Wie oft kontaktiert ihr euren Vermieter? Ich wohne seit 8 Jahren in der Wohnung und kenne meinen Vermieter nicht. Nie gesehen, nie gesprochen. Ok, du hast natürlich Recht, das Objekt wird verwaltet. Aber das kann doch nicht Unsummen kosten?
Und selbst die Verwaltung habe ich in den 8 Jahren kaum kontaktiert. Ablesedienste kontaktieren doch auch direkt dich, ohne Verwaltung. Zumindest bei mir. War nur mal was wegen der Heizung, stellte sich aber als mein eigener Fehler heraus (Heizkörper blieben kalt; lag nur am verklemmten Ventil und sowas zu lösen ist Aufgabe des Mieters; wusste ich nicht).
Oder halt Eigentumswohnungen in einer verwalteten Einheit. Die Sache ist doch so, je nach Alter der Anlage, Sanierungsstatus usw. zahlt man 1 bis 2 Euro je Quadratmeter an nicht umlegbaren Hausgeldkosten. Bei 9 Euro Kaltmiete bleiben eben 7-8 Euro Gewinn, bei 15 Euro Kaltmiete bleiben 13 bis 14 Euro Gewinn je Quadratmeter. Rechne noch 3% Leerstand ein bei Neuvermietung. Im Fall A bleiben also etwa 7,30 Euro je Quadratmeter und im Fall B etwa 13,00 Euro je Quadratmeter. München noch mehr, Bremen evtl. noch weniger.
Jetzt reche mal, dass ein Paar etwa 3.000 Euro brutto braucht plus abgezahlte, eigene Immobilie. Natürlich noch 50-100k Liquiditätsreserve. Und irgendwann kommt auch bisschen gesetzliche Rente dazu.
3.000 Euro / 7,30 = 411 qm
3.000 Euro / 13,00 = 231 qm
Ziel sollte es also sein, etwa 300 qm Wohnfläche, zusätzlich zur eigenen Wohnfläche, in einem Ballungsraum mit Wachstum zu erwerben. Die Kaltmieten vom Mieter bekommt man dann auch, wenn gerade Corona ist oder sonstige Problemchen.
Ich kenne das Modell so, man zahlt nur die Erwerbsnebenkosten und macht für den Rest eine 100%-Finanzierung. Der Mieter zahlt die Tilgung. Etwa 20 Jahre und man ist durch damit. Weitere eigene Sparraten meist nicht nötig. Helfen aber, die Dauer weiter zu verkürzen. Statt 1.500 bis 2.000 Euro Sparrate ins Depot, muss man die 1.500 bis 2.000 Euro nur in Monaten mit Leerstand zuschießen. Mehr oder weniger.
Rechne mal 300 qm x 3.000 Euro je qm (kein Neubau! Nicht München oder Stuttgart) = 900.000 Euro. Etwa 100.000 Euro Nebenkosten, der Rest wird finanziert. 1% Zinsen, 4% Zilgung, 20 Jahre. Bleiben 100.000 Euro Restschuld, was als Realwert dann in 20 Jahren vielleicht 50.000 Euro in heutigem Geld sind.
Die Monatsrate von 3.750 Euro bedeutet, dass man je Quadratmeter etwa 12,50 Euro Gewinn braucht. Bei 14,00 Euro Kaltmiete sollte das möglich sein.
Entspricht einen Kaufpreisvervielfältiger von 18. Oder halt höher, dafür erhöht man ab und an mal die Miete. Oder man rechnet so, dass man 1.000 Euro monatlich zuschießt. Wäre trotzdem noch ein guter Deal, denn nach 20 Jahren ist man dann finanziell unabhängig.
WiWi Gast schrieb am 07.03.2020:
Ein Mehrfamilienhaus bringt viel Ärger, außer man erwirbt es recht günstig und kann es durch einen Verwalter bewirtschaften lassen.
WiWi Gast schrieb am 07.03.2020:
Bin echt stark am überlegen, ob ein vermietetes Mehrfamilienhaus nicht eine bessere Altersvorsorge als ein ETF-Portfolio ist? Reche mal ein kleines, familäres MFH mit 6 Einheiten je 1.000 Euro Kaltmiete plus Inflationsausgleich? Dazu sich selbst bisschen handwerkliches Geschick antrainieren bzw. dem Sohn oder Schwiegersohn...
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