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Hebel nur bei Immobilien nicht "verrufen"?

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WiWi Gast

Hebel nur bei Immobilien nicht "verrufen"?

Hi,

folgendes: Wenn sich jemand eine Einzelimmobilie für 600k kauft, mit 400k Fremdkapital ist das komplett normal und nicht der Rede wert.

Wenn hingegen ein Hebel/Fremdkapital für ein anderes Asset aufgenommen wird, wird gleich die Spekulant und High Risiko Karte gespielt.

Meiner Meinung nach ist eine Klumpenrisiko Wohnung aus mehreren Gründen nicht "low risk".

Was sagt ihr als jüngere Person mit gutem Netto Einkommen auf günstigem Kredit in ein paar tendenziell sicherere Assets zu investieren?

Ich frage konkret weil ich aktuell folgendes Angebot habe:
Ich kann bis zu 80k in meine Genossenschaft investieren, in welcher ich aktuell wohne. Die Anteile werden mit 4% verzinst und es sind etwa 4000 Wohnungen im Bestand + Kennzahlen sind prächtig.

Wäre das dumm nicht für 0-1% einen Kredit aufzunehmen um sowas voll zu erwerben?
Das selbe mit Staatsanleihen, etc

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WiWi Gast

Hebel nur bei Immobilien nicht "verrufen"?

Wäre das dumm nicht für 0-1% einen Kredit aufzunehmen um sowas voll zu erwerben?
Das selbe mit Staatsanleihen, etc

Hier scheitert es in der Realität aber meist. Eine flotte Suche ergab folgendes Kleingedruckte bei Kreditsuche nach 80.000€:

„2/3 aller Kunden erhalten:
Nettodarlehensbetrag 80.000,00€,
Effektiver Jahreszins 3,69%,
Gebundener Sollzins 3,63%,
Bearbeitungsgebühr keine,
Monatliche Rate 1.082,13€,
Gesamtbetrag 90.711,28€„

Bist du also Otto-Normalo würdest du eine Outperformance von wahnsinnigen 0,31% erzielen - herzlichen Glückwunsch.

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WiWi Gast

Hebel nur bei Immobilien nicht "verrufen"?

Grundsätzlich richtig. 500k Fremdkapital in einem world etf ist aus meiner Sicht auf 20 bis 30 Jahre weit sicherer, als 500k in eine Immobilie.
Die Banken geben aber auf Immobilien als Sicherheit weit bessere Zinssätze als bei anderen Anlageformen. 0 bis 1 % kannst du also vergessen.

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WiWi Gast

Hebel nur bei Immobilien nicht "verrufen"?

Zumindest die Banken bewerten Immos (bei entsprechendem EK-Einsatz) als "low risk". Das sieht man ja an den Zinssätzen. Für andere Assets wirst du in der Regel einen vergleichbaren Zinssatz nicht bekommen, sondern eben das was man so für Verbraucherdarlehen zahlt (2-5 Prozent, je nach Bonität).

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WiWi Gast

Hebel nur bei Immobilien nicht "verrufen"?

Ein Lombardkredit kostet dich über 4 % Zinsen. Daher hat sich Deine Frage schon erledigt.

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WiWi Gast

Hebel nur bei Immobilien nicht "verrufen"?

(Selbstgenutzte) Immobilien von den Banken als weniger riskant angesehen, einmal wegen dem Gebrauchsnutzen für den Eigentümer selbst, der diesem die Mietzahlung erspart und zum anderen ist der mögliche Verkaufswert nicht relevant, so lange man darin wohnt und das Darlehen beanstandungsfrei bedient.

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WiWi Gast

Hebel nur bei Immobilien nicht "verrufen"?

WiWi Gast schrieb am 20.02.2020:

Zumindest die Banken bewerten Immos (bei entsprechendem EK-Einsatz) als "low risk".

Und das machen alle Banken durchweg nicht so, weil alle Banken dumm sind. Sondern weil es der Realität entspricht, allen Unkenrufen der Kommer-Jungs zum Trotz, welche in den letzten Jahren mehrere 100k Wertsteigerung verpasst haben.

Wenn man im luftleeren Raum existieren würde, wäre das Risiko auch höher. Wenn "Schlafen unter der Brücke" eine echte Option wäre, dann gäbe es ein gewisses Risiko. Aber 99,9% aller Haushalte in Deutschland konsumieren Wohnraum.

Damit ist das einzig echte Risiko einer Immobilienfinanzierung für einen selbst eine sinkende Miete. Wenn die Miete bei 1.000 Euro liegt, dann spart der Eigentümer 1.000 Euro (netto; also bezogen auf versteuertes Einkommen). Wenn die Vergleichsmiete nächstes Jahr bei 1.050 Euro liegt, spart der Eigentümer 1.050 Euro. Opportunitätskosten - dieser Begriff sollte jedem BWLer bekannt sein. Es gibt diese Opportunitätskosten nur dann nicht, wenn unter der Brücke schlafen eine Option ist. Oder wenn die Miete nächstes Jahr 900 Euro beträgt, dann hat der Eigentümer pro Monat einen kalkulatorischen Verlust von 100 Euro.

Sinkende Mieten sind seit Jahrzehnten unbekannt. In extrem schlechten Lagen gäbe es dort aber ein Risiko, daher lehnen viele Banken dort tatsächlich Investments ab. Also mehr als 50 Kilometer zur nächsten Großstadt - das wäre eine extrem schlechte Lage.

Das Gegenteil ist meist der Fall. Am Anfang zahlt der Käufer vielleicht 1.200 Euro mit 3% Tilgung und der Mieter liegt bei 1.000 Euro Kaltmiete. Nach 5 Jahren liegt der Mieter bei 1.250 Euro Kaltmiete, nach 10 Jahren bei 1.550 Euro Kaltmiete. Aber der Käufer ist immer stabil bei seinen 1.200 Euro.

Die wesentlichen Vermietungsrisiken entfallen bei der Vermietung an sich selbst. Es gibt kein Mietnomadenrisiko. Kein Risiko, dass der Mieter (man selbst) die Wohnung absichtlich erheblich schädigt. Kein Schimmelrisiko, da man selbst darauf bedacht ist, ordentlich zu lüften und im Fall der Fälle es nicht zu vertuschen. Das habe ich halt oft auch bei Bekannten erlebt, da ist die Wohnung verschimmelt. Es wurde überstrichen zur Wohungs-Abgabe und dann nie wieder etwas gehört. Ich habe denen natürlich ordentlich meine Meinung gegeigt und ihnen gezeigt, wie man ordentlich lüftet, Möbel aufstellt usw. - aber der Ex-Vermieter hat den Schaden, welchen er irgendwann mal entdecken wird. Es gibt kein Leerstandsrisiko.

Und selbst wenn es am Ende mal um die Wurst geht, also die Immobilie verkauft werden soll, ist doch fast immer eine nominale Wertsteigerung drin. Die Immobilie ist Realwert, der Kredit ist Nominalwert. Alleine dadurch, dass die Immobilie real nicht sinkt, wertet sie um 2% pro Jahr gegenüber dem Kredit auf. Der Kredit wird dann noch um 3% pro Jahr getilgt. Von 80% Beleihung in Jahr, kommt man auf 75% in Jahr 2, 70% in Jahr 3 usw. - durch Tilgung und Nominalaufwertung. Schon nach kurzer Zeit ist man bei 50%, weil die Immobilie real gleich bleibt und damit nominal aufwertet. Heutzutage natürlich noch viel krasser. Nominale Verdoppelung in 7-10 Jahren heutzutage der Normalfall in Ballungsgebieten. Und der Kredit wird um 25 bis 40% getilgt in 7-10 Jahren. So ist man nach 10 Jahren schnell von 80% Beleihung auf 25% Beleihung runter.

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WiWi Gast

Hebel nur bei Immobilien nicht "verrufen"?

WiWi Gast schrieb am 20.02.2020:

Wäre das dumm nicht für 0-1% einen Kredit aufzunehmen um sowas voll zu erwerben?
Das selbe mit Staatsanleihen, etc

Einen nicht zweckgebundenen Kredit bekommt man aber nicht für 1%. Da ist man schnell bei 4-5%. Und wenn man nicht sagt wofür das Geld ist oder noch schlimmer, dass man es im Finanzmarkt anlegen will, zahlt man nochmal mehr Zinsen, weil die mit dem Risiko für die Banken skalieren.

Immobilien sind von den Zinsen so günstig, weil sie für die Banken sehr sicher sind. Man hat einen realen Gegenwert und die Quote der Immobilienfinanzierungen die platzen ist sehr gering.

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