WiWi Gast schrieb am 20.02.2020:
Zumindest die Banken bewerten Immos (bei entsprechendem EK-Einsatz) als "low risk".
Und das machen alle Banken durchweg nicht so, weil alle Banken dumm sind. Sondern weil es der Realität entspricht, allen Unkenrufen der Kommer-Jungs zum Trotz, welche in den letzten Jahren mehrere 100k Wertsteigerung verpasst haben.
Wenn man im luftleeren Raum existieren würde, wäre das Risiko auch höher. Wenn "Schlafen unter der Brücke" eine echte Option wäre, dann gäbe es ein gewisses Risiko. Aber 99,9% aller Haushalte in Deutschland konsumieren Wohnraum.
Damit ist das einzig echte Risiko einer Immobilienfinanzierung für einen selbst eine sinkende Miete. Wenn die Miete bei 1.000 Euro liegt, dann spart der Eigentümer 1.000 Euro (netto; also bezogen auf versteuertes Einkommen). Wenn die Vergleichsmiete nächstes Jahr bei 1.050 Euro liegt, spart der Eigentümer 1.050 Euro. Opportunitätskosten - dieser Begriff sollte jedem BWLer bekannt sein. Es gibt diese Opportunitätskosten nur dann nicht, wenn unter der Brücke schlafen eine Option ist. Oder wenn die Miete nächstes Jahr 900 Euro beträgt, dann hat der Eigentümer pro Monat einen kalkulatorischen Verlust von 100 Euro.
Sinkende Mieten sind seit Jahrzehnten unbekannt. In extrem schlechten Lagen gäbe es dort aber ein Risiko, daher lehnen viele Banken dort tatsächlich Investments ab. Also mehr als 50 Kilometer zur nächsten Großstadt - das wäre eine extrem schlechte Lage.
Das Gegenteil ist meist der Fall. Am Anfang zahlt der Käufer vielleicht 1.200 Euro mit 3% Tilgung und der Mieter liegt bei 1.000 Euro Kaltmiete. Nach 5 Jahren liegt der Mieter bei 1.250 Euro Kaltmiete, nach 10 Jahren bei 1.550 Euro Kaltmiete. Aber der Käufer ist immer stabil bei seinen 1.200 Euro.
Die wesentlichen Vermietungsrisiken entfallen bei der Vermietung an sich selbst. Es gibt kein Mietnomadenrisiko. Kein Risiko, dass der Mieter (man selbst) die Wohnung absichtlich erheblich schädigt. Kein Schimmelrisiko, da man selbst darauf bedacht ist, ordentlich zu lüften und im Fall der Fälle es nicht zu vertuschen. Das habe ich halt oft auch bei Bekannten erlebt, da ist die Wohnung verschimmelt. Es wurde überstrichen zur Wohungs-Abgabe und dann nie wieder etwas gehört. Ich habe denen natürlich ordentlich meine Meinung gegeigt und ihnen gezeigt, wie man ordentlich lüftet, Möbel aufstellt usw. - aber der Ex-Vermieter hat den Schaden, welchen er irgendwann mal entdecken wird. Es gibt kein Leerstandsrisiko.
Und selbst wenn es am Ende mal um die Wurst geht, also die Immobilie verkauft werden soll, ist doch fast immer eine nominale Wertsteigerung drin. Die Immobilie ist Realwert, der Kredit ist Nominalwert. Alleine dadurch, dass die Immobilie real nicht sinkt, wertet sie um 2% pro Jahr gegenüber dem Kredit auf. Der Kredit wird dann noch um 3% pro Jahr getilgt. Von 80% Beleihung in Jahr, kommt man auf 75% in Jahr 2, 70% in Jahr 3 usw. - durch Tilgung und Nominalaufwertung. Schon nach kurzer Zeit ist man bei 50%, weil die Immobilie real gleich bleibt und damit nominal aufwertet. Heutzutage natürlich noch viel krasser. Nominale Verdoppelung in 7-10 Jahren heutzutage der Normalfall in Ballungsgebieten. Und der Kredit wird um 25 bis 40% getilgt in 7-10 Jahren. So ist man nach 10 Jahren schnell von 80% Beleihung auf 25% Beleihung runter.
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