WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Wahnsinn was hier alles an Theorien und Pseudoerklärungen gestrickt wird.

Geringe Zinsen haben die Assetpreise getrieben. Hohe Zinsen lassen jetzt die Luft wieder raus. Tada.

Exakt so ist es. Da braucht man nicht lange überlegen. Alle sind in Immos geflüchtet, um ihr Geld mit Rendite anzulegen. Dazu kommt noch die Demografie, die Boomergeneration belegt noch den Wohnraum und deren Kinder brauchten schon welchen. Zwei geschichtlich einzigartige Singularitäten sind zusammengetroffen und haben die Immobilienpreise getrieben. Nun fällt das Soufflé mit den geänderten Bedingungen in sich zusammen.

LOL das ist Wunschdenken aber es wird nicht so kommen. Das Argument Demografie höre ich seit 100 Jahren. Die Zinsen werden das Kaufen schwerer machen, ja, aber kein Mensch verkauft bei 8% Inflation seine Immo, wenn er nicht muss (und das sind vielleicht 1%).

Ich halte das Argument schon für richtig. Genauso wie wir jetzt schon auf dem Arbeitsmarkt merken, das die Boomer fehlen werden wir auch das "fehlen" auf dem Immomarkt merken. Es stimmt auch das aktuell noch die Boomer-Kinder suchen, die zwar deutlich weniger sind als die Boomer aber absolut noch immer eine große Zahl.

Aber (!) die Boomer sind gerade dabei in Rente zu gehen, bis diese Immos frei werden dauert es noch eine Weile, ich weiß nicht welche Handlungsempfehlung man da jetzt draus ableiten möchte. Es ist auch nicht klar ob es dann nicht andere Faktoren gibt, die die Preise wieder in die Höhe schnellen lassen.

Ich denke auch, dass man die Auswirkungen der Demografie frühestens Ende der Zwanzigerjahre richtig merken wird auf dem Immobilienmarkt. Und die Menge der Objekte, die dann frei wird, hat oft einen massiven Sanierungsstau, wird also nicht zum Höchstpreis weggehen. Daher gehe ich auch von tendenziell sinkenden Preisen aus, wenn man den Zins nicht betrachtet. Zusammen mit dem exorbitant gestiegenen Bauzins wiederum dürfte sich der Preisdruck nach unten noch verstärken. Wer in 2020 oder 2021 gekauft hat, hat sicherlich den absoluten Peak mitgenommen an Preisen. Den nächsten Peak werden wir dann bei Ferienimmos sehen an den deutschen Küsten, auf Mallorca, in Griechenland, Frankreich und Spanien, sobald die Boomergeneration ihre Rente einleitet.

Ich würde sogar nochmal mindestens 10 Jahre weitergehen und behaupten, dass wir das frühestens Ende der 30iger sehen werden. Die Boomer fangen ja jetzt erst an in Rente zu gehen oder? Ich glaube die Generation ist erst in den 30er Jahren überhaupt vollständig in Rente und dann muss man auch mal kritisch fragen, ob sie dann auch schon aus ihren Häusern ziehen... Ich glaube nicht das diese Häuser für meine Generation (bin 30) wirklich spannend sind, vielleicht haben die jetzigen Schüler Glück.

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WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Guter Beitrag. Allerdings unterstellst Du einen rationalen Selbstnutzer bzw Anleger. Viele Marktteilnehmer verhalten sich aber nicht rational. Und solange sich genügend Marktteilnehmer irrational verhalten und trotz überdrehter Preise kaufen, lohnt sich der Kauf sogar. Vielleicht verteidigen deshalb so viele Betongoldfanatiker die Immobilienpreise derart vehement, weil sie fürchten, ihnen könnten die "Idioten" ausgehen? Ähnliches Verhalten sieht man auch bei den Kryptojüngern. Natürlich sind Bitcoin und andere Shitcoins rational betrachtet unsinnig. Auch hier lohnt es sich aber zu investieren, wenn es nur genug Deppen gibt.

Bei Immobilien kommt vor (allem in Großstädten) mittlerweile hinzu, dass sich die Leistbarkeit extrem verschlechtert hat. Das setzt irrationalem Verhalten einfach Grenzen.

Ich denke was man nicht vergessen darf ist, dass es auch genügend Selbstnutzer gibt, die für den Kauf eine bisher genutzte Immobilien verkaufen. Die haben dann vermutlich selbst gut Gewinn gemacht und haben entsprechend viel EK, der Preisunterschied zur neuen Immobilie tut dann nicht mehr ganz so weh, da man ja auch beim Verkauf der eigenen Immobilie profitiert. Von Miete ins EFH ist natürlich brutal...

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WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Jetzt sind wir wieder beim Lastenausgleich zu dem es x Rechtsgutachten gibt solange der Staat sich noch irgendwo anders hier finanzieren kann, ist dieser nicht zulässig und wir brauchen nur mal die Schludenquote der BRD mit anderen Ländern vergleichen um zu sehen, wie unrealistisch das die nächsten Jahrzehnte ist.

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Und genau deshalb wurde die Hauszinssteuer eingeführt:

Zitat von Wikipedia: „Die Steuer beruhte auf einem Vorschlag des Berliner Baustadtrates Martin Wagner für einen Lastenausgleich, mit dem die Eigentümer von Immobilien an den Kosten des öffentlich geförderten Wohnungsbaus nach dem Ersten Weltkrieg beteiligt werden sollten. Durch den Wertverlust von Hypotheken aufgrund der Hyperinflation bis 1923 waren Grundeigentümer zuvor praktisch vollständig entschuldet worden, während ihr Grundeigentum durch die Inflation nicht an Wert verloren hatte.“

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Vielleicht wird deutlicher, was Inflation für Ersparnisse und Schulden bedeutet, wenn man an den Extremfall denkt.
In der Hyperinflation 1923 ist der Preis für einen Laib Brot in Deutschland innerhalb weniger Monate auf mehrere Milliarden Mark gestiegen. Was bedeuten in so einem Fall wohl Immobilienschulden im Tausender- oder Millionenbereich noch? Die Restschulden kann man ohne Probleme auf einen Schlag zurückzahlen. Die Arbeiter haben in dieser Zeit ihre Gehälter in Milliardenhöhe in Schubkarren abgeholt.

Dir ist aber schon klar, dass in den Schulden die ganzen Verbindlichkeiten aus den Sozialsystem (GRV, GKV) nicht inbegriffen sind? Da weiß man heute ziemlich genau was für Belastungen noch kommen. Woher kommt das Geld? Die Demografie lässt Grüßen

antworten

Die Baby-Boomer in Deutschland waren die Jahrgänge von 1955 bis 1969. Der Höchststand der Geburten war ca. 1964. Ab 1969 kam der Pillenknick.

Viele von den Boomern aus den 1950er Jahren sind schon längere Zeit in Rente. Da haben einige die guten Konditionen aus den Vorruhestandsangeboten mitgenommen.

Was man bei diesen Jungrentnern beobachten konnte: Die haben in den letzten Jahren noch Eigentumswohnungen als Kapitalanlage zu den bereits vorhandenen Immobilien dazu gekauft. Diese wurden dann in Eigenleistung renoviert und vermietet. Das Klischee mit den Ferienhäusern kann ich auch bestätigen: Ostsee, Kroatien, Kanaren u.s.w. Wohnmobile u.a. auch.

Da ich als Makler gerne etwas zum Verkauf anbieten würde spreche ich meine Altkunden natürlich darauf an, ob sie nicht das eine oder andere Objekt wieder zum Verkauf stellen möchten. Die Reaktion ist leider immer negativ. Es wird nichts von den Immobilien verkauft. Eher werden die vermieteten Objekte eines Tages an die Kinder vererbt. Die werden dann mit der Miete ein nettes Zusatzeinkommen haben.

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Aber (!) die Boomer sind gerade dabei in Rente zu gehen, bis diese Immos frei werden dauert es noch eine Weile, ich weiß nicht welche Handlungsempfehlung man da jetzt draus ableiten möchte. Es ist auch nicht klar ob es dann nicht andere Faktoren gibt, die die Preise wieder in die Höhe schnellen lassen.

Ich denke auch, dass man die Auswirkungen der Demografie frühestens Ende der Zwanzigerjahre richtig merken wird auf dem Immobilienmarkt. Und die Menge der Objekte, die dann frei wird, hat oft einen massiven Sanierungsstau, wird also nicht zum Höchstpreis weggehen. Daher gehe ich auch von tendenziell sinkenden Preisen aus, wenn man den Zins nicht betrachtet. Zusammen mit dem exorbitant gestiegenen Bauzins wiederum dürfte sich der Preisdruck nach unten noch verstärken. Wer in 2020 oder 2021 gekauft hat, hat sicherlich den absoluten Peak mitgenommen an Preisen. Den nächsten Peak werden wir dann bei Ferienimmos sehen an den deutschen Küsten, auf Mallorca, in Griechenland, Frankreich und Spanien, sobald die Boomergeneration ihre Rente einleitet.

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Zitat im selben Artikel von Wikipedia:

"Darüber hinaus stiegen aufgrund der Steuer die Mieten für Altbauwohnungen erheblich, da die steuerbedingten Mehrkosten von den Hausbesitzern in der Regel auf die Mieten umgelegt wurden."

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Und genau deshalb wurde die Hauszinssteuer eingeführt:

Zitat von Wikipedia: „Die Steuer beruhte auf einem Vorschlag des Berliner Baustadtrates Martin Wagner für einen Lastenausgleich, mit dem die Eigentümer von Immobilien an den Kosten des öffentlich geförderten Wohnungsbaus nach dem Ersten Weltkrieg beteiligt werden sollten. Durch den Wertverlust von Hypotheken aufgrund der Hyperinflation bis 1923 waren Grundeigentümer zuvor praktisch vollständig entschuldet worden, während ihr Grundeigentum durch die Inflation nicht an Wert verloren hatte.“

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Vielleicht wird deutlicher, was Inflation für Ersparnisse und Schulden bedeutet, wenn man an den Extremfall denkt.
In der Hyperinflation 1923 ist der Preis für einen Laib Brot in Deutschland innerhalb weniger Monate auf mehrere Milliarden Mark gestiegen. Was bedeuten in so einem Fall wohl Immobilienschulden im Tausender- oder Millionenbereich noch? Die Restschulden kann man ohne Probleme auf einen Schlag zurückzahlen. Die Arbeiter haben in dieser Zeit ihre Gehälter in Milliardenhöhe in Schubkarren abgeholt.

antworten

Nein, das ist für Bestandsimmobilien nicht richtig.

Es gab und gibt immer Gründe zu verkaufen:

• Tod (ein Erbe kann die Erbengemeinschaft nicht auszahlen)
• Umzug (zum Erwerb einer neuen Immobilie muss die bisherige verkauft werden)
  und ganz besonders
• Scheidung (ein Partner kann den anderen nicht auszahlen)

Du siehst hier nur den rationalen Kapitalanleger, der hat seine Immobilie in der Vergangenheit nicht verkauft und wird es auch in Zukunft nicht machen.

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Genau so ist es. Die Verkaufsbereitschaft der Immobilienbesitzer geht mittlerweile gegen Null.

Die Neubauten werden mittelfristig vom Markt verschwinden.

Was wird da wohl mit den Kaufpreisen passieren?

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Wahnsinn was hier alles an Theorien und Pseudoerklärungen gestrickt wird.

Geringe Zinsen haben die Assetpreise getrieben. Hohe Zinsen lassen jetzt die Luft wieder raus. Tada.

Exakt so ist es. Da braucht man nicht lange überlegen. Alle sind in Immos geflüchtet, um ihr Geld mit Rendite anzulegen. Dazu kommt noch die Demografie, die Boomergeneration belegt noch den Wohnraum und deren Kinder brauchten schon welchen. Zwei geschichtlich einzigartige Singularitäten sind zusammengetroffen und haben die Immobilienpreise getrieben. Nun fällt das Soufflé mit den geänderten Bedingungen in sich zusammen.

LOL das ist Wunschdenken aber es wird nicht so kommen. Das Argument Demografie höre ich seit 100 Jahren. Die Zinsen werden das Kaufen schwerer machen, ja, aber kein Mensch verkauft bei 8% Inflation seine Immo, wenn er nicht muss (und das sind vielleicht 1%).

antworten

Der Staat braucht keinen Lastenausgleich, er kann das genauso über die Grundsteuer holen.

Aber bei Rechtsgutachten wäre ich vorsichtig. Im Notfall wird alles gerichtlich durchgewunken, da kannst du dir sicher sein.

Brauchst dir nur das BVerfaG bezüglich EZB & Euro und den Corona Lockdowns anschauen.

Die höchsten Richterämter sind politisch besetzt und so fallen auch die Urteile aus. Diese Richter sprechen Recht und nicht Anwälte.

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Jetzt sind wir wieder beim Lastenausgleich zu dem es x Rechtsgutachten gibt solange der Staat sich noch irgendwo anders hier finanzieren kann, ist dieser nicht zulässig und wir brauchen nur mal die Schludenquote der BRD mit anderen Ländern vergleichen um zu sehen, wie unrealistisch das die nächsten Jahrzehnte ist.

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Dann hätte es ja noch nie Korrekturen bei Immobilien gegeben oder was willst du uns sagen?

So funktioniert dar Markt aber nunmal nicht.

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Genau so ist es. Die Verkaufsbereitschaft der Immobilienbesitzer geht mittlerweile gegen Null.

Die Neubauten werden mittelfristig vom Markt verschwinden.

Was wird da wohl mit den Kaufpreisen passieren?

antworten

Die Frage ist, wie die europäischen Regierungen und EZB reagieren werden auf massive Wirtschaftseinbrüche. Meine Hypothese ist, dass sie sich ähnlich verhalten werden wie die deutsche Regierung und Zentralbank 1923. Damals hat Frankreich das Ruhrgebiet besetzt, woraufhin die deutschen Arbeiter in einen Generalstreik getreten sind. Ihre Gehälter wurden vom Staat übernommen, obwohl nichts produziert wurde. Der Staat hat dies seinerseits durch das Drucken von Geld finanziert und damit die Inflation weiter angeheizt.

Mit dem Kurzarbeitergeld gibt es aktuell bereits ähnliche Modelle, die auch in anderen Ländern Europas während Corona aufgegriffen wurden, und in einer Wirtschaftskrise werden die linken Regierungen sicher nicht darauf verzichten wollen. Die EZB wird sich bereitwillig für diese Zwecke einspannen lassen, ähnliche Konstrukte wie den "Corona-Wiederaufbaufonds" propagieren und die Staatshaushalte damit durch Ausweitung der Geldmenge finanzieren.

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Jain. Bin kein Experte. Mein Verständnis ist jedoch, dass eine Inflation nicht unbedingt Rezession verhindert. Also folgendes Szenariu ist eher problematisch: EZB macht weiter wie bisher, FED erhöht die Zinsen. Das ist übrigens bisher so passiert. Folglich wertet der EUR ab. Damit steigt aber nicht nur die Inflation SONDER was viel wichtiger ist, meine Energiekosten als Unternehmen etc. steigen ebenso überproportional hoch. Das heißt aber ich Fang an als Unternehmer zu sparen und kündige evtl. Leute oder schließe die Produktion, weil diese woanders billiger ist. Alternativ gebe ich dei Kosten weiter, was aber zu noch mehr Inflation führt. Also ich denke Inflation + Rezession ist nicht unbedingt unwahrscheinlich.

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Vielleicht wird deutlicher, was Inflation für Ersparnisse und Schulden bedeutet, wenn man an den Extremfall denkt.
In der Hyperinflation 1923 ist der Preis für einen Laib Brot in Deutschland innerhalb weniger Monate auf mehrere Milliarden Mark gestiegen. Was bedeuten in so einem Fall wohl Immobilienschulden im Tausender- oder Millionenbereich noch? Die Restschulden kann man ohne Probleme auf einen Schlag zurückzahlen. Die Arbeiter haben in dieser Zeit ihre Gehälter in Milliardenhöhe in Schubkarren abgeholt.
Genau das gleiche Prinzip, nur in abgeschwächter Form, gilt auch für Zeiten hoher, aber nicht extremer Inflation - die Restschulden entwerten sich immer mehr im Laufe der Jahre, die Gehälter steigen nominal immer mehr. Die Kreditbedingungen dagegen bleiben bei langfristiger Zinsbindung fix und die Immobilienschulden inflationieren nicht mit. Einzig eine Rezession mit Massenarbeitslosigkeit wäre problematisch, aber die EZB scheint wie erwartet nicht vorzuhaben, die Inflation zu stoppen und eine Rezession zu riskieren.

antworten

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Nein, das ist für Bestandsimmobilien nicht richtig.

Es gab und gibt immer Gründe zu verkaufen:

• Tod (ein Erbe kann die Erbengemeinschaft nicht auszahlen)
• Umzug (zum Erwerb einer neuen Immobilie muss die bisherige verkauft werden)
  und ganz besonders
• Scheidung (ein Partner kann den anderen nicht auszahlen)

Bei Tod stimme ich dir zu, bei Umzug braucht man eine neue Bleibe und bei Scheidung wahrscheinlich sogar eine mehr. Also ein bisschen besser nachdenken vor dem Posten.

antworten

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Nein, das ist für Bestandsimmobilien nicht richtig.

Es gab und gibt immer Gründe zu verkaufen:

• Tod (ein Erbe kann die Erbengemeinschaft nicht auszahlen)
• Umzug (zum Erwerb einer neuen Immobilie muss die bisherige verkauft werden)
  und ganz besonders
• Scheidung (ein Partner kann den anderen nicht auszahlen)

Bei Tod stimme ich dir zu, bei Umzug braucht man eine neue Bleibe und bei Scheidung wahrscheinlich sogar eine mehr. Also ein bisschen besser nachdenken vor dem Posten.

unglaublich, der punkt des posters war: es gibt gruende warum Immos verkauft werden.

Wieso sollten Aktien jemals verkauft werden? warum koennen diese Fallen?

Immoschoenrechner hier haben keine ahnung von economics/finance. (ich habe einen PhD in Finance von internationaler Elite Uni).
Es gibt auch das so genannte no trade theorem, der Preis kann fallen in einem effizienten Markt ohne jeglichen Trade.
Plus: Koennen eurer Meinung nach Immos nicht im Preis fallen?
Sie werden fallen und mehr als je zuvor, warum? Weil zuvor in DE/AT niemals so eine Bubble war wie jetzt. Bubble warum? Zinsen niedrig, jetzt Zinsen hoeher i.e. Immobilienpreise niedriger.

antworten

Es ging hier aber um die Angebotsseite, von daher ist die Auflistung an Gründen vollkommen korrekt.

Die Gesamtbilanz ist ein anderes Thema und wird schon zur Genüge diskutiert.

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Nein, das ist für Bestandsimmobilien nicht richtig.

Es gab und gibt immer Gründe zu verkaufen:

• Tod (ein Erbe kann die Erbengemeinschaft nicht auszahlen)
• Umzug (zum Erwerb einer neuen Immobilie muss die bisherige verkauft werden)
  und ganz besonders
• Scheidung (ein Partner kann den anderen nicht auszahlen)

Bei Tod stimme ich dir zu, bei Umzug braucht man eine neue Bleibe und bei Scheidung wahrscheinlich sogar eine mehr. Also ein bisschen besser nachdenken vor dem Posten.

antworten

Sorry mein Freund. Auch wenn ich es so ähnlich sehe. Aber dein Background hilft in dem Fall kaum weiter. Kaum ein Ökonom kann das Ganze vorhersagen. Zinsen rauf ist übrigens eine Vorhersage von dir. Obowohl ich es genauso sehe, kann ich mir aber durchaus vorstellen, dass die Bundesregierung irgendwie die Bauzinsen senkt oder die EZB nicht wirklich die Zinsen anhebt.

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Nein, das ist für Bestandsimmobilien nicht richtig.

Es gab und gibt immer Gründe zu verkaufen:

• Tod (ein Erbe kann die Erbengemeinschaft nicht auszahlen)
• Umzug (zum Erwerb einer neuen Immobilie muss die bisherige verkauft werden)
  und ganz besonders
• Scheidung (ein Partner kann den anderen nicht auszahlen)

Bei Tod stimme ich dir zu, bei Umzug braucht man eine neue Bleibe und bei Scheidung wahrscheinlich sogar eine mehr. Also ein bisschen besser nachdenken vor dem Posten.

unglaublich, der punkt des posters war: es gibt gruende warum Immos verkauft werden.

Wieso sollten Aktien jemals verkauft werden? warum koennen diese Fallen?

Immoschoenrechner hier haben keine ahnung von economics/finance. (ich habe einen PhD in Finance von internationaler Elite Uni).
Es gibt auch das so genannte no trade theorem, der Preis kann fallen in einem effizienten Markt ohne jeglichen Trade.
Plus: Koennen eurer Meinung nach Immos nicht im Preis fallen?
Sie werden fallen und mehr als je zuvor, warum? Weil zuvor in DE/AT niemals so eine Bubble war wie jetzt. Bubble warum? Zinsen niedrig, jetzt Zinsen hoeher i.e. Immobilienpreise niedriger.

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Aktien werden im Gegensatz zu Immos halt nicht genutzt. Sind ausschließlich Wertspeicher.

Dein Gebaren wirkt im übrigen krass unseriös. Kein Wunder, dass Finance gegenüber richtigen Wissenschaften so ein schlechtes Image hat - 100 Jahre Forschung und keine falsifizierbare Vorhersage. Nach Karl Poppers Definition eher Pseudowissenschaft.

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Nein, das ist für Bestandsimmobilien nicht richtig.

Es gab und gibt immer Gründe zu verkaufen:

• Tod (ein Erbe kann die Erbengemeinschaft nicht auszahlen)
• Umzug (zum Erwerb einer neuen Immobilie muss die bisherige verkauft werden)
  und ganz besonders
• Scheidung (ein Partner kann den anderen nicht auszahlen)

Bei Tod stimme ich dir zu, bei Umzug braucht man eine neue Bleibe und bei Scheidung wahrscheinlich sogar eine mehr. Also ein bisschen besser nachdenken vor dem Posten.

unglaublich, der punkt des posters war: es gibt gruende warum Immos verkauft werden.

Wieso sollten Aktien jemals verkauft werden? warum koennen diese Fallen?

Immoschoenrechner hier haben keine ahnung von economics/finance. (ich habe einen PhD in Finance von internationaler Elite Uni).
Es gibt auch das so genannte no trade theorem, der Preis kann fallen in einem effizienten Markt ohne jeglichen Trade.
Plus: Koennen eurer Meinung nach Immos nicht im Preis fallen?
Sie werden fallen und mehr als je zuvor, warum? Weil zuvor in DE/AT niemals so eine Bubble war wie jetzt. Bubble warum? Zinsen niedrig, jetzt Zinsen hoeher i.e. Immobilienpreise niedriger.

antworten

Die Bundesregierung die Bauzinsen senkt. Jetzt wird's aber wirklich komplett wild. Hier schreibt offensichtlich jemand der die ganze Zinsbildung gar nicht versteht. Aus meiner Sicht: ganz schön viel Meinung für ganz schön wenig Ahnung.

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Sorry mein Freund. Auch wenn ich es so ähnlich sehe. Aber dein Background hilft in dem Fall kaum weiter. Kaum ein Ökonom kann das Ganze vorhersagen. Zinsen rauf ist übrigens eine Vorhersage von dir. Obowohl ich es genauso sehe, kann ich mir aber durchaus vorstellen, dass die Bundesregierung irgendwie die Bauzinsen senkt oder die EZB nicht wirklich die Zinsen anhebt.

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Nein, das ist für Bestandsimmobilien nicht richtig.

Es gab und gibt immer Gründe zu verkaufen:

• Tod (ein Erbe kann die Erbengemeinschaft nicht auszahlen)
• Umzug (zum Erwerb einer neuen Immobilie muss die bisherige verkauft werden)
  und ganz besonders
• Scheidung (ein Partner kann den anderen nicht auszahlen)

Bei Tod stimme ich dir zu, bei Umzug braucht man eine neue Bleibe und bei Scheidung wahrscheinlich sogar eine mehr. Also ein bisschen besser nachdenken vor dem Posten.

unglaublich, der punkt des posters war: es gibt gruende warum Immos verkauft werden.

Wieso sollten Aktien jemals verkauft werden? warum koennen diese Fallen?

Immoschoenrechner hier haben keine ahnung von economics/finance. (ich habe einen PhD in Finance von internationaler Elite Uni).
Es gibt auch das so genannte no trade theorem, der Preis kann fallen in einem effizienten Markt ohne jeglichen Trade.
Plus: Koennen eurer Meinung nach Immos nicht im Preis fallen?
Sie werden fallen und mehr als je zuvor, warum? Weil zuvor in DE/AT niemals so eine Bubble war wie jetzt. Bubble warum? Zinsen niedrig, jetzt Zinsen hoeher i.e. Immobilienpreise niedriger.

antworten

Die Angelegenheit ist komplex, da ist praktische Erfahrung viel wichtiger als ein PhD.

Kaufpreise werden fallen, aber nicht da wo die meisten gerne kaufen möchten. In den Wegzugsgebieten im ländlichen Bereich!
In den Ballungsgebieten dürfte es auf eine kurzzeitige Stagnation hinaus laufen. Mehr nicht.

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Nein, das ist für Bestandsimmobilien nicht richtig.

Es gab und gibt immer Gründe zu verkaufen:

• Tod (ein Erbe kann die Erbengemeinschaft nicht auszahlen)
• Umzug (zum Erwerb einer neuen Immobilie muss die bisherige verkauft werden)
  und ganz besonders
• Scheidung (ein Partner kann den anderen nicht auszahlen)

Bei Tod stimme ich dir zu, bei Umzug braucht man eine neue Bleibe und bei Scheidung wahrscheinlich sogar eine mehr. Also ein bisschen besser nachdenken vor dem Posten.

unglaublich, der punkt des posters war: es gibt gruende warum Immos verkauft werden.

Wieso sollten Aktien jemals verkauft werden? warum koennen diese Fallen?

Immoschoenrechner hier haben keine ahnung von economics/finance. (ich habe einen PhD in Finance von internationaler Elite Uni).
Es gibt auch das so genannte no trade theorem, der Preis kann fallen in einem effizienten Markt ohne jeglichen Trade.
Plus: Koennen eurer Meinung nach Immos nicht im Preis fallen?
Sie werden fallen und mehr als je zuvor, warum? Weil zuvor in DE/AT niemals so eine Bubble war wie jetzt. Bubble warum? Zinsen niedrig, jetzt Zinsen hoeher i.e. Immobilienpreise niedriger.

antworten

Ich habe einen Immobilienmakler in der Familie, der bei einer großen Filialkette arbeitet. Seine Aussage von heute: Die Käufer springen in Scharen ab, Preise werden teilweise um mehrere 100.000€ (!) reduziert und intern wird bereits diskutiert wie es weitergehen soll. Die aktuellen Immobilienpreise werden auf keinen Fall zu halten sein (Top Lagen und Top Immobilien ausgenommen). Sind die Gutverdiener in 2021 schon bei 1% Zins an ihre finanzielle Schmerzgrenze gegangen, sind sie bei einem Zins von 3% komplett aus dem Markt rausgepreist. Die Käufer mit mehreren 100.000€ EK gibt es zwar vereinzelt mal, aber ganz sicher nicht in der Häufigkeit wie es hier postuliert wird. Wie schon mehrmals in diesem Thread erwähnt, reagiert der Immobilienmarkt sehr träge. Die meisten Verkäufer wollen natürlich erstmal nicht einsehen, dass ihre Immobilie nun mehrere 100.000€ weniger wert ist. Ich könnte mir das wahrscheinlich selber kaum eingestehen und würde in der aktuellen Situation nicht verkaufen. Die meisten Immobilien werden aber nicht aus Lust und Laune verkauft, sondern in der Regel steht eine Erbschaft, Scheidung, Verkleinerung, Umzug o.ä. dahinter, die einen Verkauf notwendig machen.

antworten

Eine Immobilie muss man nicht unbedingt verkaufen, man kann sie auch vermieten.

Die Käufer springen nicht unbedingt ab, sie springen eher nicht mehr auf. Finanzierungsanfragen werden abgelehnt.

In welcher Region arbeitet der zitierte Makler?

Nur weil ein Käufer jetzt 100k weniger bietet bedeutet das nicht, dass das Objekt jetzt weniger Wert ist und wirklich billiger verkauft wird.

Die Verkehrswerte leiten sich weder aus den Angebotspreisen noch aus Geboten der Kaufinteressenten her. Die bezahlten Kaufpreise sind entscheidend.

Ganz klar wird es zukünftig weniger Kaufverträge geben. Für die Makler ist das genauso schlecht wie für Immoscout.

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Ich habe einen Immobilienmakler in der Familie, der bei einer großen Filialkette arbeitet. Seine Aussage von heute: Die Käufer springen in Scharen ab, Preise werden teilweise um mehrere 100.000€ (!) reduziert und intern wird bereits diskutiert wie es weitergehen soll. Die aktuellen Immobilienpreise werden auf keinen Fall zu halten sein (Top Lagen und Top Immobilien ausgenommen). Sind die Gutverdiener in 2021 schon bei 1% Zins an ihre finanzielle Schmerzgrenze gegangen, sind sie bei einem Zins von 3% komplett aus dem Markt rausgepreist. Die Käufer mit mehreren 100.000€ EK gibt es zwar vereinzelt mal, aber ganz sicher nicht in der Häufigkeit wie es hier postuliert wird. Wie schon mehrmals in diesem Thread erwähnt, reagiert der Immobilienmarkt sehr träge. Die meisten Verkäufer wollen natürlich erstmal nicht einsehen, dass ihre Immobilie nun mehrere 100.000€ weniger wert ist. Ich könnte mir das wahrscheinlich selber kaum eingestehen und würde in der aktuellen Situation nicht verkaufen. Die meisten Immobilien werden aber nicht aus Lust und Laune verkauft, sondern in der Regel steht eine Erbschaft, Scheidung, Verkleinerung, Umzug o.ä. dahinter, die einen Verkauf notwendig machen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Ich habe einen Immobilienmakler in der Familie, der bei einer großen Filialkette arbeitet. Seine Aussage von heute: Die Käufer springen in Scharen ab, Preise werden teilweise um mehrere 100.000€ (!) reduziert und intern wird bereits diskutiert wie es weitergehen soll. Die aktuellen Immobilienpreise werden auf keinen Fall zu halten sein (Top Lagen und Top Immobilien ausgenommen). Sind die Gutverdiener in 2021 schon bei 1% Zins an ihre finanzielle Schmerzgrenze gegangen, sind sie bei einem Zins von 3% komplett aus dem Markt rausgepreist. Die Käufer mit mehreren 100.000€ EK gibt es zwar vereinzelt mal, aber ganz sicher nicht in der Häufigkeit wie es hier postuliert wird. Wie schon mehrmals in diesem Thread erwähnt, reagiert der Immobilienmarkt sehr träge. Die meisten Verkäufer wollen natürlich erstmal nicht einsehen, dass ihre Immobilie nun mehrere 100.000€ weniger wert ist. Ich könnte mir das wahrscheinlich selber kaum eingestehen und würde in der aktuellen Situation nicht verkaufen. Die meisten Immobilien werden aber nicht aus Lust und Laune verkauft, sondern in der Regel steht eine Erbschaft, Scheidung, Verkleinerung, Umzug o.ä. dahinter, die einen Verkauf notwendig machen.

Die meisten Immobilie hätten bei "mehreren 100.000€ weniger Wert" gar keinen Wert mehr, da sie schon vorher nur mehrere 100.000€ Wert gewesen sind. Damit geht die Argumentation ein wenig aus dem Ruder und geht so langsam in einen propagierten Totalverlust über.
An alle Kaufinteressenten: Meine Immos werde ich nicht verschenken und in der aktuellen Lage der Marktorientierungslosigkeit werde ich sie zu keinem Preis der Welt überhaupt auf den Markt bringen. Wer sich jetzt keine Immo leisten kann oder will, der muss eben warten, bis sich die Einkommen den Preisen wieder annähern und nicht darauf warten, dass die Preise nominal dramatisch sinken werden.

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Ich habe einen Immobilienmakler in der Familie, der bei einer großen Filialkette arbeitet. Seine Aussage von heute: Die Käufer springen in Scharen ab, Preise werden teilweise um mehrere 100.000€ (!) reduziert und intern wird bereits diskutiert wie es weitergehen soll. Die aktuellen Immobilienpreise werden auf keinen Fall zu halten sein (Top Lagen und Top Immobilien ausgenommen). Sind die Gutverdiener in 2021 schon bei 1% Zins an ihre finanzielle Schmerzgrenze gegangen, sind sie bei einem Zins von 3% komplett aus dem Markt rausgepreist. Die Käufer mit mehreren 100.000€ EK gibt es zwar vereinzelt mal, aber ganz sicher nicht in der Häufigkeit wie es hier postuliert wird. Wie schon mehrmals in diesem Thread erwähnt, reagiert der Immobilienmarkt sehr träge. Die meisten Verkäufer wollen natürlich erstmal nicht einsehen, dass ihre Immobilie nun mehrere 100.000€ weniger wert ist. Ich könnte mir das wahrscheinlich selber kaum eingestehen und würde in der aktuellen Situation nicht verkaufen. Die meisten Immobilien werden aber nicht aus Lust und Laune verkauft, sondern in der Regel steht eine Erbschaft, Scheidung, Verkleinerung, Umzug o.ä. dahinter, die einen Verkauf notwendig machen.

Die meisten Immobilie hätten bei "mehreren 100.000€ weniger Wert" gar keinen Wert mehr, da sie schon vorher nur mehrere 100.000€ Wert gewesen sind. Damit geht die Argumentation ein wenig aus dem Ruder und geht so langsam in einen propagierten Totalverlust über.
An alle Kaufinteressenten: Meine Immos werde ich nicht verschenken und in der aktuellen Lage der Marktorientierungslosigkeit werde ich sie zu keinem Preis der Welt überhaupt auf den Markt bringen. Wer sich jetzt keine Immo leisten kann oder will, der muss eben warten, bis sich die Einkommen den Preisen wieder annähern und nicht darauf warten, dass die Preise nominal dramatisch sinken werden.

Ich vermute mal, dass mit der Filialkette E&V gemeint ist. Da liegen selbst in B-Städten die meisten angebotenen Immobilien im siebenstelligen Bereich. Und ich glaube das sofort, wenn ich mir den lokalen Markt hier in Südostniedersachsen anschaue. Mich hat in den letzten zwei Monaten auch dreimal ein Makler aktiv mit Angeboten kontaktiert, von dem ich vorher seit Herbst nichts mehr gehört hatte (wir haben letztes Jahr gesucht und wurden dann fündig, haben das aber nicht allen Maklern mitgeteilt). Und Preissenkungen um mehrerer 100k habe ich hier bei den E&V Häusern auch z.T. gesehen. Eine Villa fußläufig zur Innenstadt fast direkt am Park ist z.B. letztes Jahr für fast 2,5 Mio. inseriert gewesen. Eventuell leicht zu teuer, aber im Vergleich zu anderen Luxusimmobilien in schlechterer Lage oder Ausstattung, die bei 1,3-1,8 Mio. lagen, ist ein signifikanter Aufpreis gerechtfertigt. Das Haus stand bis zum Frühjahr für den Preis drin, war aus dem Portalen raus und ist vor kurzem für unter 1,8 Mio. erneut veröffentlicht worden. Hätten wir uns auch zu 1% Zinsen nicht leisten können, aber ist gerade für wirklich Reiche mit genug Eigenkapital eine deutliche Preisreduktion. Und bei ein paar anderen Immobilien nehme ich ähnliche Tendenzen, nur in bisher noch geringerem Umfang, wahr.

antworten

Moin,

zu dem Argument, dass man nicht verkaufen müsse, sondern im Zweifel auch vermieten könne. Zumindest für EFH, aber auch bei Wohnungen werden ja dann auch die Mieten im Verhältnis zum angenommen Kaufpreis entsprechend ausfallen. Sehe es in Berlin bei den angeboteten EFH zur Miete. Da werden Kaltmieten aufgerufen, mit denen ich das Haus selbst heute noch finanzieren könnte. Dazu Nebenkosten + exorbitante Heizkosten (die meisten Angebote haben Gasheizung + schlechte Energieeffizienz). Was sollte einen Menschen also dazu bewegen sowas zu mieten, wenn er es schon nocht für den gleichen Preis finanzieren will/kann. Ich glaube man lügt sich da selbst die Taschen voll, wenn man davon ausgeht ein Objekt rentabel vermieten zu können, wenn man es nicht verkauft bekommt.

Der Markt wird sich drehen, dafür sprechen derzeit sämtliche Indikatoren. Die Frage ist am Ende nur wie stark und ob es damit für breite Schichten wieder leistbarer wird. Dahinter kann man ruhig ein großes Fragezeichen setzen. Aber dass es in den nächsten Jahren noch nach oben geht, halte ich für ausgeschlossen. Da wird sich hier seitens der Immofans viel schöngeredet, nur weil es die letzten 15 Jahre wunderbar lief.

Viele Grüße

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Im Speckgürtel von Stuttgart (ca. 30km Umkreis) kosten EFH je nach Lage und Größe gerne 1000k oder mehr. Ein Wertverlust von mehreren 100k tritt bei 20-30% Wertminderung ein. Aufgrund der gestiegenen Zinsen ist die monatliche Rate um 50% gestiegen. Das passt somit zusammen. Mit Totalverlust hat das also nichts zu tun. Ich beobachte den Markt schon lange und habe selber Preissenkungen von 1600k auf 1200k beobachtet und das EFH ist bislang trotzdem nicht verkauft! Fast alle Objekte liegen aktuell wie Blei in den Regalen, weil die Verkäuferseite die neue Realität noch nicht akzeptiert hat. Und nochmal, wer nicht verkaufen muss, verkauft in der aktuellen Situation nicht, aber häufig gibt es einen Grund, der den Verkauf erforderlich macht. Die Jahre 2010-2016 waren sicherlich eine historisch günstige Zeit, um Immobilien zu erwerben. Die letzten Jahre waren hingegen eine historisch günstige Zeit, um (Schrott-)Immobilien zu Mondpreisen zu verkaufen. Das ist nun erstmal vorbei und der Markt wird sich dem neuen Umfeld anpassen müssen.

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Interessanter Beitrag, zwei Dinge würden mich interessieren:

• In welcher Region ist der Makler tätig?
• "mehrere 100.000 €" würde ja bei vielen Immobilien bedeuten, dass kaum mehr Wert übrig bleibt.

Ist dein Familienangehöriger auf eine bestimmte Art von Immobilien (besonders teure) spezialisiert?

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Ich habe einen Immobilienmakler in der Familie, der bei einer großen Filialkette arbeitet. Seine Aussage von heute: Die Käufer springen in Scharen ab, Preise werden teilweise um mehrere 100.000€ (!) reduziert und intern wird bereits diskutiert wie es weitergehen soll. Die aktuellen Immobilienpreise werden auf keinen Fall zu halten sein (Top Lagen und Top Immobilien ausgenommen). Sind die Gutverdiener in 2021 schon bei 1% Zins an ihre finanzielle Schmerzgrenze gegangen, sind sie bei einem Zins von 3% komplett aus dem Markt rausgepreist. Die Käufer mit mehreren 100.000€ EK gibt es zwar vereinzelt mal, aber ganz sicher nicht in der Häufigkeit wie es hier postuliert wird. Wie schon mehrmals in diesem Thread erwähnt, reagiert der Immobilienmarkt sehr träge. Die meisten Verkäufer wollen natürlich erstmal nicht einsehen, dass ihre Immobilie nun mehrere 100.000€ weniger wert ist. Ich könnte mir das wahrscheinlich selber kaum eingestehen und würde in der aktuellen Situation nicht verkaufen. Die meisten Immobilien werden aber nicht aus Lust und Laune verkauft, sondern in der Regel steht eine Erbschaft, Scheidung, Verkleinerung, Umzug o.ä. dahinter, die einen Verkauf notwendig machen.

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Würde mich nicht wundern, wenn die schlimmsten Exzesse bei den Angebotspreisen vorbei sind, immerhin war die Formel winziges Grundstück + voll sanierungsbedürftiges Haus = abstruser Angebotspreis in Top7 oft in Anwendung. Dabei ist nur das Grundstück der wesentliche wertbildende Faktor, und hier zählt der Bodenrichtwert, sonst nichts.

Den Käufern bringts nichts, denn die Luft, die hier aus dem System entweicht, zahlt man in Form zusätzlicher Zinsen

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Ich habe einen Immobilienmakler in der Familie, der bei einer großen Filialkette arbeitet. Seine Aussage von heute: Die Käufer springen in Scharen ab, Preise werden teilweise um mehrere 100.000€ (!) reduziert und intern wird bereits diskutiert wie es weitergehen soll. Die aktuellen Immobilienpreise werden auf keinen Fall zu halten sein (Top Lagen und Top Immobilien ausgenommen). Sind die Gutverdiener in 2021 schon bei 1% Zins an ihre finanzielle Schmerzgrenze gegangen, sind sie bei einem Zins von 3% komplett aus dem Markt rausgepreist. Die Käufer mit mehreren 100.000€ EK gibt es zwar vereinzelt mal, aber ganz sicher nicht in der Häufigkeit wie es hier postuliert wird. Wie schon mehrmals in diesem Thread erwähnt, reagiert der Immobilienmarkt sehr träge. Die meisten Verkäufer wollen natürlich erstmal nicht einsehen, dass ihre Immobilie nun mehrere 100.000€ weniger wert ist. Ich könnte mir das wahrscheinlich selber kaum eingestehen und würde in der aktuellen Situation nicht verkaufen. Die meisten Immobilien werden aber nicht aus Lust und Laune verkauft, sondern in der Regel steht eine Erbschaft, Scheidung, Verkleinerung, Umzug o.ä. dahinter, die einen Verkauf notwendig machen.

Die meisten Immobilie hätten bei "mehreren 100.000€ weniger Wert" gar keinen Wert mehr, da sie schon vorher nur mehrere 100.000€ Wert gewesen sind. Damit geht die Argumentation ein wenig aus dem Ruder und geht so langsam in einen propagierten Totalverlust über.
An alle Kaufinteressenten: Meine Immos werde ich nicht verschenken und in der aktuellen Lage der Marktorientierungslosigkeit werde ich sie zu keinem Preis der Welt überhaupt auf den Markt bringen. Wer sich jetzt keine Immo leisten kann oder will, der muss eben warten, bis sich die Einkommen den Preisen wieder annähern und nicht darauf warten, dass die Preise nominal dramatisch sinken werden.

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Nominell werden die Immobilienpreise nicht sinken.

Wir befinden uns in einer historisch hohen Inflation. Bei einer Inflation steigen auch folglich immer die Zinsen, immer. Trotzdem gelten Immobilien als Inflationsschutz schlechthin und das aus gutem Grund.

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WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Ich habe einen Immobilienmakler in der Familie, der bei einer großen Filialkette arbeitet. Seine Aussage von heute: Die Käufer springen in Scharen ab, Preise werden teilweise um mehrere 100.000€ (!) reduziert und intern wird bereits diskutiert wie es weitergehen soll. Die aktuellen Immobilienpreise werden auf keinen Fall zu halten sein (Top Lagen und Top Immobilien ausgenommen). Sind die Gutverdiener in 2021 schon bei 1% Zins an ihre finanzielle Schmerzgrenze gegangen, sind sie bei einem Zins von 3% komplett aus dem Markt rausgepreist. Die Käufer mit mehreren 100.000€ EK gibt es zwar vereinzelt mal, aber ganz sicher nicht in der Häufigkeit wie es hier postuliert wird. Wie schon mehrmals in diesem Thread erwähnt, reagiert der Immobilienmarkt sehr träge. Die meisten Verkäufer wollen natürlich erstmal nicht einsehen, dass ihre Immobilie nun mehrere 100.000€ weniger wert ist. Ich könnte mir das wahrscheinlich selber kaum eingestehen und würde in der aktuellen Situation nicht verkaufen. Die meisten Immobilien werden aber nicht aus Lust und Laune verkauft, sondern in der Regel steht eine Erbschaft, Scheidung, Verkleinerung, Umzug o.ä. dahinter, die einen Verkauf notwendig machen.

Das ist schon sehr, sehr abenteuerlich, was hier teilweise geäußert wird. Wertverlust um mehrere hunderttausend Euro? Ich denke eher nicht, das halte ich dann zum jetzigen Zeitpunkt doch für deutlich zu viel. Es sei denn, das Objekt kostete 2021 sagen wir mal € 1 Mio. und hat eine uralte Öl-Heizungsanlage von 1994 drin und weiteren teuren Sanierungsstau, sagen wir mal, das Dach wurde auch zuletzt 1990 gemacht. Dann dürfte es schon direkt ein paar hunderttausend Euro weniger wert sein. Aber wer solche Schrottimmobilien kauft, ist eben auch selber schuld. Wie hier richtigerweise schon gesagt wurde, ist der Angebotsfluss auf dem Immomarkt seit vielen Jahrzehnten eher stetig und hat wenige Sprünge nach oben und unten drin, weil die Gründe immer dieselben big five sind: 1) Tod, 2) Erbe, 3) Umzug, 4) Scheidung, 5) zu hohes Alter für die Bewirtschaftung. Niemand verkauft einfach so ohne Not eine Immobilie, das war schon immer so. Daher abwarten, wie es sich entwickelt. Was ich hier in HH und Umgebung aber beobachte ist, dass die ganzen Neubauwohnungsprojekte, liebevoll auch Brutkästen genannt, faktisch keine Wohnung mehr verkauft haben seit März. Egal ob HENRY, ob WERKSTADT oder STADTKLANG: Es stehen genau dieselben Wohnung zum Verkauf wie noch im März 2022. Davor gingen teilweise ganze Neubauabschnitte mit 20 Wohnungen innerhalb einer Woche weg. Der Markt für ETW ist hier wirklich von jetzt auf gleich völlig zum Erliegen gekommen. Das gilt aber nicht für EFH, da werden hier in HH immer noch welche verkauft, das sind dann aber Objekte, wo die Käufer mehrere hunderttausend Euro an EK mitbringen, die Region ist eben sehr einkommensstark. Bei den wenigsten Menschen in Deutschland dürfte sich das liquide Erbe ohne vorherigen Hausverkauf auf eine halbe Mio. oder mehr belaufen. Daher gehe ich davon aus, dass die Nachfrage insgesamt doch sehr einbrechen wird, da zumindest in meinem Kollegen- und Bekanntenkreis die meisten zu 80% und mehr finanziert haben, was mit dem Raketenstart des Bauzins jetzt so natürlich nirgendwo mehr möglich ist.

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WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Da ich als Makler gerne etwas zum Verkauf anbieten würde spreche ich meine Altkunden natürlich darauf an, ob sie nicht das eine oder andere Objekt wieder zum Verkauf stellen möchten. Die Reaktion ist leider immer negativ. Es wird nichts von den Immobilien verkauft. Eher werden die vermieteten Objekte eines Tages an die Kinder vererbt. Die werden dann mit der Miete ein nettes Zusatzeinkommen haben.

Dieser Aspekt kommt bislang in dieser Diskussion m.E. viel zu kurz. Ich kann diese Beobachtung bestätigen. Viele denken, jetzt müssten die Verkäufer unbedingt mit den Immobilienpreisen runter. Ich denke eher, viele werden ihre Objekte nun halt doch nicht mehr verkaufen, wenn sie nicht mehr die Preise bekommen, die sie im Kopf hatten. Das passt zu der o.g. Einstellung vieler Immobilieneigentümer, die gar nicht verkaufen müssen (!), sondern viel mehr auch (wie die letzten Jahre/Jahrzehnte) weiter vermieten und später dem Nachwuchs zu vererben.

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WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Ich habe einen Immobilienmakler in der Familie, der bei einer großen Filialkette arbeitet. Seine Aussage von heute: Die Käufer springen in Scharen ab, Preise werden teilweise um mehrere 100.000€ (!) reduziert und intern wird bereits diskutiert wie es weitergehen soll. Die aktuellen Immobilienpreise werden auf keinen Fall zu halten sein (Top Lagen und Top Immobilien ausgenommen). Sind die Gutverdiener in 2021 schon bei 1% Zins an ihre finanzielle Schmerzgrenze gegangen, sind sie bei einem Zins von 3% komplett aus dem Markt rausgepreist. Die Käufer mit mehreren 100.000€ EK gibt es zwar vereinzelt mal, aber ganz sicher nicht in der Häufigkeit wie es hier postuliert wird. Wie schon mehrmals in diesem Thread erwähnt, reagiert der Immobilienmarkt sehr träge. Die meisten Verkäufer wollen natürlich erstmal nicht einsehen, dass ihre Immobilie nun mehrere 100.000€ weniger wert ist. Ich könnte mir das wahrscheinlich selber kaum eingestehen und würde in der aktuellen Situation nicht verkaufen. Die meisten Immobilien werden aber nicht aus Lust und Laune verkauft, sondern in der Regel steht eine Erbschaft, Scheidung, Verkleinerung, Umzug o.ä. dahinter, die einen Verkauf notwendig machen.

Die meisten Immobilie hätten bei "mehreren 100.000€ weniger Wert" gar keinen Wert mehr, da sie schon vorher nur mehrere 100.000€ Wert gewesen sind. Damit geht die Argumentation ein wenig aus dem Ruder und geht so langsam in einen propagierten Totalverlust über.
An alle Kaufinteressenten: Meine Immos werde ich nicht verschenken und in der aktuellen Lage der Marktorientierungslosigkeit werde ich sie zu keinem Preis der Welt überhaupt auf den Markt bringen. Wer sich jetzt keine Immo leisten kann oder will, der muss eben warten, bis sich die Einkommen den Preisen wieder annähern und nicht darauf warten, dass die Preise nominal dramatisch sinken werden.

Ich denke, die Poster sollten zumindest mal anfangen zu erwähnen von welcher Region sie sprechen.
Hier Vordorf (wirklich Dorf) von München (30 km Entfernung mit S-Bahn Anbindung), mussten selbst absolute Topverdiener bei 1% Zins an die Schmerzgrenze gehen. Bauland kostet hier 2000€/qm ohne Kaufnebenkosten. Eine DHH relativ neu oder Neubau kostet hier ab 1.200.000€ aufwärts. In der nächstgrößeren Vorstadt gehts ab 1,4 Mio los für DHH´s.
Selbst absolute Topverdiener mit zusätzlich 400k EK, fallen da bei 4% Zins (was für 20 Jahre Festschreibung notwendig und sinnvoll ist) aus der Käuferschicht. Da bleiben nur noch Käufer mit extrem viel EK (Richtung 80% vom Kaufpreis). Ob es davon so viele gibt, wie hier vermutet, wird sich in den kommenden Jahren zeigen. Das Potential für einen Rückgang mehrerer 100.000€ ist da definitiv gegeben. Nur bringt es den Käufern nichts, wenn ein Rückgang der Preise kommt, wird der wahrscheinlich maximal dafür sorgen, dass es wieder zur gleichen monatlichen (maximal möglichen) Belastung kommt.
Zumindest beobachte ich, dass Bauland welches inseriert ist (wie gesagt >=2000€/qm) mittlerweile länger online bleibt und neue die dazu kommen, bestehende vergleichbare Angebote preislich unterbieten, statt wie die letzten Jahre überbieten. Die letzten Jahre waren Baulandinserate (hier in der Gegend) bereits nach wenigen Tagen raus (Vermutlich verkauft).

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WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Ich habe einen Immobilienmakler in der Familie, der bei einer großen Filialkette arbeitet. Seine Aussage von heute: Die Käufer springen in Scharen ab, Preise werden teilweise um mehrere 100.000€ (!) reduziert und intern wird bereits diskutiert wie es weitergehen soll. Die aktuellen Immobilienpreise werden auf keinen Fall zu halten sein (Top Lagen und Top Immobilien ausgenommen). Sind die Gutverdiener in 2021 schon bei 1% Zins an ihre finanzielle Schmerzgrenze gegangen, sind sie bei einem Zins von 3% komplett aus dem Markt rausgepreist. Die Käufer mit mehreren 100.000€ EK gibt es zwar vereinzelt mal, aber ganz sicher nicht in der Häufigkeit wie es hier postuliert wird. Wie schon mehrmals in diesem Thread erwähnt, reagiert der Immobilienmarkt sehr träge. Die meisten Verkäufer wollen natürlich erstmal nicht einsehen, dass ihre Immobilie nun mehrere 100.000€ weniger wert ist. Ich könnte mir das wahrscheinlich selber kaum eingestehen und würde in der aktuellen Situation nicht verkaufen. Die meisten Immobilien werden aber nicht aus Lust und Laune verkauft, sondern in der Regel steht eine Erbschaft, Scheidung, Verkleinerung, Umzug o.ä. dahinter, die einen Verkauf notwendig machen.

Die meisten Immobilie hätten bei "mehreren 100.000€ weniger Wert" gar keinen Wert mehr, da sie schon vorher nur mehrere 100.000€ Wert gewesen sind. Damit geht die Argumentation ein wenig aus dem Ruder und geht so langsam in einen propagierten Totalverlust über.
An alle Kaufinteressenten: Meine Immos werde ich nicht verschenken und in der aktuellen Lage der Marktorientierungslosigkeit werde ich sie zu keinem Preis der Welt überhaupt auf den Markt bringen. Wer sich jetzt keine Immo leisten kann oder will, der muss eben warten, bis sich die Einkommen den Preisen wieder annähern und nicht darauf warten, dass die Preise nominal dramatisch sinken werden.

Verdammt, aber was sollen wir tun wenn du nicht wahrhaben willst, dass deine Immos fallen könnten?
Dann stehen wir ohne dich als Monopolanbieter ja ganz ohne Haus da und müssen deinen aufgerufenen Preis zahlen.

Glaube da nimmst du dich etwas zu wichtig, was sich woran angleicht wird sich zeigen. Bei dem Verhältnis von Kauf- und Mietpreisen wird es eine Angleichung geben müssen. Vermutlich in beide Richtungen, aber das weiß wie immer niemand.

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WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Eine Immobilie muss man nicht unbedingt verkaufen, man kann sie auch vermieten.

Geerbte Immobilien lassen sich aber häufig nicht ohne Renovierung vermieten. Da muss dann jeder in der Erbengemeinschaft bereit sein, erst mal richtig Geld in die Hand zu nehmen. Verkauf ist oft viel einfacher.

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WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Geerbte Immobilien lassen sich aber häufig nicht ohne Renovierung vermieten. Da muss dann jeder in der Erbengemeinschaft bereit sein, erst mal richtig Geld in die Hand zu nehmen. Verkauf ist oft viel einfacher.

Geerbte Immobilien in diesem Zustand werden in der Tat oft lieber verkauft, wenn sie sich nicht vermieten lassen. Aber da sind wir dann ausschließlich in der Kategorie "Stark sanierungsbedürftig" bis "Schrott". Wieso sollte aber ein Angebotsanstieg dieser Immobilienkategorien in irgendeiner Form die Kaufpreise von jüngeren Objekten (<20 Jahre alt) oder gar Neubauten beeinflussen? Richtig, gar nicht! Deren Kaufpreise sind davon völlig unabhängig.

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Das ist falsch. Schutz vor Hyperinflation ja, Schutz vor Inflation bei steigenden Zinsen und Unterhaltskosten? Nein.

Bei den Energiepreisen wird es sehr spannend wie sich die Vermieter das Geld von den Mietern holen wollen. Wenn ich jetzt nicht so solvente Mieter hätte, würde ich das Ding noch schnell loswerden wollen. Denn als Vermieter gehst du beim Energieversorger in Vorleistung und musst dir dann das Geld zurückholen. Das wird nicht aufgehen, da viele das einfach nicht bezahlen können.

Zuerst sinkt die Zahl der Transaktionen (in dieser Phase sind wir bereits), dann sinken die gezahlten Kaufpreise (die niemand in den Portalen sieht), dann reduzieren sich die Angebotspreise und am Ende passen sich auch die Grundstückspreise an. Erst wenn schlussendlich die Grundstückspreise korrigiert haben, ist ein neuer positiver Immobilienzyklus möglich. Denn die sind der größte Faktor, warum vor allem teure Immobilien gebaut und vermietet werden müssen. Es rechnet sich sonst einfach nicht mehr.

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Nominell werden die Immobilienpreise nicht sinken.

Wir befinden uns in einer historisch hohen Inflation. Bei einer Inflation steigen auch folglich immer die Zinsen, immer. Trotzdem gelten Immobilien als Inflationsschutz schlechthin und das aus gutem Grund.

antworten

Top PhD Hier:

Ja jeder Markt ist komplex, Preisbildung ist komplex. Die Argumente hier warum Immos nicht falllen koennen sind laecherlich. Sie zeigen absolute verstaendnislosigkeit von Markets.

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Die Angelegenheit ist komplex, da ist praktische Erfahrung viel wichtiger als ein PhD.

Kaufpreise werden fallen, aber nicht da wo die meisten gerne kaufen möchten. In den Wegzugsgebieten im ländlichen Bereich!
In den Ballungsgebieten dürfte es auf eine kurzzeitige Stagnation hinaus laufen. Mehr nicht.

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Nein, das ist für Bestandsimmobilien nicht richtig.

Es gab und gibt immer Gründe zu verkaufen:

• Tod (ein Erbe kann die Erbengemeinschaft nicht auszahlen)
• Umzug (zum Erwerb einer neuen Immobilie muss die bisherige verkauft werden)
  und ganz besonders
• Scheidung (ein Partner kann den anderen nicht auszahlen)

Bei Tod stimme ich dir zu, bei Umzug braucht man eine neue Bleibe und bei Scheidung wahrscheinlich sogar eine mehr. Also ein bisschen besser nachdenken vor dem Posten.

unglaublich, der punkt des posters war: es gibt gruende warum Immos verkauft werden.

Wieso sollten Aktien jemals verkauft werden? warum koennen diese Fallen?

Immoschoenrechner hier haben keine ahnung von economics/finance. (ich habe einen PhD in Finance von internationaler Elite Uni).
Es gibt auch das so genannte no trade theorem, der Preis kann fallen in einem effizienten Markt ohne jeglichen Trade.
Plus: Koennen eurer Meinung nach Immos nicht im Preis fallen?
Sie werden fallen und mehr als je zuvor, warum? Weil zuvor in DE/AT niemals so eine Bubble war wie jetzt. Bubble warum? Zinsen niedrig, jetzt Zinsen hoeher i.e. Immobilienpreise niedriger.

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Genau so ist es und beobachte ich ebenfalls hier im Stuttgarter Umland.
Die Immobilienpreise, die aufgerufen werden, ist kaum einer mehr bereit zu bezahlen. Bis das die Verkäuferseite realisiert und akzeptiert, dauert es eben.
In meinem Umfeld sind zig Freunde auf der Suche, keiner entscheidet sich momentan für einen Kauf. Neben den Zinsen sind die steigenden und nicht kalkulierbaren Lebenshaltungskosten ein Problem und wo geht die Reise hin betr. vernünftiger Heizungsart.

Ich denke, neuwertige Immobilien finden auch aktuell noch Käufer. Wer viel EK hat, kann jetzt unter Umständen einen guten Deal machen. Alte sanierungsbedürftige Objekte haben es schwer, und das war ja das Verrückte die letzten Jahre, getrieben durch die Zinspolitik wurde der letzte Schrott zu Mondpreisen gekauft.

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Im Speckgürtel von Stuttgart (ca. 30km Umkreis) kosten EFH je nach Lage und Größe gerne 1000k oder mehr. Ein Wertverlust von mehreren 100k tritt bei 20-30% Wertminderung ein. Aufgrund der gestiegenen Zinsen ist die monatliche Rate um 50% gestiegen. Das passt somit zusammen. Mit Totalverlust hat das also nichts zu tun. Ich beobachte den Markt schon lange und habe selber Preissenkungen von 1600k auf 1200k beobachtet und das EFH ist bislang trotzdem nicht verkauft! Fast alle Objekte liegen aktuell wie Blei in den Regalen, weil die Verkäuferseite die neue Realität noch nicht akzeptiert hat. Und nochmal, wer nicht verkaufen muss, verkauft in der aktuellen Situation nicht, aber häufig gibt es einen Grund, der den Verkauf erforderlich macht. Die Jahre 2010-2016 waren sicherlich eine historisch günstige Zeit, um Immobilien zu erwerben. Die letzten Jahre waren hingegen eine historisch günstige Zeit, um (Schrott-)Immobilien zu Mondpreisen zu verkaufen. Das ist nun erstmal vorbei und der Markt wird sich dem neuen Umfeld anpassen müssen.

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"Geerbte Immobilien lassen sich aber häufig nicht ohne Renovierung vermieten. Da muss dann jeder in der Erbengemeinschaft bereit sein, erst mal richtig Geld in die Hand zu nehmen. Verkauf ist oft viel einfacher."

Ich hab ja keine Ahnung, ob du so etwas schonmal erlebt hast. Also, was so Erbe, etc. angeht, wenn die vererbenden so 70 und aufwärts sind. Weil dann stellen die sich meist die Frage: "Soll ich meinem Nachwuchs jetzt noch neue Fenster oder ne Tür in die Bude setzen oder fahr ich 2 Monate AIDA"

Meine ELtern sind 73 und 74 und da ist genau das im Freundeskreis aktuell ein riesen Thema. Die Kinder, die klipp und klar sagen, wir halten die Gebäude, bekommen meist richtig gut in stand gesetzte Erbmaße.

Es gibt aber auch Kinder (z.b. die Nachbarin wohnt in Köln und wird niemals wieder hier her und will auch nicht vermieten), die das kategorisch ausschließen. Da sagen die Eigentümer dann: "Ok, und jetzt keinen Cent mehr in das Haus"

Sowas wird aber meist Jahre vor dem Erbfall bereits beschlossen und darüber geredet.

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Wie kommt man darauf, dass ein Verkauf bei Erbschaft oder Scheidung „notwendig“ sei? Ich behaupte mal, die absolute Mehrheit wird dann sicher vermieten. Außer natürlich es handelt sich um Millionenvillen die vererbt werden, bei denen mehr Erbschaftsteuer anfällt als anderswo eine ganze DHH kostet.

Bei Verkleinerung/Umzug interessiert mich ein potentieller Preisrückgang gar nicht, weil die neue Immobilie ja etwa in gleichem Maße weniger Wert ist am Markt.

Ich finde dieses Panikgemache langsam wirklich amüsant.

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Ich habe einen Immobilienmakler in der Familie, der bei einer großen Filialkette arbeitet. Seine Aussage von heute: Die Käufer springen in Scharen ab, Preise werden teilweise um mehrere 100.000€ (!) reduziert und intern wird bereits diskutiert wie es weitergehen soll. Die aktuellen Immobilienpreise werden auf keinen Fall zu halten sein (Top Lagen und Top Immobilien ausgenommen). Sind die Gutverdiener in 2021 schon bei 1% Zins an ihre finanzielle Schmerzgrenze gegangen, sind sie bei einem Zins von 3% komplett aus dem Markt rausgepreist. Die Käufer mit mehreren 100.000€ EK gibt es zwar vereinzelt mal, aber ganz sicher nicht in der Häufigkeit wie es hier postuliert wird. Wie schon mehrmals in diesem Thread erwähnt, reagiert der Immobilienmarkt sehr träge. Die meisten Verkäufer wollen natürlich erstmal nicht einsehen, dass ihre Immobilie nun mehrere 100.000€ weniger wert ist. Ich könnte mir das wahrscheinlich selber kaum eingestehen und würde in der aktuellen Situation nicht verkaufen. Die meisten Immobilien werden aber nicht aus Lust und Laune verkauft, sondern in der Regel steht eine Erbschaft, Scheidung, Verkleinerung, Umzug o.ä. dahinter, die einen Verkauf notwendig machen.

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Dass bei einer Scheidung vermietet wird, habe ich noch nirgends gesehen.
Besonders wenn Kinder im Spiel sind, wird immer verkauft.

Bei Erbschaft von einzelnen Immobilien ist das auch völlig normal, denn viele wollen einfach nicht vermieten und nochmal Geld in die Immobilie stecken. Da verkauft man lieber, nimmt das Cash mit und saniert das eigene Bad und kauft eine neue Küche.

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Wie kommt man darauf, dass ein Verkauf bei Erbschaft oder Scheidung „notwendig“ sei? Ich behaupte mal, die absolute Mehrheit wird dann sicher vermieten. Außer natürlich es handelt sich um Millionenvillen die vererbt werden, bei denen mehr Erbschaftsteuer anfällt als anderswo eine ganze DHH kostet.

Bei Verkleinerung/Umzug interessiert mich ein potentieller Preisrückgang gar nicht, weil die neue Immobilie ja etwa in gleichem Maße weniger Wert ist am Markt.

Ich finde dieses Panikgemache langsam wirklich amüsant.

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Da die Leitzinsen unter der Inflation bleiben werden, werden Immobilienpreise nicht nominal sinken.

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PhD Hier:

denkst du die Vonoviva aktien fallen weil alle verkaufen "muessen"?
Du denkst Immos fallen nie weil niemand verkaufen muss?
Ridicolous!
die Party ist vorbei und jetzt noch verkaufen ws besser als in 1 Jahr. hoffe schoenrechnen macht spass.

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Wie kommt man darauf, dass ein Verkauf bei Erbschaft oder Scheidung „notwendig“ sei? Ich behaupte mal, die absolute Mehrheit wird dann sicher vermieten. Außer natürlich es handelt sich um Millionenvillen die vererbt werden, bei denen mehr Erbschaftsteuer anfällt als anderswo eine ganze DHH kostet.

Bei Verkleinerung/Umzug interessiert mich ein potentieller Preisrückgang gar nicht, weil die neue Immobilie ja etwa in gleichem Maße weniger Wert ist am Markt.

Ich finde dieses Panikgemache langsam wirklich amüsant.

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Ich habe einen Immobilienmakler in der Familie, der bei einer großen Filialkette arbeitet. Seine Aussage von heute: Die Käufer springen in Scharen ab, Preise werden teilweise um mehrere 100.000€ (!) reduziert und intern wird bereits diskutiert wie es weitergehen soll. Die aktuellen Immobilienpreise werden auf keinen Fall zu halten sein (Top Lagen und Top Immobilien ausgenommen). Sind die Gutverdiener in 2021 schon bei 1% Zins an ihre finanzielle Schmerzgrenze gegangen, sind sie bei einem Zins von 3% komplett aus dem Markt rausgepreist. Die Käufer mit mehreren 100.000€ EK gibt es zwar vereinzelt mal, aber ganz sicher nicht in der Häufigkeit wie es hier postuliert wird. Wie schon mehrmals in diesem Thread erwähnt, reagiert der Immobilienmarkt sehr träge. Die meisten Verkäufer wollen natürlich erstmal nicht einsehen, dass ihre Immobilie nun mehrere 100.000€ weniger wert ist. Ich könnte mir das wahrscheinlich selber kaum eingestehen und würde in der aktuellen Situation nicht verkaufen. Die meisten Immobilien werden aber nicht aus Lust und Laune verkauft, sondern in der Regel steht eine Erbschaft, Scheidung, Verkleinerung, Umzug o.ä. dahinter, die einen Verkauf notwendig machen.

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Ich kann mir gut vorstellen, dass die Mietpreise für große Wohnung jetzt etwas steigen werden. Die, die aktuell mit 1-2 Kinder in der kleinen Mietwohnung auf das passende Kaufobjekt gewartet haben und jetzt merken, dass sie sich nichts mehr leisten können, werden sich nach größeren Wohnung umschauen.

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Meine aktuelle Freundin und ihr Ex haben sich zusammen eine große Wohnung gekauft (480.000 Euro) und sich dann getrennt. Die haben sich dann ein "Trennungsjahr" gegeben und sich dann zusammengesetzt, wer die Wohnung übernimmt.

Die Einigung war dann, dass sie die Whg behält. Er also nur aus den Büchern gestrichen wird. Ja, am Anfang ist die Belastung recht hoch. Aber man bleibt ja kein Single. Zudem ist die Wohnung aktuell 15% mehr wert.

Meist findet man dann schon einen weg. Wir haben zb jetzt den Weg gefunden, dass sie halt recht früh zu mir zieht, wir auf einen Urlaub verzichten, um ihn auszuzahlen, etc.

Aber das geht alles schon. Klar muss man da dann mal irgendwo anders sparen

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Bei den Immobilienaktien war die Bewertung schon lange nicht transparent, was den Wert des Immobilienbestands betrifft. Mir war immer klar, dass da ein Risiko besteht.Hat mit der aktuellen Situation nur eingeschränkt etwas zu zun.

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

PhD Hier:

denkst du die Vonoviva aktien fallen weil alle verkaufen "muessen"?
Du denkst Immos fallen nie weil niemand verkaufen muss?
Ridicolous!
die Party ist vorbei und jetzt noch verkaufen ws besser als in 1 Jahr. hoffe schoenrechnen macht spass.

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Wie kommt man darauf, dass ein Verkauf bei Erbschaft oder Scheidung „notwendig“ sei? Ich behaupte mal, die absolute Mehrheit wird dann sicher vermieten. Außer natürlich es handelt sich um Millionenvillen die vererbt werden, bei denen mehr Erbschaftsteuer anfällt als anderswo eine ganze DHH kostet.

Bei Verkleinerung/Umzug interessiert mich ein potentieller Preisrückgang gar nicht, weil die neue Immobilie ja etwa in gleichem Maße weniger Wert ist am Markt.

Ich finde dieses Panikgemache langsam wirklich amüsant.

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Ich habe einen Immobilienmakler in der Familie, der bei einer großen Filialkette arbeitet. Seine Aussage von heute: Die Käufer springen in Scharen ab, Preise werden teilweise um mehrere 100.000€ (!) reduziert und intern wird bereits diskutiert wie es weitergehen soll. Die aktuellen Immobilienpreise werden auf keinen Fall zu halten sein (Top Lagen und Top Immobilien ausgenommen). Sind die Gutverdiener in 2021 schon bei 1% Zins an ihre finanzielle Schmerzgrenze gegangen, sind sie bei einem Zins von 3% komplett aus dem Markt rausgepreist. Die Käufer mit mehreren 100.000€ EK gibt es zwar vereinzelt mal, aber ganz sicher nicht in der Häufigkeit wie es hier postuliert wird. Wie schon mehrmals in diesem Thread erwähnt, reagiert der Immobilienmarkt sehr träge. Die meisten Verkäufer wollen natürlich erstmal nicht einsehen, dass ihre Immobilie nun mehrere 100.000€ weniger wert ist. Ich könnte mir das wahrscheinlich selber kaum eingestehen und würde in der aktuellen Situation nicht verkaufen. Die meisten Immobilien werden aber nicht aus Lust und Laune verkauft, sondern in der Regel steht eine Erbschaft, Scheidung, Verkleinerung, Umzug o.ä. dahinter, die einen Verkauf notwendig machen.

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Als "Top PhD" solltest Du eigentlich lesen können! Ich hatte ganz klar geschrieben, dass Preise in den Wegzugsgebieten fallen werden. Nur nicht überall in Deutschland. Genau da, wo die Bevölkerung weiter wachsen wird wollen auch viele Wiwis wohnen. Da ist dann eine Preissenkung in Hintertupfingen nicht interessant.
Ich habe keinen Dr., nur ein Uni-Diplom als Ingenieur und bin seit über 20 Jahren überregional als Makler tätig.

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Top PhD Hier:

Ja jeder Markt ist komplex, Preisbildung ist komplex. Die Argumente hier warum Immos nicht falllen koennen sind laecherlich. Sie zeigen absolute verstaendnislosigkeit von Markets.

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Die Angelegenheit ist komplex, da ist praktische Erfahrung viel wichtiger als ein PhD.

Kaufpreise werden fallen, aber nicht da wo die meisten gerne kaufen möchten. In den Wegzugsgebieten im ländlichen Bereich!
In den Ballungsgebieten dürfte es auf eine kurzzeitige Stagnation hinaus laufen. Mehr nicht.

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Nein, das ist für Bestandsimmobilien nicht richtig.

Es gab und gibt immer Gründe zu verkaufen:

• Tod (ein Erbe kann die Erbengemeinschaft nicht auszahlen)
• Umzug (zum Erwerb einer neuen Immobilie muss die bisherige verkauft werden)
  und ganz besonders
• Scheidung (ein Partner kann den anderen nicht auszahlen)

Bei Tod stimme ich dir zu, bei Umzug braucht man eine neue Bleibe und bei Scheidung wahrscheinlich sogar eine mehr. Also ein bisschen besser nachdenken vor dem Posten.

unglaublich, der punkt des posters war: es gibt gruende warum Immos verkauft werden.

Wieso sollten Aktien jemals verkauft werden? warum koennen diese Fallen?

Immoschoenrechner hier haben keine ahnung von economics/finance. (ich habe einen PhD in Finance von internationaler Elite Uni).
Es gibt auch das so genannte no trade theorem, der Preis kann fallen in einem effizienten Markt ohne jeglichen Trade.
Plus: Koennen eurer Meinung nach Immos nicht im Preis fallen?
Sie werden fallen und mehr als je zuvor, warum? Weil zuvor in DE/AT niemals so eine Bubble war wie jetzt. Bubble warum? Zinsen niedrig, jetzt Zinsen hoeher i.e. Immobilienpreise niedriger.

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Ich hatte als Makler eine ETW für 350k im Angebot. Auf immoscout und Immowelt. Der Angebotspreis war der Wunschpreis des Verkäufers, meine eigene Werteinschätzung lag deutlich niedriger. Ich hatte das nur gemacht, um den Auftrag zu bekommen. Erwartungsgemäß.war das Interesse sehr gering. Es folgten dann mehrere Preissenkungen bis auf 230k. Der beurkundete Verkaufspreis lag noch niedriger, aber das war öffentlich nicht zu sehen.
Ein ganz üblicher Vorgang, für den Makler sehr aufwändig.
Das war vor 5 Jahren!

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Ich habe einen Immobilienmakler in der Familie, der bei einer großen Filialkette arbeitet. Seine Aussage von heute: Die Käufer springen in Scharen ab, Preise werden teilweise um mehrere 100.000€ (!) reduziert und intern wird bereits diskutiert wie es weitergehen soll. Die aktuellen Immobilienpreise werden auf keinen Fall zu halten sein (Top Lagen und Top Immobilien ausgenommen). Sind die Gutverdiener in 2021 schon bei 1% Zins an ihre finanzielle Schmerzgrenze gegangen, sind sie bei einem Zins von 3% komplett aus dem Markt rausgepreist. Die Käufer mit mehreren 100.000€ EK gibt es zwar vereinzelt mal, aber ganz sicher nicht in der Häufigkeit wie es hier postuliert wird. Wie schon mehrmals in diesem Thread erwähnt, reagiert der Immobilienmarkt sehr träge. Die meisten Verkäufer wollen natürlich erstmal nicht einsehen, dass ihre Immobilie nun mehrere 100.000€ weniger wert ist. Ich könnte mir das wahrscheinlich selber kaum eingestehen und würde in der aktuellen Situation nicht verkaufen. Die meisten Immobilien werden aber nicht aus Lust und Laune verkauft, sondern in der Regel steht eine Erbschaft, Scheidung, Verkleinerung, Umzug o.ä. dahinter, die einen Verkauf notwendig machen.

Die meisten Immobilie hätten bei "mehreren 100.000€ weniger Wert" gar keinen Wert mehr, da sie schon vorher nur mehrere 100.000€ Wert gewesen sind. Damit geht die Argumentation ein wenig aus dem Ruder und geht so langsam in einen propagierten Totalverlust über.
An alle Kaufinteressenten: Meine Immos werde ich nicht verschenken und in der aktuellen Lage der Marktorientierungslosigkeit werde ich sie zu keinem Preis der Welt überhaupt auf den Markt bringen. Wer sich jetzt keine Immo leisten kann oder will, der muss eben warten, bis sich die Einkommen den Preisen wieder annähern und nicht darauf warten, dass die Preise nominal dramatisch sinken werden.

Ich vermute mal, dass mit der Filialkette E&V gemeint ist. Da liegen selbst in B-Städten die meisten angebotenen Immobilien im siebenstelligen Bereich. Und ich glaube das sofort, wenn ich mir den lokalen Markt hier in Südostniedersachsen anschaue. Mich hat in den letzten zwei Monaten auch dreimal ein Makler aktiv mit Angeboten kontaktiert, von dem ich vorher seit Herbst nichts mehr gehört hatte (wir haben letztes Jahr gesucht und wurden dann fündig, haben das aber nicht allen Maklern mitgeteilt). Und Preissenkungen um mehrerer 100k habe ich hier bei den E&V Häusern auch z.T. gesehen. Eine Villa fußläufig zur Innenstadt fast direkt am Park ist z.B. letztes Jahr für fast 2,5 Mio. inseriert gewesen. Eventuell leicht zu teuer, aber im Vergleich zu anderen Luxusimmobilien in schlechterer Lage oder Ausstattung, die bei 1,3-1,8 Mio. lagen, ist ein signifikanter Aufpreis gerechtfertigt. Das Haus stand bis zum Frühjahr für den Preis drin, war aus dem Portalen raus und ist vor kurzem für unter 1,8 Mio. erneut veröffentlicht worden. Hätten wir uns auch zu 1% Zinsen nicht leisten können, aber ist gerade für wirklich Reiche mit genug Eigenkapital eine deutliche Preisreduktion. Und bei ein paar anderen Immobilien nehme ich ähnliche Tendenzen, nur in bisher noch geringerem Umfang, wahr.

antworten

Aha und mit deinem Uni-Diplom kannst du Immobilienpreise vorhersehen besser als der Aktienmarkt und weil du als Makler taetig bist...
LOL just LOL.
Warum sollten die Gebiete mit Zuzug nicht fallen??
Ein Asset hat gute Fundamentals zb Microsoft, i.e. Preis Hoch, hoher P/E.
Zinsen steigen Assetpreis faellt.

Die Gebiete mit Zuzug sind wirtschaftlich stark aber das ist nicht news, ist schon eingepreist.
Zinsanstieg und Rezession ist jetzt im Prozess der Einpreisung (langsamer bei Immos als bei Aktien.

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Als "Top PhD" solltest Du eigentlich lesen können! Ich hatte ganz klar geschrieben, dass Preise in den Wegzugsgebieten fallen werden. Nur nicht überall in Deutschland. Genau da, wo die Bevölkerung weiter wachsen wird wollen auch viele Wiwis wohnen. Da ist dann eine Preissenkung in Hintertupfingen nicht interessant.
Ich habe keinen Dr., nur ein Uni-Diplom als Ingenieur und bin seit über 20 Jahren überregional als Makler tätig.

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Top PhD Hier:

Ja jeder Markt ist komplex, Preisbildung ist komplex. Die Argumente hier warum Immos nicht falllen koennen sind laecherlich. Sie zeigen absolute verstaendnislosigkeit von Markets.

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Die Angelegenheit ist komplex, da ist praktische Erfahrung viel wichtiger als ein PhD.

Kaufpreise werden fallen, aber nicht da wo die meisten gerne kaufen möchten. In den Wegzugsgebieten im ländlichen Bereich!
In den Ballungsgebieten dürfte es auf eine kurzzeitige Stagnation hinaus laufen. Mehr nicht.

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Nein, das ist für Bestandsimmobilien nicht richtig.

Es gab und gibt immer Gründe zu verkaufen:

• Tod (ein Erbe kann die Erbengemeinschaft nicht auszahlen)
• Umzug (zum Erwerb einer neuen Immobilie muss die bisherige verkauft werden)
  und ganz besonders
• Scheidung (ein Partner kann den anderen nicht auszahlen)

Bei Tod stimme ich dir zu, bei Umzug braucht man eine neue Bleibe und bei Scheidung wahrscheinlich sogar eine mehr. Also ein bisschen besser nachdenken vor dem Posten.

unglaublich, der punkt des posters war: es gibt gruende warum Immos verkauft werden.

Wieso sollten Aktien jemals verkauft werden? warum koennen diese Fallen?

Immoschoenrechner hier haben keine ahnung von economics/finance. (ich habe einen PhD in Finance von internationaler Elite Uni).
Es gibt auch das so genannte no trade theorem, der Preis kann fallen in einem effizienten Markt ohne jeglichen Trade.
Plus: Koennen eurer Meinung nach Immos nicht im Preis fallen?
Sie werden fallen und mehr als je zuvor, warum? Weil zuvor in DE/AT niemals so eine Bubble war wie jetzt. Bubble warum? Zinsen niedrig, jetzt Zinsen hoeher i.e. Immobilienpreise niedriger.

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Geerbte Immobilien lassen sich aber häufig nicht ohne Renovierung vermieten. Da muss dann jeder in der Erbengemeinschaft bereit sein, erst mal richtig Geld in die Hand zu nehmen. Verkauf ist oft viel einfacher.

Geerbte Immobilien in diesem Zustand werden in der Tat oft lieber verkauft, wenn sie sich nicht vermieten lassen. Aber da sind wir dann ausschließlich in der Kategorie "Stark sanierungsbedürftig" bis "Schrott". Wieso sollte aber ein Angebotsanstieg dieser Immobilienkategorien in irgendeiner Form die Kaufpreise von jüngeren Objekten (<20 Jahre alt) oder gar Neubauten beeinflussen? Richtig, gar nicht! Deren Kaufpreise sind davon völlig unabhängig.

Das stimmt allerdings. Entweder die Immobilie ist zumindest für die Vermietung irgendwie geeignet, dann kann man sie vermieten. Das geht auch mit 40 Jahre altem Bodenbelag und 35 Jahre altem Bad.

Wenn die Immobilie Kernschrott ist, etwa 60 Jahre nichts gemacht und man müsste komplett bei 0 anfangen, der Grundriss wie damals usw. - ja, was bringt es dann dem Immobilienmarkt. Das ist quasi wie Neubau mit Außenmauern und evtl. Dach schon da. Aber selbst Grundrisse von den 1950ern und 1960ern sind ja nicht mehr zeitgemäß.

Ich persönlich würde das Haus meiner Eltern (sehr gute städtische Lage) nie verkaufen. Das bleibt in der Familie, entweder direkt an die Enkel oder notfalls vermieten. Werde ich meinen Bruder ausbezahlen müssen oder er mich - ist halt so. Oder notfalls vermieten wir gemeinschaftlich.

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Ich hatte als Makler eine ETW für 350k im Angebot. Auf immoscout und Immowelt. Der Angebotspreis war der Wunschpreis des Verkäufers, meine eigene Werteinschätzung lag deutlich niedriger. Ich hatte das nur gemacht, um den Auftrag zu bekommen. Erwartungsgemäß.war das Interesse sehr gering. Es folgten dann mehrere Preissenkungen bis auf 230k. Der beurkundete Verkaufspreis lag noch niedriger, aber das war öffentlich nicht zu sehen.
Ein ganz üblicher Vorgang, für den Makler sehr aufwändig.
Das war vor 5 Jahren!

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Ich habe einen Immobilienmakler in der Familie, der bei einer großen Filialkette arbeitet. Seine Aussage von heute: Die Käufer springen in Scharen ab, Preise werden teilweise um mehrere 100.000€ (!) reduziert und intern wird bereits diskutiert wie es weitergehen soll. Die aktuellen Immobilienpreise werden auf keinen Fall zu halten sein (Top Lagen und Top Immobilien ausgenommen). Sind die Gutverdiener in 2021 schon bei 1% Zins an ihre finanzielle Schmerzgrenze gegangen, sind sie bei einem Zins von 3% komplett aus dem Markt rausgepreist. Die Käufer mit mehreren 100.000€ EK gibt es zwar vereinzelt mal, aber ganz sicher nicht in der Häufigkeit wie es hier postuliert wird. Wie schon mehrmals in diesem Thread erwähnt, reagiert der Immobilienmarkt sehr träge. Die meisten Verkäufer wollen natürlich erstmal nicht einsehen, dass ihre Immobilie nun mehrere 100.000€ weniger wert ist. Ich könnte mir das wahrscheinlich selber kaum eingestehen und würde in der aktuellen Situation nicht verkaufen. Die meisten Immobilien werden aber nicht aus Lust und Laune verkauft, sondern in der Regel steht eine Erbschaft, Scheidung, Verkleinerung, Umzug o.ä. dahinter, die einen Verkauf notwendig machen.

Die meisten Immobilie hätten bei "mehreren 100.000€ weniger Wert" gar keinen Wert mehr, da sie schon vorher nur mehrere 100.000€ Wert gewesen sind. Damit geht die Argumentation ein wenig aus dem Ruder und geht so langsam in einen propagierten Totalverlust über.
An alle Kaufinteressenten: Meine Immos werde ich nicht verschenken und in der aktuellen Lage der Marktorientierungslosigkeit werde ich sie zu keinem Preis der Welt überhaupt auf den Markt bringen. Wer sich jetzt keine Immo leisten kann oder will, der muss eben warten, bis sich die Einkommen den Preisen wieder annähern und nicht darauf warten, dass die Preise nominal dramatisch sinken werden.

Ich vermute mal, dass mit der Filialkette E&V gemeint ist. Da liegen selbst in B-Städten die meisten angebotenen Immobilien im siebenstelligen Bereich. Und ich glaube das sofort, wenn ich mir den lokalen Markt hier in Südostniedersachsen anschaue. Mich hat in den letzten zwei Monaten auch dreimal ein Makler aktiv mit Angeboten kontaktiert, von dem ich vorher seit Herbst nichts mehr gehört hatte (wir haben letztes Jahr gesucht und wurden dann fündig, haben das aber nicht allen Maklern mitgeteilt). Und Preissenkungen um mehrerer 100k habe ich hier bei den E&V Häusern auch z.T. gesehen. Eine Villa fußläufig zur Innenstadt fast direkt am Park ist z.B. letztes Jahr für fast 2,5 Mio. inseriert gewesen. Eventuell leicht zu teuer, aber im Vergleich zu anderen Luxusimmobilien in schlechterer Lage oder Ausstattung, die bei 1,3-1,8 Mio. lagen, ist ein signifikanter Aufpreis gerechtfertigt. Das Haus stand bis zum Frühjahr für den Preis drin, war aus dem Portalen raus und ist vor kurzem für unter 1,8 Mio. erneut veröffentlicht worden. Hätten wir uns auch zu 1% Zinsen nicht leisten können, aber ist gerade für wirklich Reiche mit genug Eigenkapital eine deutliche Preisreduktion. Und bei ein paar anderen Immobilien nehme ich ähnliche Tendenzen, nur in bisher noch geringerem Umfang, wahr.

es ist doch wirklich ganz simpel:
hier in der Region in der ich wohne kosteten halbwegs gescheite EFH rd. 1 Mio. EUR aufwärts. bei einem Zins von 1% sind das pro Monat 2.500 € (EK nur für Nebenkosten)

bei 3,2 % sind das 4.333 € pro Monat.

1.833 Euro mehr. Da fallen immens viele Käufer raus, der Verkäufer wird wohl kaum jemanden finden der die 1 Mio. noch bereit ist zu zahlen. Auch wenn wir hier mal einen EK-Einsatz von 300k annehmen würden, ist die Differenz immer noch rd. 1.300 EUR pro Monat!

Die Preise werden fallen, da zu viele Käufer rausgepreist sein werden.

Wir haben ein Nettomonatseinkommen von 9,5 k, wir würden niemals 4,3 k nur für die Rate zahlen wollen. Und wie viele haben mehr als 10k im Monat netto? sehr wenige!

antworten

Zumindest hier in Hannover war der Normalfall der letzten Jahre, dass Verkäufe in Bieterwettbewerben endeten, zum inserierten Preis oder gar darunter ging nur Schrott weg.
Früher also meines Erachtens sehr seltener Fall, Preis und bzw. oder Objekt müssen schon weit jenseits von gut und böse gelegen haben …

Maxi Ratzmer: Differenzierung im PU (ca. 20´u. Feedback)

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Ich hatte als Makler eine ETW für 350k im Angebot. Auf immoscout und Immowelt. Der Angebotspreis war der Wunschpreis des Verkäufers, meine eigene Werteinschätzung lag deutlich niedriger. Ich hatte das nur gemacht, um den Auftrag zu bekommen. Erwartungsgemäß.war das Interesse sehr gering. Es folgten dann mehrere Preissenkungen bis auf 230k. Der beurkundete Verkaufspreis lag noch niedriger, aber das war öffentlich nicht zu sehen.
Ein ganz üblicher Vorgang, für den Makler sehr aufwändig.
Das war vor 5 Jahren!

antworten

Die Maklerlegende von den immer steigenden Immobilienwerten in den Topgegenden:

1. Ist historisch widerlegt. In den Topgegenden steigen die Immobilienpreise langfristig wie überall sonst knapp oberhalb der Inflationsrate.

2. Macht ökonomisch keinen Sinn. Die Qualität einer Lage ist im Marktwert der Immobilie eingepreist. Eine Abweichung von der allgemeinen Entwicklung macht nur Sinn, wenn sich die Lage ändert (zB von schlecht zu gut).

3. Macht rechnerisch kein Sinn. Wenn zum Beispiel die Immobilie in der schlechten Lage Initial 100 wert ist und nicht im Wert steigt, während die Immobilie in der Toplage 200 Wert ist und jedes Jahr um 10% steigt, würde die gute Immobilie nach 10 Jahren fünfmal und nach 20 Jahren schon 13mal so viel wert sein wie die schlechte Immobilie.

4. Die aktuellen Immowelt-Zahlen zeigen einen Einbruch der Nachfrage um 17%, in den Topstädten aber von fast 50%.

5. Auch in den Städten muss der Kauf sinnvoll und leistbar sein. Den Sinn kann man bei Bruttomietrenditen unterhalb der FK-Zinsen aber kaum noch sehen. Auch wenn es in den Städten mehr Gutverdiener gibt: Bei siebenstelligen Immobilienpreisen wird die Käuferschicht auch dort dünn.

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Als "Top PhD" solltest Du eigentlich lesen können! Ich hatte ganz klar geschrieben, dass Preise in den Wegzugsgebieten fallen werden. Nur nicht überall in Deutschland. Genau da, wo die Bevölkerung weiter wachsen wird wollen auch viele Wiwis wohnen. Da ist dann eine Preissenkung in Hintertupfingen nicht interessant.
Ich habe keinen Dr., nur ein Uni-Diplom als Ingenieur und bin seit über 20 Jahren überregional als Makler tätig.

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Top PhD Hier:

Ja jeder Markt ist komplex, Preisbildung ist komplex. Die Argumente hier warum Immos nicht falllen koennen sind laecherlich. Sie zeigen absolute verstaendnislosigkeit von Markets.

WiWi Gast schrieb am 07.07.2022:

Die Angelegenheit ist komplex, da ist praktische Erfahrung viel wichtiger als ein PhD.

Kaufpreise werden fallen, aber nicht da wo die meisten gerne kaufen möchten. In den Wegzugsgebieten im ländlichen Bereich!
In den Ballungsgebieten dürfte es auf eine kurzzeitige Stagnation hinaus laufen. Mehr nicht.

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Ganz genauso schaut’s aus!

Bei uns DINK Nettoeinkommen identisch wie bei euch, theoretisch können wir uns 4,5k€ Rate gut leisten, aber:

• wenn sie schwanger wird reduziert sich das HH-Einkommen recht deutlich, wird nur zum Teil durch Elterngeld und Steuerklassenwechsel kompensiert, würde theoretisch aber schon gehen
• bei dem aktuellen Zins sind bei einer Rate von 4,5k€ „nur recht kleine“ Kaufpreise finanzierbar. Nach aktuellen (Noch-)Angebotspreisen sind damit aber bei uns bloß unattraktive Wohnungen <100qm drin. Dafür lohnt sich der finanzielle Aufwand nicht. Ergo kaufen wir nicht.

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Ich hatte als Makler eine ETW für 350k im Angebot. Auf immoscout und Immowelt. Der Angebotspreis war der Wunschpreis des Verkäufers, meine eigene Werteinschätzung lag deutlich niedriger. Ich hatte das nur gemacht, um den Auftrag zu bekommen. Erwartungsgemäß.war das Interesse sehr gering. Es folgten dann mehrere Preissenkungen bis auf 230k. Der beurkundete Verkaufspreis lag noch niedriger, aber das war öffentlich nicht zu sehen.
Ein ganz üblicher Vorgang, für den Makler sehr aufwändig.
Das war vor 5 Jahren!

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Ich habe einen Immobilienmakler in der Familie, der bei einer großen Filialkette arbeitet. Seine Aussage von heute: Die Käufer springen in Scharen ab, Preise werden teilweise um mehrere 100.000€ (!) reduziert und intern wird bereits diskutiert wie es weitergehen soll. Die aktuellen Immobilienpreise werden auf keinen Fall zu halten sein (Top Lagen und Top Immobilien ausgenommen). Sind die Gutverdiener in 2021 schon bei 1% Zins an ihre finanzielle Schmerzgrenze gegangen, sind sie bei einem Zins von 3% komplett aus dem Markt rausgepreist. Die Käufer mit mehreren 100.000€ EK gibt es zwar vereinzelt mal, aber ganz sicher nicht in der Häufigkeit wie es hier postuliert wird. Wie schon mehrmals in diesem Thread erwähnt, reagiert der Immobilienmarkt sehr träge. Die meisten Verkäufer wollen natürlich erstmal nicht einsehen, dass ihre Immobilie nun mehrere 100.000€ weniger wert ist. Ich könnte mir das wahrscheinlich selber kaum eingestehen und würde in der aktuellen Situation nicht verkaufen. Die meisten Immobilien werden aber nicht aus Lust und Laune verkauft, sondern in der Regel steht eine Erbschaft, Scheidung, Verkleinerung, Umzug o.ä. dahinter, die einen Verkauf notwendig machen.

Die meisten Immobilie hätten bei "mehreren 100.000€ weniger Wert" gar keinen Wert mehr, da sie schon vorher nur mehrere 100.000€ Wert gewesen sind. Damit geht die Argumentation ein wenig aus dem Ruder und geht so langsam in einen propagierten Totalverlust über.
An alle Kaufinteressenten: Meine Immos werde ich nicht verschenken und in der aktuellen Lage der Marktorientierungslosigkeit werde ich sie zu keinem Preis der Welt überhaupt auf den Markt bringen. Wer sich jetzt keine Immo leisten kann oder will, der muss eben warten, bis sich die Einkommen den Preisen wieder annähern und nicht darauf warten, dass die Preise nominal dramatisch sinken werden.

Ich vermute mal, dass mit der Filialkette E&V gemeint ist. Da liegen selbst in B-Städten die meisten angebotenen Immobilien im siebenstelligen Bereich. Und ich glaube das sofort, wenn ich mir den lokalen Markt hier in Südostniedersachsen anschaue. Mich hat in den letzten zwei Monaten auch dreimal ein Makler aktiv mit Angeboten kontaktiert, von dem ich vorher seit Herbst nichts mehr gehört hatte (wir haben letztes Jahr gesucht und wurden dann fündig, haben das aber nicht allen Maklern mitgeteilt). Und Preissenkungen um mehrerer 100k habe ich hier bei den E&V Häusern auch z.T. gesehen. Eine Villa fußläufig zur Innenstadt fast direkt am Park ist z.B. letztes Jahr für fast 2,5 Mio. inseriert gewesen. Eventuell leicht zu teuer, aber im Vergleich zu anderen Luxusimmobilien in schlechterer Lage oder Ausstattung, die bei 1,3-1,8 Mio. lagen, ist ein signifikanter Aufpreis gerechtfertigt. Das Haus stand bis zum Frühjahr für den Preis drin, war aus dem Portalen raus und ist vor kurzem für unter 1,8 Mio. erneut veröffentlicht worden. Hätten wir uns auch zu 1% Zinsen nicht leisten können, aber ist gerade für wirklich Reiche mit genug Eigenkapital eine deutliche Preisreduktion. Und bei ein paar anderen Immobilien nehme ich ähnliche Tendenzen, nur in bisher noch geringerem Umfang, wahr.

es ist doch wirklich ganz simpel:
hier in der Region in der ich wohne kosteten halbwegs gescheite EFH rd. 1 Mio. EUR aufwärts. bei einem Zins von 1% sind das pro Monat 2.500 € (EK nur für Nebenkosten)

bei 3,2 % sind das 4.333 € pro Monat.

1.833 Euro mehr. Da fallen immens viele Käufer raus, der Verkäufer wird wohl kaum jemanden finden der die 1 Mio. noch bereit ist zu zahlen. Auch wenn wir hier mal einen EK-Einsatz von 300k annehmen würden, ist die Differenz immer noch rd. 1.300 EUR pro Monat!

Die Preise werden fallen, da zu viele Käufer rausgepreist sein werden.

Wir haben ein Nettomonatseinkommen von 9,5 k, wir würden niemals 4,3 k nur für die Rate zahlen wollen. Und wie viele haben mehr als 10k im Monat netto? sehr wenige!

antworten

Es werden viele Kaufinteressenten rausgepreist, das ist vollkommen richtig. Bei den übrig gebliebenen kommt es darauf an, ob sie nicht evtl. doch viel mehr cash haben, z.B. aus einer Schenkung oder Erbschaft.

Ob die Preise dann wirklich fallen werden bleibt abzuwarten. Solche Häuser lassen sich in den Ballungsgebieten auch sehr gut vermieten. Bei uns z.B. an Angehörige der US-Armee. Da sind dann 2 oder 3k als Miete kein Problem. Das zahlt dann das housing office.

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

es ist doch wirklich ganz simpel:
hier in der Region in der ich wohne kosteten halbwegs gescheite EFH rd. 1 Mio. EUR aufwärts. bei einem Zins von 1% sind das pro Monat 2.500 € (EK nur für Nebenkosten)

bei 3,2 % sind das 4.333 € pro Monat.

1.833 Euro mehr. Da fallen immens viele Käufer raus, der Verkäufer wird wohl kaum jemanden finden der die 1 Mio. noch bereit ist zu zahlen. Auch wenn wir hier mal einen EK-Einsatz von 300k annehmen würden, ist die Differenz immer noch rd. 1.300 EUR pro Monat!

Die Preise werden fallen, da zu viele Käufer rausgepreist sein werden.

Wir haben ein Nettomonatseinkommen von 9,5 k, wir würden niemals 4,3 k nur für die Rate zahlen wollen. Und wie viele haben mehr als 10k im Monat netto? sehr wenige!

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Ich habe einen Immobilienmakler in der Familie, der bei einer großen Filialkette arbeitet. Seine Aussage von heute: Die Käufer springen in Scharen ab, Preise werden teilweise um mehrere 100.000€ (!) reduziert und intern wird bereits diskutiert wie es weitergehen soll. Die aktuellen Immobilienpreise werden auf keinen Fall zu halten sein (Top Lagen und Top Immobilien ausgenommen). Sind die Gutverdiener in 2021 schon bei 1% Zins an ihre finanzielle Schmerzgrenze gegangen, sind sie bei einem Zins von 3% komplett aus dem Markt rausgepreist. Die Käufer mit mehreren 100.000€ EK gibt es zwar vereinzelt mal, aber ganz sicher nicht in der Häufigkeit wie es hier postuliert wird. Wie schon mehrmals in diesem Thread erwähnt, reagiert der Immobilienmarkt sehr träge. Die meisten Verkäufer wollen natürlich erstmal nicht einsehen, dass ihre Immobilie nun mehrere 100.000€ weniger wert ist. Ich könnte mir das wahrscheinlich selber kaum eingestehen und würde in der aktuellen Situation nicht verkaufen. Die meisten Immobilien werden aber nicht aus Lust und Laune verkauft, sondern in der Regel steht eine Erbschaft, Scheidung, Verkleinerung, Umzug o.ä. dahinter, die einen Verkauf notwendig machen.

Die meisten Immobilie hätten bei "mehreren 100.000€ weniger Wert" gar keinen Wert mehr, da sie schon vorher nur mehrere 100.000€ Wert gewesen sind. Damit geht die Argumentation ein wenig aus dem Ruder und geht so langsam in einen propagierten Totalverlust über.
An alle Kaufinteressenten: Meine Immos werde ich nicht verschenken und in der aktuellen Lage der Marktorientierungslosigkeit werde ich sie zu keinem Preis der Welt überhaupt auf den Markt bringen. Wer sich jetzt keine Immo leisten kann oder will, der muss eben warten, bis sich die Einkommen den Preisen wieder annähern und nicht darauf warten, dass die Preise nominal dramatisch sinken werden.

Verdammt, aber was sollen wir tun wenn du nicht wahrhaben willst, dass deine Immos fallen könnten?
Dann stehen wir ohne dich als Monopolanbieter ja ganz ohne Haus da und müssen deinen aufgerufenen Preis zahlen.

Glaube da nimmst du dich etwas zu wichtig, was sich woran angleicht wird sich zeigen. Bei dem Verhältnis von Kauf- und Mietpreisen wird es eine Angleichung geben müssen. Vermutlich in beide Richtungen, aber das weiß wie immer niemand.

Ich nehme mich nicht wichtig, bin aber mit Sicherheit repräsentativ für diejenigen, die nicht verkaufen müssen. Nur diesen Trend wollte ich zum Ausdruck geben.
Langfristig gibt es nur eine Richtung: Nominale Preissteigerung. So läuft es nun einmal.

antworten

Die US-Armee dürfte bald weg sein:)

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Es werden viele Kaufinteressenten rausgepreist, das ist vollkommen richtig. Bei den übrig gebliebenen kommt es darauf an, ob sie nicht evtl. doch viel mehr cash haben, z.B. aus einer Schenkung oder Erbschaft.

Ob die Preise dann wirklich fallen werden bleibt abzuwarten. Solche Häuser lassen sich in den Ballungsgebieten auch sehr gut vermieten. Bei uns z.B. an Angehörige der US-Armee. Da sind dann 2 oder 3k als Miete kein Problem. Das zahlt dann das housing office.

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

es ist doch wirklich ganz simpel:
hier in der Region in der ich wohne kosteten halbwegs gescheite EFH rd. 1 Mio. EUR aufwärts. bei einem Zins von 1% sind das pro Monat 2.500 € (EK nur für Nebenkosten)

bei 3,2 % sind das 4.333 € pro Monat.

1.833 Euro mehr. Da fallen immens viele Käufer raus, der Verkäufer wird wohl kaum jemanden finden der die 1 Mio. noch bereit ist zu zahlen. Auch wenn wir hier mal einen EK-Einsatz von 300k annehmen würden, ist die Differenz immer noch rd. 1.300 EUR pro Monat!

Die Preise werden fallen, da zu viele Käufer rausgepreist sein werden.

Wir haben ein Nettomonatseinkommen von 9,5 k, wir würden niemals 4,3 k nur für die Rate zahlen wollen. Und wie viele haben mehr als 10k im Monat netto? sehr wenige!

antworten

es ist doch wirklich ganz simpel:
hier in der Region in der ich wohne kosteten halbwegs gescheite EFH rd. 1 Mio. EUR aufwärts. bei einem Zins von 1% sind das pro Monat 2.500 € (EK nur für Nebenkosten)

bei 3,2 % sind das 4.333 € pro Monat.

1.833 Euro mehr. Da fallen immens viele Käufer raus, der Verkäufer wird wohl kaum jemanden finden der die 1 Mio. noch bereit ist zu zahlen. Auch wenn wir hier mal einen EK-Einsatz von 300k annehmen würden, ist die Differenz immer noch rd. 1.300 EUR pro Monat!

Die Preise werden fallen, da zu viele Käufer rausgepreist sein werden.

Wir haben ein Nettomonatseinkommen von 9,5 k, wir würden niemals 4,3 k nur für die Rate zahlen wollen. Und wie viele haben mehr als 10k im Monat netto? sehr wenige!

Du könntest Dir also noch ein Haus leisten, bist aber nicht gewillt, den bisher aufgerufenen Preis zu zahlen. Jetzt versetze Dich mal in die Denkweise eines potentiellen Verkäufers:

Er könnte Dir das Haus vielleicht 30% günstiger anbieten. Das tut er aber nicht. Er ist genauso wenig gewillt, dies zu tun und daher lässt er es auch sein, solange er nicht verkaufen muss. Daher wird sowohl die Nachfrage-, als auch die Angebotsseite in der nächsten Zeit erst einmal deutlich zurückhaltend bleiben/werden.

Bitte auch berücksichtigen, dass die Immopreise inflationsbedingt bereits 8% realen Wertverlust erfahren haben. (ohne nominale Preissenkung).

antworten

Das ist falsch. Immobilien bieten langfristig betrachtet einen hervorragenden Schutz vor Inflation. Das ist historisch nachvollziehbar. Entscheidend ist die langfristige Betrachtung und nur auf die kommt es an. Immobilien hält man üblicherweise langfristig.

Das aktuelle Zinsniveau ist aus langfristiger Sicht ebenfalls völlig in Ordnung. Die Erschwinglichkeit wird über die zukünftigen Einkommenszuwächse erreicht. Im Moment st der Immobilienmarkt vorübergehend "out of order", aber das wird sich zu gegebener Zeit wieder normalisieren durch die anstehende Lohn-Preisspirale.

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Das ist falsch. Schutz vor Hyperinflation ja, Schutz vor Inflation bei steigenden Zinsen und Unterhaltskosten? Nein.

Bei den Energiepreisen wird es sehr spannend wie sich die Vermieter das Geld von den Mietern holen wollen. Wenn ich jetzt nicht so solvente Mieter hätte, würde ich das Ding noch schnell loswerden wollen. Denn als Vermieter gehst du beim Energieversorger in Vorleistung und musst dir dann das Geld zurückholen. Das wird nicht aufgehen, da viele das einfach nicht bezahlen können.

Zuerst sinkt die Zahl der Transaktionen (in dieser Phase sind wir bereits), dann sinken die gezahlten Kaufpreise (die niemand in den Portalen sieht), dann reduzieren sich die Angebotspreise und am Ende passen sich auch die Grundstückspreise an. Erst wenn schlussendlich die Grundstückspreise korrigiert haben, ist ein neuer positiver Immobilienzyklus möglich. Denn die sind der größte Faktor, warum vor allem teure Immobilien gebaut und vermietet werden müssen. Es rechnet sich sonst einfach nicht mehr.

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Nominell werden die Immobilienpreise nicht sinken.

Wir befinden uns in einer historisch hohen Inflation. Bei einer Inflation steigen auch folglich immer die Zinsen, immer. Trotzdem gelten Immobilien als Inflationsschutz schlechthin und das aus gutem Grund.

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WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

es ist doch wirklich ganz simpel:
hier in der Region in der ich wohne kosteten halbwegs gescheite EFH rd. 1 Mio. EUR aufwärts. bei einem Zins von 1% sind das pro Monat 2.500 € (EK nur für Nebenkosten)

bei 3,2 % sind das 4.333 € pro Monat.

1.833 Euro mehr. Da fallen immens viele Käufer raus, der Verkäufer wird wohl kaum jemanden finden der die 1 Mio. noch bereit ist zu zahlen. Auch wenn wir hier mal einen EK-Einsatz von 300k annehmen würden, ist die Differenz immer noch rd. 1.300 EUR pro Monat!

Die Preise werden fallen, da zu viele Käufer rausgepreist sein werden.

Wir haben ein Nettomonatseinkommen von 9,5 k, wir würden niemals 4,3 k nur für die Rate zahlen wollen. Und wie viele haben mehr als 10k im Monat netto? sehr wenige!

Du könntest Dir also noch ein Haus leisten, bist aber nicht gewillt, den bisher aufgerufenen Preis zu zahlen. Jetzt versetze Dich mal in die Denkweise eines potentiellen Verkäufers:

Er könnte Dir das Haus vielleicht 30% günstiger anbieten. Das tut er aber nicht. Er ist genauso wenig gewillt, dies zu tun und daher lässt er es auch sein, solange er nicht verkaufen muss. Daher wird sowohl die Nachfrage-, als auch die Angebotsseite in der nächsten Zeit erst einmal deutlich zurückhaltend bleiben/werden.

Bitte auch berücksichtigen, dass die Immopreise inflationsbedingt bereits 8% realen Wertverlust erfahren haben. (ohne nominale Preissenkung).

Das setzt voraus, dass er nicht verkaufen muss und eine Alternative Verwendung für seine Immobilie findet (vermieten). Somit werden dann zig Immobilien zur Vermietung angeboten werden. Hier erreicht er eventuell 3k Miete. Heisst wiederum, viel Angebot an mietimmobilien. Aber werden diese dann auch auf genügend Nachfrage treffen?

Und: die Annahme dass alle nicht verkaufen müssen halte ich für sehr falsch. Sehr viele müssen verkaufen. Hauptgrund ist Trennung und Erbschaft. Die meisten haben keine Lust sich mit Mietern etc. Rumzuschlagen. Und den Homo ökonomikus gibt es nicht, viele werden einfach verkaufen wollen, da sie selbst versorgt sind.

Ich kann seit ein paar Wochen für meinen suchauftrag folgendes beobachten: es finden derzeit sehr viele Angebote statt, die Verkäufer wollen schnell noch verkaufen bevor die Preise fallen. Wozu führt das? Höheres Angebot trifft aber auf niedrigere Nachfrage da sehr viele ausgepreist sind. Folglich werden wir sinkende Preise sehen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

es ist doch wirklich ganz simpel:
hier in der Region in der ich wohne kosteten halbwegs gescheite EFH rd. 1 Mio. EUR aufwärts. bei einem Zins von 1% sind das pro Monat 2.500 € (EK nur für Nebenkosten)

bei 3,2 % sind das 4.333 € pro Monat.

1.833 Euro mehr. Da fallen immens viele Käufer raus, der Verkäufer wird wohl kaum jemanden finden der die 1 Mio. noch bereit ist zu zahlen. Auch wenn wir hier mal einen EK-Einsatz von 300k annehmen würden, ist die Differenz immer noch rd. 1.300 EUR pro Monat!

Die Preise werden fallen, da zu viele Käufer rausgepreist sein werden.

Wir haben ein Nettomonatseinkommen von 9,5 k, wir würden niemals 4,3 k nur für die Rate zahlen wollen. Und wie viele haben mehr als 10k im Monat netto? sehr wenige!

Du könntest Dir also noch ein Haus leisten, bist aber nicht gewillt, den bisher aufgerufenen Preis zu zahlen. Jetzt versetze Dich mal in die Denkweise eines potentiellen Verkäufers:

Er könnte Dir das Haus vielleicht 30% günstiger anbieten. Das tut er aber nicht. Er ist genauso wenig gewillt, dies zu tun und daher lässt er es auch sein, solange er nicht verkaufen muss. Daher wird sowohl die Nachfrage-, als auch die Angebotsseite in der nächsten Zeit erst einmal deutlich zurückhaltend bleiben/werden.

Bitte auch berücksichtigen, dass die Immopreise inflationsbedingt bereits 8% realen Wertverlust erfahren haben. (ohne nominale Preissenkung).

Das setzt voraus, dass er nicht verkaufen muss und eine Alternative Verwendung für seine Immobilie findet (vermieten). Somit werden dann zig Immobilien zur Vermietung angeboten werden. Hier erreicht er eventuell 3k Miete. Heisst wiederum, viel Angebot an mietimmobilien. Aber werden diese dann auch auf genügend Nachfrage treffen?

Und: die Annahme dass alle nicht verkaufen müssen halte ich für sehr falsch. Sehr viele müssen verkaufen. Hauptgrund ist Trennung und Erbschaft. Die meisten haben keine Lust sich mit Mietern etc. Rumzuschlagen. Und den Homo ökonomikus gibt es nicht, viele werden einfach verkaufen wollen, da sie selbst versorgt sind.

Ich kann seit ein paar Wochen für meinen suchauftrag folgendes beobachten: es finden derzeit sehr viele Angebote statt, die Verkäufer wollen schnell noch verkaufen bevor die Preise fallen. Wozu führt das? Höheres Angebot trifft aber auf niedrigere Nachfrage da sehr viele ausgepreist sind. Folglich werden wir sinkende Preise sehen.

Die Nachfrage ist nach wie vor hoch. Käufer sind jedoch nicht mehr bereit, den angebotenen Preis zu zahlen. Verkäufer sind nicht bereit, den Preis deutlich zu reduzieren.

Nun kommt es darauf an, wer im größerem Zugzwang ist.

Die meisten müssen nicht kaufen und die meisten müssen (entgegen Deiner These) nicht verkaufen. Das Angebot an Immobilien wird deutlich sinken, wenn die Kaufbereitschaft zu den derzeitigen Preisen nicht gegeben ist. Demzufolge wird der Markt einbrechen, ohne dass sich die Preise nominal drastisch verändern, bis die Kaufkraft durch Einkommenszuwachs wieder steigt.

antworten

Ich kann seit ein paar Wochen für meinen suchauftrag folgendes beobachten: es finden derzeit sehr viele Angebote statt, die Verkäufer wollen schnell noch verkaufen bevor die Preise fallen. Wozu führt das? Höheres Angebot trifft aber auf niedrigere Nachfrage da sehr viele ausgepreist sind. Folglich werden wir sinkende Preise sehen.

Wenn die Immobilienpreise nicht schon gefallen sind, dann werden sie es nicht mehr tun. Die Ursachen, warum die Preise hätten fallen müssen., sind ja bereits eingetreten (Zinsanstieg). Auch kurz nach dem erfolgten Zinsanstieg kann man dann ja nicht mehr "schnell noch zum hohen Preis" verkaufen und so tun, als gäbe es noch den einen oder anderen, der das noch nicht wahrgenommen hat.

antworten

Ich empfehle allen hier den neuen Artikel in der Wirtschaftswoche.

Was viele bereits vermutet haben, wird nun von Kreditvermittlern und von ImmoWelt Zahlen bestätigt. Die Preise stagnieren bereits und in einigen Großstädten beginnen die Preise zu fallen (1-5%). Unter Anbetracht der Inflation sind das Preisrückgänge von ca. 10%. Gilt wohl bislang vor allem für München, Düsseldorf und Frankfurt

antworten

Na, eben nicht.

Aktuell haben die Preise sich in grossen Teilen des Marktes nicht auf ein markträumendes Gleichgewicht angepasst.

Die relativ geringere Liquidität und Transparenz tragen dazu bei, dass die Erwartungen auseinanderliegen und die Preise langsam nachgeben.

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

Ich kann seit ein paar Wochen für meinen suchauftrag folgendes beobachten: es finden derzeit sehr viele Angebote statt, die Verkäufer wollen schnell noch verkaufen bevor die Preise fallen. Wozu führt das? Höheres Angebot trifft aber auf niedrigere Nachfrage da sehr viele ausgepreist sind. Folglich werden wir sinkende Preise sehen.

Wenn die Immobilienpreise nicht schon gefallen sind, dann werden sie es nicht mehr tun. Die Ursachen, warum die Preise hätten fallen müssen., sind ja bereits eingetreten (Zinsanstieg). Auch kurz nach dem erfolgten Zinsanstieg kann man dann ja nicht mehr "schnell noch zum hohen Preis" verkaufen und so tun, als gäbe es noch den einen oder anderen, der das noch nicht wahrgenommen hat.

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WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

Ich kann seit ein paar Wochen für meinen suchauftrag folgendes beobachten: es finden derzeit sehr viele Angebote statt, die Verkäufer wollen schnell noch verkaufen bevor die Preise fallen. Wozu führt das? Höheres Angebot trifft aber auf niedrigere Nachfrage da sehr viele ausgepreist sind. Folglich werden wir sinkende Preise sehen.

Wenn die Immobilienpreise nicht schon gefallen sind, dann werden sie es nicht mehr tun. Die Ursachen, warum die Preise hätten fallen müssen., sind ja bereits eingetreten (Zinsanstieg). Auch kurz nach dem erfolgten Zinsanstieg kann man dann ja nicht mehr "schnell noch zum hohen Preis" verkaufen und so tun, als gäbe es noch den einen oder anderen, der das noch nicht wahrgenommen hat.

Du beschreibst es eigentlich, ziehst aber den falschen Schluss. Die Immobilienpreise fallen nicht direkt durch den zinsanstieg von heute auf morgen. Die Anbieter meinen ja noch, zu altpreisen verkaufen zu können und bringen nun ganz viele Angebote zu diesen altpreisen auf den Markt. Diese treffen dann aber nicht auf die entsprechende Nachfrage, da Nachfrage gesunken..und erst dann werden die Preise fallen, das dauert dann einen Moment bis die Anbieter merken, dass die altpreise nicht realisierbar sein werden..

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WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

es ist doch wirklich ganz simpel:
hier in der Region in der ich wohne kosteten halbwegs gescheite EFH rd. 1 Mio. EUR aufwärts. bei einem Zins von 1% sind das pro Monat 2.500 € (EK nur für Nebenkosten)

bei 3,2 % sind das 4.333 € pro Monat.

1.833 Euro mehr. Da fallen immens viele Käufer raus, der Verkäufer wird wohl kaum jemanden finden der die 1 Mio. noch bereit ist zu zahlen. Auch wenn wir hier mal einen EK-Einsatz von 300k annehmen würden, ist die Differenz immer noch rd. 1.300 EUR pro Monat!

Die Preise werden fallen, da zu viele Käufer rausgepreist sein werden.

Wir haben ein Nettomonatseinkommen von 9,5 k, wir würden niemals 4,3 k nur für die Rate zahlen wollen. Und wie viele haben mehr als 10k im Monat netto? sehr wenige!

Du könntest Dir also noch ein Haus leisten, bist aber nicht gewillt, den bisher aufgerufenen Preis zu zahlen. Jetzt versetze Dich mal in die Denkweise eines potentiellen Verkäufers:

Er könnte Dir das Haus vielleicht 30% günstiger anbieten. Das tut er aber nicht. Er ist genauso wenig gewillt, dies zu tun und daher lässt er es auch sein, solange er nicht verkaufen muss. Daher wird sowohl die Nachfrage-, als auch die Angebotsseite in der nächsten Zeit erst einmal deutlich zurückhaltend bleiben/werden.

Bitte auch berücksichtigen, dass die Immopreise inflationsbedingt bereits 8% realen Wertverlust erfahren haben. (ohne nominale Preissenkung).

Das setzt voraus, dass er nicht verkaufen muss und eine Alternative Verwendung für seine Immobilie findet (vermieten). Somit werden dann zig Immobilien zur Vermietung angeboten werden. Hier erreicht er eventuell 3k Miete. Heisst wiederum, viel Angebot an mietimmobilien. Aber werden diese dann auch auf genügend Nachfrage treffen?

Und: die Annahme dass alle nicht verkaufen müssen halte ich für sehr falsch. Sehr viele müssen verkaufen. Hauptgrund ist Trennung und Erbschaft. Die meisten haben keine Lust sich mit Mietern etc. Rumzuschlagen. Und den Homo ökonomikus gibt es nicht, viele werden einfach verkaufen wollen, da sie selbst versorgt sind.

Ich kann seit ein paar Wochen für meinen suchauftrag folgendes beobachten: es finden derzeit sehr viele Angebote statt, die Verkäufer wollen schnell noch verkaufen bevor die Preise fallen. Wozu führt das? Höheres Angebot trifft aber auf niedrigere Nachfrage da sehr viele ausgepreist sind. Folglich werden wir sinkende Preise sehen.

Die Nachfrage ist nach wie vor hoch. Käufer sind jedoch nicht mehr bereit, den angebotenen Preis zu zahlen. Verkäufer sind nicht bereit, den Preis deutlich zu reduzieren.

Nun kommt es darauf an, wer im größerem Zugzwang ist.

Die meisten müssen nicht kaufen und die meisten müssen (entgegen Deiner These) nicht verkaufen. Das Angebot an Immobilien wird deutlich sinken, wenn die Kaufbereitschaft zu den derzeitigen Preisen nicht gegeben ist. Demzufolge wird der Markt einbrechen, ohne dass sich die Preise nominal drastisch verändern, bis die Kaufkraft durch Einkommenszuwachs wieder steigt.

Dein erster Satz ist ja inhaltlich schon falsch. "Die Nachfrage ist hoch" nein. Du meinst: die Nachfrage zu niedrigeren Preisen ist hoch, ja. Aber so treffen sich Angebot und Nachfrage nicht. Dies führt zu fallenden Immobilienpreisen. Und ja, die meisten die verkaufen wollen, müssen es auch. Das gilt es nicht zu unterschätzen.

Um den aktuellen Zinsanstieg durch lohnsteigerungen auszugleichen, brauch man rd 20 Prozent lohnsteigerung. Das wird dauern. Insofern wird es nominale Rückgänge geben.

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Hannover wird auch explizit erwähnt

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

Ich empfehle allen hier den neuen Artikel in der Wirtschaftswoche.

Was viele bereits vermutet haben, wird nun von Kreditvermittlern und von ImmoWelt Zahlen bestätigt. Die Preise stagnieren bereits und in einigen Großstädten beginnen die Preise zu fallen (1-5%). Unter Anbetracht der Inflation sind das Preisrückgänge von ca. 10%. Gilt wohl bislang vor allem für München, Düsseldorf und Frankfurt

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Jetzt kommen erstmal höhere Energiekosten auf alle zu. Der Gdw rechnet mit Mehrkosten von 5100 Euro bei einem 4 Personen Haushalt.

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

es ist doch wirklich ganz simpel:
hier in der Region in der ich wohne kosteten halbwegs gescheite EFH rd. 1 Mio. EUR aufwärts. bei einem Zins von 1% sind das pro Monat 2.500 € (EK nur für Nebenkosten)

bei 3,2 % sind das 4.333 € pro Monat.

1.833 Euro mehr. Da fallen immens viele Käufer raus, der Verkäufer wird wohl kaum jemanden finden der die 1 Mio. noch bereit ist zu zahlen. Auch wenn wir hier mal einen EK-Einsatz von 300k annehmen würden, ist die Differenz immer noch rd. 1.300 EUR pro Monat!

Die Preise werden fallen, da zu viele Käufer rausgepreist sein werden.

Wir haben ein Nettomonatseinkommen von 9,5 k, wir würden niemals 4,3 k nur für die Rate zahlen wollen. Und wie viele haben mehr als 10k im Monat netto? sehr wenige!

Du könntest Dir also noch ein Haus leisten, bist aber nicht gewillt, den bisher aufgerufenen Preis zu zahlen. Jetzt versetze Dich mal in die Denkweise eines potentiellen Verkäufers:

Er könnte Dir das Haus vielleicht 30% günstiger anbieten. Das tut er aber nicht. Er ist genauso wenig gewillt, dies zu tun und daher lässt er es auch sein, solange er nicht verkaufen muss. Daher wird sowohl die Nachfrage-, als auch die Angebotsseite in der nächsten Zeit erst einmal deutlich zurückhaltend bleiben/werden.

Bitte auch berücksichtigen, dass die Immopreise inflationsbedingt bereits 8% realen Wertverlust erfahren haben. (ohne nominale Preissenkung).

Das setzt voraus, dass er nicht verkaufen muss und eine Alternative Verwendung für seine Immobilie findet (vermieten). Somit werden dann zig Immobilien zur Vermietung angeboten werden. Hier erreicht er eventuell 3k Miete. Heisst wiederum, viel Angebot an mietimmobilien. Aber werden diese dann auch auf genügend Nachfrage treffen?

Und: die Annahme dass alle nicht verkaufen müssen halte ich für sehr falsch. Sehr viele müssen verkaufen. Hauptgrund ist Trennung und Erbschaft. Die meisten haben keine Lust sich mit Mietern etc. Rumzuschlagen. Und den Homo ökonomikus gibt es nicht, viele werden einfach verkaufen wollen, da sie selbst versorgt sind.

Ich kann seit ein paar Wochen für meinen suchauftrag folgendes beobachten: es finden derzeit sehr viele Angebote statt, die Verkäufer wollen schnell noch verkaufen bevor die Preise fallen. Wozu führt das? Höheres Angebot trifft aber auf niedrigere Nachfrage da sehr viele ausgepreist sind. Folglich werden wir sinkende Preise sehen.

Die Nachfrage ist nach wie vor hoch. Käufer sind jedoch nicht mehr bereit, den angebotenen Preis zu zahlen. Verkäufer sind nicht bereit, den Preis deutlich zu reduzieren.

Nun kommt es darauf an, wer im größerem Zugzwang ist.

Die meisten müssen nicht kaufen und die meisten müssen (entgegen Deiner These) nicht verkaufen. Das Angebot an Immobilien wird deutlich sinken, wenn die Kaufbereitschaft zu den derzeitigen Preisen nicht gegeben ist. Demzufolge wird der Markt einbrechen, ohne dass sich die Preise nominal drastisch verändern, bis die Kaufkraft durch Einkommenszuwachs wieder steigt.

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Bin der mir den 40 WE:

Langsam kann man wieder einkaufen als Investor.
Gerade ein Deal besiegelt für 2 ETWs in Pforzheim für 2000EUR/qm. Sogar sofort vermietbar mit mind 10 EUR/qm. Mittelfristig auf 12EUR/qm kalt.

Das sind wieder annehmbare Renditen.

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Was interessieren uns hohe Immobilienpreise, wenn wir kaufen wollen zur Selbstnutzung. Preise werden aber nicht runtergehen dürfen, will Staat nicht. Geschützt wird nur der Investorenmarkt, Banken Versicherung gehen umso mehr in Immos desto mehr Rezension risiken. Der Staat sorgt kooperativ dafür dass Immos zugänglich bleiben für Investoren. Der Trend ist also gegenläufig anders als hier oft beschrieben: wenn Wirtschaft schwächelt wird es immer schwerer an eine Immo zu kommen. Gleichzeitig Zins hoch (nur nicht für Banken die gratis von der EZB beziehen). Gebaut wird auch kaum, das ist auch politisch gewollt.

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Du redest dann aber von den Angebotspreisen und nicht von den realisierten Preisen. Die realisierten Preise passen sich sehr viel schneller an, als die Wunschpreise auf den Portalen. Ich meinte mit meiner Äußerung auch die realisierten Kaufabschlüsse.

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

Na, eben nicht.

Aktuell haben die Preise sich in grossen Teilen des Marktes nicht auf ein markträumendes Gleichgewicht angepasst.

Die relativ geringere Liquidität und Transparenz tragen dazu bei, dass die Erwartungen auseinanderliegen und die Preise langsam nachgeben.

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

Ich kann seit ein paar Wochen für meinen suchauftrag folgendes beobachten: es finden derzeit sehr viele Angebote statt, die Verkäufer wollen schnell noch verkaufen bevor die Preise fallen. Wozu führt das? Höheres Angebot trifft aber auf niedrigere Nachfrage da sehr viele ausgepreist sind. Folglich werden wir sinkende Preise sehen.

Wenn die Immobilienpreise nicht schon gefallen sind, dann werden sie es nicht mehr tun. Die Ursachen, warum die Preise hätten fallen müssen., sind ja bereits eingetreten (Zinsanstieg). Auch kurz nach dem erfolgten Zinsanstieg kann man dann ja nicht mehr "schnell noch zum hohen Preis" verkaufen und so tun, als gäbe es noch den einen oder anderen, der das noch nicht wahrgenommen hat.

antworten

Ich suche mit meiner Partnerin seit rund 6 Monaten nach einem Häuschen, bisher war nicht das richtige dabei.
Wir gehören zu der hier oft beschworenen Gruppe derer mit sehr viel EK bzw. sehr hohem familiären zinslosen Kredit.
Sprich: uns juckt der aktuelle Zins sehr wenig.

Und trotzdem sind wir aktuell auch gespannt auf die Preisentwicklung. Auch uns ist es nicht egal ob wir 600 k€ oder 550k€ zahlen, wir werden in der aktuellen Situation sicherlich nicht einfach den geforderten Preis unhinterfragt zahlen. Auch wenn wir uns beides leisten könnten.

Ein Haus welches wir vor 3monaten besichtigt haben und aus diversen Gründen doch nicht wollten wurde diese Woche von 600k€ auf 500k€ gesenkt. Der alte Preis war sicherlich über ambitioniert. Der neue Preis ist dagegen so attraktiv das wir unsere Gegenargumente neu überdenken und vielleicht doch ein Angebot machen.

Die Gegend ist übrigens Bayreuth

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

Ich empfehle allen hier den neuen Artikel in der Wirtschaftswoche.

Was viele bereits vermutet haben, wird nun von Kreditvermittlern und von ImmoWelt Zahlen bestätigt. Die Preise stagnieren bereits und in einigen Großstädten beginnen die Preise zu fallen (1-5%). Unter Anbetracht der Inflation sind das Preisrückgänge von ca. 10%.

Die Inflation sollte man nur einrechnen, wenn auch die Löhne steigen. Das passiert aber bisher nicht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Den Käufern bringts nichts, denn die Luft, die hier aus dem System entweicht, zahlt man in Form zusätzlicher Zinsen

Dem Käufer mit EK bringt es jede Menge!

antworten

Ich wäre vollends zufrieden, wenn sich die Immobilienpreise wieder auf 2021er Niveau normalisieren würden (also dass die aktuellen Zinsen + aktuelle Preise eine monatliche Belastung wie 2021 ergeben). Habe mir das schon vor ein paar Jahren durchgerechnet und meine Wunsch-ETW wäre dann bei 1300€ Rate nach 20 Jahren abbezahlt. Jetzt müsste ich dafür 1900€ bezahlen, und so viel wird mein Gehalt nicht steigen, selbst wenn es nun im Jahrestakt 10%-Erhöhungen bei IGM gibt.

antworten

Es gibt die Leute, die eh alles auf Kante genäht haben. Polizeibeamter A10 und Krankenschwester in Teilzeit, 2 Kinder: 3.000 Euro netto + 2.200 Euro netto + 450 Euro Kindergeld = 5.650 Euro.

150k EK, 600k Kredit zu 1,5% Zinsen, 3,0% Tilgung, 10 Jahres Festschreibung. Restschuld nach 10 Jahren: 406k (bei einem Kaufpreis von 750k).

Bei 3,5% und 2,5% Tilgung bleiben 421k Restschuld übrig, also vergleichbar wie oben. Die Kreditrate beträgt dann allerdings 3.000 Euro statt 2.250 Euro.

Wohl oder übel muss das Mittelschicht-Paar mit Kindern den Darlehensbetrag auf 527k runterschrauben um nach 10 Jahren auf 425k Restschuld zu kommen bei 3,5% Zinsen und 1,6% Tilgung (rechnerisch).

Durch die Steigerung der Zinsen auf 3,5% kann das Paar also nur noch 677k bezahlen statt 750k bei sonst exakt gleicher Restschuld nach 10 Jahren. 10% weniger.

Dann gibt es aber noch das Ärzte-Paar, welches erst Ende 30 kauft, von den Eltern noch massiv unterstützt wird und mit 400k EK kommt, dazu 600k zu finanzieren für eine Millionen-Immobilie.

Bisher 1,5% Zinsen, 4% Tilgung, 2.750 Euro Rate, Restschuld nach 10 Jahren noch: 341k. Jetzt 3,5% Zinsen, 3% Tilgung, Rate 3.250 Euro, Restschuld nach 10 Jahren: 385k.

Denkst du solche Leute juckt das? Die verdienen zusammen 10k+ netto. 500 Euro pro Monat ist weniger als Einkommenssteigerung in einem Jahr (für beide zusammen).

Irgendwo zwischen 10% weniger Gesamtvolumen und mir doch egal wird sich die Zinssteigerung auf 3,5% einpreisen. Falls keine Lohn-Preis-Spirale kommt. Wenn die Gehälter dieses Jahr 2-3% steigen und nicht mehr.

antworten

Es kommen in den letzten Tagen wieder vermehrt Objekte rein, die schon mal "verkauft" waren, vermutlich springen gerade viele ab, weil die Finanzierung zu teuer geworden ist, oder man einen potentiellen Preisrückgang mitnehmen möchte. Für viele ändert es aber hier bei uns nichts, ob die Immobilienpreise jetzt 10-20% sinken, denn die Preise sind so angehoben, dass es ohne viel EK sowieso für den Normalo (Sorry meine natürlich Spitzenverdiener über 55k Brutto) keine Möglichkeit gibt auf Eigentum.

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

Den Käufern bringts nichts, denn die Luft, die hier aus dem System entweicht, zahlt man in Form zusätzlicher Zinsen

Dem Käufer mit EK bringt es jede Menge!

Eben, den Käufern mit genug Einkommen und hoher Solvenz kommt diese Entwicklung entgegen. Allerdings hätten diese auch vorher schon die Möglichkeit gehabt, zu kaufen und noch leverage mitzunehmen. Es ist also viel naher so, dass sich jetzt nur noch diese sehr kleine Käuferschicht überhaupt Eigentum leisten kann. Das war aber historisch schon immer so, die letzten 15 Jahre stellen die absolute Ausnahme dar, wo sich selbst kleine Angestellte einen Monsterkredit leisten konnten. Oder als Alterssicherheit einfach viele schmaler budgetierte Leute Wohnungen gekauft haben, sie sie nicht selber bewohnen wollen. Will sagen: die exorbitante Nachfrage im Markt resultierte zu 90% aus dieser historisch einzigartigen Niedrigzinsphase und geht jetzt zuende. Mal sehen, was mit den Preisen passiert. Viele Verkäufer halten ihre Objekte jetzt lieber zurück, als sie günstiger anzubieten. Und viele Käufer warten jetzt erstmal auf fallende Preise. Also Stillstand. Das einzige was passiert ist, dass das Angebot im Stillen weiter wächst, ohne den Markt zu sehen, weil Immobilien immer frei werden. Und die Nachfrage nicht, weil niemand muss zwingend eine Immobilie kaufen.

antworten

Ganz im Gegenteil, die bauen hier massiv aus.

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Die US-Armee dürfte bald weg sein:)

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

Es werden viele Kaufinteressenten rausgepreist, das ist vollkommen richtig. Bei den übrig gebliebenen kommt es darauf an, ob sie nicht evtl. doch viel mehr cash haben, z.B. aus einer Schenkung oder Erbschaft.

Ob die Preise dann wirklich fallen werden bleibt abzuwarten. Solche Häuser lassen sich in den Ballungsgebieten auch sehr gut vermieten. Bei uns z.B. an Angehörige der US-Armee. Da sind dann 2 oder 3k als Miete kein Problem. Das zahlt dann das housing office.

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

es ist doch wirklich ganz simpel:
hier in der Region in der ich wohne kosteten halbwegs gescheite EFH rd. 1 Mio. EUR aufwärts. bei einem Zins von 1% sind das pro Monat 2.500 € (EK nur für Nebenkosten)

bei 3,2 % sind das 4.333 € pro Monat.

1.833 Euro mehr. Da fallen immens viele Käufer raus, der Verkäufer wird wohl kaum jemanden finden der die 1 Mio. noch bereit ist zu zahlen. Auch wenn wir hier mal einen EK-Einsatz von 300k annehmen würden, ist die Differenz immer noch rd. 1.300 EUR pro Monat!

Die Preise werden fallen, da zu viele Käufer rausgepreist sein werden.

Wir haben ein Nettomonatseinkommen von 9,5 k, wir würden niemals 4,3 k nur für die Rate zahlen wollen. Und wie viele haben mehr als 10k im Monat netto? sehr wenige!

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Nein, eben nicht. Außer man kann wirklich den Großteil Cash bezahlen. Diejenigen will ich sehen, die den Großteil einer 900k DHH einfach mal so auf dem Konto herumliegen haben. Die Anzahl bewegt sich sicherlich im Promille Bereich, also vernachlässigbar.

Selbst WENN jetzt mal rein hypothetisch betrachtet die Preise in Metropolen wie Stuttgart, Frankfurt oder München um mehrere 100k zurücksetzen, bringt das Otto-Normal-Akademiker immer noch nichts, denn dann kostet die DHH statt 1,2 Mio eben vielleicht nur noch 900k. Mit 200k EK (was für den durchschnittlichen Käufer schon sehr viel ist) bleiben also noch 700k zu finanzieren, d.h. aktuell eine geschmeidige Rate von 3,7k bei 2% Tilgung. Das können maximal Spitzenverdiener als DINK finanzieren oder mit viel viel Geld aus der Familie. Und mal ganz ehrlich, so sehr werden die Preise nun auch wieder nicht einbrechen, dafür ist die Nachfrage einfach immer noch zu groß.

Für die überwältigende Mehrheit ist jetzt aktuell halt einfach erstmal „Game Over“, ob viel oder wenig EK, ob hohes oder durchschnittliches Einkommen.

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

Den Käufern bringts nichts, denn die Luft, die hier aus dem System entweicht, zahlt man in Form zusätzlicher Zinsen

Dem Käufer mit EK bringt es jede Menge!

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An alle Studenten hier:
Schaut euch den Immobilienmarkt genau an. Aktuell lässt sich nämlich Lehrbuch-mäßig beobachten, wie Angebot und Nachfrage zusammenhängen. Dank Internet mit den Immobilienportalen hat man auch eine hervorragende Transparenz bei den Immobilienpreisen.

Die Traumtänzer hier, die denken, Eigentümer müssten nicht verkaufen, hole ich gerne auf den Boden der Tatsachen zurück: die Party ist vorbei!

Der durchschnittliche Immobilienbesitzer in Deutschland ist 58 Jahre alt (Quelle: SOEP), ein klassischer Boomer eben. Diese Boomer erben derzeit tausende Immobilien ihrer Eltern, die oft stark sanierungsbedürftig oder abrissreif sind bzw. vererben bereits ihre eigenen Immobilien, sofern sie überhaupt Kinder haben.

Nun ist es so, dass es einem Himmelfahrtskommando gleicht, derzeit geerbte Hütten zu sanieren, um diese überhaupt vermietbar zu machen. Der Verkauf ist viel leichter. Viele Immobilien werden auch von Erbgemeinschaften verkauft, die noch weniger Bock auf Sanierung haben.

Viele Boomer wollen ihren Lebensabend genießen in Form von Kreuzfahrt, Porsche oder Wohnmobil. Da kommt die Kohle aus dem Verkauf gerade recht.

Aufgrund der wirtschaftlichen Gesamtsituation entsteht auch eine Art Torschlusspanik. Das Angebot steigt (man will die hohen Immobilienppreise noch mitnehmen, obwohl die Nachfrage sinkt (Zinsen, Energie, Unsicherheit). In der Folge sinken die Preise, Marktwirtschaft at its best. Voll durchschlagen wird das alles erst zeitverzögert.

Weitere Anzeichen für den Kipppunkt:

• es kommen derzeit viele Baulücken-Grundstücke auf den Markt, die z. T. jahrzehntelang gehalten wurden
• viele Grundstücke mit kompletter Baugenehmigung kommen auf den Markt (den Investoren/Bauherren wirds zu heiß)
• in vielen Neubaugebieten werden reihenweise Grundstücke zurückgegeben, was noch vor 6 Monaten undenkbar war

Erkennt die Zeichen... :)

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Weder bei Trennung noch bei Erbschaft muss man verkaufen.

Wenn es eine Familie mit Kindern ist wird normalerweise der Mann ausziehen und möchte die Kinder gut versorgt wissen. Das erhöht sogar noch die Nachfrage bei Mietwohnungen. So habe ich es im Kollegenkreis erlebt. Die Frau bleibt mit den Kindern im Haus.

Bei Erbschaft muss überhaupt nicht verkauft werden. Selbst wenn die Immobilie noch nicht vollständig bezahlt ist. Die meisten sind aber vollkommen schuldenfrei. Eine Vermietung so einer Immobilie schafft ein nettes Zusatzeinkommen. Auch das habe ich im Kollegenkreis so erlebt. Und eine Erbschaft besteht oft nicht nur aus einer Immobilie. Sofern noch andere Werte vorhanden sind werden diese auch gerne dafür genutzt, um sich am eigenen Wohnort ein schöneres Haus zu leisten.

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

es ist doch wirklich ganz simpel:
hier in der Region in der ich wohne kosteten halbwegs gescheite EFH rd. 1 Mio. EUR aufwärts. bei einem Zins von 1% sind das pro Monat 2.500 € (EK nur für Nebenkosten)

bei 3,2 % sind das 4.333 € pro Monat.

1.833 Euro mehr. Da fallen immens viele Käufer raus, der Verkäufer wird wohl kaum jemanden finden der die 1 Mio. noch bereit ist zu zahlen. Auch wenn wir hier mal einen EK-Einsatz von 300k annehmen würden, ist die Differenz immer noch rd. 1.300 EUR pro Monat!

Die Preise werden fallen, da zu viele Käufer rausgepreist sein werden.

Wir haben ein Nettomonatseinkommen von 9,5 k, wir würden niemals 4,3 k nur für die Rate zahlen wollen. Und wie viele haben mehr als 10k im Monat netto? sehr wenige!

Du könntest Dir also noch ein Haus leisten, bist aber nicht gewillt, den bisher aufgerufenen Preis zu zahlen. Jetzt versetze Dich mal in die Denkweise eines potentiellen Verkäufers:

Er könnte Dir das Haus vielleicht 30% günstiger anbieten. Das tut er aber nicht. Er ist genauso wenig gewillt, dies zu tun und daher lässt er es auch sein, solange er nicht verkaufen muss. Daher wird sowohl die Nachfrage-, als auch die Angebotsseite in der nächsten Zeit erst einmal deutlich zurückhaltend bleiben/werden.

Bitte auch berücksichtigen, dass die Immopreise inflationsbedingt bereits 8% realen Wertverlust erfahren haben. (ohne nominale Preissenkung).

Das setzt voraus, dass er nicht verkaufen muss und eine Alternative Verwendung für seine Immobilie findet (vermieten). Somit werden dann zig Immobilien zur Vermietung angeboten werden. Hier erreicht er eventuell 3k Miete. Heisst wiederum, viel Angebot an mietimmobilien. Aber werden diese dann auch auf genügend Nachfrage treffen?

Und: die Annahme dass alle nicht verkaufen müssen halte ich für sehr falsch. Sehr viele müssen verkaufen. Hauptgrund ist Trennung und Erbschaft. Die meisten haben keine Lust sich mit Mietern etc. Rumzuschlagen. Und den Homo ökonomikus gibt es nicht, viele werden einfach verkaufen wollen, da sie selbst versorgt sind.

Ich kann seit ein paar Wochen für meinen suchauftrag folgendes beobachten: es finden derzeit sehr viele Angebote statt, die Verkäufer wollen schnell noch verkaufen bevor die Preise fallen. Wozu führt das? Höheres Angebot trifft aber auf niedrigere Nachfrage da sehr viele ausgepreist sind. Folglich werden wir sinkende Preise sehen.

antworten

Es gibt schon aktuell eine stärkere Nachfrage nach Mietobjekten. Nämlich von denjenigen, die sich die Finanzierung für ein Haus nicht mehr leisten können.

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

WiWi Gast schrieb am 08.07.2022:

es ist doch wirklich ganz simpel:
hier in der Region in der ich wohne kosteten halbwegs gescheite EFH rd. 1 Mio. EUR aufwärts. bei einem Zins von 1% sind das pro Monat 2.500 € (EK nur für Nebenkosten)

bei 3,2 % sind das 4.333 € pro Monat.

1.833 Euro mehr. Da fallen immens viele Käufer raus, der Verkäufer wird wohl kaum jemanden finden der die 1 Mio. noch bereit ist zu zahlen. Auch wenn wir hier mal einen EK-Einsatz von 300k annehmen würden, ist die Differenz immer noch rd. 1.300 EUR pro Monat!

Die Preise werden fallen, da zu viele Käufer rausgepreist sein werden.

Wir haben ein Nettomonatseinkommen von 9,5 k, wir würden niemals 4,3 k nur für die Rate zahlen wollen. Und wie viele haben mehr als 10k im Monat netto? sehr wenige!

Du könntest Dir also noch ein Haus leisten, bist aber nicht gewillt, den bisher aufgerufenen Preis zu zahlen. Jetzt versetze Dich mal in die Denkweise eines potentiellen Verkäufers:

Er könnte Dir das Haus vielleicht 30% günstiger anbieten. Das tut er aber nicht. Er ist genauso wenig gewillt, dies zu tun und daher lässt er es auch sein, solange er nicht verkaufen muss. Daher wird sowohl die Nachfrage-, als auch die Angebotsseite in der nächsten Zeit erst einmal deutlich zurückhaltend bleiben/werden.

Bitte auch berücksichtigen, dass die Immopreise inflationsbedingt bereits 8% realen Wertverlust erfahren haben. (ohne nominale Preissenkung).

Das setzt voraus, dass er nicht verkaufen muss und eine Alternative Verwendung für seine Immobilie findet (vermieten). Somit werden dann zig Immobilien zur Vermietung angeboten werden. Hier erreicht er eventuell 3k Miete. Heisst wiederum, viel Angebot an mietimmobilien. Aber werden diese dann auch auf genügend Nachfrage treffen?

Und: die Annahme dass alle nicht verkaufen müssen halte ich für sehr falsch. Sehr viele müssen verkaufen. Hauptgrund ist Trennung und Erbschaft. Die meisten haben keine Lust sich mit Mietern etc. Rumzuschlagen. Und den Homo ökonomikus gibt es nicht, viele werden einfach verkaufen wollen, da sie selbst versorgt sind.

Ich kann seit ein paar Wochen für meinen suchauftrag folgendes beobachten: es finden derzeit sehr viele Angebote statt, die Verkäufer wollen schnell noch verkaufen bevor die Preise fallen. Wozu führt das? Höheres Angebot trifft aber auf niedrigere Nachfrage da sehr viele ausgepreist sind. Folglich werden wir sinkende Preise sehen.

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Die Immowelt hat bei den Bestandsimmobilien keine Ahnung von den bezahlten Kaufpreisen. Die können nur Vermutungen anstellen, mehr nicht. Genau so wie Immoscout.

Die Kreditvermittler sehen nur diejenigen Fälle, die eine Finanzierung benötigen.

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

Ich empfehle allen hier den neuen Artikel in der Wirtschaftswoche.

Was viele bereits vermutet haben, wird nun von Kreditvermittlern und von ImmoWelt Zahlen bestätigt. Die Preise stagnieren bereits und in einigen Großstädten beginnen die Preise zu fallen (1-5%). Unter Anbetracht der Inflation sind das Preisrückgänge von ca. 10%. Gilt wohl bislang vor allem für München, Düsseldorf und Frankfurt

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Ihr befindet Euch im glücklichen Bayern. Schöne Landschaft, gutes Essen, niedrige Immo-Preise und ganz niedrige Grunderwerbssteuer.

In den Ballungsgebieten bekommt man für diesen Preis eine gebrauchte ETW.

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

Ich suche mit meiner Partnerin seit rund 6 Monaten nach einem Häuschen, bisher war nicht das richtige dabei.
Wir gehören zu der hier oft beschworenen Gruppe derer mit sehr viel EK bzw. sehr hohem familiären zinslosen Kredit.
Sprich: uns juckt der aktuelle Zins sehr wenig.

Und trotzdem sind wir aktuell auch gespannt auf die Preisentwicklung. Auch uns ist es nicht egal ob wir 600 k€ oder 550k€ zahlen, wir werden in der aktuellen Situation sicherlich nicht einfach den geforderten Preis unhinterfragt zahlen. Auch wenn wir uns beides leisten könnten.

Ein Haus welches wir vor 3monaten besichtigt haben und aus diversen Gründen doch nicht wollten wurde diese Woche von 600k€ auf 500k€ gesenkt. Der alte Preis war sicherlich über ambitioniert. Der neue Preis ist dagegen so attraktiv das wir unsere Gegenargumente neu überdenken und vielleicht doch ein Angebot machen.

Die Gegend ist übrigens Bayreuth

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WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

An alle Studenten hier:
Schaut euch den Immobilienmarkt genau an. Aktuell lässt sich nämlich Lehrbuch-mäßig beobachten, wie Angebot und Nachfrage zusammenhängen. Dank Internet mit den Immobilienportalen hat man auch eine hervorragende Transparenz bei den Immobilienpreisen.

Die Traumtänzer hier, die denken, Eigentümer müssten nicht verkaufen, hole ich gerne auf den Boden der Tatsachen zurück: die Party ist vorbei!

Der durchschnittliche Immobilienbesitzer in Deutschland ist 58 Jahre alt (Quelle: SOEP), ein klassischer Boomer eben. Diese Boomer erben derzeit tausende Immobilien ihrer Eltern, die oft stark sanierungsbedürftig oder abrissreif sind bzw. vererben bereits ihre eigenen Immobilien, sofern sie überhaupt Kinder haben.

Nun ist es so, dass es einem Himmelfahrtskommando gleicht, derzeit geerbte Hütten zu sanieren, um diese überhaupt vermietbar zu machen. Der Verkauf ist viel leichter. Viele Immobilien werden auch von Erbgemeinschaften verkauft, die noch weniger Bock auf Sanierung haben.

Viele Boomer wollen ihren Lebensabend genießen in Form von Kreuzfahrt, Porsche oder Wohnmobil. Da kommt die Kohle aus dem Verkauf gerade recht.

Aufgrund der wirtschaftlichen Gesamtsituation entsteht auch eine Art Torschlusspanik. Das Angebot steigt (man will die hohen Immobilienppreise noch mitnehmen, obwohl die Nachfrage sinkt (Zinsen, Energie, Unsicherheit). In der Folge sinken die Preise, Marktwirtschaft at its best. Voll durchschlagen wird das alles erst zeitverzögert.

Weitere Anzeichen für den Kipppunkt:

• es kommen derzeit viele Baulücken-Grundstücke auf den Markt, die z. T. jahrzehntelang gehalten wurden
• viele Grundstücke mit kompletter Baugenehmigung kommen auf den Markt (den Investoren/Bauherren wirds zu heiß)
• in vielen Neubaugebieten werden reihenweise Grundstücke zurückgegeben, was noch vor 6 Monaten undenkbar war

Erkennt die Zeichen... :)

Du bist bestimmt der typ, der immer die Bauzinsen postet oder?
Und du willst dir auch ne Immo zulegen, richtig?
Ohje den Post zitier ich in 2 Jahren :(

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

Es gibt die Leute, die eh alles auf Kante genäht haben. Polizeibeamter A10 und Krankenschwester in Teilzeit, 2 Kinder: 3.000 Euro netto + 2.200 Euro netto + 450 Euro Kindergeld = 5.650 Euro.

150k EK, 600k Kredit zu 1,5% Zinsen, 3,0% Tilgung, 10 Jahres Festschreibung. Restschuld nach 10 Jahren: 406k (bei einem Kaufpreis von 750k).

Bei 3,5% und 2,5% Tilgung bleiben 421k Restschuld übrig, also vergleichbar wie oben. Die Kreditrate beträgt dann allerdings 3.000 Euro statt 2.250 Euro.

Wohl oder übel muss das Mittelschicht-Paar mit Kindern den Darlehensbetrag auf 527k runterschrauben um nach 10 Jahren auf 425k Restschuld zu kommen bei 3,5% Zinsen und 1,6% Tilgung (rechnerisch).

Durch die Steigerung der Zinsen auf 3,5% kann das Paar also nur noch 677k bezahlen statt 750k bei sonst exakt gleicher Restschuld nach 10 Jahren. 10% weniger.

Dann gibt es aber noch das Ärzte-Paar, welches erst Ende 30 kauft, von den Eltern noch massiv unterstützt wird und mit 400k EK kommt, dazu 600k zu finanzieren für eine Millionen-Immobilie.

Bisher 1,5% Zinsen, 4% Tilgung, 2.750 Euro Rate, Restschuld nach 10 Jahren noch: 341k. Jetzt 3,5% Zinsen, 3% Tilgung, Rate 3.250 Euro, Restschuld nach 10 Jahren: 385k.

Denkst du solche Leute juckt das? Die verdienen zusammen 10k+ netto. 500 Euro pro Monat ist weniger als Einkommenssteigerung in einem Jahr (für beide zusammen).

Irgendwo zwischen 10% weniger Gesamtvolumen und mir doch egal wird sich die Zinssteigerung auf 3,5% einpreisen. Falls keine Lohn-Preis-Spirale kommt. Wenn die Gehälter dieses Jahr 2-3% steigen und nicht mehr.

Nicht alle Ärztepaare bringen 400k EK mit.
Wir sind ein paar deiner Beschreibungen. 10k netto. Und ja, wir können uns keine rate von 4.5 k leisten. Denn wenn ein Kind kommt, fallen 3k weg. Pro Monat. Und selbst wenn kein Kind dann ist ein komplettes Gehalt von 5k für das Haus weg? Nö.

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

Ihr befindet Euch im glücklichen Bayern. Schöne Landschaft, gutes Essen, niedrige Immo-Preise und ganz niedrige Grunderwerbssteuer.

In den Ballungsgebieten bekommt man für diesen Preis eine gebrauchte ETW.

Ich suche mit meiner Partnerin seit rund 6 Monaten nach einem Häuschen, bisher war nicht das richtige dabei.
Wir gehören zu der hier oft beschworenen Gruppe derer mit sehr viel EK bzw. sehr hohem familiären zinslosen Kredit.
Sprich: uns juckt der aktuelle Zins sehr wenig.

Und trotzdem sind wir aktuell auch gespannt auf die Preisentwicklung. Auch uns ist es nicht egal ob wir 600 k€ oder 550k€ zahlen, wir werden in der aktuellen Situation sicherlich nicht einfach den geforderten Preis unhinterfragt zahlen. Auch wenn wir uns beides leisten könnten.

Ein Haus welches wir vor 3monaten besichtigt haben und aus diversen Gründen doch nicht wollten wurde diese Woche von 600k€ auf 500k€ gesenkt. Der alte Preis war sicherlich über ambitioniert. Der neue Preis ist dagegen so attraktiv das wir unsere Gegenargumente neu überdenken und vielleicht doch ein Angebot machen.

Die Gegend ist übrigens Bayreuth

Top PhD hier:
Paar wichtige Bemerkungen.

• Asset Prices ändern sich bei news, zb Corona news hat speckguertel/land immos attraktiver gemacht. Dinge wie gute Lage sind schon eingepreist. Manche Assets sind jedoch volatiler als andere, zb koennten Quality top lagen weniger volatil sein und daher im downturn weniger fallen (siehe eine Apple oder MSFT aktie). Aber: bei Immos sind diese Lagen ws besonders Zinsabhaengig.
• Immo markt ist illiquid, intransparent, langsam und nicht ganz effizient:
  Zinsen steigen - aktien fallen sofort im Wert weil market clearing du siehst den Wertverlust sofort am Schirm
• der Marktwert der Immo faellt auch sofort. Nur siehst du es auf keinem Schirm. Verkäufer/Käufer finden sich nicht, paar Crazys kaufen noch zu hohem Preis etc
• argumente wie: es muss niemand kaufen etc
  Immobilienpreis:=höchster Preis der Marginal buyer bereit ist zu zahlen. Dieser Preis macht ihn indifferent between renting and buying. Dieser muss jetzt klar gefallen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

An alle Studenten hier:
Schaut euch den Immobilienmarkt genau an. Aktuell lässt sich nämlich Lehrbuch-mäßig beobachten, wie Angebot und Nachfrage zusammenhängen. Dank Internet mit den Immobilienportalen hat man auch eine hervorragende Transparenz bei den Immobilienpreisen.

Die Traumtänzer hier, die denken, Eigentümer müssten nicht verkaufen, hole ich gerne auf den Boden der Tatsachen zurück: die Party ist vorbei!

Der durchschnittliche Immobilienbesitzer in Deutschland ist 58 Jahre alt (Quelle: SOEP), ein klassischer Boomer eben. Diese Boomer erben derzeit tausende Immobilien ihrer Eltern, die oft stark sanierungsbedürftig oder abrissreif sind bzw. vererben bereits ihre eigenen Immobilien, sofern sie überhaupt Kinder haben.

Nun ist es so, dass es einem Himmelfahrtskommando gleicht, derzeit geerbte Hütten zu sanieren, um diese überhaupt vermietbar zu machen. Der Verkauf ist viel leichter. Viele Immobilien werden auch von Erbgemeinschaften verkauft, die noch weniger Bock auf Sanierung haben.

Viele Boomer wollen ihren Lebensabend genießen in Form von Kreuzfahrt, Porsche oder Wohnmobil. Da kommt die Kohle aus dem Verkauf gerade recht.

Aufgrund der wirtschaftlichen Gesamtsituation entsteht auch eine Art Torschlusspanik. Das Angebot steigt (man will die hohen Immobilienppreise noch mitnehmen, obwohl die Nachfrage sinkt (Zinsen, Energie, Unsicherheit). In der Folge sinken die Preise, Marktwirtschaft at its best. Voll durchschlagen wird das alles erst zeitverzögert.

Weitere Anzeichen für den Kipppunkt:

• es kommen derzeit viele Baulücken-Grundstücke auf den Markt, die z. T. jahrzehntelang gehalten wurden
• viele Grundstücke mit kompletter Baugenehmigung kommen auf den Markt (den Investoren/Bauherren wirds zu heiß)
• in vielen Neubaugebieten werden reihenweise Grundstücke zurückgegeben, was noch vor 6 Monaten undenkbar war

Erkennt die Zeichen... :)

Danke für diese gute Zusammenfassung.

Die meisten hier verstehen nicht den Zusammenhang von angebot und Nachfrage. Auch wenn die Nachfrage hoch bleibt (aber nur bis betrag x), trifft sie momentan noch nicht das Angebot. Das wird sich aber ändern, die Preise fallen, weil auch einige verkaufen müssen/wollen, egal wie der preis ist. Lest bitte nochmal nach wie das bspw. am Aktienmarkt im Handel passiert. Genauso ist es bei Immobilien. Nur etwas langsamer

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

Es gibt schon aktuell eine stärkere Nachfrage nach Mietobjekten. Nämlich von denjenigen, die sich die Finanzierung für ein Haus nicht mehr leisten können.

es ist doch wirklich ganz simpel:
hier in der Region in der ich wohne kosteten halbwegs gescheite EFH rd. 1 Mio. EUR aufwärts. bei einem Zins von 1% sind das pro Monat 2.500 € (EK nur für Nebenkosten)

bei 3,2 % sind das 4.333 € pro Monat.

1.833 Euro mehr. Da fallen immens viele Käufer raus, der Verkäufer wird wohl kaum jemanden finden der die 1 Mio. noch bereit ist zu zahlen. Auch wenn wir hier mal einen EK-Einsatz von 300k annehmen würden, ist die Differenz immer noch rd. 1.300 EUR pro Monat!

Die Preise werden fallen, da zu viele Käufer rausgepreist sein werden.

Wir haben ein Nettomonatseinkommen von 9,5 k, wir würden niemals 4,3 k nur für die Rate zahlen wollen. Und wie viele haben mehr als 10k im Monat netto? sehr wenige!

Du könntest Dir also noch ein Haus leisten, bist aber nicht gewillt, den bisher aufgerufenen Preis zu zahlen. Jetzt versetze Dich mal in die Denkweise eines potentiellen Verkäufers:

Er könnte Dir das Haus vielleicht 30% günstiger anbieten. Das tut er aber nicht. Er ist genauso wenig gewillt, dies zu tun und daher lässt er es auch sein, solange er nicht verkaufen muss. Daher wird sowohl die Nachfrage-, als auch die Angebotsseite in der nächsten Zeit erst einmal deutlich zurückhaltend bleiben/werden.

Bitte auch berücksichtigen, dass die Immopreise inflationsbedingt bereits 8% realen Wertverlust erfahren haben. (ohne nominale Preissenkung).

Das setzt voraus, dass er nicht verkaufen muss und eine Alternative Verwendung für seine Immobilie findet (vermieten). Somit werden dann zig Immobilien zur Vermietung angeboten werden. Hier erreicht er eventuell 3k Miete. Heisst wiederum, viel Angebot an mietimmobilien. Aber werden diese dann auch auf genügend Nachfrage treffen?

Und: die Annahme dass alle nicht verkaufen müssen halte ich für sehr falsch. Sehr viele müssen verkaufen. Hauptgrund ist Trennung und Erbschaft. Die meisten haben keine Lust sich mit Mietern etc. Rumzuschlagen. Und den Homo ökonomikus gibt es nicht, viele werden einfach verkaufen wollen, da sie selbst versorgt sind.

Ich kann seit ein paar Wochen für meinen suchauftrag folgendes beobachten: es finden derzeit sehr viele Angebote statt, die Verkäufer wollen schnell noch verkaufen bevor die Preise fallen. Wozu führt das? Höheres Angebot trifft aber auf niedrigere Nachfrage da sehr viele ausgepreist sind. Folglich werden wir sinkende Preise sehen.

Momentan.
Wenn dann aber die ganzen Verkäufer, die jetzt nicht mehr verkaufen können dann ihre immos als Mietobjekt anbieten, trifft die höhere Nachfrage auch auf ein höheres Angebot.

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

Es gibt die Leute, die eh alles auf Kante genäht haben. Polizeibeamter A10 und Krankenschwester in Teilzeit, 2 Kinder: 3.000 Euro netto + 2.200 Euro netto + 450 Euro Kindergeld = 5.650 Euro.

150k EK, 600k Kredit zu 1,5% Zinsen, 3,0% Tilgung, 10 Jahres Festschreibung. Restschuld nach 10 Jahren: 406k (bei einem Kaufpreis von 750k).

Bei 3,5% und 2,5% Tilgung bleiben 421k Restschuld übrig, also vergleichbar wie oben. Die Kreditrate beträgt dann allerdings 3.000 Euro statt 2.250 Euro.

Wohl oder übel muss das Mittelschicht-Paar mit Kindern den Darlehensbetrag auf 527k runterschrauben um nach 10 Jahren auf 425k Restschuld zu kommen bei 3,5% Zinsen und 1,6% Tilgung (rechnerisch).

Durch die Steigerung der Zinsen auf 3,5% kann das Paar also nur noch 677k bezahlen statt 750k bei sonst exakt gleicher Restschuld nach 10 Jahren. 10% weniger.

Dann gibt es aber noch das Ärzte-Paar, welches erst Ende 30 kauft, von den Eltern noch massiv unterstützt wird und mit 400k EK kommt, dazu 600k zu finanzieren für eine Millionen-Immobilie.

Bisher 1,5% Zinsen, 4% Tilgung, 2.750 Euro Rate, Restschuld nach 10 Jahren noch: 341k. Jetzt 3,5% Zinsen, 3% Tilgung, Rate 3.250 Euro, Restschuld nach 10 Jahren: 385k.

Denkst du solche Leute juckt das? Die verdienen zusammen 10k+ netto. 500 Euro pro Monat ist weniger als Einkommenssteigerung in einem Jahr (für beide zusammen).

Irgendwo zwischen 10% weniger Gesamtvolumen und mir doch egal wird sich die Zinssteigerung auf 3,5% einpreisen. Falls keine Lohn-Preis-Spirale kommt. Wenn die Gehälter dieses Jahr 2-3% steigen und nicht mehr.

Nicht alle Ärztepaare bringen 400k EK mit.
Wir sind ein paar deiner Beschreibungen. 10k netto. Und ja, wir können uns keine rate von 4.5 k leisten. Denn wenn ein Kind kommt, fallen 3k weg. Pro Monat. Und selbst wenn kein Kind dann ist ein komplettes Gehalt von 5k für das Haus weg? Nö.

Wenn ihr keine 400k EK von den Eltern mitbringt, seid ihr kein Paar seiner Beschreibungen...

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

Es gibt die Leute, die eh alles auf Kante genäht haben. Polizeibeamter A10 und Krankenschwester in Teilzeit, 2 Kinder: 3.000 Euro netto + 2.200 Euro netto + 450 Euro Kindergeld = 5.650 Euro.

150k EK, 600k Kredit zu 1,5% Zinsen, 3,0% Tilgung, 10 Jahres Festschreibung. Restschuld nach 10 Jahren: 406k (bei einem Kaufpreis von 750k).

Bei 3,5% und 2,5% Tilgung bleiben 421k Restschuld übrig, also vergleichbar wie oben. Die Kreditrate beträgt dann allerdings 3.000 Euro statt 2.250 Euro.

Wohl oder übel muss das Mittelschicht-Paar mit Kindern den Darlehensbetrag auf 527k runterschrauben um nach 10 Jahren auf 425k Restschuld zu kommen bei 3,5% Zinsen und 1,6% Tilgung (rechnerisch).

Durch die Steigerung der Zinsen auf 3,5% kann das Paar also nur noch 677k bezahlen statt 750k bei sonst exakt gleicher Restschuld nach 10 Jahren. 10% weniger.

Dann gibt es aber noch das Ärzte-Paar, welches erst Ende 30 kauft, von den Eltern noch massiv unterstützt wird und mit 400k EK kommt, dazu 600k zu finanzieren für eine Millionen-Immobilie.

Bisher 1,5% Zinsen, 4% Tilgung, 2.750 Euro Rate, Restschuld nach 10 Jahren noch: 341k. Jetzt 3,5% Zinsen, 3% Tilgung, Rate 3.250 Euro, Restschuld nach 10 Jahren: 385k.

Denkst du solche Leute juckt das? Die verdienen zusammen 10k+ netto. 500 Euro pro Monat ist weniger als Einkommenssteigerung in einem Jahr (für beide zusammen).

Irgendwo zwischen 10% weniger Gesamtvolumen und mir doch egal wird sich die Zinssteigerung auf 3,5% einpreisen. Falls keine Lohn-Preis-Spirale kommt. Wenn die Gehälter dieses Jahr 2-3% steigen und nicht mehr.

Nicht alle Ärztepaare bringen 400k EK mit.
Wir sind ein paar deiner Beschreibungen. 10k netto. Und ja, wir können uns keine rate von 4.5 k leisten. Denn wenn ein Kind kommt, fallen 3k weg. Pro Monat. Und selbst wenn kein Kind dann ist ein komplettes Gehalt von 5k für das Haus weg? Nö.

Kleiner aber feiner Unterschied: mit 10k netto KANN man 5k fürs Haus zahlen, ihr WOLLT nur nicht. Das ist nicht vergleichbar mit Leuten, die sich die hohen Raten nicht leisten KÖNNEN.

antworten

Nicht alle Ärztepaare bringen 400k EK mit.
Wir sind ein paar deiner Beschreibungen. 10k netto. Und ja, wir können uns keine rate von 4.5 k leisten. Denn wenn ein Kind kommt, fallen 3k weg. Pro Monat. Und selbst wenn kein Kind dann ist ein komplettes Gehalt von 5k für das Haus weg? Nö.

Und Miete zahlt ihr keine? Die dann wegfällt? Was würde denn ein vergeleichbares Objekt, das hier finanziert werden würde, zur Miete kosten?

antworten

Ich finde die Zahlen geben eine sehr gute Indikation, was auf uns zukommen wird.

Und eine Finanzierung brauchen sicher >75% der Leute

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

Die Immowelt hat bei den Bestandsimmobilien keine Ahnung von den bezahlten Kaufpreisen. Die können nur Vermutungen anstellen, mehr nicht. Genau so wie Immoscout.

Die Kreditvermittler sehen nur diejenigen Fälle, die eine Finanzierung benötigen.

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

Ich empfehle allen hier den neuen Artikel in der Wirtschaftswoche.

Was viele bereits vermutet haben, wird nun von Kreditvermittlern und von ImmoWelt Zahlen bestätigt. Die Preise stagnieren bereits und in einigen Großstädten beginnen die Preise zu fallen (1-5%). Unter Anbetracht der Inflation sind das Preisrückgänge von ca. 10%. Gilt wohl bislang vor allem für München, Düsseldorf und Frankfurt

antworten

Woher hast Du Deine "Weisheiten". Ich vermute mal, dass Du ein Theoretiker bist, ohne praktische Erfahrung in der Immobilienwirtschaft.

Bei über der Hälfte der Boomer dürften die Erbschaften von den Eltern schon erledigt sein. Erben tut man meistens, wenn man selbst so um die 50 Jahre alt ist. Dieser Effekt ist schon am auslaufen.

Renovierungsbedürftige bzw. sanierungsbedürftige Immobilien werden sehr gerne an Handwerker vermietet. Da hat man den positiven Effekt, dass diese Objekte fachmännisch in Stand gesetzt werden, ohne dass man selbst den Ärger damit hat.

Wohnmobil u.s.w. stimmt. Kreuzfahrt nur eingeschränkt. Ich verbringe schon seit Jahren meinen Urlaub überwiegend auf Kreuzfahrtschiffen. Die Generation der Boomer und älter ist bei MSC und Costa fast nicht vertreten. Da sind es überwiegend junge Familien. Aber klar, es gibt auch noch die typischen deutschen Rentner-Schiffe.

Dass Neubauprojekte zurück gezogen werden ist klar. Wahrscheinlich wird es da echte Einbrüche geben. Die Umsätze werden insgesamt zurück gehen. Die Bauwirtschaft wird sich auf die Sanierung des Bestands konzentrieren. Das muss aber überhaupt nicht bedeuten, dass Kauf-Preise fallen. Für die Makler wird es ganz übel werden, weil die nur vom Verkauf leben können. Vermietung bringt zu wenig ein. Wegen der mangelnden Verkaufsbereitschaft der Immobilienbesitzer werden einige Makler vom Markt verschwinden.

In einem halben Jahr werden wir dann erfahren, wie das Jahr 2022 gelaufen ist.

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

An alle Studenten hier:
Schaut euch den Immobilienmarkt genau an. Aktuell lässt sich nämlich Lehrbuch-mäßig beobachten, wie Angebot und Nachfrage zusammenhängen. Dank Internet mit den Immobilienportalen hat man auch eine hervorragende Transparenz bei den Immobilienpreisen.

Die Traumtänzer hier, die denken, Eigentümer müssten nicht verkaufen, hole ich gerne auf den Boden der Tatsachen zurück: die Party ist vorbei!

Der durchschnittliche Immobilienbesitzer in Deutschland ist 58 Jahre alt (Quelle: SOEP), ein klassischer Boomer eben. Diese Boomer erben derzeit tausende Immobilien ihrer Eltern, die oft stark sanierungsbedürftig oder abrissreif sind bzw. vererben bereits ihre eigenen Immobilien, sofern sie überhaupt Kinder haben.

Nun ist es so, dass es einem Himmelfahrtskommando gleicht, derzeit geerbte Hütten zu sanieren, um diese überhaupt vermietbar zu machen. Der Verkauf ist viel leichter. Viele Immobilien werden auch von Erbgemeinschaften verkauft, die noch weniger Bock auf Sanierung haben.

Viele Boomer wollen ihren Lebensabend genießen in Form von Kreuzfahrt, Porsche oder Wohnmobil. Da kommt die Kohle aus dem Verkauf gerade recht.

Aufgrund der wirtschaftlichen Gesamtsituation entsteht auch eine Art Torschlusspanik. Das Angebot steigt (man will die hohen Immobilienppreise noch mitnehmen, obwohl die Nachfrage sinkt (Zinsen, Energie, Unsicherheit). In der Folge sinken die Preise, Marktwirtschaft at its best. Voll durchschlagen wird das alles erst zeitverzögert.

Weitere Anzeichen für den Kipppunkt:

• es kommen derzeit viele Baulücken-Grundstücke auf den Markt, die z. T. jahrzehntelang gehalten wurden
• viele Grundstücke mit kompletter Baugenehmigung kommen auf den Markt (den Investoren/Bauherren wirds zu heiß)
• in vielen Neubaugebieten werden reihenweise Grundstücke zurückgegeben, was noch vor 6 Monaten undenkbar war

Erkennt die Zeichen... :)

antworten

Die Immobilienpreise können eigentlich gar nicht fallen. Es wird viel zu wenig gebaut und gleichzeitig gibt es keinen Grund zu verkaufen. Bin echt heilfroh Im Februar gekauft zu haben. Bald werden wir wahrscheinlich einen Preisanstieg sehen mit Zinsen von 8-9%. Dann hat sich selbst für die meisten Highperformer der Traum der eigenen Immobilie ausgeträumt.

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

Weder bei Trennung noch bei Erbschaft muss man verkaufen.

Wenn es eine Familie mit Kindern ist wird normalerweise der Mann ausziehen und möchte die Kinder gut versorgt wissen. Das erhöht sogar noch die Nachfrage bei Mietwohnungen. So habe ich es im Kollegenkreis erlebt. Die Frau bleibt mit den Kindern im Haus.

Und wieso bleibt der Mann, der statistisch gesehen mehr verdient und auch einen höheren Anteil des Hauses bezahlt hat, nicht drin? Erschließt sich mir nicht. So etwas würde ich auf jeden Fall über einen Ehevertrag regeln. Es kann nicht sein, dass ich viel Geld für ein Haus bezahle und dann nicht mal drin wohnen darf.

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

Nicht alle Ärztepaare bringen 400k EK mit.
Wir sind ein paar deiner Beschreibungen. 10k netto. Und ja, wir können uns keine rate von 4.5 k leisten. Denn wenn ein Kind kommt, fallen 3k weg. Pro Monat. Und selbst wenn kein Kind dann ist ein komplettes Gehalt von 5k für das Haus weg? Nö.

Und Miete zahlt ihr keine? Die dann wegfällt? Was würde denn ein vergeleichbares Objekt, das hier finanziert werden würde, zur Miete kosten?

Nach gegenwärtigen Preisen ca 3k. Finanzierung ca 4.5 k.

antworten

Cool, danke, dass du mir erklärst was ich meine.

Leider falsch verstanden. Natürlich geht es in meinem Kommentar um realisierte Transaktionspreise. Wozu denn sonst der Hinweis auf Angebot und Nachfrage.

Die anstehende Entwicklung - wir befinden uns hier noch nicht am Ende - dauert noch an. Genau da irrst du dich nämlich. Die Immobilienpreise werden noch weiter nachgeben.

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

Du redest dann aber von den Angebotspreisen und nicht von den realisierten Preisen. Die realisierten Preise passen sich sehr viel schneller an, als die Wunschpreise auf den Portalen. Ich meinte mit meiner Äußerung auch die realisierten Kaufabschlüsse.

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

Na, eben nicht.

Aktuell haben die Preise sich in grossen Teilen des Marktes nicht auf ein markträumendes Gleichgewicht angepasst.

Die relativ geringere Liquidität und Transparenz tragen dazu bei, dass die Erwartungen auseinanderliegen und die Preise langsam nachgeben.

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

Ich kann seit ein paar Wochen für meinen suchauftrag folgendes beobachten: es finden derzeit sehr viele Angebote statt, die Verkäufer wollen schnell noch verkaufen bevor die Preise fallen. Wozu führt das? Höheres Angebot trifft aber auf niedrigere Nachfrage da sehr viele ausgepreist sind. Folglich werden wir sinkende Preise sehen.

Wenn die Immobilienpreise nicht schon gefallen sind, dann werden sie es nicht mehr tun. Die Ursachen, warum die Preise hätten fallen müssen., sind ja bereits eingetreten (Zinsanstieg). Auch kurz nach dem erfolgten Zinsanstieg kann man dann ja nicht mehr "schnell noch zum hohen Preis" verkaufen und so tun, als gäbe es noch den einen oder anderen, der das noch nicht wahrgenommen hat.

antworten

Klar, Preissteigerung von 20%, bei 8-9% Zinsen in 2023. MINDESTENS. Immobilienpreise können sowieso nur steigen. Du hast alles richtig gemacht. Ab sofort werden alle nach Dir nur noch zur Miete wohnen. Glauben hier manche noch was sie schreiben oder ist das schon positive reinforcement?

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

Die Immobilienpreise können eigentlich gar nicht fallen. Es wird viel zu wenig gebaut und gleichzeitig gibt es keinen Grund zu verkaufen. Bin echt heilfroh Im Februar gekauft zu haben. Bald werden wir wahrscheinlich einen Preisanstieg sehen mit Zinsen von 8-9%. Dann hat sich selbst für die meisten Highperformer der Traum der eigenen Immobilie ausgeträumt.

antworten

Bei einer Aktie, die gefallen ist kann man überlegen, ob sie noch weiter fallen könnte oder ob sie steigen könnte. Wenn keine Dividende gezahlt wird ist es schon mal schlecht. Bei einer Immobilie interessieren sich die meisten Eigentümer überhaupt nicht für deren Wert. Die selbst genutzte Immobilie steht nicht zur Diskussion. Gut vermietete Objekte erzeugen jeden Monat ein Zusatzeinkommen. Auch da ist der Wert nicht wirklich relevant. Einige Objekte werden ohnehin über Generationen weiter gereicht.

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

An alle Studenten hier:
Schaut euch den Immobilienmarkt genau an. Aktuell lässt sich nämlich Lehrbuch-mäßig beobachten, wie Angebot und Nachfrage zusammenhängen. Dank Internet mit den Immobilienportalen hat man auch eine hervorragende Transparenz bei den Immobilienpreisen.

Die Traumtänzer hier, die denken, Eigentümer müssten nicht verkaufen, hole ich gerne auf den Boden der Tatsachen zurück: die Party ist vorbei!

Der durchschnittliche Immobilienbesitzer in Deutschland ist 58 Jahre alt (Quelle: SOEP), ein klassischer Boomer eben. Diese Boomer erben derzeit tausende Immobilien ihrer Eltern, die oft stark sanierungsbedürftig oder abrissreif sind bzw. vererben bereits ihre eigenen Immobilien, sofern sie überhaupt Kinder haben.

Nun ist es so, dass es einem Himmelfahrtskommando gleicht, derzeit geerbte Hütten zu sanieren, um diese überhaupt vermietbar zu machen. Der Verkauf ist viel leichter. Viele Immobilien werden auch von Erbgemeinschaften verkauft, die noch weniger Bock auf Sanierung haben.

Viele Boomer wollen ihren Lebensabend genießen in Form von Kreuzfahrt, Porsche oder Wohnmobil. Da kommt die Kohle aus dem Verkauf gerade recht.

Aufgrund der wirtschaftlichen Gesamtsituation entsteht auch eine Art Torschlusspanik. Das Angebot steigt (man will die hohen Immobilienppreise noch mitnehmen, obwohl die Nachfrage sinkt (Zinsen, Energie, Unsicherheit). In der Folge sinken die Preise, Marktwirtschaft at its best. Voll durchschlagen wird das alles erst zeitverzögert.

Weitere Anzeichen für den Kipppunkt:

• es kommen derzeit viele Baulücken-Grundstücke auf den Markt, die z. T. jahrzehntelang gehalten wurden
• viele Grundstücke mit kompletter Baugenehmigung kommen auf den Markt (den Investoren/Bauherren wirds zu heiß)
• in vielen Neubaugebieten werden reihenweise Grundstücke zurückgegeben, was noch vor 6 Monaten undenkbar war

Erkennt die Zeichen... :)

Danke für diese gute Zusammenfassung.

Die meisten hier verstehen nicht den Zusammenhang von angebot und Nachfrage. Auch wenn die Nachfrage hoch bleibt (aber nur bis betrag x), trifft sie momentan noch nicht das Angebot. Das wird sich aber ändern, die Preise fallen, weil auch einige verkaufen müssen/wollen, egal wie der preis ist. Lest bitte nochmal nach wie das bspw. am Aktienmarkt im Handel passiert. Genauso ist es bei Immobilien. Nur etwas langsamer

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

Die Immobilienpreise können eigentlich gar nicht fallen. Es wird viel zu wenig gebaut und gleichzeitig gibt es keinen Grund zu verkaufen. Bin echt heilfroh Im Februar gekauft zu haben. Bald werden wir wahrscheinlich einen Preisanstieg sehen mit Zinsen von 8-9%. Dann hat sich selbst für die meisten Highperformer der Traum der eigenen Immobilie ausgeträumt.

Du hast nichts verstanden 😅

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

Die Immobilienpreise können eigentlich gar nicht fallen. Es wird viel zu wenig gebaut und gleichzeitig gibt es keinen Grund zu verkaufen. Bin echt heilfroh Im Februar gekauft zu haben. Bald werden wir wahrscheinlich einen Preisanstieg sehen mit Zinsen von 8-9%. Dann hat sich selbst für die meisten Highperformer der Traum der eigenen Immobilie ausgeträumt.

Bin zwar auch einer, der nicht an den großen Immocrash glaubt, aber wenn 8% Zinsen mit gleichzeitigem Preisanstieg kommen, dann bleibt es ein theoretischer Markt, in dem keine realen Verkäufe mehr stattfinden werden. Ich glaube weder an 8% noch an weiter nominal steigende Immobilienpreise. Ich sehe eher eine kurzfristige kleine Delle und ein längere Seitwärtsbewegung und allmählig mit der Inflation steigende Einkommen. Dann ist in wenigen Jahren wieder eine vernünftige Erschwinglichkeit gegeben, Solange wird der Markt sehr zurückhaltend verlaufen. Bin Immobesitzer und Kaufinteressent. Aktuell würde ich weder kaufen, noch verkaufen. Ist ein aktuell schlechter Zeitpunkt für beides.

antworten

Ich bin bestimmt kein Theoretiker, sondern selbst Eigentümer und Vermieter. Ich beobachte den Markt seit Jahren und sehe einfach, dass sich massiv etwas zusammenbraut am Immobilienhimmel.

Wir sind zudem gerade mittendrin in der großen Phase des Vererbens, vorbei ist da noch lange nix. Das Sozio-oekonomische Panel (SOEP) sagt, dass der Eigentümer im Durchschnitt 58 ist.

Typische Erben sind zwischen 40 und 65 (Quelle: Empirica Institut), also größtenteils Boomer aka Generation Pillenknick. Die Boomer haben oft also keine Kinder.

Was das bedeutet, liegt doch auf der Hand:
Ein Boomer kurz vor der Rente oder schon mittendrin hat wenig Anreiz, eine geerbte Hütte zu halten. Klar, wenn die Immobilienpreise Jahr für Jahr steigen, kann er warten und hoffen, dass die Preise weiter steigen. Aber dieses Spiel geht nicht ewig weiter (Kipppunkt), vor allem weil der Boomer selbst auch älter wird und die Immobilie weiter verfällt. Er will von seinem Erbe auch noch was haben. 2022 ist dieser Kipppunkt nach Jahren des Booms erreicht.

Erben haben nicht selten schon selbst Eigentum, oft in einer ganz anderen Region. Sie haben mit 55 oder 60 wenig Lust, noch irgendwo eine Hütte zu vermieten. Eine Erbgemeinschaft erst recht nicht.

Noch eine letzte Zahl:
Von 100 Immos gehören 44 nur noch einer einzigen Person, wenn man die Altersgruppen ab 66 Jahren heranzieht (Quelle: SOEP). Meine Beobachtungen von Siedlungen aus den 70ern und 80ern bestätigen das. Die große Masse an Objekten kommt dabei erst noch auf den Markt.

Was das in den nächsten 5-20 Jahren bedeutet, kann sich jeder ausmalen.

Das mit den Handwerkern ist ein Scherz oder?
Wer kennt sie nicht, die Handwerker, die als Mieter die Hütte vom Vermieter fachmännisch herrichten, damit dieser "wenig Ärger" hat. Lol...

WiWi Gast schrieb am 09.07.2022:

Woher hast Du Deine "Weisheiten". Ich vermute mal, dass Du ein Theoretiker bist, ohne praktische Erfahrung in der Immobilienwirtschaft.

Bei über der Hälfte der Boomer dürften die Erbschaften von den Eltern schon erledigt sein. Erben tut man meistens, wenn man selbst so um die 50 Jahre alt ist. Dieser Effekt ist schon am auslaufen.

Renovierungsbedürftige bzw. sanierungsbedürftige Immobilien werden sehr gerne an Handwerker vermietet. Da hat man den positiven Effekt, dass diese Objekte fachmännisch in Stand gesetzt werden, ohne dass man selbst den Ärger damit hat.
(...)

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