Es gibt hier wieder die zwei Extreme, von wegen 4ZKB oder gar Haus, alleine bewohnt im Alter oder 1ZKB. Es gibt auch sehr vieles dazwischen. Es gibt viele Senioren, die verkaufen ihr Haus und kaufen sich eine 3ZKB, was ein guter Kompromis ist. Ein Garten und ein Haus wollen auch gepflegt werden, entweder man kann das selbst oder man muss von der Rente jemanden dafür beauftragen und nicht jeder hat wie manche hier ein dickes Depot von 3 Millionen als Rentner.

Das Thema Wohnen ist generell aber sehr emotional und höchst individuell. Für die einen kann es gar nicht zentral genug sein, der nächste will den Nachbarn allerhöchstens mit dem Fernglas sehen. Die meisten Wünsche sind irgendwo dazwischen.

Was aus meiner Sicht nichts bringt ist, ein riesen Haus, für manche hier ist ein Standardhaus ja mind. 200 qm gross, dafür sich das Berufsleben krumm zu ackern, je nicht auffallen, ja keinen Wechsel riskieren oder eine Selbständigkeit, man hat ja viele Schulden am Bein, privat muss auch alles gut gehen. Dann was hat man im Alter davon? Kinder sind aus dem Haus, das große Haus mit dem vielen Platz und dem großen Garten braucht man höchstens ein paar mal im Jahr für Feste, dafür kann man sich auch ein Ferienhaus anmieten. Aber sonst? viel Fläche, sehr viel gebundenes Kapital von dem man absolut nichts hat, ausser Arbeit und Instandhaltungsaufwand.

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Eingepreist? Lol
Dein Marktglauben in Ehren, aber der Markt kann nicht mal die nächsten 4 Wochen einpreisen. Ein "schwarzer Schwan" genügt, s. Corona + Finanzkrise 2008/2009 + Dotcom-Blase 2000 etc.

Und selbstverständlich werden die nächsten Jahre viele Immobilien frei, weil die Besitzer einfach sterben. Da geht es nicht nur um die Boomer, sondern auch deren Eltern mit 80+.

Und so entsteht ja gerade das Überangebot in 5-10 Jahren:
Die Generation 80+ hat oft 2-3 Kinder, die selbst schon 60+ sind und oft schon eine eigene Immobilie haben. Die entstehenden Erbengemeinschaften haben oft gar keine andere Wahl als die Immos der Alten zu verkaufen.
Viele Alte müssen auch lange vor dem Ableben ins Heim, ihre Immo ist dann leerstehend und wird für die Heimkosten gebraucht und daher meist verkauft.

Gleichzeitig haben die Boomer oft nur 1-2 Kinder (Gen Y) oder gar keine (Pillenknick, etc.). Auch nicht jeder Boomer wird 80+. Da sterben viele schon jetzt zwischen 60 und 70.

In den Großstädten werden also hunderttausende Wohnungen frei, nicht nur auf dem Land. Es gibt ja auch viele alte Mieter, die Wohnraum durch das Ableben frei machen.

Ihr könnt also damit rechnen, dass in den nächsten Jahren viele Immobilien auf den Markt kommen. Gleichzeitig steigen jetzt schon die Zinsen an.

Da braut sich was zusammen...

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WiWi Gast schrieb am 06.06.2021:

(...) Und bei dem du gut siehst, dass du dir heute mit einem vermeintlich besseren Job als damals diese Häuser nicht mehr leisten kannst, wenn mal eins davon auf den Markt kommt.
(...)

Und hier haben wir den Denkfehler: als Akademiker hat man ein Haus in guter Lage quasi automatisch "verdient". Das ist nicht so.

Ähnlich wie bei Immobilienpreisen gibts auch beim Bildungsniveau eine Inflation. Der Akademikeranteil steigt, was sich auch auf Gehälter auswirkt.

Das Verhältnis von Gehalt zu Bodenrichtwert ist heute wohl trotzdem schlechter als in den 1960er Jahren. Das Problem ist halt, dass die zentrumsnahen Grundstücke schon bebaut sind. Und diese Knappheit drückt sich im Preis aus. Gleichzeitig ist die Nähe zum Stadtzentrum aber nach wie vor ein Qualitätskriterium/Preisfaktor.

Gen Y ist wohl die am besten ausgebildete Generation aller Zeiten. Daher kommt dann der Anspruch, bitte besser wohnen zu müssen als der Ü60 Handwerker, der einfach das Glück der frühen Geburt hatte.

Ich bin selber Mitte 30 und hatte bei Beginn des Immobilienbooms ca. 2010 gar nicht die Mittel zum Einstieg, wie so viele hier. Was Immobilien angeht, ziehen wir tatsächlich den Kürzeren im Vergleich zu Boomern oder Erben.

Es muss aber jedem klar sein, dass dieser Boom zeitlich begrenzt ist. Man kann trotzdem kaufen, weil man das Haus wegen Familiengründung einfach jetzt braucht oder man wartet noch 5-10 Jahre. Dann kommen massenweise Immobilien auf den Markt. Das ist durch die Altersstruktur vorprogrammiert und garantiert.

Vergesst bitte nicht:
Wir haben im Jahr 2021 den höchsten Lebensstandard in der Menschheitsgeschichte erreicht. Immobilienpreise sollten nicht das einzige Kriterium zur Beurteilung der Lebensqualität sein.

Dieses Anspruchs-Dilemma hatte oben ja auch schon mal jemand schön beschrieben. Zusätzlich zeigt es aber finde ich auch noch mal das Problem mit der Unterstützung von der Familie oder durch Erben auf. Wenn man sich mit einem der bestbezahlten Angestelltenberufe (IGM-Ingenieur, IG BCE-Chemiker, etc.) kein freistehendes EFH mehr leisten kann, wer kann es denn dann? Da bleiben eigentlich nur sehr früh sehr erfolgreich gewordene Selbstständige oder Leute die Geld aus der Familie geerbt oder geschenkt bekommen haben (oder Leute mit Geld aus illegalen Quellen).

Was den Lebensstandard angeht sehe ich das zwiegespalten. Ja, wir haben ihn auf dem Papier, aber in der Realität definiert jeder seinen persönlichen Lebensstandard glaube anhand anderer Kriterien. Und die Kriterien können gut und gerne von den offiziellen abweichen.
Für mich macht die Wohnform zum Beispiel einen großen Teil des Lebensstandards aus, bzw. umgekehrt, wenn ich in einer Wohnung oder einem Reihenhaus statt in einem EFH mit großem Grundstück leben muss, ist das für mich eine sehr große Einbuße beim Lebensstandard. Viele andere mögen andere Prioritäten setzen. Ich könnte dafür auf der anderen Seite auf viel, was heute als Lebensstandard verkauft wird gut verzichten. Ich muss nicht in den Urlaub fliegen, ich fahre gern an die Nordsee oder in die Alpen. Ich brauche kein teures Handy, wenn ich ehrlich bin könnte ich sogar auf ein Smartphone verzichten, wenn man nicht quasi gesellschaftlich gezwungen wäre eins zu haben um sich nicht auszugrenzen. Und so weiter.

Also ja, der Gesamtlebensstandard nach offizieller Betrachtung mag gestiegen sein, der individuell wahrgenommene muss es aber nicht. Ich würde sogar behaupten, dass ich in den 80er einen nach meinem Geschmack höheren Lebensstandard gehabt hätte als heute.

Toller Post !

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WiWi Gast schrieb am 07.06.2021:

Es ergibt auch keinen Sinn daran zu glauben, dass die Preise in Zukunft sinken. Kann passieren. Oder auch nicht. Märkte sind heutzutage grundsätzlich relativ effizient. Der Immobilienmarkt ist nicht der Markt für Gemälde aus dem Jahr 2003 von Malerin Z, sondern es gibt dazu eine breite Informationseffizienz.

Künftige Entwicklungen wie etwa Sterbedaten sind eingepreist. Erwartbare Zinsanstiege sind eingepreist. Alles, was bekannt ist, ist eingepreist.

Es gab Ende der 90er bzw. Anfang der 2000er Jahre die Trendumkehr von Stadtflucht zu Landflucht. München hatte 1992 1,257 Mio. Einwohner. Die Stadt schrumpfte auf 1.189 Mio. Einwohner bis 1998 und erst 2005 wurde der Stand von 1992 knapp überboten. 1,260 Mio. Einwohner waren es Ende 2005. Mittlerweile dürften die 1,5 Mio. Einwohner geknackt sein.

So ähnlich lief es in allen anderen deutschen Ballungsräumen auch ab. Das ist der Grund, warum die Preise sich fundamental geändert haben.

Und solange es keine neue, bisher nicht eingepreiste, fundamentale Änderung gibt, solange werden die Preise auch nicht wesentlich sinken. Vielleicht ändert 100% HO / Remote-Work etwas. Vielleicht geht der Trend dann wieder zur Stadtflucht.

Oder die Klimadiskussion überlagert alles, alle wollen weiterhin in die Städte, möglichst Innenstädte, denn dort können sie auf der verpönte Auto verzichten. So oder so ähnlich kenne ich einige Diskussionen im Freundeskreis. Die haben tlw. Aussicht auf mindestens 80% Remote oder mehr nach Corona, aber sie fürchten, dass Einfahren mit dem Auto in Städte bald noch weiter reglementiert oder verboten wird. Daher wird die 5-Zimmer-Stadtwohnung gesucht und nicht das 5-Zimmer-Haus außerhalb, aus welchem man einmal wöchentlich einpendelt. Solange es geht, wird natürlich weiterhin Auto gefahren, aber falls das Auto mal verboten wird, gibt es eben Alternativen.

Wenn das Auto-eventuell-verboten-Argument gegen das HO/Remote-Argument gewinnt, dann werden die Preise in Ballungsräumen weiter steigen. Wenn nicht, dann nicht.

Aber bereits bekannte Faktoren wie Sterbedaten, Alterspyramide usw. - das ist doch alles bekannt und eingepreist.

Das ist Unsinn. 99% der Immobilienkäufer sind halt keine versierten Analytiker, die sich mit der Materie auch nur ansatzweise so gut auskennen wie wir hier im Forum. Da wird das Thema Immobilie in erster Linie emotional betrachtet, weniger rational. Wenn ich den typischen Immobilienkäufer etwas zu Inflation und Zinsen oder demografischem Wandel frage, schaut er mich nur blöd an.

antworten

WiWi Gast schrieb am 07.06.2021:

Übrigens ist der Kofferraum nach zwei Getränkekästen voll, wenn man "nur" Einkaufen fahren will. Und auch bei nur 10km Weg zur Arbeit macht es keinen Spaß, wenn das Auto mit 65 PS von 0 auf 100 glatte 28 Sekunden braucht.

Es gibt kein Auto, welches von 0 auf 100 28 Sekunden braucht. Die meisten mit dem KFZ gefahrenen Arbeitswege führen sowieso nicht über Strecken, wo überhaupt 100 erlaubt ist. Ein 65 PS Polo braucht 15,5 Sekunden auf 100 und sicherlich nicht mehr als 5 Sekunden auf die üblichen 50.

Getränkekisten kann man sich selbst auf dem Land bzw. in der Vorstadt liefern lassen. Da muss man schon weit, weit außerhalb wohnen, dass das nicht möglich ist.

Wir haben auch zwei Autos, davon ein Kleinstwagen. Ich nutze den immer für den Familieneinkauf, weil es nicht weit ist und ich das größere Auto wegen Kurzstrecke nicht fahren möchte.

Da passt hinten eine Menge rein, aber du hast recht, nicht mehr als zwei Getränkekisten. Soviel brauchen wir zwar nicht pro Woche, aber wusstest du, dass auch ein Kleinstwagen 4 bis 5 Sitzplätze hat?

Man kann also den gesamten Kofferraum vollmachen, auf der Rücksitzbank werden 20er Packungen Klopapier und Küchenrolle gestapelt. Und in den Fußraum beim Beifahrersitz (welcher komplett nach hinten zurückgefahren wird) kann man noch mehr Sachen stapeln, wenn man möchte. Auch auf dem Beifahrersitz wäre noch Platz, aber soviel brauche ich nie für den Familienwocheneinkauf. Also, es reicht wirklich komfortabel.

Ebenso nutze ich den Kleinstwagen für die Stadt und nicht unseren Erstwagen mit über 200 PS. In normalen Stadtverkehr, Stadteinwärtsverkehr usw. machen 60 PS oder 200 PS keinen Unterschied. Beim Parkplatz sind 3,80-Meter aber schon besser als 4,90-Meter.

Das große Auto ist dann wirklich für Familienbesuche und Urlaub. Voll besetzt mit viel Gepäck. Da und nur da spielt ein großes Auto Vorteile aus, wobei es theoretisch auch mit dem kleinen gehen würde.

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WiWi Gast schrieb am 07.06.2021:

Es gibt hier wieder die zwei Extreme, von wegen 4ZKB oder gar Haus, alleine bewohnt im Alter oder 1ZKB. Es gibt auch sehr vieles dazwischen. Es gibt viele Senioren, die verkaufen ihr Haus und kaufen sich eine 3ZKB, was ein guter Kompromis ist. Ein Garten und ein Haus wollen auch gepflegt werden, entweder man kann das selbst oder man muss von der Rente jemanden dafür beauftragen und nicht jeder hat wie manche hier ein dickes Depot von 3 Millionen als Rentner.

Das Thema Wohnen ist generell aber sehr emotional und höchst individuell. Für die einen kann es gar nicht zentral genug sein, der nächste will den Nachbarn allerhöchstens mit dem Fernglas sehen. Die meisten Wünsche sind irgendwo dazwischen.

Was aus meiner Sicht nichts bringt ist, ein riesen Haus, für manche hier ist ein Standardhaus ja mind. 200 qm gross, dafür sich das Berufsleben krumm zu ackern, je nicht auffallen, ja keinen Wechsel riskieren oder eine Selbständigkeit, man hat ja viele Schulden am Bein, privat muss auch alles gut gehen. Dann was hat man im Alter davon? Kinder sind aus dem Haus, das große Haus mit dem vielen Platz und dem großen Garten braucht man höchstens ein paar mal im Jahr für Feste, dafür kann man sich auch ein Ferienhaus anmieten. Aber sonst? viel Fläche, sehr viel gebundenes Kapital von dem man absolut nichts hat, ausser Arbeit und Instandhaltungsaufwand.

Das ist aber auch wieder sehr individuell. Du magst es als Arbeit und gebundenes Kapital sehen, ich kenne auch Senioren, die sagen sie brauchen ihr großes Haus und den Platz darin und die ihren großen Garten als Hobby haben, der jeden Tag genutzt wird.

Zu viel Platz hat eigentlich kaum wer den ich in dem Alter kenne. Da gibt's dann halt neben dem Arbeits- und dem Gästezimmer noch ein Bügelzimmer oder einen begehbaren Kleiderschrank oder ein Spielzimmer für die Enkel oder ein Eisenbahnzimmer oder ein Sportzimmer oder, oder, oder. Und selbst wenn man es nicht aktiv nutzt lebt es sich in einem Haus mit großem Garten anders als in einer Eigentumswohnung.

So hat da jeder seine Vorlieben. Aber auch wenn es nicht um die 1ZKB Wohnung geht kenne ich zum Beispiel nur ein einziges Rentnerpaar das vom Haus in eine Wohnung gezogen ist, und das auch nur weil die das Haus der Tochter mit ihrer Familie übergeben haben.

Im Endeffekt hängt glaube ich viel davon ab welche Beziehung man zu seinem Haus hat. Für den einen ist es der austauschbare Wohnraum, der auch gerne mal den aktuellen Bedürfnissen angepasst wird. Für den anderes ist es das Zuhause, aus den man nur auszieht wenn es wirklich gar nicht mehr geht.

antworten

Dir ist aber schon bewusst, dass es bei der Pflege ein Schonvermögen gibt, oder? Wird einer ein Pflegefall und der andere kann das nicht aus der Rente bezahlen und hat keine hohen Rücklagen die nicht der Alterssicherung dienen, dann zahlt die Allgemeinheit.

So lange mindestens einer der Partner noch in Haus wohnt, ist das auch Schonvermögen. Da wäre man also schön doof, wenn man es verkauft.

WiWi Gast schrieb am 07.06.2021:

Welche Rentner? Die 60-Jährigen sind meist topfit, mit 70 rüstig und mit 85 ist die Wahrscheinlichkeit von Demenz bereits viermal so hoch wie mit 75.

Wenn ein Teil eines Rentnerpaars dement wird oder ein sonstiger hoher Pflegefall, muss die eigene Immobilie innerhalb kurzer Zeit verkauft werden. Kaum jemand kann 2-3k pro Monat für die Pflege des Partners aufbringen und dann noch selbst davon leben. Und wir stehen jetzt noch am Anfang der Alterungswelle.

Die Wähler haben in der Masse keine Ahnung auf was sie zukommt. Nichts schönes.
Dramatische Verschlechterung des Lebensstandards im Alter. Verpflichtung zu energetischer Sanierung. Rentner, die sich die eigene viel zu große Immobilie dann gar nicht mehr leisten können.

WiWi Gast schrieb am 07.06.2021:

An die, die behaupten, als Rentner würde man in 1 ZKB wohnen. Unterhaltet ihr euch auch mit dieser Generation? Also, ob die sowas auch lebt?

Wenn ich mir so die Rentner im Bekanntenkreis ansehe (auch im Familienkreis) hat da seltenst einer Lust in ne 1 ZKB zu ziehen. Selbst als Witwe(r) nicht. Ganz im Gegenteil. Die leben dann auf 4 ZKB - selbst als pflegebedürftige.

Vor allem wenn man nicht mehr so mobil ist und eher Besuch bekommt, schätzen solche Menschen es doch, wenn man eben nicht in deren Schlafzimmer zu Besuch sein muss.

Wir haben hier in Heidelberg in der Bahnstadt übrigens das gleiche beobachten dürfen. 2 bis 4 ZKB gingen als "Altersvorsorge" ratz fatz weg. Die 1 ZKB-Wohnungen blieben bis zum Ende verfügbar und dienen nun meist Studis.

antworten

Wie passt der Bericht mit den letzten Jahren zusammen?
https://www.postbank.de/unternehmen/medien/meldungen/2021/april/prognose-wo-wohneigentum-bis-2030-an-wert-gewinnt.html

Nehmen wir mal an es kommt wirklich so, dann würde sich ja warten und mehr EK ansparen lohnen

Was meint ihr?

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.06.2021:

Nochmal zu der Erbschaftsdiskussion oben.

Man sollte nicht vergessen, dass die Erbschaftssteuer mit den hohen Immobilienpreisen mittlerweile sehr stark reinspielt.

Es gibt einen Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil und Kind. Gehört eine Immo jetzt einem Elternteil (und nicht den beiden gemeinsam) dann sind die 400.000 Euro mittlerweile sehr schnell erreicht (z.B. mit einer 40qm Eigentumswohnung in München). Alles darüber muss versteuert werden und das macht dann schnell recht große Beträge aus.

Ich gehe davon aus, dass eine neue Regierung hier auch nochmal rangeht und die Freibeträge reduziert (wie schon mehrmals diskutiert).
Nicht falsch verstehen das mit dem Erben ist sicherlich privilergiert. Gleichzeitig blenden viele das Thema der Erbschaftssteuer komplett aus. Schenkungen zu Lebzeiten machen viele auch nicht.

Die offizielle Immobilienbewertung beim Nachlassgericht hat aber rein gar nichts mit den echten Preisen zu tun.
Die würden die 40qm Wohnung in München auf vermutlich 150k schätzen.

Dann unterhalte dich mal wie die Finanzämter (!) momentan bewerten. Die haben das mit den hohen Verkehrswerten auch mitbekommen.

War erst vorgestern selber beim Steuerberater wegen dem Thema. Da gings um eine Wohnung mit Niesssbrauch drauf in München. Angegeben in der Steuererklärung für x Euro Finanzamt hat dann zurück geschrieben dass der aktuelle Wert davon x + 250.000 Euro ist.

Und das war ein mini Wohnung.
Bei einem anderen Fall kommt auch gerade ein Immobewerter der vom Gericht bestellt ist (Erbstreitigkeit). Auch der orientiert sich am Verkehrswert.

Falls es bei dir anders läuft beim Finanzamt bitte mehr details wäre wirklich sehr interessiert.

Ich bin der Poster der vom Nachlassgericht gesprochen hat. Meine Erfahrung damit ist knappe 5 Jahre her als mein Vater gestorben ist.
Das war insgesamt eine Erfahrung die so lächerlich war, das ich mich schon gefragt habe in welcher Bananenrepublik ich hier eig. bin.

Nachlassgericht: Wie viel wird denn vererbt?
Mutter: ~500k Auf den Konten
Nachlassgericht: Ah ok, dann passt das ja. Gibt es noch Immobilien oder Aktien?
Mutter: Ja eine Wohnung + selbst bewohntes Haus (in dem sie lebt)
Nachlassgericht: Gut das Haus ist ja sowieso außenvor, wie viel ist die Wohnung Wert?
Ich: Ca 100k, die geht jedoch an meine Schwester und mich.
usw....

Tada die Sache war gegessen, war natürlich super für uns, da das Erbe eig. höher war und bei meiner Mutter die Grenze gerissen hätte.
Aber kein Mensch wollte irgendwelche Nachweise sehen oder hat auch nur im geringsten irgend etwas überprüft.

Eig. ist das jedoch ein absolutes Trauerspiel.
Mag natürlich sein das die Ämter heute fitter sind oder allgemein genauer hinschauen wenn es um Schenkungen geht bzw. bei höheren Beträgen.
Aber "damals" hätte ich auch eine 300qm Villa in Grünwald steuerfrei durch bekommen.
Die gute Dame hat nicht mal gefragt wo die Wohnung ist oder wie groß etc.

Das ist auch noch meine letzte Erfahrung mit einer Schenkung Winter 2018 2019 Haus mit Garten in Unterföhring mit ein bisschen Niesbrauch belastet ging steuerfrei durch und es ist sogar noch a Bisserl was von den 400k€ Übrig.

Vater ist schon länger verstorben das macht es etwas schwieriger aber immerhin schon die 2. offizielle Schenkung meiner Mutter der Rest geht halt bar im Bereich 5000-10000€ alle paar Monate.

Vielen Dank.
Ich kenne viele Fälle da wird das Thema Erbschaft gar nicht angesprochen was ein Fehler ist. Nießbrauch, etc. verlangt dass man das Thema schon zu Lebzeiten macht und sich mit dem Steuerberater zusammen Gedanken macht. Nicht vergessen, die Schenkungen in der Steuererklärung auch anzugeben. Bei Beurkundung vom Notar macht er auch Meldung, wobei das glaube ich nicht der Verkehrswert ist.

Fall das vorher der Besitz nicht übertragen wird: Dann versterben beide Elternteile (evtl. noch mit Berliner Testament - was steuerlich eh ungünstig ist) und dann erbt ein Kind vom letzten überlebenden. Dann wirds bei einem Kind und 400.000 Euro Freibetrag ohne Nießbrauch bei den heutigen Verkehrswerten schon eng i.d.R.

Oder das Beispiel wenn (insbesondere in Bayern) noch Felder da sind die noch als Betriebsvermögen geführt werden weil niemand die Landwirtschaft damals abgemeldet hat.... dann sind leicht 40%+ weg.

Anyway, das Thema ist ja bei der neuen Regierung auf dem Tableau, denke dass hier die Schrauben noch mehr angezogen werden.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.06.2021:

Das Nachlassgericht hat mit Berechnung einer Erbschaftssteuer nichts zu tun! Seine Aufgabe ist zu prüfen, wer erbberechtigt ist. Testament wird geprüft. Ansprüche werden ermittelt, u.U. auch Pflichtteile. Erbschein wird ausgestellt.

Der Nachlasswert muss von den Erben angegeben werden. Auf dieser Basis wird auch die Gebühr für den Erbschein berechnet. Das macht das Nachlassgericht.

Die Erbschaftssteuer wird vom Finanzamt ermittelt. Die Aufstellung des Nachlasswertes wird hierbei die Grundlage darstellen. Der Wert einer Immobilie wird vom Finanzamt geschätzt. Nach Verkehrswert. Wenn die Erben mit der Schätzung des Finanzamts nicht einverstanden sind, können sie ein Gegengutachten vorlegen.

Vielen Dank!

Deswegen habe ich betont, dass das Finanzamt (!) hier wichtig ist (und die Sachen auch in der Steuer angegeben werden müssen falls nicht eh vom Notar o.ä. gemeldet).

Ich kann nur jedem potentiellen Erben raten sich mal mit den Eltern an den Tisch zu setzen und das Gespräch zu suchen (Falls diese dafür offen sind) und dann zum Steuerberater und zum Notar zu gehen.

antworten

Wie kommst Du darauf, dass in 5 bis 10 Jahren massenhaft Immobilien auf den Markt kommen werden?? Kennst Du irgendeine Studie die das prognosgiziert?

Das Statistische Bundesamt sagt bis 2024 eine steigende Bevölkerungszahl voraus. Danach kann es spätestens ab 2040 zu einem Rückgang kommen. Im Jahr 2060 soll es dann zwischen 74 und 83 Millionen Einwohnern geben.

WiWi Gast schrieb am 06.06.2021:

(...) Und bei dem du gut siehst, dass du dir heute mit einem vermeintlich besseren Job als damals diese Häuser nicht mehr leisten kannst, wenn mal eins davon auf den Markt kommt.
(...)

Und hier haben wir den Denkfehler: als Akademiker hat man ein Haus in guter Lage quasi automatisch "verdient". Das ist nicht so.

Ähnlich wie bei Immobilienpreisen gibts auch beim Bildungsniveau eine Inflation. Der Akademikeranteil steigt, was sich auch auf Gehälter auswirkt.

Das Verhältnis von Gehalt zu Bodenrichtwert ist heute wohl trotzdem schlechter als in den 1960er Jahren. Das Problem ist halt, dass die zentrumsnahen Grundstücke schon bebaut sind. Und diese Knappheit drückt sich im Preis aus. Gleichzeitig ist die Nähe zum Stadtzentrum aber nach wie vor ein Qualitätskriterium/Preisfaktor.

Gen Y ist wohl die am besten ausgebildete Generation aller Zeiten. Daher kommt dann der Anspruch, bitte besser wohnen zu müssen als der Ü60 Handwerker, der einfach das Glück der frühen Geburt hatte.

Ich bin selber Mitte 30 und hatte bei Beginn des Immobilienbooms ca. 2010 gar nicht die Mittel zum Einstieg, wie so viele hier. Was Immobilien angeht, ziehen wir tatsächlich den Kürzeren im Vergleich zu Boomern oder Erben.

Es muss aber jedem klar sein, dass dieser Boom zeitlich begrenzt ist. Man kann trotzdem kaufen, weil man das Haus wegen Familiengründung einfach jetzt braucht oder man wartet noch 5-10 Jahre. Dann kommen massenweise Immobilien auf den Markt. Das ist durch die Altersstruktur vorprogrammiert und garantiert.

Vergesst bitte nicht:
Wir haben im Jahr 2021 den höchsten Lebensstandard in der Menschheitsgeschichte erreicht. Immobilienpreise sollten nicht das einzige Kriterium zur Beurteilung der Lebensqualität sein.

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.06.2021:

Wie kommst Du darauf, dass in 5 bis 10 Jahren massenhaft Immobilien auf den Markt kommen werden?? Kennst Du irgendeine Studie die das prognosgiziert?

Das Statistische Bundesamt sagt bis 2024 eine steigende Bevölkerungszahl voraus. Danach kann es spätestens ab 2040 zu einem Rückgang kommen. Im Jahr 2060 soll es dann zwischen 74 und 83 Millionen Einwohnern geben.

(...) Und bei dem du gut siehst, dass du dir heute mit einem vermeintlich besseren Job als damals diese Häuser nicht mehr leisten kannst, wenn mal eins davon auf den Markt kommt.
(...)

Und hier haben wir den Denkfehler: als Akademiker hat man ein Haus in guter Lage quasi automatisch "verdient". Das ist nicht so.

Ähnlich wie bei Immobilienpreisen gibts auch beim Bildungsniveau eine Inflation. Der Akademikeranteil steigt, was sich auch auf Gehälter auswirkt.

Das Verhältnis von Gehalt zu Bodenrichtwert ist heute wohl trotzdem schlechter als in den 1960er Jahren. Das Problem ist halt, dass die zentrumsnahen Grundstücke schon bebaut sind. Und diese Knappheit drückt sich im Preis aus. Gleichzeitig ist die Nähe zum Stadtzentrum aber nach wie vor ein Qualitätskriterium/Preisfaktor.

Gen Y ist wohl die am besten ausgebildete Generation aller Zeiten. Daher kommt dann der Anspruch, bitte besser wohnen zu müssen als der Ü60 Handwerker, der einfach das Glück der frühen Geburt hatte.

Ich bin selber Mitte 30 und hatte bei Beginn des Immobilienbooms ca. 2010 gar nicht die Mittel zum Einstieg, wie so viele hier. Was Immobilien angeht, ziehen wir tatsächlich den Kürzeren im Vergleich zu Boomern oder Erben.

Es muss aber jedem klar sein, dass dieser Boom zeitlich begrenzt ist. Man kann trotzdem kaufen, weil man das Haus wegen Familiengründung einfach jetzt braucht oder man wartet noch 5-10 Jahre. Dann kommen massenweise Immobilien auf den Markt. Das ist durch die Altersstruktur vorprogrammiert und garantiert.

Vergesst bitte nicht:
Wir haben im Jahr 2021 den höchsten Lebensstandard in der Menschheitsgeschichte erreicht. Immobilienpreise sollten nicht das einzige Kriterium zur Beurteilung der Lebensqualität sein.

Siehe demographischer Wandel. 70% der Einfamilienhäuser in und um München werden nur noch von älteren 1-2 Personenhaushalte bewohnt.

antworten

Das Problem ist das niemand in die Zukunft gucken kann. Du findest seriöse Studien zu fast allen Szenarien. Allein von den großen Banken und Versicherungen findest du sowohl welche, die weiter steigende Immobilienpreise für sie nächsten 10 Jahre voraussagen als auch welche, die in 5 bis 10 Jahren ein Überangebot sehe.

Das in 5 Jahren eine Blase platzt habe ich noch in keiner seriösen Quelle gelesen, aber dass die Preise fallen schon.

Man muss da aber auch beachten, dass es nicht den einen Immobilienpreis gibt. Auf gesamt Deutschland betrachtet kann da etwas anderes herauskommen als für einzelne Regionen, Cluster von Städten oder gar einzelne Städte.

Viele Studien gehen davon aus, dass die Zahl der Haushalte (die ist hier das eigentlich interessante) Mitte der 20er anfängt zu schrumpfen. Das alleine sagt aber noch nicht viel aus, denn die meisten interessieren ja nicht sie Immobilienpreise in Gesamtdeutschland sondern in den Großstädten und deren Pendelumkreis. Und da gibt es als Gegenbewegung die Landflucht die zu immer mehr Binnenmigration in die Städte führt.

Für die Preise in den urbanen Zentren laufen diese Entwicklungen also gegeneinander, wodurch Vorhersagen schwieriger sind. Geht es so weiter wie bisher, drängen immer weiter Menschen in die Städte und gleichen den Rückgang der Haushalte mehr als aus. Kommt es aber bspw. durch Corona zu einer Verringerung der Landflucht oder sogar einer neuen Stadtflucht durch mehr Homeoffice, könnte sich das ganze umdrehen und die Preise in den Städten sogar schneller fallen als auf dem Land.
Dagegen spricht dann wieder die zunehmende Ökologiesierung, die ggf. trotz Homeoffice lange Pendelwege unattraktiv macht und die Leute trotzdem in den Städten hält. Und so könnte man noch eine Weile weiter machen.

Die Lage ist leider sehr komplex und nur auf die Einwohnerzahl zu gucken reicht nicht. Gleichzeitig kann auch im seriösen Studien eine leichte Änderungen in der Bewertung der einzelnen Faktoren direkt zu einem anderen Ergebnis führen. Deshalb gibt es so viele unterschiedliche Aussagen die trotzdem seriös getroffen wurden.

Im Endeffekt bleibt uns nur abwarten...

WiWi Gast schrieb am 08.06.2021:

Wie kommst Du darauf, dass in 5 bis 10 Jahren massenhaft Immobilien auf den Markt kommen werden?? Kennst Du irgendeine Studie die das prognosgiziert?

Das Statistische Bundesamt sagt bis 2024 eine steigende Bevölkerungszahl voraus. Danach kann es spätestens ab 2040 zu einem Rückgang kommen. Im Jahr 2060 soll es dann zwischen 74 und 83 Millionen Einwohnern geben.

WiWi Gast schrieb am 06.06.2021:

(...) Und bei dem du gut siehst, dass du dir heute mit einem vermeintlich besseren Job als damals diese Häuser nicht mehr leisten kannst, wenn mal eins davon auf den Markt kommt.
(...)

Und hier haben wir den Denkfehler: als Akademiker hat man ein Haus in guter Lage quasi automatisch "verdient". Das ist nicht so.

Ähnlich wie bei Immobilienpreisen gibts auch beim Bildungsniveau eine Inflation. Der Akademikeranteil steigt, was sich auch auf Gehälter auswirkt.

Das Verhältnis von Gehalt zu Bodenrichtwert ist heute wohl trotzdem schlechter als in den 1960er Jahren. Das Problem ist halt, dass die zentrumsnahen Grundstücke schon bebaut sind. Und diese Knappheit drückt sich im Preis aus. Gleichzeitig ist die Nähe zum Stadtzentrum aber nach wie vor ein Qualitätskriterium/Preisfaktor.

Gen Y ist wohl die am besten ausgebildete Generation aller Zeiten. Daher kommt dann der Anspruch, bitte besser wohnen zu müssen als der Ü60 Handwerker, der einfach das Glück der frühen Geburt hatte.

Ich bin selber Mitte 30 und hatte bei Beginn des Immobilienbooms ca. 2010 gar nicht die Mittel zum Einstieg, wie so viele hier. Was Immobilien angeht, ziehen wir tatsächlich den Kürzeren im Vergleich zu Boomern oder Erben.

Es muss aber jedem klar sein, dass dieser Boom zeitlich begrenzt ist. Man kann trotzdem kaufen, weil man das Haus wegen Familiengründung einfach jetzt braucht oder man wartet noch 5-10 Jahre. Dann kommen massenweise Immobilien auf den Markt. Das ist durch die Altersstruktur vorprogrammiert und garantiert.

Vergesst bitte nicht:
Wir haben im Jahr 2021 den höchsten Lebensstandard in der Menschheitsgeschichte erreicht. Immobilienpreise sollten nicht das einzige Kriterium zur Beurteilung der Lebensqualität sein.

antworten

Jein, Demographie ist mehr als die bloße Kopfzahl. Die Altersstruktur sieht in Deutschland gar nicht gut aus, aber die klassischen Nestbauer mit Immobilien sind keine Ü60 und auch keine Ü50 mehr. Das sind nur die jüngeren Kohorten U40.

Prognosen bezüglich der Bevölkerungszahl sind vorsichtig zu genießen. Vor 20 Jahren hat keiner den aktuellen Stand prognostizieren können. Wer will vorhersehen ob bspw. der Wanderungssaldo für die nächsten 40 Jahre positiv bleibt? Denn darauf baut das eine Ende der Bandbreite auf. Ich bin mir ziemlich sicher, dass wir in dieser Dimension keine Zuwanderung über Jahrzehnte erleben werden. Die Verteilungskonflikte sehen wir ja jetzt schon nach Corona. Die Art der Zuwanderung, die Deutschland betrieben hat, wird nicht dauerhaft möglich sein.

Zudem kann ja auch der Wohlstand für breite Schichten sinken und damit sind auch die Immobilienpreise in der Breite gar nicht zu halten...Über Digitalisierung spricht ja irgendwie auch keiner mehr. Angeblich sollten doch in 10 Jahren Millionen mehr Arbeitslose dadurch entstehen?

WiWi Gast schrieb am 08.06.2021:

Wie kommst Du darauf, dass in 5 bis 10 Jahren massenhaft Immobilien auf den Markt kommen werden?? Kennst Du irgendeine Studie die das prognosgiziert?

Das Statistische Bundesamt sagt bis 2024 eine steigende Bevölkerungszahl voraus. Danach kann es spätestens ab 2040 zu einem Rückgang kommen. Im Jahr 2060 soll es dann zwischen 74 und 83 Millionen Einwohnern geben.

antworten

Ach bitte, immer die Prognosen.

• Frägst du einen Makler, gehts immer bergauf.
• Frägst du eine Bank, gehts immer nur nach oben.

Komisch oder?

Wenn du einen Broker anrufst, wird der auch immer die beste Aktienphase noch kommen sehen. Die Deutsche Bank hatte ja zuletzt das Gegenteil prognostiziert.

Ich wüsste nicht wie Immobilien in München bspw. in 10 Jahren zu real (!!!) 20% höheren Preisen bezahlt werden. Dann wären wir bei einem Multiple von 50 und mehr gegenüber der Jahresmiete. Lächerlich.

Die gutverdienenden Akademiker in meinem Bekanntenkreis können jetzt schon nicht mehr kaufen, weil die Preise den Einkommen völlig entkommen sind. Viele werden es sich Remote gemütlich machen und bei Platzbedarf durch Nachwuchs ganz woanders hinziehen.

Die kreditgebende Bank ist sowieso in einer besseren Position als du als Kreditnehmer. Für die Bank lohnt es sich (fast) immer. Kannst du deinen Kredit nicht bedienen, hat sie das Haus als Sicherheit. Kommt es so wie 2008 in den USA, dann hat auch die Bank ein Problem.

Der Einkäufer schrieb am 07.06.2021:

Wie passt der Bericht mit den letzten Jahren zusammen?
www.postbank.de/unternehmen/medien/meldungen/2021/april/prognose-wo-wohneigentum-bis-2030-an-wert-gewinnt.html

Nehmen wir mal an es kommt wirklich so, dann würde sich ja warten und mehr EK ansparen lohnen

Was meint ihr?

antworten

Siehe demographischer Wandel. 70% der Einfamilienhäuser in und um München werden nur noch von älteren 1-2 Personenhaushalte bewohnt.

Gibt es dazu eine Statistik? weil sonst kann das jeder behaupten. Wobei je nach Viertel kann das durchaus so sein.

Selber investiere ich seit fast 15 Jahren in Immobilien. Ich bin daher etwas altmodisch und ich sage, die Preise sind zu hoch, weil für mich ist alles zu hoch, wenn sich das Objekt bei Vermietung nicht von selbst abbezahlt, d.h. Minimum 5% Mietrendite bei Eigennutz, bei Vermietung eher 6% oder 7%, sonst habe ich nicht gekauft. Daher habe ich schon länger nicht mehr gekauft. Bei 3% oder weniger Mietrendite zu kaufen lohnt sich wirklich nur, wenn die Preise noch weiter steigen. Sonst legt man bei 3%, wenn man ehrlich und über einen längeren Zeitraum rechnet, drauf.

antworten

Ich hab das Gefühl, dass hier im Thread sehr viel wunschdenken bei vielen ist...

99%... 70%... Könnt ihr die Zahlen belegen oder sind die euch gerade in den Kopf gekommen... 99% machen sich keine Gedanken um den Hauskauf. Wer sowas annimmt... naja

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.06.2021:

Wie kommst Du darauf, dass in 5 bis 10 Jahren massenhaft Immobilien auf den Markt kommen werden?? Kennst Du irgendeine Studie die das prognosgiziert?
(...)

Ich habe leider keine Studie, aber es liegt doch auf der Hand:

1. Die Eltern der Boomer sind 80+ und haben die höchste Eigentumsquote aller Altersgruppen
2. Die Boomer sind grob zwischen 50-70. Nicht jeder Boomer wird 80+. Dort steigen die Sterberaten bereits, ebenso wie die Quote der Pflegebedürftigen
3. Die Boomer haben eigene Immobilien, brauchen die Eltern Immos also nicht
4. Die Generation 80+ hatte oft 2-3 Kinder, die im Erbfall oft eine Erbengemeinschaft bilden. Oft ist der Verkauf dann die einzige mögliche Option (s. Nr. 3)
5. Die Boomer hingegen haben oft nur 1-2 Kinder oder gar keins (Pillenknick, etc.). Wer soll all ihre Immos bewohnen/erben?
6. Es gibt nicht nur Eigentümer, sondern auch viele alte Mieter und zwar auf dem Land und in der Stadt. Durch das Ableben wird einfach überall viel Wohnraum frei
7. Immos werden auch frei, wenn der Besitzer/Bewohner nicht mehr selbst für sich sorgen kann und ins Heim muss. Allein solche Fälle machen in den nächsten Jahren Hundertausende Immos frei.
8. Gleichzeitig gibt es sehr viel Neubau, der das Angebot deutlich erhöht. Ganze Stadteile entstehen neu (s. Münchener Westen+Norden)
9. Die Kreditzinsen sind allein 2021 um 0,3-0,5 % gestiegen und beeinflussen die Nachfrage. Bei 500k Kredit bedeuten 0,5 % schon rund 200 € Mehrbelastung pro Monat
10. Die Immos der Gen. 80+ sind Baujahr 1960-80 und entsprechend sanierungsbedürftig und nicht einfach mal so vermietbar. Verkaufen bringt einfach schneller Geld als das Sanieren und Vermieten.

Immobilienpreise reagieren langsam und träge. Der demografische Wandel hat aber längst begonnen und ist nicht aufzuhalten. Die Auswirkungen werden wir bald schon sehen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.06.2021:

Wie kommst Du darauf, dass in 5 bis 10 Jahren massenhaft Immobilien auf den Markt kommen werden?? Kennst Du irgendeine Studie die das prognosgiziert?

Das Statistische Bundesamt sagt bis 2024 eine steigende Bevölkerungszahl voraus. Danach kann es spätestens ab 2040 zu einem Rückgang kommen. Im Jahr 2060 soll es dann zwischen 74 und 83 Millionen Einwohnern geben.

(...) Und bei dem du gut siehst, dass du dir heute mit einem vermeintlich besseren Job als damals diese Häuser nicht mehr leisten kannst, wenn mal eins davon auf den Markt kommt.
(...)

Und hier haben wir den Denkfehler: als Akademiker hat man ein Haus in guter Lage quasi automatisch "verdient". Das ist nicht so.

Ähnlich wie bei Immobilienpreisen gibts auch beim Bildungsniveau eine Inflation. Der Akademikeranteil steigt, was sich auch auf Gehälter auswirkt.

Das Verhältnis von Gehalt zu Bodenrichtwert ist heute wohl trotzdem schlechter als in den 1960er Jahren. Das Problem ist halt, dass die zentrumsnahen Grundstücke schon bebaut sind. Und diese Knappheit drückt sich im Preis aus. Gleichzeitig ist die Nähe zum Stadtzentrum aber nach wie vor ein Qualitätskriterium/Preisfaktor.

Gen Y ist wohl die am besten ausgebildete Generation aller Zeiten. Daher kommt dann der Anspruch, bitte besser wohnen zu müssen als der Ü60 Handwerker, der einfach das Glück der frühen Geburt hatte.

Ich bin selber Mitte 30 und hatte bei Beginn des Immobilienbooms ca. 2010 gar nicht die Mittel zum Einstieg, wie so viele hier. Was Immobilien angeht, ziehen wir tatsächlich den Kürzeren im Vergleich zu Boomern oder Erben.

Es muss aber jedem klar sein, dass dieser Boom zeitlich begrenzt ist. Man kann trotzdem kaufen, weil man das Haus wegen Familiengründung einfach jetzt braucht oder man wartet noch 5-10 Jahre. Dann kommen massenweise Immobilien auf den Markt. Das ist durch die Altersstruktur vorprogrammiert und garantiert.

Vergesst bitte nicht:
Wir haben im Jahr 2021 den höchsten Lebensstandard in der Menschheitsgeschichte erreicht. Immobilienpreise sollten nicht das einzige Kriterium zur Beurteilung der Lebensqualität sein.

Ja Bevölkerungswachstum...die Frage ist nur in welcher Einkommensschicht.
Imho wandert da nicht die Schicht ein, die sich ein freistehendes EFH innerhalb der nächsten 3 Generationen leisten können wird. Das gibt eine komplette Fehlallkoation von Wohnraum...

antworten

Bin nicht der Vorposter, aber Andreas Beck hat von 50% der familientauglichen Immobilien gesprochen, die von nur noch 1-2 Personen im hohen Alter bewohnt werden.

Ansonsten kann man sich online die Demografie von München und dem Landkreis anschauen. Das Umland ist ja auch sehr wichtig und besonders dort ist die Überalterung meist deutlich fortgeschrittener. Ist auch logisch, es studieren ja allein schon über 100.000 junge Menschen in München, die eher in der Stadt wohnen.
Der Anteil an Ü60 oder gar Ü70 in einigen Gegenden ist teils 30% oder sogar deutlich mehr.
Die Jüngeren fragen aber fast nur Neubauten nach. In 10-15 Jahren hast du dann viele Neubauten und noch mehr freiwerdende Altbauten.

WiWi Gast schrieb am 08.06.2021:

Siehe demographischer Wandel. 70% der Einfamilienhäuser in und um München werden nur noch von älteren 1-2 Personenhaushalte bewohnt.

Gibt es dazu eine Statistik? weil sonst kann das jeder behaupten. Wobei je nach Viertel kann das durchaus so sein.

Selber investiere ich seit fast 15 Jahren in Immobilien. Ich bin daher etwas altmodisch und ich sage, die Preise sind zu hoch, weil für mich ist alles zu hoch, wenn sich das Objekt bei Vermietung nicht von selbst abbezahlt, d.h. Minimum 5% Mietrendite bei Eigennutz, bei Vermietung eher 6% oder 7%, sonst habe ich nicht gekauft. Daher habe ich schon länger nicht mehr gekauft. Bei 3% oder weniger Mietrendite zu kaufen lohnt sich wirklich nur, wenn die Preise noch weiter steigen. Sonst legt man bei 3%, wenn man ehrlich und über einen längeren Zeitraum rechnet, drauf.

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.06.2021:

Siehe demographischer Wandel. 70% der Einfamilienhäuser in und um München werden nur noch von älteren 1-2 Personenhaushalte bewohnt.

Gibt es dazu eine Statistik? weil sonst kann das jeder behaupten. Wobei je nach Viertel kann das durchaus so sein.

Selber investiere ich seit fast 15 Jahren in Immobilien. Ich bin daher etwas altmodisch und ich sage, die Preise sind zu hoch, weil für mich ist alles zu hoch, wenn sich das Objekt bei Vermietung nicht von selbst abbezahlt, d.h. Minimum 5% Mietrendite bei Eigennutz, bei Vermietung eher 6% oder 7%, sonst habe ich nicht gekauft. Daher habe ich schon länger nicht mehr gekauft. Bei 3% oder weniger Mietrendite zu kaufen lohnt sich wirklich nur, wenn die Preise noch weiter steigen. Sonst legt man bei 3%, wenn man ehrlich und über einen längeren Zeitraum rechnet, drauf.

Ich bin ein ganz anderer Poster aber ein Beispiel aus der Gegend von meiner Mutter (natürlich nicht repräsentativ).
Haus gegenüber steht seit Jahren leer, da die Erben sich nicht einig sind,
Haus gegenüber wurde vor 3 Jahren verkauft, da Besitzer gestroben,
Haus rechts daneben vor ~2 Jahren verkauft, da Besitzer gestorben,

2. Haus rechts daneben ist im Originalbesitz und wird von einem Paar mit knappen 80 Jahren bewohnt, der einzige Sohn hat eine Zahnarztpraxis gute 200km weit weg.
   Haus links, Mann ist 90 Frau ist 70, die Kinder wohnen alle weit weg, er hat schon gefragt ob wir es nicht evtl. mal kaufen möchten

Alle Erben waren Boomer, in den letzten ca. 5 Jahren.
Da war also schon relativ viel Bewegung für ein kleines Dorf um Augsburg rum.
Die sind jedoch jetzt auch alle pi mal Daumen 65 Jahre alt, das sich da in den nächsten Jahren nochmal einiges tun wird sollte klar sein.
Ich sehe es nur nicht wirklich in 5 Jahren passieren, sondern eher 10-20 Jahre (in ~10 Jahren geht die Sterblichkeit, insb. bei den weiblichen Boomern, recht zackig nach oben. Bei den männlichen entsprechend früher.
Also wer jetzt 30 ist, der braucht nicht drauf zu spekulieren das es ein billiges Haus für die Familie in den nächsten Jahren geben wird (mMn)

antworten

Auch sollte man nicht vergessen das die Boomer die mehrere Immobilien haben, aber keine Kinder/erben eben ihre Immobilien die aktuell vermietet werden vermutlich verkaufen.

Gibt ja wenig Sinn eine Wohnung die einem 500k einbringt weiter zu vermieten wenn man 70 ist und keine Erben hat.

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.06.2021:

WiWi Gast schrieb am 08.06.2021:

Siehe demographischer Wandel. 70% der Einfamilienhäuser in und um München werden nur noch von älteren 1-2 Personenhaushalte bewohnt.

Gibt es dazu eine Statistik? weil sonst kann das jeder behaupten. Wobei je nach Viertel kann das durchaus so sein.

Selber investiere ich seit fast 15 Jahren in Immobilien. Ich bin daher etwas altmodisch und ich sage, die Preise sind zu hoch, weil für mich ist alles zu hoch, wenn sich das Objekt bei Vermietung nicht von selbst abbezahlt, d.h. Minimum 5% Mietrendite bei Eigennutz, bei Vermietung eher 6% oder 7%, sonst habe ich nicht gekauft. Daher habe ich schon länger nicht mehr gekauft. Bei 3% oder weniger Mietrendite zu kaufen lohnt sich wirklich nur, wenn die Preise noch weiter steigen. Sonst legt man bei 3%, wenn man ehrlich und über einen längeren Zeitraum rechnet, drauf.

Ich bin ein ganz anderer Poster aber ein Beispiel aus der Gegend von meiner Mutter (natürlich nicht repräsentativ).
Haus gegenüber steht seit Jahren leer, da die Erben sich nicht einig sind,
Haus gegenüber wurde vor 3 Jahren verkauft, da Besitzer gestroben,
Haus rechts daneben vor ~2 Jahren verkauft, da Besitzer gestorben,

2. Haus rechts daneben ist im Originalbesitz und wird von einem Paar mit knappen 80 Jahren bewohnt, der einzige Sohn hat eine Zahnarztpraxis gute 200km weit weg.
   Haus links, Mann ist 90 Frau ist 70, die Kinder wohnen alle weit weg, er hat schon gefragt ob wir es nicht evtl. mal kaufen möchten

Alle Erben waren Boomer, in den letzten ca. 5 Jahren.
Da war also schon relativ viel Bewegung für ein kleines Dorf um Augsburg rum.
Die sind jedoch jetzt auch alle pi mal Daumen 65 Jahre alt, das sich da in den nächsten Jahren nochmal einiges tun wird sollte klar sein.
Ich sehe es nur nicht wirklich in 5 Jahren passieren, sondern eher 10-20 Jahre (in ~10 Jahren geht die Sterblichkeit, insb. bei den weiblichen Boomern, recht zackig nach oben. Bei den männlichen entsprechend früher.
Also wer jetzt 30 ist, der braucht nicht drauf zu spekulieren das es ein billiges Haus für die Familie in den nächsten Jahren geben wird (mMn)

Gerade den letzten Satz kann ich leider unterstreichen. Bin 29, Frau und Kinder sind irgendwann in den nächsten Jahren geplant. Eigenkapital wird in den nächsten 2-3 Jahren reichen, um sich ein EFH oder eine DHH zu kaufen, jedoch nur, wenn die Preise nicht noch weiter steigen und auch nur, wenn die Partnerin nicht jetzt schwanger wird.
Vielleicht geht der Trend in 10 Jahren runter, aber mit 40 und 2 Kindern (zwischen 5-8) ist es mir eigentlich schon zu spät da noch groß was zu kaufen.

Heißt konkret: Werden sich die Preise signifikant in den nächsten 2-3 Jahren ändern? ich glaube nicht und so geht es vielen Leuten in meiner Generation. Leute die erst 20 sind haben mMn deutlich bessere Chancen eine Immobilie zu kaufen, ohne sich für 50 Jahre zu verschulden.

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.06.2021:

Siehe demographischer Wandel. 70% der Einfamilienhäuser in und um München werden nur noch von älteren 1-2 Personenhaushalte bewohnt.

Gibt es dazu eine Statistik? weil sonst kann das jeder behaupten. Wobei je nach Viertel kann das durchaus so sein.

Selber investiere ich seit fast 15 Jahren in Immobilien. Ich bin daher etwas altmodisch und ich sage, die Preise sind zu hoch, weil für mich ist alles zu hoch, wenn sich das Objekt bei Vermietung nicht von selbst abbezahlt, d.h. Minimum 5% Mietrendite bei Eigennutz, bei Vermietung eher 6% oder 7%, sonst habe ich nicht gekauft. Daher habe ich schon länger nicht mehr gekauft. Bei 3% oder weniger Mietrendite zu kaufen lohnt sich wirklich nur, wenn die Preise noch weiter steigen. Sonst legt man bei 3%, wenn man ehrlich und über einen längeren Zeitraum rechnet, drauf.

Ich bin ein ganz anderer Poster aber ein Beispiel aus der Gegend von meiner Mutter (natürlich nicht repräsentativ).
Haus gegenüber steht seit Jahren leer, da die Erben sich nicht einig sind,
Haus gegenüber wurde vor 3 Jahren verkauft, da Besitzer gestroben,
Haus rechts daneben vor ~2 Jahren verkauft, da Besitzer gestorben,

2. Haus rechts daneben ist im Originalbesitz und wird von einem Paar mit knappen 80 Jahren bewohnt, der einzige Sohn hat eine Zahnarztpraxis gute 200km weit weg.
   Haus links, Mann ist 90 Frau ist 70, die Kinder wohnen alle weit weg, er hat schon gefragt ob wir es nicht evtl. mal kaufen möchten

Alle Erben waren Boomer, in den letzten ca. 5 Jahren.
Da war also schon relativ viel Bewegung für ein kleines Dorf um Augsburg rum.
Die sind jedoch jetzt auch alle pi mal Daumen 65 Jahre alt, das sich da in den nächsten Jahren nochmal einiges tun wird sollte klar sein.
Ich sehe es nur nicht wirklich in 5 Jahren passieren, sondern eher 10-20 Jahre (in ~10 Jahren geht die Sterblichkeit, insb. bei den weiblichen Boomern, recht zackig nach oben. Bei den männlichen entsprechend früher.
Also wer jetzt 30 ist, der braucht nicht drauf zu spekulieren das es ein billiges Haus für die Familie in den nächsten Jahren geben wird (mMn)

Gerade den letzten Satz kann ich leider unterstreichen. Bin 29, Frau und Kinder sind irgendwann in den nächsten Jahren geplant. Eigenkapital wird in den nächsten 2-3 Jahren reichen, um sich ein EFH oder eine DHH zu kaufen, jedoch nur, wenn die Preise nicht noch weiter steigen und auch nur, wenn die Partnerin nicht jetzt schwanger wird.
Vielleicht geht der Trend in 10 Jahren runter, aber mit 40 und 2 Kindern (zwischen 5-8) ist es mir eigentlich schon zu spät da noch groß was zu kaufen.

Heißt konkret: Werden sich die Preise signifikant in den nächsten 2-3 Jahren ändern? ich glaube nicht und so geht es vielen Leuten in meiner Generation. Leute die erst 20 sind haben mMn deutlich bessere Chancen eine Immobilie zu kaufen, ohne sich für 50 Jahre zu verschulden.

meine Lösung des Problems ist recht einfach: ich kaufe mir kein Haus;) Ich muss nicht 80km entfernt von der Stadt in einem Dorf wohnen, muss keine Schulden aufnehmen, muss mich bei eventuellen späteren Jobsuche nicht auf ein Region beschränken und und..

antworten

Analyse mit Punkten 1-10 gefallen mir sehr gut. Allerdings kommt da auch noch Zuwanderung dazu. Dabei nicht nur an Flüchtlinge denken, sondern auch an EU Binnenmigration, Leute die aus Ost- und Südeuropa zur Arbeit nach Deutschland kommen. Durch Corona ist vorallem, ähnlich wie bei der Finanzkrise 2008/2009 wieder mal der Süden besonders hart betroffen. Da gab es nicht so großzügige Hilfen und die Eurokrise war noch immer nicht ganz ausgestanden. Ich sehe daher leider eher schwarz für Südeuropa. Daher werden wahrscheinlich noch meh ihr Glück in Nordeuropa, davon sicher viele in Deutschland, versuchen. Wobei diese Leute werden zuerst erstmal Mietswohnungen nachfragen.

Zum Kauf ab 40: wieso nicht? wenn man mit Anfang 30 kaufen will, sich mit 40 dafür zu alt fühlt, dann sollte man überlegen, ob dann auch ein Kauf mit Anfang 30 vielleicht sinnlos ist. Kaufen nicht mit Mieten verwechseln! wenn Du schon denkst, mit 40 ist es zu spät, was machst Du dann mit dem Haus wenn Du über 50 bist? bezahlen musst Du es dann immer noch.

Und ja, hier sind viele jüngere Leute, die kennen nur den Boommarkt. Es gab schon ganz andere Zeiten, wo man Häuser selbst in wirtschaftlich starken Gegenden, kaum los geworden ist. Das kann durchaus wieder passieren, wenn die Punkte 1-10 von oben so zutreffen und die Einwanderung nicht zu gross ist, es hängt auch von der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung ab.

antworten

Der Einkäufer schrieb am 07.06.2021:

Wie passt der Bericht mit den letzten Jahren zusammen?
www.postbank.de/unternehmen/medien/meldungen/2021/april/prognose-wo-wohneigentum-bis-2030-an-wert-gewinnt.html

Nehmen wir mal an es kommt wirklich so, dann würde sich ja warten und mehr EK ansparen lohnen

Was meint ihr?

Und da haben wir es doch wieder: Millionen von jungen Leuten stehen bereit, um bei fallenden Preisen sofort zu kaufen! Wie soll da denn bitte der Markt einbrechen bei dieser enormen Nachfrage die noch 20 Jahre anhalten wird? Vom Zuzug aus dem Ausland mal ganz zu schweigen.

antworten

Der Einkäufer schrieb am 07.06.2021:
Und da haben wir es doch wieder: Millionen von jungen Leuten stehen bereit, um bei fallenden Preisen sofort zu kaufen! Wie soll da denn bitte der Markt einbrechen bei dieser enormen Nachfrage die noch 20 Jahre anhalten wird? Vom Zuzug aus dem Ausland mal ganz zu schweigen.

Aus deinen Millionen werden schnell ein paar Zehntausend wenn die Zinsen um 3% steigen weil dann deutlich mehr als die Hälfte der Käufer sich die aktuellen Preise nicht mehr leisten kann.

antworten

Man muss dazu sagen, dass die Postbank auch Baufinanzierungen macht und daher ein Interesse daran hat, dass die Leute kaufen. Es gibt auch eine Studie der Uni Freiburg Professor Raffelhüschen, nach denen wird es erst ab 2060 eine Entlastung geben. Wer will, kann die Studie ja googlen. Aber auch die haben keine Glaskugel. 2060 ist eine lange Zeit. Gute 30 Jahre zurück und wir hatten noch eine Mauer in Berlin!

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.06.2021:

Der Einkäufer schrieb am 07.06.2021:

Wie passt der Bericht mit den letzten Jahren zusammen?
www.postbank.de/unternehmen/medien/meldungen/2021/april/prognose-wo-wohneigentum-bis-2030-an-wert-gewinnt.html

Nehmen wir mal an es kommt wirklich so, dann würde sich ja warten und mehr EK ansparen lohnen

Was meint ihr?

Und da haben wir es doch wieder: Millionen von jungen Leuten stehen bereit, um bei fallenden Preisen sofort zu kaufen! Wie soll da denn bitte der Markt einbrechen bei dieser enormen Nachfrage die noch 20 Jahre anhalten wird? Vom Zuzug aus dem Ausland mal ganz zu schweigen.

Die "Millionen von jungen Leuten" stehen bereit, weil Immobilien aktuell en vogue ist. Auf Denglisch auch gerne: fomo.

Zudem sind für den gemeinen Deutschen Aktien Werkzeuge des Teufels. Und da auf dem Sparbuch nun noch weniger abgeht, als in deutschen Ehebetten, muss das Geld irgendwohin.

Was ich sagen will: vor 10 Jahren wollten deutlich weniger Menschen Immobilien, das kann in 10 Jahren wieder soweit sein. Die Nachfrage kann aber auch auf dem Niveau bleiben.

antworten

Ich kenne relativ viele Boomer. Deren Eltern sind teilweise 100 Jahre alt geworden. Aber bei fast allen sind sie schon gestorben. Ist leider so. Die Boomer selbst sind jetzt eher 55 bis 65. aber wie das Leben so spielt sind auch von den ursprünglich vorhandenen einige schon nicht mehr am Leben.

WiWi Gast schrieb am 08.06.2021:

Wie kommst Du darauf, dass in 5 bis 10 Jahren massenhaft Immobilien auf den Markt kommen werden?? Kennst Du irgendeine Studie die das prognosgiziert?
(...)

Ich habe leider keine Studie, aber es liegt doch auf der Hand:

1. Die Eltern der Boomer sind 80+ und haben die höchste Eigentumsquote aller Altersgruppen
2. Die Boomer sind grob zwischen 50-70. Nicht jeder Boomer wird 80+. Dort steigen die Sterberaten bereits, ebenso wie die Quote der Pflegebedürftigen
3. Die Boomer haben eigene Immobilien, brauchen die Eltern Immos also nicht
4. Die Generation 80+ hatte oft 2-3 Kinder, die im Erbfall oft eine Erbengemeinschaft bilden. Oft ist der Verkauf dann die einzige mögliche Option (s. Nr. 3)
5. Die Boomer hingegen haben oft nur 1-2 Kinder oder gar keins (Pillenknick, etc.). Wer soll all ihre Immos bewohnen/erben?
6. Es gibt nicht nur Eigentümer, sondern auch viele alte Mieter und zwar auf dem Land und in der Stadt. Durch das Ableben wird einfach überall viel Wohnraum frei
7. Immos werden auch frei, wenn der Besitzer/Bewohner nicht mehr selbst für sich sorgen kann und ins Heim muss. Allein solche Fälle machen in den nächsten Jahren Hundertausende Immos frei.
8. Gleichzeitig gibt es sehr viel Neubau, der das Angebot deutlich erhöht. Ganze Stadteile entstehen neu (s. Münchener Westen+Norden)
9. Die Kreditzinsen sind allein 2021 um 0,3-0,5 % gestiegen und beeinflussen die Nachfrage. Bei 500k Kredit bedeuten 0,5 % schon rund 200 € Mehrbelastung pro Monat
10. Die Immos der Gen. 80+ sind Baujahr 1960-80 und entsprechend sanierungsbedürftig und nicht einfach mal so vermietbar. Verkaufen bringt einfach schneller Geld als das Sanieren und Vermieten.

Immobilienpreise reagieren langsam und träge. Der demografische Wandel hat aber längst begonnen und ist nicht aufzuhalten. Die Auswirkungen werden wir bald schon sehen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.06.2021:

Analyse mit Punkten 1-10 gefallen mir sehr gut. Allerdings kommt da auch noch Zuwanderung dazu. Dabei nicht nur an Flüchtlinge denken, sondern auch an EU Binnenmigration, Leute die aus Ost- und Südeuropa zur Arbeit nach Deutschland kommen. Durch Corona ist vorallem, ähnlich wie bei der Finanzkrise 2008/2009 wieder mal der Süden besonders hart betroffen. Da gab es nicht so großzügige Hilfen und die Eurokrise war noch immer nicht ganz ausgestanden. Ich sehe daher leider eher schwarz für Südeuropa. Daher werden wahrscheinlich noch meh ihr Glück in Nordeuropa, davon sicher viele in Deutschland, versuchen. Wobei diese Leute werden zuerst erstmal Mietswohnungen nachfragen.

Zum Kauf ab 40: wieso nicht? wenn man mit Anfang 30 kaufen will, sich mit 40 dafür zu alt fühlt, dann sollte man überlegen, ob dann auch ein Kauf mit Anfang 30 vielleicht sinnlos ist. Kaufen nicht mit Mieten verwechseln! wenn Du schon denkst, mit 40 ist es zu spät, was machst Du dann mit dem Haus wenn Du über 50 bist? bezahlen musst Du es dann immer noch.

Und ja, hier sind viele jüngere Leute, die kennen nur den Boommarkt. Es gab schon ganz andere Zeiten, wo man Häuser selbst in wirtschaftlich starken Gegenden, kaum los geworden ist. Das kann durchaus wieder passieren, wenn die Punkte 1-10 von oben so zutreffen und die Einwanderung nicht zu gross ist, es hängt auch von der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung ab.

Die haben zum großen Teil eine noch schlechtere demografische Entwicklung als wir. Und die werden genau abwägen, ob sie bei den aktuellen Lebenshaltungskosten in D zuwandern. Denn die ziehen ja selten aufs flache Land, sondern in die Ballungsräume. Sicher gibt es auch Migration in Hartz4 aber das ist kein überbordend großer Anteil. Vor allem konkurrieren die i.d.R. nicht direkt mit der vor allem betroffenen Mittelschicht

Die Wohnkosten sind und werden weiterhin die drängenste soziale Frage sein in Ballungsräumen. Wenngleich Ich glaube, dass unheimlich viele Faktoren dafür sprechen, dass der Markt seinen peak erreicht hat. Ich verfolge als Laie aufmerksam die gängigen Portale und die Standzeiten von Neubauwohnungen (mit den entsprechenden Mondpreisen) zumindest in Berlin werden länger. Wer mietet denn eine 75qm Wohnung für 2k außerhalb des S-Bahnringes. Die werden dann wieder rausgenommen und ein paar Wochen später wieder inseriert. Das sind für mich schon die ersten Signale, dass keiner mehr diese Preise zahlen kann, vor allem aber auch nicht will. Wir könnten die 2k bezahlen aber das sehe ich gar nicht ein für sonen Schuhkarton. Und wenn ich mich umhöre, dann geht das vielen so. Die warten einfach alle ab bis es sich einpendelt.

Und mal ganz unabhängig von demografischer Entwicklung, Zinsen, Inflation usw. sind die Leute doch auch nicht blöd. Die wissen genau, dass zur Zeit jedes Loch für Unsummen angeboten wird. Das zahlt keiner mehr & irgendwann wird sich das auch wieder einpendeln. Mich ekelt diese ganze Immo-Goldgräberstimmung nur noch an. Klar sollen Vermieter daran was verdienen, sie tragen ja auch das Risiko aber doch bitte in einem gesellschaftlich gesunden Rahmen. Das was seit 15 Jahren passiert ist eine Rally sondergleichen. Und ich glaube einige werden damit richtig baden gehen. Wer bei Thema Wohnen nur Dollarnoten sieht & keinerlei soziale Verantwortung kennt, der wird früher oder später baden gehen. Ich freu mich drauf.

Gruß

antworten

"Die Babyboomer-Generation umfasst die Jahrgänge 1950 bis 1964, da deren Mitglieder zu Zeiten stark steigender Geburtenraten nach dem zweiten Weltkrieg geboren worden sind."

Jungs wir werden auch älter...
Boomer sind 57-71 Jahre alt, mit den meisten zwischen 62-67 Jahren.
Deswegen werden ja ab 2025 die massiv höheren Renten erwartet, also theoretisch ~15-20 Jahre dann sind Häuser entweder:

1. Irre teuer weil das meiste an wenige vererbt wird und sie den Markt kontrollieren
2. wieder für Ottonormalbürger erschwinglich

WiWi Gast schrieb am 08.06.2021:

Ich kenne relativ viele Boomer. Deren Eltern sind teilweise 100 Jahre alt geworden. Aber bei fast allen sind sie schon gestorben. Ist leider so. Die Boomer selbst sind jetzt eher 55 bis 65. aber wie das Leben so spielt sind auch von den ursprünglich vorhandenen einige schon nicht mehr am Leben.

WiWi Gast schrieb am 08.06.2021:

Wie kommst Du darauf, dass in 5 bis 10 Jahren massenhaft Immobilien auf den Markt kommen werden?? Kennst Du irgendeine Studie die das prognosgiziert?
(...)

Ich habe leider keine Studie, aber es liegt doch auf der Hand:

1. Die Eltern der Boomer sind 80+ und haben die höchste Eigentumsquote aller Altersgruppen
2. Die Boomer sind grob zwischen 50-70. Nicht jeder Boomer wird 80+. Dort steigen die Sterberaten bereits, ebenso wie die Quote der Pflegebedürftigen
3. Die Boomer haben eigene Immobilien, brauchen die Eltern Immos also nicht
4. Die Generation 80+ hatte oft 2-3 Kinder, die im Erbfall oft eine Erbengemeinschaft bilden. Oft ist der Verkauf dann die einzige mögliche Option (s. Nr. 3)
5. Die Boomer hingegen haben oft nur 1-2 Kinder oder gar keins (Pillenknick, etc.). Wer soll all ihre Immos bewohnen/erben?
6. Es gibt nicht nur Eigentümer, sondern auch viele alte Mieter und zwar auf dem Land und in der Stadt. Durch das Ableben wird einfach überall viel Wohnraum frei
7. Immos werden auch frei, wenn der Besitzer/Bewohner nicht mehr selbst für sich sorgen kann und ins Heim muss. Allein solche Fälle machen in den nächsten Jahren Hundertausende Immos frei.
8. Gleichzeitig gibt es sehr viel Neubau, der das Angebot deutlich erhöht. Ganze Stadteile entstehen neu (s. Münchener Westen+Norden)
9. Die Kreditzinsen sind allein 2021 um 0,3-0,5 % gestiegen und beeinflussen die Nachfrage. Bei 500k Kredit bedeuten 0,5 % schon rund 200 € Mehrbelastung pro Monat
10. Die Immos der Gen. 80+ sind Baujahr 1960-80 und entsprechend sanierungsbedürftig und nicht einfach mal so vermietbar. Verkaufen bringt einfach schneller Geld als das Sanieren und Vermieten.

Immobilienpreise reagieren langsam und träge. Der demografische Wandel hat aber längst begonnen und ist nicht aufzuhalten. Die Auswirkungen werden wir bald schon sehen.

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Wenn ich als Makler keine Kunden mit Migrationshintergrund gehabt hätte, dann hätte ich in den letzten 20 Jahren durchaus ein Problem gehabt. Diese Leute haben in der alten Heimat überwiegend in eigenen Häusern gelebt. Sobald die einen deutschen Pass haben gehören die dann zum "Bevölkerungsanteil mit Migrationshintergrund".

Das Streben zur eigenen Immobilie ist da ziemlich stark ausgeprägt. Teilweise schafft es auch schon die erste Generation. Einige haben auch Kapital in der alten Heimat gehabt, was man hier als Anzahlung einsetzen konnte. Im Umfeld einer Großstadt ist das so, am Land wohl eher nicht.

WiWi Gast schrieb am 08.06.2021:

Ja Bevölkerungswachstum...die Frage ist nur in welcher Einkommensschicht.
Imho wandert da nicht die Schicht ein, die sich ein freistehendes EFH innerhalb der nächsten 3 Generationen leisten können wird. Das gibt eine komplette Fehlallkoation von Wohnraum...

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Ich beobachte nun schon seit einiger Zeit den Immobilienmarkt hier in der Gegend, interessant für mich größere 2-Zimmer-Wohnungen. Es gibt hier einige Projekte, wo mittelgroße Wohnhäuser gebaut werden. (jeweils 10-20 Wohnungen, oftmals sehr durchmischt was die Größen angeht, also von 40qm bis >100m Penthouse oben drauf alles dabei).

Seit letztem Sommer stelle ich vermehrt fest, dass diese Wohnungen oft immer wieder neu inseriert werden, teils durchaus mit einem halben Jahr Abstand. Preise konstant. Meine Vermutung ist da, dass aktuell doch die ein oder andere Finanzierung platzt oder es den Leuten evtl. zu riskant geworden ist (Kurzarbeit, Ungewissheit, wie sich die Wirtschaft nach Corona weiterentwickelt, etc.) und sie vermehrt wieder abspringen. Ich konnte da früher so nicht beobachten, was weg war, war weg und das auch ziemlich schnell. Manche Bauprojekte sehe ich nun seit 1,5 Jahren immer wieder und sie bekommen sie anscheinend nicht los. Ich bin gespannt wann man sieht, dass sie auch mit den Preisen runtergehen.

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Zur EU Zuwanderung: bei vielen ist das gar kein "geh ich nach Deutschland um etwas mehr zu verdienen, zahle dafür mehr Miete? oder bleib ich für etwas weniger Gehalt hier?" sondern sehr viele junge Menschen haben schlicht einfach keine andere Wahl. Da heisst es arbeitslos oder Schwarzarbeit in Neapel, mit über 30 bei Mama oder Oma wohnen oder nach Deutschland gehen zum Arbeiten.

Klar ist die Demographie dort nicht besser als bei uns, aber die die nach Deutschland kommen, sind doch die Jungen, meist gut ausgebildeten, fleißigen, was natürlich in Südeuropa den demografischen Wandel noch weiter verstärkt. Es gibt mittlerweile in Süditalien Orte, die verscherbeln Häuser für 1 Euro, einzige Bedingung: man muss sie binnen einer gewissen Frist sanieren.

Man kann sie aber auch als Ferienwohnung/Haus nutzen, mittlerweile gibt es gar einen Ort, der verkauft für 1 Euro Häuser mit Meerblick. Das waren irgendwann auch mal Traumhäuser von Menschen! die dahten, dass sei eine gute Altersvorsorge und man tut den Kindern später auch noch was gutes. Mittlerweile gibt es solche Angebote nicht nur im armen Süden, sondern sogar im Norden. Da sagen sich viele junge Italiener: lieber in Deutschland Arbeit haben und Miete zahlen, statt in Italien im abbezahlten Haus arbeitslos zu sein. Für den Urlaub kann man ein Haus dort ja behalten.

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In unserer ETW-Anlage haben wir mittlerweile einige Migranten als Eigentümer. Auch aus der 1. Generation. Die 2. Generation hat oft bereits in Deutschland studiert und verdient gut. Afghanen, Iraner, Italiener u.s.w. Und das in einer sehr teuren Landeshauptstadt. Wenn ein EFH gekauft wird, dann eher ausserhalb der Stadt.

WiWi Gast schrieb am 08.06.2021:

WiWi Gast schrieb am 08.06.2021:

Wie kommst Du darauf, dass in 5 bis 10 Jahren massenhaft Immobilien auf den Markt kommen werden?? Kennst Du irgendeine Studie die das prognosgiziert?

Das Statistische Bundesamt sagt bis 2024 eine steigende Bevölkerungszahl voraus. Danach kann es spätestens ab 2040 zu einem Rückgang kommen. Im Jahr 2060 soll es dann zwischen 74 und 83 Millionen Einwohnern geben.

(...) Und bei dem du gut siehst, dass du dir heute mit einem vermeintlich besseren Job als damals diese Häuser nicht mehr leisten kannst, wenn mal eins davon auf den Markt kommt.
(...)

Und hier haben wir den Denkfehler: als Akademiker hat man ein Haus in guter Lage quasi automatisch "verdient". Das ist nicht so.

Ähnlich wie bei Immobilienpreisen gibts auch beim Bildungsniveau eine Inflation. Der Akademikeranteil steigt, was sich auch auf Gehälter auswirkt.

Das Verhältnis von Gehalt zu Bodenrichtwert ist heute wohl trotzdem schlechter als in den 1960er Jahren. Das Problem ist halt, dass die zentrumsnahen Grundstücke schon bebaut sind. Und diese Knappheit drückt sich im Preis aus. Gleichzeitig ist die Nähe zum Stadtzentrum aber nach wie vor ein Qualitätskriterium/Preisfaktor.

Gen Y ist wohl die am besten ausgebildete Generation aller Zeiten. Daher kommt dann der Anspruch, bitte besser wohnen zu müssen als der Ü60 Handwerker, der einfach das Glück der frühen Geburt hatte.

Ich bin selber Mitte 30 und hatte bei Beginn des Immobilienbooms ca. 2010 gar nicht die Mittel zum Einstieg, wie so viele hier. Was Immobilien angeht, ziehen wir tatsächlich den Kürzeren im Vergleich zu Boomern oder Erben.

Es muss aber jedem klar sein, dass dieser Boom zeitlich begrenzt ist. Man kann trotzdem kaufen, weil man das Haus wegen Familiengründung einfach jetzt braucht oder man wartet noch 5-10 Jahre. Dann kommen massenweise Immobilien auf den Markt. Das ist durch die Altersstruktur vorprogrammiert und garantiert.

Vergesst bitte nicht:
Wir haben im Jahr 2021 den höchsten Lebensstandard in der Menschheitsgeschichte erreicht. Immobilienpreise sollten nicht das einzige Kriterium zur Beurteilung der Lebensqualität sein.

Ja Bevölkerungswachstum...die Frage ist nur in welcher Einkommensschicht.
Imho wandert da nicht die Schicht ein, die sich ein freistehendes EFH innerhalb der nächsten 3 Generationen leisten können wird. Das gibt eine komplette Fehlallkoation von Wohnraum...

antworten

Das ist immer so. In jeder ETW-Neubauanlage gibt es Wohnungen, die schlecht verkäuflich sind. Meistens im Erdgeschoss. Die sind billiger als höher gelegene Wohnungen, trotzdem eher unbeliebt.

WiWi Gast schrieb am 08.06.2021:

Ich beobachte nun schon seit einiger Zeit den Immobilienmarkt hier in der Gegend, interessant für mich größere 2-Zimmer-Wohnungen. Es gibt hier einige Projekte, wo mittelgroße Wohnhäuser gebaut werden. (jeweils 10-20 Wohnungen, oftmals sehr durchmischt was die Größen angeht, also von 40qm bis >100m Penthouse oben drauf alles dabei).

Seit letztem Sommer stelle ich vermehrt fest, dass diese Wohnungen oft immer wieder neu inseriert werden, teils durchaus mit einem halben Jahr Abstand. Preise konstant. Meine Vermutung ist da, dass aktuell doch die ein oder andere Finanzierung platzt oder es den Leuten evtl. zu riskant geworden ist (Kurzarbeit, Ungewissheit, wie sich die Wirtschaft nach Corona weiterentwickelt, etc.) und sie vermehrt wieder abspringen. Ich konnte da früher so nicht beobachten, was weg war, war weg und das auch ziemlich schnell. Manche Bauprojekte sehe ich nun seit 1,5 Jahren immer wieder und sie bekommen sie anscheinend nicht los. Ich bin gespannt wann man sieht, dass sie auch mit den Preisen runtergehen.

antworten

Beobachte momentan den Mietmarkt im Allgäu auch. Ca. 80km westlich von München.
Pendeln nach München machen hier sehr viele.

Suche nach Häuser.

Die stehen hier in den Kleinstädten bis 15.000 (hier hätte ich die Infrastruktur die ich mir vorstelle mit Ärzten, Einkaufen, Restaurants, Bars, etc.) für Bau 1960-1970, 100 QM Wohnfläche auf 300 qm Grund für ca. 500.000 Euro (!).
Ein Reihemittelhaus aus 1930 war zuletzt für 440.000 ewig drin.... ist jetzt abermals drin für 420.000 Euro.
Also zumindest hier gehen die Preise (zugegebenermaßen von einem extremen Niveau) zurück.

antworten

WiWi Gast schrieb am 08.06.2021:

Ich beobachte nun schon seit einiger Zeit den Immobilienmarkt hier in der Gegend, interessant für mich größere 2-Zimmer-Wohnungen. Es gibt hier einige Projekte, wo mittelgroße Wohnhäuser gebaut werden. (jeweils 10-20 Wohnungen, oftmals sehr durchmischt was die Größen angeht, also von 40qm bis >100m Penthouse oben drauf alles dabei).

Seit letztem Sommer stelle ich vermehrt fest, dass diese Wohnungen oft immer wieder neu inseriert werden, teils durchaus mit einem halben Jahr Abstand. Preise konstant. Meine Vermutung ist da, dass aktuell doch die ein oder andere Finanzierung platzt oder es den Leuten evtl. zu riskant geworden ist (Kurzarbeit, Ungewissheit, wie sich die Wirtschaft nach Corona weiterentwickelt, etc.) und sie vermehrt wieder abspringen. Ich konnte da früher so nicht beobachten, was weg war, war weg und das auch ziemlich schnell. Manche Bauprojekte sehe ich nun seit 1,5 Jahren immer wieder und sie bekommen sie anscheinend nicht los. Ich bin gespannt wann man sieht, dass sie auch mit den Preisen runtergehen.

Das kann ich dir beantworten. Bei uns in Heidelberg wurde die Mark-Twain-Village umgebaut und es kam zur Wohnungsvergabe während der Corona-Anfangszeit (sehr viele 2 und 3 ZKB). Es gab ein Losverfahren, weil der Andrang so groß war... ich wurde nicht gezogen.

Vor 2 Monaten kam dann der Anruf: Ja ich hätte den Zuschlag. Habe dann natürlich nachgefragt wie es dazu kam: Es sind durch Corona 10% aller Verträge wegen der Finanzierung geplatzt.

Deine Beobachtungen liegen also wahrscheinlich daran, dass viele derzeit einfach keinen Kredit bekommen, weil die Zukunft ungewiss ist. Achja, ich hatte natürlich sofort einen Kredit, aber wenn man eben in der Gastro oder in der Probezeit ist, wird es ungleich schwerer

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Man muss in der Tat sagen, dass in vielen Ländern das Eigenheim einfach eine viel größere Rolle spielt als in Deutschland. Sieht man auch an den Eigentümerquoten. In sehr vielen Ländern ist Mieten etwas für arme Leute, Studenten oder Ausländer die noch nicht lange im Land sind, Wanderarbeiter. Da ist einfach das Bedürfnis etwas zu kaufen viel größer und da wird zur Not einfach mehr verzichtet oder noch ein Zweitjob angenommen und gespart.

Selbst wenn Zuwanderer nicht kaufen, sind sie Nachfrager am Wohnungsmarkt, sie benötigen definitiv Wohnraum, der ohne sie nicht gebaut werden müsste oder leer stehen würde. Das treibt tendenziell die Preise. Oder andersrum: Durch den Bauboom an Wohnungen und Häusern, müsste ohne "Nachschub" an neuen Mietern, die Wohnungen/Häuser leer stehen, wo die Häuslebauer/Wohnungskäufer zuvor gewohnt haben. Das würde die Preise für Miete wie für Kauf tendenziell sinken lassen und den Nachfragedruck bei Baugrundstücken tendenziell auch, weil man einfach weniger neu bauen müsste.

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Glaubt mal nicht, dass die jüngeren die einzigen sind die Immobilien kaufen falls die Preise fallen. Gerade die Baby Boomer sind sehr statusbewusst...Stichwort Auto.

Die sind topfit. Wenn die 75 sind sind die noch so agil wie heute 60jährige. Wenn die irgendeine Möglichkeit haben sich zu verbessern dann machen die das. Die werden sich nicht mitt dem status quo zufrieden geben...20 Jahre aus dem Fenster zu gucken und auf ihr Ableben warten.

Ruckzuck wird da das EFH auf dem Dorf verkauft und in ein Reihenhaus am Stadtrand gezogen wenn das finanziell machbar ist. Bestes Beispiel meine Family. Haus, Auto, Rente. Quasi der Lebenstraum dieser Generation. Denkste die sind zufrieden ?
"Wir brauchen den Zweitwagen"
"Ein Bungalow wär eigentlich besser als ein Haus"
"Eigentlich können wir uns noch ein Ferienhaus kaufen"

Egal was die Leute haben. Die wollen immer mehr und sind nie zufrieden. Deswegen werden die Boomer auch den Markt in 10 Jahren noch dominieren, weil die das nötige Kleingeld haben.
Und wenn ihr irgendwo neubauen wollt wird einfach eine Bürgerbewegung gegründet und gegen den Bau demonstriert. Dann dauert es wieder 10 Jahre bis was passiert. Ich sehe da kein Ende. Wilkommen in der Renterrepublik

antworten

In Deiner Aufzählung fehlt noch das Segelboot mit Liegeplatz an der Ostsee und das Ferienhaus in Kroatien. Bei mir im Bekanntenkreis ist das so. Zweitwagen war nie ein Thema, den hatten die schon vor 30 Jahren. Mit dem Ruhestand sind die Autos noch mal größer geworden. Das ist die gehobene Rentner-Mittelschicht.

WiWi Gast schrieb am 09.06.2021:

Glaubt mal nicht, dass die jüngeren die einzigen sind die Immobilien kaufen falls die Preise fallen. Gerade die Baby Boomer sind sehr statusbewusst...Stichwort Auto.

Die sind topfit. Wenn die 75 sind sind die noch so agil wie heute 60jährige. Wenn die irgendeine Möglichkeit haben sich zu verbessern dann machen die das. Die werden sich nicht mitt dem status quo zufrieden geben...20 Jahre aus dem Fenster zu gucken und auf ihr Ableben warten.

Ruckzuck wird da das EFH auf dem Dorf verkauft und in ein Reihenhaus am Stadtrand gezogen wenn das finanziell machbar ist. Bestes Beispiel meine Family. Haus, Auto, Rente. Quasi der Lebenstraum dieser Generation. Denkste die sind zufrieden ?
"Wir brauchen den Zweitwagen"
"Ein Bungalow wär eigentlich besser als ein Haus"
"Eigentlich können wir uns noch ein Ferienhaus kaufen"

Egal was die Leute haben. Die wollen immer mehr und sind nie zufrieden. Deswegen werden die Boomer auch den Markt in 10 Jahren noch dominieren, weil die das nötige Kleingeld haben.
Und wenn ihr irgendwo neubauen wollt wird einfach eine Bürgerbewegung gegründet und gegen den Bau demonstriert. Dann dauert es wieder 10 Jahre bis was passiert. Ich sehe da kein Ende. Wilkommen in der Renterrepublik

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Das ist jetzt nicht der Standardrentner, aber ich kenne auch einige die so sind. Nicht zustimmen tue ich aber dem, dass die große Masse von denen noch mal umziehen will. Das halte ich bei dir für einen recht außergewöhnlichen Fall. Wird es sicherlich auch noch mehr von geben, aber ich glaube das ist immer noch die Minderheit. Die meisten wollen in ihrer vertrauten Umgebung, sowohl was Lage als auch das Haus angeht, wohnen bleiben. Es geht dann eher um Ferienhäuser, Wohnmobile, neue Autos, Boot oder so etwas.

WiWi Gast schrieb am 09.06.2021:

In Deiner Aufzählung fehlt noch das Segelboot mit Liegeplatz an der Ostsee und das Ferienhaus in Kroatien. Bei mir im Bekanntenkreis ist das so. Zweitwagen war nie ein Thema, den hatten die schon vor 30 Jahren. Mit dem Ruhestand sind die Autos noch mal größer geworden. Das ist die gehobene Rentner-Mittelschicht.

WiWi Gast schrieb am 09.06.2021:

Glaubt mal nicht, dass die jüngeren die einzigen sind die Immobilien kaufen falls die Preise fallen. Gerade die Baby Boomer sind sehr statusbewusst...Stichwort Auto.

Die sind topfit. Wenn die 75 sind sind die noch so agil wie heute 60jährige. Wenn die irgendeine Möglichkeit haben sich zu verbessern dann machen die das. Die werden sich nicht mitt dem status quo zufrieden geben...20 Jahre aus dem Fenster zu gucken und auf ihr Ableben warten.

Ruckzuck wird da das EFH auf dem Dorf verkauft und in ein Reihenhaus am Stadtrand gezogen wenn das finanziell machbar ist. Bestes Beispiel meine Family. Haus, Auto, Rente. Quasi der Lebenstraum dieser Generation. Denkste die sind zufrieden ?
"Wir brauchen den Zweitwagen"
"Ein Bungalow wär eigentlich besser als ein Haus"
"Eigentlich können wir uns noch ein Ferienhaus kaufen"

Egal was die Leute haben. Die wollen immer mehr und sind nie zufrieden. Deswegen werden die Boomer auch den Markt in 10 Jahren noch dominieren, weil die das nötige Kleingeld haben.
Und wenn ihr irgendwo neubauen wollt wird einfach eine Bürgerbewegung gegründet und gegen den Bau demonstriert. Dann dauert es wieder 10 Jahre bis was passiert. Ich sehe da kein Ende. Wilkommen in der Renterrepublik

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Na klar, fehlt nur noch das diese Rentner natürlich die Immo 1 Mio. bar bezahlen...

Kannst ja mal probieren als 75-Jähriger einen Immokredit aufzunehmen.

Das ist eine so kleine Minderheit von Rentnern mit wirklich nennenswertem Vermögen außer der Immobilie. Einfach mal die Studien dazu checken.

WiWi Gast schrieb am 09.06.2021:

Glaubt mal nicht, dass die jüngeren die einzigen sind die Immobilien kaufen falls die Preise fallen. Gerade die Baby Boomer sind sehr statusbewusst...Stichwort Auto.

Die sind topfit. Wenn die 75 sind sind die noch so agil wie heute 60jährige. Wenn die irgendeine Möglichkeit haben sich zu verbessern dann machen die das. Die werden sich nicht mitt dem status quo zufrieden geben...20 Jahre aus dem Fenster zu gucken und auf ihr Ableben warten.

Ruckzuck wird da das EFH auf dem Dorf verkauft und in ein Reihenhaus am Stadtrand gezogen wenn das finanziell machbar ist. Bestes Beispiel meine Family. Haus, Auto, Rente. Quasi der Lebenstraum dieser Generation. Denkste die sind zufrieden ?
"Wir brauchen den Zweitwagen"
"Ein Bungalow wär eigentlich besser als ein Haus"
"Eigentlich können wir uns noch ein Ferienhaus kaufen"

Egal was die Leute haben. Die wollen immer mehr und sind nie zufrieden. Deswegen werden die Boomer auch den Markt in 10 Jahren noch dominieren, weil die das nötige Kleingeld haben.
Und wenn ihr irgendwo neubauen wollt wird einfach eine Bürgerbewegung gegründet und gegen den Bau demonstriert. Dann dauert es wieder 10 Jahre bis was passiert. Ich sehe da kein Ende. Wilkommen in der Renterrepublik

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Da bezüglich Zinsen auch hier noch viele nur auf die EZB schielen:

Der Zinsanstieg beim Baugeld geschieht auf niedrigem Niveau. 2011 zum Beispiel lag der Zinssatz bei zehnjähriger Bindung noch bei vier Prozent. Doch Experten sind sich einig, dass die Zinssätze nun anziehen. Die Finanzdienstleister von Interhyp und Dr. Klein prognostizieren fürs laufende Jahr weiter steigende Bauzinsen. Und auch die Frankfurter Finanzberatung FMH glaubt, dass die Zinssätze auf zu 1,25 Prozent anwachsen könnten. Das wäre doppelt so viel wie zu Jahresbeginn.

Steigt die Inflation, steigen die Zinsen. Wenn die Europäische Zentralbank (EZB) ihre ultralockere Geldpolitik beibehält und die Preise weiter anziehen, kommt es in der Folge zu höheren Immobilienkrediten. Denn die Banken orientieren sich bei der Preisgestaltung ihrer Kredite an der Inflationsrate.

Soviel auch zu dem Mythos eines Posters hier, Banken würden trotz höherer Inflation Bauzinsen weit unter der Inflation vergeben...Das rechne sich ja angeblich...

Doch nicht nur der EZB-Leitzins wirkt sich auf die Bauzinsen aus, sondern auch vor allem zwei andere Faktoren: Pfandbriefe und Staatsanleihen. Um Immobilienkredite zu refinanzieren, handeln die Banken mit sogenannten Pfandbriefen. Diese festverzinsten Wertpapiere verkaufen die Banken an Anleger, die dann wiederrum Zinsen bekommen. Die Pfandbriefe hängen wiederum von der zehnjährigen Bundesanleihe ab. Die gibt an, wieviel Zins der Staat für seine Schulden zahlen muss. Die Rendite liegt mit minus 0,2 Prozent zwar immer noch im negativen Bereich. Aber: Das Ende der Minuszinsen für Bundesanleihen ist absehbar. Für Immobilienkäufer heißt das: Steigt die Rendite der Bundesanleihe, ziehen die Bauzinsen mit.

Noch beschwichtigen die Finanzdienstleister und Marktexperten, dass Immobilienkredite im historischen Verglich günstig sind. Aktuell sind die günstigen Bauzinsen ein Hoffnungsschimmer für Immobiliensuchende, die das Angebot überteuerter Wohnungen und Häuser durchforsten. Doch mit dem Anstieg der Baukredite sind sie zusätzlichem Preisdruck ausgesetzt – was den Kampf ums Eigenheim weiter befeuern könnte.

antworten

Wo steigen die Preise eigentlich aktuell am stärksten?

Im Familienkreis sind folgende Immobilien vorhanden, deren Wertentwicklung ich regelmässig beobachte:

• a) Doppelhaushälfte ohne Garten in Stuttgart
• b) Einfamilienhaus mit grossem Grundstück 45 Minuten von Stuttgart, 7 Minuten von der nächsten Stadt mit 100k Einwohnern
• c) EG-Wohnung eines Zweifamilienhauses im ländlichen Niedersachsen südlich von Osnabrück

Zwar hat a) den höchsten Wert, doch meine ich deutlich rasantere Preisentwicklungen bei b) und auch c) im Middle of Nowhere zu beobachten. Ich glaube wir sind in den Städten halt am Limit. Wer auf starke Wertentwicklungen hofft, sollte sich vielleicht eher in Regionen orientieren, wo das Potential noch nicht ausgereizt ist.

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.06.2021:

Wo steigen die Preise eigentlich aktuell am stärksten?

Im Familienkreis sind folgende Immobilien vorhanden, deren Wertentwicklung ich regelmässig beobachte:

• a) Doppelhaushälfte ohne Garten in Stuttgart
• b) Einfamilienhaus mit grossem Grundstück 45 Minuten von Stuttgart, 7 Minuten von der nächsten Stadt mit 100k Einwohnern
• c) EG-Wohnung eines Zweifamilienhauses im ländlichen Niedersachsen südlich von Osnabrück

Zwar hat a) den höchsten Wert, doch meine ich deutlich rasantere Preisentwicklungen bei b) und auch c) im Middle of Nowhere zu beobachten. Ich glaube wir sind in den Städten halt am Limit. Wer auf starke Wertentwicklungen hofft, sollte sich vielleicht eher in Regionen orientieren, wo das Potential noch nicht ausgereizt ist.

Korrekt! Kaiserslautern, Pfalz, Pirmasens + 30 % im letzten Jahr... Eine unglaubliche Preisentwicklung. Die Leute sind verzweifelt und kaufen alles!

antworten

Also 400-500k Euro für ein Haus ist doch bei den momentanen Zinsen ein Traum! Ich verstehe wirklich nicht was die Leute erwarten... Ein Haus war schon immer Luxus, ihr müsst eben auch mal ein paar Jahre verzichten.

WiWi Gast schrieb am 08.06.2021:

Beobachte momentan den Mietmarkt im Allgäu auch. Ca. 80km westlich von München.
Pendeln nach München machen hier sehr viele.

Suche nach Häuser.

Die stehen hier in den Kleinstädten bis 15.000 (hier hätte ich die Infrastruktur die ich mir vorstelle mit Ärzten, Einkaufen, Restaurants, Bars, etc.) für Bau 1960-1970, 100 QM Wohnfläche auf 300 qm Grund für ca. 500.000 Euro (!).
Ein Reihemittelhaus aus 1930 war zuletzt für 440.000 ewig drin.... ist jetzt abermals drin für 420.000 Euro.
Also zumindest hier gehen die Preise (zugegebenermaßen von einem extremen Niveau) zurück.

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Das stimmt grundsätzlich, aber ganz bestimmt nicht für die Option c)!

WiWi Gast schrieb am 09.06.2021:
Wer auf starke Wertentwicklungen hofft, sollte sich vielleicht eher in Regionen orientieren, wo das Potential noch nicht ausgereizt ist.

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Ohhh Gott Kaiserslautern, Pirmasens... huihuihui. Ja +30% aber auf was. Lautern & Primasens sind tot. Wenn dieser Immobilien-Wandel, den hier viele herbeisehnen, dann sicherlich in diesen Städten vor München.

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.06.2021:

WiWi Gast schrieb am 09.06.2021:

Wo steigen die Preise eigentlich aktuell am stärksten?

Im Familienkreis sind folgende Immobilien vorhanden, deren Wertentwicklung ich regelmässig beobachte:

• a) Doppelhaushälfte ohne Garten in Stuttgart
• b) Einfamilienhaus mit grossem Grundstück 45 Minuten von Stuttgart, 7 Minuten von der nächsten Stadt mit 100k Einwohnern
• c) EG-Wohnung eines Zweifamilienhauses im ländlichen Niedersachsen südlich von Osnabrück

Zwar hat a) den höchsten Wert, doch meine ich deutlich rasantere Preisentwicklungen bei b) und auch c) im Middle of Nowhere zu beobachten. Ich glaube wir sind in den Städten halt am Limit. Wer auf starke Wertentwicklungen hofft, sollte sich vielleicht eher in Regionen orientieren, wo das Potential noch nicht ausgereizt ist.

Korrekt! Kaiserslautern, Pfalz, Pirmasens + 30 % im letzten Jahr... Eine unglaubliche Preisentwicklung. Die Leute sind verzweifelt und kaufen alles!

Heilbronn hat noch Potenzial. Aber wird langsam auch zu teuer!

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WiWi Gast schrieb am 09.06.2021:

Da bezüglich Zinsen auch hier noch viele nur auf die EZB schielen:

Der Zinsanstieg beim Baugeld geschieht auf niedrigem Niveau. 2011 zum Beispiel lag der Zinssatz bei zehnjähriger Bindung noch bei vier Prozent. Doch Experten sind sich einig, dass die Zinssätze nun anziehen. Die Finanzdienstleister von Interhyp und Dr. Klein prognostizieren fürs laufende Jahr weiter steigende Bauzinsen. Und auch die Frankfurter Finanzberatung FMH glaubt, dass die Zinssätze auf zu 1,25 Prozent anwachsen könnten. Das wäre doppelt so viel wie zu Jahresbeginn.

Steigt die Inflation, steigen die Zinsen. Wenn die Europäische Zentralbank (EZB) ihre ultralockere Geldpolitik beibehält und die Preise weiter anziehen, kommt es in der Folge zu höheren Immobilienkrediten. Denn die Banken orientieren sich bei der Preisgestaltung ihrer Kredite an der Inflationsrate.

Soviel auch zu dem Mythos eines Posters hier, Banken würden trotz höherer Inflation Bauzinsen weit unter der Inflation vergeben...Das rechne sich ja angeblich...

Doch nicht nur der EZB-Leitzins wirkt sich auf die Bauzinsen aus, sondern auch vor allem zwei andere Faktoren: Pfandbriefe und Staatsanleihen. Um Immobilienkredite zu refinanzieren, handeln die Banken mit sogenannten Pfandbriefen. Diese festverzinsten Wertpapiere verkaufen die Banken an Anleger, die dann wiederrum Zinsen bekommen. Die Pfandbriefe hängen wiederum von der zehnjährigen Bundesanleihe ab. Die gibt an, wieviel Zins der Staat für seine Schulden zahlen muss. Die Rendite liegt mit minus 0,2 Prozent zwar immer noch im negativen Bereich. Aber: Das Ende der Minuszinsen für Bundesanleihen ist absehbar. Für Immobilienkäufer heißt das: Steigt die Rendite der Bundesanleihe, ziehen die Bauzinsen mit.

Noch beschwichtigen die Finanzdienstleister und Marktexperten, dass Immobilienkredite im historischen Verglich günstig sind. Aktuell sind die günstigen Bauzinsen ein Hoffnungsschimmer für Immobiliensuchende, die das Angebot überteuerter Wohnungen und Häuser durchforsten. Doch mit dem Anstieg der Baukredite sind sie zusätzlichem Preisdruck ausgesetzt – was den Kampf ums Eigenheim weiter befeuern könnte.

Inhaltlich hast du grundsätzlich Recht. Und natürlich weiß jeder, dass Interhyp und Dr. Klein nicht gerade unparteiisch sind. Die sollten ja eher sagen "die Zinsen gehen hoch", damit die Leute schnell zugreifen. Anders als du das schreibst, tun sie das aber nicht wirklich:

https://www.drklein.de/zinsentwicklung-prognose.html#!/#c256046
Aktuell sind die Baufinanzierungszinsen günstig. Dies wird sich mit großer Wahrscheinlichkeit auch in 2021 fortsetzen. Die generelle Zinsprognose von Dr Klein sieht daher einen Seitwärtstrend für 2021 vor.

https://www.interhyp.de/service/info-services/zinsbericht2021-06.html
Die Marktexperten erkennen positive Konjunktureffekte, sehen jedoch den geldpolitischen Korridor der Zentralbanken als zinsbestimmend. Kurzfristig wird eine Seitwärtsbewegung als wahrscheinlich betrachtet, langfristig könnten die Zinsen weiter steigen.

"Aktuell ist noch nicht abzusehen, wie nachhaltig der Anstieg der Inflation und die Konjunkturerholung sind. Dennoch überwiegt der Optimismus an den Märkten. Impferfolge, Lockdown-Lockerungen und Nachholeffekte haben die Zinsen im Mai weiter leicht steigen lassen. Immobilienkäufer zahlen Anfang Juni rund 1 Prozent für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung. Das ist immer noch ein niedriger Zins verglichen mit den Vorjahren, aber trotzdem doppelt so viel wie zu Jahresbeginn - als Bestzinsen von rund 0,5 Prozent möglich waren. Die Mehrheit der von uns im Interhyp-Bauzins-Trendbarometer befragten Experten sieht kurzfristig ein gleichbleibendes Zinsniveau, langfristig aber weiteres Aufwärtspotenzial. Mit Blick auf die anhaltend lockere Geldpolitik der Notenbanken werden die Finanzierungskosten für Immobilieninteressenten in 2021 dennoch sehr überschaubar bleiben. Ein größeres Augenmerk sollte indes den teilweise extrem gestiegenen Materialkosten beim Bau gelten. Diese könnten sowohl die Neubaupreise treiben als auch das Finanzierungsverhalten verändern."

antworten

Ich stelle mal die steile These auf, dass nach der Wahl im September ein deutlicher Dämpfer kommen wird.
Aufhebung der Spekulationsfrist, deutschlandweiter Mietendeckel, Anstieg der Bauzinsen usw.

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.06.2021:

Ich stelle mal die steile These auf, dass nach der Wahl im September ein deutlicher Dämpfer kommen wird.
Aufhebung der Spekulationsfrist, deutschlandweiter Mietendeckel, Anstieg der Bauzinsen usw.

Einen Einfluss auf die Zinsen wird die Wahl wohl nicht haben

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WiWi Gast schrieb am 10.06.2021:

Ich stelle mal die steile These auf, dass nach der Wahl im September ein deutlicher Dämpfer kommen wird.
Aufhebung der Spekulationsfrist, deutschlandweiter Mietendeckel, Anstieg der Bauzinsen usw.

Dazu müsste ja schon RRG kommen, was aber nicht passieren wird. Die haben aktuell ca. so viel Prozent wie Schwarz-Gelb. Unter Schwarz-Grün wird ein Mietendeckel nicht kommen, kam ja schon nicht unter der aktuellen Regierung mit SPD Beteiligung.

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WiWi Gast schrieb am 10.06.2021:

Ich stelle mal die steile These auf, dass nach der Wahl im September ein deutlicher Dämpfer kommen wird.
Aufhebung der Spekulationsfrist, deutschlandweiter Mietendeckel, Anstieg der Bauzinsen usw.

GrünRotRot hat aktuell keine Mehrheit und ist auch nicht unbedingt Wunschkoalition von SPD und Grünen. Auch auf die Bauzinsen haben die keinen Einfluss.

Bei SchwarzGrün / GrünSchwarz geht es immer um einen Minimalkompromis. Gerade die genannten Themen werden von den Grünen eh als erstes geopfert, dafür wird Klimaschutz durchgesetzt.

Auch eine Deutschland-Koalition oder Ampel ist möglich. Mit der FDP dann aber eben nicht das oben genannte.

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.06.2021:

Ich stelle mal die steile These auf, dass nach der Wahl im September ein deutlicher Dämpfer kommen wird.
Aufhebung der Spekulationsfrist, deutschlandweiter Mietendeckel, Anstieg der Bauzinsen usw.

Wenn man Immobilien nicht mehr begünstigt, dann steigen die Preise noch weiter. Das Berliner Experiment hat doch gezeigt, wo dann die Reise hingeht.

Gebaut wird dann auch nicht mehr. Lohnt einfach nicht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.06.2021:

Ohhh Gott Kaiserslautern, Pirmasens... huihuihui. Ja +30% aber auf was. Lautern & Primasens sind tot. Wenn dieser Immobilien-Wandel, den hier viele herbeisehnen, dann sicherlich in diesen Städten vor München.

Naja, ob das Haus in Kaiserslautern nun 200k oder 400k kostet ist ja eben ein krasser Unterschied wenn es dort keine Industrie mehr gibt! Daher ist das Bsp. so irrational und zeigt wie schlimm es momentan schon ist. Bei München weiß jeder worauf er sich einlässt. Bei Pirmasens, nun ja, da erwarte ich ein gutes Haus für 200k - Bekomm ich aber nicht mehr.

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.06.2021:

Wo steigen die Preise eigentlich aktuell am stärksten?

Im Familienkreis sind folgende Immobilien vorhanden, deren Wertentwicklung ich regelmässig beobachte:

• a) Doppelhaushälfte ohne Garten in Stuttgart
• b) Einfamilienhaus mit grossem Grundstück 45 Minuten von Stuttgart, 7 Minuten von der nächsten Stadt mit 100k Einwohnern
• c) EG-Wohnung eines Zweifamilienhauses im ländlichen Niedersachsen südlich von Osnabrück

Zwar hat a) den höchsten Wert, doch meine ich deutlich rasantere Preisentwicklungen bei b) und auch c) im Middle of Nowhere zu beobachten. Ich glaube wir sind in den Städten halt am Limit. Wer auf starke Wertentwicklungen hofft, sollte sich vielleicht eher in Regionen orientieren, wo das Potential noch nicht ausgereizt ist.

Wie beobachtest du die Wertentwicklung?

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WiWi Gast schrieb am 10.06.2021:

WiWi Gast schrieb am 10.06.2021:

Ohhh Gott Kaiserslautern, Pirmasens... huihuihui. Ja +30% aber auf was. Lautern & Primasens sind tot. Wenn dieser Immobilien-Wandel, den hier viele herbeisehnen, dann sicherlich in diesen Städten vor München.

Naja, ob das Haus in Kaiserslautern nun 200k oder 400k kostet ist ja eben ein krasser Unterschied wenn es dort keine Industrie mehr gibt! Daher ist das Bsp. so irrational und zeigt wie schlimm es momentan schon ist. Bei München weiß jeder worauf er sich einlässt. Bei Pirmasens, nun ja, da erwarte ich ein gutes Haus für 200k - Bekomm ich aber nicht mehr.

Für 200 k wirst du das auch nirgendwo mehr kriegen, also wenn du unter einem guten Haus ein neues oder neuwertig saniertes verstehst.

Man muss trennen zwischen dem eigentlichen Haus und dem Grundstück. Die Preise für Häuser steigen aktuell durch Knappheit bei den Baufirmen und immer mehr Bauvorschriften. Aktuell dann auch noch durch knappe Rohstoffe. Hier gibt es zwar auch gewisse Unterschiede zwischen den Regionen (Münchner Handwerker kosten mehr als die in Meck-Pomm), das hält sich aber vergleichsweise noch im Rahmen.

Beim Bauland sieht es dann anders aus. Hier sind die Unterschiede gigantisch. Für den Quadratmeterpreis der Münchner Innenstadt kannst du dir in der Pampa ein ganzes Grundstück kaufen.

Da du aber aktuell ein Haus vielleicht so gerade für 200 k bauen kannst (das ist dann aber sehr abgespeckt, wenn es überhaupt klappt), kriegst du dafür halt auch in Pirmasens keins mehr. Auch wenn das zugehörige Grundstück sehr günstig ist.

antworten

Gibt auch noch immer Gemeinden in denen es das Grundstück geschenkt gibt. Das würde ich von Pirmasens und Kaiserslautern eigentlich auch erwarten.

WiWi Gast schrieb am 10.06.2021:

WiWi Gast schrieb am 10.06.2021:

WiWi Gast schrieb am 10.06.2021:

Ohhh Gott Kaiserslautern, Pirmasens... huihuihui. Ja +30% aber auf was. Lautern & Primasens sind tot. Wenn dieser Immobilien-Wandel, den hier viele herbeisehnen, dann sicherlich in diesen Städten vor München.

Naja, ob das Haus in Kaiserslautern nun 200k oder 400k kostet ist ja eben ein krasser Unterschied wenn es dort keine Industrie mehr gibt! Daher ist das Bsp. so irrational und zeigt wie schlimm es momentan schon ist. Bei München weiß jeder worauf er sich einlässt. Bei Pirmasens, nun ja, da erwarte ich ein gutes Haus für 200k - Bekomm ich aber nicht mehr.

Für 200 k wirst du das auch nirgendwo mehr kriegen, also wenn du unter einem guten Haus ein neues oder neuwertig saniertes verstehst.

Man muss trennen zwischen dem eigentlichen Haus und dem Grundstück. Die Preise für Häuser steigen aktuell durch Knappheit bei den Baufirmen und immer mehr Bauvorschriften. Aktuell dann auch noch durch knappe Rohstoffe. Hier gibt es zwar auch gewisse Unterschiede zwischen den Regionen (Münchner Handwerker kosten mehr als die in Meck-Pomm), das hält sich aber vergleichsweise noch im Rahmen.

Beim Bauland sieht es dann anders aus. Hier sind die Unterschiede gigantisch. Für den Quadratmeterpreis der Münchner Innenstadt kannst du dir in der Pampa ein ganzes Grundstück kaufen.

Da du aber aktuell ein Haus vielleicht so gerade für 200 k bauen kannst (das ist dann aber sehr abgespeckt, wenn es überhaupt klappt), kriegst du dafür halt auch in Pirmasens keins mehr. Auch wenn das zugehörige Grundstück sehr günstig ist.

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Da unterschätzt du die beiden Städte aber. Vor allem Kaiserslautern das mit 45 min nach Ludwigshafen/Mannheim noch in Pendelentfernung liegt.

Von geschenkten oder fast geschenkten Grundstücken kannst du irgendwo weit ab von allem träumen, fernab jeder Autobahn mit 1 - 2 Stunden zur nächsten Stadt mit mehr als 50 k Einwohnern.

WiWi Gast schrieb am 10.06.2021:

Gibt auch noch immer Gemeinden in denen es das Grundstück geschenkt gibt. Das würde ich von Pirmasens und Kaiserslautern eigentlich auch erwarten.

Ohhh Gott Kaiserslautern, Pirmasens... huihuihui. Ja +30% aber auf was. Lautern & Primasens sind tot. Wenn dieser Immobilien-Wandel, den hier viele herbeisehnen, dann sicherlich in diesen Städten vor München.

Naja, ob das Haus in Kaiserslautern nun 200k oder 400k kostet ist ja eben ein krasser Unterschied wenn es dort keine Industrie mehr gibt! Daher ist das Bsp. so irrational und zeigt wie schlimm es momentan schon ist. Bei München weiß jeder worauf er sich einlässt. Bei Pirmasens, nun ja, da erwarte ich ein gutes Haus für 200k - Bekomm ich aber nicht mehr.

Für 200 k wirst du das auch nirgendwo mehr kriegen, also wenn du unter einem guten Haus ein neues oder neuwertig saniertes verstehst.

Man muss trennen zwischen dem eigentlichen Haus und dem Grundstück. Die Preise für Häuser steigen aktuell durch Knappheit bei den Baufirmen und immer mehr Bauvorschriften. Aktuell dann auch noch durch knappe Rohstoffe. Hier gibt es zwar auch gewisse Unterschiede zwischen den Regionen (Münchner Handwerker kosten mehr als die in Meck-Pomm), das hält sich aber vergleichsweise noch im Rahmen.

Beim Bauland sieht es dann anders aus. Hier sind die Unterschiede gigantisch. Für den Quadratmeterpreis der Münchner Innenstadt kannst du dir in der Pampa ein ganzes Grundstück kaufen.

Da du aber aktuell ein Haus vielleicht so gerade für 200 k bauen kannst (das ist dann aber sehr abgespeckt, wenn es überhaupt klappt), kriegst du dafür halt auch in Pirmasens keins mehr. Auch wenn das zugehörige Grundstück sehr günstig ist.

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Bekannter hat in Pirmasens ein altes Haus. Die Preise sind tatsächlich deutlich gestiegen, natürlich von einem niedrigen Niveau aus. Kenne auch Leute, die von Mainz nach Pirmasens gezogen sind. Es gibt wohl auch neue Firmen.

WiWi Gast schrieb am 10.06.2021:

Gibt auch noch immer Gemeinden in denen es das Grundstück geschenkt gibt. Das würde ich von Pirmasens und Kaiserslautern eigentlich auch erwarten.

Ohhh Gott Kaiserslautern, Pirmasens... huihuihui. Ja +30% aber auf was. Lautern & Primasens sind tot. Wenn dieser Immobilien-Wandel, den hier viele herbeisehnen, dann sicherlich in diesen Städten vor München.

Naja, ob das Haus in Kaiserslautern nun 200k oder 400k kostet ist ja eben ein krasser Unterschied wenn es dort keine Industrie mehr gibt! Daher ist das Bsp. so irrational und zeigt wie schlimm es momentan schon ist. Bei München weiß jeder worauf er sich einlässt. Bei Pirmasens, nun ja, da erwarte ich ein gutes Haus für 200k - Bekomm ich aber nicht mehr.

Für 200 k wirst du das auch nirgendwo mehr kriegen, also wenn du unter einem guten Haus ein neues oder neuwertig saniertes verstehst.

Man muss trennen zwischen dem eigentlichen Haus und dem Grundstück. Die Preise für Häuser steigen aktuell durch Knappheit bei den Baufirmen und immer mehr Bauvorschriften. Aktuell dann auch noch durch knappe Rohstoffe. Hier gibt es zwar auch gewisse Unterschiede zwischen den Regionen (Münchner Handwerker kosten mehr als die in Meck-Pomm), das hält sich aber vergleichsweise noch im Rahmen.

Beim Bauland sieht es dann anders aus. Hier sind die Unterschiede gigantisch. Für den Quadratmeterpreis der Münchner Innenstadt kannst du dir in der Pampa ein ganzes Grundstück kaufen.

Da du aber aktuell ein Haus vielleicht so gerade für 200 k bauen kannst (das ist dann aber sehr abgespeckt, wenn es überhaupt klappt), kriegst du dafür halt auch in Pirmasens keins mehr. Auch wenn das zugehörige Grundstück sehr günstig ist.

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Mal ein aktuelles Beispiel. Habe eine Wohnung in einer Grosstadt mit 58 QM für Kaufpreis 289.000 € vorliegen. Mietpreisbremse lässt für die Wohnung 15,3 € den QM = 890 € Kaltmiete (jährlich 10.680 €) zu. Macht eine Bruttomietrendite von 3,7% (Maklerfaktor 27).

Jetzt kommen ersteinmal 10% Kaufnebenkosten drauf. Neue Rendite: 3,3%.

Von den Einnahmen 10.680 € gehen 659 € Instandhaltungsrücklage und 373 € nicht umlegbare Betriebskosten ab. Neue Rendite: 3,0%.

Jetzt die Steuern: Für die Einkommenssteuer kann eine AfA von ca. 5.000 € berücksichtigt werden. Muss man die verbleibenden 10.680 € - 5.000 € = 5.680 € mit Spitzensteuersatz versteuern, gehen 2.385 € an Steuern weg. Neue Rendite bei nun Netto-Netto-Mieteinnahmen von 7.263 €: 2,2%.

Möchte man einen Cashflow von 0 € bewahren wollen, würde man nun 43,7 Jahre warten müssen, bis der Mieter die Immobilie abbezahlt hat. Unter Berücksichtigung einer 110% Finanzierung und 0,9% Zins kämen noch 86.362 € Zinszahlungen hinzu, womit es 55 Jahre (= 1,8% Rendite) wären. Das sind aus ursprünglich Maklerfaktor 27 = 27 Jahre geworden...

Unberücksichtigte Risiken und Kosten:

• Sonderumlagen
• Erhöhte Zinsen nach Ablauf Zinsbindung (!). Gibt ja keine Zinsbindung für 50 Jahre. Alternativ muss halt nach 10 oder 20 Jahren ein Batzen Geld zur Kreditablösung bereit stehen
• Mietausfälle
• Weitere Renditeschmälerung durch politische Mietpreiseingriffe

Unklar:
Immobilienmarkt in 55 Jahren. Wenn es blöd läuft, kauft man heute zu den historisch einmalig höchsten Preisen...

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Pirmasens ist doch die deutsche Pleitestadt schlechthin. Da würde ich mich hüten eine Immobilie zu kaufen. Die erhöhen sicher jedes Jahr die Grundsteuer, Abwassersteuer und und und...

WiWi Gast schrieb am 10.06.2021:

Bekannter hat in Pirmasens ein altes Haus. Die Preise sind tatsächlich deutlich gestiegen, natürlich von einem niedrigen Niveau aus. Kenne auch Leute, die von Mainz nach Pirmasens gezogen sind. Es gibt wohl auch neue Firmen.

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WiWi Gast schrieb am 12.06.2021:

Mal ein aktuelles Beispiel. Habe eine Wohnung in einer Grosstadt mit 58 QM für Kaufpreis 289.000 € vorliegen. Mietpreisbremse lässt für die Wohnung 15,3 € den QM = 890 € Kaltmiete (jährlich 10.680 €) zu. Macht eine Bruttomietrendite von 3,7% (Maklerfaktor 27).

Jetzt kommen ersteinmal 10% Kaufnebenkosten drauf. Neue Rendite: 3,3%.

Von den Einnahmen 10.680 € gehen 659 € Instandhaltungsrücklage und 373 € nicht umlegbare Betriebskosten ab. Neue Rendite: 3,0%.

Jetzt die Steuern: Für die Einkommenssteuer kann eine AfA von ca. 5.000 € berücksichtigt werden. Muss man die verbleibenden 10.680 € - 5.000 € = 5.680 € mit Spitzensteuersatz versteuern, gehen 2.385 € an Steuern weg. Neue Rendite bei nun Netto-Netto-Mieteinnahmen von 7.263 €: 2,2%.

Möchte man einen Cashflow von 0 € bewahren wollen, würde man nun 43,7 Jahre warten müssen, bis der Mieter die Immobilie abbezahlt hat. Unter Berücksichtigung einer 110% Finanzierung und 0,9% Zins kämen noch 86.362 € Zinszahlungen hinzu, womit es 55 Jahre (= 1,8% Rendite) wären. Das sind aus ursprünglich Maklerfaktor 27 = 27 Jahre geworden...

Unberücksichtigte Risiken und Kosten:

• Sonderumlagen
• Erhöhte Zinsen nach Ablauf Zinsbindung (!). Gibt ja keine Zinsbindung für 50 Jahre. Alternativ muss halt nach 10 oder 20 Jahren ein Batzen Geld zur Kreditablösung bereit stehen
• Mietausfälle
• Weitere Renditeschmälerung durch politische Mietpreiseingriffe

Unklar:
Immobilienmarkt in 55 Jahren. Wenn es blöd läuft, kauft man heute zu den historisch einmalig höchsten Preisen...

Wirklich guter Beitrag. Habe das bei meiner vermieteten Wohnung genauso gerechnet. Was ich in der Kalkulation noch anders gemacht habe, ist die Mietausfälle in die Klammer zu siehen. Das heißt Jahresnettokaltmiete nur zu 95% bewertet, da alle paar Jahre ein paar Monate Leerstand sein wird. Allein schon für Renovierungen.

Das bringt mich zum zweiten Punkt: Einkommensteuer.
Ich glaube der Trick ist, ständig in sein Objekt zu investieren und dadurch den Wert nicht nur zu erhalten, sondern evt. sogar zu steigern. Durch die Investitionen sinken die Steuern, aber der Wert der Immobilie steigt.

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@Faktor 27: Richtig analysiert. Zumal 27 von vielen noch als gut angesehen wird. Ich habe in meinem Leben nur Mietswohnungen gekauft mit Faktoren zwischen 10 und 15, daher habe ich in Deutschland auch schon länger nichts mehr gekauft. Faktoren über 15 sind meiner Meinung nach, wenn man das über einen längeren Zeitraum betrachtet, mit allen Reparaturen, Mieterwechseln und Sonderumlagen, nicht lukrativ. AUSSER die Preise steigen stark und man verkauft. Das ist aber spekulativ. Spekulieren kann man mit Aktien oder Cryptos einfacher, da braucht man keinen Notar und es geht alles per Mausklick.

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Danke dir. Wenn du einen Kollegen bei der Sparkasse hättest (Spahnlike) wär das ein Klacks. So kannst du dir nichmal die 2Zi Whg an der Hauptstrasse mit 50J Laufzeit keisten. Das sind Zeiten.

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Eine solche Immobilie "lohnt" sich auch nicht. Ist eben wie Gold. Daher auch der Begriff Betongold. Eine halbwegs wertstabile Anlage, die mehr oder weniger mit inflationiert. Und sie ist begrenzt - denn Grund und Boden gibt's eben nicht unbegrenzt.

Ist also eine Wertanlage, eher als eine Geldanlage um richtig fett Kohle zu scheffeln.

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Es stimmt schon, dass sich viele die Rendite schön rechnen und man mehr Faktoren berücksichtigen muss.

Du berücksichtigst aber auch ein paar Faktoren nicht:

• die Mieten werden nicht konstant bleiben. In einer Gegend mit gutem Zukunftspotential ist es wahrscheinlich, dass die Mieten zumindest mit der Inflation mitsteigen.
• selbst nach deiner Rechnung würde man nach ein paar Jahrzehnten eine Wohnung im Wert von mehreren 100k Euro besitzen, obwohl man selbst nur einen Bruchteil investiert hat. Das Anfangsinvestment wurde also sehr gut "verzinst".

Man kann so eine Wohnung auch in 20 Jahren ohne Zinsrisiken abzahlen, indem man einen Kredit mit 20-jähriger Zinsbindung wählt, durch die Kaltmiete in dem Zeitraum etwa die Hälfte bis Dreiviertel (je nach Mietsteigerungen) des Kredits abgezahlt bekommt und man selbst durch Sondertilgungen den Rest beisteuert. Warum gehen eigentlich alle davon aus, dass der Mieter die Wohnung völlig alleine abzahlen muss? Vor 15 Jahren hat man doch auch keine 100%-Kredite bekommen wie heute, sondern maximal 80%-Kredite und musste also von Anfang an mehr Kapital beisteuern. Das ist mit Sondertilgungen, die sich auf 20 Jahre erstrecken, und dem eigenen, vermutlich deutlich steigendem Einkommen in der Zeit schon entspannter.

WiWi Gast schrieb am 12.06.2021:

Mal ein aktuelles Beispiel. Habe eine Wohnung in einer Grosstadt mit 58 QM für Kaufpreis 289.000 € vorliegen. Mietpreisbremse lässt für die Wohnung 15,3 € den QM = 890 € Kaltmiete (jährlich 10.680 €) zu. Macht eine Bruttomietrendite von 3,7% (Maklerfaktor 27).

Jetzt kommen ersteinmal 10% Kaufnebenkosten drauf. Neue Rendite: 3,3%.

Von den Einnahmen 10.680 € gehen 659 € Instandhaltungsrücklage und 373 € nicht umlegbare Betriebskosten ab. Neue Rendite: 3,0%.

Jetzt die Steuern: Für die Einkommenssteuer kann eine AfA von ca. 5.000 € berücksichtigt werden. Muss man die verbleibenden 10.680 € - 5.000 € = 5.680 € mit Spitzensteuersatz versteuern, gehen 2.385 € an Steuern weg. Neue Rendite bei nun Netto-Netto-Mieteinnahmen von 7.263 €: 2,2%.

Möchte man einen Cashflow von 0 € bewahren wollen, würde man nun 43,7 Jahre warten müssen, bis der Mieter die Immobilie abbezahlt hat. Unter Berücksichtigung einer 110% Finanzierung und 0,9% Zins kämen noch 86.362 € Zinszahlungen hinzu, womit es 55 Jahre (= 1,8% Rendite) wären. Das sind aus ursprünglich Maklerfaktor 27 = 27 Jahre geworden...

Unberücksichtigte Risiken und Kosten:

• Sonderumlagen
• Erhöhte Zinsen nach Ablauf Zinsbindung (!). Gibt ja keine Zinsbindung für 50 Jahre. Alternativ muss halt nach 10 oder 20 Jahren ein Batzen Geld zur Kreditablösung bereit stehen
• Mietausfälle
• Weitere Renditeschmälerung durch politische Mietpreiseingriffe

Unklar:
Immobilienmarkt in 55 Jahren. Wenn es blöd läuft, kauft man heute zu den historisch einmalig höchsten Preisen...

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@Faktor 27
Du rechnest nicht richtig
Die Mietrendite ist niedrig aber die Eigenkapitalrendite ist theoretisch unendlich hoch. Es wurde ja zu 110% finanziert, also 0 Euro eingebracht.

Außerdem sind Zinsen und Instandhaltung steuerlich absetzbar.

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Als Privatvermieter mit 2-5 Objekten ohne Skaleneffekte (Handwerker, eigene Firma dafür, etc.) und wenn man das dann noch selber macht muss man die Rendite schon sehr schön rechnen aus meiner Sicht.

Habe auch 2 Immobilien in Südbayern in wirtschaftlich starken Regionen.... aber selbst hier ist der Aufwand im Gegensatz zur Rendite eher mau. Da machen mir Aktien o.ä. sehr viel mehr Spaß, sind einfacher und bringen mir mehr Rendite. Ausserdem "menschelt" es da nicht so (Notar, Mieter, Rechtsanwälte, Handwerker, ....).

antworten

Ich finde man muss hier einfach mal unterscheiden:

Eine Immobilie - sei es für die Familie (EFH) oder in einer begehrten Lage (Köln, Hamburg, Berlin, München) ist eben nicht nur Investitionsobjekt sondern Lebensgefühl/Luxus.

Eine Immobilie in Primasens, Bremerhaven oder Lautern ist eben Renditeobjekt.

Zum ersten: Hat man da Bock drauf - ist es egal ob die Rendite 3, 5 oder 10% ist. Man macht das aus Spaß. Für sich. Für die Familie.
zum zweite: Da muss die Rendite stimmen

Habe gerade in einer Großstadt gekauft, würde aber selbst bei 10% p.a. nicht in Pirmasens kaufen. Dafür wäre mir das viel zu aufwendig. Dann lieber zu 7% in einen ETF.

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WiWi Gast schrieb am 13.06.2021:

Ich finde man muss hier einfach mal unterscheiden:

Eine Immobilie - sei es für die Familie (EFH) oder in einer begehrten Lage (Köln, Hamburg, Berlin, München) ist eben nicht nur Investitionsobjekt sondern Lebensgefühl/Luxus.

Eine Immobilie in Primasens, Bremerhaven oder Lautern ist eben Renditeobjekt.

Zum ersten: Hat man da Bock drauf - ist es egal ob die Rendite 3, 5 oder 10% ist. Man macht das aus Spaß. Für sich. Für die Familie.
zum zweite: Da muss die Rendite stimmen

Habe gerade in einer Großstadt gekauft, würde aber selbst bei 10% p.a. nicht in Pirmasens kaufen. Dafür wäre mir das viel zu aufwendig. Dann lieber zu 7% in einen ETF.

Bis auf den Schluss ist Deine Analyse völlig richtig. In teuren Großstädten werden Liebhaberpreise bezahlt, das ist wie bei einem schönen Auto, einem guten Wein oder vielem anderen, das ist oft nicht mehr rational.

Zu 10% p.a. Mietrendite vs. 7% ETF: man kann das so nicht vergleichen. Der Vorteil bei Immobilien ist, dass man sie mit Fremdkapital für fast umsonst finanzieren kann. So steigt die wahre Rendite um ein vielfaches und man liegt statt bei 10%, welche man heute kaum noch bekommt übrigens, bei deutlich höher. Theoretisch bei 110% Finanzierungen liegt die Eigenkapital Rendite bei unendlich, da man ja kein eigenes Geld verwendet hat. Das stimmt nur zum Teil, weil man immer etwas Aufwand reinstecken muss, weil man nicht alles auslagern und automatisieren kann und immer mal was anfällt, was man nicht aus den Mieten bezahlen kann, somit ist das dann doch Eigenkapital. Aber im Prinzip ist es schon so, dass die Renditen sehr hoch sind damit.

Heisst: 50k in einen ETF gesteckt bei 7% durchschnittlicher Rendite macht nach 20 Jahren, ohne Steuern berücksichtigt, knapp 200k.
Nimmt man die 50k um ein 500k Mietshaus mit 10% Mietrendite zu kaufen und ist das in 20 Jahren von alleine oder nahezu von alleine bezahlt, hätte man selbst ohne Wertsteigerung ein Vermögen von 500k. Bei nur 1% Wertsteigerung von 600k, somit ca. das 3 fache vom 7% ETF. Allerdings muss man sagen, dass solche 10% MFHs heutzutage nur noch mit höchstem Risiko zu bekommen sind in Deutschland, also in Gegenden mit hohem Leerstand und vielen Risiken. In der Vergangenheit konnte man durchaus hin und wieder in manchen halbwegs vernünftigen Gegenden 10%er Häuser und Wohnungen kaufen, selbst im Raum Stuttgart oder auch im Rhein/Main Gebiet.

antworten

Das ist viel zu einfach gerechnet. Spiel einfach Mal mit Gerd kommers Rechner Rum. (Kaufnebenkosten/ Renovierung/ Hausgeld etc)

Ausserdem: ich kann mir logisch einfach nicht erklären woher dieser scheinbar generelle Konsens kommt dass Immobilien "zumindest wertbeständig sind"- auch historisch ist das Unfug.
Was ist der unterschied zu einem Fahrzeug? Je älter und abgenutzten es wird desto weniger ist es wert/ wird abgeschrieben.

Antwort: es ist das Grundstück. Aber warum soll ein Grundstück "wertbeständig" sein. Das ist doch einfach nur Spekulation. Bei einem weltweit diversifizierten etf Portfolio ist es mir einleuchtender: Firmen erwirtschaften Gewinn und brauchen dafür Kapitalkosten die ich als Investor bereitstelle; aber auch da ist es so dass 10% der Firmen mit 90% der Rendite erwirtschaften; da man aber breit aufgestellt ist hat man diese Firmen eben auch im Portfolio.

Bei deinem Klumpenrisiko "Grundstück" kann das ein ordentlicher griff ins Klo sein. Noch dazu kommt dass man vlt 20 Jahre in den "Erhalt" einer Immobilie investiert hat die für künftige generation vlt gänzlich unattraktiv ist und dann eh abgerissen wird weil ein größeres / neueres Mietshaus mehr Rendite bringt.

WiWi Gast schrieb am 14.06.2021:

Ich finde man muss hier einfach mal unterscheiden:

Eine Immobilie - sei es für die Familie (EFH) oder in einer begehrten Lage (Köln, Hamburg, Berlin, München) ist eben nicht nur Investitionsobjekt sondern Lebensgefühl/Luxus.

Eine Immobilie in Primasens, Bremerhaven oder Lautern ist eben Renditeobjekt.

Zum ersten: Hat man da Bock drauf - ist es egal ob die Rendite 3, 5 oder 10% ist. Man macht das aus Spaß. Für sich. Für die Familie.
zum zweite: Da muss die Rendite stimmen

Habe gerade in einer Großstadt gekauft, würde aber selbst bei 10% p.a. nicht in Pirmasens kaufen. Dafür wäre mir das viel zu aufwendig. Dann lieber zu 7% in einen ETF.

Bis auf den Schluss ist Deine Analyse völlig richtig. In teuren Großstädten werden Liebhaberpreise bezahlt, das ist wie bei einem schönen Auto, einem guten Wein oder vielem anderen, das ist oft nicht mehr rational.

Zu 10% p.a. Mietrendite vs. 7% ETF: man kann das so nicht vergleichen. Der Vorteil bei Immobilien ist, dass man sie mit Fremdkapital für fast umsonst finanzieren kann. So steigt die wahre Rendite um ein vielfaches und man liegt statt bei 10%, welche man heute kaum noch bekommt übrigens, bei deutlich höher. Theoretisch bei 110% Finanzierungen liegt die Eigenkapital Rendite bei unendlich, da man ja kein eigenes Geld verwendet hat. Das stimmt nur zum Teil, weil man immer etwas Aufwand reinstecken muss, weil man nicht alles auslagern und automatisieren kann und immer mal was anfällt, was man nicht aus den Mieten bezahlen kann, somit ist das dann doch Eigenkapital. Aber im Prinzip ist es schon so, dass die Renditen sehr hoch sind damit.

Heisst: 50k in einen ETF gesteckt bei 7% durchschnittlicher Rendite macht nach 20 Jahren, ohne Steuern berücksichtigt, knapp 200k.
Nimmt man die 50k um ein 500k Mietshaus mit 10% Mietrendite zu kaufen und ist das in 20 Jahren von alleine oder nahezu von alleine bezahlt, hätte man selbst ohne Wertsteigerung ein Vermögen von 500k. Bei nur 1% Wertsteigerung von 600k, somit ca. das 3 fache vom 7% ETF. Allerdings muss man sagen, dass solche 10% MFHs heutzutage nur noch mit höchstem Risiko zu bekommen sind in Deutschland, also in Gegenden mit hohem Leerstand und vielen Risiken. In der Vergangenheit konnte man durchaus hin und wieder in manchen halbwegs vernünftigen Gegenden 10%er Häuser und Wohnungen kaufen, selbst im Raum Stuttgart oder auch im Rhein/Main Gebiet.

antworten

Meinte das auch anders. Die pure Rendite ist mir egal. Nervlich ist ein Immobilienkauf/besitz eine andere Liga als bei ETFs: Kauf, Notar, Finanzierung... Renovierung, etc etc. vs "ein Klick"

Wenn man dann noch weit entfernt kauft, kommen nach Fahrtkosten etc dazu. Ne. Ich wäre da raus.

Mir ging es bei meinem Kauf um Diversifizierung. Ich hab Aktien, ETFs, Gold... Einzig Beton"gold" fehlte mir. Dadurch hab ich nun alles abgedeckt und bin ausreichend abgesichert für Krisen oder der Inflation.

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Warum ein Grundstück wertbeständig sein soll? Weil es eben nur eine bestimmte Fläche Grund gibt. Was das mit Autos zu tun hat? Nichts. Denn Autos werden ständig weiterproduziert.

Der Unterschied zum Fahrzeug: Eine Immobilie hat immer einen Restwert. Zumindest den Grund. Wenn du deinen 911er Porsche auf der A6 an die Leitplanke setzt, ist er dahin und quasi wertlos (ja, die sitze kannste dann noch bei Ebay verhöckern). Ansonsten hat ein Auto immer einen Restwert. Allerdings sind Autos einem ganz anderen Wandel unterzogen (Technik) als ein Haus. Bei einem Haus kann man mal eben die Heizung oder das Bad tauschen. In den Porsche 996 wirst du aber keinen modernen Motor bekommen...

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.06.2021:

Warum ein Grundstück wertbeständig sein soll? Weil es eben nur eine bestimmte Fläche Grund gibt. Was das mit Autos zu tun hat? Nichts. Denn Autos werden ständig weiterproduziert.

Der Unterschied zum Fahrzeug: Eine Immobilie hat immer einen Restwert. Zumindest den Grund. Wenn du deinen 911er Porsche auf der A6 an die Leitplanke setzt, ist er dahin und quasi wertlos (ja, die sitze kannste dann noch bei Ebay verhöckern). Ansonsten hat ein Auto immer einen Restwert. Allerdings sind Autos einem ganz anderen Wandel unterzogen (Technik) als ein Haus. Bei einem Haus kann man mal eben die Heizung oder das Bad tauschen. In den Porsche 996 wirst du aber keinen modernen Motor bekommen...

Grundstücke können auch wertlos werden (Überschwemmung, Landnnahme, Bodenkontamination etc.). Im Zweifel kosten Grundstücke Zeit und Geld: Steuern, Abgaben, Entwässerung, Infrastruktur und ständige Betreuung von öffentlichen / angrenzenden Straßen, Wildwuchs etc. Einfach so, würde ich mir kein Grundstück halten wollen.

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WiWi Gast schrieb am 14.06.2021:

Ausserdem: ich kann mir logisch einfach nicht erklären woher dieser scheinbar generelle Konsens kommt dass Immobilien "zumindest wertbeständig sind"- auch historisch ist das Unfug.
Was ist der unterschied zu einem Fahrzeug? Je älter und abgenutzten es wird desto weniger ist es wert/ wird abgeschrieben.

Antwort: es ist das Grundstück. Aber warum soll ein Grundstück "wertbeständig" sein.

Grundstück, Erschließung, Garten anlegen (Erdaushub; Abtransport; Ebenen herstellen, Schottern usw.), Bodenarbeiten, Planungs- und Genehmigungsarbeiten, Bodenplatte, Rohbau, Dach... - alles ohne oder mit extrem niedrigem technischen Verfall.

Auch andere Gewerke sind teilweise technisch wertbeständig, z.B. Elektrik in Leerrohren. Ja, du musst vielleicht mal das CAT6 durch CAT7 tauschen, aber das Leerrohr ist ja da und bleibt immer da.

So kommt es, dass in Summe mindestens 80% quasi keiner Abnutzung unterliegt.

Wenn jetzt ein Interessent kommt und daneben das Gleiche bauen möchte, muss er zunächst auch ein Grundstück kaufen, dieses erschließen (es geht um die innere Erschließung, gewisse Anschlussgebühren der Versorger usw. - das ist nicht im Bodenpreis enthalten; z.B: liegt zwar Wasser an, aber der Versorger muss noch einen Übergabeschacht im Grundstück bauen - kostet 2.000 Euro; oder es liegt Regenwasser-Abfluss an, aber du musst noch eine Übergabeschacht bauen usw. - insgesamt ca. 10.000 Euro für die innere Erschließung), muss einen guten fünfstelligen Betrag einem Architekten überwiesen für die 9 Planungsphasen nach HOAI. Er muss das Grundstück dreimal auf links drehen und zurück. Für eine Bodenplatte muss 80 bis 100 cm unter 0 gegraben werden (Aushub und Abtransport: 15.000 Euro). Jetzt kommt eine Bodenplatte (30.000 Euro). Der Rohbau (150.000 - 250.000 Euro), Dachkonstruktion aus Holz (20.000 Euro), Dachdeckung aus Ton (20.000 Euro) usw. - bis hierhin sind schon 65-80% der Kosten angefallen - das sind aber alles Sachen, quasi für die Ewigkeit.

Und wer neu baut, muss eben aktuelle Material- und Handwerkerpreise bezahlen. Deswegen steigt dieser Teil vom Haus ebenfalls, da keine technische Abnutzung vorliegt, aber die Wiederherstellungskosten jedes Jahr steigen. Nicht nur 2% übrigens. Aktuell steigen Materialpreis am Bau eher 10% bzw. dieses Frühjahr eher 20-30% pro Jahr.

Du kannst z.B. beim Garten mal in 30 Jahren den Belag austauschen, aber der hat die Kosten nicht ausgemacht. Die Kosten sind enstanden durch Aushub mit Bagger, Entsorgung der Erde, 80 cm tief frostsicher schottern usw. - und das bleibt dir für die Ewigkeit erhalten.

Murks ist es, wenn man kompromissbehaftet baut. Dann bringt der Rohbau nichts. Daher werden die großzügigen Grundrisse der Gründerzeit auch so sehr geschätzt - diese sind immer noch sehr zeitgemäß. Dagegen wurde in den 50ern und 60ern billig und klein gebaut - das wird heute auch wieder abgerissen. Wer aber heute großzügig baut, der hat auch in 50 Jahren noch eine werthaltige Immobilie. So wie die 120 Jahre alten Gründerzeitvillen heute höchste Preise erzielen.

Küche, Bad, Fliesen, Sanitär und Elektro - das ist das Finish. Macht am Hauspreis am Ende fast nichts aus. Die Heizung? Durchschnittlich 22 Jahre alt sind Heizungen in Deutschland, d.h. ca. die Hälfte der Heizungen ist nochmal älter als 22 Jahre. Bei 35 Jahren Nutzungsdauer und 2k bis 3k plus einige, wenige Arbeitsstunden für eine neue Heizung (5kw für ein EFH) kostet eine Erneuerung quasi nichts.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.06.2021:

Warum ein Grundstück wertbeständig sein soll? Weil es eben nur eine bestimmte Fläche Grund gibt. Was das mit Autos zu tun hat? Nichts. Denn Autos werden ständig weiterproduziert.

Der Unterschied zum Fahrzeug: Eine Immobilie hat immer einen Restwert. Zumindest den Grund. Wenn du deinen 911er Porsche auf der A6 an die Leitplanke setzt, ist er dahin und quasi wertlos (ja, die sitze kannste dann noch bei Ebay verhöckern). Ansonsten hat ein Auto immer einen Restwert. Allerdings sind Autos einem ganz anderen Wandel unterzogen (Technik) als ein Haus. Bei einem Haus kann man mal eben die Heizung oder das Bad tauschen. In den Porsche 996 wirst du aber keinen modernen Motor bekommen...

Sicher hat Grund immer einen Wert. Die Frage ist nur, wie hoch er ist. Genauso wie Bodenrichtwerte nun über 10 Jahre 100% gestiegen sind, können sie auch wieder 10 Jahre lang um 100% fallen.

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Du hast den Keller vergessen. Nur mit Bodenplatte baut man nur da, wo die Grundstücke billig sind. Da kann man dann noch einen Schuppen als Kellerersatz auf das Grundstück stellen.

WiWi Gast schrieb am 14.06.2021:

Ausserdem: ich kann mir logisch einfach nicht erklären woher dieser scheinbar generelle Konsens kommt dass Immobilien "zumindest wertbeständig sind"- auch historisch ist das Unfug.
Was ist der unterschied zu einem Fahrzeug? Je älter und abgenutzten es wird desto weniger ist es wert/ wird abgeschrieben.

Antwort: es ist das Grundstück. Aber warum soll ein Grundstück "wertbeständig" sein.

Grundstück, Erschließung, Garten anlegen (Erdaushub; Abtransport; Ebenen herstellen, Schottern usw.), Bodenarbeiten, Planungs- und Genehmigungsarbeiten, Bodenplatte, Rohbau, Dach... - alles ohne oder mit extrem niedrigem technischen Verfall.

Auch andere Gewerke sind teilweise technisch wertbeständig, z.B. Elektrik in Leerrohren. Ja, du musst vielleicht mal das CAT6 durch CAT7 tauschen, aber das Leerrohr ist ja da und bleibt immer da.

So kommt es, dass in Summe mindestens 80% quasi keiner Abnutzung unterliegt.

Wenn jetzt ein Interessent kommt und daneben das Gleiche bauen möchte, muss er zunächst auch ein Grundstück kaufen, dieses erschließen (es geht um die innere Erschließung, gewisse Anschlussgebühren der Versorger usw. - das ist nicht im Bodenpreis enthalten; z.B: liegt zwar Wasser an, aber der Versorger muss noch einen Übergabeschacht im Grundstück bauen - kostet 2.000 Euro; oder es liegt Regenwasser-Abfluss an, aber du musst noch eine Übergabeschacht bauen usw. - insgesamt ca. 10.000 Euro für die innere Erschließung), muss einen guten fünfstelligen Betrag einem Architekten überwiesen für die 9 Planungsphasen nach HOAI. Er muss das Grundstück dreimal auf links drehen und zurück. Für eine Bodenplatte muss 80 bis 100 cm unter 0 gegraben werden (Aushub und Abtransport: 15.000 Euro). Jetzt kommt eine Bodenplatte (30.000 Euro). Der Rohbau (150.000 - 250.000 Euro), Dachkonstruktion aus Holz (20.000 Euro), Dachdeckung aus Ton (20.000 Euro) usw. - bis hierhin sind schon 65-80% der Kosten angefallen - das sind aber alles Sachen, quasi für die Ewigkeit.

Und wer neu baut, muss eben aktuelle Material- und Handwerkerpreise bezahlen. Deswegen steigt dieser Teil vom Haus ebenfalls, da keine technische Abnutzung vorliegt, aber die Wiederherstellungskosten jedes Jahr steigen. Nicht nur 2% übrigens. Aktuell steigen Materialpreis am Bau eher 10% bzw. dieses Frühjahr eher 20-30% pro Jahr.

Du kannst z.B. beim Garten mal in 30 Jahren den Belag austauschen, aber der hat die Kosten nicht ausgemacht. Die Kosten sind enstanden durch Aushub mit Bagger, Entsorgung der Erde, 80 cm tief frostsicher schottern usw. - und das bleibt dir für die Ewigkeit erhalten.

Murks ist es, wenn man kompromissbehaftet baut. Dann bringt der Rohbau nichts. Daher werden die großzügigen Grundrisse der Gründerzeit auch so sehr geschätzt - diese sind immer noch sehr zeitgemäß. Dagegen wurde in den 50ern und 60ern billig und klein gebaut - das wird heute auch wieder abgerissen. Wer aber heute großzügig baut, der hat auch in 50 Jahren noch eine werthaltige Immobilie. So wie die 120 Jahre alten Gründerzeitvillen heute höchste Preise erzielen.

Küche, Bad, Fliesen, Sanitär und Elektro - das ist das Finish. Macht am Hauspreis am Ende fast nichts aus. Die Heizung? Durchschnittlich 22 Jahre alt sind Heizungen in Deutschland, d.h. ca. die Hälfte der Heizungen ist nochmal älter als 22 Jahre. Bei 35 Jahren Nutzungsdauer und 2k bis 3k plus einige, wenige Arbeitsstunden für eine neue Heizung (5kw für ein EFH) kostet eine Erneuerung quasi nichts.

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WiWi Gast schrieb am 14.06.2021:

Ausserdem: ich kann mir logisch einfach nicht erklären woher dieser scheinbar generelle Konsens kommt dass Immobilien "zumindest wertbeständig sind"- auch historisch ist das Unfug.
Was ist der unterschied zu einem Fahrzeug? Je älter und abgenutzten es wird desto weniger ist es wert/ wird abgeschrieben.

Antwort: es ist das Grundstück. Aber warum soll ein Grundstück "wertbeständig" sein.

Grundstück, Erschließung, Garten anlegen (Erdaushub; Abtransport; Ebenen herstellen, Schottern usw.), Bodenarbeiten, Planungs- und Genehmigungsarbeiten, Bodenplatte, Rohbau, Dach... - alles ohne oder mit extrem niedrigem technischen Verfall.

Auch andere Gewerke sind teilweise technisch wertbeständig, z.B. Elektrik in Leerrohren. Ja, du musst vielleicht mal das CAT6 durch CAT7 tauschen, aber das Leerrohr ist ja da und bleibt immer da.

So kommt es, dass in Summe mindestens 80% quasi keiner Abnutzung unterliegt.

Wenn jetzt ein Interessent kommt und daneben das Gleiche bauen möchte, muss er zunächst auch ein Grundstück kaufen, dieses erschließen (es geht um die innere Erschließung, gewisse Anschlussgebühren der Versorger usw. - das ist nicht im Bodenpreis enthalten; z.B: liegt zwar Wasser an, aber der Versorger muss noch einen Übergabeschacht im Grundstück bauen - kostet 2.000 Euro; oder es liegt Regenwasser-Abfluss an, aber du musst noch eine Übergabeschacht bauen usw. - insgesamt ca. 10.000 Euro für die innere Erschließung), muss einen guten fünfstelligen Betrag einem Architekten überwiesen für die 9 Planungsphasen nach HOAI. Er muss das Grundstück dreimal auf links drehen und zurück. Für eine Bodenplatte muss 80 bis 100 cm unter 0 gegraben werden (Aushub und Abtransport: 15.000 Euro). Jetzt kommt eine Bodenplatte (30.000 Euro). Der Rohbau (150.000 - 250.000 Euro), Dachkonstruktion aus Holz (20.000 Euro), Dachdeckung aus Ton (20.000 Euro) usw. - bis hierhin sind schon 65-80% der Kosten angefallen - das sind aber alles Sachen, quasi für die Ewigkeit.

Und wer neu baut, muss eben aktuelle Material- und Handwerkerpreise bezahlen. Deswegen steigt dieser Teil vom Haus ebenfalls, da keine technische Abnutzung vorliegt, aber die Wiederherstellungskosten jedes Jahr steigen. Nicht nur 2% übrigens. Aktuell steigen Materialpreis am Bau eher 10% bzw. dieses Frühjahr eher 20-30% pro Jahr.

Du kannst z.B. beim Garten mal in 30 Jahren den Belag austauschen, aber der hat die Kosten nicht ausgemacht. Die Kosten sind enstanden durch Aushub mit Bagger, Entsorgung der Erde, 80 cm tief frostsicher schottern usw. - und das bleibt dir für die Ewigkeit erhalten.

Murks ist es, wenn man kompromissbehaftet baut. Dann bringt der Rohbau nichts. Daher werden die großzügigen Grundrisse der Gründerzeit auch so sehr geschätzt - diese sind immer noch sehr zeitgemäß. Dagegen wurde in den 50ern und 60ern billig und klein gebaut - das wird heute auch wieder abgerissen. Wer aber heute großzügig baut, der hat auch in 50 Jahren noch eine werthaltige Immobilie. So wie die 120 Jahre alten Gründerzeitvillen heute höchste Preise erzielen.

Küche, Bad, Fliesen, Sanitär und Elektro - das ist das Finish. Macht am Hauspreis am Ende fast nichts aus. Die Heizung? Durchschnittlich 22 Jahre alt sind Heizungen in Deutschland, d.h. ca. die Hälfte der Heizungen ist nochmal älter als 22 Jahre. Bei 35 Jahren Nutzungsdauer und 2k bis 3k plus einige, wenige Arbeitsstunden für eine neue Heizung (5kw für ein EFH) kostet eine Erneuerung quasi nichts.

Das ist eine Milchmädchenrechnung. Beobachte schon lange den Stuttgarter Immobilienmarkt und Fakt ist, dass Neubau fast doppelt so teuer angeboten wird wie älterer Bestand.

Ein Haus aus den 60er-Jahren hat eben nicht 80% des Wertes eines Neubaus. In der Regel werden solche Häuser in guten Lagen abgerissen und neu gebaut. Denk mal an Perimeterdämmung, neue Elektrik, neue Wasserleitungen, teils sogar neue Hausanschlüsse (Erdgas, Glasfaser), Kellerdeckendämmung, Dachdämmung mit i.d.R. neuem Dachstuhl und neuen Ziegeln (ja, die halten noch, sind aber noch 60 Jahren einfach nicht mehr ansehnlich), neue Rollladenkästen, neues Heizungssystem, Balkonsanierung etc. etc.

Da bleibt wirklich nur noch der nackte Rohbau übrig, wenn du ein Haus nach 50/60 Jahren wieder auf einen heutigen Stand heben möchtest. Egal ob grosszügig gebaut oder nicht. Nicht umsonst erlaubt einem das Finanzamt eine vollständige Abschreibung des Gebäudewertes über 50 Jahre.
Das einzige "wertbeständige" ist dein Grundstück. Und hier kann es natürlich auch zu einem Wertverfall kommen, wenn bspw. Zinsen steigen.

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Ach, lass die mal träumen. Ein Poster hat ja schon von quasi unendlicher EK-Rendite geschwafelt.
Dass man über einen Zeitraum von 20-30 Jahren bereits recht viel in die Immobilie investieren muss, wird immer gerne weggelassen.

WiWi Gast schrieb am 15.06.2021:

Das ist eine Milchmädchenrechnung. Beobachte schon lange den Stuttgarter Immobilienmarkt und Fakt ist, dass Neubau fast doppelt so teuer angeboten wird wie älterer Bestand.

Ein Haus aus den 60er-Jahren hat eben nicht 80% des Wertes eines Neubaus. In der Regel werden solche Häuser in guten Lagen abgerissen und neu gebaut. Denk mal an Perimeterdämmung, neue Elektrik, neue Wasserleitungen, teils sogar neue Hausanschlüsse (Erdgas, Glasfaser), Kellerdeckendämmung, Dachdämmung mit i.d.R. neuem Dachstuhl und neuen Ziegeln (ja, die halten noch, sind aber noch 60 Jahren einfach nicht mehr ansehnlich), neue Rollladenkästen, neues Heizungssystem, Balkonsanierung etc. etc.

Da bleibt wirklich nur noch der nackte Rohbau übrig, wenn du ein Haus nach 50/60 Jahren wieder auf einen heutigen Stand heben möchtest. Egal ob grosszügig gebaut oder nicht. Nicht umsonst erlaubt einem das Finanzamt eine vollständige Abschreibung des Gebäudewertes über 50 Jahre.
Das einzige "wertbeständige" ist dein Grundstück. Und hier kann es natürlich auch zu einem Wertverfall kommen, wenn bspw. Zinsen steigen.

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Das einzige "wertbeständige" ist dein Grundstück. Und hier kann es natürlich auch zu einem Wertverfall kommen, wenn bspw. Zinsen steigen.

Richtig. Alles andere verfällt mehr oder weniger. Durch eine starke Inflation der Baustoffe und Handwerkerpreise kann es auch dazu kommen, dass Gebäude mehr Wert werden. Aber im Allgemeinen ist es so, wie Du es sagst. Auch können Preise fallen. Die Jüngeren hier im Forum kennen nur steigende Preise.

Ich lobe mir da die Amerikaner. Die bauen häufig eher leichte Holzhäuser, die nicht für 3 Generationen ausgelegt sind. Wozu auch? dann lieber günstigere Baukosten und schnellere Bauzeit. Die nächste Generation will doch vieles sowieso ganz anders haben, möchte andere Grundrisse, möchte viele Dinge anders. Dann doch lieber gleich abreisen und günstig neu bauen, statt teuer neubauen und dann passt es auch nur für eine Generation. Auch macht man dort nicht so ein Theater von wegen "Zersiedelung", was eh ein Kampfbegriff ist, man könnte auch sagen "lockere Bebauung". So können viel mehr Menschen im Haus leben. Lieber in einem günstigen, einstöckigen Fertighaus aus Holz, mit schönem Garten darum und Pool, als in einer Mietswohnung.

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Deshalb investiere ich nur in professionelle Immobilienfonds :D Da muss ich mich mit so Kram nicht befassen, kriege meine 6% Rendite und gut ist. Mir gehört zwar die Immobilie nicht, aber das Portfolio ist schön diversifiziert. Eine ETW werden wir uns fürs Alter wohl dennoch zulegen, entweder jetzt und vermieten und quasi den Mieter den Abtrag zahlen lassen, oder wir kaufen sie halt erst dann, wenn wir umziehen wollen/müssen, weil uns das Haus zu groß ist.

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Die Amerikaner bauen anders, weil Holzhäuser, die durch Erdbeben beschädigt werden, wesentlich leichter zu reparieren sind. Beton ist in solchen Gebieten einfach schlecht.

Die Immobilienpreisentwicklung ist auch Teil der gesellschaftlichen Veränderung:
https://www.tichyseinblick.de/gastbeitrag/generation-baerbock-die-bildungsmueden/

Man will viel haben und nicht so viel dafür tun.

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Die ganze USA gilt ja bekanntlich auch als Erdbebengebiet ;)

WiWi Gast schrieb am 15.06.2021:

Die Amerikaner bauen anders, weil Holzhäuser, die durch Erdbeben beschädigt werden, wesentlich leichter zu reparieren sind. Beton ist in solchen Gebieten einfach schlecht.

Die Immobilienpreisentwicklung ist auch Teil der gesellschaftlichen Veränderung:
https://www.tichyseinblick.de/gastbeitrag/generation-baerbock-die-bildungsmueden/

Man will viel haben und nicht so viel dafür tun.

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WiWi Gast schrieb am 15.06.2021:

Die Amerikaner bauen anders, weil Holzhäuser, die durch Erdbeben beschädigt werden, wesentlich leichter zu reparieren sind. Beton ist in solchen Gebieten einfach schlecht.

Erdbeben, Tsunamis, riesige Waldbrände etc.

Die Amerikaner sind einfach katastrophengeplagter als wir und bauen daher ganz anders.
Niemand würde sich ein teures hochwertiges Haus hinsetzen, wenn er weiß, dass die statistische Chance auf Zerstörung in der Region in den nächsten 20 Jahren relativ hoch ist.

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WiWi Gast schrieb am 15.06.2021:

Ich lobe mir da die Amerikaner. Die bauen häufig eher leichte Holzhäuser, die nicht für 3 Generationen ausgelegt sind. Wozu auch? dann lieber günstigere Baukosten und schnellere Bauzeit. Die nächste Generation will doch vieles sowieso ganz anders haben, möchte andere Grundrisse, möchte viele Dinge anders. Dann doch lieber gleich abreisen und günstig neu bauen, statt teuer neubauen und dann passt es auch nur für eine Generation. Auch macht man dort nicht so ein Theater von wegen "Zersiedelung", was eh ein Kampfbegriff ist, man könnte auch sagen "lockere Bebauung". So können viel mehr Menschen im Haus leben. Lieber in einem günstigen, einstöckigen Fertighaus aus Holz, mit schönem Garten darum und Pool, als in einer Mietswohnung.

Also wenn man bedenkt, dass die Baubranche für etwa 1/4 des Weltweiten CO2-Ausstoß verantwortlich ist, sollte man eher nicht dazu übergehen Häuser für 30 Jahre auszulegen.

Das Pro und Contra der amerikanischen Sub-Urbs wurde hier schonmal diskutiert. Als Vorteil wäre hier nur zu nennen, dass mehr Menschen sich den Traum vom Eigenheim erfüllen können. Ansonsten hast du nur viel mehr Flächenverbrauch, weitere Wege, der ÖPNV lohnt sich noch weniger etc. Muss natürlich jeder selbst wissen, ob er sowas möchte.

Ich für meinen Teil bin froh, dass es hier nicht so ist.

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WiWi Gast schrieb am 15.06.2021:

Die Amerikaner bauen anders, weil Holzhäuser, die durch Erdbeben beschädigt werden, wesentlich leichter zu reparieren sind. Beton ist in solchen Gebieten einfach schlecht.

Die Immobilienpreisentwicklung ist auch Teil der gesellschaftlichen Veränderung:
www.tichyseinblick.de/gastbeitrag/generation-baerbock-die-bildungsmueden/

Man will viel haben und nicht so viel dafür tun.

Stimmt, die Immobilienpreisentwicklung liegt nicht am Niedrigzins und der Urbanisierung sondern am mindset der faulen grünen Wähler, wieder einmal ein Qualitätsbeitrag von der Speerspitze des seriösen Journalismus, Tichyseinblick.

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Ganz so schlimm ist es nicht. Erdbeben und Waldbrände in Kalifornien, Tornados im mittleren Westen und Florida + Karibik. Überschwemmungen am Mississippi. Aber ansonsten passiert da nicht so viel. Die Holzhäuser findet man aber auch in den New England Staaten. Hat ganz bestimmt damit zu tun, dass man kaum qualifizierte Arbeiter hat, die auch massiv bauen könnten. Bei meinem letzten Urlaub in Florida habe ich aber an der Golfküste schon Baustellen gesehen, wo Einfamilienhäuser massiv gebaut wurden. Die werden dann den nächsten Tornado wohl überstehen. Aber auch nur da, wo die Grundstücke richtig teuer waren.

WiWi Gast schrieb am 15.06.2021:

Die Amerikaner bauen anders, weil Holzhäuser, die durch Erdbeben beschädigt werden, wesentlich leichter zu reparieren sind. Beton ist in solchen Gebieten einfach schlecht.

Erdbeben, Tsunamis, riesige Waldbrände etc.

Die Amerikaner sind einfach katastrophengeplagter als wir und bauen daher ganz anders.
Niemand würde sich ein teures hochwertiges Haus hinsetzen, wenn er weiß, dass die statistische Chance auf Zerstörung in der Region in den nächsten 20 Jahren relativ hoch ist.

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WiWi Gast schrieb am 15.06.2021:

WiWi Gast schrieb am 15.06.2021:

Die Amerikaner bauen anders, weil Holzhäuser, die durch Erdbeben beschädigt werden, wesentlich leichter zu reparieren sind. Beton ist in solchen Gebieten einfach schlecht.

Die Immobilienpreisentwicklung ist auch Teil der gesellschaftlichen Veränderung:
www.tichyseinblick.de/gastbeitrag/generation-baerbock-die-bildungsmueden/

Man will viel haben und nicht so viel dafür tun.

Stimmt, die Immobilienpreisentwicklung liegt nicht am Niedrigzins und der Urbanisierung sondern am mindset der faulen grünen Wähler, wieder einmal ein Qualitätsbeitrag von der Speerspitze des seriösen Journalismus, Tichyseinblick.

Correctiv und Mascolo würden das Gegenteil feststellen.

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Die Zinsen steigen langsam wieder.

Wir suchen seit etwas über einem Jahr nach einem Haus (ca. 650-750k €) und haben letztes Jahr im Juli folgendes Finanzierungsangebot von einer großen deutschen Bank erhalten:

• 700k€ Kreditsumme (Kaufnebenerwerbskosten aus eigener Tasche), daher 100% Finanzierung
• 15 Jahre Zinsbindung
• 3% Tilgung
• Sondertilgung (max. 5%/Jahr)
• Sicherheiten für komplette Kreditsumme
  ------------------------
  Ergebnis: 0,72% Zinsen

Jetzt das Angebot von letzter Woche, gleiche Paramter: 1,15% Zinsen. Das ist schon ein großer Unterschied von einigen 100€ im Monat.

Wir holen jetzt aber noch einmal Vergleichsangebote, da das erste Angebot von unserer persönlichen Kundenbetreuerin erstellt wurde (jetzt in Mutterschutz) und das zweite von ihrem Vertreter. Eventuell hat er da auch etwas falsch eingetippt.

Unser netto-Einkommen, ist um ca. 12% in dem Zeitraum gestiegen, also daran kann es nicht liegen. Schade ist, dass die Einkommenssteigerung nun durch die höheren Zinsen wieder aufgehoben wird.

antworten

In der Welt mit 2RG und FFF bezahlbaren Wohnraum fordern, ohne wirklich Intelligenz zu zeigen respektive Leistung zu bringen, ist schon vermessen. Aber man hat ja studiert.

antworten

Kaufpreisentwicklung bis 2030 der Postbank. Demografie u.s.w. sind eingerechnet. Erstellt vom Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut.

https://www.postbank.de/unternehmen/medien/meldungen/2021/april/prognose-wo-wohneigentum-bis-2030-an-wert-gewinnt.html

Mit fallenden Preisen ist in ländlichen Bereichen Ostdeutschlands und im Ruhrgebiet zu rechnen. Ansonsten weitere reale Preissteigerungen, vor allem in den Ballungsgebieten. Auch München und das Umland werden teurer. Real bedeutet inflationsbereinigt.

antworten

Wichtig ist doch, ob es bei Euch überhaupt ein Haus für 750k gibt. In einigen Regionen reicht das nur für eine 4 Zimmer Wohnung.
Und seit letztem Jahr sind die Kaufpreise fast überall gestiegen. Weshalb habt ihr vor einem Jahr nicht zugeschlagen????

WiWi Gast schrieb am 16.06.2021:

Die Zinsen steigen langsam wieder.

Wir suchen seit etwas über einem Jahr nach einem Haus (ca. 650-750k €) und haben letztes Jahr im Juli folgendes Finanzierungsangebot von einer großen deutschen Bank erhalten:

• 700k€ Kreditsumme (Kaufnebenerwerbskosten aus eigener Tasche), daher 100% Finanzierung
• 15 Jahre Zinsbindung
• 3% Tilgung
• Sondertilgung (max. 5%/Jahr)
• Sicherheiten für komplette Kreditsumme
  ------------------------
  Ergebnis: 0,72% Zinsen

Jetzt das Angebot von letzter Woche, gleiche Paramter: 1,15% Zinsen. Das ist schon ein großer Unterschied von einigen 100€ im Monat.

Wir holen jetzt aber noch einmal Vergleichsangebote, da das erste Angebot von unserer persönlichen Kundenbetreuerin erstellt wurde (jetzt in Mutterschutz) und das zweite von ihrem Vertreter. Eventuell hat er da auch etwas falsch eingetippt.

Unser netto-Einkommen, ist um ca. 12% in dem Zeitraum gestiegen, also daran kann es nicht liegen. Schade ist, dass die Einkommenssteigerung nun durch die höheren Zinsen wieder aufgehoben wird.

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WiWi Gast schrieb am 16.06.2021:

Die Zinsen steigen langsam wieder.

Wir suchen seit etwas über einem Jahr nach einem Haus (ca. 650-750k €) und haben letztes Jahr im Juli folgendes Finanzierungsangebot von einer großen deutschen Bank erhalten:

• 700k€ Kreditsumme (Kaufnebenerwerbskosten aus eigener Tasche), daher 100% Finanzierung
• 15 Jahre Zinsbindung
• 3% Tilgung
• Sondertilgung (max. 5%/Jahr)
• Sicherheiten für komplette Kreditsumme
  ------------------------
  Ergebnis: 0,72% Zinsen

Jetzt das Angebot von letzter Woche, gleiche Paramter: 1,15% Zinsen. Das ist schon ein großer Unterschied von einigen 100€ im Monat.

Wir holen jetzt aber noch einmal Vergleichsangebote, da das erste Angebot von unserer persönlichen Kundenbetreuerin erstellt wurde (jetzt in Mutterschutz) und das zweite von ihrem Vertreter. Eventuell hat er da auch etwas falsch eingetippt.

Unser netto-Einkommen, ist um ca. 12% in dem Zeitraum gestiegen, also daran kann es nicht liegen. Schade ist, dass die Einkommenssteigerung nun durch die höheren Zinsen wieder aufgehoben wird.

Wir haben die Trendwende erreicht. Auf viele Jahre Deflation und Niedrigzins kommt nun die Phase der wieder aufflammenden Inflation samt allmählich steigenden Zinsen.

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WiWi Gast schrieb am 16.06.2021:

Die Zinsen steigen langsam wieder.

Wir suchen seit etwas über einem Jahr nach einem Haus (ca. 650-750k €) und haben letztes Jahr im Juli folgendes Finanzierungsangebot von einer großen deutschen Bank erhalten:

• 700k€ Kreditsumme (Kaufnebenerwerbskosten aus eigener Tasche), daher 100% Finanzierung
• 15 Jahre Zinsbindung
• 3% Tilgung
• Sondertilgung (max. 5%/Jahr)
• Sicherheiten für komplette Kreditsumme
  ------------------------
  Ergebnis: 0,72% Zinsen

Jetzt das Angebot von letzter Woche, gleiche Paramter: 1,15% Zinsen. Das ist schon ein großer Unterschied von einigen 100€ im Monat.

Wir holen jetzt aber noch einmal Vergleichsangebote, da das erste Angebot von unserer persönlichen Kundenbetreuerin erstellt wurde (jetzt in Mutterschutz) und das zweite von ihrem Vertreter. Eventuell hat er da auch etwas falsch eingetippt.

Unser netto-Einkommen, ist um ca. 12% in dem Zeitraum gestiegen, also daran kann es nicht liegen. Schade ist, dass die Einkommenssteigerung nun durch die höheren Zinsen wieder aufgehoben wird.

Wir haben die Trendwende erreicht. Auf viele Jahre Deflation und Niedrigzins kommt nun die Phase der wieder aufflammenden Inflation samt allmählich steigenden Zinsen.

Nein, die Trendwende ist sicherlich nicht erreicht... Inflation lässt auch Assetpreise, Gehälter, Aktien mitwachsen, wie an der 12% Gehaltssteigerung schon zu sehen.

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WiWi Gast schrieb am 17.06.2021:

Nein, die Trendwende ist sicherlich nicht erreicht... Inflation lässt auch Assetpreise, Gehälter, Aktien mitwachsen, wie an der 12% Gehaltssteigerung schon zu sehen.

Grundsätzlich richtig, allerdings sind Immobilien hier nur bedingt als Assets zu betrachten. In der Vergangenheit sind Immobilienpreise bei steigender Inflation auch oftmals gefallen. Ist aus mehreren Gründen auch klar, der EK-Anteil, also das Ersparte inflationiert nicht mit, die Zinsen steigen und auch wichtig, institutionelle Anlegen, ziehen sich zurück, wenn es auch anderweitig wieder anständige Zinsen gibt.

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Beispiel wie man sehr günstig bauen kann: 80 m2 Haus inkl. Grundstück, 2 Stunden von Paris, inklusive allem für 107 tsd Euro. 85 tsd für das Haus, 22 tsd für das Grundstück. Das Video stammt von einm öffentlichen, französischen Sender, wer kein französisch kann, kann die automatische Übersetzung bei YT einschalten, diese ist an einigen Stellen etwas schräg, aber übersetzt das wesentliche. Zusammengefasst:

• Die Häuser werden sehr standardisiert gebaut, die Bauarbeiter kennen es fast auswendig, jeder beherrscht mehrere Gewerke die für das Haus notwendig sind. Laut Statistik gibt es bei dieser Art Häuser weniger Verfahren wegen Baupfusch als bei traditionellen Häusern.
• Kein Keller, kein zweites Stockwerk, wozu auch? Grundstück ist sehr günstig, als Stauraum kommt ein Schuppen billiger
• Skaleneffekt, weil die Häuser sehr standardisiert sind und die Hersteller viele davon bauen, bekommen sie viele Materialien günstiger

Klar ist das Haus im Beispiel nichts für ein Wiwi Treff High Performer. Aber wie in dem Beispiel ist so ein Haus die ideale Alternative für ein Paar aus der Arbeiterschicht, die sonst für das gleiche Geld in einer günstigen 3 Zimmer Mietswohnung für immer leben müsste. Das Haus ist in spätestens 30 Jahren, mittlerweile 27 Jahren (Max. Hypo Kredit Dauer in Frankreich) abbezahlt, da günstiger Preis und kaum EK notwendig, können sich das auch junge und sehr junge Leute leisten, so dass das weit vor der Rente bezahlt ist. Wer mal das Haus sehen will inkl. Bau:

https://www.youtube.com/watch?v=nPoPiCYiUbw

Generell aber steigen auch in Frankreich die Preise für Häuser mit Garten um die teuren Großstädte herum. Auch im Dreiländereck auf französischer Seite steigen langsam die Preise für große Häuser mit großen Gärten. Allerdings sind die Preissteigerungen im Vergleich zur Schweiz oder Deutschland immer noch moderat und in Anbetracht der schweizer Gehälter immer noch sehr günstig, auch gerade im Vergleich zu dem, was man in deutschen Ballungszentren bezahlt. Auch steigt die Nachfrage seit Frühjahr von deutschen und schweizer Hauskäufer, die im grenznahen Elsass kaufen.

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