WiWi Gast schrieb am 14.06.2021:
Ausserdem: ich kann mir logisch einfach nicht erklären woher dieser scheinbar generelle Konsens kommt dass Immobilien "zumindest wertbeständig sind"- auch historisch ist das Unfug.
Was ist der unterschied zu einem Fahrzeug? Je älter und abgenutzten es wird desto weniger ist es wert/ wird abgeschrieben.
Antwort: es ist das Grundstück. Aber warum soll ein Grundstück "wertbeständig" sein.
Grundstück, Erschließung, Garten anlegen (Erdaushub; Abtransport; Ebenen herstellen, Schottern usw.), Bodenarbeiten, Planungs- und Genehmigungsarbeiten, Bodenplatte, Rohbau, Dach... - alles ohne oder mit extrem niedrigem technischen Verfall.
Auch andere Gewerke sind teilweise technisch wertbeständig, z.B. Elektrik in Leerrohren. Ja, du musst vielleicht mal das CAT6 durch CAT7 tauschen, aber das Leerrohr ist ja da und bleibt immer da.
So kommt es, dass in Summe mindestens 80% quasi keiner Abnutzung unterliegt.
Wenn jetzt ein Interessent kommt und daneben das Gleiche bauen möchte, muss er zunächst auch ein Grundstück kaufen, dieses erschließen (es geht um die innere Erschließung, gewisse Anschlussgebühren der Versorger usw. - das ist nicht im Bodenpreis enthalten; z.B: liegt zwar Wasser an, aber der Versorger muss noch einen Übergabeschacht im Grundstück bauen - kostet 2.000 Euro; oder es liegt Regenwasser-Abfluss an, aber du musst noch eine Übergabeschacht bauen usw. - insgesamt ca. 10.000 Euro für die innere Erschließung), muss einen guten fünfstelligen Betrag einem Architekten überwiesen für die 9 Planungsphasen nach HOAI. Er muss das Grundstück dreimal auf links drehen und zurück. Für eine Bodenplatte muss 80 bis 100 cm unter 0 gegraben werden (Aushub und Abtransport: 15.000 Euro). Jetzt kommt eine Bodenplatte (30.000 Euro). Der Rohbau (150.000 - 250.000 Euro), Dachkonstruktion aus Holz (20.000 Euro), Dachdeckung aus Ton (20.000 Euro) usw. - bis hierhin sind schon 65-80% der Kosten angefallen - das sind aber alles Sachen, quasi für die Ewigkeit.
Und wer neu baut, muss eben aktuelle Material- und Handwerkerpreise bezahlen. Deswegen steigt dieser Teil vom Haus ebenfalls, da keine technische Abnutzung vorliegt, aber die Wiederherstellungskosten jedes Jahr steigen. Nicht nur 2% übrigens. Aktuell steigen Materialpreis am Bau eher 10% bzw. dieses Frühjahr eher 20-30% pro Jahr.
Du kannst z.B. beim Garten mal in 30 Jahren den Belag austauschen, aber der hat die Kosten nicht ausgemacht. Die Kosten sind enstanden durch Aushub mit Bagger, Entsorgung der Erde, 80 cm tief frostsicher schottern usw. - und das bleibt dir für die Ewigkeit erhalten.
Murks ist es, wenn man kompromissbehaftet baut. Dann bringt der Rohbau nichts. Daher werden die großzügigen Grundrisse der Gründerzeit auch so sehr geschätzt - diese sind immer noch sehr zeitgemäß. Dagegen wurde in den 50ern und 60ern billig und klein gebaut - das wird heute auch wieder abgerissen. Wer aber heute großzügig baut, der hat auch in 50 Jahren noch eine werthaltige Immobilie. So wie die 120 Jahre alten Gründerzeitvillen heute höchste Preise erzielen.
Küche, Bad, Fliesen, Sanitär und Elektro - das ist das Finish. Macht am Hauspreis am Ende fast nichts aus. Die Heizung? Durchschnittlich 22 Jahre alt sind Heizungen in Deutschland, d.h. ca. die Hälfte der Heizungen ist nochmal älter als 22 Jahre. Bei 35 Jahren Nutzungsdauer und 2k bis 3k plus einige, wenige Arbeitsstunden für eine neue Heizung (5kw für ein EFH) kostet eine Erneuerung quasi nichts.
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