Hardi schrieb am 25.03.2023:

Langfristig könnten die Zinsen wieder sinken, dann treffen gefallen Preise auf niedrige Zinsen!

Dann sind die Preise um so höher. Wie wir gesehen haben, ging es selbst 2022 im Gesamtjahr weiter gut aufwärts.

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WiWi Gast schrieb am 24.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 24.03.2023:

Hier unterschätzen einige glaube ich die Dynamik die durch hyperventilierende Medien jetzt ausgelöst wird, nämlich dass Immobilien die kommenden Jahre nur noch Preisabschläge sehen werden. Dazu Theorien zur Enteignung und sonstiger Quatsch.

Fakt ist, dass die EZB die Zinsen mittelfristig wieder senken wird. Die Rezession klopft jetzt schon wie wild an der Tür, nur keiner traut sich aufzumachen. So wie der Betongold-Hype der letzten Jahre gibt es ganz bald schon eine ähnlich hysterische Flucht aus diesem Sektor. Corona-, Energie- und Ukraine-Überreaktionen bestimmen den Markt, keine rationalem Argumente mehr. Leute investieren ein Vermögen in High-Tech-Heizungen zum Bubble-Preis, obwohl Gas- und Öl gerade mächtig abrauschen und teilweise schon das Vorkriegsniveau unterschritten haben. Gute Verbrenner werden billig ins Ausland abgestoßen um sich überteuerte und unausgereifte E-Gurken in die Einfahrt zu stellen. Die Deutschen sind einfach in der Mehrzahl völlig neurotisch geworden und laufen jedem Hype hinterher. Rechnen tut da noch kaum einer.

Ich sehe Kaufchancen auf uns zurollen, dass es sich gewaschen hat. Ganz bald sehen wir uns in der Karibik, die nächste Welle kommt bestimmt! Bis dahin gilt: Enjoy the ride.

Wieso sollte die EZB denn die Zinsen wieder senken? Eine Rezession ist in den Wirtschaftsvorhersagen nicht erkennbar, die Zahlen aus dem Q1 sind eher freundlich.

Der neutrale reale Zinssatz wird auf 2% geschätzt, dazu noch 2% Inflation, sprich der nominale Zins auf lange Frist ist um die 4%, da müssen wir erst noch hin.

Übrigens muss die EZB ihr qe noch zurück Rollen, das wird Bauzinsen erst richtig anfeuern, weil diese an den 10Y Bund gekoppelt sind.

Der Preisverfall geht gerade erst los.

Es ist Schwachsinn, dann von Preisverfall zu reden. Wenn man am Ende trotzdem deutlich mehr zählt als die Käufer 2021 davor, aufgrund der hohen Zinsen.

Der Anstieg der Zinsen muss ja von jemandem bezahlt werden, entweder die Verkäufer gehen runter und die Käufer haben die gleiche monatliche Belastung wie 2021. Oder die neuen Käufer zahlen eine höhere monatliche Belastung und die Käufer zahlen das gleiche. Oder eine Mischung von beiden, d.h. Käufer bekommen etwas weniger und Käufer zahlen monatlich etwas mehr. Und genau das passiert in der Realität ja immer, weil Preiselastizitäten nie bei 100% oder 0% sind.

Es scheint aber, dass der Hauptteil der Last bei den neuen Käufern liegt. Zinsen haben sich verdreifacht und der Anstieg der Immobilienpreise hat sich nur etwas verringert. Q4 eine kleine Delle, aber 2022 insgesamt gut über 5% Plus.

Deswegen: Immobilien werden immer teurer für Käufer. Während die Kaufpreise in 2022 trotzdem noch gestiegen sind, haben Zinsen sich verdreifacht. Die Leistbarkeit verschlechtert sich massiv.

Bei 6% Zinsen fallen die Preise vielleicht weitere 5%, aber die monatliche Belastung geht weiter nach oben. Kein guter Deal für künftige Käufer und wer 2021 gekauft hat, hatte einen guten Deal. Das aktuelle ATH war Q3 2022 - das war dann wirklich ein blöder Zeitpunkt. Höchste Preise und schon hohe Zinsen. Nicht aber 2021 und davor - die Mini-Zinsen kompensieren locker.

Absolut richtig. Die Leistbarkeit wird jedes Jahr schlechter. Die Preis mögen stagnieren oder leicht fallen, aber ich zahle 10, 15 oder 20 Jahre lang deutlich höhere Zinsen als Käufer aus der goldenen Ära (2015-2021). Auch Käufer 2010 und davor hatten Glück, wenn sie ihre damalig günstigen Preise nach 10,5 Jahren bis 2021 günstig refinanzieren konnten. 2011 bis 2014 waren die Zinsen noch relativ hoch und diese Leute werden jetzt auch wieder zu 3-4% refinanzieren, was auch damals normal war.

Aber 2015 bis 2021 gab es beste Zinsen auf 10, 15 oder 20 Jahre zu sichern UND deutlich geringere Preise als heute.

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Hier hat sich das Angebot auf Immoscout gegenüber 2021 auch massiv erhöht. Die letzten Wochen gibt es nun nochmal deutlich mehr Angebote und im Gegensatz zu vor 2 Jahren ist es nicht nur noch der allerletzte Restmüll, sondern durchaus brauchbare Immobilien.

Preis ist schwer abzuschätzen (€/m² ist ja kein idealer Indiaktor, wenn es 2021 fast nur Müllimmobilien im Angebot gab) , aber gefühlt ist es billiger geworden zumindest bei Standardware. Hier im Osten gibt es deutlich weniger Erben und Vermögen, da werden die meisten Immobilien im normalem Preisbereich halt nicht von Leuten mit 50-100% Eigenkapital nachgefragt.

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Ich merke das insbesondere Banken mit bereits reduzierten Preisen werben.

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Es ist nicht mehr und nicht weniger als eine absolute Vollbremsung am Immobilienmarkt. Das Jahr 2022 profitiert noch von den ersten 2 Quartalen als die Zinsen noch nicht dermaßen hoch waren. Mit etwas Zeitverzug schlägt die Zinsentwicklung jetzt in der Breite des Marktes durch

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Es ist nicht mehr und nicht weniger als eine absolute Vollbremsung am Immobilienmarkt. Das Jahr 2022 profitiert noch von den ersten 2 Quartalen als die Zinsen noch nicht dermaßen hoch waren. Mit etwas Zeitverzug schlägt die Zinsentwicklung jetzt in der Breite des Marktes durch

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Hier auch Rhein Main. Kann ich nicht bestätigen, ich beobachte aber nur gebrauchte ETWs bis 600k. Nichts wirklich interessantes. Wenn etwas kommt ist es auch schnell weg.
Vor ein paar Jahren gab es oft Angebote in guten Lagen. Jetzt fast nur noch Schrott.
Gebrauchte Häuser sind zu teuer. Unter einer Mio nichts schönes.

WiWi Gast schrieb am 25.03.2023:

Weil die Reports logischerweise auch nur Zahlen zu abgeschlossen Deals beinhalten. Ein paar Ottos die zu Mondpreisen kaufen findet man immer, aber die Großzahl der Leute kaufen im Moment eben gar nicht mehr.
Und wenn man sich mal die Angebote in Immoscout anschaut merkt man bei täglich steigenden Objektzahlen wie die Verkäufer langsam Panik kriegen (entgegen der Meinung hier im Forum, dass da nichts passiert - weil muss ja niemand verkaufen).
Schaue ich mir mal meine Heimatstadt (Rhein/Main) an, kommen da täglich Angebote hinzu - teilweise dutzende Angebote in den Toplagen, an die man zuvor gar nicht rankam. Auf der anderen Seite verschwindet aber kaum eine Immobilie aus Immoscout - wenn dann meist erst nachdem der Preis zuvor mehrfach gesenkt wurde.

Wir waren auch an einer Immobilie dran: Die Verkäufer waren bereit 15% runterzugehen, wir wollten aber 20%.
Daher kam es zu keinem Anschluss, dementsprechend taucht das auch in keinem offiziellen Report auf. Aber wie du siehst sind wir gar nicht mehr so weit von den 20% entfernt.

WiWi Gast schrieb am 24.03.2023:

Die Preisrückgänge für ältere Bestandsimmobilien liegen bei 2 bis 5 %. In diesem Forum wurden letztes Jahr gefühlte Rückgänge von 20% behauptet. Jetzt kann man sehen, was davon zu halten ist!

WiWi Gast schrieb am 24.03.2023:

Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) am Freitag mitteilte, sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im vierten Quartal das erste Mal seit 2010 gegenüber dem Vorjahresquartal gesunken.

Die Region ist eigenlich fast egal, jedenfalls sind bspw. in München die Preise laut Handelsblatt stärker gesunken als in anderen Großstädten. Klar, wenn der Multiple bei 50 lag. Je höher die Bewertung, desto anfälliger für Korrekturen.

Es gibt keine bundesweit einheitliche Marktsituation. Das ist nach Regionen und Marktsegmenten total unterschiedlich.

Jetzt kommen endlich die ersten Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse raus.
Die tragen die Jahreszahl 2023, weil der Stichtag für die Ermittlung der 01.01.2023 war. Der Berichtszeitraum ist: 01.01.2022 - 31.12.2022.

In der Universitätsstadt Siegen betrug der Durchschnittspreis für Ein- und Zweifamilienhäuser € 274 k. ein durchschnittliches Baugrundstück kostete € 76 k. Das pdf-Dokument kann man sich über boris.nrw.de kostenlos downloaden. Früher musste man dafür € 50,- bezahlen!

In NRW gibt es billige Gegenden, die trotzdem interessante Arbeitsplätze bieten.

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Genauso sieht es aus - vorausgesetzt der Altbau hat eine gute Bausubstanz und ermöglicht einen modernen Grundriss (bzw. den vom Kaufinteressenten gewünschten Grundriss) und man schließt einen Kredit ab, bei dem Raum zum Sparen bleibt.
Wer glaubt, dass "alte" Häuser aus den 1970er oder 1980er Jahren automatisch keinen Kauf wert sind, hat hat keine Ahnung von Immobilien.
Diejenigen, die Ahnung haben, prüfen Altbauten auf ihr Potential und entscheiden nicht ideologisch.
Und ja: Altbauten mit guter Bausubstanz sind gerade in Großstädten sehr teuer, bringen aber auch die Möglichkeit einer sehr gute Wohnlage mit!
Unter den Architekten in unserem Freundes- und Bekanntenkreis hat genau ein einziger neu gebaut. Alle anderen mit Immobilienbesitz haben Altbauten gekauft. Teilweise haben sie diese direkt kernsaniert, teilweise sehen sie ihr Zuhause als Projekt an, dass sie Schritt für Schritt an ihre Ideen anpassen ...

WiWi Gast schrieb am 21.03.2023:

Das ist Quatsch. Beim Neubau macht allein der Rohbau 40-50% der Gesamtkosten aus, diese Kosten entstehen beim Altbau nicht mehr, selbst wenn man komplett entkernt! Dazu hat man meist noch eine bessere Lage als bei Neubau und schon einen angelegten Garten.

Oft reicht es auch erstmal, einen Altbau nur teilweise und vor allem innen zu sanieren - neue Elektrik, Bad, Küche und so weiter. Fassade, Dach, Heizung usw sind oft noch in Ordnung und kann man später angehen, falls überhaupt erforderlich. Die meisten Häuser werden ja im Lauf der Jahrzehnte zumindest teilsaniert und da muss man nicht überall bei Null anfangen.

Ich weiß nicht, was du mit "gepflegt" meinst, aber ich rede natürlich auch nicht von baufälligen Häusern, sondern von alten Häusern im Allgemeinen - normal gepflegt, aber nicht unbedingt modernisiert. Und ja, wir haben so eines gekauft und teilsaniert. Wir haben auch vieles selbst gemacht, da kann dann auch eine fünfstellige Summe ausreichen.

WiWi Gast schrieb am 21.03.2023:

Nach spätestens 50 Jahren ist ein Objekt komplett abgeschrieben.
Besonders wenn man in den letzten 20 Jahren keinerlei Instandhaltung macht und davon gibt es enorm viele Objekte.

Warum sollte man Mondpreise dafür zahlen, um dann noch paar Hunderttausend investieren zu müssen? Es geht hier nicht um gepflegte alte Objekte, sondern um vernachlässigte Immobilien weil die Bewohner viel zu alt waren und sich nicht darum gekümmert haben. Oder verstorben und die Erben haben die Objekte gehalten, weil die Preise sind sowieso durch die Bank gestiegen. Diese Objekte sind jetzt unverkäuflich.
Kannst sie ja gerne kaufen, wenn sie so super sind.

WiWi Gast schrieb am 21.03.2023:

Immobilien sind nicht wertlos nur aufgrund des Alters. Was ist das für eine ignorante Einstellung? Man kann sehr gut in alten Häusern leben. Vernünftig gebaute Häuser können viele Jahrhunderte stehen und immer wieder im Laufe der Zeit saniert werden. Die Preise, auf die du anscheinend wartest, wirst du niemals sehen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 25.03.2023:

Am Ende sind Immobilien, zumindest in guter Lage und auf aktuellem technischen bzw. energetischem Bestand, aber ein knappes Gut. Daher meine Prognose: Sinken der Preise ja, aber Einbrechen nein.

Die Immobilienpreise müssen eben so weit sinken bis Preis+Zinsen wieder eine Monatsrate wie 2020 ergeben. Dann noch plus ukrainische Flüchtlinge, plus Inflation, minus Demografie, minus Entspannung von Corona und hohen Energiepreisen.

antworten

In den 1960er und 1970er Jahren gebaute Häuser sind wegen Lage und Grundstücksgrösse interessant. Genau deshalb kommt hier bei einem Eigentümerwechsel immer ein Bagger. Bei Bodenrichtwerten über 1,5 k ist der Restwert des alten Gebäudes dann uninteressant.

In ländlicher Lage mit Bodenrichtwerten unter 400 Euros sieht das dann anders aus. Da bleibt das alte Haus.

WiWi Gast schrieb am 25.03.2023:

Genauso sieht es aus - vorausgesetzt der Altbau hat eine gute Bausubstanz und ermöglicht einen modernen Grundriss (bzw. den vom Kaufinteressenten gewünschten Grundriss) und man schließt einen Kredit ab, bei dem Raum zum Sparen bleibt.
Wer glaubt, dass "alte" Häuser aus den 1970er oder 1980er Jahren automatisch keinen Kauf wert sind, hat hat keine Ahnung von Immobilien.
Diejenigen, die Ahnung haben, prüfen Altbauten auf ihr Potential und entscheiden nicht ideologisch.
Und ja: Altbauten mit guter Bausubstanz sind gerade in Großstädten sehr teuer, bringen aber auch die Möglichkeit einer sehr gute Wohnlage mit!
Unter den Architekten in unserem Freundes- und Bekanntenkreis hat genau ein einziger neu gebaut. Alle anderen mit Immobilienbesitz haben Altbauten gekauft. Teilweise haben sie diese direkt kernsaniert, teilweise sehen sie ihr Zuhause als Projekt an, dass sie Schritt für Schritt an ihre Ideen anpassen ...

WiWi Gast schrieb am 21.03.2023:

Das ist Quatsch. Beim Neubau macht allein der Rohbau 40-50% der Gesamtkosten aus, diese Kosten entstehen beim Altbau nicht mehr, selbst wenn man komplett entkernt! Dazu hat man meist noch eine bessere Lage als bei Neubau und schon einen angelegten Garten.

Oft reicht es auch erstmal, einen Altbau nur teilweise und vor allem innen zu sanieren - neue Elektrik, Bad, Küche und so weiter. Fassade, Dach, Heizung usw sind oft noch in Ordnung und kann man später angehen, falls überhaupt erforderlich. Die meisten Häuser werden ja im Lauf der Jahrzehnte zumindest teilsaniert und da muss man nicht überall bei Null anfangen.

Ich weiß nicht, was du mit "gepflegt" meinst, aber ich rede natürlich auch nicht von baufälligen Häusern, sondern von alten Häusern im Allgemeinen - normal gepflegt, aber nicht unbedingt modernisiert. Und ja, wir haben so eines gekauft und teilsaniert. Wir haben auch vieles selbst gemacht, da kann dann auch eine fünfstellige Summe ausreichen.

WiWi Gast schrieb am 21.03.2023:

Nach spätestens 50 Jahren ist ein Objekt komplett abgeschrieben.
Besonders wenn man in den letzten 20 Jahren keinerlei Instandhaltung macht und davon gibt es enorm viele Objekte.

Warum sollte man Mondpreise dafür zahlen, um dann noch paar Hunderttausend investieren zu müssen? Es geht hier nicht um gepflegte alte Objekte, sondern um vernachlässigte Immobilien weil die Bewohner viel zu alt waren und sich nicht darum gekümmert haben. Oder verstorben und die Erben haben die Objekte gehalten, weil die Preise sind sowieso durch die Bank gestiegen. Diese Objekte sind jetzt unverkäuflich.
Kannst sie ja gerne kaufen, wenn sie so super sind.

WiWi Gast schrieb am 21.03.2023:

Immobilien sind nicht wertlos nur aufgrund des Alters. Was ist das für eine ignorante Einstellung? Man kann sehr gut in alten Häusern leben. Vernünftig gebaute Häuser können viele Jahrhunderte stehen und immer wieder im Laufe der Zeit saniert werden. Die Preise, auf die du anscheinend wartest, wirst du niemals sehen.

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WiWi Gast schrieb am 25.03.2023:

Es ist nicht mehr und nicht weniger als eine absolute Vollbremsung am Immobilienmarkt. Das Jahr 2022 profitiert noch von den ersten 2 Quartalen als die Zinsen noch nicht dermaßen hoch waren. Mit etwas Zeitverzug schlägt die Zinsentwicklung jetzt in der Breite des Marktes durch

Man muss aber auch die Leute einpreisen, die jetzt die letzten 10 Jahre kräftig gespart haben. Die werden als erstes zuschlagen sobald die Immobilienpreise nachlassen. Und wenn man sich hier im Forum umguckt sind das nicht wenige.

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Komisch deine Posts.

Ich sehe im Rhein Main Gebiet eine Menge Neubauprojekte für rund 600k.

Allgemein hohes Angebot und da ist überhaupt nichts gleich weg.

WiWi Gast schrieb am 25.03.2023:

Hier auch Rhein Main. Kann ich nicht bestätigen, ich beobachte aber nur gebrauchte ETWs bis 600k. Nichts wirklich interessantes. Wenn etwas kommt ist es auch schnell weg.
Vor ein paar Jahren gab es oft Angebote in guten Lagen. Jetzt fast nur noch Schrott.
Gebrauchte Häuser sind zu teuer. Unter einer Mio nichts schönes.

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300% gabs nur in absoluten Top Lagen.

Der Durchschnitt lag eher bei rund 130%.

Selbst in Großstädten war der Peak nichtmal bei +200% im Durchschnitt.

WiWi Gast schrieb am 25.03.2023:

Die Verkäufer haben in der Regel keine Panik nach 200-300% Wertzuwächsen in den letzten 15 Jahren. Selbst wenn man statt der erwarteten 10% vielleicht mal 20% nachlassen müsste. Was die meisten nicht machen, denn die haben (im Gegenteil zu den meisten Käufern) richtig Zeit.
Wenn ich hier die Kommentare der meisten Kaufwilligen lese, dann habe ich eher das gefühl, das in diesem Lager Panik herrscht. Zinsen steigen weiter, die Kinder werden älter und der Platzbedarf größer, die Baupreise und Kosten steigen ebenso und das Angebot verknappt sich jedes Jahre, weil zu wenig gebaut wird.
Notverkäufe aufgrund von Scheidungen etc spielen da eine geringe Rolle.

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WiWi Gast schrieb am 24.03.2023:

Hier unterschätzen einige glaube ich die Dynamik die durch hyperventilierende Medien jetzt ausgelöst wird, nämlich dass Immobilien die kommenden Jahre nur noch Preisabschläge sehen werden. Dazu Theorien zur Enteignung und sonstiger Quatsch.

Fakt ist, dass die EZB die Zinsen mittelfristig wieder senken wird. Die Rezession klopft jetzt schon wie wild an der Tür, nur keiner traut sich aufzumachen. So wie der Betongold-Hype der letzten Jahre gibt es ganz bald schon eine ähnlich hysterische Flucht aus diesem Sektor. Corona-, Energie- und Ukraine-Überreaktionen bestimmen den Markt, keine rationalem Argumente mehr. Leute investieren ein Vermögen in High-Tech-Heizungen zum Bubble-Preis, obwohl Gas- und Öl gerade mächtig abrauschen und teilweise schon das Vorkriegsniveau unterschritten haben. Gute Verbrenner werden billig ins Ausland abgestoßen um sich überteuerte und unausgereifte E-Gurken in die Einfahrt zu stellen. Die Deutschen sind einfach in der Mehrzahl völlig neurotisch geworden und laufen jedem Hype hinterher. Rechnen tut da noch kaum einer.

Ich sehe Kaufchancen auf uns zurollen, dass es sich gewaschen hat. Ganz bald sehen wir uns in der Karibik, die nächste Welle kommt bestimmt! Bis dahin gilt: Enjoy the ride.

Wieso sollte die EZB denn die Zinsen wieder senken? Eine Rezession ist in den Wirtschaftsvorhersagen nicht erkennbar, die Zahlen aus dem Q1 sind eher freundlich.

Der neutrale reale Zinssatz wird auf 2% geschätzt, dazu noch 2% Inflation, sprich der nominale Zins auf lange Frist ist um die 4%, da müssen wir erst noch hin.

Übrigens muss die EZB ihr qe noch zurück Rollen, das wird Bauzinsen erst richtig anfeuern, weil diese an den 10Y Bund gekoppelt sind.

Der Preisverfall geht gerade erst los.

Es ist Schwachsinn, dann von Preisverfall zu reden. Wenn man am Ende trotzdem deutlich mehr zählt als die Käufer 2021 davor, aufgrund der hohen Zinsen.

Der Anstieg der Zinsen muss ja von jemandem bezahlt werden, entweder die Verkäufer gehen runter und die Käufer haben die gleiche monatliche Belastung wie 2021. Oder die neuen Käufer zahlen eine höhere monatliche Belastung und die Käufer zahlen das gleiche. Oder eine Mischung von beiden, d.h. Käufer bekommen etwas weniger und Käufer zahlen monatlich etwas mehr. Und genau das passiert in der Realität ja immer, weil Preiselastizitäten nie bei 100% oder 0% sind.

Es scheint aber, dass der Hauptteil der Last bei den neuen Käufern liegt. Zinsen haben sich verdreifacht und der Anstieg der Immobilienpreise hat sich nur etwas verringert. Q4 eine kleine Delle, aber 2022 insgesamt gut über 5% Plus.

Deswegen: Immobilien werden immer teurer für Käufer. Während die Kaufpreise in 2022 trotzdem noch gestiegen sind, haben Zinsen sich verdreifacht. Die Leistbarkeit verschlechtert sich massiv.

Bei 6% Zinsen fallen die Preise vielleicht weitere 5%, aber die monatliche Belastung geht weiter nach oben. Kein guter Deal für künftige Käufer und wer 2021 gekauft hat, hatte einen guten Deal. Das aktuelle ATH war Q3 2022 - das war dann wirklich ein blöder Zeitpunkt. Höchste Preise und schon hohe Zinsen. Nicht aber 2021 und davor - die Mini-Zinsen kompensieren locker.

Ist kein Schwachsinn. Es war von Preisen die Rede und nicht Erschwinglichkeit. Immobilienpreise fallen und werden weiter fallen. Aber auch Erschwinglichkeit ist am Preise gebunden und das wird wieder ein Gleichgewicht finden, zu welchem Niveau ist die Frage.

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Naklar sind Altbauten teuerer zum Sanieren aber es sind meist die besten Grundstücke!

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Der Wert ist gleich Gründstückswert minus Abrisskosten. In der Großstadt bleibt dann oft noch eine Mio übrig.

WiWi Gast schrieb am 25.03.2023:

Genauso sieht es aus - vorausgesetzt der Altbau hat eine gute Bausubstanz und ermöglicht einen modernen Grundriss (bzw. den vom Kaufinteressenten gewünschten Grundriss) und man schließt einen Kredit ab, bei dem Raum zum Sparen bleibt.
Wer glaubt, dass "alte" Häuser aus den 1970er oder 1980er Jahren automatisch keinen Kauf wert sind, hat hat keine Ahnung von Immobilien.
Diejenigen, die Ahnung haben, prüfen Altbauten auf ihr Potential und entscheiden nicht ideologisch.
Und ja: Altbauten mit guter Bausubstanz sind gerade in Großstädten sehr teuer, bringen aber auch die Möglichkeit einer sehr gute Wohnlage mit!
Unter den Architekten in unserem Freundes- und Bekanntenkreis hat genau ein einziger neu gebaut. Alle anderen mit Immobilienbesitz haben Altbauten gekauft. Teilweise haben sie diese direkt kernsaniert, teilweise sehen sie ihr Zuhause als Projekt an, dass sie Schritt für Schritt an ihre Ideen anpassen ...

WiWi Gast schrieb am 21.03.2023:

Das ist Quatsch. Beim Neubau macht allein der Rohbau 40-50% der Gesamtkosten aus, diese Kosten entstehen beim Altbau nicht mehr, selbst wenn man komplett entkernt! Dazu hat man meist noch eine bessere Lage als bei Neubau und schon einen angelegten Garten.

Oft reicht es auch erstmal, einen Altbau nur teilweise und vor allem innen zu sanieren - neue Elektrik, Bad, Küche und so weiter. Fassade, Dach, Heizung usw sind oft noch in Ordnung und kann man später angehen, falls überhaupt erforderlich. Die meisten Häuser werden ja im Lauf der Jahrzehnte zumindest teilsaniert und da muss man nicht überall bei Null anfangen.

Ich weiß nicht, was du mit "gepflegt" meinst, aber ich rede natürlich auch nicht von baufälligen Häusern, sondern von alten Häusern im Allgemeinen - normal gepflegt, aber nicht unbedingt modernisiert. Und ja, wir haben so eines gekauft und teilsaniert. Wir haben auch vieles selbst gemacht, da kann dann auch eine fünfstellige Summe ausreichen.

WiWi Gast schrieb am 21.03.2023:

Nach spätestens 50 Jahren ist ein Objekt komplett abgeschrieben.
Besonders wenn man in den letzten 20 Jahren keinerlei Instandhaltung macht und davon gibt es enorm viele Objekte.

Warum sollte man Mondpreise dafür zahlen, um dann noch paar Hunderttausend investieren zu müssen? Es geht hier nicht um gepflegte alte Objekte, sondern um vernachlässigte Immobilien weil die Bewohner viel zu alt waren und sich nicht darum gekümmert haben. Oder verstorben und die Erben haben die Objekte gehalten, weil die Preise sind sowieso durch die Bank gestiegen. Diese Objekte sind jetzt unverkäuflich.
Kannst sie ja gerne kaufen, wenn sie so super sind.

WiWi Gast schrieb am 21.03.2023:

Immobilien sind nicht wertlos nur aufgrund des Alters. Was ist das für eine ignorante Einstellung? Man kann sehr gut in alten Häusern leben. Vernünftig gebaute Häuser können viele Jahrhunderte stehen und immer wieder im Laufe der Zeit saniert werden. Die Preise, auf die du anscheinend wartest, wirst du niemals sehen.

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Hardi schrieb am 25.03.2023:

Langfristig könnten die Zinsen wieder sinken, dann treffen gefallen Preise auf niedrige Zinsen!

Jo, und dann steigen die Immobilienpreise wieder und Käufer überbieten sich. What's NEW? Das ist der Lauf der Dinge

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Vielleicht ist das bei manchen so, keine Ahnung.

Bei mir nicht. Mein Depot ist groß genug, damit die Erträge daraus meine Kaltmiete bezahlen, aber noch nicht groß genug, mir eine vergleichbare Wohnung ohne Kredit kaufen zu können.

Als Mieter bin ich bei Vonovia, die werden mir kaum wegen Eigenbedarf kündigen.

Von daher bin ich zwar interessiert, Druck empfinde ich aber absolut keinen und hatte den auch die letzten Jahre nicht.

Zur Not miete ich auf ewig, wie gesagt kann ich die Kaltmiete aus meinen Kapitalerträgen bezahlen und das sollte auch in Zukunft so sein.

WiWi Gast schrieb am 25.03.2023:

Die Verkäufer haben in der Regel keine Panik nach 200-300% Wertzuwächsen in den letzten 15 Jahren. Selbst wenn man statt der erwarteten 10% vielleicht mal 20% nachlassen müsste. Was die meisten nicht machen, denn die haben (im Gegenteil zu den meisten Käufern) richtig Zeit.
Wenn ich hier die Kommentare der meisten Kaufwilligen lese, dann habe ich eher das gefühl, das in diesem Lager Panik herrscht. Zinsen steigen weiter, die Kinder werden älter und der Platzbedarf größer, die Baupreise und Kosten steigen ebenso und das Angebot verknappt sich jedes Jahre, weil zu wenig gebaut wird.
Notverkäufe aufgrund von Scheidungen etc spielen da eine geringe Rolle.

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Wie viele Immobilienbesitzer kennst Du, die verkaufen müssen? Ich nicht einen einzigen. Und so wie ich haben meine Freunde und Bekannten einige Immobilien, nicht nur die eine, die man selbst bewohnt. Keiner verkauft, alle vermieten. Im Erbfall werden die vermieteten Objekte an die Kinder weiter gereicht. Dann bekommen die die Mieteinnahmen.

WiWi Gast schrieb am 25.03.2023:

Hier unterschätzen einige glaube ich die Dynamik die durch hyperventilierende Medien jetzt ausgelöst wird, nämlich dass Immobilien die kommenden Jahre nur noch Preisabschläge sehen werden. Dazu Theorien zur Enteignung und sonstiger Quatsch.

Fakt ist, dass die EZB die Zinsen mittelfristig wieder senken wird. Die Rezession klopft jetzt schon wie wild an der Tür, nur keiner traut sich aufzumachen. So wie der Betongold-Hype der letzten Jahre gibt es ganz bald schon eine ähnlich hysterische Flucht aus diesem Sektor. Corona-, Energie- und Ukraine-Überreaktionen bestimmen den Markt, keine rationalem Argumente mehr. Leute investieren ein Vermögen in High-Tech-Heizungen zum Bubble-Preis, obwohl Gas- und Öl gerade mächtig abrauschen und teilweise schon das Vorkriegsniveau unterschritten haben. Gute Verbrenner werden billig ins Ausland abgestoßen um sich überteuerte und unausgereifte E-Gurken in die Einfahrt zu stellen. Die Deutschen sind einfach in der Mehrzahl völlig neurotisch geworden und laufen jedem Hype hinterher. Rechnen tut da noch kaum einer.

Ich sehe Kaufchancen auf uns zurollen, dass es sich gewaschen hat. Ganz bald sehen wir uns in der Karibik, die nächste Welle kommt bestimmt! Bis dahin gilt: Enjoy the ride.

Wieso sollte die EZB denn die Zinsen wieder senken? Eine Rezession ist in den Wirtschaftsvorhersagen nicht erkennbar, die Zahlen aus dem Q1 sind eher freundlich.

Der neutrale reale Zinssatz wird auf 2% geschätzt, dazu noch 2% Inflation, sprich der nominale Zins auf lange Frist ist um die 4%, da müssen wir erst noch hin.

Übrigens muss die EZB ihr qe noch zurück Rollen, das wird Bauzinsen erst richtig anfeuern, weil diese an den 10Y Bund gekoppelt sind.

Der Preisverfall geht gerade erst los.

Es ist Schwachsinn, dann von Preisverfall zu reden. Wenn man am Ende trotzdem deutlich mehr zählt als die Käufer 2021 davor, aufgrund der hohen Zinsen.

Der Anstieg der Zinsen muss ja von jemandem bezahlt werden, entweder die Verkäufer gehen runter und die Käufer haben die gleiche monatliche Belastung wie 2021. Oder die neuen Käufer zahlen eine höhere monatliche Belastung und die Käufer zahlen das gleiche. Oder eine Mischung von beiden, d.h. Käufer bekommen etwas weniger und Käufer zahlen monatlich etwas mehr. Und genau das passiert in der Realität ja immer, weil Preiselastizitäten nie bei 100% oder 0% sind.

Es scheint aber, dass der Hauptteil der Last bei den neuen Käufern liegt. Zinsen haben sich verdreifacht und der Anstieg der Immobilienpreise hat sich nur etwas verringert. Q4 eine kleine Delle, aber 2022 insgesamt gut über 5% Plus.

Deswegen: Immobilien werden immer teurer für Käufer. Während die Kaufpreise in 2022 trotzdem noch gestiegen sind, haben Zinsen sich verdreifacht. Die Leistbarkeit verschlechtert sich massiv.

Bei 6% Zinsen fallen die Preise vielleicht weitere 5%, aber die monatliche Belastung geht weiter nach oben. Kein guter Deal für künftige Käufer und wer 2021 gekauft hat, hatte einen guten Deal. Das aktuelle ATH war Q3 2022 - das war dann wirklich ein blöder Zeitpunkt. Höchste Preise und schon hohe Zinsen. Nicht aber 2021 und davor - die Mini-Zinsen kompensieren locker.

Ist kein Schwachsinn. Es war von Preisen die Rede und nicht Erschwinglichkeit. Immobilienpreise fallen und werden weiter fallen. Aber auch Erschwinglichkeit ist am Preise gebunden und das wird wieder ein Gleichgewicht finden, zu welchem Niveau ist die Frage.

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In ländlichen Lagen werden die Immobilienpreise fallen. Ist schon lange bekannt. In schlechten Stadtlagen evtl. auch. In guten Stadtlagen eher nicht.

WiWi Gast schrieb am 25.03.2023:

Hier unterschätzen einige glaube ich die Dynamik die durch hyperventilierende Medien jetzt ausgelöst wird, nämlich dass Immobilien die kommenden Jahre nur noch Preisabschläge sehen werden. Dazu Theorien zur Enteignung und sonstiger Quatsch.

Fakt ist, dass die EZB die Zinsen mittelfristig wieder senken wird. Die Rezession klopft jetzt schon wie wild an der Tür, nur keiner traut sich aufzumachen. So wie der Betongold-Hype der letzten Jahre gibt es ganz bald schon eine ähnlich hysterische Flucht aus diesem Sektor. Corona-, Energie- und Ukraine-Überreaktionen bestimmen den Markt, keine rationalem Argumente mehr. Leute investieren ein Vermögen in High-Tech-Heizungen zum Bubble-Preis, obwohl Gas- und Öl gerade mächtig abrauschen und teilweise schon das Vorkriegsniveau unterschritten haben. Gute Verbrenner werden billig ins Ausland abgestoßen um sich überteuerte und unausgereifte E-Gurken in die Einfahrt zu stellen. Die Deutschen sind einfach in der Mehrzahl völlig neurotisch geworden und laufen jedem Hype hinterher. Rechnen tut da noch kaum einer.

Ich sehe Kaufchancen auf uns zurollen, dass es sich gewaschen hat. Ganz bald sehen wir uns in der Karibik, die nächste Welle kommt bestimmt! Bis dahin gilt: Enjoy the ride.

Wieso sollte die EZB denn die Zinsen wieder senken? Eine Rezession ist in den Wirtschaftsvorhersagen nicht erkennbar, die Zahlen aus dem Q1 sind eher freundlich.

Der neutrale reale Zinssatz wird auf 2% geschätzt, dazu noch 2% Inflation, sprich der nominale Zins auf lange Frist ist um die 4%, da müssen wir erst noch hin.

Übrigens muss die EZB ihr qe noch zurück Rollen, das wird Bauzinsen erst richtig anfeuern, weil diese an den 10Y Bund gekoppelt sind.

Der Preisverfall geht gerade erst los.

Es ist Schwachsinn, dann von Preisverfall zu reden. Wenn man am Ende trotzdem deutlich mehr zählt als die Käufer 2021 davor, aufgrund der hohen Zinsen.

Der Anstieg der Zinsen muss ja von jemandem bezahlt werden, entweder die Verkäufer gehen runter und die Käufer haben die gleiche monatliche Belastung wie 2021. Oder die neuen Käufer zahlen eine höhere monatliche Belastung und die Käufer zahlen das gleiche. Oder eine Mischung von beiden, d.h. Käufer bekommen etwas weniger und Käufer zahlen monatlich etwas mehr. Und genau das passiert in der Realität ja immer, weil Preiselastizitäten nie bei 100% oder 0% sind.

Es scheint aber, dass der Hauptteil der Last bei den neuen Käufern liegt. Zinsen haben sich verdreifacht und der Anstieg der Immobilienpreise hat sich nur etwas verringert. Q4 eine kleine Delle, aber 2022 insgesamt gut über 5% Plus.

Deswegen: Immobilien werden immer teurer für Käufer. Während die Kaufpreise in 2022 trotzdem noch gestiegen sind, haben Zinsen sich verdreifacht. Die Leistbarkeit verschlechtert sich massiv.

Bei 6% Zinsen fallen die Preise vielleicht weitere 5%, aber die monatliche Belastung geht weiter nach oben. Kein guter Deal für künftige Käufer und wer 2021 gekauft hat, hatte einen guten Deal. Das aktuelle ATH war Q3 2022 - das war dann wirklich ein blöder Zeitpunkt. Höchste Preise und schon hohe Zinsen. Nicht aber 2021 und davor - die Mini-Zinsen kompensieren locker.

Ist kein Schwachsinn. Es war von Preisen die Rede und nicht Erschwinglichkeit. Immobilienpreise fallen und werden weiter fallen. Aber auch Erschwinglichkeit ist am Preise gebunden und das wird wieder ein Gleichgewicht finden, zu welchem Niveau ist die Frage.

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Das ist wie generell bei Deflation. Keiner kauft bei fallenden Preisen. Dann wartet man lieber noch etwas.

WiWi Gast schrieb am 25.03.2023:

Es ist nicht mehr und nicht weniger als eine absolute Vollbremsung am Immobilienmarkt. Das Jahr 2022 profitiert noch von den ersten 2 Quartalen als die Zinsen noch nicht dermaßen hoch waren. Mit etwas Zeitverzug schlägt die Zinsentwicklung jetzt in der Breite des Marktes durch

Man muss aber auch die Leute einpreisen, die jetzt die letzten 10 Jahre kräftig gespart haben. Die werden als erstes zuschlagen sobald die Immobilienpreise nachlassen. Und wenn man sich hier im Forum umguckt sind das nicht wenige.

antworten

Wir haben gerade gekauft, daher einmal unsere anekdotische Erfahrung aus Norddeutschland.

Rahmenbedingungen:

• Suche Mitte 2021 begonnen, damals sehr konservativ kalkuliert und uns Limit von 2000€ im Monat Zins + Tilgung bei 80k EK gesetzt. Zinssatz damals knapp unter 1%. Damit hätte man zwischen 600k-700k gekriegt (je nach Kaufnebenkosten mit Makler)
• Wegen Familiengründung brauchen wir mehr Platz, Vermieterin eines Altbaus möchte nicht verkaufen. Daher suchen wir.
• Wir hatten uns auch Mietobjekte angesehen. Ausreichend groß für 3-4 Leute (also ca. 110-120qm mit 5 Zimmern, das ist natürlich subjektiv und unser persönlicher Anspruch, kein objektiver Fakt) findet man wenig. Kaltmiete waren schöner Altbau bei ca. 1400-1500€, Neubau 2000€ mit günstiger Fernwärme aber Indexmiete.
• uns ist die Lage sehr wichtig. Also suchen wir nur in den guten Lagen hier und möchten auch, dass Kinder später eine kleine Großstadt mit dem ganzen Angebot via Fahrrad und Bus nutzen können (15-20min Fahrtzeit) und trotzdem naturnah wohnen.
• wir sind gerne in HH, ich bin auch beruflich sehr oft da. Daher kommen wir da im Idealfall auch im Berufsverkehr in ~1h ins Zentrum
• wegen zwei Jobs, die wir lieben und die Zeit kosten plus anstehende Kinder haben wir keine Zeit viel in Eigenleistung zu sanieren

Wir haben uns seitdem über die letzten 1,5 Jahre 10+ Häuser angeschaut. Darunter Altbau, Neubau, Mehrfamilienhäuser. Wir brauchten einfach Orientierung.
Im privaten Umfeld hatten wir zwei, drei Angebote, aber uninteressant da man einiges hätte machen müssen oder zu klein.

Makler haben keine Suchanfragen angenommen, da sich das für sie nicht lohnt nach deren Aussage (auch im Januar noch nicht, da hab ich das letzte Mal gefragt).

Über Immobilienportale waren wir per Mail-Notifizierung immer in der Lage in 24h zu reagieren.
Zu den ursprünglichen Limit haben wir aber wenig gefunden. In unserer Traumlage waren in der Zeit zwei sehr teure EFH, die teilweise immer noch zum Verkauf stehen (bzw. wieder, da scheint der Verkauf nicht geklappt zu haben). Ein Objekt in B-Lage, aber gute Mikrolage (Reihenmittelhaus, 130qm, BJ 2012, mittlere Ausstattung) hatten wir Ende 2021 für 560k€ von privat bekommen. Das fühlte sich aber von Bauch falsch an. Wir leider das zweite Objekt und uns fehlte die Orientierung.
Ansonsten kamen wir an viele gute Angebote gar nicht ran, da wir Anruf Nummer 30 waren und die Makler erstmal die Besichtigungen durchführen wollten. Da war dann immer ein Käufer dabei.
Mitte 2022 hatten wir dann schon Glück und konnten eher auch ordentliche Objekte besichtigen. Das fühlte sich aber noch nicht nach Markteinbruch an. Da waren immer noch mehr als 20 Besichtigungen geplant und wir haben Mal vorsichtig versucht zu verhandeln, da waren die Makler aber schon ins Bieterverfahren gewechselt. Vllt. war das aber auch Torschlusspanik von einigen, das wird man erst in Zukunft wissen.

Unser Kaufobjekt jetzt haben wir über ein Immobilienportal von privat gefunden. Wir haben wieder sehr schnell reagiert und die sehr nette Verkäuferin hatte schon einige Anfragen. Wir haben das dann von Anruf über Besichtigung bis Kaufangebot plus Finanzierungsnachweis für das Objekt in 36h geschafft. Das ging auch nur, weil wir zufällig heimatnahe Urlaub hatten.
Das Objekt ist in guter bis sehr guter Lage (unsere Wunschlage), energetisch mit Wärmepumpe und gehobener Ausstattung auf kleinem (<300qm) Grundstück, RMH, BJ2011. Ohne Makler sind wir bei knapp unter 600k. Wir haben nicht gehandelt, die Verkäuferin hat uns gesagt, dass sie noch einige Anfragen mit 30-40k€ mehr hatte und sie in drei Tagen, in denen das Objekt online stand, ca 10 ernsthafte Anfragen hatte. Wir empfinden Sie als sehr vertrauenswürdig. Demnach würde ich sagen, dass der aktuelle Marktpreis ungefähr in der Region liegt.

Finanziell bedeutet das nun: 3,9% Zinsen effektiv, 140k€ EK und monatlich 2500€ (wie oben bei 2% Tilgung). Also einiges teurer, für uns noch seriös abbild (~30% vom Haushaltnetto ohne variable Gehaltsanteile von ca. 20%), aber nur weil wir deutlich mehr EK reinstecken und keinen Makler hatten, sowie vergünstigte Kredite wegen Energieeffizienz A oder besser erhalten haben. Die Zinsen sind seitdem um ca. 0,3% gestiegen. Wir hätten das dann dennoch gemacht, aber noch mehr EK einbringen müssen oder die Tilgung runterschrauben. Beides wäre dann nicht mehr konservativ gewesen. Zumal uns für ein Jahr der Kinderbetreuung ja auch mindestens ein Einkommen fehlen und wir dann bei 40% Belastung sind.
Was übrigens auf unserer Suche aufgefallen ist, ist dass einfache Mehrfamilienhäuser in eher einfachen Innenstadtlagen gerade schon deutlich günstiger und verfügbar sind. Allerdings muss dort erheblich investiert werden. Die, die wir uns angeschaut hatten, müssten allein aus inzwischen rechtlichen Gründen bei Besitzerwechsel saniert werden. Das kostet schon anfänglich - als Laie geschätzt - 50k ohne große Energieersparnis (also Dach und Keller nachdämmen).

Das einmal als Beispiel, wie sich die letzten Jahre bei uns entwickelt hatten, warum wir trotz hoher Zinsen jetzt gekauft haben und wie es dazu kam. Unabhängig davon, ob ich jetzt glaube, dass Preise steigen, sinken oder gleich bleiben: Es gab einfach wenig reale Möglichkeiten und wir haben schon intensiv gesucht.Da wir nicht Haus- und Kinderstress zusätzlich zu zwei Jobs haben wollten), möchten wir auch nicht noch zwei Jahre warten.

Wir fühlen uns wohl mit der Entscheidung, sie ist aus meiner Sicht ökonomisch vertretbar (ich bin eben eher risikoavers, daher ist mir die Vermeidung von 1500€ Indexmiete eine Prämie wert), auch wenn sie sich nicht als das ökonomische Optimum herausstellen wird. Die Banken haben den Beleihungswert auch so kalkuliert, dass der Wert schon massiv einbrechen müsste, dass wir nachbesichern müssen. Das ist der einzige Fall, wo mich der Marktwert der Immobilie jetzt und für die nächsten 12-15 Jahre interessantiert.

Jetzt kann aber jeder selbst bewerten, wie er gehandelt hätte und was er/sie aus obigen anekdotische Fakten für den aktuellen Markt ableitet. Was wahrscheinlich war ist:
Die Realität ist dann doch deutlich komplexer als dass sie sich in drei Zahlen abbilden lässt und es spielen auch eine Menge subjektive Faktoren eine Rolle.

Würde mich freuen, wenn der Bericht dazu beiträgt, dass keiner in Panik verfällt und sich jeder selbstbewusst fühlt, eigene Entscheidungen zu treffen - ganz unabhängig von Meinungen hier oder in Zeitungen/Onlineportalen.

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Ich denke es wird generell etwas Luft aus der Blase gelassen

WiWi Gast schrieb am 25.03.2023:

In ländlichen Lagen werden die Immobilienpreise fallen. Ist schon lange bekannt. In schlechten Stadtlagen evtl. auch. In guten Stadtlagen eher nicht.

WiWi Gast schrieb am 25.03.2023:

Hier unterschätzen einige glaube ich die Dynamik die durch hyperventilierende Medien jetzt ausgelöst wird, nämlich dass Immobilien die kommenden Jahre nur noch Preisabschläge sehen werden. Dazu Theorien zur Enteignung und sonstiger Quatsch.

Fakt ist, dass die EZB die Zinsen mittelfristig wieder senken wird. Die Rezession klopft jetzt schon wie wild an der Tür, nur keiner traut sich aufzumachen. So wie der Betongold-Hype der letzten Jahre gibt es ganz bald schon eine ähnlich hysterische Flucht aus diesem Sektor. Corona-, Energie- und Ukraine-Überreaktionen bestimmen den Markt, keine rationalem Argumente mehr. Leute investieren ein Vermögen in High-Tech-Heizungen zum Bubble-Preis, obwohl Gas- und Öl gerade mächtig abrauschen und teilweise schon das Vorkriegsniveau unterschritten haben. Gute Verbrenner werden billig ins Ausland abgestoßen um sich überteuerte und unausgereifte E-Gurken in die Einfahrt zu stellen. Die Deutschen sind einfach in der Mehrzahl völlig neurotisch geworden und laufen jedem Hype hinterher. Rechnen tut da noch kaum einer.

Ich sehe Kaufchancen auf uns zurollen, dass es sich gewaschen hat. Ganz bald sehen wir uns in der Karibik, die nächste Welle kommt bestimmt! Bis dahin gilt: Enjoy the ride.

Wieso sollte die EZB denn die Zinsen wieder senken? Eine Rezession ist in den Wirtschaftsvorhersagen nicht erkennbar, die Zahlen aus dem Q1 sind eher freundlich.

Der neutrale reale Zinssatz wird auf 2% geschätzt, dazu noch 2% Inflation, sprich der nominale Zins auf lange Frist ist um die 4%, da müssen wir erst noch hin.

Übrigens muss die EZB ihr qe noch zurück Rollen, das wird Bauzinsen erst richtig anfeuern, weil diese an den 10Y Bund gekoppelt sind.

Der Preisverfall geht gerade erst los.

Es ist Schwachsinn, dann von Preisverfall zu reden. Wenn man am Ende trotzdem deutlich mehr zählt als die Käufer 2021 davor, aufgrund der hohen Zinsen.

Der Anstieg der Zinsen muss ja von jemandem bezahlt werden, entweder die Verkäufer gehen runter und die Käufer haben die gleiche monatliche Belastung wie 2021. Oder die neuen Käufer zahlen eine höhere monatliche Belastung und die Käufer zahlen das gleiche. Oder eine Mischung von beiden, d.h. Käufer bekommen etwas weniger und Käufer zahlen monatlich etwas mehr. Und genau das passiert in der Realität ja immer, weil Preiselastizitäten nie bei 100% oder 0% sind.

Es scheint aber, dass der Hauptteil der Last bei den neuen Käufern liegt. Zinsen haben sich verdreifacht und der Anstieg der Immobilienpreise hat sich nur etwas verringert. Q4 eine kleine Delle, aber 2022 insgesamt gut über 5% Plus.

Deswegen: Immobilien werden immer teurer für Käufer. Während die Kaufpreise in 2022 trotzdem noch gestiegen sind, haben Zinsen sich verdreifacht. Die Leistbarkeit verschlechtert sich massiv.

Bei 6% Zinsen fallen die Preise vielleicht weitere 5%, aber die monatliche Belastung geht weiter nach oben. Kein guter Deal für künftige Käufer und wer 2021 gekauft hat, hatte einen guten Deal. Das aktuelle ATH war Q3 2022 - das war dann wirklich ein blöder Zeitpunkt. Höchste Preise und schon hohe Zinsen. Nicht aber 2021 und davor - die Mini-Zinsen kompensieren locker.

Ist kein Schwachsinn. Es war von Preisen die Rede und nicht Erschwinglichkeit. Immobilienpreise fallen und werden weiter fallen. Aber auch Erschwinglichkeit ist am Preise gebunden und das wird wieder ein Gleichgewicht finden, zu welchem Niveau ist die Frage.

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Deutschland wird die letzten Jahre für die Unvermögenden immer unrentabler. Alle Abgaben und Subventionen basieren auf Einkommen, Vermögen ist sehr häufig völlig irrelevant, mal abgesehen von Bürgergeld etc. Während Familie A aktuell 4k pro Monat für ein EFH aufbringen muss, da sie am Anfang ihres Lebens steht, hat Familie B mit dem EFH einen wesentlichen geringeren Steuersatz auf ihr geringeres Gehalt und wird deshalb bei vielen Punkten von Familie A subventioniert, zB Sozialversicherungen oder wenn es so kommt, bei der Sanierung des Hauses. Der Geldwerte Vorteil bzw. Nachteil muss steuerlich beachtet werden, wird er aber nicht, und die Auswirkungen werden immer extremer ohne der wirklichen Möglichkeit persönlich etwas dagegen zu tun.

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Abreißen + neu bauen ist mindestens doppelt so teuer wie eine Kernsanierung. Das macht finanziell nur Sinn, wenn man als Investor komplett die Gebäudeart ändern und ein kleineres Einfamilienhaus durch ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohneinheiten ersetzen will. Aktuell halten sich solche Investoren aber zurück.

WiWi Gast schrieb am 25.03.2023:

Der Wert ist gleich Gründstückswert minus Abrisskosten. In der Großstadt bleibt dann oft noch eine Mio übrig.

WiWi Gast schrieb am 25.03.2023:

Genauso sieht es aus - vorausgesetzt der Altbau hat eine gute Bausubstanz und ermöglicht einen modernen Grundriss (bzw. den vom Kaufinteressenten gewünschten Grundriss) und man schließt einen Kredit ab, bei dem Raum zum Sparen bleibt.
Wer glaubt, dass "alte" Häuser aus den 1970er oder 1980er Jahren automatisch keinen Kauf wert sind, hat hat keine Ahnung von Immobilien.
Diejenigen, die Ahnung haben, prüfen Altbauten auf ihr Potential und entscheiden nicht ideologisch.
Und ja: Altbauten mit guter Bausubstanz sind gerade in Großstädten sehr teuer, bringen aber auch die Möglichkeit einer sehr gute Wohnlage mit!
Unter den Architekten in unserem Freundes- und Bekanntenkreis hat genau ein einziger neu gebaut. Alle anderen mit Immobilienbesitz haben Altbauten gekauft. Teilweise haben sie diese direkt kernsaniert, teilweise sehen sie ihr Zuhause als Projekt an, dass sie Schritt für Schritt an ihre Ideen anpassen ...

WiWi Gast schrieb am 21.03.2023:

Das ist Quatsch. Beim Neubau macht allein der Rohbau 40-50% der Gesamtkosten aus, diese Kosten entstehen beim Altbau nicht mehr, selbst wenn man komplett entkernt! Dazu hat man meist noch eine bessere Lage als bei Neubau und schon einen angelegten Garten.

Oft reicht es auch erstmal, einen Altbau nur teilweise und vor allem innen zu sanieren - neue Elektrik, Bad, Küche und so weiter. Fassade, Dach, Heizung usw sind oft noch in Ordnung und kann man später angehen, falls überhaupt erforderlich. Die meisten Häuser werden ja im Lauf der Jahrzehnte zumindest teilsaniert und da muss man nicht überall bei Null anfangen.

Ich weiß nicht, was du mit "gepflegt" meinst, aber ich rede natürlich auch nicht von baufälligen Häusern, sondern von alten Häusern im Allgemeinen - normal gepflegt, aber nicht unbedingt modernisiert. Und ja, wir haben so eines gekauft und teilsaniert. Wir haben auch vieles selbst gemacht, da kann dann auch eine fünfstellige Summe ausreichen.

antworten

In den guten Stadtlagen fallen die Immobilienpreise genauso, vielleicht sogar besonders stark. Schließlich sind die Preise in den guten Lagen besonders übertrieben. Sowohl hinsichtlich der absoluten Höhe als auch im Verhältnis zu Einkommen und Mieten. Ich müsste zB für meine Wohnung fast 50 Jahreskaltmieten als Kaufpreis zahlen. Das könnte ich mir mit gut 100k netto (Haushalt 140k netto) zwar noch leisten. Aufgrund des grauenhaften Verhältnisses des Kaufpreises zur Miete wäre das aber völlig bescheuert. War es übrigens auch bei 1% Zinsen schon. Allerdings etwas weniger bescheuert als bei 4% Zinsen.

WiWi Gast schrieb am 25.03.2023:

In ländlichen Lagen werden die Immobilienpreise fallen. Ist schon lange bekannt. In schlechten Stadtlagen evtl. auch. In guten Stadtlagen eher nicht.

antworten

Ja, die Suche nach Handwerkern ist sehr zeitraubend und nervig - manche reagieren gar nicht, manche kommen zu vereinbarten Terminen nicht, manche erstellen gar kein Angebot (vertrösten davor aber ein paar Wochen lang, so dass man seine Zeit verschwendet), manche erstellen Abzocker-Angebote. Da muss man dann tatsächlich viele Firmen ansprechen, viele nutzlose Besichtigungen machen, damit man dann am Ende wenigstens ein vernünftiges Angebot hat. Aber anders geht es nicht, wenn man überhaupt jemanden finden und nicht abkassiert werden will.

Ich glaube, dass der Großteil der Handwerker nicht unbedingt gut verdient - brutto pro Stunde werden hier oft um die 60€ angesetzt, ohne Mehrwertsteuer sind das knapp 50€, davon müssen insgesamt knapp 42% Arbeitgeber- und Arbeitnehmeranteil der Sozialversicherung + Steuern gezahlt werden, allein für die Sozialversicherung sind das knapp 21€ von 50€. Übrig bleiben 29€, die noch versteuert werden müssen und von dem Rest nimmt sich der Firmeninhaber einen großen Teil. Beim angestellten Handwerker verbleiben wahrscheinlich keine 15€ netto pro Stunde. Den Großteil krallt sich der Staat.

Umgekehrt verdient aber selbst ein Gutverdiener mit 5000€ netto monatlich nur um die 30€ netto pro Stunde, d.h. muss zwei Stunden arbeiten, um einen Handwerker für eine Stunde mit 60€ brutto bezahlen zu können, Materialkosten kommen dann noch hinzu.
Der Durchschnitt verdient hier aber nur 2000€ netto im Monat, also knapp 12,50€ netto pro Stunde, und muss damit knapp 5 Stunden arbeiten, um einen Handwerker für eine Stunde bezahlen zu können.
Wenn man dann noch einbezieht, dass viele Firmeninhaber (wohl zugunsten von sich selbst, nicht ihrer Angestellten) deutlich mehr Stunden einkalkulieren, als für die Arbeit nötig sind, sieht man, dass sich die Allgemeinheit Handwerker auf Rechnung nicht mehr leisten kann, nicht mal Gutverdiener bei größeren Sanierungsprojekten.

Es macht daher finanziell Sinn, die eigene Arbeitszeit zu reduzieren oder mit dem eigenen Job sogar für einige Zeit ganz auszusetzen und die Zeit in die Renovierung zu investieren, zumindest bei den unkritischen Arbeiten, die man selbst erledigen kann. Bei kritischen Arbeiten wie Sanitär, Elektrik oder statischen Eingriffen kann man ohne Fachkenntnisse allerdings nicht selbst tätig werden, darf bestimmte Arbeiten ohne Zulassung auch nicht machen und so etwas muss unbedingt auf Rechnung vergeben werden, da man bei Problemen ansonsten niemanden zur Verantwortung ziehen kann. In der Branche ist es ansonsten üblich, Teile der Arbeiten oder den ganzen Arbeitsauftrag ohne Rechnung zu vergeben, weil es sich ansonsten einfach kaum mehr jemand leisten kann.

Der deutsche Staat belastet Arbeit mit viel zu hohen Abgaben und Steuern. Es ist mir unerklärlich, aber diese Politik wird ja weiter gewählt und gilt absurderweise noch als "sozial", weil die Politiker das Geld dann fröhlich für alle möglichen Umverteilungsmaßnahmen nutzen. Viele Leute verstehen gar nicht, wie sehr sie an allen möglichen Stellen abkassiert werden, nicht nur bei Einkommensangaben, sondern auch Energie (40-60% des Preises gehen an den Staat) usw.

WiWi Gast schrieb am 22.03.2023:

Wenn man einen guten und fair preisenden Handwerker findet, ist das wunderbar. Haben in München auch jemanden gefunden, der unsere Wohnung als Malermeister für unter 800 Euro gestrichen hat, während andere mehr als das Doppelte wollten. Aber das ist oft gar nicht so einfach.

Ich habe mir vor kurzem Mal Angebote für den Austausch einer Gasheizung eingeholt. Materialkosten auch hier 5-6k Euro brutto, die gängigen Angebote als Komplettpaket sind im Bereich 16-18k brutto, d.h. die meisten wollen 8-10k netto für 1-2 Tage Arbeit + Akquiseaufwand. Mache ich natürlich nicht, aber es ist leichter gesagt als getan, sich nicht abzocken zu lassen, wenn man zwingend auf Handwerker angewiesen ist. Und das liegt nicht daran, dass man nur 1-2 Angebote einholt, sondern daran, dass der Großteil der Handwerker sehr, sehr gut verdient.

WiWi Gast schrieb am 22.03.2023:

Nö. Alles auf Rechnung und ordentlich versteuert gegenüber dem nimmersatten Vater Staat :) bei Gewerken wie Sanitär könnte ansonsten für einen Wasserschaden oder ähnliches ja ansonsten auch niemand verantwortlich gemacht werden.
Sorry, aber wenn du dich gerne abzocken lässt, muss das nicht für andere gelten. Die Planung von Bad und Gäste-WC (alles Markenprodukte von Villeroy & Boch, Hansgrohe, Duravit, mit Regendusche usw) haben wir selbst gemacht und nicht ein teures Badstudio, sondern separat Installateur + Maurer + Fliesenleger beauftragt und die Arbeiten selbst koordiniert, und die Entkernung mit Helfern und bestelltem Container selbst gemacht (nachdem einer allein für die Entkernung mehrere tausend € wollte - aber da findet er wohl welche, die solche Mondpreise zahlen).

Wer nicht Vergleichsangebote einholt, zahlt nunmal drauf. Die Preise, die von verschiedenen Handwerkern verlangt werden, variieren teilweise um das 2-3-fache - ebenso wie die Qualität ihrer Arbeit. Teuer ist nicht unbedingt korreliert mit guter Arbeit.

antworten

WiWi Gast schrieb am 25.03.2023:

In ländlichen Lagen werden die Immobilienpreise fallen. Ist schon lange bekannt. In schlechten Stadtlagen evtl. auch. In guten Stadtlagen eher nicht.

Sie fallen doch gerade in guten Stadtlagen jetzt schon.

antworten

Versteift euch doch nicht ständig auf das "Verkaufen müssen". Es gibt viele Gründe, eine Immobilie zu verkaufen:

1. Umschichten des Vermögens
2. Kapitalbedarf
3. Erbe
4. Umzug
5. Gesundheit/Alter
6. Steueroptimierung

Höhere Zinsen auf Kapital, steigende Anforderungen an die Energieeffizienz und steuerfreie Gewinne durch die Veräußerung (10-Jahresfrist) sind aktuell starke Verkaufsargumente.

Eine abbezahlte, vermietete Immobilie bringt nicht automatisch eine gute Rendite.
Die Renditeaussichten von Immobilien unterliegen einem ständigen Wandel, so wie das bei allen Anlageklassen der Fall ist. Bei Immos sind die Aussichten eher negativ, s. Aktienkurs von Vonovia & Co.

Nicht jeder Eigentümer hat Kinder, die als Erbe in Frage kommen. Und selbst mit Kindern wollen sich viele Eigentümer, die in der Mehrheit über 60 Jahre alt sind, auch einfach mal selbst was gönnen: ein Wohnmobil, einen Porsche, eine Weltreise, usw.

Für Immobilien wird es auch in Zukunft Angebot und Nachfrage geben.

WiWi Gast schrieb am 25.03.2023:

Wie viele Immobilienbesitzer kennst Du, die verkaufen müssen? Ich nicht einen einzigen. Und so wie ich haben meine Freunde und Bekannten einige Immobilien, nicht nur die eine, die man selbst bewohnt. Keiner verkauft, alle vermieten. Im Erbfall werden die vermieteten Objekte an die Kinder weiter gereicht. Dann bekommen die die Mieteinnahmen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 25.03.2023:

Wie viele Immobilienbesitzer kennst Du, die verkaufen müssen? Ich nicht einen einzigen. Und so wie ich haben meine Freunde und Bekannten einige Immobilien, nicht nur die eine, die man selbst bewohnt. Keiner verkauft, alle vermieten. Im Erbfall werden die vermieteten Objekte an die Kinder weiter gereicht. Dann bekommen die die Mieteinnahmen.

Das ist fast egal, man sieht ja das das Angebot überproportional steigt. Ich persönlich kenne einen der wegen Scheidung verkaufen muss. Aktuell noch im Rechtsstreit.
Gebe dir recht die meisten Immobilienbesitzer werden Ihre vermieteten Objekte eben nicht verkaufen. Warum auch? Kein Druck, Miete kommt und man erzielt derzeit eh niedrigere Preise. Würde ich auch nicht machen. Anders sieht es beim Umzug aus oder eben andere persönliche Gründe. Von den Großkonzernen ganz zu schweigen, die jetzt eig. ihre Immobilien abstoßen müssen wegen geringem Eigenkapital.

antworten

Die Kosten müssen einfach fair verteilt werden, wenn man ein Haus besitzt, dass man nicht mehr unterhalten kann, dann muss man es eben verkaufen und sich verkleinern. Gerne die Transaktionskosten streichen. Es kann nicht sein, dass ich die Versäumnisse der Leute mitfinanzieren darf. Insbesondere sind es Alte die bei 1-2 Bewohner auf 200m2 sitzen und jetzt nach dem Staat rufen. Pech, ganz einfach. Dieses künstliche gepampere der Alten kostet einen riesen Haufen Geld und ist zum extremen Nachteil der Jungen. Es gibt sogar zu Hauf Forderungen alte Mietverträge gezielt zu verteuern, dass der Wohnraum fairer verteilt wird.

antworten

Eher das Gegenteil ist der Fall. Es gibt keine passenden Angebote. Dann kauft man ein altes EFH und reist es ab.

WiWi Gast schrieb am 26.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 25.03.2023:

In ländlichen Lagen werden die Immobilienpreise fallen. Ist schon lange bekannt. In schlechten Stadtlagen evtl. auch. In guten Stadtlagen eher nicht.

Sie fallen doch gerade in guten Stadtlagen jetzt schon.

antworten

Danke für den Bericht. Haben es auch so gemacht und kenne andere, die es auch so machen.

WiWi Gast schrieb am 26.03.2023:

Wir haben gerade gekauft, daher einmal unsere anekdotische Erfahrung aus Norddeutschland.

Rahmenbedingungen:

• Suche Mitte 2021 begonnen, damals sehr konservativ kalkuliert und uns Limit von 2000€ im Monat Zins + Tilgung bei 80k EK gesetzt. Zinssatz damals knapp unter 1%. Damit hätte man zwischen 600k-700k gekriegt (je nach Kaufnebenkosten mit Makler)
• Wegen Familiengründung brauchen wir mehr Platz, Vermieterin eines Altbaus möchte nicht verkaufen. Daher suchen wir.
• Wir hatten uns auch Mietobjekte angesehen. Ausreichend groß für 3-4 Leute (also ca. 110-120qm mit 5 Zimmern, das ist natürlich subjektiv und unser persönlicher Anspruch, kein objektiver Fakt) findet man wenig. Kaltmiete waren schöner Altbau bei ca. 1400-1500€, Neubau 2000€ mit günstiger Fernwärme aber Indexmiete.
• uns ist die Lage sehr wichtig. Also suchen wir nur in den guten Lagen hier und möchten auch, dass Kinder später eine kleine Großstadt mit dem ganzen Angebot via Fahrrad und Bus nutzen können (15-20min Fahrtzeit) und trotzdem naturnah wohnen.
• wir sind gerne in HH, ich bin auch beruflich sehr oft da. Daher kommen wir da im Idealfall auch im Berufsverkehr in ~1h ins Zentrum
• wegen zwei Jobs, die wir lieben und die Zeit kosten plus anstehende Kinder haben wir keine Zeit viel in Eigenleistung zu sanieren

Wir haben uns seitdem über die letzten 1,5 Jahre 10+ Häuser angeschaut. Darunter Altbau, Neubau, Mehrfamilienhäuser. Wir brauchten einfach Orientierung.
Im privaten Umfeld hatten wir zwei, drei Angebote, aber uninteressant da man einiges hätte machen müssen oder zu klein.

Makler haben keine Suchanfragen angenommen, da sich das für sie nicht lohnt nach deren Aussage (auch im Januar noch nicht, da hab ich das letzte Mal gefragt).

Über Immobilienportale waren wir per Mail-Notifizierung immer in der Lage in 24h zu reagieren.
Zu den ursprünglichen Limit haben wir aber wenig gefunden. In unserer Traumlage waren in der Zeit zwei sehr teure EFH, die teilweise immer noch zum Verkauf stehen (bzw. wieder, da scheint der Verkauf nicht geklappt zu haben). Ein Objekt in B-Lage, aber gute Mikrolage (Reihenmittelhaus, 130qm, BJ 2012, mittlere Ausstattung) hatten wir Ende 2021 für 560k€ von privat bekommen. Das fühlte sich aber von Bauch falsch an. Wir leider das zweite Objekt und uns fehlte die Orientierung.
Ansonsten kamen wir an viele gute Angebote gar nicht ran, da wir Anruf Nummer 30 waren und die Makler erstmal die Besichtigungen durchführen wollten. Da war dann immer ein Käufer dabei.
Mitte 2022 hatten wir dann schon Glück und konnten eher auch ordentliche Objekte besichtigen. Das fühlte sich aber noch nicht nach Markteinbruch an. Da waren immer noch mehr als 20 Besichtigungen geplant und wir haben Mal vorsichtig versucht zu verhandeln, da waren die Makler aber schon ins Bieterverfahren gewechselt. Vllt. war das aber auch Torschlusspanik von einigen, das wird man erst in Zukunft wissen.

Unser Kaufobjekt jetzt haben wir über ein Immobilienportal von privat gefunden. Wir haben wieder sehr schnell reagiert und die sehr nette Verkäuferin hatte schon einige Anfragen. Wir haben das dann von Anruf über Besichtigung bis Kaufangebot plus Finanzierungsnachweis für das Objekt in 36h geschafft. Das ging auch nur, weil wir zufällig heimatnahe Urlaub hatten.
Das Objekt ist in guter bis sehr guter Lage (unsere Wunschlage), energetisch mit Wärmepumpe und gehobener Ausstattung auf kleinem (<300qm) Grundstück, RMH, BJ2011. Ohne Makler sind wir bei knapp unter 600k. Wir haben nicht gehandelt, die Verkäuferin hat uns gesagt, dass sie noch einige Anfragen mit 30-40k€ mehr hatte und sie in drei Tagen, in denen das Objekt online stand, ca 10 ernsthafte Anfragen hatte. Wir empfinden Sie als sehr vertrauenswürdig. Demnach würde ich sagen, dass der aktuelle Marktpreis ungefähr in der Region liegt.

Finanziell bedeutet das nun: 3,9% Zinsen effektiv, 140k€ EK und monatlich 2500€ (wie oben bei 2% Tilgung). Also einiges teurer, für uns noch seriös abbild (~30% vom Haushaltnetto ohne variable Gehaltsanteile von ca. 20%), aber nur weil wir deutlich mehr EK reinstecken und keinen Makler hatten, sowie vergünstigte Kredite wegen Energieeffizienz A oder besser erhalten haben. Die Zinsen sind seitdem um ca. 0,3% gestiegen. Wir hätten das dann dennoch gemacht, aber noch mehr EK einbringen müssen oder die Tilgung runterschrauben. Beides wäre dann nicht mehr konservativ gewesen. Zumal uns für ein Jahr der Kinderbetreuung ja auch mindestens ein Einkommen fehlen und wir dann bei 40% Belastung sind.
Was übrigens auf unserer Suche aufgefallen ist, ist dass einfache Mehrfamilienhäuser in eher einfachen Innenstadtlagen gerade schon deutlich günstiger und verfügbar sind. Allerdings muss dort erheblich investiert werden. Die, die wir uns angeschaut hatten, müssten allein aus inzwischen rechtlichen Gründen bei Besitzerwechsel saniert werden. Das kostet schon anfänglich - als Laie geschätzt - 50k ohne große Energieersparnis (also Dach und Keller nachdämmen).

Das einmal als Beispiel, wie sich die letzten Jahre bei uns entwickelt hatten, warum wir trotz hoher Zinsen jetzt gekauft haben und wie es dazu kam. Unabhängig davon, ob ich jetzt glaube, dass Preise steigen, sinken oder gleich bleiben: Es gab einfach wenig reale Möglichkeiten und wir haben schon intensiv gesucht.Da wir nicht Haus- und Kinderstress zusätzlich zu zwei Jobs haben wollten), möchten wir auch nicht noch zwei Jahre warten.

Wir fühlen uns wohl mit der Entscheidung, sie ist aus meiner Sicht ökonomisch vertretbar (ich bin eben eher risikoavers, daher ist mir die Vermeidung von 1500€ Indexmiete eine Prämie wert), auch wenn sie sich nicht als das ökonomische Optimum herausstellen wird. Die Banken haben den Beleihungswert auch so kalkuliert, dass der Wert schon massiv einbrechen müsste, dass wir nachbesichern müssen. Das ist der einzige Fall, wo mich der Marktwert der Immobilie jetzt und für die nächsten 12-15 Jahre interessantiert.

Jetzt kann aber jeder selbst bewerten, wie er gehandelt hätte und was er/sie aus obigen anekdotische Fakten für den aktuellen Markt ableitet. Was wahrscheinlich war ist:
Die Realität ist dann doch deutlich komplexer als dass sie sich in drei Zahlen abbilden lässt und es spielen auch eine Menge subjektive Faktoren eine Rolle.

Würde mich freuen, wenn der Bericht dazu beiträgt, dass keiner in Panik verfällt und sich jeder selbstbewusst fühlt, eigene Entscheidungen zu treffen - ganz unabhängig von Meinungen hier oder in Zeitungen/Onlineportalen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 26.03.2023:

Wir haben gerade gekauft, daher einmal unsere anekdotische Erfahrung aus Norddeutschland.

Rahmenbedingungen:

• Suche Mitte 2021 begonnen, damals sehr konservativ kalkuliert und uns Limit von 2000€ im Monat Zins + Tilgung bei 80k EK gesetzt. Zinssatz damals knapp unter 1%. Damit hätte man zwischen 600k-700k gekriegt (je nach Kaufnebenkosten mit Makler)
• Wegen Familiengründung brauchen wir mehr Platz, Vermieterin eines Altbaus möchte nicht verkaufen. Daher suchen wir.
• Wir hatten uns auch Mietobjekte angesehen. Ausreichend groß für 3-4 Leute (also ca. 110-120qm mit 5 Zimmern, das ist natürlich subjektiv und unser persönlicher Anspruch, kein objektiver Fakt) findet man wenig. Kaltmiete waren schöner Altbau bei ca. 1400-1500€, Neubau 2000€ mit günstiger Fernwärme aber Indexmiete.
• uns ist die Lage sehr wichtig. Also suchen wir nur in den guten Lagen hier und möchten auch, dass Kinder später eine kleine Großstadt mit dem ganzen Angebot via Fahrrad und Bus nutzen können (15-20min Fahrtzeit) und trotzdem naturnah wohnen.
• wir sind gerne in HH, ich bin auch beruflich sehr oft da. Daher kommen wir da im Idealfall auch im Berufsverkehr in ~1h ins Zentrum
• wegen zwei Jobs, die wir lieben und die Zeit kosten plus anstehende Kinder haben wir keine Zeit viel in Eigenleistung zu sanieren

Wir haben uns seitdem über die letzten 1,5 Jahre 10+ Häuser angeschaut. Darunter Altbau, Neubau, Mehrfamilienhäuser. Wir brauchten einfach Orientierung.
Im privaten Umfeld hatten wir zwei, drei Angebote, aber uninteressant da man einiges hätte machen müssen oder zu klein.

Makler haben keine Suchanfragen angenommen, da sich das für sie nicht lohnt nach deren Aussage (auch im Januar noch nicht, da hab ich das letzte Mal gefragt).

Über Immobilienportale waren wir per Mail-Notifizierung immer in der Lage in 24h zu reagieren.
Zu den ursprünglichen Limit haben wir aber wenig gefunden. In unserer Traumlage waren in der Zeit zwei sehr teure EFH, die teilweise immer noch zum Verkauf stehen (bzw. wieder, da scheint der Verkauf nicht geklappt zu haben). Ein Objekt in B-Lage, aber gute Mikrolage (Reihenmittelhaus, 130qm, BJ 2012, mittlere Ausstattung) hatten wir Ende 2021 für 560k€ von privat bekommen. Das fühlte sich aber von Bauch falsch an. Wir leider das zweite Objekt und uns fehlte die Orientierung.
Ansonsten kamen wir an viele gute Angebote gar nicht ran, da wir Anruf Nummer 30 waren und die Makler erstmal die Besichtigungen durchführen wollten. Da war dann immer ein Käufer dabei.
Mitte 2022 hatten wir dann schon Glück und konnten eher auch ordentliche Objekte besichtigen. Das fühlte sich aber noch nicht nach Markteinbruch an. Da waren immer noch mehr als 20 Besichtigungen geplant und wir haben Mal vorsichtig versucht zu verhandeln, da waren die Makler aber schon ins Bieterverfahren gewechselt. Vllt. war das aber auch Torschlusspanik von einigen, das wird man erst in Zukunft wissen.

Unser Kaufobjekt jetzt haben wir über ein Immobilienportal von privat gefunden. Wir haben wieder sehr schnell reagiert und die sehr nette Verkäuferin hatte schon einige Anfragen. Wir haben das dann von Anruf über Besichtigung bis Kaufangebot plus Finanzierungsnachweis für das Objekt in 36h geschafft. Das ging auch nur, weil wir zufällig heimatnahe Urlaub hatten.
Das Objekt ist in guter bis sehr guter Lage (unsere Wunschlage), energetisch mit Wärmepumpe und gehobener Ausstattung auf kleinem (<300qm) Grundstück, RMH, BJ2011. Ohne Makler sind wir bei knapp unter 600k. Wir haben nicht gehandelt, die Verkäuferin hat uns gesagt, dass sie noch einige Anfragen mit 30-40k€ mehr hatte und sie in drei Tagen, in denen das Objekt online stand, ca 10 ernsthafte Anfragen hatte. Wir empfinden Sie als sehr vertrauenswürdig. Demnach würde ich sagen, dass der aktuelle Marktpreis ungefähr in der Region liegt.

Finanziell bedeutet das nun: 3,9% Zinsen effektiv, 140k€ EK und monatlich 2500€ (wie oben bei 2% Tilgung). Also einiges teurer, für uns noch seriös abbild (~30% vom Haushaltnetto ohne variable Gehaltsanteile von ca. 20%), aber nur weil wir deutlich mehr EK reinstecken und keinen Makler hatten, sowie vergünstigte Kredite wegen Energieeffizienz A oder besser erhalten haben. Die Zinsen sind seitdem um ca. 0,3% gestiegen. Wir hätten das dann dennoch gemacht, aber noch mehr EK einbringen müssen oder die Tilgung runterschrauben. Beides wäre dann nicht mehr konservativ gewesen. Zumal uns für ein Jahr der Kinderbetreuung ja auch mindestens ein Einkommen fehlen und wir dann bei 40% Belastung sind.
Was übrigens auf unserer Suche aufgefallen ist, ist dass einfache Mehrfamilienhäuser in eher einfachen Innenstadtlagen gerade schon deutlich günstiger und verfügbar sind. Allerdings muss dort erheblich investiert werden. Die, die wir uns angeschaut hatten, müssten allein aus inzwischen rechtlichen Gründen bei Besitzerwechsel saniert werden. Das kostet schon anfänglich - als Laie geschätzt - 50k ohne große Energieersparnis (also Dach und Keller nachdämmen).

Das einmal als Beispiel, wie sich die letzten Jahre bei uns entwickelt hatten, warum wir trotz hoher Zinsen jetzt gekauft haben und wie es dazu kam. Unabhängig davon, ob ich jetzt glaube, dass Preise steigen, sinken oder gleich bleiben: Es gab einfach wenig reale Möglichkeiten und wir haben schon intensiv gesucht.Da wir nicht Haus- und Kinderstress zusätzlich zu zwei Jobs haben wollten), möchten wir auch nicht noch zwei Jahre warten.

Wir fühlen uns wohl mit der Entscheidung, sie ist aus meiner Sicht ökonomisch vertretbar (ich bin eben eher risikoavers, daher ist mir die Vermeidung von 1500€ Indexmiete eine Prämie wert), auch wenn sie sich nicht als das ökonomische Optimum herausstellen wird. Die Banken haben den Beleihungswert auch so kalkuliert, dass der Wert schon massiv einbrechen müsste, dass wir nachbesichern müssen. Das ist der einzige Fall, wo mich der Marktwert der Immobilie jetzt und für die nächsten 12-15 Jahre interessantiert.

Jetzt kann aber jeder selbst bewerten, wie er gehandelt hätte und was er/sie aus obigen anekdotische Fakten für den aktuellen Markt ableitet. Was wahrscheinlich war ist:
Die Realität ist dann doch deutlich komplexer als dass sie sich in drei Zahlen abbilden lässt und es spielen auch eine Menge subjektive Faktoren eine Rolle.

Würde mich freuen, wenn der Bericht dazu beiträgt, dass keiner in Panik verfällt und sich jeder selbstbewusst fühlt, eigene Entscheidungen zu treffen - ganz unabhängig von Meinungen hier oder in Zeitungen/Onlineportalen.

Danke.

Wir kaufen jetzt auch, für uns völlig überraschend aufgrund der veränderten Zinssituation, in Summe passt es aber alles.

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Die meisten Arbeitnehmer in Deutschland wollen halt eine Rente kassieren, bei Krankheit und Pflege versorgt werden, Elterngeld und Arbeitslosengeld bekommen, usw, usf...

Dieses Geld fällt seltsamerweise nicht einfach so vom Himmel, wobei es bei der Rente ja gerne mal behauptet wird.

WiWi Gast schrieb am 26.03.2023:

Der deutsche Staat belastet Arbeit mit viel zu hohen Abgaben und Steuern. Es ist mir unerklärlich, aber diese Politik wird ja weiter gewählt und gilt absurderweise noch als "sozial", weil die Politiker das Geld dann fröhlich für alle möglichen Umverteilungsmaßnahmen nutzen. Viele Leute verstehen gar nicht, wie sehr sie an allen möglichen Stellen abkassiert werden,...

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An den Poster mit anekdotischer Evidenz:

Auch mir ist aufgefallen, dass es in bester Stuttgarter Lage im 4-5 Zimmer er euch auffällig "günstige" Angebote mit 4-5 Tsd Euro pro Quadratmeter gibt. Die sind auch schon seit Wochen/Monaten drin. Denke auch, dass der Haken hier die Sanierung ist, sonst müssten die längst weg sein. Und da kann es dann auch nicht nur um 50 Tsd gehen, die würden den Kohl nicht fett machen. Aber Altbau aus dem späten 19. Jahrhundert, da wird sich bestimmt was angesammelt haben...

antworten

WiWi Gast schrieb am 26.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 25.03.2023:

Wie viele Immobilienbesitzer kennst Du, die verkaufen müssen? Ich nicht einen einzigen. Und so wie ich haben meine Freunde und Bekannten einige Immobilien, nicht nur die eine, die man selbst bewohnt. Keiner verkauft, alle vermieten. Im Erbfall werden die vermieteten Objekte an die Kinder weiter gereicht. Dann bekommen die die Mieteinnahmen.

Das ist fast egal, man sieht ja das das Angebot überproportional steigt. Ich persönlich kenne einen der wegen Scheidung verkaufen muss. Aktuell noch im Rechtsstreit.
Gebe dir recht die meisten Immobilienbesitzer werden Ihre vermieteten Objekte eben nicht verkaufen. Warum auch? Kein Druck, Miete kommt und man erzielt derzeit eh niedrigere Preise. Würde ich auch nicht machen. Anders sieht es beim Umzug aus oder eben andere persönliche Gründe. Von den Großkonzernen ganz zu schweigen, die jetzt eig. ihre Immobilien abstoßen müssen wegen geringem Eigenkapital.

Es geht nicht darum das man zwingend verkaufen muss, sondern viel mehr darum das man verkaufen will.
Es geht um die selbst genutzte Immobilie der Großeltern, die an 2-3 Kinder geht, die selbst ihre Schäfchen noch nicht im Trocknen haben und ihre Immo vielleicht auch noch nicht abbezahlt haben. Für die ist vermieten keine attraktive Option, weil man dann erstmal Zeit und Geld in die Immobilie stecken muss. Beim Verkauf bekommt dann vielleicht jeder 100-200k und damit können die Leute dann ihre eigenen Immobilien abzahlen und renovieren, das Geld ihren Kindern geben oder sich sonstige Wünsche erfüllen.
Dazu kommt das besonders in der Rezension es auch vermehrt Leute geben wird die sich verzockt haben. Das können sich ändernde Lebensumstände wie Scheidung oder auch Jobwechsel sein.

Die Leute haben in den letzten 10 Jahren auch Immobilien verkauft obwohl die Preise jedes Jahr gestiegen sind. Ich weiß nicht warum das jetzt aufhören sollte nur weil die Preise nicht mehr stark steigen. Im Gegenteil, wer vorher die Immo gehalten hat um die nächste Preissteigerungen mit zunehmen, verliert den Anreiz die Immobilie zu halten. Außerdem muss man das ganze auch in relation setzen. Wer jetzt mit 10-20% Abschlag verkauft, erzielt immer noch was? Den Marktpreis von 2020? Ist ja nicht so das man Häuser grade geschenkt bekommt.

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Der deutsche Staat belastet Arbeit mit viel zu hohen Abgaben und Steuern. Es ist mir unerklärlich, aber diese Politik wird ja weiter gewählt und gilt absurderweise noch als "sozial", weil die Politiker das Geld dann fröhlich für alle möglichen Umverteilungsmaßnahmen nutzen. Viele Leute verstehen gar nicht, wie sehr sie an allen möglichen Stellen abkassiert werden, nicht nur bei Einkommensangaben, sondern auch Energie (40-60% des Preises gehen an den Staat) usw.

Die meisten Leute verstehen das schon, haben aber eine andere Meinung als du, was sich dann in der Wahlentscheidung zeigt.

Wenn dir das unerklärlich ist, dann rate ich zu einer Mischung von verschiedenen Nachrichtenquellen, damit du auch mal die Standpunkte von anderen mitbekommst.

antworten

Tja, nur werden gesetzliche Krankenversicherung und gesetzliche Rentenversicherung für Milliarden versicherungsfremde Leistungen zweckentfremdet, Leute profitieren von Leistungen ohne jemals einzuzahlen, und durch Gesundheitsminister werden Dutzende Milliarden verschwendet - jüngst erst Milliarden für ungenutzte Coronaimpfdosen.
Außerdem gehen 20% (!) der Landeshaushalte schon jetzt allein für die übermäßigen Beamtenpensionen drauf, direkt steuerfinanziert ohne Rücklagen und Beitragszahlungen der Beamten, und Prof. Raffelhüschen prognostiziert hier eine Steigerung auf 40% in den kommenden Jahren. Dann dürfen jetzige und künftige Rentner mit durchschnittlich mickrigen 900€ Rente für Beamte mit durchschnittlich 3200€ Pension blechen (was über der maximal möglichen gesetzlichen Rente liegt).
Auch Hartz 4 könnte man einstellen, da die Leute dafür keine Beiträge gezahlt haben. Sowas gibt es in den meisten Ländern überhaupt nicht! Ein bis zwei Jahre ALG I hat man sich selbst erarbeitet aus den Zahlungen für die Arbeitslosenversicherung, Hartzer liegen dagegen der Gesellschaft auf der Tasche und inzwischen stammt knapp die Hälfte aus dem Ausland, Tendenz steigend. Allein wenn man sich mal Ukrainer ansieht - durchschnittlich betragen die Ausgaben pro Person hier 4000€ monatlich, macht bei knapp einer Million Personen ganze 4 Milliarden € pro Monat. Erst 10% arbeiten von ihnen. In Polen wird nur 4 Monate lang Unterstützung gezahlt, danach müssen die Leute selbst klarkommen. Ergebnis: 80% der Ukrainer arbeiten da inzwischen.
Bei Syrern in Deutschland ist die Statistik auch unglaublich schlecht, 65% leben von Hartz 4, obwohl die meisten seit mehr als 7 Jahren hier leben. Das heißt sie machen gar nichts, weder Job noch Ausbildung oder Studium, Medianalter 25 Jahre. Dafür zahlt man doch gerne Steuern und Beiträge.

WiWi Gast schrieb am 26.03.2023:

Die meisten Arbeitnehmer in Deutschland wollen halt eine Rente kassieren, bei Krankheit und Pflege versorgt werden, Elterngeld und Arbeitslosengeld bekommen, usw, usf...

Dieses Geld fällt seltsamerweise nicht einfach so vom Himmel, wobei es bei der Rente ja gerne mal behauptet wird.

WiWi Gast schrieb am 26.03.2023:

Der deutsche Staat belastet Arbeit mit viel zu hohen Abgaben und Steuern. Es ist mir unerklärlich, aber diese Politik wird ja weiter gewählt und gilt absurderweise noch als "sozial", weil die Politiker das Geld dann fröhlich für alle möglichen Umverteilungsmaßnahmen nutzen. Viele Leute verstehen gar nicht, wie sehr sie an allen möglichen Stellen abkassiert werden,...

antworten

Für 80%-Finanzierer müssten die Preise um etwa 25% sinken, um bzgl. der Erschwinglichkeit auf dem Niveau von 2021 zu sein (also dem mit Abstand teuersten Jahr mit Niedrigzinsen).

Die Ära der Niedrigzinsen war eine goldene Ära für Immobilienfinanzierung, die so nicht wiederkommen wird. Wer nicht über sehr viel Eigenkapital verfügt und heute kaufen möchte, muss deutlich kleiner denken als diejenigen, die bis 2021 zuschlagen konnten. Denn über 30% Belastungsgrenze für den Kredit sollte man nur dann gehen, wenn man eine entsprechend höhere dauerhafte Sparquote hat die nächsten Jahren mit mindestens stabilen Einkommen kalkulieren kann!

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Ich hatte in Wiesbaden ein gutes Angebot für eine erst 23 Jahre alte ETW in mittlerer Wohnlage (keine gute Lage) gesehen. € 4,4 k pro qm.
Ohne Sanierungsstau, ich kenne die Anlage. War sofort weg. Das war eigentlich das einzige preiswerte Angebot aus der letzten Zeit.

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

An den Poster mit anekdotischer Evidenz:

Auch mir ist aufgefallen, dass es in bester Stuttgarter Lage im 4-5 Zimmer er euch auffällig "günstige" Angebote mit 4-5 Tsd Euro pro Quadratmeter gibt. Die sind auch schon seit Wochen/Monaten drin. Denke auch, dass der Haken hier die Sanierung ist, sonst müssten die längst weg sein. Und da kann es dann auch nicht nur um 50 Tsd gehen, die würden den Kohl nicht fett machen. Aber Altbau aus dem späten 19. Jahrhundert, da wird sich bestimmt was angesammelt haben...

antworten

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Tja, nur werden gesetzliche Krankenversicherung und gesetzliche Rentenversicherung für Milliarden versicherungsfremde Leistungen zweckentfremdet, Leute profitieren von Leistungen ohne jemals einzuzahlen, und durch Gesundheitsminister werden Dutzende Milliarden verschwendet - jüngst erst Milliarden für ungenutzte Coronaimpfdosen.
Außerdem gehen 20% (!) der Landeshaushalte schon jetzt allein für die übermäßigen Beamtenpensionen drauf, direkt steuerfinanziert ohne Rücklagen und Beitragszahlungen der Beamten, und Prof. Raffelhüschen prognostiziert hier eine Steigerung auf 40% in den kommenden Jahren. Dann dürfen jetzige und künftige Rentner mit durchschnittlich mickrigen 900€ Rente für Beamte mit durchschnittlich 3200€ Pension blechen (was über der maximal möglichen gesetzlichen Rente liegt).
Auch Hartz 4 könnte man einstellen, da die Leute dafür keine Beiträge gezahlt haben. Sowas gibt es in den meisten Ländern überhaupt nicht! Ein bis zwei Jahre ALG I hat man sich selbst erarbeitet aus den Zahlungen für die Arbeitslosenversicherung, Hartzer liegen dagegen der Gesellschaft auf der Tasche und inzwischen stammt knapp die Hälfte aus dem Ausland, Tendenz steigend. Allein wenn man sich mal Ukrainer ansieht - durchschnittlich betragen die Ausgaben pro Person hier 4000€ monatlich, macht bei knapp einer Million Personen ganze 4 Milliarden € pro Monat. Erst 10% arbeiten von ihnen. In Polen wird nur 4 Monate lang Unterstützung gezahlt, danach müssen die Leute selbst klarkommen. Ergebnis: 80% der Ukrainer arbeiten da inzwischen.
Bei Syrern in Deutschland ist die Statistik auch unglaublich schlecht, 65% leben von Hartz 4, obwohl die meisten seit mehr als 7 Jahren hier leben. Das heißt sie machen gar nichts, weder Job noch Ausbildung oder Studium, Medianalter 25 Jahre. Dafür zahlt man doch gerne Steuern und Beiträge.

Die meisten Arbeitnehmer in Deutschland wollen halt eine Rente kassieren, bei Krankheit und Pflege versorgt werden, Elterngeld und Arbeitslosengeld bekommen, usw, usf...

Dieses Geld fällt seltsamerweise nicht einfach so vom Himmel, wobei es bei der Rente ja gerne mal behauptet wird.

Der deutsche Staat belastet Arbeit mit viel zu hohen Abgaben und Steuern. Es ist mir unerklärlich, aber diese Politik wird ja weiter gewählt und gilt absurderweise noch als "sozial", weil die Politiker das Geld dann fröhlich für alle möglichen Umverteilungsmaßnahmen nutzen. Viele Leute verstehen gar nicht, wie sehr sie an allen möglichen Stellen abkassiert werden,...

Sehr sehr guter Beitrag. Ich kann es nicht mehr sehen, dass alle nach Deutschland wollen. Die kommen nur, weil es hier am meisten gibt! So wie in Polen sollten wir das mindestens handhaben, Arbeitserlaubnis etc. müsste erteilt werden, Abschiebungen rigoros durchführen usw.

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WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Für 80%-Finanzierer müssten die Preise um etwa 25% sinken, um bzgl. der Erschwinglichkeit auf dem Niveau von 2021 zu sein (also dem mit Abstand teuersten Jahr mit Niedrigzinsen).

Die Ära der Niedrigzinsen war eine goldene Ära für Immobilienfinanzierung, die so nicht wiederkommen wird. Wer nicht über sehr viel Eigenkapital verfügt und heute kaufen möchte, muss deutlich kleiner denken als diejenigen, die bis 2021 zuschlagen konnten. Denn über 30% Belastungsgrenze für den Kredit sollte man nur dann gehen, wenn man eine entsprechend höhere dauerhafte Sparquote hat die nächsten Jahren mit mindestens stabilen Einkommen kalkulieren kann!

Ach komm. Die Zinsen werden vielleicht höher bleiben (Markt preist schon einen Rückgang für Ende 2023 ein), aber die Inflation wird dann genau so hoch bleiben, also relativiert sich das.

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WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Der deutsche Staat belastet Arbeit mit viel zu hohen Abgaben und Steuern. Es ist mir unerklärlich, aber diese Politik wird ja weiter gewählt und gilt absurderweise noch als "sozial", weil die Politiker das Geld dann fröhlich für alle möglichen Umverteilungsmaßnahmen nutzen. Viele Leute verstehen gar nicht, wie sehr sie an allen möglichen Stellen abkassiert werden, nicht nur bei Einkommensangaben, sondern auch Energie (40-60% des Preises gehen an den Staat) usw.

Die meisten Leute verstehen das schon, haben aber eine andere Meinung als du, was sich dann in der Wahlentscheidung zeigt.

Wenn dir das unerklärlich ist, dann rate ich zu einer Mischung von verschiedenen Nachrichtenquellen, damit du auch mal die Standpunkte von anderen mitbekommst.

Ich informiere mich über viele verschiedene Medien, du wohl weniger. Oder profitierst als Beamter o.ä. von dem System.

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Wir werden wohl demnächst auch kaufen. Vor 2-3 Jahren, als die Zinsen noch niedrig waren, war schlichtweg kein Bedarf da. Jetzt mit Nachwuchs sieht es anders aus. Da wir aber innerfamiliär kaufen und auch bereits eine Schenkung passierte, kalkulieren wir mit 550k, wobei bereits ein Vermögen von >250k da ist. Ein Kredit über 300k ist auch bei den jetzigen Zinsen möglich, auch wenn es jetzt natürlich deutlich teurer wird.

Trotz unserer guten Voraussetzungen mit vorhandenem EK und guter Einkommen wäre hier aber ein neues Haus undenkbar. 1 Mio Euro können wir uns nicht leisten. Die absolute Schmerzgrenze beim Kredit sehe ich bei 500 Tsd. Wenn man. Da 6% monatliche Belastung (2% Anfangstilgung, 4% Zins) ansetzt, wäre man bei einer monatlichen Belastung von 2500 Euro. Das wäre für mich lediglich bei Neubau denkbar und auch nur, wenn ein gewisses liquides Vermögen (>50k) in Form von Aktien für den Fall der Fälle noch in der Hinterhand wäre.

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Gibt doch heute fast keinen größeren Aufwand als privat zu vermieten.
Als Vermieter musste man sich einen Verkauf natürlich schon überlegen, wenn sich der Multiple ohne jedes Zutun dank Nullzinsen verdoppelt. Die Miete hat sich nämlich nicht verdoppelt, der innere Wert bleibt damit gleich.

Aber eine vermietete 3-Zimmerwohnung statt 250k für 500k verkaufen zu können, ist ein super Deal. Die Differenz holst du mit keiner zukünftigen Miete rein.

WiWi Gast schrieb am 26.03.2023:

Das ist fast egal, man sieht ja das das Angebot überproportional steigt. Ich persönlich kenne einen der wegen Scheidung verkaufen muss. Aktuell noch im Rechtsstreit.
Gebe dir recht die meisten Immobilienbesitzer werden Ihre vermieteten Objekte eben nicht verkaufen. Warum auch? Kein Druck, Miete kommt und man erzielt derzeit eh niedrigere Preise. Würde ich auch nicht machen. Anders sieht es beim Umzug aus oder eben andere persönliche Gründe. Von den Großkonzernen ganz zu schweigen, die jetzt eig. ihre Immobilien abstoßen müssen wegen geringem Eigenkapital.

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Laut Bloomberg werden die Asset Values der europäischen Immobilienunternehmen noch um 20-40% abwerten.

Die Zinserhöhungen aus den letzten Monaten wurden nämlich noch nicht adäquat eingepreist. Gute Nacht Vonovia & Co.

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Für 80%-Finanzierer müssten die Preise um etwa 25% sinken, um bzgl. der Erschwinglichkeit auf dem Niveau von 2021 zu sein (also dem mit Abstand teuersten Jahr mit Niedrigzinsen).

Die Ära der Niedrigzinsen war eine goldene Ära für Immobilienfinanzierung, die so nicht wiederkommen wird. Wer nicht über sehr viel Eigenkapital verfügt und heute kaufen möchte, muss deutlich kleiner denken als diejenigen, die bis 2021 zuschlagen konnten. Denn über 30% Belastungsgrenze für den Kredit sollte man nur dann gehen, wenn man eine entsprechend höhere dauerhafte Sparquote hat die nächsten Jahren mit mindestens stabilen Einkommen kalkulieren kann!

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Ich konnte vor jetzt 7 Jahren eine ETW sehr, sehr günstig erwerben und habe Mietfinanziert mit Bausparvertrag. Hab zwar einiges reingesteckt, aber ich könnte aktuell das doppelte von dem verlangen was ich bezahlt habe. Abzgl. Restforderung der Bank würde ich noch einen Gewinn von 60 - 80k haben. Aber auch alles nur möglich dank Niedrigzins.

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WiWi Gast schrieb am 26.03.2023:

Versteift euch doch nicht ständig auf das "Verkaufen müssen". Es gibt viele Gründe, eine Immobilie zu verkaufen:

1. Umschichten des Vermögens
2. Kapitalbedarf
3. Erbe
4. Umzug
5. Gesundheit/Alter
6. Steueroptimierung

Höhere Zinsen auf Kapital, steigende Anforderungen an die Energieeffizienz und steuerfreie Gewinne durch die Veräußerung (10-Jahresfrist) sind aktuell starke Verkaufsargumente.

Eine abbezahlte, vermietete Immobilie bringt nicht automatisch eine gute Rendite.
Die Renditeaussichten von Immobilien unterliegen einem ständigen Wandel, so wie das bei allen Anlageklassen der Fall ist. Bei Immos sind die Aussichten eher negativ, s. Aktienkurs von Vonovia & Co.

Nicht jeder Eigentümer hat Kinder, die als Erbe in Frage kommen. Und selbst mit Kindern wollen sich viele Eigentümer, die in der Mehrheit über 60 Jahre alt sind, auch einfach mal selbst was gönnen: ein Wohnmobil, einen Porsche, eine Weltreise, usw.

Für Immobilien wird es auch in Zukunft Angebot und Nachfrage geben.

WiWi Gast schrieb am 25.03.2023:

Wie viele Immobilienbesitzer kennst Du, die verkaufen müssen? Ich nicht einen einzigen. Und so wie ich haben meine Freunde und Bekannten einige Immobilien, nicht nur die eine, die man selbst bewohnt. Keiner verkauft, alle vermieten. Im Erbfall werden die vermieteten Objekte an die Kinder weiter gereicht. Dann bekommen die die Mieteinnahmen.

Die Sache mit dem Vermieten ist nicht so simpel, wie du das schreibst und dir möglicherweise ausmalst. Nehmen wir mal den Erbfall an, der dürfte wohl einen erheblichen Teil des Angebots an Bestandsobjekten ausmachen. Dann müssen sich zunächst mal alle Erben einig sein, dass vermietet werden soll. Wenn sich nicht alle einig sind, müssten einige Parteien ausbezahlt werden, was oftmals die finanziellen Möglichkeiten übersteigt. Dann muss in der Regel mindestens renoviert, wenn nicht saniert werden, was erneut hohe Investitionen verursacht. Schließlich haben viele Erben auch keine Erfahrung in der Vermietung, und oft liegt das Objekt auch noch weit vom Wohnort weg und das macht dann alles nochmal viel schwieriger.

In der Realität ist das ein Szenario - neben vielen anderen - warum immer Immobilien auf den Markt kommen und in Zukunft kommen werden.

antworten

WiWi Gast schrieb am 26.03.2023:

Es kann nicht sein, dass ich die Versäumnisse der Leute mitfinanzieren darf.

Sagt wer? Sorry, aber so war das schon immer am Immobilienmarkt. Es kann auch nicht sein, dass ich die Versäumnisse der Rente mitfinanziere. Muss ich dennoch machen. Wir zahlen alle für Versäumnisse. Dein Standpunkt verstehe ich, jedoch ist er sehr egoistisch und fernab der Realität.

antworten

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Versteift euch doch nicht ständig auf das "Verkaufen müssen". Es gibt viele Gründe, eine Immobilie zu verkaufen:

1. Umschichten des Vermögens
2. Kapitalbedarf
3. Erbe
4. Umzug
5. Gesundheit/Alter
6. Steueroptimierung

Höhere Zinsen auf Kapital, steigende Anforderungen an die Energieeffizienz und steuerfreie Gewinne durch die Veräußerung (10-Jahresfrist) sind aktuell starke Verkaufsargumente.

Eine abbezahlte, vermietete Immobilie bringt nicht automatisch eine gute Rendite.
Die Renditeaussichten von Immobilien unterliegen einem ständigen Wandel, so wie das bei allen Anlageklassen der Fall ist. Bei Immos sind die Aussichten eher negativ, s. Aktienkurs von Vonovia & Co.

Nicht jeder Eigentümer hat Kinder, die als Erbe in Frage kommen. Und selbst mit Kindern wollen sich viele Eigentümer, die in der Mehrheit über 60 Jahre alt sind, auch einfach mal selbst was gönnen: ein Wohnmobil, einen Porsche, eine Weltreise, usw.

Für Immobilien wird es auch in Zukunft Angebot und Nachfrage geben.

Wie viele Immobilienbesitzer kennst Du, die verkaufen müssen? Ich nicht einen einzigen. Und so wie ich haben meine Freunde und Bekannten einige Immobilien, nicht nur die eine, die man selbst bewohnt. Keiner verkauft, alle vermieten. Im Erbfall werden die vermieteten Objekte an die Kinder weiter gereicht. Dann bekommen die die Mieteinnahmen.

Die Sache mit dem Vermieten ist nicht so simpel, wie du das schreibst und dir möglicherweise ausmalst. Nehmen wir mal den Erbfall an, der dürfte wohl einen erheblichen Teil des Angebots an Bestandsobjekten ausmachen. Dann müssen sich zunächst mal alle Erben einig sein, dass vermietet werden soll. Wenn sich nicht alle einig sind, müssten einige Parteien ausbezahlt werden, was oftmals die finanziellen Möglichkeiten übersteigt. Dann muss in der Regel mindestens renoviert, wenn nicht saniert werden, was erneut hohe Investitionen verursacht. Schließlich haben viele Erben auch keine Erfahrung in der Vermietung, und oft liegt das Objekt auch noch weit vom Wohnort weg und das macht dann alles nochmal viel schwieriger.

In der Realität ist das ein Szenario - neben vielen anderen - warum immer Immobilien auf den Markt kommen und in Zukunft kommen werden.

Stimme ich vollkommen zu. Ich hab als junger Vermieter, damals Anfang 30 so einiges müssen erstmal lernen und schlucken. Richtig vermieten will auch gelernt sein und gewollt sein. Im Erbfall dann lieber verkaufen.

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Vonovia verkauft gerade in Stuttgart jede Menge Wohnungen zur Kapitalanlage (Eigennutzung die nächsten 20 Jahre nicht möglich). Sieht also wirklich so aus als ob sie dringend working capital brauchen...
Quelle: Immoscout24 von heute.

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Laut Bloomberg werden die Asset Values der europäischen Immobilienunternehmen noch um 20-40% abwerten.

Die Zinserhöhungen aus den letzten Monaten wurden nämlich noch nicht adäquat eingepreist. Gute Nacht Vonovia & Co.

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Für 80%-Finanzierer müssten die Preise um etwa 25% sinken, um bzgl. der Erschwinglichkeit auf dem Niveau von 2021 zu sein (also dem mit Abstand teuersten Jahr mit Niedrigzinsen).

Die Ära der Niedrigzinsen war eine goldene Ära für Immobilienfinanzierung, die so nicht wiederkommen wird. Wer nicht über sehr viel Eigenkapital verfügt und heute kaufen möchte, muss deutlich kleiner denken als diejenigen, die bis 2021 zuschlagen konnten. Denn über 30% Belastungsgrenze für den Kredit sollte man nur dann gehen, wenn man eine entsprechend höhere dauerhafte Sparquote hat die nächsten Jahren mit mindestens stabilen Einkommen kalkulieren kann!

antworten

Wenn mehrere vermietete Immobilien in der Erbmasse sind werden die auf die Kinder aufgeteilt. Werden Freunde von mir auch so machen.

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Versteift euch doch nicht ständig auf das "Verkaufen müssen". Es gibt viele Gründe, eine Immobilie zu verkaufen:

1. Umschichten des Vermögens
2. Kapitalbedarf
3. Erbe
4. Umzug
5. Gesundheit/Alter
6. Steueroptimierung

Höhere Zinsen auf Kapital, steigende Anforderungen an die Energieeffizienz und steuerfreie Gewinne durch die Veräußerung (10-Jahresfrist) sind aktuell starke Verkaufsargumente.

Eine abbezahlte, vermietete Immobilie bringt nicht automatisch eine gute Rendite.
Die Renditeaussichten von Immobilien unterliegen einem ständigen Wandel, so wie das bei allen Anlageklassen der Fall ist. Bei Immos sind die Aussichten eher negativ, s. Aktienkurs von Vonovia & Co.

Nicht jeder Eigentümer hat Kinder, die als Erbe in Frage kommen. Und selbst mit Kindern wollen sich viele Eigentümer, die in der Mehrheit über 60 Jahre alt sind, auch einfach mal selbst was gönnen: ein Wohnmobil, einen Porsche, eine Weltreise, usw.

Für Immobilien wird es auch in Zukunft Angebot und Nachfrage geben.

WiWi Gast schrieb am 25.03.2023:

Wie viele Immobilienbesitzer kennst Du, die verkaufen müssen? Ich nicht einen einzigen. Und so wie ich haben meine Freunde und Bekannten einige Immobilien, nicht nur die eine, die man selbst bewohnt. Keiner verkauft, alle vermieten. Im Erbfall werden die vermieteten Objekte an die Kinder weiter gereicht. Dann bekommen die die Mieteinnahmen.

Die Sache mit dem Vermieten ist nicht so simpel, wie du das schreibst und dir möglicherweise ausmalst. Nehmen wir mal den Erbfall an, der dürfte wohl einen erheblichen Teil des Angebots an Bestandsobjekten ausmachen. Dann müssen sich zunächst mal alle Erben einig sein, dass vermietet werden soll. Wenn sich nicht alle einig sind, müssten einige Parteien ausbezahlt werden, was oftmals die finanziellen Möglichkeiten übersteigt. Dann muss in der Regel mindestens renoviert, wenn nicht saniert werden, was erneut hohe Investitionen verursacht. Schließlich haben viele Erben auch keine Erfahrung in der Vermietung, und oft liegt das Objekt auch noch weit vom Wohnort weg und das macht dann alles nochmal viel schwieriger.

In der Realität ist das ein Szenario - neben vielen anderen - warum immer Immobilien auf den Markt kommen und in Zukunft kommen werden.

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WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Für 80%-Finanzierer müssten die Preise um etwa 25% sinken, um bzgl. der Erschwinglichkeit auf dem Niveau von 2021 zu sein (also dem mit Abstand teuersten Jahr mit Niedrigzinsen).

Die Ära der Niedrigzinsen war eine goldene Ära für Immobilienfinanzierung, die so nicht wiederkommen wird. Wer nicht über sehr viel Eigenkapital verfügt und heute kaufen möchte, muss deutlich kleiner denken als diejenigen, die bis 2021 zuschlagen konnten. Denn über 30% Belastungsgrenze für den Kredit sollte man nur dann gehen, wenn man eine entsprechend höhere dauerhafte Sparquote hat die nächsten Jahren mit mindestens stabilen Einkommen kalkulieren kann!

Ach komm. Die Zinsen werden vielleicht höher bleiben (Markt preist schon einen Rückgang für Ende 2023 ein), aber die Inflation wird dann genau so hoch bleiben, also relativiert sich das.

Was relativiert sich da? Vor allem "Altkredite" aus 2021 und davor relativieren sich. Die haben meist knapp über 1% Zinsen, also quasi gar keine. Es ging damals alleine um die Tilgung der (Rest-)Schuld. Wenn wir jetzt 10% Inflation haben, 10% Tarifssteigerungen, Entlastung von der kalten Progression etc. pp. - dann schmilzt die Restschuld einfach so dahin.

Merke: Sobald die Tinte unter dem Kreditvertrag trocken ist, arbeitet die Inflation für den Kreditnehmer.

Wir haben vor einigen Jahren gebaut und die Baupreise sind seitdem mindestens 60% hoch. Wobei ich die öffentlich verfügbaren Preise der heutigen Billigheimer mit meinem damaligen Preis einer echten Fachfirma vergleiche (inkl. unabhängiger Baubegleitung - war alles 1a bei uns und oft weit, weit über dem Standard bezüglich der Qualität der Ausführung).

Für unseren damaligen Kredit bekommt man heute gerade so eine 3-Zimmer-Wohnung aus dem Bestand, wenn überhaupt. Die Inflation hat allen geholfen, welche bereits gebaut hatten, bereits gekauft hatten und doppelt, wenn man gerade einen laufenden Kredit hat (dann steigt das Haus oder die Wohnung im Eigentum und der Kredit entwertet sich relativ zum Einkommen).

Jetzt ist es nicht nur massiv teurer, jetzt haben wir auch noch eine massive Inflation. Und ich rate heutzutage jedem davon ab, JETZT zu bauen oder zu kaufen. Es ist gerade der denkbar ungünstige Moment der letzten 15 Jahre.

Wenn die Zinsen nicht zurückkommen, kann ja sein, dann sollte man sich einfach damit anfreunden, Mieter zu bleiben und nicht dem Traum Eigentum hinterzuschauen. Das war in der Niedrigzinsphase genau andersherum. Da habe ich jedem geraten, sich 2014, 2015, 2016, 2017 usw. maximal zu verschulden. Auch das war damals genau richtig, weil die Preise seitdem massiv gestiegen sind, die Mieten massiv gestiegen sind und die Zinsen seitdem massiv gestiegen sind (P.S. wir zahlen natürlich innerhalb der Zinsbindung ab auf 0 Euro Restschuld).

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Manche haben das immernoch nicht kapiert oder?

Der Rückgang bei den Realeinkommen ist statistisch nachweisbar so stark wie noch nie.

Es gab auch keine volle Entlastung der kalten Progression, so viel zu dem Thema.
Auch haben die wenigsten einen vollen Inflationsausgleich.

Einem 1% Kredit aus dem ein 4% Kredit wird, hilft auch eine höhere Inflation nicht weiter.
Bei 2% Tilgung verdoppelt sich nämlich monatliche Belastung.
10% mehr Lohn bei 10% Inflation bedeutet kein zusätzlicher Spielraum für eine höhere Rate.

Was in dem Fall dahinschmilzt ist deine Kreditwürdigkeit und bei sinkenden Preisen droht dir die Bank mit einer Nachbesicherung.

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Was relativiert sich da? Vor allem "Altkredite" aus 2021 und davor relativieren sich. Die haben meist knapp über 1% Zinsen, also quasi gar keine. Es ging damals alleine um die Tilgung der (Rest-)Schuld. Wenn wir jetzt 10% Inflation haben, 10% Tarifssteigerungen, Entlastung von der kalten Progression etc. pp. - dann schmilzt die Restschuld einfach so dahin.

Merke: Sobald die Tinte unter dem Kreditvertrag trocken ist, arbeitet die Inflation für den Kreditnehmer.

Wir haben vor einigen Jahren gebaut und die Baupreise sind seitdem mindestens 60% hoch. Wobei ich die öffentlich verfügbaren Preise der heutigen Billigheimer mit meinem damaligen Preis einer echten Fachfirma vergleiche (inkl. unabhängiger Baubegleitung - war alles 1a bei uns und oft weit, weit über dem Standard bezüglich der Qualität der Ausführung).

Für unseren damaligen Kredit bekommt man heute gerade so eine 3-Zimmer-Wohnung aus dem Bestand, wenn überhaupt. Die Inflation hat allen geholfen, welche bereits gebaut hatten, bereits gekauft hatten und doppelt, wenn man gerade einen laufenden Kredit hat (dann steigt das Haus oder die Wohnung im Eigentum und der Kredit entwertet sich relativ zum Einkommen).

Jetzt ist es nicht nur massiv teurer, jetzt haben wir auch noch eine massive Inflation. Und ich rate heutzutage jedem davon ab, JETZT zu bauen oder zu kaufen. Es ist gerade der denkbar ungünstige Moment der letzten 15 Jahre.

Wenn die Zinsen nicht zurückkommen, kann ja sein, dann sollte man sich einfach damit anfreunden, Mieter zu bleiben und nicht dem Traum Eigentum hinterzuschauen. Das war in der Niedrigzinsphase genau andersherum. Da habe ich jedem geraten, sich 2014, 2015, 2016, 2017 usw. maximal zu verschulden. Auch das war damals genau richtig, weil die Preise seitdem massiv gestiegen sind, die Mieten massiv gestiegen sind und die Zinsen seitdem massiv gestiegen sind (P.S. wir zahlen natürlich innerhalb der Zinsbindung ab auf 0 Euro Restschuld).

antworten

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Für 80%-Finanzierer müssten die Preise um etwa 25% sinken, um bzgl. der Erschwinglichkeit auf dem Niveau von 2021 zu sein (also dem mit Abstand teuersten Jahr mit Niedrigzinsen).

Die Ära der Niedrigzinsen war eine goldene Ära für Immobilienfinanzierung, die so nicht wiederkommen wird. Wer nicht über sehr viel Eigenkapital verfügt und heute kaufen möchte, muss deutlich kleiner denken als diejenigen, die bis 2021 zuschlagen konnten. Denn über 30% Belastungsgrenze für den Kredit sollte man nur dann gehen, wenn man eine entsprechend höhere dauerhafte Sparquote hat die nächsten Jahren mit mindestens stabilen Einkommen kalkulieren kann!

Ach komm. Die Zinsen werden vielleicht höher bleiben (Markt preist schon einen Rückgang für Ende 2023 ein), aber die Inflation wird dann genau so hoch bleiben, also relativiert sich das.

Was relativiert sich da? Vor allem "Altkredite" aus 2021 und davor relativieren sich. Die haben meist knapp über 1% Zinsen, also quasi gar keine. Es ging damals alleine um die Tilgung der (Rest-)Schuld. Wenn wir jetzt 10% Inflation haben, 10% Tarifssteigerungen, Entlastung von der kalten Progression etc. pp. - dann schmilzt die Restschuld einfach so dahin.

Merke: Sobald die Tinte unter dem Kreditvertrag trocken ist, arbeitet die Inflation für den Kreditnehmer.

Wir haben vor einigen Jahren gebaut und die Baupreise sind seitdem mindestens 60% hoch. Wobei ich die öffentlich verfügbaren Preise der heutigen Billigheimer mit meinem damaligen Preis einer echten Fachfirma vergleiche (inkl. unabhängiger Baubegleitung - war alles 1a bei uns und oft weit, weit über dem Standard bezüglich der Qualität der Ausführung).

Für unseren damaligen Kredit bekommt man heute gerade so eine 3-Zimmer-Wohnung aus dem Bestand, wenn überhaupt. Die Inflation hat allen geholfen, welche bereits gebaut hatten, bereits gekauft hatten und doppelt, wenn man gerade einen laufenden Kredit hat (dann steigt das Haus oder die Wohnung im Eigentum und der Kredit entwertet sich relativ zum Einkommen).

Jetzt ist es nicht nur massiv teurer, jetzt haben wir auch noch eine massive Inflation. Und ich rate heutzutage jedem davon ab, JETZT zu bauen oder zu kaufen. Es ist gerade der denkbar ungünstige Moment der letzten 15 Jahre.

Wenn die Zinsen nicht zurückkommen, kann ja sein, dann sollte man sich einfach damit anfreunden, Mieter zu bleiben und nicht dem Traum Eigentum hinterzuschauen. Das war in der Niedrigzinsphase genau andersherum. Da habe ich jedem geraten, sich 2014, 2015, 2016, 2017 usw. maximal zu verschulden. Auch das war damals genau richtig, weil die Preise seitdem massiv gestiegen sind, die Mieten massiv gestiegen sind und die Zinsen seitdem massiv gestiegen sind (P.S. wir zahlen natürlich innerhalb der Zinsbindung ab auf 0 Euro Restschuld).

Naja, die die damals gekauft haben, müssen nun mit dem Risiko sinkender assetpreise leben. Und haben dazu teils noch einen großen investitonsstau. Ganz so dolle ist das Feeling auch nicht, wenngleich die Finanzierungen damals super billig waren.

Spannend wird wie lange die zinssituation so anhält.

antworten

Du hast meine Aussage aus dem Kontext herausgenommen. Ist klar, ich meinte es aber in Bezug von Besteuerung Arbeit/Vermögen. Es kann nicht sein, dass der Arbeitende den Vermögenden subventioniert.

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 26.03.2023:

Es kann nicht sein, dass ich die Versäumnisse der Leute mitfinanzieren darf.

Sagt wer? Sorry, aber so war das schon immer am Immobilienmarkt. Es kann auch nicht sein, dass ich die Versäumnisse der Rente mitfinanziere. Muss ich dennoch machen. Wir zahlen alle für Versäumnisse. Dein Standpunkt verstehe ich, jedoch ist er sehr egoistisch und fernab der Realität.

antworten

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Vonovia verkauft gerade in Stuttgart jede Menge Wohnungen zur Kapitalanlage (Eigennutzung die nächsten 20 Jahre nicht möglich). Sieht also wirklich so aus als ob sie dringend working capital brauchen...
Quelle: Immoscout24 von heute.

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Laut Bloomberg werden die Asset Values der europäischen Immobilienunternehmen noch um 20-40% abwerten.

Die Zinserhöhungen aus den letzten Monaten wurden nämlich noch nicht adäquat eingepreist. Gute Nacht Vonovia & Co.

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Für 80%-Finanzierer müssten die Preise um etwa 25% sinken, um bzgl. der Erschwinglichkeit auf dem Niveau von 2021 zu sein (also dem mit Abstand teuersten Jahr mit Niedrigzinsen).

Die Ära der Niedrigzinsen war eine goldene Ära für Immobilienfinanzierung, die so nicht wiederkommen wird. Wer nicht über sehr viel Eigenkapital verfügt und heute kaufen möchte, muss deutlich kleiner denken als diejenigen, die bis 2021 zuschlagen konnten. Denn über 30% Belastungsgrenze für den Kredit sollte man nur dann gehen, wenn man eine entsprechend höhere dauerhafte Sparquote hat die nächsten Jahren mit mindestens stabilen Einkommen kalkulieren kann!

Warum ist da eine eigennutzung über 20 Jahre nicht möglich?

antworten

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Manche haben das immernoch nicht kapiert oder?

Der Rückgang bei den Realeinkommen ist statistisch nachweisbar so stark wie noch nie.

Es gab auch keine volle Entlastung der kalten Progression, so viel zu dem Thema.
Auch haben die wenigsten einen vollen Inflationsausgleich.

Einem 1% Kredit aus dem ein 4% Kredit wird, hilft auch eine höhere Inflation nicht weiter.
Bei 2% Tilgung verdoppelt sich nämlich monatliche Belastung.
10% mehr Lohn bei 10% Inflation bedeutet kein zusätzlicher Spielraum für eine höhere Rate.

Was in dem Fall dahinschmilzt ist deine Kreditwürdigkeit und bei sinkenden Preisen droht dir die Bank mit einer Nachbesicherung.

Was relativiert sich da? Vor allem "Altkredite" aus 2021 und davor relativieren sich. Die haben meist knapp über 1% Zinsen, also quasi gar keine. Es ging damals alleine um die Tilgung der (Rest-)Schuld. Wenn wir jetzt 10% Inflation haben, 10% Tarifssteigerungen, Entlastung von der kalten Progression etc. pp. - dann schmilzt die Restschuld einfach so dahin.

Merke: Sobald die Tinte unter dem Kreditvertrag trocken ist, arbeitet die Inflation für den Kreditnehmer.

Wir haben vor einigen Jahren gebaut und die Baupreise sind seitdem mindestens 60% hoch. Wobei ich die öffentlich verfügbaren Preise der heutigen Billigheimer mit meinem damaligen Preis einer echten Fachfirma vergleiche (inkl. unabhängiger Baubegleitung - war alles 1a bei uns und oft weit, weit über dem Standard bezüglich der Qualität der Ausführung).

Für unseren damaligen Kredit bekommt man heute gerade so eine 3-Zimmer-Wohnung aus dem Bestand, wenn überhaupt. Die Inflation hat allen geholfen, welche bereits gebaut hatten, bereits gekauft hatten und doppelt, wenn man gerade einen laufenden Kredit hat (dann steigt das Haus oder die Wohnung im Eigentum und der Kredit entwertet sich relativ zum Einkommen).

Jetzt ist es nicht nur massiv teurer, jetzt haben wir auch noch eine massive Inflation. Und ich rate heutzutage jedem davon ab, JETZT zu bauen oder zu kaufen. Es ist gerade der denkbar ungünstige Moment der letzten 15 Jahre.

Wenn die Zinsen nicht zurückkommen, kann ja sein, dann sollte man sich einfach damit anfreunden, Mieter zu bleiben und nicht dem Traum Eigentum hinterzuschauen. Das war in der Niedrigzinsphase genau andersherum. Da habe ich jedem geraten, sich 2014, 2015, 2016, 2017 usw. maximal zu verschulden. Auch das war damals genau richtig, weil die Preise seitdem massiv gestiegen sind, die Mieten massiv gestiegen sind und die Zinsen seitdem massiv gestiegen sind (P.S. wir zahlen natürlich innerhalb der Zinsbindung ab auf 0 Euro Restschuld).

Nachbesicherung, come on dude...
Der Hauptposten Kreditrate inflationiert nicht, daher hat jede Familie bei 10% Inflation und 10% Lohnsteigerung auch real mehr in der Tasche, ist eig nicht so schwer zu verstehen.
Die Immobilienpreise werden in 2 Jahren deutlich höher liegen wie heute, die Inflation auf einem Normalstand sein und der Zins vermutlich wieder rückläufig sein, wetten?

antworten

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Vonovia verkauft gerade in Stuttgart jede Menge Wohnungen zur Kapitalanlage (Eigennutzung die nächsten 20 Jahre nicht möglich). Sieht also wirklich so aus als ob sie dringend working capital brauchen...
Quelle: Immoscout24 von heute.

Laut Bloomberg werden die Asset Values der europäischen Immobilienunternehmen noch um 20-40% abwerten.

Die Zinserhöhungen aus den letzten Monaten wurden nämlich noch nicht adäquat eingepreist. Gute Nacht Vonovia & Co.

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Für 80%-Finanzierer müssten die Preise um etwa 25% sinken, um bzgl. der Erschwinglichkeit auf dem Niveau von 2021 zu sein (also dem mit Abstand teuersten Jahr mit Niedrigzinsen).

Die Ära der Niedrigzinsen war eine goldene Ära für Immobilienfinanzierung, die so nicht wiederkommen wird. Wer nicht über sehr viel Eigenkapital verfügt und heute kaufen möchte, muss deutlich kleiner denken als diejenigen, die bis 2021 zuschlagen konnten. Denn über 30% Belastungsgrenze für den Kredit sollte man nur dann gehen, wenn man eine entsprechend höhere dauerhafte Sparquote hat die nächsten Jahren mit mindestens stabilen Einkommen kalkulieren kann!

Warum ist da eine eigennutzung über 20 Jahre nicht möglich?

Wird wahrscheinlich gefördertes zweckgebundenes (Sozial-)Wohnen sein

antworten

Die besten Jahre um Assets zu kaufen sind Krisenjahre. Das ist bei Anlageklassen so. 2023 wird definitiv als Krisenjahr für Immobilien eingehen und ich habe bereits 2 MFHs geschossen dieses Jahr. Nr 3 ist gerade in Pipeline und die Makler rufen plötzlich wieder zurück. 20-30% Abschläge werden nach einem kurzen durchatmen angenommen mit dem Kommentar man werde es versuchen beim Eigentümer durch zu bekommen.

Mit dem Wegfall vom Neubau haben auch die Handwerker mehr Kapazität. Dazu stabiler Strom an Flüchtis, der anscheinend politisch gewollt ist und ein nicht-endender Krieg in der Ukraine.

Und für Habeck seine Spinnereien wird die KfW mit Billigkrediten einspringen, damit sich jeder die Sanierung leisten kann.

Deutschland ist ein Sozialstaat und lässt niemanden in Stich.

Ich war selten so Bullish.

antworten

Evtl. Wohnrecht im Grundbuch eingetragen? Sind die Wohnungen nach ETW-Recht aufgeteilt?

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Vonovia verkauft gerade in Stuttgart jede Menge Wohnungen zur Kapitalanlage (Eigennutzung die nächsten 20 Jahre nicht möglich). Sieht also wirklich so aus als ob sie dringend working capital brauchen...
Quelle: Immoscout24 von heute.

Laut Bloomberg werden die Asset Values der europäischen Immobilienunternehmen noch um 20-40% abwerten.

Die Zinserhöhungen aus den letzten Monaten wurden nämlich noch nicht adäquat eingepreist. Gute Nacht Vonovia & Co.

Für 80%-Finanzierer müssten die Preise um etwa 25% sinken, um bzgl. der Erschwinglichkeit auf dem Niveau von 2021 zu sein (also dem mit Abstand teuersten Jahr mit Niedrigzinsen).

Die Ära der Niedrigzinsen war eine goldene Ära für Immobilienfinanzierung, die so nicht wiederkommen wird. Wer nicht über sehr viel Eigenkapital verfügt und heute kaufen möchte, muss deutlich kleiner denken als diejenigen, die bis 2021 zuschlagen konnten. Denn über 30% Belastungsgrenze für den Kredit sollte man nur dann gehen, wenn man eine entsprechend höhere dauerhafte Sparquote hat die nächsten Jahren mit mindestens stabilen Einkommen kalkulieren kann!

Warum ist da eine eigennutzung über 20 Jahre nicht möglich?

antworten

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Für 80%-Finanzierer müssten die Preise um etwa 25% sinken, um bzgl. der Erschwinglichkeit auf dem Niveau von 2021 zu sein (also dem mit Abstand teuersten Jahr mit Niedrigzinsen).

Die Ära der Niedrigzinsen war eine goldene Ära für Immobilienfinanzierung, die so nicht wiederkommen wird. Wer nicht über sehr viel Eigenkapital verfügt und heute kaufen möchte, muss deutlich kleiner denken als diejenigen, die bis 2021 zuschlagen konnten. Denn über 30% Belastungsgrenze für den Kredit sollte man nur dann gehen, wenn man eine entsprechend höhere dauerhafte Sparquote hat die nächsten Jahren mit mindestens stabilen Einkommen kalkulieren kann!

Ach komm. Die Zinsen werden vielleicht höher bleiben (Markt preist schon einen Rückgang für Ende 2023 ein), aber die Inflation wird dann genau so hoch bleiben, also relativiert sich das.

Was relativiert sich da? Vor allem "Altkredite" aus 2021 und davor relativieren sich. Die haben meist knapp über 1% Zinsen, also quasi gar keine. Es ging damals alleine um die Tilgung der (Rest-)Schuld. Wenn wir jetzt 10% Inflation haben, 10% Tarifssteigerungen, Entlastung von der kalten Progression etc. pp. - dann schmilzt die Restschuld einfach so dahin.

Merke: Sobald die Tinte unter dem Kreditvertrag trocken ist, arbeitet die Inflation für den Kreditnehmer.

Wir haben vor einigen Jahren gebaut und die Baupreise sind seitdem mindestens 60% hoch. Wobei ich die öffentlich verfügbaren Preise der heutigen Billigheimer mit meinem damaligen Preis einer echten Fachfirma vergleiche (inkl. unabhängiger Baubegleitung - war alles 1a bei uns und oft weit, weit über dem Standard bezüglich der Qualität der Ausführung).

Für unseren damaligen Kredit bekommt man heute gerade so eine 3-Zimmer-Wohnung aus dem Bestand, wenn überhaupt. Die Inflation hat allen geholfen, welche bereits gebaut hatten, bereits gekauft hatten und doppelt, wenn man gerade einen laufenden Kredit hat (dann steigt das Haus oder die Wohnung im Eigentum und der Kredit entwertet sich relativ zum Einkommen).

Jetzt ist es nicht nur massiv teurer, jetzt haben wir auch noch eine massive Inflation. Und ich rate heutzutage jedem davon ab, JETZT zu bauen oder zu kaufen. Es ist gerade der denkbar ungünstige Moment der letzten 15 Jahre.

Wenn die Zinsen nicht zurückkommen, kann ja sein, dann sollte man sich einfach damit anfreunden, Mieter zu bleiben und nicht dem Traum Eigentum hinterzuschauen. Das war in der Niedrigzinsphase genau andersherum. Da habe ich jedem geraten, sich 2014, 2015, 2016, 2017 usw. maximal zu verschulden. Auch das war damals genau richtig, weil die Preise seitdem massiv gestiegen sind, die Mieten massiv gestiegen sind und die Zinsen seitdem massiv gestiegen sind (P.S. wir zahlen natürlich innerhalb der Zinsbindung ab auf 0 Euro Restschuld).

Naja, die die damals gekauft haben, müssen nun mit dem Risiko sinkender assetpreise leben. Und haben dazu teils noch einen großen investitonsstau. Ganz so dolle ist das Feeling auch nicht, wenngleich die Finanzierungen damals super billig waren.

Spannend wird wie lange die zinssituation so anhält.

Wir haben damals gebaut. Da gab es noch stadtnahe Grundstücke, d.h. im ÖPNV- und Radnetz der Stadt. Stadteilzentrum mit allem, was man braucht direkt in Laufreichweite usw...

Investitionsstau haben wir sicher keinen. Energieklasse A, Grenze zu A+. Sehe selbst heute noch MFH-Neubauten mit B. Schon lustig, dass gerade im MFH-Bereich oft viel laxer gebaut wird als bei EFHs. Wir haben Lüftung, Fußbodenheizung mit maximal 32 Grad Vorlauf usw. - mindestens 15 Jahre wird die Gas-Heizung hier noch ihren Dienst tun. Danach kommt die WP rein und das Haus wird automatisch A+.

Risiko sinkender Assetpreise habe ich keins. Erstens bin ich eh schon einige 100k im Plus. Zweitens werden wir es innerhalb der Zinsbindung auf 0 Euro abzahlen. Drittens zahlen wir damit DEUTLICH weniger als vergleichbare Mieter. Selbst Wohnungen hier kosten mehr, war halt eine starke Inflation am Immobilienmarkt in den letzten Jahren, welche sich gerade noch massiv verschärft.

Spannend wie lange die Zinssituation anhält? Nö, nicht für mich.

antworten

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Manche haben das immernoch nicht kapiert oder?

Der Rückgang bei den Realeinkommen ist statistisch nachweisbar so stark wie noch nie.

Es gab auch keine volle Entlastung der kalten Progression, so viel zu dem Thema.
Auch haben die wenigsten einen vollen Inflationsausgleich.

Einem 1% Kredit aus dem ein 4% Kredit wird, hilft auch eine höhere Inflation nicht weiter.
Bei 2% Tilgung verdoppelt sich nämlich monatliche Belastung.
10% mehr Lohn bei 10% Inflation bedeutet kein zusätzlicher Spielraum für eine höhere Rate.

Was in dem Fall dahinschmilzt ist deine Kreditwürdigkeit und bei sinkenden Preisen droht dir die Bank mit einer Nachbesicherung.

Was relativiert sich da? Vor allem "Altkredite" aus 2021 und davor relativieren sich. Die haben meist knapp über 1% Zinsen, also quasi gar keine. Es ging damals alleine um die Tilgung der (Rest-)Schuld. Wenn wir jetzt 10% Inflation haben, 10% Tarifssteigerungen, Entlastung von der kalten Progression etc. pp. - dann schmilzt die Restschuld einfach so dahin.

Merke: Sobald die Tinte unter dem Kreditvertrag trocken ist, arbeitet die Inflation für den Kreditnehmer.

Wir haben vor einigen Jahren gebaut und die Baupreise sind seitdem mindestens 60% hoch. Wobei ich die öffentlich verfügbaren Preise der heutigen Billigheimer mit meinem damaligen Preis einer echten Fachfirma vergleiche (inkl. unabhängiger Baubegleitung - war alles 1a bei uns und oft weit, weit über dem Standard bezüglich der Qualität der Ausführung).

Für unseren damaligen Kredit bekommt man heute gerade so eine 3-Zimmer-Wohnung aus dem Bestand, wenn überhaupt. Die Inflation hat allen geholfen, welche bereits gebaut hatten, bereits gekauft hatten und doppelt, wenn man gerade einen laufenden Kredit hat (dann steigt das Haus oder die Wohnung im Eigentum und der Kredit entwertet sich relativ zum Einkommen).

Jetzt ist es nicht nur massiv teurer, jetzt haben wir auch noch eine massive Inflation. Und ich rate heutzutage jedem davon ab, JETZT zu bauen oder zu kaufen. Es ist gerade der denkbar ungünstige Moment der letzten 15 Jahre.

Wenn die Zinsen nicht zurückkommen, kann ja sein, dann sollte man sich einfach damit anfreunden, Mieter zu bleiben und nicht dem Traum Eigentum hinterzuschauen. Das war in der Niedrigzinsphase genau andersherum. Da habe ich jedem geraten, sich 2014, 2015, 2016, 2017 usw. maximal zu verschulden. Auch das war damals genau richtig, weil die Preise seitdem massiv gestiegen sind, die Mieten massiv gestiegen sind und die Zinsen seitdem massiv gestiegen sind (P.S. wir zahlen natürlich innerhalb der Zinsbindung ab auf 0 Euro Restschuld).

Nachbesicherungen gibt es in der Regel nicht, wenn die Kreditrate ordentlich bedient wird. Mit 2% Tilgung bin ich alleine nach 10 Jahren schon -20% runter. Wenn in dieser Zeit noch die ein oder andere Sondertilgung durchgeführt wurde, ist man in der Regel safe. Außerdem ist es ja noch nicht spruchreif wo die Zinsen bei den Anschlussfinanzierungen stehen werden. Es ist durchaus auch denkbar, dass der Zins in ein paar Monaten oder halt 1-2 Jahren wieder im Bereich 1,x oder 2,x liegt. Das wissen wir alle nicht. Die Versuchung für die Notenbanken die Zinsen wieder zu senken ist groß sobald man die Inflation im Griff hat. Bin mir da eigentlich ziemlich sicher. Wir können uns teures Geld nicht mehr leisten, da sonst das System kollabiert. Einziger Grund ist die hohe Inflation. Sobald die weg ist: Zins runter.

antworten

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Die besten Jahre um Assets zu kaufen sind Krisenjahre. Das ist bei Anlageklassen so. 2023 wird definitiv als Krisenjahr für Immobilien eingehen und ich habe bereits 2 MFHs geschossen dieses Jahr. Nr 3 ist gerade in Pipeline und die Makler rufen plötzlich wieder zurück. 20-30% Abschläge werden nach einem kurzen durchatmen angenommen mit dem Kommentar man werde es versuchen beim Eigentümer durch zu bekommen.

28% Abschlag entspricht bei einem Zinssprung von 1,5% auf 4,0% und Abzahlung auf 30 Jahre gerade so der Differenz, damit du nicht mehr zahlst als jemand, der 2022 den höheren Preis gezahlt hat, dafür aber deutlich niedrigere Zinsen. Mit 20-30% Abschlag hast du noch gar nichts gekonnt.

Ab 40% Abschlag lt. Gutachterausschüssen und nicht lt. deinen Phantasiezahlen können wir darüber reden, dass du minimal besser dran bist, als ein 2022er Käufer. Der 2021er Käufer schlägt dich trotzdem. Wenn du 2020er Käufer schlagen willst, geht es eher in Richtung 50% Abschlag gegenüber 2022.

antworten

Wieso soll aus einem 1% Kredit ein 4% Kredit werden? Wir haben zwar ca. 1,6% aus 2016, aber der Kredit ist ja nicht variabel. Er wird bis zum Ende der Zinsbindung 2031 abgezahlt werden. Eine Anschlussfinanzierung wird es nicht geben.

Auch wenn ich nicht an meiner Kreditwürdigkeit zweifle, mit 2 guten Einkommen und einem abgezahlten Haus (2031) im Wert von aktuell ca. einer Million Euro - meine Kreditwürdigkeit ist mir schlichtweg egal. Haus im Eigentum und bis 2031 abgezahlt, beide Autos ohne Finanzierung, keine anderen Schulden oder Kredite.

Ja, die Realeinkommen sinken. Einige Freunde haben Indexmieten und erwarten bald die zweite heftige Erhöhung. Letztes Jahr gab es schon mal eine deftige Erhöhung, dieses Jahr kommt die nächste.

Ich würde sagen, mit jeweils deutlich über 10% haben wir schon einen guten Inflationsausgleich bekommen. Und unsere Kreditrate ist ja um 0% gestiegen und wird auch nie steigen.

Nachbesicherung ist ein rein theoretisches Konstrukt. Könnte die Bank machen, wenn der Wert unter den damaligen Wert fallen sollte. Da wir halt 2014 gekauft und 2016 gebaut haben, stehen bei uns einige 100k Plus da.

Andersherum ist unsere Restschuld ja bereits deutlich nach unten gegangen und unsere Einkommen gegenüber damals deutlich nach oben.

Wenn auch nur eine Bank auf die Idee käme, für ihre hunderttausenden Kreditverträge Nachbesicherungen einzufordern, wären die alleine die nächsten 10 Jahre komplett mit den entsprechenden Klagen beschäftigt.

Nehmen wir mal an, die Bank fordert eine Nachbesicherung, der Kreditnehmer lehnt es ab. Was soll die Bank machen? Den Kredit zurückfordern? Glaubst du ein einziger Mensch in Deutschland lässt das mit sich machen ohne zu klagen? Da kommt dann ein jahrelanger Prozess mit Gutachten und Gegengutachten, wo der eine beweisen will, dass der Marktwert noch oberhalb des angenommenen Werts von damals ist, der andere will das Gegenteil beweisen. So ein Prozess zerrt die komplette Marge der Baufinanzierung mehrfach auf. Und wird jegliches (!) Neukundengeschäft im Keim ersticken.

Ich hoffe, du bist in keiner Entscheidungsfunktion eingebunden, denn wen hier auch nur eine Bank das Wort erwähnen würde, wäre das der marketingtechnische Super-GAU für diese Bank.

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Manche haben das immernoch nicht kapiert oder?

Der Rückgang bei den Realeinkommen ist statistisch nachweisbar so stark wie noch nie.

Es gab auch keine volle Entlastung der kalten Progression, so viel zu dem Thema.
Auch haben die wenigsten einen vollen Inflationsausgleich.

Einem 1% Kredit aus dem ein 4% Kredit wird, hilft auch eine höhere Inflation nicht weiter.
Bei 2% Tilgung verdoppelt sich nämlich monatliche Belastung.
10% mehr Lohn bei 10% Inflation bedeutet kein zusätzlicher Spielraum für eine höhere Rate.

Was in dem Fall dahinschmilzt ist deine Kreditwürdigkeit und bei sinkenden Preisen droht dir die Bank mit einer Nachbesicherung.

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Was relativiert sich da? Vor allem "Altkredite" aus 2021 und davor relativieren sich. Die haben meist knapp über 1% Zinsen, also quasi gar keine. Es ging damals alleine um die Tilgung der (Rest-)Schuld. Wenn wir jetzt 10% Inflation haben, 10% Tarifssteigerungen, Entlastung von der kalten Progression etc. pp. - dann schmilzt die Restschuld einfach so dahin.

Merke: Sobald die Tinte unter dem Kreditvertrag trocken ist, arbeitet die Inflation für den Kreditnehmer.

Wir haben vor einigen Jahren gebaut und die Baupreise sind seitdem mindestens 60% hoch. Wobei ich die öffentlich verfügbaren Preise der heutigen Billigheimer mit meinem damaligen Preis einer echten Fachfirma vergleiche (inkl. unabhängiger Baubegleitung - war alles 1a bei uns und oft weit, weit über dem Standard bezüglich der Qualität der Ausführung).

Für unseren damaligen Kredit bekommt man heute gerade so eine 3-Zimmer-Wohnung aus dem Bestand, wenn überhaupt. Die Inflation hat allen geholfen, welche bereits gebaut hatten, bereits gekauft hatten und doppelt, wenn man gerade einen laufenden Kredit hat (dann steigt das Haus oder die Wohnung im Eigentum und der Kredit entwertet sich relativ zum Einkommen).

Jetzt ist es nicht nur massiv teurer, jetzt haben wir auch noch eine massive Inflation. Und ich rate heutzutage jedem davon ab, JETZT zu bauen oder zu kaufen. Es ist gerade der denkbar ungünstige Moment der letzten 15 Jahre.

Wenn die Zinsen nicht zurückkommen, kann ja sein, dann sollte man sich einfach damit anfreunden, Mieter zu bleiben und nicht dem Traum Eigentum hinterzuschauen. Das war in der Niedrigzinsphase genau andersherum. Da habe ich jedem geraten, sich 2014, 2015, 2016, 2017 usw. maximal zu verschulden. Auch das war damals genau richtig, weil die Preise seitdem massiv gestiegen sind, die Mieten massiv gestiegen sind und die Zinsen seitdem massiv gestiegen sind (P.S. wir zahlen natürlich innerhalb der Zinsbindung ab auf 0 Euro Restschuld).

antworten

Lol. Kriesenjahre waren gut, wenn die Immobilienpreise wirklich signifikant gesunken sind. Davon sind wir weit entfernt. Du kaufst im besten Fall zu einem der Top Jahre sagen wir 2019/2020.
Sozialstaat noch zu loben ist noch das i Tüpfelchen, da der Staat ganz gern das Vermögen sozialisiert. Also finde das schon gewagt.

Wie auch immer auch hier, wenn deine Bruttomietrendite über 3% ist es gut, ansonsten eher ein Verlustgeschäft.

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Die besten Jahre um Assets zu kaufen sind Krisenjahre. Das ist bei Anlageklassen so. 2023 wird definitiv als Krisenjahr für Immobilien eingehen und ich habe bereits 2 MFHs geschossen dieses Jahr. Nr 3 ist gerade in Pipeline und die Makler rufen plötzlich wieder zurück. 20-30% Abschläge werden nach einem kurzen durchatmen angenommen mit dem Kommentar man werde es versuchen beim Eigentümer durch zu bekommen.

Mit dem Wegfall vom Neubau haben auch die Handwerker mehr Kapazität. Dazu stabiler Strom an Flüchtis, der anscheinend politisch gewollt ist und ein nicht-endender Krieg in der Ukraine.

Und für Habeck seine Spinnereien wird die KfW mit Billigkrediten einspringen, damit sich jeder die Sanierung leisten kann.

Deutschland ist ein Sozialstaat und lässt niemanden in Stich.

Ich war selten so Bullish.

antworten

Diese lang und breiten Rechtfertigungen Einzelner bezüglich ihrer Entscheidungen zum Immobilienerwerb, warum man denn so toll dastehe wirken wie der krampfhafte Versuch sich und anderen einzureden, dass man ja so schlau gehandelt habe. Vor allem aber sind sie fad und langweilig und tragen aus meiner Sicht wenig zum Thema bei.

Davon ausgeklammert sind einzelne Berichte, die nüchtern und objektiv etwas Allgemeingültiges beizutragen versuchen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Die besten Jahre um Assets zu kaufen sind Krisenjahre. Das ist bei Anlageklassen so. 2023 wird definitiv als Krisenjahr für Immobilien eingehen und ich habe bereits 2 MFHs geschossen dieses Jahr. Nr 3 ist gerade in Pipeline und die Makler rufen plötzlich wieder zurück. 20-30% Abschläge werden nach einem kurzen durchatmen angenommen mit dem Kommentar man werde es versuchen beim Eigentümer durch zu bekommen.

Mit dem Wegfall vom Neubau haben auch die Handwerker mehr Kapazität. Dazu stabiler Strom an Flüchtis, der anscheinend politisch gewollt ist und ein nicht-endender Krieg in der Ukraine.

Und für Habeck seine Spinnereien wird die KfW mit Billigkrediten einspringen, damit sich jeder die Sanierung leisten kann.

Deutschland ist ein Sozialstaat und lässt niemanden in Stich.

Ich war selten so Bullish.

Ok, hier musst du mehr erzählen. Ich bin auch Immobilieninvestor, aber greife jetzt nicht zu. Wie machst du es zur Zeit? Ich sehe keine Möglichkeit jetzt profitable zu investieren. Die Kollegen von mir machen es auch nicht. Der Markt ist Tod. Nur Eigennutzer kaufen unter bestimmte Bedingungen noch ein.

antworten

WiWi Gast schrieb am 28.03.2023:

Diese lang und breiten Rechtfertigungen Einzelner bezüglich ihrer Entscheidungen zum Immobilienerwerb, warum man denn so toll dastehe wirken wie der krampfhafte Versuch sich und anderen einzureden, dass man ja so schlau gehandelt habe. Vor allem aber sind sie fad und langweilig und tragen aus meiner Sicht wenig zum Thema bei.

Davon ausgeklammert sind einzelne Berichte, die nüchtern und objektiv etwas Allgemeingültiges beizutragen versuchen.

Ja absolut, dem kann ich nur zustimmen, diese Beispiele über die eigene Genialität, da man vor 5-10 Jahren ein glückliches Händchen hatte, um damit zu generalisieren, ist einfach nur unnütz.

antworten

Man muss das zum Stimmungsbild von damals in diesem Forum setzen. Auch schon 2014 wurde hier massiv vor dem Kauf von Immobilien gewarnt. Meistens mit Bezug auf Beck und Kommer. Wer damals gegenläufig gehandelt hatte steht heute super gut da.

WiWi Gast schrieb am 28.03.2023:

Diese lang und breiten Rechtfertigungen Einzelner bezüglich ihrer Entscheidungen zum Immobilienerwerb, warum man denn so toll dastehe wirken wie der krampfhafte Versuch sich und anderen einzureden, dass man ja so schlau gehandelt habe. Vor allem aber sind sie fad und langweilig und tragen aus meiner Sicht wenig zum Thema bei.

Davon ausgeklammert sind einzelne Berichte, die nüchtern und objektiv etwas Allgemeingültiges beizutragen versuchen.

Ja absolut, dem kann ich nur zustimmen, diese Beispiele über die eigene Genialität, da man vor 5-10 Jahren ein glückliches Händchen hatte, um damit zu generalisieren, ist einfach nur unnütz.

antworten

Welche leeres Geschwafel.

Eine Klage gegen Nachbesicherung. Ich glaube du hast keine Ahnung was du so an Verträgen mit der Bank unterschreibst, wenn du eine Immobilie finanzierst.
Dieses Recht steht den Banken vertraglich zu, völlig problemlos.

Ist auch in den 90ern reihenweise passiert und deshalb sind gerade beim Thema Ostimmobilien viele in der Privatinsolvenz gelandet.

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Wieso soll aus einem 1% Kredit ein 4% Kredit werden? Wir haben zwar ca. 1,6% aus 2016, aber der Kredit ist ja nicht variabel. Er wird bis zum Ende der Zinsbindung 2031 abgezahlt werden. Eine Anschlussfinanzierung wird es nicht geben.

Auch wenn ich nicht an meiner Kreditwürdigkeit zweifle, mit 2 guten Einkommen und einem abgezahlten Haus (2031) im Wert von aktuell ca. einer Million Euro - meine Kreditwürdigkeit ist mir schlichtweg egal. Haus im Eigentum und bis 2031 abgezahlt, beide Autos ohne Finanzierung, keine anderen Schulden oder Kredite.

Ja, die Realeinkommen sinken. Einige Freunde haben Indexmieten und erwarten bald die zweite heftige Erhöhung. Letztes Jahr gab es schon mal eine deftige Erhöhung, dieses Jahr kommt die nächste.

Ich würde sagen, mit jeweils deutlich über 10% haben wir schon einen guten Inflationsausgleich bekommen. Und unsere Kreditrate ist ja um 0% gestiegen und wird auch nie steigen.

Nachbesicherung ist ein rein theoretisches Konstrukt. Könnte die Bank machen, wenn der Wert unter den damaligen Wert fallen sollte. Da wir halt 2014 gekauft und 2016 gebaut haben, stehen bei uns einige 100k Plus da.

Andersherum ist unsere Restschuld ja bereits deutlich nach unten gegangen und unsere Einkommen gegenüber damals deutlich nach oben.

Wenn auch nur eine Bank auf die Idee käme, für ihre hunderttausenden Kreditverträge Nachbesicherungen einzufordern, wären die alleine die nächsten 10 Jahre komplett mit den entsprechenden Klagen beschäftigt.

Nehmen wir mal an, die Bank fordert eine Nachbesicherung, der Kreditnehmer lehnt es ab. Was soll die Bank machen? Den Kredit zurückfordern? Glaubst du ein einziger Mensch in Deutschland lässt das mit sich machen ohne zu klagen? Da kommt dann ein jahrelanger Prozess mit Gutachten und Gegengutachten, wo der eine beweisen will, dass der Marktwert noch oberhalb des angenommenen Werts von damals ist, der andere will das Gegenteil beweisen. So ein Prozess zerrt die komplette Marge der Baufinanzierung mehrfach auf. Und wird jegliches (!) Neukundengeschäft im Keim ersticken.

Ich hoffe, du bist in keiner Entscheidungsfunktion eingebunden, denn wen hier auch nur eine Bank das Wort erwähnen würde, wäre das der marketingtechnische Super-GAU für diese Bank.

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In der Welt ist heute ein großer Artikel über insolvente bzw. beinahe insolvente Projektentwickler.

Wird für viele Käufer der letzten 1-2 Jahre noch zum Albtraum.

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WiWi Gast schrieb am 28.03.2023:

Diese lang und breiten Rechtfertigungen Einzelner bezüglich ihrer Entscheidungen zum Immobilienerwerb, warum man denn so toll dastehe wirken wie der krampfhafte Versuch sich und anderen einzureden, dass man ja so schlau gehandelt habe. Vor allem aber sind sie fad und langweilig und tragen aus meiner Sicht wenig zum Thema bei.

Davon ausgeklammert sind einzelne Berichte, die nüchtern und objektiv etwas Allgemeingültiges beizutragen versuchen.

Ja absolut, dem kann ich nur zustimmen, diese Beispiele über die eigene Genialität, da man vor 5-10 Jahren ein glückliches Händchen hatte, um damit zu generalisieren, ist einfach nur unnütz.

Solche „Ex-Post“-Lobeshymnen auf die eigene Genialität sind sowieso ein bisschen cringe. Wer vor mehr als zehn Jahren gekauft hat, hat das getan, weil er musste (Famililie etc.). Nicht weil er so klug war. Bei Kryptoinvestoren, die 2015 gekauft haben, ist das was anderes. Die hatten 2021 locker x50 bis x100 ihres Einsatzes raus und können sich dafür zu recht feiern. Aber bei Immobilien? Nope. Timing the market klappt hier so gut wie nie, es ist eine rein persönliche Entscheidung und hat viel mit Alter, Familienstand und Perspektive zu tun.

antworten

WiWi Gast schrieb am 28.03.2023:

Diese lang und breiten Rechtfertigungen Einzelner bezüglich ihrer Entscheidungen zum Immobilienerwerb, warum man denn so toll dastehe wirken wie der krampfhafte Versuch sich und anderen einzureden, dass man ja so schlau gehandelt habe. Vor allem aber sind sie fad und langweilig und tragen aus meiner Sicht wenig zum Thema bei.

Davon ausgeklammert sind einzelne Berichte, die nüchtern und objektiv etwas Allgemeingültiges beizutragen versuchen.

Ja absolut, dem kann ich nur zustimmen, diese Beispiele über die eigene Genialität, da man vor 5-10 Jahren ein glückliches Händchen hatte, um damit zu generalisieren, ist einfach nur unnütz.

Solche „Ex-Post“-Lobeshymnen auf die eigene Genialität sind sowieso ein bisschen cringe. Wer vor mehr als zehn Jahren gekauft hat, hat das getan, weil er musste (Famililie etc.). Nicht weil er so klug war. Bei Kryptoinvestoren, die 2015 gekauft haben, ist das was anderes. Die hatten 2021 locker x50 bis x100 ihres Einsatzes raus und können sich dafür zu recht feiern. Aber bei Immobilien? Nope. Timing the market klappt hier so gut wie nie, es ist eine rein persönliche Entscheidung und hat viel mit Alter, Familienstand und Perspektive zu tun.

Tja, als wir damals 2014 gekauft hatten, gab es hier im Forum auch schon wilde Diskussion. Grundtenor damals, wie kann man jetzt nur kaufen, ein massiver Crash steht unmittelbar bevor. Auch im Freundeskreis: Wie viel habt ihr gezahlt? Meine Eltern haben damals vor 20 Jahren die Hälfte gezahlt. Das ist ein Blase.

Wir dagegen haben eigentlich den Plan gehabt, massiv ins Depot sparen und von den Erträgen die Miete zahlen. Nach tatsächlichem Vergleich der Fakten hat man aber damals gesehen, dass man locker 3% tilgen kann, Zinsen zahlen kann und trotzdem noch deutlich unter einer vergleichbaren Kaltmiete liegt. Und auch damals war schon klar, dass Grundstücke in Städten ein knappes Gut sind und dass Baupreise nach oben gehen werden. Damals war schon bekannt, dass wir eine Überakademisierung haben und keiner mehr Handwerker werden will. Damals war schon klar, dass die Inflation nicht ewig bei 1-2% bleiben kann aufgrund der lockeren Geldpolitik.

Also haben wir faktenbasiert gehandelt, nicht aufgrund Stammtischmeinungen. Und viele dann so: Wie könnt ihr nur? Ihr zahlt zu viel.

Und wir heute so: Immobilie am Stadtrand, EFH freistehend mit Wert 1-1,2 Mio. Euro lt. aktuellem Markt (1 Mio. wenn ich einen deutlichen Abschlag aufgrund der Zinsen einkalkuliere), keine 300k Restschuld darauf und langfristig 1,6% Zinsen gesichert. Dazu auch schon wieder bisschen Depot angespart.

Seit Corona habe ich auch bis zu 100% HO (d.h. komplett nach eigenem Ermessen), da mache ich spätestens 16:00 den Rechner aus inkl. Teams und bin 16:01 mit den Kindern im Garten. Im Sommer dann eher schon 15:00 (Gleitzeit auch im HO über das gesamte Jahr). Diese Corona-Folgen konnte man damals natürlich nicht vorhersehen. Aber wir haben damals schon ein Arbeitszimmer eingeplant, einfach damit man bisschen flexibel ist.

Dass die Preise 2014 aber weiter auf Jahre hin nach oben gehen, war damals jedem klar, der sich bisschen mit den Fakten beschäftigt hatte. 3% Tilgung und 1,6% Zinsen damals geringer als Vergleichsmiete! Das kann kein Marktgleichgewicht sein!

Heutzutage sieht es natürlich ganz anders aus. 3,5% -4,0% Zinsen sind deutlich höher als die Vergleichsmiete. Ich hatte damals recht und ich sage heute: Mieter bleiben, nicht kaufen. Die extrem niedrigen Zinsen haben quasi beliebige Preise gerechtfertigt, weil Tilgung und Zins in Summe niedriger als die Kaltmiete waren. Heutzutage ist das nicht mehr so. Die höhen Zinsen machen alles über einem Vervielfältiger von 20 zu teuer und das gibt es nicht mehr.

Füttert euer Depot und zahlt nach der 3% Regel davon die Miete. Besser als jetzt zu sehr hohen Preisen und relativ hohen Zinsen zu kaufen.

(Und das ist ja das Ding, ich habe einen langfristigen Kreditvertrag mit 1,6% Zinsen - das ist ja ansich schon ein Asset).

antworten

True. Aber aber dafür ist meine Schuldenlast tiefer, meine Tilgung ist schneller und ich habe hohe Konfidenz, dass i) die Mieten steigen und ii) das Zinsniveau sich mittelfristig einpendelt.

Zudem ist es angenehm in einem Käufermarkt zu agieren und aus einem breiteren Angebot auswählen zu können.

Unter 3% Bruttorendite um ein Verlustgeschäft zu vermeiden? Heute sind eher 6-7% notwendig für Break-Even.

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Die besten Jahre um Assets zu kaufen sind Krisenjahre. Das ist bei Anlageklassen so. 2023 wird definitiv als Krisenjahr für Immobilien eingehen und ich habe bereits 2 MFHs geschossen dieses Jahr. Nr 3 ist gerade in Pipeline und die Makler rufen plötzlich wieder zurück. 20-30% Abschläge werden nach einem kurzen durchatmen angenommen mit dem Kommentar man werde es versuchen beim Eigentümer durch zu bekommen.

28% Abschlag entspricht bei einem Zinssprung von 1,5% auf 4,0% und Abzahlung auf 30 Jahre gerade so der Differenz, damit du nicht mehr zahlst als jemand, der 2022 den höheren Preis gezahlt hat, dafür aber deutlich niedrigere Zinsen. Mit 20-30% Abschlag hast du noch gar nichts gekonnt.

Ab 40% Abschlag lt. Gutachterausschüssen und nicht lt. deinen Phantasiezahlen können wir darüber reden, dass du minimal besser dran bist, als ein 2022er Käufer. Der 2021er Käufer schlägt dich trotzdem. Wenn du 2020er Käufer schlagen willst, geht es eher in Richtung 50% Abschlag gegenüber 2022.

antworten

An alle, die noch fleißig suchen: wartet noch ein wenig. Bald werden fallende Immobilienpreise auf fallende Zinsen treffen (max. 24 Monate). Dann werden einige gute Schnäppchen schießen können. Momentan ist es zu teuer. Das wird sich bald einpendeln. Believe me!

antworten

WiWi Gast schrieb am 28.03.2023:

Solche „Ex-Post“-Lobeshymnen auf die eigene Genialität sind sowieso ein bisschen cringe. Wer vor mehr als zehn Jahren gekauft hat, hat das getan, weil er musste (Famililie etc.). Nicht weil er so klug war. Bei Kryptoinvestoren, die 2015 gekauft haben, ist das was anderes. Die hatten 2021 locker x50 bis x100 ihres Einsatzes raus und können sich dafür zu recht feiern. Aber bei Immobilien? Nope. Timing the market klappt hier so gut wie nie, es ist eine rein persönliche Entscheidung und hat viel mit Alter, Familienstand und Perspektive zu tun.

Vor allem wird es halt mit der Zeit immer peinlicher, Leuten vorzuwerfen 2017 nicht gekauft zu haben. Da waren viele von uns noch Studenten, teilweise noch Schüler. Ab 2018 wurde es schon richtig ungemütlich auf dem Markt (da wenig Angebot), da hat man oft nicht mal mit viel Risikobereitschaft was vernünftiges gefunden. Aber selbst wenn wir die Grenze 2020 ziehen, gab es seitdem schon wieder 4 neue Jahrgänge die ins Hausbaualter kommen. In 5 Jahren werden sich hier dann wohl die ersten rechtfertigen müssen, wieso sie damals in der Grundschule nicht zugeschlagen haben.

antworten

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Ich war selten so Bullish.

Dies. - die WiWi-Bärenbande denkt wieder nur in 1-Jahres-Zeiträumen wie ihre Ü60-Eltern. Mittelfristig sprechen alle Indikatoren für ein Weitersteigen der Preise. Der Zinsmarkt wird sich auch wieder einregeln in den kommenden Monaten. Demografie spielt keine Rolle mehr - bevor Häuser leer stehen kauft sie immer noch der Nachbar um durch Abriss seinen Garten zu vergrößern (Das werde dann ich sein.) oder sie an Klima-Flüchtlinge zu vermieten.

In drei Monaten haben wir aller Voraussicht nach wieder sinkende(!) Erzeugerpreise - Im Monat-zu-Monat-Vergleich geht es bereits rapide bergab, da die Energiekosten fallen. Damit kommt zeitnah auch die Inflation wieder runter, wenn wir nicht sogar in eine leichte Deflation gleiten. Krieg ist jetzt Normalzustand, der Rüstungswahn bringt noch ein paar gutbezahlte und hochqualifizierte Arbeitskräfte in Lohn und Brot. Das Prekariat wird bei der Bundeswehr ein fürstliches Auskommen finden.

In der Boomer-Republik stehen aber gerade alle Medienmacher auf "Immos bald wertlos, muh Zinsen, muh Einteignung, bald sind wir alle arm" - in Corona-Manier wird wieder überregiert und jetzt alles verramscht was nur geht . Deshalb gibt es zeitnah die richtigen Schnäppchen, insbesondere wenn man keine zwei linken Hände hat.

In 18-24 Monaten geht die Party weiter, denn dafür stehe ich mit meinem Namen! Bildschirmfotgrafiert diesen Post.

antworten

Vonovia verliert heute weitere 6 Prozent

antworten

Klar, die müssen bald ihre Bestände deutlich unter Buchwert verkaufen.
Der Leverageeffekt wirkt auch in die andere Richtung.

WiWi Gast schrieb am 28.03.2023:

Vonovia verliert heute weitere 6 Prozent

antworten

WiWi Gast schrieb am 28.03.2023:

Klar, die müssen bald ihre Bestände deutlich unter Buchwert verkaufen.
Der Leverageeffekt wirkt auch in die andere Richtung.

Vonovia verliert heute weitere 6 Prozent

Ich will nur jeden auf den Boden zurück holen, der sich von den Vonovia Wohnungen etwas erwartet. Zwar landen tatsächlich auch jetzt schon einige einzeln auf dem Markt. Ich habe mir mehrere Angebote genauer angesehen.

Bedenkt bitte folgendes:

• Die Wohnungen sind vermietet, häufig mit Mietern die schon lange drinnen sind. Keine Chance der Kündigung, d.h. nicht brauchbar für den Eigenbedarf.
• Mieten sind teilweise vergleichsweise niedrig, falls es sich um ältere Mietverträge handelt. Keine Möglichkeit, da signifikant zu erhöhen.
• Du hast keine Möglichkeit, dir den Mieter auszusuchen.
• Häufig besteht Renovierungs- oder sogar Sanierungsrückstand. Das bedeutet hohe Investitionen.
• Sanierungen, die die ganze Wohnanlage betreffen können nur im Konsens mit den ganzen anderen Eigentümern getroffen werden.

Meines Erachtens sind die Vonovia Wohnungen nur für Institutionelle interessant, die am besten gleich eine ganze Wohnanlage kaufen (natürlich zu entsprechenden Preisabschlägen) und die dann entwickeln können.

antworten

Ich stosse mit dir an Bruder. Auf die 5 Mio Kreditvolumen knacken dieses Jahr.

WiWi Gast schrieb am 28.03.2023:

Ich war selten so Bullish.

Dies. - die WiWi-Bärenbande denkt wieder nur in 1-Jahres-Zeiträumen wie ihre Ü60-Eltern. Mittelfristig sprechen alle Indikatoren für ein Weitersteigen der Preise. Der Zinsmarkt wird sich auch wieder einregeln in den kommenden Monaten. Demografie spielt keine Rolle mehr - bevor Häuser leer stehen kauft sie immer noch der Nachbar um durch Abriss seinen Garten zu vergrößern (Das werde dann ich sein.) oder sie an Klima-Flüchtlinge zu vermieten.

In drei Monaten haben wir aller Voraussicht nach wieder sinkende(!) Erzeugerpreise - Im Monat-zu-Monat-Vergleich geht es bereits rapide bergab, da die Energiekosten fallen. Damit kommt zeitnah auch die Inflation wieder runter, wenn wir nicht sogar in eine leichte Deflation gleiten. Krieg ist jetzt Normalzustand, der Rüstungswahn bringt noch ein paar gutbezahlte und hochqualifizierte Arbeitskräfte in Lohn und Brot. Das Prekariat wird bei der Bundeswehr ein fürstliches Auskommen finden.

In der Boomer-Republik stehen aber gerade alle Medienmacher auf "Immos bald wertlos, muh Zinsen, muh Einteignung, bald sind wir alle arm" - in Corona-Manier wird wieder überregiert und jetzt alles verramscht was nur geht . Deshalb gibt es zeitnah die richtigen Schnäppchen, insbesondere wenn man keine zwei linken Hände hat.

In 18-24 Monaten geht die Party weiter, denn dafür stehe ich mit meinem Namen! Bildschirmfotgrafiert diesen Post.

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Ich glaube genau Du warst gemeint. Wie oft willst Du Deine 2014 Grundstück am Stadtrand/2016 Hausbau-Geschichte noch runterbeten? Dachte um 16:01 gehst Du mit Deinem Kind spielen? Dann mach das doch und schreibe hier nicht immer und immer wieder Deine Life-Story auf.

Meine 2 cents für alle die suchen: Geduld haben und weiter das Depot besparen.

WiWi Gast schrieb am 28.03.2023:

Diese lang und breiten Rechtfertigungen Einzelner bezüglich ihrer Entscheidungen zum Immobilienerwerb, warum man denn so toll dastehe wirken wie der krampfhafte Versuch sich und anderen einzureden, dass man ja so schlau gehandelt habe. Vor allem aber sind sie fad und langweilig und tragen aus meiner Sicht wenig zum Thema bei.

Davon ausgeklammert sind einzelne Berichte, die nüchtern und objektiv etwas Allgemeingültiges beizutragen versuchen.

Ja absolut, dem kann ich nur zustimmen, diese Beispiele über die eigene Genialität, da man vor 5-10 Jahren ein glückliches Händchen hatte, um damit zu generalisieren, ist einfach nur unnütz.

Solche „Ex-Post“-Lobeshymnen auf die eigene Genialität sind sowieso ein bisschen cringe. Wer vor mehr als zehn Jahren gekauft hat, hat das getan, weil er musste (Famililie etc.). Nicht weil er so klug war. Bei Kryptoinvestoren, die 2015 gekauft haben, ist das was anderes. Die hatten 2021 locker x50 bis x100 ihres Einsatzes raus und können sich dafür zu recht feiern. Aber bei Immobilien? Nope. Timing the market klappt hier so gut wie nie, es ist eine rein persönliche Entscheidung und hat viel mit Alter, Familienstand und Perspektive zu tun.

Tja, als wir damals 2014 gekauft hatten, gab es hier im Forum auch schon wilde Diskussion. Grundtenor damals, wie kann man jetzt nur kaufen, ein massiver Crash steht unmittelbar bevor. Auch im Freundeskreis: Wie viel habt ihr gezahlt? Meine Eltern haben damals vor 20 Jahren die Hälfte gezahlt. Das ist ein Blase.

Wir dagegen haben eigentlich den Plan gehabt, massiv ins Depot sparen und von den Erträgen die Miete zahlen. Nach tatsächlichem Vergleich der Fakten hat man aber damals gesehen, dass man locker 3% tilgen kann, Zinsen zahlen kann und trotzdem noch deutlich unter einer vergleichbaren Kaltmiete liegt. Und auch damals war schon klar, dass Grundstücke in Städten ein knappes Gut sind und dass Baupreise nach oben gehen werden. Damals war schon bekannt, dass wir eine Überakademisierung haben und keiner mehr Handwerker werden will. Damals war schon klar, dass die Inflation nicht ewig bei 1-2% bleiben kann aufgrund der lockeren Geldpolitik.

Also haben wir faktenbasiert gehandelt, nicht aufgrund Stammtischmeinungen. Und viele dann so: Wie könnt ihr nur? Ihr zahlt zu viel.

Und wir heute so: Immobilie am Stadtrand, EFH freistehend mit Wert 1-1,2 Mio. Euro lt. aktuellem Markt (1 Mio. wenn ich einen deutlichen Abschlag aufgrund der Zinsen einkalkuliere), keine 300k Restschuld darauf und langfristig 1,6% Zinsen gesichert. Dazu auch schon wieder bisschen Depot angespart.

Seit Corona habe ich auch bis zu 100% HO (d.h. komplett nach eigenem Ermessen), da mache ich spätestens 16:00 den Rechner aus inkl. Teams und bin 16:01 mit den Kindern im Garten. Im Sommer dann eher schon 15:00 (Gleitzeit auch im HO über das gesamte Jahr). Diese Corona-Folgen konnte man damals natürlich nicht vorhersehen. Aber wir haben damals schon ein Arbeitszimmer eingeplant, einfach damit man bisschen flexibel ist.

Dass die Preise 2014 aber weiter auf Jahre hin nach oben gehen, war damals jedem klar, der sich bisschen mit den Fakten beschäftigt hatte. 3% Tilgung und 1,6% Zinsen damals geringer als Vergleichsmiete! Das kann kein Marktgleichgewicht sein!

Heutzutage sieht es natürlich ganz anders aus. 3,5% -4,0% Zinsen sind deutlich höher als die Vergleichsmiete. Ich hatte damals recht und ich sage heute: Mieter bleiben, nicht kaufen. Die extrem niedrigen Zinsen haben quasi beliebige Preise gerechtfertigt, weil Tilgung und Zins in Summe niedriger als die Kaltmiete waren. Heutzutage ist das nicht mehr so. Die höhen Zinsen machen alles über einem Vervielfältiger von 20 zu teuer und das gibt es nicht mehr.

Füttert euer Depot und zahlt nach der 3% Regel davon die Miete. Besser als jetzt zu sehr hohen Preisen und relativ hohen Zinsen zu kaufen.

(Und das ist ja das Ding, ich habe einen langfristigen Kreditvertrag mit 1,6% Zinsen - das ist ja ansich schon ein Asset).

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Nein, deine Tilgung ist nicht schneller. Ich habe exakt den gleichen Fall verglichen: Volltilgung in 30 Jahren. Das heißt Tilgung auf 0,00 Euro Restschuld in beiden Fällen.

Gegenüber 2022 hast du evtl. ein paar Angebote mehr - das stimmt. Solange du aber nicht echte 28% Abschlag hast (lt. Gutachterausschüssen, nicht der Makler setzt absichtlich zu hoch an und du klopfst dir auf die Schulter, weil du gehandelt hast), zahlst du mehr.

Du müsstest erstmal 28% Abschlag lt. Gutachterausschüssen haben, damit du 30 Jahre lang exakt gleich viel zahlst. Bei gerade 28% Abschlag tilgst du nicht schneller, sondern exakt gleich schnell: 30 Jahre in beiden Fällen.

WiWi Gast schrieb am 28.03.2023:

True. Aber aber dafür ist meine Schuldenlast tiefer, meine Tilgung ist schneller und ich habe hohe Konfidenz, dass i) die Mieten steigen und ii) das Zinsniveau sich mittelfristig einpendelt.

Zudem ist es angenehm in einem Käufermarkt zu agieren und aus einem breiteren Angebot auswählen zu können.

Unter 3% Bruttorendite um ein Verlustgeschäft zu vermeiden? Heute sind eher 6-7% notwendig für Break-Even.

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

WiWi Gast schrieb am 27.03.2023:

Die besten Jahre um Assets zu kaufen sind Krisenjahre. Das ist bei Anlageklassen so. 2023 wird definitiv als Krisenjahr für Immobilien eingehen und ich habe bereits 2 MFHs geschossen dieses Jahr. Nr 3 ist gerade in Pipeline und die Makler rufen plötzlich wieder zurück. 20-30% Abschläge werden nach einem kurzen durchatmen angenommen mit dem Kommentar man werde es versuchen beim Eigentümer durch zu bekommen.

28% Abschlag entspricht bei einem Zinssprung von 1,5% auf 4,0% und Abzahlung auf 30 Jahre gerade so der Differenz, damit du nicht mehr zahlst als jemand, der 2022 den höheren Preis gezahlt hat, dafür aber deutlich niedrigere Zinsen. Mit 20-30% Abschlag hast du noch gar nichts gekonnt.

Ab 40% Abschlag lt. Gutachterausschüssen und nicht lt. deinen Phantasiezahlen können wir darüber reden, dass du minimal besser dran bist, als ein 2022er Käufer. Der 2021er Käufer schlägt dich trotzdem. Wenn du 2020er Käufer schlagen willst, geht es eher in Richtung 50% Abschlag gegenüber 2022.

antworten

Genau die '1-Jahres-Zeiträume' ist das Problem so mancher hier und wird auch der Grund sein warum manche seit ewiger Zeit weiter auf den 'günstigsten' Kaufzeitpunkt warten :)

Sicher ist die aktuelle Kombo aus hohem Zins + geforderter Kaufpreis nicht optimal, allerdings wird es verdammt schwer sein den Kauf zu timen denn die Inflation wird wieder runter gehen (vielleicht schneller als manch einer wahr haben will), das steht außer Frage, damit verbunden wird der Preis von Immobilien erneut steigen denn Lohnkostenanpassung/Materialkosten (es glaubt doch niemand ernsthaft dass nun plötzlich alles um 10/20% billiger wird sobald die Inflation abebbet, eher werden die Unternehmen mit dem Argument der eingepreisten Lohnanpassung in die Preise kommen bevor sie irgendetwas reduzieren) und sonstiges wird wieder eingerechnet, vor allem bei den Neubauten (Bestandsimmobilien mit Sanierungsstau werden vermutlich billiger).

Zudem muss klar sein, Wiederaufbau der Ukraine wird zwar mit westlichen Krediten finanziert, die Materialien/Vorprodukte/Komponente werden auch bei uns einen zusätzlichen Auftragseingang bei manchen Firmen verbuchen, was sich wieder in der Beschäftigung und somit unter anderem auch dem Immopreis niederschlagen wird.

Einfach mal um die Ecke denken.

WiWi Gast schrieb am 28.03.2023:

Ich war selten so Bullish.

Dies. - die WiWi-Bärenbande denkt wieder nur in 1-Jahres-Zeiträumen wie ihre Ü60-Eltern. Mittelfristig sprechen alle Indikatoren für ein Weitersteigen der Preise. Der Zinsmarkt wird sich auch wieder einregeln in den kommenden Monaten. Demografie spielt keine Rolle mehr - bevor Häuser leer stehen kauft sie immer noch der Nachbar um durch Abriss seinen Garten zu vergrößern (Das werde dann ich sein.) oder sie an Klima-Flüchtlinge zu vermieten.

In drei Monaten haben wir aller Voraussicht nach wieder sinkende(!) Erzeugerpreise - Im Monat-zu-Monat-Vergleich geht es bereits rapide bergab, da die Energiekosten fallen. Damit kommt zeitnah auch die Inflation wieder runter, wenn wir nicht sogar in eine leichte Deflation gleiten. Krieg ist jetzt Normalzustand, der Rüstungswahn bringt noch ein paar gutbezahlte und hochqualifizierte Arbeitskräfte in Lohn und Brot. Das Prekariat wird bei der Bundeswehr ein fürstliches Auskommen finden.

In der Boomer-Republik stehen aber gerade alle Medienmacher auf "Immos bald wertlos, muh Zinsen, muh Einteignung, bald sind wir alle arm" - in Corona-Manier wird wieder überregiert und jetzt alles verramscht was nur geht . Deshalb gibt es zeitnah die richtigen Schnäppchen, insbesondere wenn man keine zwei linken Hände hat.

In 18-24 Monaten geht die Party weiter, denn dafür stehe ich mit meinem Namen! Bildschirmfotgrafiert diesen Post.

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WiWi Gast schrieb am 28.03.2023:

Vonovia verliert heute weitere 6 Prozent

Liegt auch an der neuen Citigroup Studie von gestern:

Blick auf die prozentuale Entwicklung von vier deutschen Immobilienaktien

27.03.2023 - Europäischen Immobilienaktien droht laut den Analysten der Citigroup ein Kursverfall von weiteren 50 %. Man verweist bei seiner Einschätzung laut Bloomberg auf die mit dem Leitzinsanstieg gestiegenen Kosten des Schuldendienstes sowie den Einbruch bei den Immobilienpreisen. Aaron Guy und seine Kollegen von Citi prognostizieren für die Jahre 2023 und 2024 einen Rückgang der Immobilienwerte um 20 % bis 40 %.

Immobilienunternehmen sehen sich mit einem Nachfragerückgang konfrontiert, da die steigenden Zinssätze die Nachfrage nach Hypothekenkrediten bremsen und die drohende Rezession die Mieteinnahmen belastet. Die hohe Verschuldung der Branche macht sie auch direkt anfällig für eine straffere Politik der Zentralbanken zur Bekämpfung der Inflation.

Immobilienaktien performen schlechter als der Gesamtmarkt

„Die Zinsschritte der zweiten Jahreshälfte 2022 sind bei den Immobilienwerten noch nicht eingepreist“, konstatiert das Citi-Team. Bei börsennotierten Unternehmen hätten die Anleiherenditen in einigen Fällen Niveaus erreicht, die zu einer langfristigen Instabilität der Geschäftsmodelle führten.

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Man kann von einem regelrechten Frühlingserwachen der Preise reden. Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24 erklärte, dass für Eigentümer:innen, die überlegen ihre Immobilie zu verkaufen, die Chancen steigen würden, jetzt im Frühling passende Interessent:innen zu finden. Denn: Seit Jahresbeginn ist die Nachfrage nach Kaufimmobilien konstant und steigt in einem Großteil der Metropolen und deren Umland. Das treffe vor allem auf vier der fünf größten Städte zu. Besonders in München und Berlin habe sich die Nachfrage auf das Niveau vor der Corona-Pandemie normalisiert. In Frankfurt am Main und Hamburg steige die Nachfrage stetig an, da Kaufinteressent:innen aktiver sind. ImmoScout24 hat eine Zunahme von 15 Prozent Kontaktanfragen pro Inserat verzeichnet. Die Kontakte pro Suchendem stiegen um 45 Prozent an.

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Dies. - die WiWi-Bärenbande denkt wieder nur in 1-Jahres-Zeiträumen wie ihre Ü60-Eltern. Mittelfristig sprechen alle Indikatoren für ein Weitersteigen der Preise.

Welche denn? Viele vergessen auch die 30er...

In drei Monaten haben wir aller Voraussicht nach wieder sinkende(!) Erzeugerpreise - Im Monat-zu-Monat-Vergleich geht es bereits rapide bergab, da die Energiekosten fallen. Damit kommt zeitnah auch die Inflation wieder runter, wenn wir nicht sogar in eine leichte Deflation gleiten. Krieg ist jetzt Normalzustand, der Rüstungswahn bringt noch ein paar gutbezahlte und hochqualifizierte Arbeitskräfte in Lohn und Brot. Das Prekariat wird bei der Bundeswehr ein fürstliches Auskommen finden.

Sorry das ist total quatsch. Zum einen ist Inflation nicht so einfach zu bekämpfen. Never ever geht die zurück mit einem so hohen negativen Realzins. Zweitens sind insbesondere alle neu Sondervermögen oder sagen wir Ausgaben inklusive Rüstungswahn Inflationstreibend. Das ist 101 Wiwi Wissen. Damit erhöhst eher den Druck die Zinsen noch stärker zu steigern

In der Boomer-Republik stehen aber gerade alle Medienmacher auf "Immos bald wertlos, muh Zinsen, muh Einteignung, bald sind wir alle arm" - in Corona-Manier wird wieder überregiert und jetzt alles verramscht was nur geht . Deshalb gibt es zeitnah die richtigen Schnäppchen, insbesondere wenn man keine zwei linken Hände hat.

In 18-24 Monaten geht die Party weiter, denn dafür stehe ich mit meinem Namen! Bildschirmfotgrafiert diesen Post.

Das mag schon sein. Kann aber anders kommen als man denkt. Wenn investieren so einfach wäre. Einfach alles in Immos lol.

antworten

Hab ich doch. :-)

Key Facts sind doch, es gab extrem gute Zeiten, wo man für Immobilien quasi weniger gezahlt als für die Kaltmiete.

Seitdem haben sich Preise, Kosten und Zinsen aber extrem verändert.

Die Diskussion, ob 5% Preissteigerungen in 2022 ober- oder unterhalb der Inflation sind. Ob evtl. Q4 gar ein kleiner Drop war. Ob Zinsen seit dem Hoch um 0,3 Prozentpunkte gefallen sind. Ob man jetzt mehr Auswahl hat als 2021. Das alles führt doch am Thema vorbei.

Jetzt ist es höchstwahrscheinlich falsch, zu kaufen. Niemand sollte sich für Immobilienpreise interessieren. Wir sollten Mietpreise diskutieren.

Gleichzeitig, wo ich zustimme, dass man jetzt NICHT kaufen sollte, muss man darüber reden, dass es mal eine Zeit gab, wo kaufen extrem alternativlos war, für rational handelnde Menschen.

Denn oft kommt hier das Thema auf, Kaufen wäre auch in den letzten Jahren noch eine schlechte Entscheidung gewesen. Nein, wer sich mittel- bis langfristig 1,x% Zinsen gesichert hat, steht erstmal viel besser da als alle aktuellen Interessenten.

Wer vor 2, 3, 4 oder 5 Jahren gekauft oder gebaut hatte, der hatte niedrige Zinsen und WESENTLICH geringere Kosten/Preise.

Wir reden hier über locker 70-80% Preissteigerung bei den Baukosten zu aktuellen Preisen. Das sollten die Bauinteressenten hier wissen. Angeblich hat ja jeder schon 2021 und zuvor zugeschlagen und hier sind nur noch 25 Jahre alte Jungabsolventen, welche zu Niedrigzinsen noch im Studium waren. Diesen Leuten fehlt ganz sicher die Information, dass Bauen sich um 70-80% in 7 Jahren verteuert hat. 2016 hatten die Leute nicht mal Abitur und keine Ahnung von den Baupreisen.

Ich kenne meine damaligen Preise, kenne jetzige Preise und verfolge aus Interesse den Markt. Dieses Wissen gebe ich weiter.

Und auch diesen aktuellen Tagesstimmungen darf man nicht trauen. Als wir 2014 unser Grundstück gekauft haben, hatte jeder gesagt, wir sind T-1 vor dem Platzen einer großen Blase. Jetzt aktuell heute gibt es hier bei uns, in leicht schlechterer Lage, ein paar Grundstücke. Preis mehr als doppelt so hoch wie bei uns damals. Merke: Gib nicht zu viel auf angebliche Meinungen der Masse. Die lagen damals katastrophal falsch.

Ich kann deinen Rat nur unterstützen: Alles ins Depot und nichts kaufen oder bauen bei den aktuellen Wucherzinsen. Und würde aber sagen, plant erstmal als Mieter weiter. Deckung der Miete durch Dividende oder 3% Regel.

WiWi Gast schrieb am 28.03.2023:

Ich glaube genau Du warst gemeint. Wie oft willst Du Deine 2014 Grundstück am Stadtrand/2016 Hausbau-Geschichte noch runterbeten? Dachte um 16:01 gehst Du mit Deinem Kind spielen? Dann mach das doch und schreibe hier nicht immer und immer wieder Deine Life-Story auf.

Meine 2 cents für alle die suchen: Geduld haben und weiter das Depot besparen.

WiWi Gast schrieb am 28.03.2023:

Diese lang und breiten Rechtfertigungen Einzelner bezüglich ihrer Entscheidungen zum Immobilienerwerb, warum man denn so toll dastehe wirken wie der krampfhafte Versuch sich und anderen einzureden, dass man ja so schlau gehandelt habe. Vor allem aber sind sie fad und langweilig und tragen aus meiner Sicht wenig zum Thema bei.

Davon ausgeklammert sind einzelne Berichte, die nüchtern und objektiv etwas Allgemeingültiges beizutragen versuchen.

Ja absolut, dem kann ich nur zustimmen, diese Beispiele über die eigene Genialität, da man vor 5-10 Jahren ein glückliches Händchen hatte, um damit zu generalisieren, ist einfach nur unnütz.

Solche „Ex-Post“-Lobeshymnen auf die eigene Genialität sind sowieso ein bisschen cringe. Wer vor mehr als zehn Jahren gekauft hat, hat das getan, weil er musste (Famililie etc.). Nicht weil er so klug war. Bei Kryptoinvestoren, die 2015 gekauft haben, ist das was anderes. Die hatten 2021 locker x50 bis x100 ihres Einsatzes raus und können sich dafür zu recht feiern. Aber bei Immobilien? Nope. Timing the market klappt hier so gut wie nie, es ist eine rein persönliche Entscheidung und hat viel mit Alter, Familienstand und Perspektive zu tun.

Tja, als wir damals 2014 gekauft hatten, gab es hier im Forum auch schon wilde Diskussion. Grundtenor damals, wie kann man jetzt nur kaufen, ein massiver Crash steht unmittelbar bevor. Auch im Freundeskreis: Wie viel habt ihr gezahlt? Meine Eltern haben damals vor 20 Jahren die Hälfte gezahlt. Das ist ein Blase.

Wir dagegen haben eigentlich den Plan gehabt, massiv ins Depot sparen und von den Erträgen die Miete zahlen. Nach tatsächlichem Vergleich der Fakten hat man aber damals gesehen, dass man locker 3% tilgen kann, Zinsen zahlen kann und trotzdem noch deutlich unter einer vergleichbaren Kaltmiete liegt. Und auch damals war schon klar, dass Grundstücke in Städten ein knappes Gut sind und dass Baupreise nach oben gehen werden. Damals war schon bekannt, dass wir eine Überakademisierung haben und keiner mehr Handwerker werden will. Damals war schon klar, dass die Inflation nicht ewig bei 1-2% bleiben kann aufgrund der lockeren Geldpolitik.

Also haben wir faktenbasiert gehandelt, nicht aufgrund Stammtischmeinungen. Und viele dann so: Wie könnt ihr nur? Ihr zahlt zu viel.

Und wir heute so: Immobilie am Stadtrand, EFH freistehend mit Wert 1-1,2 Mio. Euro lt. aktuellem Markt (1 Mio. wenn ich einen deutlichen Abschlag aufgrund der Zinsen einkalkuliere), keine 300k Restschuld darauf und langfristig 1,6% Zinsen gesichert. Dazu auch schon wieder bisschen Depot angespart.

Seit Corona habe ich auch bis zu 100% HO (d.h. komplett nach eigenem Ermessen), da mache ich spätestens 16:00 den Rechner aus inkl. Teams und bin 16:01 mit den Kindern im Garten. Im Sommer dann eher schon 15:00 (Gleitzeit auch im HO über das gesamte Jahr). Diese Corona-Folgen konnte man damals natürlich nicht vorhersehen. Aber wir haben damals schon ein Arbeitszimmer eingeplant, einfach damit man bisschen flexibel ist.

Dass die Preise 2014 aber weiter auf Jahre hin nach oben gehen, war damals jedem klar, der sich bisschen mit den Fakten beschäftigt hatte. 3% Tilgung und 1,6% Zinsen damals geringer als Vergleichsmiete! Das kann kein Marktgleichgewicht sein!

Heutzutage sieht es natürlich ganz anders aus. 3,5% -4,0% Zinsen sind deutlich höher als die Vergleichsmiete. Ich hatte damals recht und ich sage heute: Mieter bleiben, nicht kaufen. Die extrem niedrigen Zinsen haben quasi beliebige Preise gerechtfertigt, weil Tilgung und Zins in Summe niedriger als die Kaltmiete waren. Heutzutage ist das nicht mehr so. Die höhen Zinsen machen alles über einem Vervielfältiger von 20 zu teuer und das gibt es nicht mehr.

Füttert euer Depot und zahlt nach der 3% Regel davon die Miete. Besser als jetzt zu sehr hohen Preisen und relativ hohen Zinsen zu kaufen.

(Und das ist ja das Ding, ich habe einen langfristigen Kreditvertrag mit 1,6% Zinsen - das ist ja ansich schon ein Asset).

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Die Nachfrage ist nicht konstant, sondern weiterhin extrem niedrig.

Die Nachfrage an der Zahl der Kontaktanfragen zu messen, ist ziemlich dürftig. Denn es ist klar warum mehr kontaktiert wird: um den Preis nach unten auszuloten.

Eine höhere Nachfrage würde sich in steigenden Transaktionszahlen zeigen. Dem ist aber nicht so.

Der Markt wird dieses Jahr erst noch so richtig unter Druck geraten, siehe Immobilienkonzerne.

WiWi Gast schrieb am 28.03.2023:

Man kann von einem regelrechten Frühlingserwachen der Preise reden. Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24 erklärte, dass für Eigentümer:innen, die überlegen ihre Immobilie zu verkaufen, die Chancen steigen würden, jetzt im Frühling passende Interessent:innen zu finden. Denn: Seit Jahresbeginn ist die Nachfrage nach Kaufimmobilien konstant und steigt in einem Großteil der Metropolen und deren Umland. Das treffe vor allem auf vier der fünf größten Städte zu. Besonders in München und Berlin habe sich die Nachfrage auf das Niveau vor der Corona-Pandemie normalisiert. In Frankfurt am Main und Hamburg steige die Nachfrage stetig an, da Kaufinteressent:innen aktiver sind. ImmoScout24 hat eine Zunahme von 15 Prozent Kontaktanfragen pro Inserat verzeichnet. Die Kontakte pro Suchendem stiegen um 45 Prozent an.

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Aroundtown hat notiert nochmal 10 Prozent niedriger als gestern...die Börse bewertet den Wert von Immobilien neu

WiWi Gast schrieb am 29.03.2023:

Die Nachfrage ist nicht konstant, sondern weiterhin extrem niedrig.

Die Nachfrage an der Zahl der Kontaktanfragen zu messen, ist ziemlich dürftig. Denn es ist klar warum mehr kontaktiert wird: um den Preis nach unten auszuloten.

Eine höhere Nachfrage würde sich in steigenden Transaktionszahlen zeigen. Dem ist aber nicht so.

Der Markt wird dieses Jahr erst noch so richtig unter Druck geraten, siehe Immobilienkonzerne.

WiWi Gast schrieb am 28.03.2023:

Man kann von einem regelrechten Frühlingserwachen der Preise reden. Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24 erklärte, dass für Eigentümer:innen, die überlegen ihre Immobilie zu verkaufen, die Chancen steigen würden, jetzt im Frühling passende Interessent:innen zu finden. Denn: Seit Jahresbeginn ist die Nachfrage nach Kaufimmobilien konstant und steigt in einem Großteil der Metropolen und deren Umland. Das treffe vor allem auf vier der fünf größten Städte zu. Besonders in München und Berlin habe sich die Nachfrage auf das Niveau vor der Corona-Pandemie normalisiert. In Frankfurt am Main und Hamburg steige die Nachfrage stetig an, da Kaufinteressent:innen aktiver sind. ImmoScout24 hat eine Zunahme von 15 Prozent Kontaktanfragen pro Inserat verzeichnet. Die Kontakte pro Suchendem stiegen um 45 Prozent an.

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Wenn Kurse der Immobilienunternehmen sinken, heisst das nicht, dass Immobilien neu bewerten werden, sondern die Unternehmen, die mit ihnen zu tun haben, deren Management und Strategien etc.

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Ursächlich ist eine Citygroup Studie in der das weitere Sinken der Immobilienpreise um 20-40 Prozent prognostiziert wird

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Ich bin selber nun seit nem halben Jahr am suchen einer Immobilie zum selbstbewohnen.
Hier wird ja immer erzählt von wegen Preise niedrig und man kann den Preis drücken.
Ich merke davon garnix. Ich bekomme von der Bank 3,8% für 400k da ich 150k selber einbringe. Im Markt ist aber nur Schrott für 550k. Die ganzen Top Immobilien liegen bei 650k plus. Da geht niemand runter. Ich habe schon alles probiert. Also könnt ihr mir erklären woran das nun liegt ? Suche im Raum Stuttgart.

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Das ist das gefährliche an der Investment Property Fair Value Bewertung bei Real Estate Unternehmen. In guten Zeiten konnten sich die Firmen die Bewertungsgewinne direkt dem EK gutschreiben und damit mehr leveragen. In schlechten Zeiten fressen die Bewertungsverluste das EK auf und man wird weniger kreditwürdig und die Verschuldungsquoten steigen deutlich an.

Schlechtes Management, man hat bis zum Ende des Booms abgewartet anstatt mit der Zeit vorsichtiger zu agieren und Bestände abzubauen um die Verschuldung zu senken. Jetzt steht man bald vor einem Scherbenhaufen. Dauert nicht lange, dann wird nach der Hilfe der Regierung gerufen, das garantiere ich.

WiWi Gast schrieb am 29.03.2023:

Aroundtown hat notiert nochmal 10 Prozent niedriger als gestern...die Börse bewertet den Wert von Immobilien neu

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Das sind wahrscheinlich diejenigen, die mit Preissenkungen geworben hatten um noch möglichst viele Käufer auf das sinkende Schiff zu ziehen.

WiWi Gast schrieb am 28.03.2023:

In der Welt ist heute ein großer Artikel über insolvente bzw. beinahe insolvente Projektentwickler.

Wird für viele Käufer der letzten 1-2 Jahre noch zum Albtraum.

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Das Problem in den 90ern waren keine Nachbesicherungen von Banken, sondern dass die Kapitalanleger Objekte zu hohen Zinsen gekauft hatten, die sich niemals rechnen konnten, weil die Mieten im Osten so niedrig waren, dass man mit Vermietung zwangsläufig hohe Verluste angehäuft hatte. Viele Wohnungen ließen sich überhaupt nicht vermieten. Bei 10% Zinsen und überhöhten Kaufpreisen echt kriminell von den Projektentwicklern und Banken. Die Anleger konnten ihre Finanzierungen nicht mehr bedienen und wurden so insolvent. Manchen Zahnärzten hatte man ohne Ortsbesichtigungen vom Papier weg gleich mehrere Objekte angedreht. Das Verkaufsargument war "Steuern sparen". Mein Zahnarzt war auch dabei.

WiWi Gast schrieb am 28.03.2023:

Welche leeres Geschwafel.

Eine Klage gegen Nachbesicherung. Ich glaube du hast keine Ahnung was du so an Verträgen mit der Bank unterschreibst, wenn du eine Immobilie finanzierst.
Dieses Recht steht den Banken vertraglich zu, völlig problemlos.

Ist auch in den 90ern reihenweise passiert und deshalb sind gerade beim Thema Ostimmobilien viele in der Privatinsolvenz gelandet.

Wieso soll aus einem 1% Kredit ein 4% Kredit werden? Wir haben zwar ca. 1,6% aus 2016, aber der Kredit ist ja nicht variabel. Er wird bis zum Ende der Zinsbindung 2031 abgezahlt werden. Eine Anschlussfinanzierung wird es nicht geben.

Auch wenn ich nicht an meiner Kreditwürdigkeit zweifle, mit 2 guten Einkommen und einem abgezahlten Haus (2031) im Wert von aktuell ca. einer Million Euro - meine Kreditwürdigkeit ist mir schlichtweg egal. Haus im Eigentum und bis 2031 abgezahlt, beide Autos ohne Finanzierung, keine anderen Schulden oder Kredite.

Ja, die Realeinkommen sinken. Einige Freunde haben Indexmieten und erwarten bald die zweite heftige Erhöhung. Letztes Jahr gab es schon mal eine deftige Erhöhung, dieses Jahr kommt die nächste.

Ich würde sagen, mit jeweils deutlich über 10% haben wir schon einen guten Inflationsausgleich bekommen. Und unsere Kreditrate ist ja um 0% gestiegen und wird auch nie steigen.

Nachbesicherung ist ein rein theoretisches Konstrukt. Könnte die Bank machen, wenn der Wert unter den damaligen Wert fallen sollte. Da wir halt 2014 gekauft und 2016 gebaut haben, stehen bei uns einige 100k Plus da.

Andersherum ist unsere Restschuld ja bereits deutlich nach unten gegangen und unsere Einkommen gegenüber damals deutlich nach oben.

Wenn auch nur eine Bank auf die Idee käme, für ihre hunderttausenden Kreditverträge Nachbesicherungen einzufordern, wären die alleine die nächsten 10 Jahre komplett mit den entsprechenden Klagen beschäftigt.

Nehmen wir mal an, die Bank fordert eine Nachbesicherung, der Kreditnehmer lehnt es ab. Was soll die Bank machen? Den Kredit zurückfordern? Glaubst du ein einziger Mensch in Deutschland lässt das mit sich machen ohne zu klagen? Da kommt dann ein jahrelanger Prozess mit Gutachten und Gegengutachten, wo der eine beweisen will, dass der Marktwert noch oberhalb des angenommenen Werts von damals ist, der andere will das Gegenteil beweisen. So ein Prozess zerrt die komplette Marge der Baufinanzierung mehrfach auf. Und wird jegliches (!) Neukundengeschäft im Keim ersticken.

Ich hoffe, du bist in keiner Entscheidungsfunktion eingebunden, denn wen hier auch nur eine Bank das Wort erwähnen würde, wäre das der marketingtechnische Super-GAU für diese Bank.

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WiWi Gast schrieb am 29.03.2023:

Ich bin selber nun seit nem halben Jahr am suchen einer Immobilie zum selbstbewohnen.
Hier wird ja immer erzählt von wegen Preise niedrig und man kann den Preis drücken.
Ich merke davon garnix. Ich bekomme von der Bank 3,8% für 400k da ich 150k selber einbringe. Im Markt ist aber nur Schrott für 550k. Die ganzen Top Immobilien liegen bei 650k plus. Da geht niemand runter. Ich habe schon alles probiert. Also könnt ihr mir erklären woran das nun liegt ? Suche im Raum Stuttgart.

Sehe ich genauso in Stuttgart. Müssen uns wohl zusammentun und dann für ne Mio. kaufen ;-)

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650k plus ist doch super günstig für angebliche Top Immos.
Die lagen vorher bei einer knappen Mio.

WiWi Gast schrieb am 29.03.2023:

Ich bin selber nun seit nem halben Jahr am suchen einer Immobilie zum selbstbewohnen.
Hier wird ja immer erzählt von wegen Preise niedrig und man kann den Preis drücken.
Ich merke davon garnix. Ich bekomme von der Bank 3,8% für 400k da ich 150k selber einbringe. Im Markt ist aber nur Schrott für 550k. Die ganzen Top Immobilien liegen bei 650k plus. Da geht niemand runter. Ich habe schon alles probiert. Also könnt ihr mir erklären woran das nun liegt ? Suche im Raum Stuttgart.

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