Bei so viel Heldenhaftigkeit in einem Wiwi-Forum schalte ich mich auch mal kurz ein. Geld, welches ausgezahlt wird ist Bargeld und somit per Definition Zentralbankgeld.

Die Reservehaltung bezieht sich darüber hinaus auf genau jenes. Eine Bank muss also ein Konto bei der zuständigen Zentralbank halten und letztlich Zentralbankgeld in prozentualer Stimmigkeit zu seinen Sichteinlagen halten. Dies geschieht indem sich die Geschäftsbank von der jeweiligen Zentralbank Zentralbankgeld mit Vermögenswerten (bspw. Krediten an solvente Kunden, oÄ.) als Collateral leiht (und somit Zentralbankgeld schöpft). Das Prnzip ähnelt dem der Giralgeldschöfung nur auf einer anderen Ebene.

In jedem Fall ist das hierbei geschöpfte Geld Zentralbankgeld, welches die Bank zur Verfügung hat und sich letztlich in Bar von der Zentralbank zusenden lassen kann. Das Zentralbankkonto kann bei erhöhter Nachfrage einer Geschäftsbank mit Hinterlegung weiterer Kredite ausgeweitet werden oder bei verringerter Nachfrage einer Geschäftsbank verringert werde. Der Mindestreservesatz bietet hierbei eine Mindestgrenze, also eine minimale Menge an Zentralbankgeld, welche der Geschäftsbank dauerhaft zur Verfügung stehen muss.

Sowohl das Geld der Geschäftsbank auf dem Konto der Zentralbank als auch Bargeld ist eine Forderung gegen die Zentralbank, nur das diese im einen Fall von dir gehalten wird und im anderen Fall von der Geschäftsbank als Proxy.

WiWi Gast schrieb am 01.04.2021:

Wenn eine Bank einen Kredit ausgibt, dann ist das eine Bilanzverlängerung.
Sowohl eine Forderung, als auch eine Verbindlichkeit wird in der Bilanz geschaffen.
Das Geld wurde aus dem Nichts geschaffen und wird ebenso durch Nichts refinanziert.

Für eine Auszahlung brauchst du kein Zentralbankgeld.
Keine Ahnung was du meinst, aber wir haben nur ein Mindestreserversystem.
Das heißt ein Teil der Einlagen muss bei der Zentralbank gehalten werden.

WiWi Gast schrieb am 01.04.2021:

Du hast wohl keine Ahnung vom Geldsystem oder???
Banken können zwar Geld schaffen aber was passiert wenn der Kunde das Geld ausbezahlt haben möchte??? Dann benötigt man natürlich Zentralbankengeld. Wieder ein Mal Große Fresse und nichts dahinter

antworten

Was um Himmels Willen redet ihr beiden denn da?

Forderungen und Verbindlichkeiten werden in der Bilanz geschaffen?
Geld wird aus dem Nichts geschaffen und wird durch Nichts refinanziert?
Banken können zwar Geld schaffen, aber...?

Was habt ihr denn geraucht?

WiWi Gast schrieb am 01.04.2021:

Wenn eine Bank einen Kredit ausgibt, dann ist das eine Bilanzverlängerung.
Sowohl eine Forderung, als auch eine Verbindlichkeit wird in der Bilanz geschaffen.
Das Geld wurde aus dem Nichts geschaffen und wird ebenso durch Nichts refinanziert.

Für eine Auszahlung brauchst du kein Zentralbankgeld.
Keine Ahnung was du meinst, aber wir haben nur ein Mindestreserversystem.
Das heißt ein Teil der Einlagen muss bei der Zentralbank gehalten werden.

WiWi Gast schrieb am 01.04.2021:

Du hast wohl keine Ahnung vom Geldsystem oder???
Banken können zwar Geld schaffen aber was passiert wenn der Kunde das Geld ausbezahlt haben möchte??? Dann benötigt man natürlich Zentralbankengeld. Wieder ein Mal Große Fresse und nichts dahinter

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Wieviel sind das aktuell 1%?

WiWi Gast schrieb am 01.04.2021:

Wenn eine Bank einen Kredit ausgibt, dann ist das eine Bilanzverlängerung.
Sowohl eine Forderung, als auch eine Verbindlichkeit wird in der Bilanz geschaffen.
Das Geld wurde aus dem Nichts geschaffen und wird ebenso durch Nichts refinanziert.

Für eine Auszahlung brauchst du kein Zentralbankgeld.
Keine Ahnung was du meinst, aber wir haben nur ein Mindestreserversystem.
Das heißt ein Teil der Einlagen muss bei der Zentralbank gehalten werden.

Du hast wohl keine Ahnung vom Geldsystem oder???
Banken können zwar Geld schaffen aber was passiert wenn der Kunde das Geld ausbezahlt haben möchte??? Dann benötigt man natürlich Zentralbankengeld. Wieder ein Mal Große Fresse und nichts dahinter

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Nur mal aus Interesse, warum ist der Immobilienkredit für die Bank ne Bilanzverlängerung?

antworten

Bitte um fundierte Aufklärung, Voice of Reason.

Voice of Reason schrieb am 01.04.2021:

Was um Himmels Willen redet ihr beiden denn da?

Forderungen und Verbindlichkeiten werden in der Bilanz geschaffen?
Geld wird aus dem Nichts geschaffen und wird durch Nichts refinanziert?
Banken können zwar Geld schaffen, aber...?

Was habt ihr denn geraucht?

Wenn eine Bank einen Kredit ausgibt, dann ist das eine Bilanzverlängerung.
Sowohl eine Forderung, als auch eine Verbindlichkeit wird in der Bilanz geschaffen.
Das Geld wurde aus dem Nichts geschaffen und wird ebenso durch Nichts refinanziert.

Für eine Auszahlung brauchst du kein Zentralbankgeld.
Keine Ahnung was du meinst, aber wir haben nur ein Mindestreserversystem.
Das heißt ein Teil der Einlagen muss bei der Zentralbank gehalten werden.

WiWi Gast schrieb am 01.04.2021:

Du hast wohl keine Ahnung vom Geldsystem oder???
Banken können zwar Geld schaffen aber was passiert wenn der Kunde das Geld ausbezahlt haben möchte??? Dann benötigt man natürlich Zentralbankengeld. Wieder ein Mal Große Fresse und nichts dahinter

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WiWi Gast schrieb am 01.04.2021:

Alles reines Wunschdenken! Wenn die Zinsen mal um 2 oder 3 Prozent steigen werden nur die neuen Finanzierungen teurer. Dann wird halt nur noch 1% Tilgung vereinbart werden. Alle laufenden Finanzierungen sind nicht betroffen. Die Nachfrage ist so groß, dass es überhaupt nicht schlimm ist, wenn sich einige junge Familien kein Eigentum mehr leisten können. Andere haben die nötigen Mittel. Anlageobjekte werden oft ohne Finanzierung gekauft. Du bezeichnest hier 15% Preisrückgang als signifikant?? Dann wären wir ungefähr auf dem Preisniveau von 2018! Der Markt ist in den interessanten Ballungsgebieten total leer gefegt. Wenn da plötzlich mehr Objekte zum Verkauf gestellt werden würden, wären die auch sofort weg, vorausgesetzt der Preis ist nicht total überzogen. Alte Wohnungen ohne jeglichen Komfort in guter Lage kosten schon mal bis zu 6k pro qm. Das wird hier aktuell bezahlt! Weder München, Frankfurt oder Hamburg ...

Ausblick: ein Zinsanstieg ist (medium term) aufgrund der hohen Verschuldung europäischer Südstaaten nicht absehbar. Zeitgleich wird die steigende Inflation die Immobilienpreise bei gleichem Zinsniveau weiterhin ansteigen lassen. Sobald jedoch eine Zinserhöhung vorgenommen wird, brechen die Preise in jeglichen Lagen ein; auch in den sogenannten Prime Locations. Das liegt daran, dass Eigenheime (egal ob von Bewohnern oder Finanzinvestoren) unglaublich hoch belehnt sind / werden müssen. Bei einem signifikanten Immobilienpreisverfall (+15%) wäre demnach das durchschnittliche Eigenkapital (~20% in DEU) fast vollständig zerstört und die Banken würden Nachzahlungen als Sicherheit verlangen. Da aber kaum jemand entsprechendes Kapital nach einem Hauskauf zu komplett überhöhten Preisen in der Hinterhand hat, wird die Immobilie zwangsversteigert - egal, ob mit oder ohne Zinsbindung. Das wiederum wird eine Bankenkrise hervorrufen.

Alles gut, Leute ! Ein paar Jahre noch durchhalten und eure Ersparnisse bestmöglich schützen, und dann schlagen wir zu

Höre doch bitte endlich auf diesen Unsinn zu verzapfen, dass es bei steigenden Zinsen den Menschen egal ist, dass ihre Immobilie nun 1 Mio. statt 750k kostet und einfach nur die monatliche Tilgung geringer wird... Meine Güte, junger Immobilienmakler oder was? Natürlich leiden Immobilien massiv unter steigenden Zinsen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 01.04.2021:

Alles reines Wunschdenken! Wenn die Zinsen mal um 2 oder 3 Prozent steigen werden nur die neuen Finanzierungen teurer. Dann wird halt nur noch 1% Tilgung vereinbart werden. Alle laufenden Finanzierungen sind nicht betroffen. Die Nachfrage ist so groß, dass es überhaupt nicht schlimm ist, wenn sich einige junge Familien kein Eigentum mehr leisten können. Andere haben die nötigen Mittel. Anlageobjekte werden oft ohne Finanzierung gekauft. Du bezeichnest hier 15% Preisrückgang als signifikant?? Dann wären wir ungefähr auf dem Preisniveau von 2018! Der Markt ist in den interessanten Ballungsgebieten total leer gefegt. Wenn da plötzlich mehr Objekte zum Verkauf gestellt werden würden, wären die auch sofort weg, vorausgesetzt der Preis ist nicht total überzogen. Alte Wohnungen ohne jeglichen Komfort in guter Lage kosten schon mal bis zu 6k pro qm. Das wird hier aktuell bezahlt! Weder München, Frankfurt oder Hamburg ...

Ausblick: ein Zinsanstieg ist (medium term) aufgrund der hohen Verschuldung europäischer Südstaaten nicht absehbar. Zeitgleich wird die steigende Inflation die Immobilienpreise bei gleichem Zinsniveau weiterhin ansteigen lassen. Sobald jedoch eine Zinserhöhung vorgenommen wird, brechen die Preise in jeglichen Lagen ein; auch in den sogenannten Prime Locations. Das liegt daran, dass Eigenheime (egal ob von Bewohnern oder Finanzinvestoren) unglaublich hoch belehnt sind / werden müssen. Bei einem signifikanten Immobilienpreisverfall (+15%) wäre demnach das durchschnittliche Eigenkapital (~20% in DEU) fast vollständig zerstört und die Banken würden Nachzahlungen als Sicherheit verlangen. Da aber kaum jemand entsprechendes Kapital nach einem Hauskauf zu komplett überhöhten Preisen in der Hinterhand hat, wird die Immobilie zwangsversteigert - egal, ob mit oder ohne Zinsbindung. Das wiederum wird eine Bankenkrise hervorrufen.

Alles gut, Leute ! Ein paar Jahre noch durchhalten und eure Ersparnisse bestmöglich schützen, und dann schlagen wir zu

Höre doch bitte endlich auf diesen Unsinn zu verzapfen, dass es bei steigenden Zinsen den Menschen egal ist, dass ihre Immobilie nun 1 Mio. statt 750k kostet und einfach nur die monatliche Tilgung geringer wird... Meine Güte, junger Immobilienmakler oder was? Natürlich leiden Immobilien massiv unter steigenden Zinsen.

Er geht doch von einem nicht Verkauf aus. Bei der Verlängerung der Finanzierung schichtet man halt von Tilgung zu Zins um ohne das die Belastung pro Monat steigt das man länger zahlt fällt für die meisten weniger ins Gewicht.

Das Geld wird aber doch massiv entwertet ich sehe da nicht wie Zinssteigerungen das je ausgleichen könnten. Allein in den USA hat sich der Dollar bestand um 40% in 1.5 Jahren erhöht alles wird im Preis steigen wohl dem der das Einkommenstechnisch abbilden kann das wird eher Unternehmern gelingen

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Forderungen und Verbindlichkeiten werden nicht in der Bilanz "geschaffen", sie werden u.a. dort abgebildet.
Oder hat jemand der nicht bilanziert keine Forderungen und Verbindlichkeiten?

Und wie "schaffen" Banken Geld? Vielleicht Zentralbanken, aber doch nicht "Banken" Geld wird auf dem Interbankenmarkt oder von Einlegern besorgt bzw. von Zentralbanken bereitgestellt.
Banken haben überhaupt kein "Geld". Sie haben Einlagen (die ihrer Kunden), sie haben andere Fremdkapitalmittel und Eigenkapitalmittel. "Geld" kommt in keiner Bilanz vor (ihr scheint euch ja an Dingen zu ereifern, die in der Bilanz angeblich entstehen).

WiWi Gast schrieb am 01.04.2021:

Bitte um fundierte Aufklärung, Voice of Reason.

Voice of Reason schrieb am 01.04.2021:

Was um Himmels Willen redet ihr beiden denn da?

Forderungen und Verbindlichkeiten werden in der Bilanz geschaffen?
Geld wird aus dem Nichts geschaffen und wird durch Nichts refinanziert?
Banken können zwar Geld schaffen, aber...?

Was habt ihr denn geraucht?

Wenn eine Bank einen Kredit ausgibt, dann ist das eine Bilanzverlängerung.
Sowohl eine Forderung, als auch eine Verbindlichkeit wird in der Bilanz geschaffen.
Das Geld wurde aus dem Nichts geschaffen und wird ebenso durch Nichts refinanziert.

Für eine Auszahlung brauchst du kein Zentralbankgeld.
Keine Ahnung was du meinst, aber wir haben nur ein Mindestreserversystem.
Das heißt ein Teil der Einlagen muss bei der Zentralbank gehalten werden.

WiWi Gast schrieb am 01.04.2021:

Du hast wohl keine Ahnung vom Geldsystem oder???
Banken können zwar Geld schaffen aber was passiert wenn der Kunde das Geld ausbezahlt haben möchte??? Dann benötigt man natürlich Zentralbankengeld. Wieder ein Mal Große Fresse und nichts dahinter

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Ich selber würde niemals 1 Mio für ein stink normales EFH ausgeben. Ich selbst habe zwischen 2008 und 2015 vieles zur Anlage gekauft.

Ich denke aber nicht, dass die Zinsen steigen können in Europa. Zur Not wird die EZB durch Aufkaufprogramme einfach das Niveau niedrig halten. Man muss einfach verstehen, dass bei steigenden Zinsen nicht zuerst der deutsche Häuslebauer Probleme bekommt, sondern ganz Südeuropa. Zuerst wäre Südeuropa pleite, danach viele Banken, darunter auch Deutsche, die dort investiert sind. Wir hätten einen Kollaps der europäischen Wirtschaft. Die geringste Sorge wäre dann der Zinsanstieg für deutsche Häuslebauer.

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Es sollten Überlegungen gestartet werden, ob die aktuelle Zins- und Währungssituation noch fortgesetzt werden kann oder ein Neuanfang besser wäre. Wo ist der "Schaden" größer?

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Die Immobilien sind in Deutschland, gemessen an anderen Ländern mit ähnlicher Wirtschaftskraft, eindeutig unterbewertet. Die Preise werden die nächsten 20 Jahre steigen, egal ob mit Zinssteigerung oder ohne. Wenn ich hier allein schon sehe, wieviele der Foristen alles hergeben, um sich ein Haus zu kaufen... Die Nachfrage ist einfach extrem hoch! Jeder 30-jährige lechzt nach seinem Häuschen mit etwas Garten. Sollten die Preise mal leicht zurückgehen, steht sofort eine Heerschar junger Leute bereit mit dickem Depot und Erbschaftskapital.

antworten

WiWi Gast schrieb am 02.04.2021:

Die Immobilien sind in Deutschland, gemessen an anderen Ländern mit ähnlicher Wirtschaftskraft, eindeutig unterbewertet. Die Preise werden die nächsten 20 Jahre steigen, egal ob mit Zinssteigerung oder ohne. Wenn ich hier allein schon sehe, wieviele der Foristen alles hergeben, um sich ein Haus zu kaufen... Die Nachfrage ist einfach extrem hoch! Jeder 30-jährige lechzt nach seinem Häuschen mit etwas Garten. Sollten die Preise mal leicht zurückgehen, steht sofort eine Heerschar junger Leute bereit mit dickem Depot und Erbschaftskapital.

Unrecht hast Du natürlich nicht.
Aber vergleichbare Länder haben eine Konzentration auf eine einzige Stadt, während Deutschland "gesund" verteilt ist.

Wenn Preise in München (keine Weltstadt im Vergleich zu London) genauso hoch sind wie London, dann frage ich mich, ob diese Preise wirklich angemessen sind, obwohl München nie eine Stadt wie London wird.

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Nein, älterer Immobilienmakler. Ich habe auch noch die Zeit der hohen Zinsen miterlebt. Auch damals haben die Leute noch gekauft. Bei 10% Zinsen! Wenn jetzt in den nächsten Jahren die Zinsen auf 3 oder 4% ansteigen würden, wären das immer noch historisch niedrige Zinssätze! Der Käufer sieht seine monatliche Belastung. Wieviel die Immobilie unter dem Strich nach 30 oder 40 Jahren wirklich gekostet hat, interessiert die meisten nicht.

WiWi Gast schrieb am 01.04.2021:

Höre doch bitte endlich auf diesen Unsinn zu verzapfen, dass es bei steigenden Zinsen den Menschen egal ist, dass ihre Immobilie nun 1 Mio. statt 750k kostet und einfach nur die monatliche Tilgung geringer wird... Meine Güte, junger Immobilienmakler oder was? Natürlich leiden Immobilien massiv unter steigenden Zinsen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 02.04.2021:

Der Käufer sieht seine monatliche Belastung. Wieviel die Immobilie unter dem Strich nach 30 oder 40 Jahren wirklich gekostet hat, interessiert die meisten nicht.

Das selbstgenutzte EFH ist ja auch nachweislich eine der finanziell schlechtesten Entscheidungen überhaupt. Nicht umsonst zählt das unter Experten als Konsum und nicht als Investition.

Man zahlt 30-40 Jahre einen enormen Betrag ab, der nicht selten doppelt so hoch wie eine vergleichbare Miete wäre. Dafür zahlt man auch noch Zinsen, statt das man Rendite mit dem Geld macht.
Man baut häufig nebenbei kein weiteres Vermögen auf, weil alles in die Rate fließt.
Man weiß, dass im Verlauf der 30-40 Jahre nochmal mind. eine hohe fünfstellige Summe an Instandhaltung anfallen wird. Nur um den Wert zu erhalten.
Man weiß, dass man bei Kauf und Verkauf erstmal 10-15% an Staat, Notar und Makler abdrückt.

antworten

WiWi Gast schrieb am 02.04.2021:

Der Käufer sieht seine monatliche Belastung. Wieviel die Immobilie unter dem Strich nach 30 oder 40 Jahren wirklich gekostet hat, interessiert die meisten nicht.

Das selbstgenutzte EFH ist ja auch nachweislich eine der finanziell schlechtesten Entscheidungen überhaupt. Nicht umsonst zählt das unter Experten als Konsum und nicht als Investition.

Man zahlt 30-40 Jahre einen enormen Betrag ab, der nicht selten doppelt so hoch wie eine vergleichbare Miete wäre. Dafür zahlt man auch noch Zinsen, statt das man Rendite mit dem Geld macht.
Man baut häufig nebenbei kein weiteres Vermögen auf, weil alles in die Rate fließt.
Man weiß, dass im Verlauf der 30-40 Jahre nochmal mind. eine hohe fünfstellige Summe an Instandhaltung anfallen wird. Nur um den Wert zu erhalten.
Man weiß, dass man bei Kauf und Verkauf erstmal 10-15% an Staat, Notar und Makler abdrückt.

Das kommt immer auf den Vergleich an. Vergleichst du das selbstbewohnte EFH mit der gemieteten Etagenwohnung, ist es sicherlich keine gute Investition. Vergleichst du es aber mit einem gemieteten EFH steht es oft deutlich besser dar, weil der Mietmarkt für EFH recht klein ist, es wenig gute Objekte gibt und die Mieten häufig sehr überzogen sind.

Wenn jemand Wert darauf legt in einem EFH zu wohnen kann kaufen also die lohnender Entscheidung sein.

Ob es ein EFH sein muss, muss jeder selber entscheiden. Wenn man anfängt diese Entscheidung als nicht rentabel zu bezeichnen, kann man aber prinzipiell genau so gut sagen alles über der Einzimmerwohnung ist eigentlich Konsum. In der Realität ist es halt irgendwo dazwischen.

antworten

Wo zahle ich denn das doppelte als Kreditrate? Das wird zwar oft vorgetragen, halte ich aber für ein Gerücht.

Wenn meine Kreditrate 1500-2000 Euro/Monat ist, bezweifle ich, dass ich selbiges EFH für 800 Euro bekomme.
Und wenn die Kreditrate +/- 20% der Kaltmiete entspricht, wo ist es dann ein schlechtes Geschäft?

Es ist doch durchaus ok, dass die monatliche Belastung etwas höher ist, dafür spare ich mir im Rentenalter die Miete i.H.v. 1500-2000 Euro. Wie soll ein Rentner diese aufbringen? Da ist es im abbezahlten EFH schon angenehmer, selbst wenn die Jahre vorher die monatliche Belastung marginal höher war.

WiWi Gast schrieb am 02.04.2021:

Der Käufer sieht seine monatliche Belastung. Wieviel die Immobilie unter dem Strich nach 30 oder 40 Jahren wirklich gekostet hat, interessiert die meisten nicht.

Das selbstgenutzte EFH ist ja auch nachweislich eine der finanziell schlechtesten Entscheidungen überhaupt. Nicht umsonst zählt das unter Experten als Konsum und nicht als Investition.

Man zahlt 30-40 Jahre einen enormen Betrag ab, der nicht selten doppelt so hoch wie eine vergleichbare Miete wäre. Dafür zahlt man auch noch Zinsen, statt das man Rendite mit dem Geld macht.
Man baut häufig nebenbei kein weiteres Vermögen auf, weil alles in die Rate fließt.
Man weiß, dass im Verlauf der 30-40 Jahre nochmal mind. eine hohe fünfstellige Summe an Instandhaltung anfallen wird. Nur um den Wert zu erhalten.
Man weiß, dass man bei Kauf und Verkauf erstmal 10-15% an Staat, Notar und Makler abdrückt.

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ja und wie viel % war das Haus damals günstiger als es 3-4% Zinsen gab?
Merkste selber ne? Ist doch Humbug dass die Leute nur auf die monatliche Belastung schauen und dann drüber hinwegsehen dass se 100 Jahre abzahlen sollen- das sind vielleicht die wenigen Leute die sich nen überteuerten Handyvertrag bei Media Markt andrehen lassen. Die Preise müssen dann fallen! (und nein- bin nicht der von dir zitierte).

WiWi Gast schrieb am 02.04.2021:

Nein, älterer Immobilienmakler. Ich habe auch noch die Zeit der hohen Zinsen miterlebt. Auch damals haben die Leute noch gekauft. Bei 10% Zinsen! Wenn jetzt in den nächsten Jahren die Zinsen auf 3 oder 4% ansteigen würden, wären das immer noch historisch niedrige Zinssätze! Der Käufer sieht seine monatliche Belastung. Wieviel die Immobilie unter dem Strich nach 30 oder 40 Jahren wirklich gekostet hat, interessiert die meisten nicht.

WiWi Gast schrieb am 01.04.2021:

Höre doch bitte endlich auf diesen Unsinn zu verzapfen, dass es bei steigenden Zinsen den Menschen egal ist, dass ihre Immobilie nun 1 Mio. statt 750k kostet und einfach nur die monatliche Tilgung geringer wird... Meine Güte, junger Immobilienmakler oder was? Natürlich leiden Immobilien massiv unter steigenden Zinsen.

antworten

lies mal Gerd Kommers "kaufen oder mieten".
In deinem Beispiel: in dem er die "+20%" + die zusätzliche Rücklagen (für Reparatur, leerstand, Hausgeld etc) in Aktien investiert und Mieter bleibt. die letzten 50 Jahre mit Ausnahme der Periode seit 2010 ist der Mieter+Aktionär damit besser gefahren.

Dann kann der Rentner übrigens auch einfach in eine altergerechte, kleinere Wohnung ziehen die dann vlt wirklich auch nur die "800€" kostet. Der Käufer muss übrigens sein Haus in Schuss halten (wohnt defakto also auch nicht kostenlos).

WiWi Gast schrieb am 03.04.2021:

Wo zahle ich denn das doppelte als Kreditrate? Das wird zwar oft vorgetragen, halte ich aber für ein Gerücht.

Wenn meine Kreditrate 1500-2000 Euro/Monat ist, bezweifle ich, dass ich selbiges EFH für 800 Euro bekomme.
Und wenn die Kreditrate +/- 20% der Kaltmiete entspricht, wo ist es dann ein schlechtes Geschäft?

Es ist doch durchaus ok, dass die monatliche Belastung etwas höher ist, dafür spare ich mir im Rentenalter die Miete i.H.v. 1500-2000 Euro. Wie soll ein Rentner diese aufbringen? Da ist es im abbezahlten EFH schon angenehmer, selbst wenn die Jahre vorher die monatliche Belastung marginal höher war.

WiWi Gast schrieb am 02.04.2021:

Der Käufer sieht seine monatliche Belastung. Wieviel die Immobilie unter dem Strich nach 30 oder 40 Jahren wirklich gekostet hat, interessiert die meisten nicht.

Das selbstgenutzte EFH ist ja auch nachweislich eine der finanziell schlechtesten Entscheidungen überhaupt. Nicht umsonst zählt das unter Experten als Konsum und nicht als Investition.

Man zahlt 30-40 Jahre einen enormen Betrag ab, der nicht selten doppelt so hoch wie eine vergleichbare Miete wäre. Dafür zahlt man auch noch Zinsen, statt das man Rendite mit dem Geld macht.
Man baut häufig nebenbei kein weiteres Vermögen auf, weil alles in die Rate fließt.
Man weiß, dass im Verlauf der 30-40 Jahre nochmal mind. eine hohe fünfstellige Summe an Instandhaltung anfallen wird. Nur um den Wert zu erhalten.
Man weiß, dass man bei Kauf und Verkauf erstmal 10-15% an Staat, Notar und Makler abdrückt.

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Die Immobilien waren damals billiger als heute. Das ist aber unerheblich, weil auch die Einkommen deutlich niedriger waren. In Relation zum Einkommen waren die Immobilien damals ähnlich teuer wie heute. Wir sprechen hier von den 1990er Jahren. Dass die Preise 2009 absolut im Keller waren ist eine ganz andere Sache. Aber da waren die Zinsen schon deutlich niedriger.

WiWi Gast schrieb am 03.04.2021:

ja und wie viel % war das Haus damals günstiger als es 3-4% Zinsen gab?
Merkste selber ne? Ist doch Humbug dass die Leute nur auf die monatliche Belastung schauen und dann drüber hinwegsehen dass se 100 Jahre abzahlen sollen- das sind vielleicht die wenigen Leute die sich nen überteuerten Handyvertrag bei Media Markt andrehen lassen. Die Preise müssen dann fallen! (und nein- bin nicht der von dir zitierte).

WiWi Gast schrieb am 02.04.2021:

Nein, älterer Immobilienmakler. Ich habe auch noch die Zeit der hohen Zinsen miterlebt. Auch damals haben die Leute noch gekauft. Bei 10% Zinsen! Wenn jetzt in den nächsten Jahren die Zinsen auf 3 oder 4% ansteigen würden, wären das immer noch historisch niedrige Zinssätze! Der Käufer sieht seine monatliche Belastung. Wieviel die Immobilie unter dem Strich nach 30 oder 40 Jahren wirklich gekostet hat, interessiert die meisten nicht.

WiWi Gast schrieb am 01.04.2021:

Höre doch bitte endlich auf diesen Unsinn zu verzapfen, dass es bei steigenden Zinsen den Menschen egal ist, dass ihre Immobilie nun 1 Mio. statt 750k kostet und einfach nur die monatliche Tilgung geringer wird... Meine Güte, junger Immobilienmakler oder was? Natürlich leiden Immobilien massiv unter steigenden Zinsen.

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Das Ergebnis ist sehr sensitiv hinsichtlich der Annahmen. Letztendlich ist ja die Rechnung:

Mieten: Man spart die Nebenkosten, die man am Kapitalmarkt investieren kann. Zusätzlich ist die Miete potentiell geringer als Tilgung + Nebenkosten + Instandhaltungskosten. Diese Differenz kann man dann ebenfalls am Kapitalmarkt investieren.

Bei einer langen Tilgungszeit plus wenig Eigenkapitaleinsatz war eine Immobilie auch historisch ein gutes Investment. Die meisten Rechnungen gehen ja davon aus, dass der Käufer sein gesamtes Gehalt in die Tilgung steckt und nichts mehr am Kapitalmarkt investieren kann.

WiWi Gast schrieb am 03.04.2021:

lies mal Gerd Kommers "kaufen oder mieten".
In deinem Beispiel: in dem er die "+20%" + die zusätzliche Rücklagen (für Reparatur, leerstand, Hausgeld etc) in Aktien investiert und Mieter bleibt. die letzten 50 Jahre mit Ausnahme der Periode seit 2010 ist der Mieter+Aktionär damit besser gefahren.

Dann kann der Rentner übrigens auch einfach in eine altergerechte, kleinere Wohnung ziehen die dann vlt wirklich auch nur die "800€" kostet. Der Käufer muss übrigens sein Haus in Schuss halten (wohnt defakto also auch nicht kostenlos).

WiWi Gast schrieb am 03.04.2021:

Wo zahle ich denn das doppelte als Kreditrate? Das wird zwar oft vorgetragen, halte ich aber für ein Gerücht.

Wenn meine Kreditrate 1500-2000 Euro/Monat ist, bezweifle ich, dass ich selbiges EFH für 800 Euro bekomme.
Und wenn die Kreditrate +/- 20% der Kaltmiete entspricht, wo ist es dann ein schlechtes Geschäft?

Es ist doch durchaus ok, dass die monatliche Belastung etwas höher ist, dafür spare ich mir im Rentenalter die Miete i.H.v. 1500-2000 Euro. Wie soll ein Rentner diese aufbringen? Da ist es im abbezahlten EFH schon angenehmer, selbst wenn die Jahre vorher die monatliche Belastung marginal höher war.

WiWi Gast schrieb am 02.04.2021:

Der Käufer sieht seine monatliche Belastung. Wieviel die Immobilie unter dem Strich nach 30 oder 40 Jahren wirklich gekostet hat, interessiert die meisten nicht.

Das selbstgenutzte EFH ist ja auch nachweislich eine der finanziell schlechtesten Entscheidungen überhaupt. Nicht umsonst zählt das unter Experten als Konsum und nicht als Investition.

Man zahlt 30-40 Jahre einen enormen Betrag ab, der nicht selten doppelt so hoch wie eine vergleichbare Miete wäre. Dafür zahlt man auch noch Zinsen, statt das man Rendite mit dem Geld macht.
Man baut häufig nebenbei kein weiteres Vermögen auf, weil alles in die Rate fließt.
Man weiß, dass im Verlauf der 30-40 Jahre nochmal mind. eine hohe fünfstellige Summe an Instandhaltung anfallen wird. Nur um den Wert zu erhalten.
Man weiß, dass man bei Kauf und Verkauf erstmal 10-15% an Staat, Notar und Makler abdrückt.

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WiWi Gast schrieb am 03.04.2021:

Die Immobilien waren damals billiger als heute. Das ist aber unerheblich, weil auch die Einkommen deutlich niedriger waren. In Relation zum Einkommen waren die Immobilien damals ähnlich teuer wie heute. Wir sprechen hier von den 1990er Jahren. Dass die Preise 2009 absolut im Keller waren ist eine ganz andere Sache. Aber da waren die Zinsen schon deutlich niedriger.

Hast du da Zahlen zu? Was ich finde ist eine Steigerung des mittleren Einkommens von 1995 bis 2018 von 70 %, dem gegenüber sich die Preise für eine Neubauwohnung aber um 105 % gestiegen sind. Dementsprechend wären Wohnungen, auch wenn die Einkommen gestiegen sind, signifikant teurer geworden.
Und dabei ist zu beachten, dass das Zahlen für Gesamtdeutschland sind. In den Großstädten, um die es hier meistens geht, sind die Preise wohl noch stärker gestiegen.

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WiWi Gast schrieb am 02.04.2021:

Nein, älterer Immobilienmakler. Ich habe auch noch die Zeit der hohen Zinsen miterlebt. Auch damals haben die Leute noch gekauft. Bei 10% Zinsen! Wenn jetzt in den nächsten Jahren die Zinsen auf 3 oder 4% ansteigen würden, wären das immer noch historisch niedrige Zinssätze! Der Käufer sieht seine monatliche Belastung. Wieviel die Immobilie unter dem Strich nach 30 oder 40 Jahren wirklich gekostet hat, interessiert die meisten nicht.

Höre doch bitte endlich auf diesen Unsinn zu verzapfen, dass es bei steigenden Zinsen den Menschen egal ist, dass ihre Immobilie nun 1 Mio. statt 750k kostet und einfach nur die monatliche Tilgung geringer wird... Meine Güte, junger Immobilienmakler oder was? Natürlich leiden Immobilien massiv unter steigenden Zinsen.

Nach deiner Logik sind Kaufpreise ja völlig egal, solange man die Rate bezahlen kann. Ob das nun 30 oder 60 Jahre lang ist, scheint für dich keine Rolle zu spielen...

Natürlich haben Leute auch bei 10% Zinsen gekauft, damals waren die Kaufpreise aber auch deutlich niedriger! Je höher die Zinsen, desto niedriger die Kaufpreise. Und umgekehrt. Deshalb sind die Preise in den letzten 10 Jahren auch so enorm gestiegen.

Ein Anstieg auf 4% Zinsen würde den Markt bereits crashen. Bei Kreditsummen von vielen 100k € erzeugen 3-4% höhere Zinsen eine gewaltige Mehrbelastung. Und die Käufer sind bereits heute am Limit. Da müssten zwangsweise die Preise nach unten korrigiert werden.

antworten

In den großen STädten nähern sich ganz normale 3-Zi-Mietwohnungen schon der 1500er-Marke. Kaufpreise dafür jenseits der 500k.

Es ist Wahnsinn, wer soll das bezahlen? Vor dem Hintergrund ist es auch völlig unerheblich, ob man 80k oder 120k verdient, ein Großteil geht für die Miete / Rate weg.

antworten

WiWi Gast schrieb am 02.04.2021:

Die Immobilien sind in Deutschland, gemessen an anderen Ländern mit ähnlicher Wirtschaftskraft, eindeutig unterbewertet. Die Preise werden die nächsten 20 Jahre steigen, egal ob mit Zinssteigerung oder ohne. Wenn ich hier allein schon sehe, wieviele der Foristen alles hergeben, um sich ein Haus zu kaufen... Die Nachfrage ist einfach extrem hoch! Jeder 30-jährige lechzt nach seinem Häuschen mit etwas Garten. Sollten die Preise mal leicht zurückgehen, steht sofort eine Heerschar junger Leute bereit mit dickem Depot und Erbschaftskapital.

Verliert doch bitte nicht die Bindung zur Realität! Fakt ist, selbst Top-Verdiener können sich in den A-Städten kaum Eigentum leisten. Kollege von mir (Direktor in einer Strategieberatung) hat sich nur noch eine DHH 50km südlich von München leisten können. Aber die Preise sollen noch weitere 20 Jahre steigen? Aha, wer bezahlt die denn? Besteht die Bevölkerung in Zukunft nur noch aus Schweizer Investmentbankern?

antworten

Naja, so lange die monatliche Belastung nicht erhöht werden kann, ist der hebel halt die Dauer der Tilgung ;)

schau mal im Großraum London. Da werden Immobilien auf teilweise über 100 Jahre finanziert. Die haben gar nicht den Anspruch, das in der eigenen Lebenszeit abzuzahlen.

Also nur so als mögliches horrorszenario, wo die Reise noch hingehen kann. Das Geld ist einfach derzeitig zu billig, so dass man extrem lange Finanzierungen nicht mehr so risikoreich erscheinen (was so ja aber nicht stimmt).

WiWi Gast schrieb am 03.04.2021:

Die Immobilien sind in Deutschland, gemessen an anderen Ländern mit ähnlicher Wirtschaftskraft, eindeutig unterbewertet. Die Preise werden die nächsten 20 Jahre steigen, egal ob mit Zinssteigerung oder ohne. Wenn ich hier allein schon sehe, wieviele der Foristen alles hergeben, um sich ein Haus zu kaufen... Die Nachfrage ist einfach extrem hoch! Jeder 30-jährige lechzt nach seinem Häuschen mit etwas Garten. Sollten die Preise mal leicht zurückgehen, steht sofort eine Heerschar junger Leute bereit mit dickem Depot und Erbschaftskapital.

Verliert doch bitte nicht die Bindung zur Realität! Fakt ist, selbst Top-Verdiener können sich in den A-Städten kaum Eigentum leisten. Kollege von mir (Direktor in einer Strategieberatung) hat sich nur noch eine DHH 50km südlich von München leisten können. Aber die Preise sollen noch weitere 20 Jahre steigen? Aha, wer bezahlt die denn? Besteht die Bevölkerung in Zukunft nur noch aus Schweizer Investmentbankern?

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WiWi Gast schrieb am 03.04.2021:

Verliert doch bitte nicht die Bindung zur Realität! Fakt ist, selbst Top-Verdiener können sich in den A-Städten kaum Eigentum leisten. Kollege von mir (Direktor in einer Strategieberatung) hat sich nur noch eine DHH 50km südlich von München leisten können. Aber die Preise sollen noch weitere 20 Jahre steigen? Aha, wer bezahlt die denn? Besteht die Bevölkerung in Zukunft nur noch aus Schweizer Investmentbankern?

Eben! ich als Schweiz Kenner kann eines sagen, nämlich dass in Deutschland immer mehr schweizer Preise verlangt werden. Langsam würde ich sogar behaupten, dass viele Städte der Schweiz gar günstiger sind. Zürich ist zwar noch etwas teurer als München, aber auch nicht mehr so viel. Pendelt man etwas außerhalb, wird es bezahlbarer. Vorallem gibt es in der Schweiz ein sehr gutes ÖPNV System, wo man bequem 30 Zug Minuten ausserhalb von Basel, Zürich, Bern oder Luzern wohnen kann. Zumal die Züge sehr pünktlich und zuverlässig sind, wie ein schweizer Uhrwerk.

Ausserdem ist das System in der Schweiz ganz anders. Das Ziel ist gar nicht ein Haus bis zur Rente ganz abzubezahlen. Daher ist die monatliche Belastung auch niedriger.

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Und wer konnte sich anfangs der 1980er Jahre eine Immobilie leisten, als die Zinsen bei 12% lagen? 1990 war immer noch 10% üblich. In den 2000er Jahren dann nur noch 5%.

WiWi Gast schrieb am 03.04.2021:

Die Immobilien sind in Deutschland, gemessen an anderen Ländern mit ähnlicher Wirtschaftskraft, eindeutig unterbewertet. Die Preise werden die nächsten 20 Jahre steigen, egal ob mit Zinssteigerung oder ohne. Wenn ich hier allein schon sehe, wieviele der Foristen alles hergeben, um sich ein Haus zu kaufen... Die Nachfrage ist einfach extrem hoch! Jeder 30-jährige lechzt nach seinem Häuschen mit etwas Garten. Sollten die Preise mal leicht zurückgehen, steht sofort eine Heerschar junger Leute bereit mit dickem Depot und Erbschaftskapital.

Verliert doch bitte nicht die Bindung zur Realität! Fakt ist, selbst Top-Verdiener können sich in den A-Städten kaum Eigentum leisten. Kollege von mir (Direktor in einer Strategieberatung) hat sich nur noch eine DHH 50km südlich von München leisten können. Aber die Preise sollen noch weitere 20 Jahre steigen? Aha, wer bezahlt die denn? Besteht die Bevölkerung in Zukunft nur noch aus Schweizer Investmentbankern?

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WiWi Gast schrieb am 03.04.2021:

Und wer konnte sich anfangs der 1980er Jahre eine Immobilie leisten, als die Zinsen bei 12% lagen? 1990 war immer noch 10% üblich. In den 2000er Jahren dann nur noch 5%.

Die Immobilien sind in Deutschland, gemessen an anderen Ländern mit ähnlicher Wirtschaftskraft, eindeutig unterbewertet. Die Preise werden die nächsten 20 Jahre steigen, egal ob mit Zinssteigerung oder ohne. Wenn ich hier allein schon sehe, wieviele der Foristen alles hergeben, um sich ein Haus zu kaufen... Die Nachfrage ist einfach extrem hoch! Jeder 30-jährige lechzt nach seinem Häuschen mit etwas Garten. Sollten die Preise mal leicht zurückgehen, steht sofort eine Heerschar junger Leute bereit mit dickem Depot und Erbschaftskapital.

Verliert doch bitte nicht die Bindung zur Realität! Fakt ist, selbst Top-Verdiener können sich in den A-Städten kaum Eigentum leisten. Kollege von mir (Direktor in einer Strategieberatung) hat sich nur noch eine DHH 50km südlich von München leisten können. Aber die Preise sollen noch weitere 20 Jahre steigen? Aha, wer bezahlt die denn? Besteht die Bevölkerung in Zukunft nur noch aus Schweizer Investmentbankern?

Früher waren Immobilien nun einmal deutlich erschwinglicher, das ist ein Fakt.

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WiWi Gast schrieb am 03.04.2021:

Und wer konnte sich anfangs der 1980er Jahre eine Immobilie leisten, als die Zinsen bei 12% lagen? 1990 war immer noch 10% üblich. In den 2000er Jahren dann nur noch 5%.

Es funktionierte damals, weil die zweite Steuer (Sozialabgaben) niedriger waren.

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WiWi Gast schrieb am 03.04.2021:

Und wer konnte sich anfangs der 1980er Jahre eine Immobilie leisten, als die Zinsen bei 12% lagen? 1990 war immer noch 10% üblich. In den 2000er Jahren dann nur noch 5%.

Es funktionierte damals, weil die zweite Steuer (Sozialabgaben) niedriger waren.

Die Sozialabgaben auf Arbeitnehmerseite haben sich seit 1990 um kaum 6 Prozent erhöht. Und um knapp über 8% seit 1980. Quelle bpb.
Das kann also nicht die Ursache sein.

Das sich damals "alle" eine Immobilie leisten konnten, ist übrigens ein Mythos der Frustrierten aus der Neuzeit. Die Wohneigentumsquote ist seit Jahrzehnten ziemlich konstant in Deutschland. Die Metropolregionen wie Berlin, Hamburg, München etc. fielen da schon immer negativ mit <20% auf.

Dazu kommt , dass die Ansprüche heute immer stärker steigen als das eigene Einkommen. In den 80ern hätte das Arbeiterpärchen noch nicht vom freistehenden 200qm EFH in gehobener Gegen geträumt.

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Weshalb sollte das ein "Fakt" sein? Die Zinsen vor den 2000er Jahren waren sehr hoch. Die Kaufpreise gemessen am Einkommen auch. Nur mal so ein Beispiel aus einer Großstadt: 33qm-Wohnung, Neubau in schlechter Lage, 198k DM. Und das mit 10% Zinsen!

WiWi Gast schrieb am 03.04.2021:

Und wer konnte sich anfangs der 1980er Jahre eine Immobilie leisten, als die Zinsen bei 12% lagen? 1990 war immer noch 10% üblich. In den 2000er Jahren dann nur noch 5%.

Die Immobilien sind in Deutschland, gemessen an anderen Ländern mit ähnlicher Wirtschaftskraft, eindeutig unterbewertet. Die Preise werden die nächsten 20 Jahre steigen, egal ob mit Zinssteigerung oder ohne. Wenn ich hier allein schon sehe, wieviele der Foristen alles hergeben, um sich ein Haus zu kaufen... Die Nachfrage ist einfach extrem hoch! Jeder 30-jährige lechzt nach seinem Häuschen mit etwas Garten. Sollten die Preise mal leicht zurückgehen, steht sofort eine Heerschar junger Leute bereit mit dickem Depot und Erbschaftskapital.

Verliert doch bitte nicht die Bindung zur Realität! Fakt ist, selbst Top-Verdiener können sich in den A-Städten kaum Eigentum leisten. Kollege von mir (Direktor in einer Strategieberatung) hat sich nur noch eine DHH 50km südlich von München leisten können. Aber die Preise sollen noch weitere 20 Jahre steigen? Aha, wer bezahlt die denn? Besteht die Bevölkerung in Zukunft nur noch aus Schweizer Investmentbankern?

Früher waren Immobilien nun einmal deutlich erschwinglicher, das ist ein Fakt.

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WiWi Gast schrieb am 03.04.2021:

Die Sozialabgaben auf Arbeitnehmerseite haben sich seit 1990 um kaum 6 Prozent erhöht. Und um knapp über 8% seit 1980. Quelle bpb.
Das kann also nicht die Ursache sein.

Das sich damals "alle" eine Immobilie leisten konnten, ist übrigens ein Mythos der Frustrierten aus der Neuzeit. Die Wohneigentumsquote ist seit Jahrzehnten ziemlich konstant in Deutschland. Die Metropolregionen wie Berlin, Hamburg, München etc. fielen da schon immer negativ mit <20% auf.

Dazu kommt , dass die Ansprüche heute immer stärker steigen als das eigene Einkommen. In den 80ern hätte das Arbeiterpärchen noch nicht vom freistehenden 200qm EFH in gehobener Gegen geträumt.

Dass sich früher auch nicht jeder ein Haus leisten konnte wird wirklich gerne übersehen. Ich bin mir mit den Ansprüchen aber nicht so sicher. Ich würde eher behaupten, sie sind gesunken, zumindest was Grundstücksfläche und teilweise auch Wohnfläche angeht. Das was früher gebaut wurde gibt es gar nicht mehr. Ich habe letzten einen alten Artikel gelesen zu Immobilien in den 70ern, da wurden 800 qm als kleines Grundstück für ein EFH bezeichnet. Heute baut man teilweise auf Handtüchern von 250 qm und weniger (und DHH statt EFH).

Mein Eindruck ist eher, dass die Ansprüche an Größe, Lage, etc gleich geblieben sind. Nur dass man heute wie früher ein Haus auf dem aktuellen Stand der Technik haben will. In anderen Bereichen ist sowas auch kein Thema, da sind die Preise mit dem technischen Fortschritt gesunken, so dass man ein fortschrittlicheres Produkt zum gleichen Preis bekommt wie seinen Vorgänger zu seiner Zeit. Bei Häusern ist es aber nicht so. Ich habe hier irgendwo gerade noch einen Beitrag von jemandem gelesen, der sich ein Haus, wie es seine 30 Jahre älteren Mitarbeiter haben heute als deren Vorgesetzter nicht mehr leisten kann. Das finde ich eigentlich bezeichnend.

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Kompletter Unsinn. Mitte der 1980er Jahre hat ein Beamter im höheren Dienst, z.B. als junger Regierungsrat ca. 2.500 DM netto verdient. Die Hypothekenzinsen waren oberhalb von 10%. Eine Neubau-3-Zimmerwohnung im teuren Ballungsgebiet lag mit 80qm zwischen 200k und 300k DM. Je nachdem, wie teuer und gesucht die Großstadt war. Von einem Reihenhaus konnte dieser Beamte da nicht mal träumen. Das ging nur auf dem platten Land, so wie heute. Damals wurden viele Finanzierungen ohne Tilgung abgeschlossen. Man hat irrsinnig viel für die Zinsen bezahlt, ganz anders als heute. Ihr wisst überhaupt nicht, wie gut es Euch heute im Vergleich zu früher geht! Und damals gab es nur relativ wenige Akademiker ...

WiWi Gast schrieb am 03.04.2021:

Früher waren Immobilien nun einmal deutlich erschwinglicher, das ist ein Fakt.

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WiWi Gast schrieb am 04.04.2021:

Die Sozialabgaben auf Arbeitnehmerseite haben sich seit 1990 um kaum 6 Prozent erhöht. Und um knapp über 8% seit 1980. Quelle bpb.
Das kann also nicht die Ursache sein.

Das sich damals "alle" eine Immobilie leisten konnten, ist übrigens ein Mythos der Frustrierten aus der Neuzeit. Die Wohneigentumsquote ist seit Jahrzehnten ziemlich konstant in Deutschland. Die Metropolregionen wie Berlin, Hamburg, München etc. fielen da schon immer negativ mit <20% auf.

Dazu kommt , dass die Ansprüche heute immer stärker steigen als das eigene Einkommen. In den 80ern hätte das Arbeiterpärchen noch nicht vom freistehenden 200qm EFH in gehobener Gegen geträumt.

Dass sich früher auch nicht jeder ein Haus leisten konnte wird wirklich gerne übersehen. Ich bin mir mit den Ansprüchen aber nicht so sicher. Ich würde eher behaupten, sie sind gesunken, zumindest was Grundstücksfläche und teilweise auch Wohnfläche angeht. Das was früher gebaut wurde gibt es gar nicht mehr. Ich habe letzten einen alten Artikel gelesen zu Immobilien in den 70ern, da wurden 800 qm als kleines Grundstück für ein EFH bezeichnet. Heute baut man teilweise auf Handtüchern von 250 qm und weniger (und DHH statt EFH).

Mein Eindruck ist eher, dass die Ansprüche an Größe, Lage, etc gleich geblieben sind. Nur dass man heute wie früher ein Haus auf dem aktuellen Stand der Technik haben will. In anderen Bereichen ist sowas auch kein Thema, da sind die Preise mit dem technischen Fortschritt gesunken, so dass man ein fortschrittlicheres Produkt zum gleichen Preis bekommt wie seinen Vorgänger zu seiner Zeit. Bei Häusern ist es aber nicht so. Ich habe hier irgendwo gerade noch einen Beitrag von jemandem gelesen, der sich ein Haus, wie es seine 30 Jahre älteren Mitarbeiter haben heute als deren Vorgesetzter nicht mehr leisten kann. Das finde ich eigentlich bezeichnend.

Stimmt schon. Mir ist bei der Häuser Suche auch aufgefallen, das die Altbauten mehr Fläche haben und auch sonst noch ein paar Extras. Ich habe auch schon etliche Neubauten ohne Keller gesehen.

Ich würde aber schon sagen das die Ansprüche ans Wohnen gestiegen sind. 70qm Wohnungen waren in den 1980ern Familienwohnungen für gerne mal 4 Kinder, jetzt wohnt da höchstens ein Pärchen. Bei der Lage genauso. Fang hier mal ne Diskussion an, was die guten Stadtteile von München, Frankfurt usw. sind, da fallen gerne nur ne Hand voll Namen.

Genauso wie Immobilien erwerb auch nicht mehr mit Verzicht einher gehen darf. Irgendwie soll die Immobilie nebenher laufen und nach spätestens 20 Jahren abbezahlt werden sein. Das war früher auch anders.

Zu guter letzt sollte man sich auch noch vor Augen halten das ein Großteil der Deutschen außerhalb der Ballungszentren lebt und für diesen eine Immobilie grundsätzlich schon erschwinglich ist.

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WiWi Gast schrieb am 04.04.2021:

Ihr wisst überhaupt nicht, wie gut es Euch heute im Vergleich zu früher geht!

Korrekt! Früher waren Einschränkungen für eine Immobilie selbstverständlich. Da ist man die ersten 10 Jahre nicht in Urlaub gefahren, am Auto wurde gespart, Unterhaltungselektronik gab es bis auf einen Fernseher garnicht.
Heutzutage müssen beide Partner alle zwei Jahre ein neues Handy mit teuren Vertrag haben, mindestens 2x längerer Urlaub für viele Standard, öfters Mal ein Wochenendtripp sowieso. Zwei Autos müssen sein und das Innere des Eigenheims natürlich sofort top sein. Früher hat man das teilweise selbst über Jahre ausgebaut, da man anfangs mit keinen oder kleinen Kindern noch nicht alles Räume benötigt hat.

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WiWi Gast schrieb am 03.04.2021:

Die Sozialabgaben auf Arbeitnehmerseite haben sich seit 1990 um kaum 6 Prozent erhöht. Und um knapp über 8% seit 1980. Quelle bpb.
Das kann also nicht die Ursache sein. IO

Als WiWiler sollte man sollte den ausgeblendeten Teil schon mitberechnen. 12 bzw. 16% ist nicht so wenig. Wie haben sich die Umlagen entwickelt? Meines Wissens gab es die U1 früher nur für Arbeiter. Sind aktuell auch nochmal 2,5-3,5% oben drauf. Vollkostenbetrachtet haben wir dann schon fast 20%...

Die HKK hatte vor 1990 kein 10% an KV Beitrag, PV gab es nicht. AV war vor 1990 bei 4,3 m.E.. Rente wie heute. Umlagen U1 nur für Arbeiter. Inso-U gab es nicht. Die seit Jahren galoppierende BBG mal nicht betrachtet...

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Offensichtlich können sich heute mehr Menschen ein Eigenheim leisten als früher. Ansonsten wäre das Angebot höher und die Preise niedriger.

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Vor Rot-Grün mit Schröder lag der Spitzensteuersatz sogar noch höher als heute! bei über 50% nämlich und den haben auch schon Akademiker ohne Führungsposition schnell mal bezahlt. Der Beste Beleg, dass es damals nicht einfacher war ist, dass die Eigentumsquote in den 80ern, 90ern und 00er Jahren NIEDRIGER als heute war, nicht höher.

Gerne wird ja auf die Boomer geschumpfen. Die Boomer mit mehreren Immobilien sind entweder Top Verdiener oder haben geerbt bzw. Immobilien geschenkt bekommen von Verwandten.

Der angebliche Handwerker, der sich früher so easy peasy ein Haus bauen konnte, ist oft ein Mythos. Meist war das so: Grundstück war schon im Eigentum der Famililie, das wurde dem Handwerker von den Eltern oder Großeltern, Onkel, Tante whatever überschrieben. Beim Bau hat die ganze Familie mit geholfen, physisch wie monetär. Dann musste nur noch für einen kleinen Teil eine Hypothek aufgenommen werden, oft gu guten Konditionen, weil das Grundstück schon in Familieneigentum war.

So richtig von Null ab zu bauen, war schon immer sehr schwer.

Vielleicht waren die Grundstücke früher grösser, einfach weil die Nachfrage geringer war und es noch mehr Platz gab.

Jedenfalls die Nachfrage war geringer. Meine Eltern haben sich komplett ruiniert mit so einem blöden Haus. Daher versteh ich auch nicht, wie hausgeil manche Leute hier sind, von wegen "Haus um jeden Preis egal was es kostet". Die mussten in den 00er Jahren verkaufen,in einem Speckgürtel einer größeren Stadt und hatten grösste Probleme das Ding überhaupt wieder los zu werden. Nach einem Jahr Käufersuche konnten sie es dann mit ca. 30% Verlust endlich verkaufen, dann kam die Scheidung. Damals musste man froh sein, wenn ein Interessent pro Monat kam. Dann wurde an jedem kleinen Detail rumgemäkelt, von wegen das Gäste WC sei zu dunkel und das Licht von den Deckenleuchten im Wohnzimmer käme nicht aus dem richtigen Winkel usw.

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WiWi Gast schrieb am 04.04.2021:

Offensichtlich können sich heute mehr Menschen ein Eigenheim leisten als früher. Ansonsten wäre das Angebot höher und die Preise niedriger.

Viel wird aus dem Ausland gekauft.

Wäre ein guter Zug der Politik ein Gesetz zu erlassen der Grunderwerb aus dem Ausland erschwert.

Machen viele andere Länder auch.

Beispiel bei uns im Haus (München Schwabing):

• Bekannte mietet von einem Ägypter (der hat die Wohnung noch nie gesehen - lässt alles über seine deutsche Steuerberaterin laufen, er selbst wohnt in Cairo).
• Die Wohnungen im obersten Stock stehen grösstenteils leer (und sind seid einem halben Jahrzehnt für eine Legionellen Plage im Haus verantwortlich) weil sie Leuten aus Übersee gehören, die nicht vermieten wollen und vieleicht 1 Woche im Jahr da sind

Das sind 2 Beispiele nur aus meinem 15 Parteien Haus in München.

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WiWi Gast schrieb am 04.04.2021:

Offensichtlich können sich heute mehr Menschen ein Eigenheim leisten als früher. Ansonsten wäre das Angebot höher und die Preise niedriger.

In FFM sind das ausländische Investoren, die alles abkaufen.
Ich hatte in angesagten Vierteln 6 Besichtigungen.
Alle Eigentümer aus GB, NZ etc.

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Die hohen Preise haben nur sehr bedingt etwas mit den niedrigen Zinsen zu tun. Die niedrigen Zinsen sind m.E. nach ein - an dieser Stelle - völlig überbewertetes Kriterium, da Zins + Tilgung eine Gesamtsumme ergibt, aus der die monatliche Belastung resultiert, auf deren Basis der Käufer seine Entscheidung trifft.

Tatsächlich resultieren die hohen Preise durch die im Verhältnis zur Nachfrage sehr geringe Verfügbarkeit von Immobilien. Die Nachfrage steigt dabei nicht etwa aufgrund der niedrigen Zinsen, sondern durch eine enorme Zuwanderung in die Bundesrepublik Deutschland.

Immobilien haben - wie ihr alle aus dem ersten Semester wisst - eine starre Produktionsstruktur, d.h. die Produktionsmenge ist kaum skalierbar mit wachsender Nachfrage. Es gibt hier auch so gut wie keine Ausweicheffekte, nach dem Motto: Wenn mir der Hamburger Raum eben zu teuer ist, kaufe ich halt im bayerischen Wald. Es geht hier also wirklich um sehr begrenzte Güter, die aber lebensnotwendig sind. Ensprechend kommt es zu starken Preisanstiegen bei Knappheit.

Durch die gestiegenen Preise steigen auch die Kaufnebenkosten, z.B. Grundsteuer und Notargebühren, die eben prozentual am Kaufpreis bemessen werden, und so das Paket noch einmal ordentlich verteuern.

Schaut euch mal den Wanderungssaldo bei destatis an, die Statistik ist frei zugänglich.

Hier mal die letzten 7 verfügbaren Jahre des Wanderungssaldo als Auszug (Quelle: destatis & statista):

2013: + 428 k
2014: + 550 k
2015: + 1.139 k
2016: + 500 k
2017: + 416 k
2018: + 400 k
2019: + 327 k

In Summe sind damit seit 2013 (ohne 2020) ca. 3,8 Mio. Menschen zusätzlich in die BRD gekommen und benötigen entsprechend Wohnraum.

Für einen Teil dieser Menschen beschaffen staatliche Behörden den Wohnraum. Dies wird natürlich durch die Nettosteuerzahler finanziert. Die Folge sind weiter steigende Abgaben, was z.B. wiederum die Preise/Belastungen für Immobilienkäufer und Mieter, die sich ihre Wohnkosten durch Eigenleistung erwirtschaften, erhöht. Es entsteht also eine stetige Preiskaskade.

WiWi Gast schrieb am 03.04.2021:

Nein, älterer Immobilienmakler. Ich habe auch noch die Zeit der hohen Zinsen miterlebt. Auch damals haben die Leute noch gekauft. Bei 10% Zinsen! Wenn jetzt in den nächsten Jahren die Zinsen auf 3 oder 4% ansteigen würden, wären das immer noch historisch niedrige Zinssätze! Der Käufer sieht seine monatliche Belastung. Wieviel die Immobilie unter dem Strich nach 30 oder 40 Jahren wirklich gekostet hat, interessiert die meisten nicht.

Höre doch bitte endlich auf diesen Unsinn zu verzapfen, dass es bei steigenden Zinsen den Menschen egal ist, dass ihre Immobilie nun 1 Mio. statt 750k kostet und einfach nur die monatliche Tilgung geringer wird... Meine Güte, junger Immobilienmakler oder was? Natürlich leiden Immobilien massiv unter steigenden Zinsen.

Nach deiner Logik sind Kaufpreise ja völlig egal, solange man die Rate bezahlen kann. Ob das nun 30 oder 60 Jahre lang ist, scheint für dich keine Rolle zu spielen...

Natürlich haben Leute auch bei 10% Zinsen gekauft, damals waren die Kaufpreise aber auch deutlich niedriger! Je höher die Zinsen, desto niedriger die Kaufpreise. Und umgekehrt. Deshalb sind die Preise in den letzten 10 Jahren auch so enorm gestiegen.

Ein Anstieg auf 4% Zinsen würde den Markt bereits crashen. Bei Kreditsummen von vielen 100k € erzeugen 3-4% höhere Zinsen eine gewaltige Mehrbelastung. Und die Käufer sind bereits heute am Limit. Da müssten zwangsweise die Preise nach unten korrigiert werden.

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In anderen europäischen Ländern sind die Mieten wesentlich höher als bei uns. Guckt mal nach Italien, Paris, London, Schweiz und Schweden oder Norwegen. Da ist noch Potential nach oben. Das gleiche gilt für die Immobilienpreise. Durch die günstigen Zinsen und dem ausweiten der Geldmenge werden die Immobilienpreise in den nächsten Jahren weiter extrem steigen.

antworten

Kleine Anekdote, die ich mit euch teilen wollte. Habe mitbekommen, dass ein Haus mit 100qm (renovierungsbedürftig) in einem schönen Dorf mit schneller Anbindung an Autobahn / Großstadt für 500k verkauft wurde. Wie soll man denn als Normalsterblicher (vorallem als überzeugter Lediger) jemals in diese Geld-Dimensionen einsteigen können? Glaubt ihr, dass da politisch irgendwas kommt um entweder Ledige dahingehend zu unterstützen oder, dass der Immobilienmarkt irgendwie gedämmt wird?

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Ich bin mir nicht sicher, ob die Nachfrage heute wirklich größer ist. Mein Eindruck ist eher, dass das Angebot kleiner ist. Zumindest was EFH angeht, da die in den Ballungszentren fast gar nicht mehr gebaut werden.

Ein Aspekt der auch noch in die Unzufriedenheit mit rein spielt, ist meiner Meinung nach der Zuzug in die Metropolen. Viele junge Akademiker kommen aus kleineren Großstädten oder ländlicheren Gegenden, und sind dann für den gutbezahlten Job nach dem Studium in die Metropolen gezogen. Und das sind wahrscheinlich gerade die ehrgeizigeren, die eben einen Job bei einem DAX30, großen Banken, UB, etc. angestrebt und auch bekommen haben.

Der Anspruch ist dann, dass man sich als Mitarbeiter eines dieser Top-Arbeitgeber auch in den Metropolen mindestens den gleichen, wenn nicht einen besseren Wohnstandard leisten kann als die Eltern in der Heimat. Aber gerade in diesen Metropolen ist Wohnraum knapp und es wird auch kaum neuer geschaffen. So dass man sich auch mit einem guten Job bei einem guten Arbeitgeber nicht unbedingt das EFH im Speckgürtel leisten kann.

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WiWi Gast schrieb am 04.04.2021:

Ein Aspekt der auch noch in die Unzufriedenheit mit rein spielt, ist meiner Meinung nach der Zuzug in die Metropolen. Viele junge Akademiker kommen aus kleineren Großstädten oder ländlicheren Gegenden, und sind dann für den gutbezahlten Job nach dem Studium in die Metropolen gezogen. Und das sind wahrscheinlich gerade die ehrgeizigeren, die eben einen Job bei einem DAX30, großen Banken, UB, etc. angestrebt und auch bekommen haben.

Der Anspruch ist dann, dass man sich als Mitarbeiter eines dieser Top-Arbeitgeber auch in den Metropolen mindestens den gleichen, wenn nicht einen besseren Wohnstandard leisten kann als die Eltern in der Heimat. Aber gerade in diesen Metropolen ist Wohnraum knapp und es wird auch kaum neuer geschaffen. So dass man sich auch mit einem guten Job bei einem guten Arbeitgeber nicht unbedingt das EFH im Speckgürtel leisten kann.

Wer für ein paar Euro mehr von außen in eine Großstadt geht und nicht von vornherein weiß, dass man sich dort nur etwas aufbauen kann, wenn man deutlich überdurchschnittlich Karriere macht, ist schlichtweg naiv. Da lacht doch jeder Sachbearbeiter in einer günstigen Kleinstadt drüber. Wer so weltfremd ist braucht ein paar Jahre später nicht jammern, das hat jeder selbst in der Hand.

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WiWi Gast schrieb am 04.04.2021:

Kleine Anekdote, die ich mit euch teilen wollte. Habe mitbekommen, dass ein Haus mit 100qm (renovierungsbedürftig) in einem schönen Dorf mit schneller Anbindung an Autobahn / Großstadt für 500k verkauft wurde. Wie soll man denn als Normalsterblicher (vorallem als überzeugter Lediger) jemals in diese Geld-Dimensionen einsteigen können? Glaubt ihr, dass da politisch irgendwas kommt um entweder Ledige dahingehend zu unterstützen oder, dass der Immobilienmarkt irgendwie gedämmt wird?

Was ist denn "ledig" für ein Argument? Auch ledige Mitbürger können viel Geld verdienen oder Wohngemeinschaften bilden ;) Aus meiner Sicht sollten aber auch lediglich Kinder steuerlich begünstigt werden und keine reine Heirat die kinderlos bleibt.

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WiWi Gast schrieb am 04.04.2021:

In anderen europäischen Ländern sind die Mieten wesentlich höher als bei uns. Guckt mal nach Italien, Paris, London, Schweiz und Schweden oder Norwegen. Da ist noch Potential nach oben. Das gleiche gilt für die Immobilienpreise. Durch die günstigen Zinsen und dem ausweiten der Geldmenge werden die Immobilienpreise in den nächsten Jahren weiter extrem steigen.

In Süditalien sind die Mieten bestimmt nicht höher, Paris und London sind keine Länder, in der Schweiz kosten Immobilien in etwa das gleiche wie in DE nur sind die Gehälter in der Schweiz höher, in Schweden sind die Immobilienpreise zuletzt eingebrochen weil überbewertet und in Norwegen ist es außerhalb Oslos auch entspannt.

Wenn dann musst du Paris, London, Oslo, Stockholm und Mailand/Rom mit München vergleichen. Aber zu sagen das die Preise woanders deutlich über dem Niveau in DE liegen ist pauschal einfach falsch.

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Lies deinen Text nochmal direkt durch. Merkst du nicht dass du dir selbst direkt widersprichst?

Für die Preisentwicklung ist unter normalen Umständen (wie hier gegeben) _immer_ die Relation von Nachfrage und Angebot entscheidend....

WiWi Gast schrieb am 04.04.2021:

Ich bin mir nicht sicher, ob die Nachfrage heute wirklich größer ist. Mein Eindruck ist eher, dass das Angebot kleiner ist. Zumindest was EFH angeht, da die in den Ballungszentren fast gar nicht mehr gebaut werden.

Ein Aspekt der auch noch in die Unzufriedenheit mit rein spielt, ist meiner Meinung nach der Zuzug in die Metropolen. Viele junge Akademiker kommen aus kleineren Großstädten oder ländlicheren Gegenden, und sind dann für den gutbezahlten Job nach dem Studium in die Metropolen gezogen. Und das sind wahrscheinlich gerade die ehrgeizigeren, die eben einen Job bei einem DAX30, großen Banken, UB, etc. angestrebt und auch bekommen haben.

Der Anspruch ist dann, dass man sich als Mitarbeiter eines dieser Top-Arbeitgeber auch in den Metropolen mindestens den gleichen, wenn nicht einen besseren Wohnstandard leisten kann als die Eltern in der Heimat. Aber gerade in diesen Metropolen ist Wohnraum knapp und es wird auch kaum neuer geschaffen. So dass man sich auch mit einem guten Job bei einem guten Arbeitgeber nicht unbedingt das EFH im Speckgürtel leisten kann.

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Er schreibt doch genau, dass es an der Angebot-Nachfrage-Relation liegt, nur nicht an einer gestiegen Nachfrage sondern einem gesunkenen Angebot.

Ich habe es zumindest so verstanden und würde dem auch teilweise zustimmen. Generell ist die Marktlage aber so komplex, dass man sie nicht einfach auf ein paar Sätze runterbrechen kann.

WiWi Gast schrieb am 04.04.2021:

Lies deinen Text nochmal direkt durch. Merkst du nicht dass du dir selbst direkt widersprichst?

Für die Preisentwicklung ist unter normalen Umständen (wie hier gegeben) _immer_ die Relation von Nachfrage und Angebot entscheidend....

WiWi Gast schrieb am 04.04.2021:

Ich bin mir nicht sicher, ob die Nachfrage heute wirklich größer ist. Mein Eindruck ist eher, dass das Angebot kleiner ist. Zumindest was EFH angeht, da die in den Ballungszentren fast gar nicht mehr gebaut werden.

Ein Aspekt der auch noch in die Unzufriedenheit mit rein spielt, ist meiner Meinung nach der Zuzug in die Metropolen. Viele junge Akademiker kommen aus kleineren Großstädten oder ländlicheren Gegenden, und sind dann für den gutbezahlten Job nach dem Studium in die Metropolen gezogen. Und das sind wahrscheinlich gerade die ehrgeizigeren, die eben einen Job bei einem DAX30, großen Banken, UB, etc. angestrebt und auch bekommen haben.

Der Anspruch ist dann, dass man sich als Mitarbeiter eines dieser Top-Arbeitgeber auch in den Metropolen mindestens den gleichen, wenn nicht einen besseren Wohnstandard leisten kann als die Eltern in der Heimat. Aber gerade in diesen Metropolen ist Wohnraum knapp und es wird auch kaum neuer geschaffen. So dass man sich auch mit einem guten Job bei einem guten Arbeitgeber nicht unbedingt das EFH im Speckgürtel leisten kann.

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Immobilien in Deutschland und auch die Mieten sind vergleichsweise günstig. Davon sind ein paar Großstädte ausgenommen. Es gibt immer noch erhebliches Potential

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Das klassische Einfamilienhaus ist in der Großstadt eher ein Auslaufmodell. Teilweise streben die Kommunen eine Nachverdichtung an. Also mehr Wohnraum auf gleicher Grundstücksfläche. Das lässt sich am besten mit Geschosswohnungsbau erreichen. Dafür wird dann auch das Baurecht geändert. Also werden schöne Häuser aus den 1970er Jahren abgerissen und durch Eigentumswohnungsanlagen ersetzt. Oder ganze Miet-Wohnsiedlungen aus den 1950er und 1960er Jahren werden abgerissen und auch durch Eigentumswohnungsanlagen ersetzt, die nicht mehr so viel Grünflächen haben Das sind meistens mittlere Wohnlagen. Aber auch in diesen Anlagen gibt es dann große Wohnungen, die deutlich über eine Mio. kosten. In sehr guten Lagen reißt man praktisch jedes Haus bei Besitzerwechsel ab, was älter als 30 Jahre ist. Dann kommt da ein neues Luxus-EFH hin. Diese Abrißgrundstücke kosten aber auch weit über eine Mio. Das beobachte ich hier seit Jahren in meiner näheren Umgebung. Ich habe eine total sanierte ETW aus Ende der 1960er. Das war damals schon eine Eigentumswohnung und kann deshalb zum Glück nicht abgerissen werden.

WiWi Gast schrieb am 04.04.2021:

Ich bin mir nicht sicher, ob die Nachfrage heute wirklich größer ist. Mein Eindruck ist eher, dass das Angebot kleiner ist. Zumindest was EFH angeht, da die in den Ballungszentren fast gar nicht mehr gebaut werden.

Ein Aspekt der auch noch in die Unzufriedenheit mit rein spielt, ist meiner Meinung nach der Zuzug in die Metropolen. Viele junge Akademiker kommen aus kleineren Großstädten oder ländlicheren Gegenden, und sind dann für den gutbezahlten Job nach dem Studium in die Metropolen gezogen. Und das sind wahrscheinlich gerade die ehrgeizigeren, die eben einen Job bei einem DAX30, großen Banken, UB, etc. angestrebt und auch bekommen haben.

Der Anspruch ist dann, dass man sich als Mitarbeiter eines dieser Top-Arbeitgeber auch in den Metropolen mindestens den gleichen, wenn nicht einen besseren Wohnstandard leisten kann als die Eltern in der Heimat. Aber gerade in diesen Metropolen ist Wohnraum knapp und es wird auch kaum neuer geschaffen. So dass man sich auch mit einem guten Job bei einem guten Arbeitgeber nicht unbedingt das EFH im Speckgürtel leisten kann.

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WiWi Gast schrieb am 04.04.2021:

Vielleicht waren die Grundstücke früher grösser, einfach weil die Nachfrage geringer war und es noch mehr Platz gab.

Selbst in Gegenden, wo es genug Platz gibt, sind die Grundstücke klein. M.E. liegt es an den Entwicklern dieses Baugebiets, die den maximalen Gewinn machen wollen. 800-1.300qm bekommt man nur bei Objekten, die vor den 80ern gebaut wurden.

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Die heftigen Preissteigerungen kommen durch das Zusammenwirken von mehreren Gründen:

• Zuwanderung
• niedrige Zinsen
• EURO-Skepsis
• EU-Skepsis
• jahrelanges zu niedriges Preisniveau in vielen Gegenden

Selbst strukturschwache Gegenden sind betroffen.

Der offiziellen Statistik über Zuwanderung traue ich übrigens nicht, da ich weiss, wie die Zahlen entstehen.

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erklär mir mal bitte einer, warum niedrige Zinsen die Preise mehr pushen als hohe Zinsen...?
So eine richtige Schritt für Schritt Anleitung hätte ich gerne.

Und dazu dann eine Erklärung, warum das für den Käufer unterm Summenstrich besser sein soll als niedrigere Asking-Preise + höhere Zinsen.

Meine Berechnungsbeispiele haben mir gezeigt, dass es praktisch keinen Einfluss hat, weil selbst bei niedrigem Zinssatz aufgrund des hohen Kaufpreises eine irre hohe Zinslast über eine Tilgungsdauer von 30-40 Jahren zustande kommt.

Bei höheren Zinsen und niedrigerem Preis kommt das dann fast aufs selbe raus.

Ergo: Der Zinssatz hat da nicht wirklich viel mit zu tun. Es liegt an der Zuwanderung und der Nachfrage ausländischer, vermögender Käufer die hier in "real assets" investieren.

Ein _zu niedriges_ Preisniveau kann es auch nicht geben (wer entscheidet, was ein "angemessenes" Preisniveau ist?). Will keiner kaufen/mieten/wohnen, sinken die Preise eben. Wollen mehr Leute kaufen/mieten/wohnen steigen die Preise eben. As easy as that.

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Die Zuwanderung findet überwiegend in die Ballungsgebiete statt. Den gleichen Effekt gab es auch schon immer in anderen Ländern. Ein Einwanderer, der die Landesspreche nicht beherrscht, versucht sich da anzusiedeln, wo schon viele Landsleute leben. Also weder auf dem Land noch in Ostdeutschland. Wer nur arabisch spricht, hat z.B. im Rhein Main Gebiet kein großes Problem damit. Es entsteht ein Druck auf den Mietwohnungsmarkt im unteren Preissegment. Dadurch gibt es eine Verdrängung anderer Mieter auf höherpreisige Objekte bzw. in Richtung Eigentum. Die Einwanderungswelle von 2015 und 2016 war für die Vermieter ein gutes Geschäft, wenn man mal davon absieht, dass sie das als Steuerzahler auch mit finanzieren.

WiWi Gast schrieb am 04.04.2021:

Die heftigen Preissteigerungen kommen durch das Zusammenwirken von mehreren Gründen:

• Zuwanderung
• niedrige Zinsen
• EURO-Skepsis
• EU-Skepsis
• jahrelanges zu niedriges Preisniveau in vielen Gegenden

Selbst strukturschwache Gegenden sind betroffen.

Der offiziellen Statistik über Zuwanderung traue ich übrigens nicht, da ich weiss, wie die Zahlen entstehen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.04.2021:

erklär mir mal bitte einer, warum niedrige Zinsen die Preise mehr pushen als hohe Zinsen...?
So eine richtige Schritt für Schritt Anleitung hätte ich gerne.

Und dazu dann eine Erklärung, warum das für den Käufer unterm Summenstrich besser sein soll als niedrigere Asking-Preise + höhere Zinsen.

Meine Berechnungsbeispiele haben mir gezeigt, dass es praktisch keinen Einfluss hat, weil selbst bei niedrigem Zinssatz aufgrund des hohen Kaufpreises eine irre hohe Zinslast über eine Tilgungsdauer von 30-40 Jahren zustande kommt.

Bei höheren Zinsen und niedrigerem Preis kommt das dann fast aufs selbe raus.

Ergo: Der Zinssatz hat da nicht wirklich viel mit zu tun. Es liegt an der Zuwanderung und der Nachfrage ausländischer, vermögender Käufer die hier in "real assets" investieren.

Ein _zu niedriges_ Preisniveau kann es auch nicht geben (wer entscheidet, was ein "angemessenes" Preisniveau ist?). Will keiner kaufen/mieten/wohnen, sinken die Preise eben. Wollen mehr Leute kaufen/mieten/wohnen steigen die Preise eben. As easy as that.

Ich hoffe ich verstehe nicht worauf du hinaus willst aber behauptest du ernsthaft dass Zinsen keinen Einfluss auf den Preis haben, mit der Begründung dass die absolute Zinslast ähnlich ist?

Ich hoffe ich verstehe die Frage nicht. Sonst wüsste ich ehrlich nicht wo ich anfangen soll.

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.04.2021:

erklär mir mal bitte einer, warum niedrige Zinsen die Preise mehr pushen als hohe Zinsen...?
So eine richtige Schritt für Schritt Anleitung hätte ich gerne.

Und dazu dann eine Erklärung, warum das für den Käufer unterm Summenstrich besser sein soll als niedrigere Asking-Preise + höhere Zinsen.

Meine Berechnungsbeispiele haben mir gezeigt, dass es praktisch keinen Einfluss hat, weil selbst bei niedrigem Zinssatz aufgrund des hohen Kaufpreises eine irre hohe Zinslast über eine Tilgungsdauer von 30-40 Jahren zustande kommt.

Bei höheren Zinsen und niedrigerem Preis kommt das dann fast aufs selbe raus.

Ergo: Der Zinssatz hat da nicht wirklich viel mit zu tun. Es liegt an der Zuwanderung und der Nachfrage ausländischer, vermögender Käufer die hier in "real assets" investieren.

Ein _zu niedriges_ Preisniveau kann es auch nicht geben (wer entscheidet, was ein "angemessenes" Preisniveau ist?). Will keiner kaufen/mieten/wohnen, sinken die Preise eben. Wollen mehr Leute kaufen/mieten/wohnen steigen die Preise eben. As easy as that.

Unterm Strich ändert sich für den Käufer erstmal nicht, er schiebt nur mehr Geld zum Verkäufer und weniger in Form von Zinsen an die Bank. Ich schätze das aber risikoreicher ein, lass die Zinsen mal ordentlich anziehen, dann ist der Immobilienwert schnell im Keller. (Für einen potentiellen neuen Käufer unterm Strich egal, für den Verkäufer nicht :) )

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Also die ersten 3 Zeilen sind sehr leicht erklärt und es braucht auch herzlich wenig Schritt-für-Schritt Anleitung:
Schritt 1: Zinsen am Kapitalmarkt für Kredite ABER DAMIT AUCH Investments sind niedrig
Schritt 2: Investoren verlagern ihr Geld vom Kapitalmarkt in den Immobilienmarkt
Schritt 3: Nachfrage am Immobilienmarkt steigt - Preise am Immobilienmarkt steigen.

Das sollte einfach gewesen sein.

WiWi Gast schrieb am 04.04.2021:

erklär mir mal bitte einer, warum niedrige Zinsen die Preise mehr pushen als hohe Zinsen...?
So eine richtige Schritt für Schritt Anleitung hätte ich gerne.

Und dazu dann eine Erklärung, warum das für den Käufer unterm Summenstrich besser sein soll als niedrigere Asking-Preise + höhere Zinsen.

Meine Berechnungsbeispiele haben mir gezeigt, dass es praktisch keinen Einfluss hat, weil selbst bei niedrigem Zinssatz aufgrund des hohen Kaufpreises eine irre hohe Zinslast über eine Tilgungsdauer von 30-40 Jahren zustande kommt.

Bei höheren Zinsen und niedrigerem Preis kommt das dann fast aufs selbe raus.

Ergo: Der Zinssatz hat da nicht wirklich viel mit zu tun. Es liegt an der Zuwanderung und der Nachfrage ausländischer, vermögender Käufer die hier in "real assets" investieren.

Ein _zu niedriges_ Preisniveau kann es auch nicht geben (wer entscheidet, was ein "angemessenes" Preisniveau ist?). Will keiner kaufen/mieten/wohnen, sinken die Preise eben. Wollen mehr Leute kaufen/mieten/wohnen steigen die Preise eben. As easy as that.

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Es ist in der Tat so, dass die Preise in erster Linie von der Nachfrage gepusht werden. Diese hängen zwar auch von den Zinsen aber, aber das Gesamtpaket von Kaufpreis und Zinsen ist entscheidend.

Es ist wie auf jedem Markt, es hängt von Angebot und Nachfrage ab. Im Südelsass an der schweizer Grenze zu Basel wurde und wird sehr viel gebaut. Es gibt manches Dorf mit 3k Einwohner, das hat in den letzen Jahren Bauland für über 1000 weitere Einwohner freigegeben und da wurde wahnsinnig viel gebaut. Übrigens häufig auch von Deutschen und Schweizern. Während man auf deutscher Seite zurückhaltend ist mit Bauland ausweisen und viele lieber auf Nachverdichten setzen, wird im Elsass extrem viel Bauland ausgewiesen und fleissig bebaut. Da bauen auch viele Normalverdiener. Die Häuser der Schweizpendler sind meist aber größer und häufig mit Pool.

Insgesamt sind die Preise hier in den letzen 10 Jahren nur moderat gestiegen im Vergleich zu Deutschland. Liegt auch daran, dass man in Frankreich Immobilien binnen maximal 25 Jahre abbezahlen muss, Neubauten maximal binnen 27 Jahren seit diesem Jahr. Eine typische Laufzeit, die mit den besten Konditionen, die von den meisten Kunden und Banken gewählt wird, sind aber 20 Jahre. Daher sinkt die Monatsrate nicht gleich sehr stark, wenn der Zins von 2 auf 1% fällt. Daher vielleicht auch keine krassen Preissteigerungen. Da genügend Bauland vorhanden, ohne solchen Blödsinn wie Losverfahren und Bewerbung bei der Gemeinde, kauft auch niemand für einen Mondpreis irgendeinen Altbau.

Übrigens, das Südelsass ist für ostfranzösische Verhältnisse noch eine sehr teure Region. 50-100km weiter östlich gibt es massenhaft viele Schnäppchenhäuser für unter 100k.

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WiWi Gast schrieb am 04.04.2021:

In anderen europäischen Ländern sind die Mieten wesentlich höher als bei uns. Guckt mal nach Italien, Paris, London, Schweiz und Schweden oder Norwegen. Da ist noch Potential nach oben. Das gleiche gilt für die Immobilienpreise. Durch die günstigen Zinsen und dem ausweiten der Geldmenge werden die Immobilienpreise in den nächsten Jahren weiter extrem steigen.

In Süditalien sind die Mieten bestimmt nicht höher, Paris und London sind keine Länder, in der Schweiz kosten Immobilien in etwa das gleiche wie in DE nur sind die Gehälter in der Schweiz höher, in Schweden sind die Immobilienpreise zuletzt eingebrochen weil überbewertet und in Norwegen ist es außerhalb Oslos auch entspannt.

Wenn dann musst du Paris, London, Oslo, Stockholm und Mailand/Rom mit München vergleichen. Aber zu sagen das die Preise woanders deutlich über dem Niveau in DE liegen ist pauschal einfach falsch.

Seit Corona sind die Preise in Paris sogar leicht am sinken! zwar auf sehr hohem Niveau, im Schnitt zahlt man dort immer noch 10k pro qm, aber sie nehmen leicht ab. Wenn es in München noch weiter nach oben geht, zahlt man dort bald mehr als in Paris. Man muss dazu sagen, dass Paris das Zentrum in Frankreich ist. Wirtschaft, Kultur, Politik, fast alles ist auf diese Stadt ausgerichtet. Sehr viele jungen Berufseinsteiger haben oft gar keine andere Wahl, als nach Paris zu gehen. Auch wenn es mittlerweile immer mehr regionale Zentren gibt, die immer bedeutender werden, wie Lyon, Bordeaux, Toulouse, Strasbourg, welche in den letzen Jahren auch deutlich teurer wurden. Dennoch ist Paris einfach das Zentrum Frankreichs und auch der französischsprachigen Welt.

Allerdings ist es so, dass seit Corona die Hauspreise in der Peripherie zugenommen haben. Viele wohlhabende Pariser zieht es eher etwas aus der Stadt, auch weil der Lockdown im Frühling in Frankreich besonders streng war. Auch werden viele Objekte dort von ausländischen Touristen gekauft und nur einige Wochen im Jahr genutzt. Dieses Klientel, gerade die aus Übersee, konnten dieses Jahr gar nicht so einfach nach Paris kommen, daher fehlende Nachfrage von dieser Seite aus.

Viele anderen Gegenden von Frankreich wurden in den letzen 10 Jahren nicht teurer, abseits von Paris und noch ein paar anderen Hotspots wie Bordeaux und Lyon gab es oft eine Stagnation der Preise, obwohl die Zinsen so niedrig sind wie in Deutschland.

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WiWi Gast schrieb am 04.04.2021:

Vielleicht waren die Grundstücke früher grösser, einfach weil die Nachfrage geringer war und es noch mehr Platz gab.

Selbst in Gegenden, wo es genug Platz gibt, sind die Grundstücke klein. M.E. liegt es an den Entwicklern dieses Baugebiets, die den maximalen Gewinn machen wollen. 800-1.300qm bekommt man nur bei Objekten, die vor den 80ern gebaut wurden.

M.E liegt es daran, dass Deutschland nicht in freien Flächen badet und wir den Flächenverbrauch reduzieren müssen

antworten

M.E liegt es daran, dass Deutschland nicht in freien Flächen badet und wir den Flächenverbrauch reduzieren müssen

Schau dir Südbayern an.... allein um München rum ist soviel grüne Wiese... das könnte man so leicht in bauland umwandeln wenn man wollte.

Aber nein - die Politik will nicht - wir behalten lieber die Grünflächen (felder ohne baum, platte wiese) zwischen Giesing und Unterhaching oder zwischen Hasenbergl und Unterschleissheim.

Aus meiner Sicht ein riessen Witz von wegen Flächenfras. Fast so wie das Waldsterben in den 80ern. Wir haben soviel Wald wie nie zuvor.

Das München Speckgürtel Thema ist nur eines. In ganz Südbayern (wo Baugrund gebraucht wird) das selbe spiel. Ein Zaudern ohne Ende bei neuem Baugrund. Jahrzehnte vergehen bis was ausgewiesen wird... dann Losverfahren und der ein oder andere dubiose Deal von Wissenden....

Mehr Baugrund, mehr bauen, weniger Gesetze

antworten

Kennt irgendjemand eine Stadt, in der Wohnungen für Normalos in einer Zahl und Geschwindigkeit gebaut wurden, so dass die Mietpreise in dem Segment in dem Markt gesenkt wurden. Wer findet die Nadel im Heuhaufen (oder wieder eine gute Ausrede)?

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.04.2021:

Vielleicht waren die Grundstücke früher grösser, einfach weil die Nachfrage geringer war und es noch mehr Platz gab.

Selbst in Gegenden, wo es genug Platz gibt, sind die Grundstücke klein. M.E. liegt es an den Entwicklern dieses Baugebiets, die den maximalen Gewinn machen wollen. 800-1.300qm bekommt man nur bei Objekten, die vor den 80ern gebaut wurden.

M.E liegt es daran, dass Deutschland nicht in freien Flächen badet und wir den Flächenverbrauch reduzieren müssen

Wer sagt das wir das müssen? Ich bin mir nicht sicher, ob die Bebauungsdichte in Frankreich so weit von der in Deutschland abweicht.

Wie viel bebaut wird ist eine politische Entscheidung, es gibt kein absolutes Richtig und Falsch. Natürlich kann man sagen, dass eine geringe Flächenversiegelung gut für die Umwelt ist. Aber mMn genauso essentiell ist bezahlbarer Wohnraum für die Menschen.

Was mich in D mittlerweile sehr ärgert, ist dass das keiner offen anspricht. Wenn es um Immobilienpreise geht, wird immer so getan, als ob das nur an bösen Investoren liegt (die tatsächlich auch einen Anteil daran haben, aber eben nur einen Teil). Dass die Politik aber für die aktuellen Preise genauso mitverantwortlich ist, wird verschwiegen. Und gerade die Parteien des linken Spektrums wollen die negativen staatlichen Einflüsse sogar noch verstärken.
Man kann ja dafür sein, aber dann sollte man auch die Eier in der Hose haben sich hinzustellen und bspw. als die Grünen zu sagen, dass man bereit ist die hohen Preise und Mieten zu akzeptieren, weil man gegen neues Bauland ist.

Man könnte von staatlicher Seite sehr viel tun, um Immobilien wieder erschwinglicher zu machen: Verstärkte Ausweisung von Bauland, Senkung der Grunderwerbssteuer oder Einführen eines Freibetrags für selbstgenutzte Immobilien, Senkung der Grundbuchgebühren, steuerliche Absetzfähigkeit der Kreditzinsen, Deckelung der Makler- und Notarkosten, Hürden für ausländische Investoren, etc. Tut man aber nicht. Und außer am Rande für die FDP scheint es auch niemand ein Thema zu sein.

Übrigens wird auch gar nicht so wenig Bauland ausgewiesen, nur nicht da wo man es braucht. Auf dem Land entwickeln sich immer mehr Donut-Gemeinden, mit Neubaugebieten um einen leerstehenden Ortskern. Es wird lieber neu gebaut als Bestandsimmobilien zu sanieren oder abzureißen. Muss das sein? Oder sollte man dieses Bauland nicht lieber in und um die Metropolen ausweisen, und in Regionen die keinen Bevölkerungszuwachs erleben auf Neubaugebiete verzichten und lieber den Bestand sanieren?

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WiWi Gast schrieb am 04.04.2021:

Kennt irgendjemand eine Stadt, in der Wohnungen für Normalos in einer Zahl und Geschwindigkeit gebaut wurden, so dass die Mietpreise in dem Segment in dem Markt gesenkt wurden. Wer findet die Nadel im Heuhaufen (oder wieder eine gute Ausrede)?

In Paris sinken aktuell die Preise für kleine Wohnungen, da viele Studenten zurzeit bei den Eltern wieder sind.

Ansonsten gibt es in Frankreich viele kleinere Städte, wo in der Vergangenheit dank staatlicher Subventionen, auch für private Kleinanleger, steuervergünstigte Mietswohnungen am Bedarf vorbei gebaut wurden. Damit ist seit längerem Schluss. Es gibt diese Steuervergünstigungen noch, aber nur noch an Orten mit Bedarf.

In Saint-Louis, direkt an Basel(CH) angrenzend, wurden in den letzen Jahren tausende neue Wohnungen gebaut, in Prozent ausgedrückt ca. fast 10% des Bestandes. Darunter sehr viel Eigentum für Privatnutzer, aber auch für Kapitalanleger mit Steuervergünstigungen. Viele Dörfer im Elsass im Einzugsgebiet zu Basel sind in den letzen Jahren sehr stark gewachsen, da sind ganze Neubauviertel wie Pilze aus dem Boden geschossen, auch viele Deutsche und Schweizer die da gebaut haben. Bei Baulandpreisen von 200-300 Euro pro qm (teure Gegend, direkt bei Basel) oder um die 100 Euro pro qm ca. 20-30 km von Basel relativ günstig. Da sind gehobene Neubauten mit Pool für 400-500k inkl. Grundstück machbar.

Mieten das ist im Elsass eher was für Ausländer, die noch nicht lange im Land sind, für Neuankömmlinge von weiter weg, die neu angefangen haben hier zu arbeiten oder für das Prekariat, die meist in Sozialwohnugen leben, von denen es hier sehr viele gibt. Mittelschicht mit festen Jobs wohnt im Eigentum, oft sehr jung. Typische Wohnungskäufer sind Ende 20, Hauskäufer um die 30.

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WiWi Gast schrieb am 04.04.2021:

M.E liegt es daran, dass Deutschland nicht in freien Flächen badet und wir den Flächenverbrauch reduzieren müssen

Schau dir Südbayern an.... allein um München rum ist soviel grüne Wiese... das könnte man so leicht in bauland umwandeln wenn man wollte.

Aber nein - die Politik will nicht - wir behalten lieber die Grünflächen (felder ohne baum, platte wiese) zwischen Giesing und Unterhaching oder zwischen Hasenbergl und Unterschleissheim.

Aus meiner Sicht ein riessen Witz von wegen Flächenfras. Fast so wie das Waldsterben in den 80ern. Wir haben soviel Wald wie nie zuvor.

Das München Speckgürtel Thema ist nur eines. In ganz Südbayern (wo Baugrund gebraucht wird) das selbe spiel. Ein Zaudern ohne Ende bei neuem Baugrund. Jahrzehnte vergehen bis was ausgewiesen wird... dann Losverfahren und der ein oder andere dubiose Deal von Wissenden....

Mehr Baugrund, mehr bauen, weniger Gesetze

Es gibt so unendlich viele Stakeholder die am aktuellen Immobilienboom partizipieren und verdienen, da hat keiner Lust darauf das sich die Lage ernsthaft entspannt. 50% haben Eigentum und fanden die Entwicklung der letzten 10 Jahre geil (sitzen alle btw. im Entscheidungsgremium für neue Baugebiete...), der Fiskus findets geil, die grünen wollen keine neuen Baugebiete und begrüssen es, die Handwerker finden es geil, könnte hier noch lange so weiter schreiben. Demgegenüber sitzen eine Hand voll 30jährige, die halt die A..Karte haben und die Schose finanzieren, zumindest die ohne Vermögende Eltern aber dieses Akademikerproletariat interessiert eh keinen (sollen schön +50% Einkommenssteuer zahlen und die Klappe halten). Aber who the Hell cares, von den 50% ohne Eigentum wäre auch ohne Boom nur ein Bruchteil in der Lage zu kaufen...

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Das größte Problem sind die Grünen. Bessere Internatslösungen und den Bildungszugang vom Wohnort unabhängig machen + Autobahnausbau + Tempolimits aufheben + billiger Sprit + mehr Parkhäuser in den Städten und alle Probleme wären gelöst.

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Und um 2008 kam auch die Sorge um den Euro plus steigende Mieten dazu

Ich bin da wahrscheinlich ein gutes Beispiel, da ich davor nie kaufen wollte. Nach der Finanz- und Eurokrise habe ich aber nach sicheren Anlagemöglichkeiten gesucht, die nicht zeitgleich das Vermögen durch zu niedrige Zinsen auffressen. Und ich stellte bei der Suche nach einer größeren Wohnung fest, dass die Mietpreise anzogen.

Ich hatte 2008 Aktien gekauft, die sich überraschend schnell sehr gut entwickelt hatten, daher war EK kein großes Problem. Und bei Zinsen unter 2% habe ich sogar einiges in Aktien gelassen und lieber eine höhere Kreditsumme aufgenommen.

Ich habe dann 2-3 Jahre gesucht und beim richtigen Objekt dann nicht mehr gezögert, einen Preis zu zahlen, der mich 2007 garantiert abgeschreckt hätte.

Voice of Reason schrieb am 04.04.2021:

Also die ersten 3 Zeilen sind sehr leicht erklärt und es braucht auch herzlich wenig Schritt-für-Schritt Anleitung:
Schritt 1: Zinsen am Kapitalmarkt für Kredite ABER DAMIT AUCH Investments sind niedrig
Schritt 2: Investoren verlagern ihr Geld vom Kapitalmarkt in den Immobilienmarkt
Schritt 3: Nachfrage am Immobilienmarkt steigt - Preise am Immobilienmarkt steigen.

Das sollte einfach gewesen sein.

WiWi Gast schrieb am 04.04.2021:

erklär mir mal bitte einer, warum niedrige Zinsen die Preise mehr pushen als hohe Zinsen...?
So eine richtige Schritt für Schritt Anleitung hätte ich gerne.

Und dazu dann eine Erklärung, warum das für den Käufer unterm Summenstrich besser sein soll als niedrigere Asking-Preise + höhere Zinsen.

Meine Berechnungsbeispiele haben mir gezeigt, dass es praktisch keinen Einfluss hat, weil selbst bei niedrigem Zinssatz aufgrund des hohen Kaufpreises eine irre hohe Zinslast über eine Tilgungsdauer von 30-40 Jahren zustande kommt.

Bei höheren Zinsen und niedrigerem Preis kommt das dann fast aufs selbe raus.

Ergo: Der Zinssatz hat da nicht wirklich viel mit zu tun. Es liegt an der Zuwanderung und der Nachfrage ausländischer, vermögender Käufer die hier in "real assets" investieren.

Ein _zu niedriges_ Preisniveau kann es auch nicht geben (wer entscheidet, was ein "angemessenes" Preisniveau ist?). Will keiner kaufen/mieten/wohnen, sinken die Preise eben. Wollen mehr Leute kaufen/mieten/wohnen steigen die Preise eben. As easy as that.

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Es gibt keinen ewig steigenden Markt für irgendeine Assetklasse.

Und alle Stakeholder profitieren? Das stimmt nichtmal.
Frag doch mal einen Immobilienentwickler oder Immobilieninvestoren.
Die sagen ziemlich klar, dass der Markt verdammt teuer ist und sie nur noch in ausgewählte Immobilien investieren. Die finden nicht, wie vor 10 Jahren noch, attraktive Investments zu einem guten Preis.
Und die privaten Eigentümer mit Eigennutzung? Können sich vom gestiegenen Wert auch nichts kaufen.

Bei den Tulpen dachte auch keiner daran wie die Preise jemals fallen werden.
Die wirtschaftlichen Folgen von Corona und den Lockdowns kommen erst noch. Aktuell wissen viele Firmen gar nicht, ob ihre Geschäftspartner nicht schon insolvent sind. Die Banken bauen schonmal vor.
Die Bundesbank sieht Preisübertreibungen von 30%, die UBS sieht München und Frankfurt weit vorne bei den Bubbles. Die Deutsche geht mittelfristig von einem deutlichen Rückgang aus, selbst die KfW hat zuletzt ihre Skepsis gezeigt. Die Preise haben sich zu weit von ihrem inneren Wert entfernt, die Mieten halten da kein bisschen mit.

WiWi Gast schrieb am 05.04.2021:

Es gibt so unendlich viele Stakeholder die am aktuellen Immobilienboom partizipieren und verdienen, da hat keiner Lust darauf das sich die Lage ernsthaft entspannt. 50% haben Eigentum und fanden die Entwicklung der letzten 10 Jahre geil (sitzen alle btw. im Entscheidungsgremium für neue Baugebiete...), der Fiskus findets geil, die grünen wollen keine neuen Baugebiete und begrüssen es, die Handwerker finden es geil, könnte hier noch lange so weiter schreiben. Demgegenüber sitzen eine Hand voll 30jährige, die halt die A..Karte haben und die Schose finanzieren, zumindest die ohne Vermögende Eltern aber dieses Akademikerproletariat interessiert eh keinen (sollen schön +50% Einkommenssteuer zahlen und die Klappe halten). Aber who the Hell cares, von den 50% ohne Eigentum wäre auch ohne Boom nur ein Bruchteil in der Lage zu kaufen...

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Die Kopfzahl allein sagt aber nur wenig über Preistrends aus. Denn Kapital bringen die Zuwanderer zu 99% nicht mit und treten damit nicht als Nachfrager für Eigentum auf.

Als Empfänger von Sozialhilfe hat man zwar theoretisch die freie Wahl des Wohnorts. Praktisch gibt es da aber enge Preisgrenzen.
In Städten wie München ist das Wachstum der Kaufpreise zu 100% NICHT auf Zuwanderung aus dem Ausland zurückzuführen und schon gar nicht aus Drittstaaten.

Der wichtigste Faktor ist allerdings der Zins! Je geringer der Zins, desto mehr Tilgung ist möglich und desto schneller hast du eine Immobilie abbezahlt. Diesen Zusammenhang ernsthaft zu bestreiten ist Schwachsinn.

WiWi Gast schrieb am 04.04.2021:

Die hohen Preise haben nur sehr bedingt etwas mit den niedrigen Zinsen zu tun. Die niedrigen Zinsen sind m.E. nach ein - an dieser Stelle - völlig überbewertetes Kriterium, da Zins + Tilgung eine Gesamtsumme ergibt, aus der die monatliche Belastung resultiert, auf deren Basis der Käufer seine Entscheidung trifft.

Tatsächlich resultieren die hohen Preise durch die im Verhältnis zur Nachfrage sehr geringe Verfügbarkeit von Immobilien. Die Nachfrage steigt dabei nicht etwa aufgrund der niedrigen Zinsen, sondern durch eine enorme Zuwanderung in die Bundesrepublik Deutschland.

Immobilien haben - wie ihr alle aus dem ersten Semester wisst - eine starre Produktionsstruktur, d.h. die Produktionsmenge ist kaum skalierbar mit wachsender Nachfrage. Es gibt hier auch so gut wie keine Ausweicheffekte, nach dem Motto: Wenn mir der Hamburger Raum eben zu teuer ist, kaufe ich halt im bayerischen Wald. Es geht hier also wirklich um sehr begrenzte Güter, die aber lebensnotwendig sind. Ensprechend kommt es zu starken Preisanstiegen bei Knappheit.

Durch die gestiegenen Preise steigen auch die Kaufnebenkosten, z.B. Grundsteuer und Notargebühren, die eben prozentual am Kaufpreis bemessen werden, und so das Paket noch einmal ordentlich verteuern.

Schaut euch mal den Wanderungssaldo bei destatis an, die Statistik ist frei zugänglich.

Hier mal die letzten 7 verfügbaren Jahre des Wanderungssaldo als Auszug (Quelle: destatis & statista):

2013: + 428 k
2014: + 550 k
2015: + 1.139 k
2016: + 500 k
2017: + 416 k
2018: + 400 k
2019: + 327 k

In Summe sind damit seit 2013 (ohne 2020) ca. 3,8 Mio. Menschen zusätzlich in die BRD gekommen und benötigen entsprechend Wohnraum.

Für einen Teil dieser Menschen beschaffen staatliche Behörden den Wohnraum. Dies wird natürlich durch die Nettosteuerzahler finanziert. Die Folge sind weiter steigende Abgaben, was z.B. wiederum die Preise/Belastungen für Immobilienkäufer und Mieter, die sich ihre Wohnkosten durch Eigenleistung erwirtschaften, erhöht. Es entsteht also eine stetige Preiskaskade.

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.04.2021:

M.E liegt es daran, dass Deutschland nicht in freien Flächen badet und wir den Flächenverbrauch reduzieren müssen

Schau dir Südbayern an.... allein um München rum ist soviel grüne Wiese... das könnte man so leicht in bauland umwandeln wenn man wollte.

Aber nein - die Politik will nicht - wir behalten lieber die Grünflächen (felder ohne baum, platte wiese) zwischen Giesing und Unterhaching oder zwischen Hasenbergl und Unterschleissheim.

Aus meiner Sicht ein riessen Witz von wegen Flächenfras. Fast so wie das Waldsterben in den 80ern. Wir haben soviel Wald wie nie zuvor.

Das München Speckgürtel Thema ist nur eines. In ganz Südbayern (wo Baugrund gebraucht wird) das selbe spiel. Ein Zaudern ohne Ende bei neuem Baugrund. Jahrzehnte vergehen bis was ausgewiesen wird... dann Losverfahren und der ein oder andere dubiose Deal von Wissenden....

Mehr Baugrund, mehr bauen, weniger Gesetze

Fläche ungleich Wald. Man benötigt auch freie Grünflächen für Biodiversität. Des Weiteren bezweifle ich, dass wir Wald haben wie nie. Schau dir die deutsche Wälder an. Im Sauerland sterben die Wälder und tausende Hektar Wald wurden schon gerodet.
Btw. München enteignet die Bauern drum herum. Die müssen ihre Flächen fürn Apfel und ein Ei abgeben und München wandelt es in Bauland um und verdient sich eine goldene Nase damit

antworten

Für mich ist der größte Faktor der Immobilienpreise das absolut kaputte Bildungssystem und sind nicht die Bebauungspläne. Es gibt in jeder Metropolregion Gegenden die günstig sind nur möchte dort keiner eine Familie zu gründen je wohnen, weil die Schulen und Sozialstruktur abgrundtief schlecht sind. Ähnlich ist es teilweise auf dem Land im Westen.

Wenn es wirklich mal gescheite Internate und private Bildungsangebote in Deutschland geben würde, die auch vom Staat mitfinanziert werden würden, wäre die Situation viel entspannter.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.04.2021:

Es gibt keinen ewig steigenden Markt für irgendeine Assetklasse.

Und alle Stakeholder profitieren? Das stimmt nichtmal.
Frag doch mal einen Immobilienentwickler oder Immobilieninvestoren.
Die sagen ziemlich klar, dass der Markt verdammt teuer ist und sie nur noch in ausgewählte Immobilien investieren. Die finden nicht, wie vor 10 Jahren noch, attraktive Investments zu einem guten Preis.
Und die privaten Eigentümer mit Eigennutzung? Können sich vom gestiegenen Wert auch nichts kaufen.

Bei den Tulpen dachte auch keiner daran wie die Preise jemals fallen werden.
Die wirtschaftlichen Folgen von Corona und den Lockdowns kommen erst noch. Aktuell wissen viele Firmen gar nicht, ob ihre Geschäftspartner nicht schon insolvent sind. Die Banken bauen schonmal vor.
Die Bundesbank sieht Preisübertreibungen von 30%, die UBS sieht München und Frankfurt weit vorne bei den Bubbles. Die Deutsche geht mittelfristig von einem deutlichen Rückgang aus, selbst die KfW hat zuletzt ihre Skepsis gezeigt. Die Preise haben sich zu weit von ihrem inneren Wert entfernt, die Mieten halten da kein bisschen mit.

Ich habe auch nie behauptet das der Markt ewig steigt. Ich habe behauptet das auf die 10% die jetzt heulen weil sie den Einstieg verpasst haben 50% kommen die die Entwicklung gut finden und interessiert sind das die Party noch lange weiter geht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.04.2021:

WiWi Gast schrieb am 04.04.2021:

M.E liegt es daran, dass Deutschland nicht in freien Flächen badet und wir den Flächenverbrauch reduzieren müssen

Schau dir Südbayern an.... allein um München rum ist soviel grüne Wiese... das könnte man so leicht in bauland umwandeln wenn man wollte.

Aber nein - die Politik will nicht - wir behalten lieber die Grünflächen (felder ohne baum, platte wiese) zwischen Giesing und Unterhaching oder zwischen Hasenbergl und Unterschleissheim.

Aus meiner Sicht ein riessen Witz von wegen Flächenfras. Fast so wie das Waldsterben in den 80ern. Wir haben soviel Wald wie nie zuvor.

Das München Speckgürtel Thema ist nur eines. In ganz Südbayern (wo Baugrund gebraucht wird) das selbe spiel. Ein Zaudern ohne Ende bei neuem Baugrund. Jahrzehnte vergehen bis was ausgewiesen wird... dann Losverfahren und der ein oder andere dubiose Deal von Wissenden....

Mehr Baugrund, mehr bauen, weniger Gesetze

Fläche ungleich Wald. Man benötigt auch freie Grünflächen für Biodiversität. Des Weiteren bezweifle ich, dass wir Wald haben wie nie. Schau dir die deutsche Wälder an. Im Sauerland sterben die Wälder und tausende Hektar Wald wurden schon gerodet.
Btw. München enteignet die Bauern drum herum. Die müssen ihre Flächen fürn Apfel und ein Ei abgeben und München wandelt es in Bauland um und verdient sich eine goldene Nase damit

Das ist auch noch ein Teil der Schizophrenie, auf der einen Seite klagen die Kommunen über den Wohnungsmarkt, auf der anderen Seite wird aber versucht selbst das Maximum raus zu schlagen.

In Köln gibt's ein Baugebiet, in dem seit Jahren nichts passiert ist, weil sie nicht genügend Käufer finden, die die horrenden Preise zahlen. Aber bevor die Preise sinken, wird lieber nicht weiter gebaut. Sowas dürfte es mMn nicht geben.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.04.2021:

Das größte Problem sind die Grünen. Bessere Internatslösungen und den Bildungszugang vom Wohnort unabhängig machen + Autobahnausbau + Tempolimits aufheben + billiger Sprit + mehr Parkhäuser in den Städten und alle Probleme wären gelöst.

Solche Vorschläge werden normalerweise im politikunterricht der Unterstufe erarbeitet. Fahr mal im Berufsverkehr durch NRW, das ist repräsentativ für 20% Deutschlands. Sprit, Tempo-Überschreitungen und Parkhaus zahle ich dir gerne.

antworten

Ich habe hier irgendwo gerade noch einen Beitrag von jemandem gelesen, der sich ein Haus, wie es seine 30 Jahre älteren Mitarbeiter haben heute als deren Vorgesetzter nicht mehr leisten kann. Das finde ich eigentlich bezeichnend.

Hat der mal gefragt, ob die ihren Kredit inzwischen schon abgezahlt haben?

Ich habe hier auch von Leuten gelesen, die glauben, sich mit 8k netto nicht mehr als 2k Tilgung leisten zu können. Und Schnappatmung bekommen, wenn sie denn tatsächlich bis 60 "buckeln" müssen, um ihre Immobilie abzahlen zu können.

antworten

Dann geh in das thesaurierte einer Bank und lass dir da erklären wie ein Kredit bereist wird. Refinanzierung + Bearbeitungskosten + Risikokosten + Gewinnmarge= Kreditzins.

Wenn die Refinanzierung aktuell unter null bei der ezb erfolgen kann dann ist der Kreditzins entsprechen.

Natürlich sind pfandbriefrendite aus der sich der Refinanzierung auch relevant, nur wird sich eine Rendite des Pfandbriefs nicht von den Refinanzierungskosten der ezb abkoppeln.

WiWi Gast schrieb am 31.03.2021:

Ich zitiere mal von der Interhyp:

"Der Marktzins für Immobilienkredite orientiert sich an den Renditen für langfristige Anleihen und Pfandbriefe. Diese Renditen hängen wiederum von Angebot und Nachfrage an den Kapitalmärkten ab. Wegen der international starken Nachfrage nach sicheren Anlagen liegen die Renditen für langfristige Bundesanleihen und Pfandbriefe derzeit auf historisch niedrigem Niveau. Die Zins-Charts von Interhyp zeigen die Entwicklung der Bauzinsen, sie liegen meist etwas über den Renditen der Anleihen und Pfandbriefe - aber die Entwicklung, also der Verlauf der Grafik der Bauzinsen, orientiert sich an der Entwicklung der Renditen der Pfandbriefe und Anleihen.

Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflusst die Baugeldzinsen dagegen nicht unmittelbar. Die Leitzinsen bestimmen die Konditionen, zu denen sich Banken untereinander Geld leihen und haben vor allem auf kurzfristige Marktzinsen Auswirkung - etwa auf Tagesgeld. Auch wenn zins- und geldpolitische Entscheidungen der Notenbanken das Verhalten internationaler Großanleger beeinflussen können und Leitzinsentscheidungen zum Teil von ähnlicher Entwicklung bei Baugeld begleitet werden, ist der Zusammenhang nicht monokausal. So hat es in der Vergangenheit auch gegenläufige Entwicklungen gegeben, etwa steigende Baugeldzinsen trotz gesenkter Leitzinsen."

So viel zu dem Thema.

Geldschöpfung über Kreditausgabe wird nicht durch Zentralbankgeld refinanziert! Das ist ein Irrglaube!

WiWi Gast schrieb am 31.03.2021:

ähm nöö - wenn sich die Bank / der Staat zu null refinanzieren kann bei der EZB warum soll da die Rendite steigen. Die Bank orientiert sich zum einen an den Kosten der Refinanzierung (wesentlich durch die EZB beeinflusst) zum anderen am Risiko des Kunden und an vgl. Alternativen (auch im Hinblick auf die EK-Unterlegung).

Solange die Banken hier weiter zu null / nahe null durch die EZB refinanziert werden und die Immobilienkredite nicht durch eine Änderung der Regulatorik mit mehr EK unterlegt werden müssen passiert recht wenig.

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Es ist ganz einfach, Angebot und Nachfrage. Wenn irgendwo das Angebot künstlich verknappt wird, dann steigen die Preise, wenn die Nachfrage da ist.

Irgendwo hier in einem Immobilienthread habe ich in etwa gelesen, dass es den Live Hack von wegen 20 min entfernt von der Innenstadt für einen Bruchteil leben nicht mehr geben würde. Doch gibt es nach wie vor auf elsässer Seite von Basel. Das ist im Vergleich zu dem was ich über deutsche Ballungszentren lese, das Paradies. 20 min von der Basler Innenstadt mit viel Kultur, Ausgehmöglichkeiten, sehr gutes Gesundheitssystem, viele Unternehmen, hohe Gehälter und nicht weit weg von Schwarzwald, Vogesen und Alpen.

Häuser sind problemlos für 300-500k zu haben, hochwertige Neubauten mit Grundstück für 400-600k zu machen. Mit 500k meist mit Pool. Mit schweizer Gehältern sehr leicht bezahlbar.
Man hat dort alles was man braucht. Gute Arbeitsplätze, Einkaufsmöglichkeiten, tipptopp Gesundheitssystem in der Schweiz (man kann sich als Grenzpendler in der CH versichern), schöne basler Altstadt, Kultur, Ausgehmöglichkeiten, Konzerne, Topp Wirtschaft, aber auch Natur. Was will man noch mehr.

Anbei ein Link von leboncoin, eine kostenlose Anzeigenseite. Aktuell ca. 360 Häuser direkt an der Grenze zu Basel auf elsässer Seite zu verkaufen, Bestand wie Neubau.

https://www.leboncoin.fr/recherche?category=9&locations=Saint-Louis_68300__47.58585_7.56364_6447_5000&real_estate_type=1

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Nicht alle Zuwanderer kommen als Armutseinwanderer. Es gibt durchaus auch gut situierte Zuwanderer. Und auch die ehemaligen Flüchtlinge werden zum Teil zeitversetzt um einige Jahre Nachfrager für Kauf-Immobilien. Aus ihren Heimatländern sind die es eher gewohnt, in der eigenen Immobilie zu wohnen. Wollen die hier auch erreichen. Meine letzte Kundin hatte auch Migrationshintergrund aus dem arabischen Umfeld.

WiWi Gast schrieb am 05.04.2021:

Die Kopfzahl allein sagt aber nur wenig über Preistrends aus. Denn Kapital bringen die Zuwanderer zu 99% nicht mit und treten damit nicht als Nachfrager für Eigentum auf.

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D-CH-F schrieb am 05.04.2021:

Es ist ganz einfach, Angebot und Nachfrage. Wenn irgendwo das Angebot künstlich verknappt wird, dann steigen die Preise, wenn die Nachfrage da ist.

Irgendwo hier in einem Immobilienthread habe ich in etwa gelesen, dass es den Live Hack von wegen 20 min entfernt von der Innenstadt für einen Bruchteil leben nicht mehr geben würde. Doch gibt es nach wie vor auf elsässer Seite von Basel. Das ist im Vergleich zu dem was ich über deutsche Ballungszentren lese, das Paradies. 20 min von der Basler Innenstadt mit viel Kultur, Ausgehmöglichkeiten, sehr gutes Gesundheitssystem, viele Unternehmen, hohe Gehälter und nicht weit weg von Schwarzwald, Vogesen und Alpen.

Häuser sind problemlos für 300-500k zu haben, hochwertige Neubauten mit Grundstück für 400-600k zu machen. Mit 500k meist mit Pool. Mit schweizer Gehältern sehr leicht bezahlbar.
Man hat dort alles was man braucht. Gute Arbeitsplätze, Einkaufsmöglichkeiten, tipptopp Gesundheitssystem in der Schweiz (man kann sich als Grenzpendler in der CH versichern), schöne basler Altstadt, Kultur, Ausgehmöglichkeiten, Konzerne, Topp Wirtschaft, aber auch Natur. Was will man noch mehr.

Anbei ein Link von leboncoin, eine kostenlose Anzeigenseite. Aktuell ca. 360 Häuser direkt an der Grenze zu Basel auf elsässer Seite zu verkaufen, Bestand wie Neubau.

https://www.leboncoin.fr/recherche?category=9&locations=Saint-Louis_68300__47.58585_7.56364_6447_5000&real_estate_type=1

Man sollte nur erwähnen, die Häuser sind nicht riesen groß in Frankreich.
Wer in die 200qm Region möchte muss ordentlich was hin legen.

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"Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland 2020". Die Studie kann man kostenlos von der homepage des BBSR runterladen. Sehr interessant! 4% der Wohnungen in Deutschland stehen leer. Man geht von weiter steigenden Preisen in den großen Städten aus. Es wird keine Blasenentwicklung gesehen. Die Immobilien-Käufer werden jünger. Auch das Umland der Städte wird teurer. Die Außenzuwanderung seit 2015 geht in die großen Stadtregionen. Ländlich geprägte Abwanderungsregionen werden auch weiter Bevölkerungsrückgänge verzeichnen. u.s.w.

Die Studie findet man unter "Veröffentlichungen".

https://www.bbsr.bund.de

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www.leboncoin.fr/recherche?category=9&locations=Saint-Louis_68300__47.58585_7.56364_6447_5000&real_estate_type=1

Man sollte nur erwähnen, die Häuser sind nicht riesen groß in Frankreich.
Wer in die 200qm Region möchte muss ordentlich was hin legen.

Klar große Villen mit großen Grundstücken kosten mehr, aber immer noch Faktor 3-4 mal günstiger als in der Schweiz, selbst wenn nur wenige km Luftlinie dazwischen sind. Anbei ein Link auf eine schweizer Immobilienseite, mit der Suche nach Häuser im Raum Basel. Allerdings: viele Makler aus dem grenznahen Deutschland oder Frankreich setzen dort Häuser rein, daher wenn ein Preis günstig ist, liegt das Haus meist nicht in der Schweiz. Ebenso muss man den Text genau lesen, häufig sind günstige Angebote aus der Schweiz "Baurecht", das ist in Deutschland ähnlich wie Erbpacht. Grundstück gehört einem nicht man bezahlt eine Pacht dafür, daher ist der Kaufpreis niedriger.

https://www.homegate.ch/kaufen/haus/umkreis-ort-basel/trefferliste?be=5000
Normales EFH in einem schweizer Vorort von Basel liegt bei ca. 1,5-2 Mio, aber schaut selbst. Grössere Häuser mit 200 qm und mehr, eher mehr.

Die durchschnittlichen Häuser im Elsass sind im Schnitt so 120-160 qm gross. Ich weiss jetzt nicht ob ein durchschnittliches Haus in Deutschland so viel größer ist.

Mittlerweile ist es auf dem deutschen immoscout24 sogar schon so, dass man in vielen Grenzstädten kaum noch Häuser in Deutschland findet. Da sind dann 10 Angebote drin, davon 8 im Elsass. Weil selbst das ländliche Südbaden durch die Schweizpendler so sehr boomt, das da alles leergekauft wird.

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Der EU-Kaufkraftindex vom Elsass liegt unterhalb von Schleswig-Holstein und unterhalb der Region Leipzig (nicht die Stadt Leipzig, sondern die gesamte Region inkl. Döbeln, Torgau, Oschatz usw.) und knapp oberhalb der Region Chemnitz (Aue, Vogtland, Zwickau, Annaberg) sowie knapp oberhalb von Thüringen.

Vergleichbar nach EU-Kaufkraftindex sind La Rioja in Spanien oder die Provinz Limburg in Belgien.

Dementsprechend sind die Hauspreise dort eben auch vergleichbar mit der ostdeutschen Provinz bzw. strukturschwachen Gebieten in anderen EU-Ländern.

Das ist kein Life Hack, sondern normale Marktwirtschaft.

Das Elsass hat 1,9 Mio. Einwohner, davon pendeln 33.000 Einwohner die Schweiz. Die Quote ist 1,7%. Wenn es so ein krasser No-Brainer wäre, würden das wohl mehr Leute tun.

Dass man an Ort A arbeitet und an Ort B wohnt, war schon immer möglich. Es gibt zahlreiche spezielle Beratungsfirmen, bei welchen man seinen Wohnsitz frei in Deutschland wählen kann. Ich kenne Firmen, welche maximal eine Woche Präsenz beim Kunden pro Monat einfordern und damit sind 3 bis 4 Tage gemeint. Der Rest im Home Office. Und aktuell ist 100% Home Office. Das sind z.B. zahlreiche SAP-Berater, aber auch spezialisierte Beratungen für Mathematiker, Physiker usw.
Gehälter über 100k möglich und trotzdem kannst du auf einem Bauernhof in Thüringen für 50k wohnen, bei einer "Dienstreise" im Monat.

Die Preise im Elsass sind normal und vergleichbar mit Aue, Annaberg, Döbeln, Suhl, Ilmenau, Gera, Sömmerda, Hohenwestedt und Co. - an diesen Preisen ist nichts ungewöhnlich.

Du scheinst mir ja auch etwas älter zu sein, lieber D-CH-F - aber die du solltest auch verstehen, dass die junge Generation ganz andere Präferenzen hat als du, der vor xx Jahren in diese Region umgezogen ist. Für viele junge Menschen ist der Umzug von Hamburg ins Elsass nicht besser als der Umzug von Hamburg nach Sömmerda oder Görlitz. Es ist fernab der eigenen Heimat und es ist fernab jeglicher Metropole. Es ist nicht städtisch (ab 500k EW - Basel zählt für die meisten jungen Menschen nicht wirklich als Metropole und wenn überhaupt, dann möchte man in der Stadt wohnen, in welcher man arbeitet und nicht 15 Minuten außerhalb).

Studien haben ergeben, dass junge Menschen bevorzugt im Umkreis (50, 100, 150 km) umziehen, und zwar in eine Stadt oder Metropole (200k-300k EW als Minimum, eher 500k aufwärts). Das ist das genaue Gegenteil vom ländlichen Elsass.

P.S. ich kenne auch einige verbeamtete Lehrer-Paare. Die könnten jederzeit im Bundesland in eine sehr günstige Gegend ziehen, wollten aber alle in die Großstadt und haben ihre Häuser am Stadtrand. Da war wirklich die Wahl 150k Haus in der Heimat oder 800k Haus in der nächsten Großstadt am Stadtrand und die Wahl fiel immer auf die nächste Großstadt. Auch die wollen nicht in strukturschwache Regionen wie das Elsass ziehen.

antworten

Sehe ich bei mir im Freundeskreis genau das Gegenteil.

Alle zwischen 27-30 und mittlerweile hat keiner mehr Lust auf Großstadt.
Alle sind mind. in einen Vorort gezogen, ganz aufs Land geht halt vorallem wegen dem Job nicht.
Aber mit Basel bzw Frankreich drum herum würde sich da vermutlich jeder anfreunden.

Wer es noch ländlicher mag sollte sich mal das "Dreiländereck" CH-FL-A anschauen

WiWi Gast schrieb am 09.04.2021:

Der EU-Kaufkraftindex vom Elsass liegt unterhalb von Schleswig-Holstein und unterhalb der Region Leipzig (nicht die Stadt Leipzig, sondern die gesamte Region inkl. Döbeln, Torgau, Oschatz usw.) und knapp oberhalb der Region Chemnitz (Aue, Vogtland, Zwickau, Annaberg) sowie knapp oberhalb von Thüringen.

Vergleichbar nach EU-Kaufkraftindex sind La Rioja in Spanien oder die Provinz Limburg in Belgien.

Dementsprechend sind die Hauspreise dort eben auch vergleichbar mit der ostdeutschen Provinz bzw. strukturschwachen Gebieten in anderen EU-Ländern.

Das ist kein Life Hack, sondern normale Marktwirtschaft.

Das Elsass hat 1,9 Mio. Einwohner, davon pendeln 33.000 Einwohner die Schweiz. Die Quote ist 1,7%. Wenn es so ein krasser No-Brainer wäre, würden das wohl mehr Leute tun.

Dass man an Ort A arbeitet und an Ort B wohnt, war schon immer möglich. Es gibt zahlreiche spezielle Beratungsfirmen, bei welchen man seinen Wohnsitz frei in Deutschland wählen kann. Ich kenne Firmen, welche maximal eine Woche Präsenz beim Kunden pro Monat einfordern und damit sind 3 bis 4 Tage gemeint. Der Rest im Home Office. Und aktuell ist 100% Home Office. Das sind z.B. zahlreiche SAP-Berater, aber auch spezialisierte Beratungen für Mathematiker, Physiker usw.
Gehälter über 100k möglich und trotzdem kannst du auf einem Bauernhof in Thüringen für 50k wohnen, bei einer "Dienstreise" im Monat.

Die Preise im Elsass sind normal und vergleichbar mit Aue, Annaberg, Döbeln, Suhl, Ilmenau, Gera, Sömmerda, Hohenwestedt und Co. - an diesen Preisen ist nichts ungewöhnlich.

Du scheinst mir ja auch etwas älter zu sein, lieber D-CH-F - aber die du solltest auch verstehen, dass die junge Generation ganz andere Präferenzen hat als du, der vor xx Jahren in diese Region umgezogen ist. Für viele junge Menschen ist der Umzug von Hamburg ins Elsass nicht besser als der Umzug von Hamburg nach Sömmerda oder Görlitz. Es ist fernab der eigenen Heimat und es ist fernab jeglicher Metropole. Es ist nicht städtisch (ab 500k EW - Basel zählt für die meisten jungen Menschen nicht wirklich als Metropole und wenn überhaupt, dann möchte man in der Stadt wohnen, in welcher man arbeitet und nicht 15 Minuten außerhalb).

Studien haben ergeben, dass junge Menschen bevorzugt im Umkreis (50, 100, 150 km) umziehen, und zwar in eine Stadt oder Metropole (200k-300k EW als Minimum, eher 500k aufwärts). Das ist das genaue Gegenteil vom ländlichen Elsass.

P.S. ich kenne auch einige verbeamtete Lehrer-Paare. Die könnten jederzeit im Bundesland in eine sehr günstige Gegend ziehen, wollten aber alle in die Großstadt und haben ihre Häuser am Stadtrand. Da war wirklich die Wahl 150k Haus in der Heimat oder 800k Haus in der nächsten Großstadt am Stadtrand und die Wahl fiel immer auf die nächste Großstadt. Auch die wollen nicht in strukturschwache Regionen wie das Elsass ziehen.

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Gestern war im Handelsblatt eine ganze Seite über Kaufen vs. Miete.
In den Großsstädten (besonders München und Frankfurt) ist Mieten mittlerweile deutlich günstiger als Kaufen.

antworten

Du Schlaumeier, der alles entscheidende Begriff in dem Dokument ist "bundesweit".
Es behauptet auch keiner es gäbe eine bundesweite Blase.
Im selben Text wird auf lokale Preisübertreibungen verwiesen, wie sie die Bundesbank (30% Preisübertreibung in Großstädten) sieht.

Die Preise haben sich schon jahrelang von den Mieten entkoppelt und das ist nicht wegzudiskutieren. Während die Preise auch zuletzt weiter gestiegen sind, gab es bei den Mieten wie in München Stagnation! Was wir sehen ist jetzt die finale Entwicklung.

Diese Dekade wir das Ende des Booms bringen, ganz sicher.

WiWi Gast schrieb am 08.04.2021:

"Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland 2020". Die Studie kann man kostenlos von der homepage des BBSR runterladen. Sehr interessant! 4% der Wohnungen in Deutschland stehen leer. Man geht von weiter steigenden Preisen in den großen Städten aus. Es wird keine Blasenentwicklung gesehen. Die Immobilien-Käufer werden jünger. Auch das Umland der Städte wird teurer. Die Außenzuwanderung seit 2015 geht in die großen Stadtregionen. Ländlich geprägte Abwanderungsregionen werden auch weiter Bevölkerungsrückgänge verzeichnen. u.s.w.

Die Studie findet man unter "Veröffentlichungen".

www.bbsr.bund.de

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WiWi Gast schrieb am 09.04.2021:

Der EU-Kaufkraftindex vom Elsass liegt unterhalb von Schleswig-Holstein und unterhalb der Region Leipzig (nicht die Stadt Leipzig, sondern die gesamte Region inkl. Döbeln, Torgau, Oschatz usw.) und knapp oberhalb der Region Chemnitz (Aue, Vogtland, Zwickau, Annaberg) sowie knapp oberhalb von Thüringen.

Vergleichbar nach EU-Kaufkraftindex sind La Rioja in Spanien oder die Provinz Limburg in Belgien.

Dementsprechend sind die Hauspreise dort eben auch vergleichbar mit der ostdeutschen Provinz bzw. strukturschwachen Gebieten in anderen EU-Ländern.

Das ist kein Life Hack, sondern normale Marktwirtschaft.

Das Elsass hat 1,9 Mio. Einwohner, davon pendeln 33.000 Einwohner die Schweiz. Die Quote ist 1,7%. Wenn es so ein krasser No-Brainer wäre, würden das wohl mehr Leute tun.

Dass man an Ort A arbeitet und an Ort B wohnt, war schon immer möglich. Es gibt zahlreiche spezielle Beratungsfirmen, bei welchen man seinen Wohnsitz frei in Deutschland wählen kann. Ich kenne Firmen, welche maximal eine Woche Präsenz beim Kunden pro Monat einfordern und damit sind 3 bis 4 Tage gemeint. Der Rest im Home Office. Und aktuell ist 100% Home Office. Das sind z.B. zahlreiche SAP-Berater, aber auch spezialisierte Beratungen für Mathematiker, Physiker usw.
Gehälter über 100k möglich und trotzdem kannst du auf einem Bauernhof in Thüringen für 50k wohnen, bei einer "Dienstreise" im Monat.

Die Preise im Elsass sind normal und vergleichbar mit Aue, Annaberg, Döbeln, Suhl, Ilmenau, Gera, Sömmerda, Hohenwestedt und Co. - an diesen Preisen ist nichts ungewöhnlich.

Du scheinst mir ja auch etwas älter zu sein, lieber D-CH-F - aber die du solltest auch verstehen, dass die junge Generation ganz andere Präferenzen hat als du, der vor xx Jahren in diese Region umgezogen ist. Für viele junge Menschen ist der Umzug von Hamburg ins Elsass nicht besser als der Umzug von Hamburg nach Sömmerda oder Görlitz. Es ist fernab der eigenen Heimat und es ist fernab jeglicher Metropole. Es ist nicht städtisch (ab 500k EW - Basel zählt für die meisten jungen Menschen nicht wirklich als Metropole und wenn überhaupt, dann möchte man in der Stadt wohnen, in welcher man arbeitet und nicht 15 Minuten außerhalb).

Studien haben ergeben, dass junge Menschen bevorzugt im Umkreis (50, 100, 150 km) umziehen, und zwar in eine Stadt oder Metropole (200k-300k EW als Minimum, eher 500k aufwärts). Das ist das genaue Gegenteil vom ländlichen Elsass.

P.S. ich kenne auch einige verbeamtete Lehrer-Paare. Die könnten jederzeit im Bundesland in eine sehr günstige Gegend ziehen, wollten aber alle in die Großstadt und haben ihre Häuser am Stadtrand. Da war wirklich die Wahl 150k Haus in der Heimat oder 800k Haus in der nächsten Großstadt am Stadtrand und die Wahl fiel immer auf die nächste Großstadt. Auch die wollen nicht in strukturschwache Regionen wie das Elsass ziehen.

Hast du die Studien zum Umzugsverhalten? Das würde mich mal interessieren. Vor allem unter welchen Umständen sie so umziehen wollen. Dass die meisten in einem 150 km Umkreis bleiben wollen glaube ich sofort. Nur bei den Metropolen bin ich mir da nicht so sicher.

Das es viele junge Menschen in die Metropolen zieht ist ja zu sehen. Aber ziehen sie da hin, bzw. geben an dahin zu wollen, weil sie in einer Metropole leben wollen, oder wegen anderer äußerer Umstände.

Wenn ich allein in meinem, nicht repräsentativen, Freundeskreis gucke, sind fast alle nach dem Studium in eine Metropole gegangen (München, Frankfurt, Köln, Berlin). Und die meisten haben auch vorher gesagt, dass sie das tun wollen. Das lag aber bei keinem daran, dass sie unbedingt in einer Metropole leben wollten, sondern daran dass sie wussten, dass sie dorthin müssen weil es da die guten Jobs gibt.

Sicher gibt es auch viele, die wirklich in einer Metropole leben wollen. Aber ich glaube es gibt auch sehr viele, die es eher wegen der äußeren Zwänge tun, und die, wenn es mehr DAX-Zentralen und ähnliche Optionen in 200k-Städen gäbe, sofort dabei wären. Oder eben bei sowas wie Basel/Elsass.

Ich weiß nicht ob ich jetzt mit 30 noch zur jungen Generation gezählt werde, aber wenn Basel nicht so weit von meiner Heimat weg wäre, ich wäre bei so einem Modell mit Arbeit in Basel, wohnen 30 min entfernt im Elsass sofort dabei.

Ich würde auch jetzt gerne 30 min entfernt ländlich wohnen, aber das geht nicht, weil in 30 min Umkreis immer noch die Metropolenpreise verlangt werden. So Brüche funktionieren wahrscheinlich nur, wenn eine Grenze dazwischen ist.

antworten

Richtig, hier das Zitat von Seite 110 der o.g. Studie:

"Lokale Preisübertreibungen werden von verschiedenen Instituten wie der Deutschen
Bundesbank (2020: 55), dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (Kholodilin, K.; Michelsen, C. 2018, 664 ff.) oder der empirica ag (2020) gesehen. Es bestehen aber auch relevante Gründe, die das Platzen von Immobilienpreisblasen in Deutschland
unwahrscheinlich machen."

WiWi Gast schrieb am 09.04.2021:

Du Schlaumeier, der alles entscheidende Begriff in dem Dokument ist "bundesweit".
Es behauptet auch keiner es gäbe eine bundesweite Blase.
Im selben Text wird auf lokale Preisübertreibungen verwiesen, wie sie die Bundesbank (30% Preisübertreibung in Großstädten) sieht.

Die Preise haben sich schon jahrelang von den Mieten entkoppelt und das ist nicht wegzudiskutieren. Während die Preise auch zuletzt weiter gestiegen sind, gab es bei den Mieten wie in München Stagnation! Was wir sehen ist jetzt die finale Entwicklung.

Diese Dekade wir das Ende des Booms bringen, ganz sicher.

WiWi Gast schrieb am 08.04.2021:

"Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland 2020". Die Studie kann man kostenlos von der homepage des BBSR runterladen. Sehr interessant! 4% der Wohnungen in Deutschland stehen leer. Man geht von weiter steigenden Preisen in den großen Städten aus. Es wird keine Blasenentwicklung gesehen. Die Immobilien-Käufer werden jünger. Auch das Umland der Städte wird teurer. Die Außenzuwanderung seit 2015 geht in die großen Stadtregionen. Ländlich geprägte Abwanderungsregionen werden auch weiter Bevölkerungsrückgänge verzeichnen. u.s.w.

Die Studie findet man unter "Veröffentlichungen".

www.bbsr.bund.de

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Schöne Analyse! da steckt sehr viel wahres drin und besonders der erste Teil, Analyse der Kaufkraft des Elsass, Anzahl Schweizpendler etc. resultieren auch die Preise. Das ist soweit auch alles mehr oder weniger korrekt, aber die Flughöhe der Analyse ist viel zu hoch.

Meine Anmerkungen dazu:

• im Grenzgebiet arbeiten weit mehr als 1,7% in der Schweiz, in den Grenzgemeinden eher sogar 30-50%., je weiter von der Grenze, je weniger. Es ist klar, dass kaum einer aus dem Nordelsass täglich 200 km nach Basel zur Arbeit fährt.
• No Brainer: eigentlich ist es das. Warum es nicht jeder tut? immer weniger im Elsass können überhaupt noch Deutsch oder Elsässderdeutsch und haben gleichzeitig eine Qualifikation, die in der Schweiz nachgefragt ist. Auch arbeiten manche lieber gerne in Frankreich, da man dort eine 35 h Woche hat (meistens) und in vielen Jobs ist man fast unkündbar, es gibt insbesondere prozentual mehr Stellen beim Staat und man kann früher in Rente.
• es gibt immer mehr deutsch-französische Kindergärten und Schulen, dennoch wird es noch eine Weile dauern, bis viele im Berufstätigen Alter wieder weit verbreitet deutsch sprechen. Viele junge Elsässer können nur noch wenig deutsch, damit gibt es meist auch keinen Job in der Schweiz, bis auf Ausnahmen.

Basel selbst ist eine sehr reiche Stadt mit einem extrem hohen BIP, also nicht mit Görlitz oder irgendeiner Provinzstadt zu vergleichen. Der BIP pro Kopf liegt in Basel bei ca. 200k CHF, also gut doppelt so hoch wie in Frankfurt/Main. Gleichzeitig ist Basel eine Stadt mit einer sehr hohen Dichte an Kultur, Museen und ein Mix ganz verschiedener Kulturen. Da gibt es alle möglichen Ausgehmöglichkeiten, von klassischer Oper bis über alternatives Theater. Electro Disko bis Rock Schuppen, ebenso eine große Mischung an ganz unterschiedlichen Restaurants. Man ist in ca. einer Stunde in den Alpen und in ca. 3-4 Stunden in Italien. Natürlich gegen Berlin oder Paris ist das nichts. Aber das ist auch kein Vergleich mit Görlitz oder irgendwelchen kleinen Provinzstädten. Zumal die thüringische Provinz keine reiche Nachbarregion mit einem solch hohen pro Kopf BIP hat.

Basel ist die zweitgrösste Stadt der deutschen Schweiz nach Zürich. Letztere hat auch "nur" ca. 400k Einwohner, wäre ja schon zu klein nach Deiner Definition mit mindestens 500k Einwohner. Basel selbst ist ein großer Magnet für junge Leute, vorallem auch aus dem Ausland. Daher ist der Immobilien- und Wohnungsmarkt ziemlich dicht mit sehr hoher Nachfrage. Da gibt es sehr viele Deutsche, den Expat Manager aus den USA, den Forscher aus Indien und den IT Spezialist aus Singapur, als Beispiel. Ein Global Village, keine Provinzstadt. Für die Schweiz ist Basel quasi sowas wie Hamburg oder Frankfurt für Deutschland. Es gibt in der Schweiz keine 500k+ Stadt, auch keine Mio Stadt. Die gesamte trinationale Agglomeration hat ca. 800k Einwohner. Schau Dir mal die Karte davon an, Du wirst sehen es gibt einige elässsische Kleinstädte, die sind am Stadtrand von Basel! da muss man gar nicht weit ausserhalb wohnen. Man kann sogar 3-4 mal so günstig kaufen, wenn man nur 5 Fahrrad Minuten ausserhalb von Basel wohnt. Daher gar kein Vergleich mit "leben auf dem thüringischen Bauernhof Dorf" wo man einmal im Monat auf Dienstreise geht. Eher wäre das auf Hamburg bezogen fast schon das Randgebiet der Innenstadt, nur das dieser in Basel schon in Frankreich liegt. Man wohnt im Prinzip in der Stadt, aber in einem anderen Land. In Basel-St Johann, grenz direkt an Frankreich, kostet eine neuere 4,5 Zimmer Wohnung aus dem Bestand in guter Qualität ca. 1 Mio, in der angrenzenden französischen Nachbargemeinde ca. 250k, obwohl höchstens 5 min Fahrrad entfernt.

Warum es nicht jeder macht? viele Deutsche oder Schweizer können gar kein Französisch und haben Vorurteile, verschwenden daher nichtmal eine Sekunde an einen Umzug ins Elsass. Viele meinen auch, dass das total kompliziert und bürokratisch sei, was absolut nicht stimmt, eine Grenzgänger Steuererklärung in Frankreich ist ein Kinderspiel, komplett online in wenigen Minuten erledigt. Dann ist es vorallem bei Schweizern so, dass viele sehr heimatverbunden sind, da ist der Preisvorteil egal. Viele Basler die in Zürich arbeiten, würden nie nach Zürich umziehen und umgekehrt, als Beispiel. Daher schon gar nicht ausserhalb der Schweiz. Ausserdem gibt es sehr viele Schweizer die Grenzgänger zwar tolerieren (besonders in Basel) da die Schweiz davon auch profitiert und es gar nicht so viel Wohnraum in Basel gibt für alle, aber selbst lehnen sie dieses Lebensmodel für sich ab, da sie sagen, dass schweizer Geld wieder in der Schweiz in Umlauf gebracht werden soll. Dieser Gedanke hat auch seine Berechtigung. Allerdings gibt es in den letzen Jahren immer mehr Schweizer und Deutsche die in grenznahen, elsässischen Gemeinden gekauft und gebaut haben. In manchen Neubauvierteln leben locker 50% Schweizer. Einfach weil man im Raum Basel für ein normales EFH schnell mal 1,5 Mio oder mehr bezahlt, gerne auch 2 Mio. Selbst mit schweizer Löhnen ist das nur zu machen mit hoher Erbschaft oder Schenkung und/oder am besten zwei sehr gut bezahlten Führungsjobs. Mit zwei schweizer Normalverdiener Löhnen sind selbst gehobene Neubauten im grenznahen Elsass problemlos zu machen. Mit zwei Akademikergehältern sowieso. Da kann man sich ein schönes Haus bauen und sogar auf 80% reduzieren und kann dennoch investieren, schön wohnen, reisen und gut leben.

Aus den oben genannten Gründen, besonders denen "warum es nicht jeder macht" ist und bleibt es nach wie vor ein Geheimtipp, wenn man gut verdienen und stadtnah günstig wohnen möchte. Lohnen tut es sich auch entlang der deutschen Grenze hoch bis Karlsruhe, wenn auch das Gefälle zwischen den Preisen nicht mehr so krass ist. Auch sollte man gewillt sein, sich vor Ort etwas zu integrieren und französisch zu lernen. Perfekt muss es nicht sein, aber einigermassen sollte man das mittelfristig schon lernen, auch wenn es eine gewisse deutschsprachige Infrastruktur vor Ort gibt. Viele Banken, Notare und Anwälte haben deutschsprachiges Personal. Wer in der Schweiz oder in Deutschland arbeitet, kann sich auch dort krankenversichern, dann hat man zumindest da keine Sprachbarriere.

Ich könnte noch viel mehr schreiben, das war mal das Wesentliche. Rest bei Bedarf, bei Fragen einfach fragen.

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Da ich ursprünglich aus Freiburg komme, finde ich das Dreiländereck auch interessant.

Gibt es denn wesentliche Unterschiede bei der Besteuerung zwischen der Variante in F oder in D wohnen wenn man in Basel arbeitet?

Wie kann ich denn rausfinden, was jeweils von 120k netto übrig bleibt?

D-CH-F schrieb am 09.04.2021:

Schöne Analyse! da steckt sehr viel wahres drin und besonders der erste Teil, Analyse der Kaufkraft des Elsass, Anzahl Schweizpendler etc. resultieren auch die Preise. Das ist soweit auch alles mehr oder weniger korrekt, aber die Flughöhe der Analyse ist viel zu hoch.

Meine Anmerkungen dazu:

• im Grenzgebiet arbeiten weit mehr als 1,7% in der Schweiz, in den Grenzgemeinden eher sogar 30-50%., je weiter von der Grenze, je weniger. Es ist klar, dass kaum einer aus dem Nordelsass täglich 200 km nach Basel zur Arbeit fährt.
• No Brainer: eigentlich ist es das. Warum es nicht jeder tut? immer weniger im Elsass können überhaupt noch Deutsch oder Elsässderdeutsch und haben gleichzeitig eine Qualifikation, die in der Schweiz nachgefragt ist. Auch arbeiten manche lieber gerne in Frankreich, da man dort eine 35 h Woche hat (meistens) und in vielen Jobs ist man fast unkündbar, es gibt insbesondere prozentual mehr Stellen beim Staat und man kann früher in Rente.
• es gibt immer mehr deutsch-französische Kindergärten und Schulen, dennoch wird es noch eine Weile dauern, bis viele im Berufstätigen Alter wieder weit verbreitet deutsch sprechen. Viele junge Elsässer können nur noch wenig deutsch, damit gibt es meist auch keinen Job in der Schweiz, bis auf Ausnahmen.

Basel selbst ist eine sehr reiche Stadt mit einem extrem hohen BIP, also nicht mit Görlitz oder irgendeiner Provinzstadt zu vergleichen. Der BIP pro Kopf liegt in Basel bei ca. 200k CHF, also gut doppelt so hoch wie in Frankfurt/Main. Gleichzeitig ist Basel eine Stadt mit einer sehr hohen Dichte an Kultur, Museen und ein Mix ganz verschiedener Kulturen. Da gibt es alle möglichen Ausgehmöglichkeiten, von klassischer Oper bis über alternatives Theater. Electro Disko bis Rock Schuppen, ebenso eine große Mischung an ganz unterschiedlichen Restaurants. Man ist in ca. einer Stunde in den Alpen und in ca. 3-4 Stunden in Italien. Natürlich gegen Berlin oder Paris ist das nichts. Aber das ist auch kein Vergleich mit Görlitz oder irgendwelchen kleinen Provinzstädten. Zumal die thüringische Provinz keine reiche Nachbarregion mit einem solch hohen pro Kopf BIP hat.

Basel ist die zweitgrösste Stadt der deutschen Schweiz nach Zürich. Letztere hat auch "nur" ca. 400k Einwohner, wäre ja schon zu klein nach Deiner Definition mit mindestens 500k Einwohner. Basel selbst ist ein großer Magnet für junge Leute, vorallem auch aus dem Ausland. Daher ist der Immobilien- und Wohnungsmarkt ziemlich dicht mit sehr hoher Nachfrage. Da gibt es sehr viele Deutsche, den Expat Manager aus den USA, den Forscher aus Indien und den IT Spezialist aus Singapur, als Beispiel. Ein Global Village, keine Provinzstadt. Für die Schweiz ist Basel quasi sowas wie Hamburg oder Frankfurt für Deutschland. Es gibt in der Schweiz keine 500k+ Stadt, auch keine Mio Stadt. Die gesamte trinationale Agglomeration hat ca. 800k Einwohner. Schau Dir mal die Karte davon an, Du wirst sehen es gibt einige elässsische Kleinstädte, die sind am Stadtrand von Basel! da muss man gar nicht weit ausserhalb wohnen. Man kann sogar 3-4 mal so günstig kaufen, wenn man nur 5 Fahrrad Minuten ausserhalb von Basel wohnt. Daher gar kein Vergleich mit "leben auf dem thüringischen Bauernhof Dorf" wo man einmal im Monat auf Dienstreise geht. Eher wäre das auf Hamburg bezogen fast schon das Randgebiet der Innenstadt, nur das dieser in Basel schon in Frankreich liegt. Man wohnt im Prinzip in der Stadt, aber in einem anderen Land. In Basel-St Johann, grenz direkt an Frankreich, kostet eine neuere 4,5 Zimmer Wohnung aus dem Bestand in guter Qualität ca. 1 Mio, in der angrenzenden französischen Nachbargemeinde ca. 250k, obwohl höchstens 5 min Fahrrad entfernt.

Warum es nicht jeder macht? viele Deutsche oder Schweizer können gar kein Französisch und haben Vorurteile, verschwenden daher nichtmal eine Sekunde an einen Umzug ins Elsass. Viele meinen auch, dass das total kompliziert und bürokratisch sei, was absolut nicht stimmt, eine Grenzgänger Steuererklärung in Frankreich ist ein Kinderspiel, komplett online in wenigen Minuten erledigt. Dann ist es vorallem bei Schweizern so, dass viele sehr heimatverbunden sind, da ist der Preisvorteil egal. Viele Basler die in Zürich arbeiten, würden nie nach Zürich umziehen und umgekehrt, als Beispiel. Daher schon gar nicht ausserhalb der Schweiz. Ausserdem gibt es sehr viele Schweizer die Grenzgänger zwar tolerieren (besonders in Basel) da die Schweiz davon auch profitiert und es gar nicht so viel Wohnraum in Basel gibt für alle, aber selbst lehnen sie dieses Lebensmodel für sich ab, da sie sagen, dass schweizer Geld wieder in der Schweiz in Umlauf gebracht werden soll. Dieser Gedanke hat auch seine Berechtigung. Allerdings gibt es in den letzen Jahren immer mehr Schweizer und Deutsche die in grenznahen, elsässischen Gemeinden gekauft und gebaut haben. In manchen Neubauvierteln leben locker 50% Schweizer. Einfach weil man im Raum Basel für ein normales EFH schnell mal 1,5 Mio oder mehr bezahlt, gerne auch 2 Mio. Selbst mit schweizer Löhnen ist das nur zu machen mit hoher Erbschaft oder Schenkung und/oder am besten zwei sehr gut bezahlten Führungsjobs. Mit zwei schweizer Normalverdiener Löhnen sind selbst gehobene Neubauten im grenznahen Elsass problemlos zu machen. Mit zwei Akademikergehältern sowieso. Da kann man sich ein schönes Haus bauen und sogar auf 80% reduzieren und kann dennoch investieren, schön wohnen, reisen und gut leben.

Aus den oben genannten Gründen, besonders denen "warum es nicht jeder macht" ist und bleibt es nach wie vor ein Geheimtipp, wenn man gut verdienen und stadtnah günstig wohnen möchte. Lohnen tut es sich auch entlang der deutschen Grenze hoch bis Karlsruhe, wenn auch das Gefälle zwischen den Preisen nicht mehr so krass ist. Auch sollte man gewillt sein, sich vor Ort etwas zu integrieren und französisch zu lernen. Perfekt muss es nicht sein, aber einigermassen sollte man das mittelfristig schon lernen, auch wenn es eine gewisse deutschsprachige Infrastruktur vor Ort gibt. Viele Banken, Notare und Anwälte haben deutschsprachiges Personal. Wer in der Schweiz oder in Deutschland arbeitet, kann sich auch dort krankenversichern, dann hat man zumindest da keine Sprachbarriere.

Ich könnte noch viel mehr schreiben, das war mal das Wesentliche. Rest bei Bedarf, bei Fragen einfach fragen.

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WiWi Gast schrieb am 09.04.2021:

Du Schlaumeier, der alles entscheidende Begriff in dem Dokument ist "bundesweit".
Es behauptet auch keiner es gäbe eine bundesweite Blase.
Im selben Text wird auf lokale Preisübertreibungen verwiesen, wie sie die Bundesbank (30% Preisübertreibung in Großstädten) sieht.

Die Preise haben sich schon jahrelang von den Mieten entkoppelt und das ist nicht wegzudiskutieren. Während die Preise auch zuletzt weiter gestiegen sind, gab es bei den Mieten wie in München Stagnation! Was wir sehen ist jetzt die finale Entwicklung.

Diese Dekade wir das Ende des Booms bringen, ganz sicher.

WiWi Gast schrieb am 08.04.2021:

"Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland 2020". Die Studie kann man kostenlos von der homepage des BBSR runterladen. Sehr interessant! 4% der Wohnungen in Deutschland stehen leer. Man geht von weiter steigenden Preisen in den großen Städten aus. Es wird keine Blasenentwicklung gesehen. Die Immobilien-Käufer werden jünger. Auch das Umland der Städte wird teurer. Die Außenzuwanderung seit 2015 geht in die großen Stadtregionen. Ländlich geprägte Abwanderungsregionen werden auch weiter Bevölkerungsrückgänge verzeichnen. u.s.w.

Die Studie findet man unter "Veröffentlichungen".

www.bbsr.bund.de

Und aus welchem grund sollten die preise in stuttgart fallen? Ich mein mir wärs recht, aber gibts nur ein grund warum die fallen sollten?
Die leute hier haben zuviel geld bei porsche bosch und co

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WiWi Gast schrieb am 10.04.2021:

Da ich ursprünglich aus Freiburg komme, finde ich das Dreiländereck auch interessant.

Gibt es denn wesentliche Unterschiede bei der Besteuerung zwischen der Variante in F oder in D wohnen wenn man in Basel arbeitet?

Wie kann ich denn rausfinden, was jeweils von 120k netto übrig bleibt?

Ja die gibt es. Bei 120k CHF Brutto p.a. bleiben in Frankreich im Regelfall mehr nach Steuern übrig, als in Deutschland. Netto bedeutet in der Schweiz und in Frankreich jeweils etwas anderes als in Deutschland, was man auch beachten sollte.

In Frankreich ist es sehr leicht auszurechnen, wie hoch die Steuern wären. Dazu muss man wissen, wie viel von den 120k CHF Brutto an schweizer Netto, d.h. Netto vor Steuern, ausbezahlt werden. Mit dieser Angabe + Familienstand und Kinderanzahl kann man das auf den Cent genau ausrechnen. Wohnt man dagegen in Deutschland, wird es richtig kompliziert, da die deutschen Steuerämter die schweizer Sozialabgaben nur zum Teil überhaupt als abzugsfähig anrechnen und teilweise gewisse Arbeitgeberabgaben sogar noch als finanziellen Vorteil als fiktives Gehalt on top auf das Einkommen oben drauf rechnen! Meine in Deutschland wohnhaften Grenzgängerarbeitskollegen haben damit immer sehr viel Ärger, fast alle lassen die Erklärung vom Steuerberater machen, da sehr kompliziert.

Um mal grobe Zahlen zu nennen: bei 120k CHF würdest Du im einfachsten Fall ca. 15-20k Euro Einkommensteuer bezahlen und ca. 180 CHF Krankenversicherung pro Monat(für CH und F) plus noch 10-100/Monat Euro private Zusatzversicherung für Frankreich. In Deutschland wärst Du als Grenzgänger bei so einem Gehalt eher bei einer Einkommensteuer von 30k+, die genaue Berechnung muss aber ein Steuerberater machen. Heisst allein schon von der Steuerersparnis kann man eine nette Summe Baukredit finanzieren. Verdienst Du aktuell 120k? darf ich fragen, was Du aktuell an Steuern bezahlst?

Wer selbst rechnen will: Einfach vom Brutto (DE oder CH egal) alle Sozialabgaben abziehen und Krankenkasse = netto 1. Vom netto 1 dann noch 10% abziehen = steuerbares Einkommen in Frankreich = revenu net impossable und hier im Simulator eingeben (französisch)
https://www.boursorama.com/patrimoine/impots/simulateur/impot-revenu

Beim 120k CHF Brutto Beispiel komme ich auf ein revenu net impossable von ca. 80k Euro.
Die 10%: Das ist eine Pauschale für sämtliche berufliche Aufwände. Ganz ohne Belege, der französische Staat macht es da sehr einfach.

Hat man Kinder wird es steuerlich noch interessanter, da es in Frankreich ein Familiensplitting gibt. Jedes Kind senkt die Steuerlast, das berücksichtigt der Rechner.

Häufig liegt man bei Steuern + Krankenkasse zusammen in Frankreich als Grenzgänger bei einer ähnlichen Summe als würde man in der Nordwestschweiz wohnen. Man hat also Schweizer Bruttolöhne, nahezu schweizer Besteuerung bei fast ostdeutschen Immobilienpreisen.

Kleine Warnung: Erbschaftsteuern sind in Frankreich deutlich höher als in der Schweiz oder in Deutschland. Für Kinder sind nur 100k Euro frei. Für Details entsprechend googlen bzw. einen Steuerberater aufsuchen. Ab 1,3 Mio Nettoimmobilienvermögen gibt es eine Vermögensteuer. Rente bekommt man bei Tätigkeit in der CH von dort.

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Und aus welchem grund sollten die preise in stuttgart fallen? Ich mein mir wärs recht, aber gibts nur ein grund warum die fallen sollten?
Die leute hier haben zuviel geld bei porsche bosch und co

Keine Region der Welt hängt so am Verbrennungsmotor wie der Großraum Stuttgart. Und die Produktion von Verbrennungsmotoren in Europa ist in spätestens 10 Jahren Geschichte.

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Ok, danke für die Ausführung. Wohne derzeit in Frankfurt und verdiene an die 100k, würde also eher 130-150k in der Schweiz verlangen. Keine Kinder und unverheiratet. Das mit der Erbschaftsteuer ist schon ein großer Nachteil, auch wenn Erbe erst in 10-20 Jahren zu erwarten ist, und ich bis dahin vielleicht längst zurück oder woanders wäre. Würde auch eher keine Immo kaufen, sondern hauptsächlich dort wohnen. Für einige Jahre und Vermögen weiter aufbauen. Mit dem Auto ist man ja schnell in Basel/Freiburg/den Bergen, also da wo was los ist...

D-CH-F schrieb am 11.04.2021:

WiWi Gast schrieb am 10.04.2021:

Da ich ursprünglich aus Freiburg komme, finde ich das Dreiländereck auch interessant.

Gibt es denn wesentliche Unterschiede bei der Besteuerung zwischen der Variante in F oder in D wohnen wenn man in Basel arbeitet?

Wie kann ich denn rausfinden, was jeweils von 120k netto übrig bleibt?

Ja die gibt es. Bei 120k CHF Brutto p.a. bleiben in Frankreich im Regelfall mehr nach Steuern übrig, als in Deutschland. Netto bedeutet in der Schweiz und in Frankreich jeweils etwas anderes als in Deutschland, was man auch beachten sollte.

In Frankreich ist es sehr leicht auszurechnen, wie hoch die Steuern wären. Dazu muss man wissen, wie viel von den 120k CHF Brutto an schweizer Netto, d.h. Netto vor Steuern, ausbezahlt werden. Mit dieser Angabe + Familienstand und Kinderanzahl kann man das auf den Cent genau ausrechnen. Wohnt man dagegen in Deutschland, wird es richtig kompliziert, da die deutschen Steuerämter die schweizer Sozialabgaben nur zum Teil überhaupt als abzugsfähig anrechnen und teilweise gewisse Arbeitgeberabgaben sogar noch als finanziellen Vorteil als fiktives Gehalt on top auf das Einkommen oben drauf rechnen! Meine in Deutschland wohnhaften Grenzgängerarbeitskollegen haben damit immer sehr viel Ärger, fast alle lassen die Erklärung vom Steuerberater machen, da sehr kompliziert.

Um mal grobe Zahlen zu nennen: bei 120k CHF würdest Du im einfachsten Fall ca. 15-20k Euro Einkommensteuer bezahlen und ca. 180 CHF Krankenversicherung pro Monat(für CH und F) plus noch 10-100/Monat Euro private Zusatzversicherung für Frankreich. In Deutschland wärst Du als Grenzgänger bei so einem Gehalt eher bei einer Einkommensteuer von 30k+, die genaue Berechnung muss aber ein Steuerberater machen. Heisst allein schon von der Steuerersparnis kann man eine nette Summe Baukredit finanzieren. Verdienst Du aktuell 120k? darf ich fragen, was Du aktuell an Steuern bezahlst?

Wer selbst rechnen will: Einfach vom Brutto (DE oder CH egal) alle Sozialabgaben abziehen und Krankenkasse = netto 1. Vom netto 1 dann noch 10% abziehen = steuerbares Einkommen in Frankreich = revenu net impossable und hier im Simulator eingeben (französisch)
https://www.boursorama.com/patrimoine/impots/simulateur/impot-revenu

Beim 120k CHF Brutto Beispiel komme ich auf ein revenu net impossable von ca. 80k Euro.
Die 10%: Das ist eine Pauschale für sämtliche berufliche Aufwände. Ganz ohne Belege, der französische Staat macht es da sehr einfach.

Hat man Kinder wird es steuerlich noch interessanter, da es in Frankreich ein Familiensplitting gibt. Jedes Kind senkt die Steuerlast, das berücksichtigt der Rechner.

Häufig liegt man bei Steuern + Krankenkasse zusammen in Frankreich als Grenzgänger bei einer ähnlichen Summe als würde man in der Nordwestschweiz wohnen. Man hat also Schweizer Bruttolöhne, nahezu schweizer Besteuerung bei fast ostdeutschen Immobilienpreisen.

Kleine Warnung: Erbschaftsteuern sind in Frankreich deutlich höher als in der Schweiz oder in Deutschland. Für Kinder sind nur 100k Euro frei. Für Details entsprechend googlen bzw. einen Steuerberater aufsuchen. Ab 1,3 Mio Nettoimmobilienvermögen gibt es eine Vermögensteuer. Rente bekommt man bei Tätigkeit in der CH von dort.

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Moin,

Ich (Beamter in Berlin, Anfang 30, ledig mit Kind, Haushaltseinkommen ca. 5800 netto) als Laie hoffe sehr, dass wir ins in einer Blase befinden, die den Markt in den nächsten 10 oder 15 Jahren nach unten korrigiert.

Für uns (2 Beamte, monetär sehr konservativ eingestellt, grds risikoscheu, wenig EK) ist es derzeit unmöglich ein "normales" EFH (500qm Grund, 100qm Wohnfläche, Bestand, nicht älter als 10 Jahre) für unter 600000 Euro in Berlin oder naher Umgebung zu bekommen. Und das ist aus meiner Sicht einfach zu viel Geld für eine einfache Familie ohne groß Erspartes und zu erwartendes Erbe.

Aber nun gut- kann eben auch nicht jeder eine Immobilie erwerben. So ist das Leben. Vielleicht geht es ja irgendwann doch noch, sofern die Preise sich korrigieren und der Zins nicht sofort auf 10% steigt. Bis dahin wird nun versucht EK anzusparen.

Viele Grüße

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WiWi Gast schrieb am 11.04.2021:

Und aus welchem grund sollten die preise in stuttgart fallen? Ich mein mir wärs recht, aber gibts nur ein grund warum die fallen sollten?
Die leute hier haben zuviel geld bei porsche bosch und co

Keine Region der Welt hängt so am Verbrennungsmotor wie der Großraum Stuttgart. Und die Produktion von Verbrennungsmotoren in Europa ist in spätestens 10 Jahren Geschichte.

Du hast wohl Stuttgart und Deutschland verwechselt...

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@D-CH-F
Ich verfolge deine Beiträge hier schon länger. Danke dafür ☺

Die Region Basel ist wohl ein echter Geheimtipp, vor allem weil man Frankreich als möglichen Wohnort ja komplett ausblendet. Liegt wohl an der Sprachbarriere.

Einen Job in der Schweiz zu bekommen ist aber nicht so leicht. Gerade Basel ist ja eher pharmalastig und andere größere Firmen gibt es da nicht.

Wer Konzernstrukturen will und gewohnt ist, kommt in Basel um Roche/Novartis kaum herum. Sonst gibt es da vor allem Mittelständler. Auch größere Industriebetriebe aus dem Automobil- oder Anlagenbau mit großen Werken sind nicht vorhanden.

Mit deutschem Industrie-Hintergrund einfach mal nach Basel wechseln ist daher kein Selbstläufer. Dutzende Großkonzerne mit jeweils 1000+ Mitarbeitern pro Standort gibt es in der ganzen Schweiz kaum, in Deutschland aber quasi in jeder Stadt.

Im Finanz- und IT-Bereich mag es in der CH anders aussehen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 11.04.2021:

Und aus welchem grund sollten die preise in stuttgart fallen? Ich mein mir wärs recht, aber gibts nur ein grund warum die fallen sollten?
Die leute hier haben zuviel geld bei porsche bosch und co

Keine Region der Welt hängt so am Verbrennungsmotor wie der Großraum Stuttgart. Und die Produktion von Verbrennungsmotoren in Europa ist in spätestens 10 Jahren Geschichte.

Schon mal was von „too big to fail“ gehört? Und die großen Hersteller und Zulieferer sind fleißig am Transformieren. Beispiel Porsche. Läuft, oder? Komm mir jetzt bitte nicht mit Tesla. Einfach nur ein Unternehmen, welches durch Hype gepusht wird.

Hier und da wird es Verluste geben. Denke aber nicht, dass es zu große Auswirkungen auf die Immobilienpreise haben wird.

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Das Römische Kaiserreich war auch too big to fail

WiWi Gast schrieb am 11.04.2021:

Und aus welchem grund sollten die preise in stuttgart fallen? Ich mein mir wärs recht, aber gibts nur ein grund warum die fallen sollten?
Die leute hier haben zuviel geld bei porsche bosch und co

Keine Region der Welt hängt so am Verbrennungsmotor wie der Großraum Stuttgart. Und die Produktion von Verbrennungsmotoren in Europa ist in spätestens 10 Jahren Geschichte.

Schon mal was von „too big to fail“ gehört? Und die großen Hersteller und Zulieferer sind fleißig am Transformieren. Beispiel Porsche. Läuft, oder? Komm mir jetzt bitte nicht mit Tesla. Einfach nur ein Unternehmen, welches durch Hype gepusht wird.

Hier und da wird es Verluste geben. Denke aber nicht, dass es zu große Auswirkungen auf die Immobilienpreise haben wird.

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WiWi Gast schrieb am 11.04.2021:

@D-CH-F
Ich verfolge deine Beiträge hier schon länger. Danke dafür ☺

Die Region Basel ist wohl ein echter Geheimtipp, vor allem weil man Frankreich als möglichen Wohnort ja komplett ausblendet. Liegt wohl an der Sprachbarriere.

Einen Job in der Schweiz zu bekommen ist aber nicht so leicht. Gerade Basel ist ja eher pharmalastig und andere größere Firmen gibt es da nicht.

Wer Konzernstrukturen will und gewohnt ist, kommt in Basel um Roche/Novartis kaum herum. Sonst gibt es da vor allem Mittelständler. Auch größere Industriebetriebe aus dem Automobil- oder Anlagenbau mit großen Werken sind nicht vorhanden.

Mit deutschem Industrie-Hintergrund einfach mal nach Basel wechseln ist daher kein Selbstläufer. Dutzende Großkonzerne mit jeweils 1000+ Mitarbeitern pro Standort gibt es in der ganzen Schweiz kaum, in Deutschland aber quasi in jeder Stadt.

Im Finanz- und IT-Bereich mag es in der CH anders aussehen.

Roche und Novartis sind die grössten und bekanntesten Unternehmen im Raum Basel mit sehr vielen Arbeitsplätzen. Roche baut aktuell einen weiteren Wolkenkratzer.

Aber es gibt noch viel mehr, auch Maschinen- und Anlagenbau. Viele Firmen haben den Sitz auch nicht direkt in Basel-Stadt, sondern in Basel-Land, da die Stadt wirklich nur aus der Kernstadt besteht und viele Vororte schon zum Kanton Basel-Land gehören.

Hier mal alle Firmen aus dem produzierenden Gewerbe:
https://de.wikipedia.org/wiki/Kategorie:Produzierendes_Unternehmen_(Basel)

und weitere Unternehmen:
https://de.wikipedia.org/wiki/Kategorie:Unternehmen_(Basel)

Und Basel-Land
https://de.wikipedia.org/wiki/Kategorie:Unternehmen_(Kanton_Basel-Landschaft)

Das sind nur mal die grössten Firmen. Die schweizer Wirtschaft ist viel mehr als die deutsche und noch viel mehr als die französische durch KMUs geprägt. Der Abstand vom Lohn zwischen KMU und Konzern ist in der Schweiz häufig auch nicht so extrem.

In der Tat für jemanden der gar nicht aus der Grenzregion kommt, würde selbst ich empfehlen, erstmal nach Basel zu ziehen, sich einzuleben. Wenn man eingelebt ist und man Wohneigentum erwerben möchte, sich im nahen Frankreich umzusehen.

Aktuell habe ich das Gefühl, dass die preise im Südelsass leicht anziehen. Aber nicht extrem. Liegt auch daran, dass ein Immobilienkredit hier binnen maximal 25 Jahre (Bestand) bzw. 27 Jahre (Neubau) komplett abbezahlt werden muss. Heisst die Monatsrate sinkt nicht so extrem stark wie in Deutschland oder der Schweiz, nur weil die Zinsen statt 2% nun bei 1% sind, weil die Tilgungsquote entsprechend hoch ist.

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