WiWi Gast schrieb am 15.04.2021:
Wenn die Capital oder auch nur irgendwer dieses Wissen hätte, wie die Immobilienpreise sich in Zukunft entwickeln würden, dann wäre die Capital oder diese Person reich, denn an unseren Kapitalmärkten lässt sich, short wie long, auf ALLES wetten. Selbst auf das Wetter. Du kannst Schweinehälften handeln.
Klar weiß das niemand wirklich. Aber die Probleme sind doch offensichtlich. Wenn sich die Preise losgelöst von den Mieten entwickeln, dann passt da etwas nicht zusammen. Sowas MUSS sich irgendwann korrigieren, das ist reine Marktwirtschaft. Niemand investiert sein Geld in etwas, wenn die Alternative günstiger ist, außer er spekuliert darauf, dass die Preise weiter steigen. Das ist wie an der Börse, es gibt viele Unternehmen, die keine Gewinne machen, aber eine gute "Story" haben und man eben darauf setzt, dass es in Zukunft laufen wird. Irgendwann muss aber auch geliefert werden, ansonsten ist das nichts anderes als eine astreine Blase. Wird nicht geliefert oder steigen im Falle der Immobilien die Mieten nicht deutlich, dann sinken die Preise irgendwann, weil irgendwann keiner mehr das Spiel mitmacht. Es kann sich nun jeder überlegen, ob die Mieten nochmal um 50-100% ansteigen werden und die Leute das dann zahlen werden oder nicht. Es kann sich auch jeder überlegen, wie sich leerstehende Anlageobjekte auswirken, die gar nicht vermietet werden, weil rein auf eine Preissteigerung gehofft wird. An der Stelle wird quasi eine Nachfrage auf der Käuferseite erzeugt, die gar nicht durch "Wohnbedarf" gedeckt ist. Gleiches bei den Wohnungen reicher Araber, Russen, etc. was hier immer thematisiert wird. Die kaufen schnell, weil sie das ganze als nette Investition sehen und gerne gelegentlich mal in der Stadt sind. Dreht sich das Blatt, verkaufen sie aber auch sehr schnell.
Dazu das Thema Corona und Homeoffice, das durchaus noch deutlich Bewegung in den ganzen Wohnungsmarkt bringen kann.
All diese Probleme braucht man nicht diskutieren, die sind vorhanden, sie werden nur unterschiedlich bewertet und andere Schlüsse gezogen. Aus meiner Sicht gibt es genug Sprengstoff in dem Bereich, für mich persönlich wäre eine Immobilie in München aktuell mit das letzte, was ich zu Anlagezwecken kaufen würde.
Alle diese Informationen sind öffentlich verfügbar, sogar relativ leicht. Und damit in den Marktpreis eingepreist. Das ist eben kein Beispiel für geheimes Herrschaftswissen, sondern wird so von Akademikern den 20ern und 30ern tagtäglich heruntergebetet.
Thema Corona und Home-Office: Für viele in meinem Freundeskreis bedeutet das, ein Zimmer mehr in der Wohnung als Voraussetzung beim Umzug. Aus der Stadt wegziehen möchte keiner. Lieber zahlt man 40% oder 50% vom Netto statt, dass man aufs Land zieht.
Und ja klar, Mietpreise laufen den Kaufpreisen ein wenig hinterher. Das ist auch aufgrund von gesetzlichen Regularien so (15-20% je drei Jahre als Maximum). So wie ein Aktienkurs eben künftige Gewinne einpreist, so sind in dem Kaufpreis künftig zu erwartende Mieten eingepreist.
Es gibt hier keine Story ohne entsprechende reale Basis. Wer in den letzten 10 gekauft hat, der hat jährliche sehr starke Gewinne gemacht. Die Wertsteigerung hat da jedes Jahr die Einnahmen durch die Miete nochmal stark überboten. Mit Leverage durch Kredit waren das jedes Jahr saftige zweistellige Rendite (also deutlich über 10% EK-Rendite pro Jahr). Und natürlich sind auch die Mieten extrem gestiegen.
In München plus 70% in 10 Jahren, also 7% p.a. - siehe "Entwicklung der Angebotsmieten für Wohnungen in München von 2004 bis zum 4. Quartal 2020"
Wenn sich der Preis dort mehr als verdoppelt hat, ist das in Anbetracht der Mietsteigerungen und der Zinssenkungen sehr real.
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