WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Wir standen wahrscheinlich noch nie so kurz vor dem Platzen der Immobilienblase wie heute.

Wer nur 10% bis 20% Eigenkapital mitbringt verliert dieses temporär und bekommt darüber hinaus mit seiner Bank Probleme wenn er seine Finanzierungsrate nicht mehr zahlen kann. Ohne Finanzierung sind dies nur die üblichen rhythmische Schwankungen auf dem langen Weg nach oben wie bereits Dekaden zuvor. Probleme bekommt also nur der der seine Finanzierungsrate krisenbedingt nicht mehr bezahlen kann. Vgl. dazu Immobilienkrisen in der jüngeren Vergangenheit wie Ostdeutschland, Spanien, Irland und USA.

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WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Wir standen wahrscheinlich noch nie so kurz vor dem Platzen der Immobilienblase wie heute.

Demografie, wirtschaftliche Entwicklung usw. - das sind alles Randfaktoren im Vergleich zum Hauptdeterminanten der Immobilienpreise: Zinsen.

Bisher konnte man sich gut auf dem Gedanken ausruhen, dass die EZB auf Grund der Verschuldung in Südeuropa Zinserhöhungen vermeiden wird wie der Teufel das Weihwasser. Jetzt sind wir aber in einer nicht gedachten Phase inflationären Drucks, dem auch die EZB irgendwann nachgeben muss. Die Rufe aus Wirtschaft, Medien und Politik (siehe Aussagen Lindner z.B.) werden immer lauter, die Geldpolitik zu straffen um die Inflation in den Griff zu bekommen.
Zu lange ignorieren kann die EZB das auch auf Grund des Wechselkurses EUR-USD nicht. Der Euro ist bereits auf Talfahrt, da die FED die Zeichen der Zeit erkannt hat. Die Folge sind höhere Importpreise und ein weiteres Anheizen der Inflation.

Man recherchiere mal zur Schweiz 1990. Damals musste die SNB auf Basis nicht mehr akzeptabler Inflationsraten die Zinsen erhöhen, was die Immobilienhausse abrupt zum Stillstand brachte. Die Folge waren 8 Jahre lang sinkende Immobilienpreise um insgesamt ca. 40%.

Sicherlich sind auch bei einer Zinserhöhung die Realzinsen in Anbetracht der Inflation weiterhin niedrig. Aber so denkt kein Privatmensch, der unterscheidet nicht zwischen Realzinsen und Nominalzinsen. Der sieht nur, dass er 3% statt 1% für den Kredit bezahlen muss und die monatliche Rate plötzlich 500 Euro teurer ist. Zumal die Realzinsen bei wieder sinkender Inflation dann tatsächlich ziemlich schlecht aussehen.

Im Übrigen folgen die Bauzinsen der Rendite der deutschen 10-jährigen Staatsanleihe. Auch schon bei einem Rückgang der Anleihekäufe der EZB noch ohne Zinserhöhung wird es hier Steigerungen geben.

Kann ich vollkommen so unterschreiben, danke für diesen Beitrag.

Die EZB muss zwingend handeln, da aktuell die Einlagen der Versicherungen und Rentenkasse nur so dahinschmelzen.

Und auch die großen institutionellen Anleger werden sich aus dem Immobilienmarkt zurückziehen. Die letzten Jahre waren Immobilien-Derivate des Private Equity Sektors eine gern genutzte Anlageklasse. Immerhin boten sie einfache Bilanzierbarkeit, Werterhalt und nicht allzuviele Risiken.
Wenn nun aber 10 Jährige Staatsanleihen auch am langen Zinsende weiterhin steigen (und davon kann man Dank der FED ausgehen), ergibt es keinen Sinn für die institutionellen Anleger weiterhin in den Immobilienmarkt zu investieren. (ausgenommen Commercial)

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WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Wir standen wahrscheinlich noch nie so kurz vor dem Platzen der Immobilienblase wie heute.

Demografie, wirtschaftliche Entwicklung usw. - das sind alles Randfaktoren im Vergleich zum Hauptdeterminanten der Immobilienpreise: Zinsen.

Bisher konnte man sich gut auf dem Gedanken ausruhen, dass die EZB auf Grund der Verschuldung in Südeuropa Zinserhöhungen vermeiden wird wie der Teufel das Weihwasser. Jetzt sind wir aber in einer nicht gedachten Phase inflationären Drucks, dem auch die EZB irgendwann nachgeben muss. Die Rufe aus Wirtschaft, Medien und Politik (siehe Aussagen Lindner z.B.) werden immer lauter, die Geldpolitik zu straffen um die Inflation in den Griff zu bekommen.
Zu lange ignorieren kann die EZB das auch auf Grund des Wechselkurses EUR-USD nicht. Der Euro ist bereits auf Talfahrt, da die FED die Zeichen der Zeit erkannt hat. Die Folge sind höhere Importpreise und ein weiteres Anheizen der Inflation.

Man recherchiere mal zur Schweiz 1990. Damals musste die SNB auf Basis nicht mehr akzeptabler Inflationsraten die Zinsen erhöhen, was die Immobilienhausse abrupt zum Stillstand brachte. Die Folge waren 8 Jahre lang sinkende Immobilienpreise um insgesamt ca. 40%.

Sicherlich sind auch bei einer Zinserhöhung die Realzinsen in Anbetracht der Inflation weiterhin niedrig. Aber so denkt kein Privatmensch, der unterscheidet nicht zwischen Realzinsen und Nominalzinsen. Der sieht nur, dass er 3% statt 1% für den Kredit bezahlen muss und die monatliche Rate plötzlich 500 Euro teurer ist. Zumal die Realzinsen bei wieder sinkender Inflation dann tatsächlich ziemlich schlecht aussehen.

Im Übrigen folgen die Bauzinsen der Rendite der deutschen 10-jährigen Staatsanleihe. Auch schon bei einem Rückgang der Anleihekäufe der EZB noch ohne Zinserhöhung wird es hier Steigerungen geben.

Sehe ich auch so (und hätte ich nie so gut formulieren können - vielen Dank). Die EZB ist der Schosshund der FED und wird das selbe machen. Sehe momentan auch den absoluten Peak.

Die von mir gehaltenen Immobilien (Allgäu und am Bodensee Region) haben die letzten 3 Jahre ca. 30% zugelegt - absolut uvnerhältnismäßig. Für kommendes Jahr prognostizieren Sprengnetter und co. noch 3-4% Wertsteigerung - die Kurve flacht also ab.

Und dann kommen da jetzt noch die Zinsen (5% Inflation offizielle Inflation in Deutschland) das wird nicht mehr lange bei unter 1 finanziert werden können. Dann gehen die Zinsen rauf und die Immobilienbewertungen (egal ob Neukauf oder Bestand) runter.

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WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Wir standen wahrscheinlich noch nie so kurz vor dem Platzen der Immobilienblase wie heute.

Demografie, wirtschaftliche Entwicklung usw. - das sind alles Randfaktoren im Vergleich zum Hauptdeterminanten der Immobilienpreise: Zinsen.

Bisher konnte man sich gut auf dem Gedanken ausruhen, dass die EZB auf Grund der Verschuldung in Südeuropa Zinserhöhungen vermeiden wird wie der Teufel das Weihwasser. Jetzt sind wir aber in einer nicht gedachten Phase inflationären Drucks, dem auch die EZB irgendwann nachgeben muss. Die Rufe aus Wirtschaft, Medien und Politik (siehe Aussagen Lindner z.B.) werden immer lauter, die Geldpolitik zu straffen um die Inflation in den Griff zu bekommen.
Zu lange ignorieren kann die EZB das auch auf Grund des Wechselkurses EUR-USD nicht. Der Euro ist bereits auf Talfahrt, da die FED die Zeichen der Zeit erkannt hat. Die Folge sind höhere Importpreise und ein weiteres Anheizen der Inflation.

Man recherchiere mal zur Schweiz 1990. Damals musste die SNB auf Basis nicht mehr akzeptabler Inflationsraten die Zinsen erhöhen, was die Immobilienhausse abrupt zum Stillstand brachte. Die Folge waren 8 Jahre lang sinkende Immobilienpreise um insgesamt ca. 40%.

Sicherlich sind auch bei einer Zinserhöhung die Realzinsen in Anbetracht der Inflation weiterhin niedrig. Aber so denkt kein Privatmensch, der unterscheidet nicht zwischen Realzinsen und Nominalzinsen. Der sieht nur, dass er 3% statt 1% für den Kredit bezahlen muss und die monatliche Rate plötzlich 500 Euro teurer ist. Zumal die Realzinsen bei wieder sinkender Inflation dann tatsächlich ziemlich schlecht aussehen.

Im Übrigen folgen die Bauzinsen der Rendite der deutschen 10-jährigen Staatsanleihe. Auch schon bei einem Rückgang der Anleihekäufe der EZB noch ohne Zinserhöhung wird es hier Steigerungen geben.

Und trotzdem lacht sich dann jeder kaputt der einen Hauskredit zu unter 1% Zinsen aufgenommen hat (wer klug war, hat die maximal Zinsbindung gewählt..). Bei mir ist genau das der Fall. Ich habe mir mal den Spaß gemacht und es ausgerechnet: wenn ich Stand heute pro Jahr exakt die Inflation als Gehaltssteigerung bekomme (Annahme: 5% Inflation, dauerhaft) und weiterhin nur minimal meinen Kredit tilge (2% p.a.) dann verringert sich der Kreditwert ohne ein zutun vom etwa 10-fachen meines Nettogehalts auf das 3-4 fache..

antworten

Bitte, bitte bleibt alle diesem Forum erhalten... Wir treffen uns dann in 2 Jahren genau hier. Wahrscheinlich stehen wir dann auch "noch nie so kurz vorm Platzen"

Ouhman. Klar sind die Preise hoch. Aber in meinem Umfeld stehen soooo viele Akademiker mit richtig viel finanziellen Background in den Startlöchern. Wenn er Markt nur 5% nachgeben würde, wären die sofort am Start.

Ich verfolge den Markt in der Rhein-Neckar-Region seit 5 Jahren. Noch nie waren die Portale so leer. Freunde, die jetzt wegen Kindern, die mittlerweile in den Kindergarten gehen, nun endlich kaufen müssen, weichen auf irgednwelche abgeschiedenen Dörfer aus.

Es kann sein, dass das alles ne Blase ist und dass sich das Bild mal ändert. Aber, wer hier ernsthaft damit rechnet, dass dies in den nächsten 48 Monaten passiert,.. sorry das wird nicht passieren. Dafür ist der Markt viel zu stabil.

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Wir standen wahrscheinlich noch nie so kurz vor dem Platzen der Immobilienblase wie heute.

Demografie, wirtschaftliche Entwicklung usw. - das sind alles Randfaktoren im Vergleich zum Hauptdeterminanten der Immobilienpreise: Zinsen.

Bisher konnte man sich gut auf dem Gedanken ausruhen, dass die EZB auf Grund der Verschuldung in Südeuropa Zinserhöhungen vermeiden wird wie der Teufel das Weihwasser. Jetzt sind wir aber in einer nicht gedachten Phase inflationären Drucks, dem auch die EZB irgendwann nachgeben muss. Die Rufe aus Wirtschaft, Medien und Politik (siehe Aussagen Lindner z.B.) werden immer lauter, die Geldpolitik zu straffen um die Inflation in den Griff zu bekommen.
Zu lange ignorieren kann die EZB das auch auf Grund des Wechselkurses EUR-USD nicht. Der Euro ist bereits auf Talfahrt, da die FED die Zeichen der Zeit erkannt hat. Die Folge sind höhere Importpreise und ein weiteres Anheizen der Inflation.

Man recherchiere mal zur Schweiz 1990. Damals musste die SNB auf Basis nicht mehr akzeptabler Inflationsraten die Zinsen erhöhen, was die Immobilienhausse abrupt zum Stillstand brachte. Die Folge waren 8 Jahre lang sinkende Immobilienpreise um insgesamt ca. 40%.

Sicherlich sind auch bei einer Zinserhöhung die Realzinsen in Anbetracht der Inflation weiterhin niedrig. Aber so denkt kein Privatmensch, der unterscheidet nicht zwischen Realzinsen und Nominalzinsen. Der sieht nur, dass er 3% statt 1% für den Kredit bezahlen muss und die monatliche Rate plötzlich 500 Euro teurer ist. Zumal die Realzinsen bei wieder sinkender Inflation dann tatsächlich ziemlich schlecht aussehen.

Im Übrigen folgen die Bauzinsen der Rendite der deutschen 10-jährigen Staatsanleihe. Auch schon bei einem Rückgang der Anleihekäufe der EZB noch ohne Zinserhöhung wird es hier Steigerungen geben.

Und trotzdem lacht sich dann jeder kaputt der einen Hauskredit zu unter 1% Zinsen aufgenommen hat (wer klug war, hat die maximal Zinsbindung gewählt..). Bei mir ist genau das der Fall. Ich habe mir mal den Spaß gemacht und es ausgerechnet: wenn ich Stand heute pro Jahr exakt die Inflation als Gehaltssteigerung bekomme (Annahme: 5% Inflation, dauerhaft) und weiterhin nur minimal meinen Kredit tilge (2% p.a.) dann verringert sich der Kreditwert ohne ein zutun vom etwa 10-fachen meines Nettogehalts auf das 3-4 fache..

5% Gehaltssteigerung jedes Jahr für welchen Zeitraum? Immer? Jedes Jahr? Halte ich für sehr optimistisch.

antworten

• 5-10 Jahre
• kein bursten, sondern Stagnation oder stetiger Rückgang

Ergo, sofern keine persönliche Wohnimmo, Finger weg.

WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Bitte, bitte bleibt alle diesem Forum erhalten... Wir treffen uns dann in 2 Jahren genau hier. Wahrscheinlich stehen wir dann auch "noch nie so kurz vorm Platzen"

Ouhman. Klar sind die Preise hoch. Aber in meinem Umfeld stehen soooo viele Akademiker mit richtig viel finanziellen Background in den Startlöchern. Wenn er Markt nur 5% nachgeben würde, wären die sofort am Start.

Ich verfolge den Markt in der Rhein-Neckar-Region seit 5 Jahren. Noch nie waren die Portale so leer. Freunde, die jetzt wegen Kindern, die mittlerweile in den Kindergarten gehen, nun endlich kaufen müssen, weichen auf irgednwelche abgeschiedenen Dörfer aus.

Es kann sein, dass das alles ne Blase ist und dass sich das Bild mal ändert. Aber, wer hier ernsthaft damit rechnet, dass dies in den nächsten 48 Monaten passiert,.. sorry das wird nicht passieren. Dafür ist der Markt viel zu stabil.

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WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Wir standen wahrscheinlich noch nie so kurz vor dem Platzen der Immobilienblase wie heute.

Demografie, wirtschaftliche Entwicklung usw. - das sind alles Randfaktoren im Vergleich zum Hauptdeterminanten der Immobilienpreise: Zinsen.

Bisher konnte man sich gut auf dem Gedanken ausruhen, dass die EZB auf Grund der Verschuldung in Südeuropa Zinserhöhungen vermeiden wird wie der Teufel das Weihwasser. Jetzt sind wir aber in einer nicht gedachten Phase inflationären Drucks, dem auch die EZB irgendwann nachgeben muss. Die Rufe aus Wirtschaft, Medien und Politik (siehe Aussagen Lindner z.B.) werden immer lauter, die Geldpolitik zu straffen um die Inflation in den Griff zu bekommen.
Zu lange ignorieren kann die EZB das auch auf Grund des Wechselkurses EUR-USD nicht. Der Euro ist bereits auf Talfahrt, da die FED die Zeichen der Zeit erkannt hat. Die Folge sind höhere Importpreise und ein weiteres Anheizen der Inflation.

Man recherchiere mal zur Schweiz 1990. Damals musste die SNB auf Basis nicht mehr akzeptabler Inflationsraten die Zinsen erhöhen, was die Immobilienhausse abrupt zum Stillstand brachte. Die Folge waren 8 Jahre lang sinkende Immobilienpreise um insgesamt ca. 40%.

Sicherlich sind auch bei einer Zinserhöhung die Realzinsen in Anbetracht der Inflation weiterhin niedrig. Aber so denkt kein Privatmensch, der unterscheidet nicht zwischen Realzinsen und Nominalzinsen. Der sieht nur, dass er 3% statt 1% für den Kredit bezahlen muss und die monatliche Rate plötzlich 500 Euro teurer ist. Zumal die Realzinsen bei wieder sinkender Inflation dann tatsächlich ziemlich schlecht aussehen.

Im Übrigen folgen die Bauzinsen der Rendite der deutschen 10-jährigen Staatsanleihe. Auch schon bei einem Rückgang der Anleihekäufe der EZB noch ohne Zinserhöhung wird es hier Steigerungen geben.

Und trotzdem lacht sich dann jeder kaputt der einen Hauskredit zu unter 1% Zinsen aufgenommen hat (wer klug war, hat die maximal Zinsbindung gewählt..). Bei mir ist genau das der Fall. Ich habe mir mal den Spaß gemacht und es ausgerechnet: wenn ich Stand heute pro Jahr exakt die Inflation als Gehaltssteigerung bekomme (Annahme: 5% Inflation, dauerhaft) und weiterhin nur minimal meinen Kredit tilge (2% p.a.) dann verringert sich der Kreditwert ohne ein zutun vom etwa 10-fachen meines Nettogehalts auf das 3-4 fache..

Naja wenn du dir so sicher bist, dass Dein Gehalt in den nächsten 10 jahren nochmal um > 62 Prozent steigt…

Also wer jetzt 120k verdient hat dann knapp 200k

antworten

In 5 bis 10 Jahren kann der Markt machen, was er will. in 10 Jahren hab ich zwischenzeitlich 20% getilgt. Und soviuel gibt der Markt nicht nach. Niemals. Aber viel Spaß beim Warten.

antworten

Genau so ist es. Renditeüberlegungen sind für Kapitalanleger relevant, aber nicht für die Selbstnutzer.

Wohnungen zur Vermietung wird man bei höheren Zinsen eher nicht kaufen. Wenn man selbst darin wohnen möchte aber schon.

WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Bitte, bitte bleibt alle diesem Forum erhalten... Wir treffen uns dann in 2 Jahren genau hier. Wahrscheinlich stehen wir dann auch "noch nie so kurz vorm Platzen"

Ouhman. Klar sind die Preise hoch. Aber in meinem Umfeld stehen soooo viele Akademiker mit richtig viel finanziellen Background in den Startlöchern. Wenn er Markt nur 5% nachgeben würde, wären die sofort am Start.

Ich verfolge den Markt in der Rhein-Neckar-Region seit 5 Jahren. Noch nie waren die Portale so leer. Freunde, die jetzt wegen Kindern, die mittlerweile in den Kindergarten gehen, nun endlich kaufen müssen, weichen auf irgednwelche abgeschiedenen Dörfer aus.

Es kann sein, dass das alles ne Blase ist und dass sich das Bild mal ändert. Aber, wer hier ernsthaft damit rechnet, dass dies in den nächsten 48 Monaten passiert,.. sorry das wird nicht passieren. Dafür ist der Markt viel zu stabil.

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WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Bitte, bitte bleibt alle diesem Forum erhalten... Wir treffen uns dann in 2 Jahren genau hier. Wahrscheinlich stehen wir dann auch "noch nie so kurz vorm Platzen"

Ouhman. Klar sind die Preise hoch. Aber in meinem Umfeld stehen soooo viele Akademiker mit richtig viel finanziellen Background in den Startlöchern. Wenn er Markt nur 5% nachgeben würde, wären die sofort am Start.

Ich verfolge den Markt in der Rhein-Neckar-Region seit 5 Jahren. Noch nie waren die Portale so leer. Freunde, die jetzt wegen Kindern, die mittlerweile in den Kindergarten gehen, nun endlich kaufen müssen, weichen auf irgednwelche abgeschiedenen Dörfer aus.

Es kann sein, dass das alles ne Blase ist und dass sich das Bild mal ändert. Aber, wer hier ernsthaft damit rechnet, dass dies in den nächsten 48 Monaten passiert,.. sorry das wird nicht passieren. Dafür ist der Markt viel zu stabil.

Warum kaufen die bei dem tollen finanziellen background nicht einfach jetzt etwas sondern sind erst bei 5% (!) Rückgang am Start?

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WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Wir standen wahrscheinlich noch nie so kurz vor dem Platzen der Immobilienblase wie heute.

Demografie, wirtschaftliche Entwicklung usw. - das sind alles Randfaktoren im Vergleich zum Hauptdeterminanten der Immobilienpreise: Zinsen.

Bisher konnte man sich gut auf dem Gedanken ausruhen, dass die EZB auf Grund der Verschuldung in Südeuropa Zinserhöhungen vermeiden wird wie der Teufel das Weihwasser. Jetzt sind wir aber in einer nicht gedachten Phase inflationären Drucks, dem auch die EZB irgendwann nachgeben muss. Die Rufe aus Wirtschaft, Medien und Politik (siehe Aussagen Lindner z.B.) werden immer lauter, die Geldpolitik zu straffen um die Inflation in den Griff zu bekommen.
Zu lange ignorieren kann die EZB das auch auf Grund des Wechselkurses EUR-USD nicht. Der Euro ist bereits auf Talfahrt, da die FED die Zeichen der Zeit erkannt hat. Die Folge sind höhere Importpreise und ein weiteres Anheizen der Inflation.

Man recherchiere mal zur Schweiz 1990. Damals musste die SNB auf Basis nicht mehr akzeptabler Inflationsraten die Zinsen erhöhen, was die Immobilienhausse abrupt zum Stillstand brachte. Die Folge waren 8 Jahre lang sinkende Immobilienpreise um insgesamt ca. 40%.

Sicherlich sind auch bei einer Zinserhöhung die Realzinsen in Anbetracht der Inflation weiterhin niedrig. Aber so denkt kein Privatmensch, der unterscheidet nicht zwischen Realzinsen und Nominalzinsen. Der sieht nur, dass er 3% statt 1% für den Kredit bezahlen muss und die monatliche Rate plötzlich 500 Euro teurer ist. Zumal die Realzinsen bei wieder sinkender Inflation dann tatsächlich ziemlich schlecht aussehen.

Im Übrigen folgen die Bauzinsen der Rendite der deutschen 10-jährigen Staatsanleihe. Auch schon bei einem Rückgang der Anleihekäufe der EZB noch ohne Zinserhöhung wird es hier Steigerungen geben.

Und trotzdem lacht sich dann jeder kaputt der einen Hauskredit zu unter 1% Zinsen aufgenommen hat (wer klug war, hat die maximal Zinsbindung gewählt..). Bei mir ist genau das der Fall. Ich habe mir mal den Spaß gemacht und es ausgerechnet: wenn ich Stand heute pro Jahr exakt die Inflation als Gehaltssteigerung bekomme (Annahme: 5% Inflation, dauerhaft) und weiterhin nur minimal meinen Kredit tilge (2% p.a.) dann verringert sich der Kreditwert ohne ein zutun vom etwa 10-fachen meines Nettogehalts auf das 3-4 fache..

Sicherlich gibt dir dein Arbeitgeber dauerhaft 5% p.a., um die Inflation auszugleichen. Man man, wenn die Eigenheimbesitzer so rechnen, ist die Blase wirklich nicht weit weg.

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WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Bitte, bitte bleibt alle diesem Forum erhalten... Wir treffen uns dann in 2 Jahren genau hier. Wahrscheinlich stehen wir dann auch "noch nie so kurz vorm Platzen"

Ouhman. Klar sind die Preise hoch. Aber in meinem Umfeld stehen soooo viele Akademiker mit richtig viel finanziellen Background in den Startlöchern. Wenn er Markt nur 5% nachgeben würde, wären die sofort am Start.

Ich verfolge den Markt in der Rhein-Neckar-Region seit 5 Jahren. Noch nie waren die Portale so leer. Freunde, die jetzt wegen Kindern, die mittlerweile in den Kindergarten gehen, nun endlich kaufen müssen, weichen auf irgednwelche abgeschiedenen Dörfer aus.

Es kann sein, dass das alles ne Blase ist und dass sich das Bild mal ändert. Aber, wer hier ernsthaft damit rechnet, dass dies in den nächsten 48 Monaten passiert,.. sorry das wird nicht passieren. Dafür ist der Markt viel zu stabil.

In der RNZ stand, dass es momentan kaum neue Grundstücke für Häuser gibt. Wobei es hier einige leere Grundstücke gibt, die aber scheinbar als Kapitalanlage dienen.

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WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Ich verstehe die ganze Diskussion hier nicht. Im Endeffekt ist es doch ganz einfach.
Die die wirklich Geld haben die haben auch selbstverständlich eine Immobilie weil es ja auch ein sehr hohe Lebensqualität und Luxus bedeutet.

Und dann gibt es die Mieter die einfach nicht genügend Geld haben um sich ein Haus zu leisten und wenn ich hier Lese das einige Mieter hier von irgendwelchen Imaginären Depots mit Millionen :-) reden kann ich nur schmunzeln. Ich verstehe einfach nicht das die Leute die hier meinen das Immobilien zu teuer sind nicht einfach zugeben das es für sie finanziell einfach nicht reicht. Es reicht einfach nicht.

Das ist die typisch deutsche Denke - und der Grund, warum wir im weltweiten Vergleich so arm sind.

Eine Sache hast du richtig erkannt: Eine eigene Immobilie ist Luxuskonsum. Ob es eine finanziell kluge Entscheidung ist, muss im Einzelfall untersucht werden.

Und hört bitte hier auf Märchen von Depots und den andern Quatsch zu erzählen.

Ist das Satire?

antworten

Hier werden immer verschiedenste Immobilien Themen in einen Topf geworfen.

Wer privat ein Haus braucht, kauft es sich. vor 10 Jahre, 15 Jahren, 30 Jahren, 100 Jahren wäre es vorteilhafter gewesen aber da brauchte man halt noch keins. Finde Quatsch jetzt nicht zu kaufen und zu hoffen, dass es in 2 Jahren besser aussieht. Kann sein, kann aber nicht sein. Ganz sicher hat man aber wieder 2 Jahre verloren die man eigentlich im Haus hätte sein wollen. Wie man "in den Startlöchern stehen kann und bei 5% Marktrückgang direkt zuschlagen will" verstehe ich nicht. Durch Zinssteigerungen der letzten 3 Wochen hat man schon wieder 5% verkackt und braucht jetzt dann wohl 10% Preisrückgang.

Immobilienmarkt für Renditejäger (mein tägliches Brot). Hier muss man natürlich in der Tat eine Sichtweise entwickeln wie Rendite und Risiko aktuell zusammen passen und ob es auch noch bessere möglichkeiten gibt. Ich persönlich fühle mich da auch heute noch auf dem Immobilienmarkt wohler als am Aktienmarkt, bin mir aber klar, dass das völlig subjektiv und vielleicht sogar irrational ist. Ich glaube aber, dass man mit ein bisschen Sachverstand noch gute Deals machen kann. Natürlich nicht in München City aber in B und C städten und nicht Neubau Wohnungen sondern gebrauchte Mehrfamilienhäuser. Ich kaufe auf jeden Fall noch weiter zu mit moderater leverage (ca. 70%) und langer Zinsbindung (20 Jahre). Risiko sehe ich höchstens im regulatorischen Bereich, kaufe allerdings selten repositionierungs cases wo ich auf Mietsteigerungen angewiesen bin.

Die meisten passen aber vermutlich in Bucket 1 der "Immobilienkäufer" und sollten da mal aufhören alles so überzuanalysieren. Faktisch gibt es ja in den meisten Gegenden überhaupt gar nicht die Möglichkeit die relevanten Objekte zu Mieten, sodass nur der Kauf als Option bliebt. Wieso man sich mit einem so einfachen Entscheidungsbaum so schwer tut ist mir unklar...

antworten

Folgende Punkte:

• Wer eine lange Zinsbindung hat, dem können steigende Zinsen theoretisch natürlich erstmal egal sein. Ändert aber nichts daran, dass die Bewertung der eigenen Immobilie sinkt, weil auf dem Markt bei Neuverkäufen auf Grund gestiegener Zinsen nicht mehr extreme Preise aufgerufen werden können. Interessanter wirds, wenn nach den klassischen 10 Jahren die Zinsbindung ausläuft, dann geht die Kalkulation mit der Restschuld bei gestiegenen Zinsen nicht mehr auf

• Nein, die Zinsen sind der Haupttreiber der Immobilienpreise, nicht die Nachfrage im eigentlichen Sinne. Vor 10 Jahren hat der QM in Stuttgart 2.000 Euro gekostet, heute 5.000 Euro. Das liegt nicht daran, dass Stuttgart in den 10 Jahren 150% Einwohnerzuwachs bekommen hat, sondern schlicht an den niedrigen Zinsen, welche die Attraktivität von Immobilien massiv erhöht hat (Ausweichen nahezu aller Kapitalanleger auf Immobilien, gleichzeitig weniger Anreize Immobilien zu verkaufen und dadurch Angebotsverknappung)

• Wenn die Zinsen mal gestiegen sind und die Preise zurückgehen, wird dies nicht durch eine erhöhte Nachfrage zwecks "billig einkaufen" wieder ausgeglichen. Ganz im Gegenteil, die Preise sinken ja weil die Nachfrage zurück geht. Die Eigennutzer können sich die Preise auf Grund gestiegener Zinsen nicht mehr leisten und bei den Kapitalanlegern geht die Rechnung bei 3% Zinsen auch nicht mehr auf - und wer investiert schon gerne in Sachwerte mit fallenden Preisen? Gleichzeitig werden mehr Objekte auf den Markt kommen, weil die Eigentümer noch schnell möglichst gute Preise mitnehmen möchten, bevor die Preise weiter sinken. Die ganze Spirale, wie sie heute läuft, wird sich einmal umkehren

antworten

Das ist auch meine Beobachtung, es gibt soviele Erbschaften, Schenkungen, dass alle meine Bekannten (30-35 Jahre) riesige Mengen an Eigenkapital mitbringen. Da wird die nächsten Jahre nichts platzen, das Angebot ist komplett aufgekauft, es kommt nichts vernünftiges nach und jeder lechzt nach einem Haus, egal wie der Zustand ist oder wieviel es kostet.

WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Ouhman. Klar sind die Preise hoch. Aber in meinem Umfeld stehen soooo viele Akademiker mit richtig viel finanziellen Background in den Startlöchern. Wenn er Markt nur 5% nachgeben würde, wären die sofort am Start.

Ich verfolge den Markt in der Rhein-Neckar-Region seit 5 Jahren. Noch nie waren die Portale so leer. Freunde, die jetzt wegen Kindern, die mittlerweile in den Kindergarten gehen, nun endlich kaufen müssen, weichen auf irgednwelche abgeschiedenen Dörfer aus.

Es kann sein, dass das alles ne Blase ist und dass sich das Bild mal ändert. Aber, wer hier ernsthaft damit rechnet, dass dies in den nächsten 48 Monaten passiert,.. sorry das wird nicht passieren. Dafür ist der Markt viel zu stabil.

antworten

Wenn so ein Markt mal rutscht, dann kauft keiner.
Jedenfalls nicht in dem Maß, der nötig wäre um das Ganze zu stabilisieren.
Weil der Käufer absolut dumm wäre sofort zuzugreifen.

Schau dir bitte einfach mal die historischen Immobilienzyklen als Anschauungsunterricht an.

Wenn sich die Zinslast mehr als verdoppelt, kann sich kein Privater eine Immo leisten wenn sie nur 5% weniger kostet. Da muss sich der Preis einpendeln und das wird er bei den ganzen Bruchbuden die mittlerweile verkauft werden. Wenn man sich dann noch den energetischen Sanierungsbedarf vor Augen hält, sind das wirtschaftliche Totalschäden für die Mittelschichtler.

WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Bitte, bitte bleibt alle diesem Forum erhalten... Wir treffen uns dann in 2 Jahren genau hier. Wahrscheinlich stehen wir dann auch "noch nie so kurz vorm Platzen"

Ouhman. Klar sind die Preise hoch. Aber in meinem Umfeld stehen soooo viele Akademiker mit richtig viel finanziellen Background in den Startlöchern. Wenn er Markt nur 5% nachgeben würde, wären die sofort am Start.

Ich verfolge den Markt in der Rhein-Neckar-Region seit 5 Jahren. Noch nie waren die Portale so leer. Freunde, die jetzt wegen Kindern, die mittlerweile in den Kindergarten gehen, nun endlich kaufen müssen, weichen auf irgednwelche abgeschiedenen Dörfer aus.

Es kann sein, dass das alles ne Blase ist und dass sich das Bild mal ändert. Aber, wer hier ernsthaft damit rechnet, dass dies in den nächsten 48 Monaten passiert,.. sorry das wird nicht passieren. Dafür ist der Markt viel zu stabil.

antworten

WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Wenn so ein Markt mal rutscht, dann kauft keiner.
Jedenfalls nicht in dem Maß, der nötig wäre um das Ganze zu stabilisieren.
Weil der Käufer absolut dumm wäre sofort zuzugreifen.

Schau dir bitte einfach mal die historischen Immobilienzyklen als Anschauungsunterricht an.

Wenn sich die Zinslast mehr als verdoppelt, kann sich kein Privater eine Immo leisten wenn sie nur 5% weniger kostet. Da muss sich der Preis einpendeln und das wird er bei den ganzen Bruchbuden die mittlerweile verkauft werden. Wenn man sich dann noch den energetischen Sanierungsbedarf vor Augen hält, sind das wirtschaftliche Totalschäden für die Mittelschichtler.

WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Bitte, bitte bleibt alle diesem Forum erhalten... Wir treffen uns dann in 2 Jahren genau hier. Wahrscheinlich stehen wir dann auch "noch nie so kurz vorm Platzen"

Richtig! viele sind einfach zu jung um einen total trägen Immomarkt zu kennen. Noch in den 00er Jahren gab es kleine Wohnungen, auch in FFM oder Stuttgart zu Schleuderpreisen, die waren damals kaum als Invest gefragt, zum Selbstnutz sowieso nicht. Die konnte man mit bis zu 10% Bruttomietrendite vermieten, war damals einfach nicht "in", aber profitabel.

Selbst in den Speckgürteln großer Städte war es in den 00er Jahren oft schwer ein Haus zu verkaufen. Dafür wo Leute heute Schlange stehen, stand niemand Schlange. Man musste froh sein, wenn überhaupt mal einmal im Monat ein Interessent kam, der an allem rum gemeckert hat, dass das Gäste WC zu dunkel sei und so weiter, natürlich alles Taktik um den Preis noch weiter nach unten zu drücken. Absoluter Käufermarkt. Anruf am Abend vor dem Notartermin, den Kaufpreis noch weiter zu drücken mit der Drohnung, man würde morgen sonst nicht unterschreiben, brachte viele Hausverkäufer unter Druck noch zu weiteren Preisnachlässen. Viele junge Leute, sagen wir zwischen 30-35 können sich das nicht vorstellen.
Muss man dann verkaufen in so einer Situation, hat in seinem EFH einen großen Teil von seinem Vermögen drin, kann es ganz bitter ausgehen.

Hier der Artikel für alle jüngeren, die nur steigende Preise kennen:
www.spiegel.de/wirtschaft/wohnungen-der-markt-ist-kaputt-a-e8d6b196-0002-0001-0000-000013519072

Der Artikel stammt von Mitte der 80er. Man muss dazu sagen, davor gab es auch eine Boomphase am Markt mit hoher Inflation, aber die ging nach 10-15 Jahren auch zu Ende, teilweise mit stagnierenden bis sogar stark fallenden Preisen. Bei fallenden Preisen und steigendem Angebot kaufen viele nicht, weil man auf weiter fallende Preise wartet. Ausserdem wird ja das Angebot stetig grösser, daher kann man in aller Ruhe nach dem perfekten Traumhaus Ausschau halten und spart mit der Zeit sogar noch Geld.

antworten

WiWi Gast schrieb am 09.01.2022:

Keiner weiß was in Zukunft die bessere Entscheidung sein wird und hier wird ewig auf der Vergangenheit herumgeritten. Vielleicht einigen wir uns, dass es in weiten Teilen einfach eine persönliche Lifestyle Entscheidung ist.

In der Vergangenheit war wissenschaftlich betrachtet Mieten (bei gleichzeitigem Invest in globale Aktien) in den allermeisten Fällen Zeiträumen lukrativer (s. Kaufen oder Mieten von Gerd Kommer). Natürlich gilt das nicht unbedingt für alle Lagen aber im Durchschnitt und anders kann man sowas nicht sauber berechnen. Dann sind wir nämlich wieder bei nicht repräsentativen Einzelfällen.

Wenn man heute den Zeitraum der letzten 20 Jahre betrachtet, dann ist die wissenschaftliche Betrachtung aber nur in nicht repräsentativen Einzelfällen haltbar. Bücher wurden i.d.R. in der Vergangenheit geschrieben und diese sind daher selten Tagesaktuell. Die enorme Preissteigerung und der damit verbundene Vermögenszuwachs sowie die extrem günstigen Anschlussfinanzierungen der Immobesitzer sind hier völlig ausgeblendet, da diese der Wissenschaft noch nicht bekannt war.

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WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Folgende Punkte:

• Wer eine lange Zinsbindung hat, dem können steigende Zinsen theoretisch natürlich erstmal egal sein. Ändert aber nichts daran, dass die Bewertung der eigenen Immobilie sinkt, weil auf dem Markt bei Neuverkäufen auf Grund gestiegener Zinsen nicht mehr extreme Preise aufgerufen werden können. Interessanter wirds, wenn nach den klassischen 10 Jahren die Zinsbindung ausläuft, dann geht die Kalkulation mit der Restschuld bei gestiegenen Zinsen nicht mehr auf

Man darf nicht vergessen, dass gegen den sinkenden Immobilienwert auch eine Finanzierung mit steigendem Wert steht. Das wird in der Regel den Wertverlust nicht ganz ausgleichen, aber ist gerade bei viel Fremdkapital und langer Laufzeit ein sehr wichtiger Punkt. In dem Fall schützt eine Immobilienfinanzierung sogar deutlich vor Eigenkapitalverlust im Vergleich zu einem Barkauf.

Beispiel: 15 Jahre lang 2.000 Euro Kreditrate

• Barwert bei 1% Zinsen: 332.761 Euro
• Barwert bei 3% Zinsen: 286.510 Euro
• Barwert bei 5% Zinsen: 249.112 Euro

Aus Sicht des Immobilienkäufers natürlich als Negativbarwert der zukünftigen Zahlungsverpflichtungen.

Ich habe zusätzlich bei meinem Kredit die Möglichkeit, die Tilgung herabzusetzen und kann so von einer Rate von knapp 2.000 Euro auf unter 1.000 Euro kommen. Sollte es wirklich nennenswert steigende Zinsen geben, werde ich das natürlich machen, weil dann relativ schnell die Anlage lukrativer als die langfristig eingegangene Refinanzierung ist.

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WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Das ist auch meine Beobachtung, es gibt soviele Erbschaften, Schenkungen, dass alle meine Bekannten (30-35 Jahre) riesige Mengen an Eigenkapital mitbringen. Da wird die nächsten Jahre nichts platzen, das Angebot ist komplett aufgekauft, es kommt nichts vernünftiges nach und jeder lechzt nach einem Haus, egal wie der Zustand ist oder wieviel es kostet.

Ich finde es immer wieder auf's Neue überraschend, in welchen erlauchten Kreisen sich viele hier anscheinend bewegen. Selbst Familien mit Vermögen in den Top10% in DE haben nicht die Möglichkeit, den Kindern wirklich nennenswert Kapital mitzugeben, dazu ist es zu niedrig. Auch Erben sind auf die Masse bezogen viel kleiner, als dass sie wirklich etwas ausmachen würden. Das höchste Fünftel der Erfälle fängt bei 220k an, das wird dann nochmal durch die Erben geteilt. Wenn man in der Generation von mind. 2 Kindern im Schnitt ausgeht, dann wird man also nur mit etwa 100k rechnen können, oder besser gesagt die Eltern und die müssen das auch erstmal an die Kinder durchreichen.

Die junge Familie, die >300k für's Eigenheim von den Eltern/Großeltern bekommt ist statistisch betrachtet die absolute Ausnahme und bewegt sich bestenfalls im niedrigen einstelligen Prozentbereich der Immobilienkäufer.

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Hört doch bitte auf mit diesen albernen Aussagen a la „ich kenne aber Personen xyz die nur darauf warten bei Preisrückgang um 5% und gestiegenen Zinsen in Cash ohne FK zu kaufen“. Nein, das ist alles andere als repräsentativ und solche Einzelfälle sind für die Diskussion einfach irrelevant. Schau dir mal die faktische Vermögenssituation nach Altersgruppen an. Jemand mit Mitte 30 und ca. 250k Vermögen gehört da schon zu den obersten 10%. Das sagt im Prinzip alles zu deiner Theorie.

WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Das ist auch meine Beobachtung, es gibt soviele Erbschaften, Schenkungen, dass alle meine Bekannten (30-35 Jahre) riesige Mengen an Eigenkapital mitbringen. Da wird die nächsten Jahre nichts platzen, das Angebot ist komplett aufgekauft, es kommt nichts vernünftiges nach und jeder lechzt nach einem Haus, egal wie der Zustand ist oder wieviel es kostet.

WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Ouhman. Klar sind die Preise hoch. Aber in meinem Umfeld stehen soooo viele Akademiker mit richtig viel finanziellen Background in den Startlöchern. Wenn er Markt nur 5% nachgeben würde, wären die sofort am Start.

Ich verfolge den Markt in der Rhein-Neckar-Region seit 5 Jahren. Noch nie waren die Portale so leer. Freunde, die jetzt wegen Kindern, die mittlerweile in den Kindergarten gehen, nun endlich kaufen müssen, weichen auf irgednwelche abgeschiedenen Dörfer aus.

Es kann sein, dass das alles ne Blase ist und dass sich das Bild mal ändert. Aber, wer hier ernsthaft damit rechnet, dass dies in den nächsten 48 Monaten passiert,.. sorry das wird nicht passieren. Dafür ist der Markt viel zu stabil.

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WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Das ist auch meine Beobachtung, es gibt soviele Erbschaften, Schenkungen, dass alle meine Bekannten (30-35 Jahre) riesige Mengen an Eigenkapital mitbringen. Da wird die nächsten Jahre nichts platzen, das Angebot ist komplett aufgekauft, es kommt nichts vernünftiges nach und jeder lechzt nach einem Haus, egal wie der Zustand ist oder wieviel es kostet.

Ouhman. Klar sind die Preise hoch. Aber in meinem Umfeld stehen soooo viele Akademiker mit richtig viel finanziellen Background in den Startlöchern. Wenn er Markt nur 5% nachgeben würde, wären die sofort am Start.

Ich verfolge den Markt in der Rhein-Neckar-Region seit 5 Jahren. Noch nie waren die Portale so leer. Freunde, die jetzt wegen Kindern, die mittlerweile in den Kindergarten gehen, nun endlich kaufen müssen, weichen auf irgednwelche abgeschiedenen Dörfer aus.

Es kann sein, dass das alles ne Blase ist und dass sich das Bild mal ändert. Aber, wer hier ernsthaft damit rechnet, dass dies in den nächsten 48 Monaten passiert,.. sorry das wird nicht passieren. Dafür ist der Markt viel zu stabil.

Sobald die Preise durch gestiegene Zinsen einmal ins Rutschen kommen, wird Hinz und Kunz seine Immobilie auf den Markt werfen, die sie bis dahin in Hoffnung immer weiter steigender Preise gehalten haben. Dann ist der Point of Return, dann geht die Sause in die andere Richtung. Dann will jeder möglichst schnell verkaufen um noch das alte Preisniveau irgendwie mitzunehmen und seiner Immobilie nicht beim Wertverfall zusehen zu müssen. Dann hast du auch in den grossen Städten eine Angebotserweiterung, die du dir heute gar nicht erträumen kannst.

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Schweiz 1990:

Die starke Konjunktur, der knappe Boden und die hohe Zuwanderung überzeugen Investoren, dass diesmal alles anders ist. Auch der damalige Präsident des SNB-Direktoriums, Markus Lusser, schliesst 1989 eine Trendwende am Immobilienmarkt aus: «Die Immobilienpreise können einstweilen sicher nicht ins Bodenlose fallen», schreibt er. Es werden weiter kommerzielle Liegenschaften gebaut, in der Überzeugung, dass sie in die Rendite hineinwachsen. In den wichtigen Städten Zürich und Genf läuft der Markt langsam heiss, das Angebot wird knapp. Davon profitieren periphere Lagen, die von Spekulanten entdeckt werden. Auch dort erzielen sie dank kontinuierlicher Wertsteigerung zweistellige Renditen.

Überhitzungserscheinungen sind nicht mehr von der Hand zu weisen. Die schweizweite Leerstandsquote im gesamten Immobilienbereich ist mit 0,4% äusserst tief und der Auftragsbestand reicht fast für ein Jahr. Bauinvestitionen machen 1989 hohe 14% des Bruttoinlandprodukts aus. Die Banken sind für die Risiken blind. Die Dynamik der Kreditvergabe erreicht 1989 mit einem Wachstum von fast 14% ihren Höhepunkt. Grossbanken steigern die Inlandkredite in den Achtzigerjahren insgesamt um 170%, Regionalbanken um 118%. 1991 beträgt das Volumen 380 Mrd. Fr. Zehn Jahre zuvor waren es noch 150 Mrd. Fr.

4. Leitzinserhöhung als Fanal

Die SNB leitet den Absturz ein: 1989 erhöht sie den Diskontsatz von 3,5 auf 6%. Im Oktober doppelt der Bundesrat nach. Er will die Immobilienspekulation eindämmen und erlässt dringliche Massnahmen. Dazu gehören eine fünfjährige Sperrfrist für die Veräusserung von Bauland sowie Pfandbelastungsgrenzen für Immobilien. Pensionskassen erhalten ebenfalls Rahmenbedingungen, wie sie ihr Geld zu investieren haben. Die Massnahmen zeigen Wirkung, aber deutlich stärker als vom Bund erwartet. Die Spekulation wird abgewürgt und Kredite werden teurer. Die Zinssätze für neue variable Hypotheken steigen von 5% 1989 in zwei Jahren auf 8%. 1990 wächst die Wirtschaft noch mit 3,7%. Ein Jahr später folgt eine schmerzhafte Rezession.

Angestellte im Industrie- und Dienstleistungssektor verlieren ihren Job. Gewerbeflächen werden frei. Neben den neuen Objekten kommen auch alte Objekte wieder auf den Markt. Die Nachfrage ist aber weg. Zinskosten stehen tiefere Erträge gegenüber. Den Spekulanten geht es an den Kragen. Der Anteil an faulen Krediten steigt. Liegenschaften müssen versteigert werden. Die Abwärtsspirale dreht sich schneller. 1993 beträgt die Leerstandsquote von Geschäftsliegenschaften 12%. Der Beginn der Neunzigerjahre steht in grellem Kontrast zur Hochkonjunktur des vorigen Jahrzehnts. Die Wirtschaft befindet sich im Krebsgang. Die Inflationsrate verharrt auf über 5% und schränkt den Handlungsspielraum der SNB zur monetären Stimulierung ein.

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Sehe ich auch so. Der Sanierungsbedarf den ältere Häuser auch zukünftig haben werden, ist nicht ansatzweise adäquat eingepreist. Wenn der Markt Mal rutscht, dann rutscht er. Ich tippe auf 2023.

WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Wenn so ein Markt mal rutscht, dann kauft keiner.
Jedenfalls nicht in dem Maß, der nötig wäre um das Ganze zu stabilisieren.
Weil der Käufer absolut dumm wäre sofort zuzugreifen.

Schau dir bitte einfach mal die historischen Immobilienzyklen als Anschauungsunterricht an.

Wenn sich die Zinslast mehr als verdoppelt, kann sich kein Privater eine Immo leisten wenn sie nur 5% weniger kostet. Da muss sich der Preis einpendeln und das wird er bei den ganzen Bruchbuden die mittlerweile verkauft werden. Wenn man sich dann noch den energetischen Sanierungsbedarf vor Augen hält, sind das wirtschaftliche Totalschäden für die Mittelschichtler.

WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Bitte, bitte bleibt alle diesem Forum erhalten... Wir treffen uns dann in 2 Jahren genau hier. Wahrscheinlich stehen wir dann auch "noch nie so kurz vorm Platzen"

Ouhman. Klar sind die Preise hoch. Aber in meinem Umfeld stehen soooo viele Akademiker mit richtig viel finanziellen Background in den Startlöchern. Wenn er Markt nur 5% nachgeben würde, wären die sofort am Start.

Ich verfolge den Markt in der Rhein-Neckar-Region seit 5 Jahren. Noch nie waren die Portale so leer. Freunde, die jetzt wegen Kindern, die mittlerweile in den Kindergarten gehen, nun endlich kaufen müssen, weichen auf irgednwelche abgeschiedenen Dörfer aus.

Es kann sein, dass das alles ne Blase ist und dass sich das Bild mal ändert. Aber, wer hier ernsthaft damit rechnet, dass dies in den nächsten 48 Monaten passiert,.. sorry das wird nicht passieren. Dafür ist der Markt viel zu stabil.

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Träumt ruhig weiter davon, dass es demnächst kracht und ihr wieder Preise wie vor 20 Jahren bezahlen werdet.

Mein Tipp: das wird nicht passieren. Der Preisanstieg mag abflachen. Der Preis mag stagnieren. Und ganz vielleicht sinkt er sogar um wenige Prozent. Aber die Preise von 2010 oder geschweige denn vor 2000 werden wir nie wieder sehen, solange das System BRD als Ganzes auch nur einigermaßen funktioniert.

Und deswegen sind all die schönen Beiträge, Prognosen und Rechnungen für mich wertlos. Ein Reihenhaus wird auch in 5 oder 10 Jahren eher 500k kosten als 200k. In guten Regionen entsprechend mehr. Finden wir uns damit ab. Je früher desto besser.

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Es gibt nicht "den" Immobilienmarkt. Es sind vielmehr einzelne Segmente, die auch noch regional vollkommen unterschiedlich aufgestellt sind. Gewerbe, Wohnimmobilien zur Selbstnutzung, Wohnimmobilien als Kapitalanlage.

Der Aktienmarkt fällt in der Breite und ist deutschlandweit wirklich einheitlich. Immobilien sind was ganz anderes!

WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Wenn so ein Markt mal rutscht, dann kauft keiner.
Jedenfalls nicht in dem Maß, der nötig wäre um das Ganze zu stabilisieren.
Weil der Käufer absolut dumm wäre sofort zuzugreifen.

Schau dir bitte einfach mal die historischen Immobilienzyklen als Anschauungsunterricht an.

Wenn sich die Zinslast mehr als verdoppelt, kann sich kein Privater eine Immo leisten wenn sie nur 5% weniger kostet. Da muss sich der Preis einpendeln und das wird er bei den ganzen Bruchbuden die mittlerweile verkauft werden. Wenn man sich dann noch den energetischen Sanierungsbedarf vor Augen hält, sind das wirtschaftliche Totalschäden für die Mittelschichtler.

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Auf WELT gibt es heute einen Artikel "Die Legende von der Stadtflucht".

Eine Studie von PwC. Sehr interessant, wie die Profis den Markt sehen.

Eine Überschrift: Immobilienunternehmen setzen weiter auf Ballungsräume

Im Unterschied zu den meisten Teilnehmern im Forum verantworten die Investitionen in diesen Markt. Und sie erwarten in den Ballungsräumen keine fallenden Preise!

WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Wenn so ein Markt mal rutscht, dann kauft keiner.
Jedenfalls nicht in dem Maß, der nötig wäre um das Ganze zu stabilisieren.
Weil der Käufer absolut dumm wäre sofort zuzugreifen.

Schau dir bitte einfach mal die historischen Immobilienzyklen als Anschauungsunterricht an.

Wenn sich die Zinslast mehr als verdoppelt, kann sich kein Privater eine Immo leisten wenn sie nur 5% weniger kostet. Da muss sich der Preis einpendeln und das wird er bei den ganzen Bruchbuden die mittlerweile verkauft werden. Wenn man sich dann noch den energetischen Sanierungsbedarf vor Augen hält, sind das wirtschaftliche Totalschäden für die Mittelschichtler.

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Ich bin einer dieser Hinz und Kunz und weißt du was ? Ich werde nicht verkaufen weil ich mich in unsrem Haus wohlfühle und weil ich es meinen Kindern vererben werde. Und vor allem frage ich dich wie du dir überhaupt noch ein Haus leisten willst bei den gestiegenen Zinsen. Ist es denn für dich nicht günstiger ein Haus jetzt für 500 tsd mit einem Zinssatz von 1% zu kaufen anstatt bald ein Haus für 500 tsd oder von mir aus 450 tsd mit einem Zinssatz von 5% ? Erkläre mir bitte wer sich dann noch ein Haus in Deutschland leisten kann wenn wir Zinsen von 4 - 8% haben . Erkläre es bitte !

Sobald die Preise durch gestiegene Zinsen einmal ins Rutschen kommen, wird Hinz und Kunz seine Immobilie auf den Markt werfen, die sie bis dahin in Hoffnung immer weiter steigender Preise gehalten haben. Dann ist der Point of Return, dann geht die Sause in die andere Richtung. Dann will jeder möglichst schnell verkaufen um noch das alte Preisniveau irgendwie mitzunehmen und seiner Immobilie nicht beim Wertverfall zusehen zu müssen. Dann hast du auch in den grossen Städten eine Angebotserweiterung, die du dir heute gar nicht erträumen kannst.

antworten

Wenn man jetzt noch versteht, wie die Preisbildung auf Märkten funktioniert, würde man erkennen, dass die Preise soweit sinken bis es bei dem Zinsniveau wieder Nachfrage gibt. Das heisst bei einem 4 oder 5 prozentigen Zinsniveau würden die Preise vermutlich massiv fallen. Nichts desto trotz glaube ich eher an 2-3 Prozent als 4-5 Prozent mittelfristig.

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Ich bin einer dieser Hinz und Kunz und weißt du was ? Ich werde nicht verkaufen weil ich mich in unsrem Haus wohlfühle und weil ich es meinen Kindern vererben werde. Und vor allem frage ich dich wie du dir überhaupt noch ein Haus leisten willst bei den gestiegenen Zinsen. Ist es denn für dich nicht günstiger ein Haus jetzt für 500 tsd mit einem Zinssatz von 1% zu kaufen anstatt bald ein Haus für 500 tsd oder von mir aus 450 tsd mit einem Zinssatz von 5% ? Erkläre mir bitte wer sich dann noch ein Haus in Deutschland leisten kann wenn wir Zinsen von 4 - 8% haben . Erkläre es bitte !

Sobald die Preise durch gestiegene Zinsen einmal ins Rutschen kommen, wird Hinz und Kunz seine Immobilie auf den Markt werfen, die sie bis dahin in Hoffnung immer weiter steigender Preise gehalten haben. Dann ist der Point of Return, dann geht die Sause in die andere Richtung. Dann will jeder möglichst schnell verkaufen um noch das alte Preisniveau irgendwie mitzunehmen und seiner Immobilie nicht beim Wertverfall zusehen zu müssen. Dann hast du auch in den grossen Städten eine Angebotserweiterung, die du dir heute gar nicht erträumen kannst.

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2 - 3 Prozent ? Ich dachte wir reden über einen Zinsanstieg. 2-3 Prozent gab es schon 2010 und da waren die Preise auch schon einigermaßen hoch und es gab kaum Immobilien auf dem Markt und jeder hat gekauft wie verrückt.
Ihr solltet euch langsam mal entscheiden was ihr wollt. Ich hab derzeit 1,8% . Wenn ich jetzt 2-3% hätte würde ich doch nicht verkaufen. Das sind ja peanuts

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Wenn man jetzt noch versteht, wie die Preisbildung auf Märkten funktioniert, würde man erkennen, dass die Preise soweit sinken bis es bei dem Zinsniveau wieder Nachfrage gibt. Das heisst bei einem 4 oder 5 prozentigen Zinsniveau würden die Preise vermutlich massiv fallen. Nichts desto trotz glaube ich eher an 2-3 Prozent als 4-5 Prozent mittelfristig.

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Ich bin einer dieser Hinz und Kunz und weißt du was ? Ich werde nicht verkaufen weil ich mich in unsrem Haus wohlfühle und weil ich es meinen Kindern vererben werde. Und vor allem frage ich dich wie du dir überhaupt noch ein Haus leisten willst bei den gestiegenen Zinsen. Ist es denn für dich nicht günstiger ein Haus jetzt für 500 tsd mit einem Zinssatz von 1% zu kaufen anstatt bald ein Haus für 500 tsd oder von mir aus 450 tsd mit einem Zinssatz von 5% ? Erkläre mir bitte wer sich dann noch ein Haus in Deutschland leisten kann wenn wir Zinsen von 4 - 8% haben . Erkläre es bitte !

Sobald die Preise durch gestiegene Zinsen einmal ins Rutschen kommen, wird Hinz und Kunz seine Immobilie auf den Markt werfen, die sie bis dahin in Hoffnung immer weiter steigender Preise gehalten haben. Dann ist der Point of Return, dann geht die Sause in die andere Richtung. Dann will jeder möglichst schnell verkaufen um noch das alte Preisniveau irgendwie mitzunehmen und seiner Immobilie nicht beim Wertverfall zusehen zu müssen. Dann hast du auch in den grossen Städten eine Angebotserweiterung, die du dir heute gar nicht erträumen kannst.

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WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Ich bin einer dieser Hinz und Kunz und weißt du was ? Ich werde nicht verkaufen weil ich mich in unsrem Haus wohlfühle und weil ich es meinen Kindern vererben werde. Und vor allem frage ich dich wie du dir überhaupt noch ein Haus leisten willst bei den gestiegenen Zinsen. Ist es denn für dich nicht günstiger ein Haus jetzt für 500 tsd mit einem Zinssatz von 1% zu kaufen anstatt bald ein Haus für 500 tsd oder von mir aus 450 tsd mit einem Zinssatz von 5% ? Erkläre mir bitte wer sich dann noch ein Haus in Deutschland leisten kann wenn wir Zinsen von 4 - 8% haben . Erkläre es bitte !

Sobald die Preise durch gestiegene Zinsen einmal ins Rutschen kommen, wird Hinz und Kunz seine Immobilie auf den Markt werfen, die sie bis dahin in Hoffnung immer weiter steigender Preise gehalten haben. Dann ist der Point of Return, dann geht die Sause in die andere Richtung. Dann will jeder möglichst schnell verkaufen um noch das alte Preisniveau irgendwie mitzunehmen und seiner Immobilie nicht beim Wertverfall zusehen zu müssen. Dann hast du auch in den grossen Städten eine Angebotserweiterung, die du dir heute gar nicht erträumen kannst.

Und genau deshalb gehen dann die Preise runter, weil sich bei 4-8% Zinsen niemand mehr ein Haus zu aktuellen Preisen leisten kann.

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Ich bin übrigens einer von denen die mieten und Eigentümer sind - ich miete eine Wohnung in einer Metropole, und ich habe ein Haus in einer ferientauglichen Landlage, dass mir gehört.

In welches der beiden Lager hier gehöre ich damit?

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So wie ich es verstanden habe ist es doch so das hier viele wollen das die Zinsen steigen damit die Immobilienbesitzer ihren Kredit nicht mehr bedienen können. Erstens müssten die kreditnehmer nur eine zinslaufzeit von 10 Jahren abgeschlossen haben. Denn vor 10 Jahren lagen die Zinsen bei 2-3%. In dem Fall müssen die Zinsen auf 4-8% steigen um die Besitzer zum Verkauf zu zwingen. In dem Fall auch nur die die wirklich sehr knapp kalkuliert haben. Also wenn du von 2-3% sprichst ist das lächerlich.

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Wenn man jetzt noch versteht, wie die Preisbildung auf Märkten funktioniert, würde man erkennen, dass die Preise soweit sinken bis es bei dem Zinsniveau wieder Nachfrage gibt. Das heisst bei einem 4 oder 5 prozentigen Zinsniveau würden die Preise vermutlich massiv fallen. Nichts desto trotz glaube ich eher an 2-3 Prozent als 4-5 Prozent mittelfristig.

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Ich bin einer dieser Hinz und Kunz und weißt du was ? Ich werde nicht verkaufen weil ich mich in unsrem Haus wohlfühle und weil ich es meinen Kindern vererben werde. Und vor allem frage ich dich wie du dir überhaupt noch ein Haus leisten willst bei den gestiegenen Zinsen. Ist es denn für dich nicht günstiger ein Haus jetzt für 500 tsd mit einem Zinssatz von 1% zu kaufen anstatt bald ein Haus für 500 tsd oder von mir aus 450 tsd mit einem Zinssatz von 5% ? Erkläre mir bitte wer sich dann noch ein Haus in Deutschland leisten kann wenn wir Zinsen von 4 - 8% haben . Erkläre es bitte !

Sobald die Preise durch gestiegene Zinsen einmal ins Rutschen kommen, wird Hinz und Kunz seine Immobilie auf den Markt werfen, die sie bis dahin in Hoffnung immer weiter steigender Preise gehalten haben. Dann ist der Point of Return, dann geht die Sause in die andere Richtung. Dann will jeder möglichst schnell verkaufen um noch das alte Preisniveau irgendwie mitzunehmen und seiner Immobilie nicht beim Wertverfall zusehen zu müssen. Dann hast du auch in den grossen Städten eine Angebotserweiterung, die du dir heute gar nicht erträumen kannst.

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WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Ich bin übrigens einer von denen die mieten und Eigentümer sind - ich miete eine Wohnung in einer Metropole, und ich habe ein Haus in einer ferientauglichen Landlage, dass mir gehört.

In welches der beiden Lager hier gehöre ich damit?

In das Lager der Wortmeldungen, welche die Diskussion nicht voran bringen.

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WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Ich bin übrigens einer von denen die mieten und Eigentümer sind - ich miete eine Wohnung in einer Metropole, und ich habe ein Haus in einer ferientauglichen Landlage, dass mir gehört.

In welches der beiden Lager hier gehöre ich damit?

Überlege mir auch in Zukunft so vorzugehen. Das Haus in einer dynamischen Stadt in BaWü zu vermieten und dann zur Miete mit meiner Freundin in eine Metropole / etwas größere Stadt. Finde ich eigentlich ganz cool die Idee.

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WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Ich bin übrigens einer von denen die mieten und Eigentümer sind - ich miete eine Wohnung in einer Metropole, und ich habe ein Haus in einer ferientauglichen Landlage, dass mir gehört.

In welches der beiden Lager hier gehöre ich damit?

Jetzt schreibe bloß nicht noch, dass du auch Aktien hast, sonst kommt die schöne Diskussion Mieter mit ETF vs. Hauseigentümer ohne sonstige Kapitalanlagen zum erliegen. Schließlich beleben solche Klischees/Extrempositionen gerade die Diskussion.

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WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Träumt ruhig weiter davon, dass es demnächst kracht und ihr wieder Preise wie vor 20 Jahren bezahlen werdet.

Mein Tipp: das wird nicht passieren. Der Preisanstieg mag abflachen. Der Preis mag stagnieren. Und ganz vielleicht sinkt er sogar um wenige Prozent. Aber die Preise von 2010 oder geschweige denn vor 2000 werden wir nie wieder sehen, solange das System BRD als Ganzes auch nur einigermaßen funktioniert.

Und deswegen sind all die schönen Beiträge, Prognosen und Rechnungen für mich wertlos. Ein Reihenhaus wird auch in 5 oder 10 Jahren eher 500k kosten als 200k. In guten Regionen entsprechend mehr. Finden wir uns damit ab. Je früher desto besser.

Du vergisst die Inflation. Wenn die Preise die nächsten 10 Jahre stagnieren, sind das auch bei niedrigen Inflationsraten 20-30% realer Wertverlust.

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Dann gehe ich davon aus du hast vor 5+ Jahren gekauft. Beschäftige dich halt Mal mit dem aktuellen Markt. 900k fürs Reihenhaus zu 0,9 % vs "lächerliche" 2-3% - annuität und Tilgungsrate (2%) soll gleich bleiben: wie viel fällt dann der Preis?

Aber hey "eigennutzern schauen ja nicht auf die Rendite" blablabla. Die meisten kalkulieren eben dich mit 5-10% Wertsteigerung sonst könnten sie es sich nicht schön reden 40 Jahre Kreditsklave zu sein.

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

2 - 3 Prozent ? Ich dachte wir reden über einen Zinsanstieg. 2-3 Prozent gab es schon 2010 und da waren die Preise auch schon einigermaßen hoch und es gab kaum Immobilien auf dem Markt und jeder hat gekauft wie verrückt.
Ihr solltet euch langsam mal entscheiden was ihr wollt. Ich hab derzeit 1,8% . Wenn ich jetzt 2-3% hätte würde ich doch nicht verkaufen. Das sind ja peanuts

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Wenn man jetzt noch versteht, wie die Preisbildung auf Märkten funktioniert, würde man erkennen, dass die Preise soweit sinken bis es bei dem Zinsniveau wieder Nachfrage gibt. Das heisst bei einem 4 oder 5 prozentigen Zinsniveau würden die Preise vermutlich massiv fallen. Nichts desto trotz glaube ich eher an 2-3 Prozent als 4-5 Prozent mittelfristig.

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Ich bin einer dieser Hinz und Kunz und weißt du was ? Ich werde nicht verkaufen weil ich mich in unsrem Haus wohlfühle und weil ich es meinen Kindern vererben werde. Und vor allem frage ich dich wie du dir überhaupt noch ein Haus leisten willst bei den gestiegenen Zinsen. Ist es denn für dich nicht günstiger ein Haus jetzt für 500 tsd mit einem Zinssatz von 1% zu kaufen anstatt bald ein Haus für 500 tsd oder von mir aus 450 tsd mit einem Zinssatz von 5% ? Erkläre mir bitte wer sich dann noch ein Haus in Deutschland leisten kann wenn wir Zinsen von 4 - 8% haben . Erkläre es bitte !

Sobald die Preise durch gestiegene Zinsen einmal ins Rutschen kommen, wird Hinz und Kunz seine Immobilie auf den Markt werfen, die sie bis dahin in Hoffnung immer weiter steigender Preise gehalten haben. Dann ist der Point of Return, dann geht die Sause in die andere Richtung. Dann will jeder möglichst schnell verkaufen um noch das alte Preisniveau irgendwie mitzunehmen und seiner Immobilie nicht beim Wertverfall zusehen zu müssen. Dann hast du auch in den grossen Städten eine Angebotserweiterung, die du dir heute gar nicht erträumen kannst.

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Du bist eben nicht einer dieser Hinz und Kunzes, da du selbst in dem Haus wohnst und es auch nicht verlassen möchtest.

Anders sieht es aus wenn man langsam auf die Achtzig zu geht, die ein bis zwei Kinder keine Lust mehr darauf haben, die alte Hütte zu renovieren um dann in der Provinz zu wohnen und das Haus jedes Jahr 5% an Wert verliert. Dann möchte man ggf. doch recht zügig verkaufen, um den Kindern noch etwas werthaltiges zu vererben und sich die seniorengerechte Wohnung leisten zu können.
In dieser Lage wird in den kommenden 15 Jahren ein nicht unwesentlicher Teil der Bevölkerung sein (abgesehen von dem Preisverfall, das ist spekulativ).

BTW, Früher gab es auch Zinsen von 4-8 % und die Leute haben Häuser gekauft. Die waren eben entsprechend günstiger und man musste mehr Eigenkapital aufwenden.

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Ich bin einer dieser Hinz und Kunz und weißt du was ? Ich werde nicht verkaufen weil ich mich in unsrem Haus wohlfühle und weil ich es meinen Kindern vererben werde. Und vor allem frage ich dich wie du dir überhaupt noch ein Haus leisten willst bei den gestiegenen Zinsen. Ist es denn für dich nicht günstiger ein Haus jetzt für 500 tsd mit einem Zinssatz von 1% zu kaufen anstatt bald ein Haus für 500 tsd oder von mir aus 450 tsd mit einem Zinssatz von 5% ? Erkläre mir bitte wer sich dann noch ein Haus in Deutschland leisten kann wenn wir Zinsen von 4 - 8% haben . Erkläre es bitte !

Sobald die Preise durch gestiegene Zinsen einmal ins Rutschen kommen, wird Hinz und Kunz seine Immobilie auf den Markt werfen, die sie bis dahin in Hoffnung immer weiter steigender Preise gehalten haben. Dann ist der Point of Return, dann geht die Sause in die andere Richtung. Dann will jeder möglichst schnell verkaufen um noch das alte Preisniveau irgendwie mitzunehmen und seiner Immobilie nicht beim Wertverfall zusehen zu müssen. Dann hast du auch in den grossen Städten eine Angebotserweiterung, die du dir heute gar nicht erträumen kannst.

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Leitzins nicht Finanzierungszins. Letzterer hängt ja u.a. von der individuellen Risikoexposition ab und daher gibt's hier kein allgemein gültiges Niveau über das man sprechen kann.

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

2 - 3 Prozent ? Ich dachte wir reden über einen Zinsanstieg. 2-3 Prozent gab es schon 2010 und da waren die Preise auch schon einigermaßen hoch und es gab kaum Immobilien auf dem Markt und jeder hat gekauft wie verrückt.
Ihr solltet euch langsam mal entscheiden was ihr wollt. Ich hab derzeit 1,8% . Wenn ich jetzt 2-3% hätte würde ich doch nicht verkaufen. Das sind ja peanuts

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Wenn man jetzt noch versteht, wie die Preisbildung auf Märkten funktioniert, würde man erkennen, dass die Preise soweit sinken bis es bei dem Zinsniveau wieder Nachfrage gibt. Das heisst bei einem 4 oder 5 prozentigen Zinsniveau würden die Preise vermutlich massiv fallen. Nichts desto trotz glaube ich eher an 2-3 Prozent als 4-5 Prozent mittelfristig.

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Ich bin einer dieser Hinz und Kunz und weißt du was ? Ich werde nicht verkaufen weil ich mich in unsrem Haus wohlfühle und weil ich es meinen Kindern vererben werde. Und vor allem frage ich dich wie du dir überhaupt noch ein Haus leisten willst bei den gestiegenen Zinsen. Ist es denn für dich nicht günstiger ein Haus jetzt für 500 tsd mit einem Zinssatz von 1% zu kaufen anstatt bald ein Haus für 500 tsd oder von mir aus 450 tsd mit einem Zinssatz von 5% ? Erkläre mir bitte wer sich dann noch ein Haus in Deutschland leisten kann wenn wir Zinsen von 4 - 8% haben . Erkläre es bitte !

Sobald die Preise durch gestiegene Zinsen einmal ins Rutschen kommen, wird Hinz und Kunz seine Immobilie auf den Markt werfen, die sie bis dahin in Hoffnung immer weiter steigender Preise gehalten haben. Dann ist der Point of Return, dann geht die Sause in die andere Richtung. Dann will jeder möglichst schnell verkaufen um noch das alte Preisniveau irgendwie mitzunehmen und seiner Immobilie nicht beim Wertverfall zusehen zu müssen. Dann hast du auch in den grossen Städten eine Angebotserweiterung, die du dir heute gar nicht erträumen kannst.

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Mit einem Zinsanstieg ist nicht der Bauzins gemeint (der ist nur ein Derivat und folgt den Kapitalmarktzinsen) sondern die Zinsen auf Staatsanleihen, wie Bundesanleihen.
Wenn die Zinsen auf Staatsanleihen um 2% steigen, dann steigt der Bauzins ebenso locker um mindestens 2%! Bei 15 Jahren kannst dann mit 3,5% Zins rechnen anstatt 1,2% wie in den letzten zwei Jahren.

Und 2010 wurden keine Multiples von 40 gezahlt, in keinster Weise!

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

2 - 3 Prozent ? Ich dachte wir reden über einen Zinsanstieg. 2-3 Prozent gab es schon 2010 und da waren die Preise auch schon einigermaßen hoch und es gab kaum Immobilien auf dem Markt und jeder hat gekauft wie verrückt.
Ihr solltet euch langsam mal entscheiden was ihr wollt. Ich hab derzeit 1,8% . Wenn ich jetzt 2-3% hätte würde ich doch nicht verkaufen. Das sind ja peanuts

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4-8% Zinsen oh man, dann haben wir ganz andere probleme

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WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

2 - 3 Prozent ? Ich dachte wir reden über einen Zinsanstieg. 2-3 Prozent gab es schon 2010 und da waren die Preise auch schon einigermaßen hoch und es gab kaum Immobilien auf dem Markt und jeder hat gekauft wie verrückt.
Ihr solltet euch langsam mal entscheiden was ihr wollt. Ich hab derzeit 1,8% . Wenn ich jetzt 2-3% hätte würde ich doch nicht verkaufen. Das sind ja peanuts

2010 hat man eher 3-5% Bauzinsen bezahlt, je nach Bonität, Laufzeit, Eigenkapital usw.
Damals war der Markt bei weitem nicht so wie heute. Viele Häuser die etwas ausserhalb standen, galten als schwer bis unverkäuflich. Objekte wo heute die Leute Schlange stehen. Kleine Wohnungen in Ballungszentren gab es nachgeworfen zu Schleuderpreisen. Selbst in Stuttgart oder Vororten von FFM gab es für 40-50k Einzimmerwohnungen, die heute für 200-250k gehandelt werden. Manchmal konnte man sogar bei Zwangsversteigerungen super Schnäppchen machen, weil man der einzige Bieter war. Kommt es heute mal zu einer Zwangsversteigerung, stehen die Leute manchmal bis auf den Gerichtsflur Schlange dafür und überbieten sich in Bieterschlachten gegenseitig, so dass Objekte regelmässig deutlich über Schätzwert verkauft werden.

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WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Ich bin einer dieser Hinz und Kunz und weißt du was ? Ich werde nicht verkaufen weil ich mich in unsrem Haus wohlfühle und weil ich es meinen Kindern vererben werde. Und vor allem frage ich dich wie du dir überhaupt noch ein Haus leisten willst bei den gestiegenen Zinsen. Ist es denn für dich nicht günstiger ein Haus jetzt für 500 tsd mit einem Zinssatz von 1% zu kaufen anstatt bald ein Haus für 500 tsd oder von mir aus 450 tsd mit einem Zinssatz von 5% ? Erkläre mir bitte wer sich dann noch ein Haus in Deutschland leisten kann wenn wir Zinsen von 4 - 8% haben . Erkläre es bitte !

Kleiner Tipp: Bei 5% kostet das Haus keine 450k mehr genau weil es sich weniger leisten wollen. Das sind jetzt aber wirklich die Basics der Basics.

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WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Ich bin einer dieser Hinz und Kunz und weißt du was ? Ich werde nicht verkaufen weil ich mich in unsrem Haus wohlfühle und weil ich es meinen Kindern vererben werde. Und vor allem frage ich dich wie du dir überhaupt noch ein Haus leisten willst bei den gestiegenen Zinsen. Ist es denn für dich nicht günstiger ein Haus jetzt für 500 tsd mit einem Zinssatz von 1% zu kaufen anstatt bald ein Haus für 500 tsd oder von mir aus 450 tsd mit einem Zinssatz von 5% ? Erkläre mir bitte wer sich dann noch ein Haus in Deutschland leisten kann wenn wir Zinsen von 4 - 8% haben . Erkläre es bitte !

Ich bin nicht der Aufgeforderte, aber ich bringe gerne ein wenig Licht ins Dunkle: du sprichst offenbar von einem Haus, in dem du wohnst. Eventuell bereits mit Kindern.

Der aber eigentlich zitierte Hinz (bei Bedarf auch Kunz) besitzt aber einen aktuellen Leerstand. Und dieser hat sich die letzten Jahre jährlich um ca. 10% (Annahme Großstadt) positiv entwickelt. Was macht also der Hinz? Er lässt weiterhin leer stehen. Eine leere Immobilie verkauft sich leichter als eine mit einer Mietfamilie drin. Und weniger Stress hat er auch.

Sobald die Preise stagnieren, dann übersteigen die Erhaltungskosten den Gewinn, also wird verkauft.
Hilft das weiter?

Achja, und bevor jemand mit "Das sind aber doch nur Einzelfälle" kommt: in Hamburg ist das mittlerweile ein riesen Problem. Es gibt bereits Dokus (Spiegel TV, Stern) über diese Art des Investments. Ganze Viertel (exemplarisch: Hafencity) stehen zur Hälfte leer und werden Dank "regelmäßiger Sanierung" auch nicht auf den Markt kommen. Noch nicht.

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Um jetzt mal wirklich realistisch zu bleiben wenn wirklich der worst case kommt :

1. Zinsen werden in den nächsten 5 Jahren einen leichten Anstieg haben. Wenn jetzt einer einen Zins zwischen 0,5 und 1,5% bekommt wird er in 5 Jahren bei 1,5 - 2% liegen. Also weiterhin noch übersichtlich und ein guter Zins. Ein Zinsanstieg über 2% ist nicht möglich da dadurch mehrere Staaten einen Wirtschaftlichen Totalschaden hätten. Das Wirtschaftssystem würde global zusammenbrechen.

2. Nachfrage bleibt auch die nächsten 20 Jahre so hoch, da Deutschland einfach für die Fläche die es hat eine zu hohe Einwohnerzahl hat. Dazu kommt das vieles schon verbaut ist. und durch Corona nun ein Babyboom eingetreten ist der seines gleichen sucht. Demnach wird es sehr viele Familien geben die auf Teufel komm raus ein Haus mit Garten für die Kinder wollen. Gehälter werden ansteigen aufgrund der Inflation. Preise werden demnach höchstens stagnieren aber natürlich je nach Objekt und Lage werden auch wieder Höchstpreise erzielt.

3. Ein Haus bzw. eine sehr große Wohnung wird aufgrund der veränderten Wohnsituation, z.B. Corona, Home Office, das einzige Erstrebenwerte sein was der Mensch zu einem qualitativ hochwertigen Leben benötigt. Reisen und Lifestyle bleiben nur durch erschwerte Bedingungen möglich und sind nicht mehr attraktiv genug.

Eigentlich kann man nur den Menschen gratulieren die bereits ein Haus haben denn für alle anderen sehe ich eine leidvolle Zukunft. Und diese Angst der Menschen führt zu diesen Preisanstiegen der Immobilien. Alle haben Angst nichts vom Kuchen abzubekommen und am Ende in einem 10jährigen Lockdown in einer kleinen Wohnung eingesperrt zu sein. Und Angst schürt das alles.

Wer hätte denn gedacht dass wir corona schon über 2 Jahre mit uns mitschleppen und das die Zinsen seit über 10 Jahren nicht mehr ansteigen oder das alles (auch Immobilien) von Jahr zu Jahr teurer werden. Und natürlich das alle Menschen für Lifestyle dadurch nicht mehr ausgeben können und die ganzen Preisanstiege dadurch problemlos finanzieren können. Wie man sieht geht alles auf Kosten der Lifestyles.

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Der Einkäufer schrieb am 11.01.2022:

4-8% Zinsen oh man, dann haben wir ganz andere probleme

korrekt, aber langfristig muss es wieder dorthin gehen

antworten

Es wird keinen Einbruch der Immopreise geben.

Wohnen ist ein Grundbedürfnis, nicht irgendeine Spekulationsblase a la Bitcoin oder so.
Sprich die Nachfrage wird immer da sein.

Der aufkommende Sanierungszwang, die immer höheren Auflagen für Neubauten verteuern das Bauen / Instandhalten.
Dazu kommen allgemein die Inflation sowie ein immenser Fachkräftemangel (Babyboomer verabschieden sich aus der Arbeitsleben, jeder Durchschnittshorst mit nem IQ von 90 oder 100 macht heute keine Lehre sondern studiert BWL und will "Manager" werden). Knappe Personalressource verteuern Bauarbeiten.

Und unter HK wird ja kein Bauträger Immos abgeben. Ob die Preise weiter explodieren sei mal dahin gestellt, günstiger werden oder gar ein Platzen einer "Blase" wird es nicht geben. Dafür sorgen EU, Öko-Idealisten, Demografie und gesellschaftlicher Wandel (mehr qm pro Person, niemand will mehr richtig arbeiten).

antworten

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

2 - 3 Prozent ? Ich dachte wir reden über einen Zinsanstieg. 2-3 Prozent gab es schon 2010 und da waren die Preise auch schon einigermaßen hoch und es gab kaum Immobilien auf dem Markt und jeder hat gekauft wie verrückt.
Ihr solltet euch langsam mal entscheiden was ihr wollt. Ich hab derzeit 1,8% . Wenn ich jetzt 2-3% hätte würde ich doch nicht verkaufen. Das sind ja peanuts

Wenn man jetzt noch versteht, wie die Preisbildung auf Märkten funktioniert, würde man erkennen, dass die Preise soweit sinken bis es bei dem Zinsniveau wieder Nachfrage gibt. Das heisst bei einem 4 oder 5 prozentigen Zinsniveau würden die Preise vermutlich massiv fallen. Nichts desto trotz glaube ich eher an 2-3 Prozent als 4-5 Prozent mittelfristig.

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Ich bin einer dieser Hinz und Kunz und weißt du was ? Ich werde nicht verkaufen weil ich mich in unsrem Haus wohlfühle und weil ich es meinen Kindern vererben werde. Und vor allem frage ich dich wie du dir überhaupt noch ein Haus leisten willst bei den gestiegenen Zinsen. Ist es denn für dich nicht günstiger ein Haus jetzt für 500 tsd mit einem Zinssatz von 1% zu kaufen anstatt bald ein Haus für 500 tsd oder von mir aus 450 tsd mit einem Zinssatz von 5% ? Erkläre mir bitte wer sich dann noch ein Haus in Deutschland leisten kann wenn wir Zinsen von 4 - 8% haben . Erkläre es bitte !

Sobald die Preise durch gestiegene Zinsen einmal ins Rutschen kommen, wird Hinz und Kunz seine Immobilie auf den Markt werfen, die sie bis dahin in Hoffnung immer weiter steigender Preise gehalten haben. Dann ist der Point of Return, dann geht die Sause in die andere Richtung. Dann will jeder möglichst schnell verkaufen um noch das alte Preisniveau irgendwie mitzunehmen und seiner Immobilie nicht beim Wertverfall zusehen zu müssen. Dann hast du auch in den grossen Städten eine Angebotserweiterung, die du dir heute gar nicht erträumen kannst.

2010 waren die Preise halb so hoch wie heute...
Was man wirklich nicht unterschätzen darf ist die psychologische Dynamik. Sobald sich abzeichnet, dass der Peak der Preise überschritten wurde und durch gestiegene Zinsen erste Preisrückgänge einsetzen, werden die ganzen Kapitalanleger und Wertspekulanten ihre Immobilien auf den Markt werfen. Und die Käufer werden aber erstmal still sitzen, man will ja weitere Preisrückgänge erst abwarten. Dann wandelt sich das Bild von Angebot und Nachfrage, aber ganz schnell.

antworten

Wer vorhandenes Kapital anlegt braucht sehr oft keine Finanzierung. Dem sind höhere Zinsen also erst mal egal.

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

2 - 3 Prozent ? Ich dachte wir reden über einen Zinsanstieg. 2-3 Prozent gab es schon 2010 und da waren die Preise auch schon einigermaßen hoch und es gab kaum Immobilien auf dem Markt und jeder hat gekauft wie verrückt.
Ihr solltet euch langsam mal entscheiden was ihr wollt. Ich hab derzeit 1,8% . Wenn ich jetzt 2-3% hätte würde ich doch nicht verkaufen. Das sind ja peanuts

Wenn man jetzt noch versteht, wie die Preisbildung auf Märkten funktioniert, würde man erkennen, dass die Preise soweit sinken bis es bei dem Zinsniveau wieder Nachfrage gibt. Das heisst bei einem 4 oder 5 prozentigen Zinsniveau würden die Preise vermutlich massiv fallen. Nichts desto trotz glaube ich eher an 2-3 Prozent als 4-5 Prozent mittelfristig.

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Ich bin einer dieser Hinz und Kunz und weißt du was ? Ich werde nicht verkaufen weil ich mich in unsrem Haus wohlfühle und weil ich es meinen Kindern vererben werde. Und vor allem frage ich dich wie du dir überhaupt noch ein Haus leisten willst bei den gestiegenen Zinsen. Ist es denn für dich nicht günstiger ein Haus jetzt für 500 tsd mit einem Zinssatz von 1% zu kaufen anstatt bald ein Haus für 500 tsd oder von mir aus 450 tsd mit einem Zinssatz von 5% ? Erkläre mir bitte wer sich dann noch ein Haus in Deutschland leisten kann wenn wir Zinsen von 4 - 8% haben . Erkläre es bitte !

Sobald die Preise durch gestiegene Zinsen einmal ins Rutschen kommen, wird Hinz und Kunz seine Immobilie auf den Markt werfen, die sie bis dahin in Hoffnung immer weiter steigender Preise gehalten haben. Dann ist der Point of Return, dann geht die Sause in die andere Richtung. Dann will jeder möglichst schnell verkaufen um noch das alte Preisniveau irgendwie mitzunehmen und seiner Immobilie nicht beim Wertverfall zusehen zu müssen. Dann hast du auch in den grossen Städten eine Angebotserweiterung, die du dir heute gar nicht erträumen kannst.

2010 waren die Preise halb so hoch wie heute...
Was man wirklich nicht unterschätzen darf ist die psychologische Dynamik. Sobald sich abzeichnet, dass der Peak der Preise überschritten wurde und durch gestiegene Zinsen erste Preisrückgänge einsetzen, werden die ganzen Kapitalanleger und Wertspekulanten ihre Immobilien auf den Markt werfen. Und die Käufer werden aber erstmal still sitzen, man will ja weitere Preisrückgänge erst abwarten. Dann wandelt sich das Bild von Angebot und Nachfrage, aber ganz schnell.

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WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Es wird keinen Einbruch der Immopreise geben.

Das ist schlichtweg falsch. Richtig wäre: es wird in bestimmten Regionen und Lagen keinen Einbruch der Immobilienpreise geben.
Zur Erinnerung: wir haben bereits Bundesländer mit Rückbauquoten und -prämien. Und fallenden Immobilienpreisen.

Und ja, Wohnen ist Grundbedürfnis. Aber gerade die Neubauprojekte, die aktuell gebaut werden, sind weit oberhalb dessen, was der Durchschnittbürger als "normales Wohnen" bezeichnen würde / sich leisten kann. Wir sind also definitiv im Bereich des Konsums.

Und wie in dieser Diskussion schon oft genug dargestellt: Immobilienmärkte sind sehr langsam und ein Einbruch ist oft ein langer Stillstand. Nominal bleiben die Preise gleich, real fallen sie.

antworten

Und 2000 waren die Preise niedriger als 2010. Und 1990 niedriger als 2000 und 1980......

Also was soll das bitteschön für eine Aussage sein ?

Es war schon immer so das Preise nur fallen wenn keiner das was zum verkauf steht unbedingt haben will und wenn der Verkäufer unbedingt verkaufen muss.
Die Sache bei den Immobilien ist aber eindeutig: Jeder will kaufen und keiner möchte verkaufen. Verkauft wird nur noch der aller letzte Schrott und bevor man garnix bekommt nimmt der Käufer halt diesen.

Schreibt Euch das mal hinter die Ohren !

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

2 - 3 Prozent ? Ich dachte wir reden über einen Zinsanstieg. 2-3 Prozent gab es schon 2010 und da waren die Preise auch schon einigermaßen hoch und es gab kaum Immobilien auf dem Markt und jeder hat gekauft wie verrückt.
Ihr solltet euch langsam mal entscheiden was ihr wollt. Ich hab derzeit 1,8% . Wenn ich jetzt 2-3% hätte würde ich doch nicht verkaufen. Das sind ja peanuts

Wenn man jetzt noch versteht, wie die Preisbildung auf Märkten funktioniert, würde man erkennen, dass die Preise soweit sinken bis es bei dem Zinsniveau wieder Nachfrage gibt. Das heisst bei einem 4 oder 5 prozentigen Zinsniveau würden die Preise vermutlich massiv fallen. Nichts desto trotz glaube ich eher an 2-3 Prozent als 4-5 Prozent mittelfristig.

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Ich bin einer dieser Hinz und Kunz und weißt du was ? Ich werde nicht verkaufen weil ich mich in unsrem Haus wohlfühle und weil ich es meinen Kindern vererben werde. Und vor allem frage ich dich wie du dir überhaupt noch ein Haus leisten willst bei den gestiegenen Zinsen. Ist es denn für dich nicht günstiger ein Haus jetzt für 500 tsd mit einem Zinssatz von 1% zu kaufen anstatt bald ein Haus für 500 tsd oder von mir aus 450 tsd mit einem Zinssatz von 5% ? Erkläre mir bitte wer sich dann noch ein Haus in Deutschland leisten kann wenn wir Zinsen von 4 - 8% haben . Erkläre es bitte !

Sobald die Preise durch gestiegene Zinsen einmal ins Rutschen kommen, wird Hinz und Kunz seine Immobilie auf den Markt werfen, die sie bis dahin in Hoffnung immer weiter steigender Preise gehalten haben. Dann ist der Point of Return, dann geht die Sause in die andere Richtung. Dann will jeder möglichst schnell verkaufen um noch das alte Preisniveau irgendwie mitzunehmen und seiner Immobilie nicht beim Wertverfall zusehen zu müssen. Dann hast du auch in den grossen Städten eine Angebotserweiterung, die du dir heute gar nicht erträumen kannst.

2010 waren die Preise halb so hoch wie heute...
Was man wirklich nicht unterschätzen darf ist die psychologische Dynamik. Sobald sich abzeichnet, dass der Peak der Preise überschritten wurde und durch gestiegene Zinsen erste Preisrückgänge einsetzen, werden die ganzen Kapitalanleger und Wertspekulanten ihre Immobilien auf den Markt werfen. Und die Käufer werden aber erstmal still sitzen, man will ja weitere Preisrückgänge erst abwarten. Dann wandelt sich das Bild von Angebot und Nachfrage, aber ganz schnell.

antworten

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Wohnen ist ein Grundbedürfnis, nicht irgendeine Spekulationsblase a la Bitcoin oder so.
Sprich die Nachfrage wird immer da sein.

Das ist grundsätzlich richtig, allerdings muss man sich auch vor Augen führen, wie aktuell die Verteilung ist. Die Junge Familie mit Wohneigentum ist die absolute Ausnahme. Bis 45 Jahre haben nur 15% Wohneigentum. Das heißt, das Wohneigentum konzentriert sich ziemlich stark in der älteren Generation. Der weit überwiegende Teil der privaten Immobilien liegt also in den Händen von Leuten, wo absehbar ist, dass sie auf den Markt kommen (oder die Erben ziehen ein, aber auch dann wird an anderer Stelle eine Immobilie frei).

Es kommen da also mehrere Probleme zusammen:

• Es existiert eine relativ große "Bugwelle" die wir aktuell vor uns herschieben. Damit existiert das Potential, dass sich zukünftig das Angebot deutlich erhöht. Früher war das so nicht existent, da die Verteilung von Wohneigentum deutlich homogener war.
• Der Demografische Wandel führt dazu, dass diese Bugwelle auf eine kleinere Generation trifft, als es bei den Vorgängern der Fall war.
• Ältere Menschen leben oft nur zu zweit oder alleine in großen Immobilien, da es einfach ihr zuhause ist, in dem sie bleiben, auch wenn sie es eigentlich nicht brauchen. Die Immobilie wird in der Nachfolge also nicht von 1-2 Leuten genutzt, sondern vielleicht von 3-5.

All diese Effekt gab es in abgeschwächter Form schon immer und ein Teil der Immobilien fällt über die Dauer auch weg. Allerdings waren diese Effekte in der Vergangenheit deutlich geringer ausgeprägt (bis auf den letzten Punkt vermutlich) und mein Eindruck ist, dass aktuell auch lieber saniert wird, im Vergleich also weniger Altbestand wegfällt. Das sieht man ja auch daran, dass der Bestand an Wohnimmobilien aktuell auf Höchststand ist.

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Wer vorhandenes Kapital anlegt braucht sehr oft keine Finanzierung. Dem sind höhere Zinsen also erst mal egal.

Erstens:
Wer Immobilien mit 100% EK finanziert hat nicht kapiert, worum es bei Immobilien geht: Hebeln mit FK, sonst lohnt das nicht.

Zweitens:
Wer save von der Bank 5% Zinsen bekommt, der wird wird sich 3x überlegen, ob er stattdessen eine Immobilie mit 2-3% Mietrendite kauft und dafür auch noch alle Risiken mitnimmt. Hebeln geht dann übrigens auch nicht mehr, weil der FK Zins vermutlich klar über der Mietrendite liegt.

antworten

Kauf ohne Finanzierung, ja gibt es. Aber das ist eher eine Minderheit. Die meisten müssen finanziern. Ich habe leider keine Statistik, aber ein befreundeter Makler, welcher in einer gefragten Region in Süddeutschland tätig ist, sagte mir mal, dass ca. 20% seiner Käufer keinen Kredit brauchen. Hat jemand eine bundesweite Statistik dazu?
Man muss aber eines bedenken: steigende Guthabenzinsen würden auch solche Käufe beinflussen, weil wenn man plötzlich 2% auf dem Sparbuch bekäme, ohne Vermietungsrisiko, würde man kaum noch 2 oder 3% Bruttomietrendite akzeptieren beim Kauf. Dann müsste der Preis erheblich niedriger sein und somit die Mietrendite höher, damit man ohne Kredit etwas kauft.

antworten

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Wer vorhandenes Kapital anlegt braucht sehr oft keine Finanzierung. Dem sind höhere Zinsen also erst mal egal.

Es wäre prima, wenn du für deinen zweizeiler nicht so viel Zitieren würdest. Das macht das ganze absolut unleserlich, vor allem am Handy.

antworten

Niemand investiert in eine Immobilie mit 40er Multiple, wenn er risikofrei 2+% am Kapitalmarkt erhält (außer er rechnet mit massiv steigenden Mieten).

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Wer vorhandenes Kapital anlegt braucht sehr oft keine Finanzierung. Dem sind höhere Zinsen also erst mal egal.

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WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Es wird keinen Einbruch der Immopreise geben.

Wohnen ist ein Grundbedürfnis, nicht irgendeine Spekulationsblase a la Bitcoin oder so.
Sprich die Nachfrage wird immer da sein.

Der aufkommende Sanierungszwang, die immer höheren Auflagen für Neubauten verteuern das Bauen / Instandhalten.
Dazu kommen allgemein die Inflation sowie ein immenser Fachkräftemangel (Babyboomer verabschieden sich aus der Arbeitsleben, jeder Durchschnittshorst mit nem IQ von 90 oder 100 macht heute keine Lehre sondern studiert BWL und will "Manager" werden). Knappe Personalressource verteuern Bauarbeiten.

Und unter HK wird ja kein Bauträger Immos abgeben. Ob die Preise weiter explodieren sei mal dahin gestellt, günstiger werden oder gar ein Platzen einer "Blase" wird es nicht geben. Dafür sorgen EU, Öko-Idealisten, Demografie und gesellschaftlicher Wandel (mehr qm pro Person, niemand will mehr richtig arbeiten).

Den Haupttreiber von Immobilienpreisen, die Zinsen, ignorierst du einfach in deiner Aufzählung. Die Preise sind in den letzten 10 Jahren teils um 150% gestiegen. Das ist weder dadurch erklärbar, dass unsere Bevölkerung, die Einkommen oder sonstwas so massiv gewachsen sind - sondern schlicht das Resultat massiv gesunkener Zinsen.

Und selbstverständlich ist Wohnen zum Spekulationsobjekt geworden. Und natürlich lehrt uns die Historie auch von geplatzten Immobilienblasen. Da wie oben erklärt Zinsen der Preistreiber Nummer 1 sind, wird die Blase auch erst platzen wenn die Zinsen steigen.

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WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Wer vorhandenes Kapital anlegt braucht sehr oft keine Finanzierung. Dem sind höhere Zinsen also erst mal egal.

2 - 3 Prozent ? Ich dachte wir reden über einen Zinsanstieg. 2-3 Prozent gab es schon 2010 und da waren die Preise auch schon einigermaßen hoch und es gab kaum Immobilien auf dem Markt und jeder hat gekauft wie verrückt.
Ihr solltet euch langsam mal entscheiden was ihr wollt. Ich hab derzeit 1,8% . Wenn ich jetzt 2-3% hätte würde ich doch nicht verkaufen. Das sind ja peanuts

Wenn man jetzt noch versteht, wie die Preisbildung auf Märkten funktioniert, würde man erkennen, dass die Preise soweit sinken bis es bei dem Zinsniveau wieder Nachfrage gibt. Das heisst bei einem 4 oder 5 prozentigen Zinsniveau würden die Preise vermutlich massiv fallen. Nichts desto trotz glaube ich eher an 2-3 Prozent als 4-5 Prozent mittelfristig.

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Ich bin einer dieser Hinz und Kunz und weißt du was ? Ich werde nicht verkaufen weil ich mich in unsrem Haus wohlfühle und weil ich es meinen Kindern vererben werde. Und vor allem frage ich dich wie du dir überhaupt noch ein Haus leisten willst bei den gestiegenen Zinsen. Ist es denn für dich nicht günstiger ein Haus jetzt für 500 tsd mit einem Zinssatz von 1% zu kaufen anstatt bald ein Haus für 500 tsd oder von mir aus 450 tsd mit einem Zinssatz von 5% ? Erkläre mir bitte wer sich dann noch ein Haus in Deutschland leisten kann wenn wir Zinsen von 4 - 8% haben . Erkläre es bitte !

Sobald die Preise durch gestiegene Zinsen einmal ins Rutschen kommen, wird Hinz und Kunz seine Immobilie auf den Markt werfen, die sie bis dahin in Hoffnung immer weiter steigender Preise gehalten haben. Dann ist der Point of Return, dann geht die Sause in die andere Richtung. Dann will jeder möglichst schnell verkaufen um noch das alte Preisniveau irgendwie mitzunehmen und seiner Immobilie nicht beim Wertverfall zusehen zu müssen. Dann hast du auch in den grossen Städten eine Angebotserweiterung, die du dir heute gar nicht erträumen kannst.

2010 waren die Preise halb so hoch wie heute...
Was man wirklich nicht unterschätzen darf ist die psychologische Dynamik. Sobald sich abzeichnet, dass der Peak der Preise überschritten wurde und durch gestiegene Zinsen erste Preisrückgänge einsetzen, werden die ganzen Kapitalanleger und Wertspekulanten ihre Immobilien auf den Markt werfen. Und die Käufer werden aber erstmal still sitzen, man will ja weitere Preisrückgänge erst abwarten. Dann wandelt sich das Bild von Angebot und Nachfrage, aber ganz schnell.

Der Trend geht zur 100%-Finanzierung. Menschen, die eine Immobilie vollständig aus Eigenkapital bezahlen, gibts kaum. Auch weil, es hinsichtlich Eigenkapitalrentabilität keinen Sinn macht.

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WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Wer vorhandenes Kapital anlegt braucht sehr oft keine Finanzierung. Dem sind höhere Zinsen also erst mal egal.

Was exakt niemand macht, die Rendite von Immobilien kommt ja erst durch den Leverage zu stande.

antworten

Interessanter Punkt. Bei den aktuellen Kaufpreisen lohnt sich jedenfalls der Erwerb einer mit EK finanzierten Immobilie meist nicht. Der Vergleich der Mietersparnis bzw. Mietnahmen des Eigentümers mit den Einnahmen aus einem Dividenden-ETF legt dies offen. Die typische Begründungen, warum man trotz der überhöhten Preise kaufen sollte, geht in Richtung "100%-Finanzierung über 30 Jahre und mehr". Am Ende ein Versuch, die kärgliche Rendite unter Nutzung der aktuellen Niedrigzinsen auf ein angemessenes Niveau zu hebeln. Die Rechnung kann zwar aufgehen. Für mich ist das aber uninteressant. Habe mit 38 ca. 500k EK und spare ca. 60-70k pro Jahr. Damit könnte ich eine Immobilie recht schnell abbezahlen. Und bei günstigen Preisen würde ich das auch tun. Hohe Zinsen würden mich weniger stören als die überhöhten Preise. Den Charme der Immobilie sehe ich darin, dass ich - bis auf Nebenkosten und häufig unterschätzte Instandhaltung - ohne weitere Belastungen wohnen kann. Da ich aber spätestens mit 55 in den Ruhestand gehen möchte, hilft mir das Modell "100%-Finanzierung über 30 Jahre und mehr" halt auch nicht weiter.

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Wer vorhandenes Kapital anlegt braucht sehr oft keine Finanzierung. Dem sind höhere Zinsen also erst mal egal.

antworten

Ich stell die Frage jetzt zum x-ten Mal, aber irgendwie will mir da nie jemand drauf antworten. Gehen wir doch einfach mal davon aus, dass der Peak im Markt erreicht wäre und die ganzen Spekulanten wirklich verkaufen wollen würden.

Jetzt hast du deine 4ZKB Wohnung in München und willst die loswerden. Statt ner Mio. bekommst du dann nur noch 800.000 oder von mir aus 500.000. Und dann? Das ist nämlich genau der Gedanke der Boomer, die ihr ansprecht.

In einen Aktienmarkt, der sich völlig losgelöst hat? Am wahrscheinlichsten. Weil die Boomer ja auch soooo viel Vertrauen da rein haben.
In Crypto? Ja, klar.
In Oldtimer: Dagegen ist ne Immo die geringste Blase
In NFTs? Kennen die meisten nicht.

Der ganze Markt ist überhitzt. Gewöhnt euch an die Preise. Es gibt nichts mehr geschenkt. Die Menschen wissen nicht wohin mit dem Geld. Und die Boomer und Spekulanten werden nicht bei der kleinsten Marktbewegung in Panik verfallen.

2010 waren die Preise halb so hoch? Na und?
Einen 964 Porsche hast du 2010 für 10% vom heutigen Wert bekommen.
Eine Alphabet-Aktie lag bei unter 200 Euro
...

Meine Prognose: Es wird nicht günstiger, weil es einfach keine Alternative gibt.

antworten

Was lässt dich glauben, dass die EZB die Zinsen anziehen will? Italien (Schuldenquote über 150%) und Co wollen jetzt erstmal die "entgangene" Inflation der letzten Jahre nachholen und ihre Schulden entwerten. :) Vielleicht bis die Inflation kaum mehr zu stoppen ist.

Die Schuldenquote der Schweiz lag 1989 unter 40%. Da lassen sich Zinsen erhöhen. Den Spielraum gibt es in der EZB nicht - deutliche Zinserhöhungen hätten Staatspleiten zur Folge.

Außerdem kann man die Schweizer Situation nicht auf die EZB-Gemeinschaft übertragen. Die Schweizer gehören generell eher zu den vernünftig wirtschaftenden Völkern, die sich auch mal Rezessionen zumuten, um daraus gestärkt hervorzugehen. Das kann man von Italien, Frankreich etc. nun nicht behaupten.

Bei Zinserhöhungen würde übrigens viel eher die Blase am Aktienmarkt platzen, bevor Immobilien preislich nachgeben.

WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Schweiz 1990:

Die starke Konjunktur, der knappe Boden und die hohe Zuwanderung überzeugen Investoren, dass diesmal alles anders ist. Auch der damalige Präsident des SNB-Direktoriums, Markus Lusser, schliesst 1989 eine Trendwende am Immobilienmarkt aus: «Die Immobilienpreise können einstweilen sicher nicht ins Bodenlose fallen», schreibt er. Es werden weiter kommerzielle Liegenschaften gebaut, in der Überzeugung, dass sie in die Rendite hineinwachsen. In den wichtigen Städten Zürich und Genf läuft der Markt langsam heiss, das Angebot wird knapp. Davon profitieren periphere Lagen, die von Spekulanten entdeckt werden. Auch dort erzielen sie dank kontinuierlicher Wertsteigerung zweistellige Renditen.

Überhitzungserscheinungen sind nicht mehr von der Hand zu weisen. Die schweizweite Leerstandsquote im gesamten Immobilienbereich ist mit 0,4% äusserst tief und der Auftragsbestand reicht fast für ein Jahr. Bauinvestitionen machen 1989 hohe 14% des Bruttoinlandprodukts aus. Die Banken sind für die Risiken blind. Die Dynamik der Kreditvergabe erreicht 1989 mit einem Wachstum von fast 14% ihren Höhepunkt. Grossbanken steigern die Inlandkredite in den Achtzigerjahren insgesamt um 170%, Regionalbanken um 118%. 1991 beträgt das Volumen 380 Mrd. Fr. Zehn Jahre zuvor waren es noch 150 Mrd. Fr.

4. Leitzinserhöhung als Fanal

Die SNB leitet den Absturz ein: 1989 erhöht sie den Diskontsatz von 3,5 auf 6%. Im Oktober doppelt der Bundesrat nach. Er will die Immobilienspekulation eindämmen und erlässt dringliche Massnahmen. Dazu gehören eine fünfjährige Sperrfrist für die Veräusserung von Bauland sowie Pfandbelastungsgrenzen für Immobilien. Pensionskassen erhalten ebenfalls Rahmenbedingungen, wie sie ihr Geld zu investieren haben. Die Massnahmen zeigen Wirkung, aber deutlich stärker als vom Bund erwartet. Die Spekulation wird abgewürgt und Kredite werden teurer. Die Zinssätze für neue variable Hypotheken steigen von 5% 1989 in zwei Jahren auf 8%. 1990 wächst die Wirtschaft noch mit 3,7%. Ein Jahr später folgt eine schmerzhafte Rezession.

Angestellte im Industrie- und Dienstleistungssektor verlieren ihren Job. Gewerbeflächen werden frei. Neben den neuen Objekten kommen auch alte Objekte wieder auf den Markt. Die Nachfrage ist aber weg. Zinskosten stehen tiefere Erträge gegenüber. Den Spekulanten geht es an den Kragen. Der Anteil an faulen Krediten steigt. Liegenschaften müssen versteigert werden. Die Abwärtsspirale dreht sich schneller. 1993 beträgt die Leerstandsquote von Geschäftsliegenschaften 12%. Der Beginn der Neunzigerjahre steht in grellem Kontrast zur Hochkonjunktur des vorigen Jahrzehnts. Die Wirtschaft befindet sich im Krebsgang. Die Inflationsrate verharrt auf über 5% und schränkt den Handlungsspielraum der SNB zur monetären Stimulierung ein.

antworten

Die EZB bestimmt NICHT den Zins am Kapitalmarkt. Das macht allein der Kapitalmarkt.
Die EZB kann natürlich selbst am Markt als Käufer agieren (was sie auch tut) und trotzdem steigen die Zinsen aktuell stark.

Die EZB ist auch nicht gegen höhere Zinsen bei höherer Inflation. Warum auch?
2% Zinsen bei 3% Inflation ist genauso -1% Realzins wie 1% Zins und 2% Inflation.
Die EZB hat den Euroraum auf Jahrzehnte günstig ausfinanziert, die Staatshaushalte haben kaum Zinsbelastung. Das ändert sich auch nicht wenn sie 2% mehr zahlen müssen und die Inflation erhöht bleibt. Staatspleiten sind völlig ausgeschlossen!

Und der Aktienmarkt? Da muss ich dich auch enttäuschen, der US-Markt hat ein Multiple von 21x, der europäische Markt 16x und die Dividendenrendite beträgt dabei auch noch rund 2-3%. Das ist deutlich risikoärmer als der Immobilienmarkt mit Multiples bei 40 und Mietrenditen von 2%. Noch dazu ist der Leverage bei Immobilien viel höher und natürlich auch die Duration. Entsprechend extrem anfällig für Zinsänderungen. Hat man ja die letzten 10 Jahre gesehen. Ohne die Zinssenkungen hätte es den Boom nie gegeben.
Der Unterschied zu Aktien ist eben auch: während Microsoft den Gewinn jährlich zweistellig wachsen lässt und die Bewertung damit über die Zeit verbilligt, kannst du derartige Mietzuwächse vergessen.

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Was lässt dich glauben, dass die EZB die Zinsen anziehen will? Italien (Schuldenquote über 150%) und Co wollen jetzt erstmal die "entgangene" Inflation der letzten Jahre nachholen und ihre Schulden entwerten. :) Vielleicht bis die Inflation kaum mehr zu stoppen ist.

Die Schuldenquote der Schweiz lag 1989 unter 40%. Da lassen sich Zinsen erhöhen. Den Spielraum gibt es in der EZB nicht - deutliche Zinserhöhungen hätten Staatspleiten zur Folge.

Außerdem kann man die Schweizer Situation nicht auf die EZB-Gemeinschaft übertragen. Die Schweizer gehören generell eher zu den vernünftig wirtschaftenden Völkern, die sich auch mal Rezessionen zumuten, um daraus gestärkt hervorzugehen. Das kann man von Italien, Frankreich etc. nun nicht behaupten.

Bei Zinserhöhungen würde übrigens viel eher die Blase am Aktienmarkt platzen, bevor Immobilien preislich nachgeben.

antworten

Richtig. Die Schweiz konnte damals die Zinsen anheben, weil es nur das eigene Land betroffen hat, mit geringen Staatsschulden. Beim Euro ist das anders. Ausserdem ist das Problem der stark gestigenen Immopreisen eher in Deutsches. In vielen Euro Staaten gibt es die stark gestiegenen Preise nicht. In vielen Teilen Italiens sind Immobilien günstiger zu haben als 2010 und viele Teile von Spanien haben sich selbst heute nie wieder vom Platzen der Blase während der Finanzkrise 2008/2009 erholt.
Damals in den 80ern und 90ern wo Immobilien in Deutschland schwer verkäuflich waren, waren die hohen Zinsen das Problem. Wenn man teilweise 6% auf sichere Bundesschatzbriefe bekam, wozu sollte man dann Immobilien mit einer Mietrendite von 5% kaufen und sich mit Mietern rumärgern müssen? Wertsteigerung gab es zu der Zeit auch kaum, daher war das eher ein wenig rentables Geschäft.

Die EZB hat ja gesagt, 2% symetrische Inflation. Heisst 3,x% was wir zurzeit haben Euro-Raum weit wäre noch absolut im Rahmen, ohne das man intervenieren müsste. Man will ja nur mittelfristig und durchschnittlich 2%, nicht maximal 2% Inflation wie früher. Ausserdem ist Energie der Inflationstreiber. Energie würde aber durch höhere Leitzinsen nicht unbedingt billiger werden.

antworten

De FED zieht trotz US Schuldenquote von 135% die Zinsen an. Was lässt dich glauben, das dies im Euroraum nicht möglich ist? Bei Verschuldung in eigener Währung ist das recht unkritisch. Problem ist eher die wirtschaftliche Schwäche des Euro Raumes, auch die von Deutschland. OB man in so einem Raum dann noch stark gehebelt investieren möchte, muss jeder selbst entscheiden.

Der US-Aktienmarkt verkraftet die Zinserhöhung aktuell auch offensichtlich ganz gut.

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Was lässt dich glauben, dass die EZB die Zinsen anziehen will? Italien (Schuldenquote über 150%) und Co wollen jetzt erstmal die "entgangene" Inflation der letzten Jahre nachholen und ihre Schulden entwerten. :) Vielleicht bis die Inflation kaum mehr zu stoppen ist.

Die Schuldenquote der Schweiz lag 1989 unter 40%. Da lassen sich Zinsen erhöhen. Den Spielraum gibt es in der EZB nicht - deutliche Zinserhöhungen hätten Staatspleiten zur Folge.

Außerdem kann man die Schweizer Situation nicht auf die EZB-Gemeinschaft übertragen. Die Schweizer gehören generell eher zu den vernünftig wirtschaftenden Völkern, die sich auch mal Rezessionen zumuten, um daraus gestärkt hervorzugehen. Das kann man von Italien, Frankreich etc. nun nicht behaupten.

Bei Zinserhöhungen würde übrigens viel eher die Blase am Aktienmarkt platzen, bevor Immobilien preislich nachgeben.

WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Schweiz 1990:

Die starke Konjunktur, der knappe Boden und die hohe Zuwanderung überzeugen Investoren, dass diesmal alles anders ist. Auch der damalige Präsident des SNB-Direktoriums, Markus Lusser, schliesst 1989 eine Trendwende am Immobilienmarkt aus: «Die Immobilienpreise können einstweilen sicher nicht ins Bodenlose fallen», schreibt er. Es werden weiter kommerzielle Liegenschaften gebaut, in der Überzeugung, dass sie in die Rendite hineinwachsen. In den wichtigen Städten Zürich und Genf läuft der Markt langsam heiss, das Angebot wird knapp. Davon profitieren periphere Lagen, die von Spekulanten entdeckt werden. Auch dort erzielen sie dank kontinuierlicher Wertsteigerung zweistellige Renditen.

Überhitzungserscheinungen sind nicht mehr von der Hand zu weisen. Die schweizweite Leerstandsquote im gesamten Immobilienbereich ist mit 0,4% äusserst tief und der Auftragsbestand reicht fast für ein Jahr. Bauinvestitionen machen 1989 hohe 14% des Bruttoinlandprodukts aus. Die Banken sind für die Risiken blind. Die Dynamik der Kreditvergabe erreicht 1989 mit einem Wachstum von fast 14% ihren Höhepunkt. Grossbanken steigern die Inlandkredite in den Achtzigerjahren insgesamt um 170%, Regionalbanken um 118%. 1991 beträgt das Volumen 380 Mrd. Fr. Zehn Jahre zuvor waren es noch 150 Mrd. Fr.

4. Leitzinserhöhung als Fanal

Die SNB leitet den Absturz ein: 1989 erhöht sie den Diskontsatz von 3,5 auf 6%. Im Oktober doppelt der Bundesrat nach. Er will die Immobilienspekulation eindämmen und erlässt dringliche Massnahmen. Dazu gehören eine fünfjährige Sperrfrist für die Veräusserung von Bauland sowie Pfandbelastungsgrenzen für Immobilien. Pensionskassen erhalten ebenfalls Rahmenbedingungen, wie sie ihr Geld zu investieren haben. Die Massnahmen zeigen Wirkung, aber deutlich stärker als vom Bund erwartet. Die Spekulation wird abgewürgt und Kredite werden teurer. Die Zinssätze für neue variable Hypotheken steigen von 5% 1989 in zwei Jahren auf 8%. 1990 wächst die Wirtschaft noch mit 3,7%. Ein Jahr später folgt eine schmerzhafte Rezession.

Angestellte im Industrie- und Dienstleistungssektor verlieren ihren Job. Gewerbeflächen werden frei. Neben den neuen Objekten kommen auch alte Objekte wieder auf den Markt. Die Nachfrage ist aber weg. Zinskosten stehen tiefere Erträge gegenüber. Den Spekulanten geht es an den Kragen. Der Anteil an faulen Krediten steigt. Liegenschaften müssen versteigert werden. Die Abwärtsspirale dreht sich schneller. 1993 beträgt die Leerstandsquote von Geschäftsliegenschaften 12%. Der Beginn der Neunzigerjahre steht in grellem Kontrast zur Hochkonjunktur des vorigen Jahrzehnts. Die Wirtschaft befindet sich im Krebsgang. Die Inflationsrate verharrt auf über 5% und schränkt den Handlungsspielraum der SNB zur monetären Stimulierung ein.

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Ein Punkt der für deine Überlegungen vielleicht noch wichtig sein könnte ist die Günstigerprüfung bei vorzeitigem Ruhestand. Wenn du im Besitz einer Immobilie bist musst du geringere Beträge entnehmen (da keine Miete). Somit ist dann gegebenenfalls bei Günstigerprüfung auch ein geringerer Steuersatz als die Kapitalertragsteuer möglich.

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Interessanter Punkt. Bei den aktuellen Kaufpreisen lohnt sich jedenfalls der Erwerb einer mit EK finanzierten Immobilie meist nicht. Der Vergleich der Mietersparnis bzw. Mietnahmen des Eigentümers mit den Einnahmen aus einem Dividenden-ETF legt dies offen. Die typische Begründungen, warum man trotz der überhöhten Preise kaufen sollte, geht in Richtung "100%-Finanzierung über 30 Jahre und mehr". Am Ende ein Versuch, die kärgliche Rendite unter Nutzung der aktuellen Niedrigzinsen auf ein angemessenes Niveau zu hebeln. Die Rechnung kann zwar aufgehen. Für mich ist das aber uninteressant. Habe mit 38 ca. 500k EK und spare ca. 60-70k pro Jahr. Damit könnte ich eine Immobilie recht schnell abbezahlen. Und bei günstigen Preisen würde ich das auch tun. Hohe Zinsen würden mich weniger stören als die überhöhten Preise. Den Charme der Immobilie sehe ich darin, dass ich - bis auf Nebenkosten und häufig unterschätzte Instandhaltung - ohne weitere Belastungen wohnen kann. Da ich aber spätestens mit 55 in den Ruhestand gehen möchte, hilft mir das Modell "100%-Finanzierung über 30 Jahre und mehr" halt auch nicht weiter.

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Wer vorhandenes Kapital anlegt braucht sehr oft keine Finanzierung. Dem sind höhere Zinsen also erst mal egal.

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WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Was lässt dich glauben, dass die EZB die Zinsen anziehen will? Italien (Schuldenquote über 150%) und Co wollen jetzt erstmal die "entgangene" Inflation der letzten Jahre nachholen und ihre Schulden entwerten. :) Vielleicht bis die Inflation kaum mehr zu stoppen ist.

Die Schuldenquote der Schweiz lag 1989 unter 40%. Da lassen sich Zinsen erhöhen. Den Spielraum gibt es in der EZB nicht - deutliche Zinserhöhungen hätten Staatspleiten zur Folge.

Außerdem kann man die Schweizer Situation nicht auf die EZB-Gemeinschaft übertragen. Die Schweizer gehören generell eher zu den vernünftig wirtschaftenden Völkern, die sich auch mal Rezessionen zumuten, um daraus gestärkt hervorzugehen. Das kann man von Italien, Frankreich etc. nun nicht behaupten.

Bei Zinserhöhungen würde übrigens viel eher die Blase am Aktienmarkt platzen, bevor Immobilien preislich nachgeben.

WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Schweiz 1990:

Die starke Konjunktur, der knappe Boden und die hohe Zuwanderung überzeugen Investoren, dass diesmal alles anders ist. Auch der damalige Präsident des SNB-Direktoriums, Markus Lusser, schliesst 1989 eine Trendwende am Immobilienmarkt aus: «Die Immobilienpreise können einstweilen sicher nicht ins Bodenlose fallen», schreibt er. Es werden weiter kommerzielle Liegenschaften gebaut, in der Überzeugung, dass sie in die Rendite hineinwachsen. In den wichtigen Städten Zürich und Genf läuft der Markt langsam heiss, das Angebot wird knapp. Davon profitieren periphere Lagen, die von Spekulanten entdeckt werden. Auch dort erzielen sie dank kontinuierlicher Wertsteigerung zweistellige Renditen.

Überhitzungserscheinungen sind nicht mehr von der Hand zu weisen. Die schweizweite Leerstandsquote im gesamten Immobilienbereich ist mit 0,4% äusserst tief und der Auftragsbestand reicht fast für ein Jahr. Bauinvestitionen machen 1989 hohe 14% des Bruttoinlandprodukts aus. Die Banken sind für die Risiken blind. Die Dynamik der Kreditvergabe erreicht 1989 mit einem Wachstum von fast 14% ihren Höhepunkt. Grossbanken steigern die Inlandkredite in den Achtzigerjahren insgesamt um 170%, Regionalbanken um 118%. 1991 beträgt das Volumen 380 Mrd. Fr. Zehn Jahre zuvor waren es noch 150 Mrd. Fr.

4. Leitzinserhöhung als Fanal

Die SNB leitet den Absturz ein: 1989 erhöht sie den Diskontsatz von 3,5 auf 6%. Im Oktober doppelt der Bundesrat nach. Er will die Immobilienspekulation eindämmen und erlässt dringliche Massnahmen. Dazu gehören eine fünfjährige Sperrfrist für die Veräusserung von Bauland sowie Pfandbelastungsgrenzen für Immobilien. Pensionskassen erhalten ebenfalls Rahmenbedingungen, wie sie ihr Geld zu investieren haben. Die Massnahmen zeigen Wirkung, aber deutlich stärker als vom Bund erwartet. Die Spekulation wird abgewürgt und Kredite werden teurer. Die Zinssätze für neue variable Hypotheken steigen von 5% 1989 in zwei Jahren auf 8%. 1990 wächst die Wirtschaft noch mit 3,7%. Ein Jahr später folgt eine schmerzhafte Rezession.

Angestellte im Industrie- und Dienstleistungssektor verlieren ihren Job. Gewerbeflächen werden frei. Neben den neuen Objekten kommen auch alte Objekte wieder auf den Markt. Die Nachfrage ist aber weg. Zinskosten stehen tiefere Erträge gegenüber. Den Spekulanten geht es an den Kragen. Der Anteil an faulen Krediten steigt. Liegenschaften müssen versteigert werden. Die Abwärtsspirale dreht sich schneller. 1993 beträgt die Leerstandsquote von Geschäftsliegenschaften 12%. Der Beginn der Neunzigerjahre steht in grellem Kontrast zur Hochkonjunktur des vorigen Jahrzehnts. Die Wirtschaft befindet sich im Krebsgang. Die Inflationsrate verharrt auf über 5% und schränkt den Handlungsspielraum der SNB zur monetären Stimulierung ein.

Ich glaube ganz und gar nicht, dass die EZB die Zinsen anziehen will. Sie wird aber irgendwann keine andere Wahl haben, wenn sich die Inflation nicht wieder von selbst abschwächt. Sonst bekommen wir massive Probleme mit dem Wechselkurs und der Druck aus Bevölkerung und Politik wird immens. Andere ökonomische Begleiterscheinungen einer zu hohen Inflation noch nicht erwähnt.

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WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Wer vorhandenes Kapital anlegt braucht sehr oft keine Finanzierung. Dem sind höhere Zinsen also erst mal egal.

Was exakt niemand macht, die Rendite von Immobilien kommt ja erst durch den Leverage zu stande.

Das stimmt so nicht: Du betrachtest die - gehebelte - Eigenkapitalentwicklung. Diese entwickelt sich extremer als ohne Fremdfinanzierung - wohlgemerkt jedoch in beide Richtungen!

Im Grunde ist die Eigenkapitalrendite einer teilweise fremdfinanzierten Immobilie vergleichbar mit der Wertentwicklung eines gehebelten ETF der sich nur bei überwiegend steigenden Märkten lohnt.

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WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Wer vorhandenes Kapital anlegt braucht sehr oft keine Finanzierung. Dem sind höhere Zinsen also erst mal egal.

Was exakt niemand macht, die Rendite von Immobilien kommt ja erst durch den Leverage zu stande.

Das stimmt so nicht: Du betrachtest die - gehebelte - Eigenkapitalentwicklung. Diese entwickelt sich extremer als ohne Fremdfinanzierung - wohlgemerkt jedoch in beide Richtungen!

Im Grunde ist die Eigenkapitalrendite einer teilweise fremdfinanzierten Immobilie vergleichbar mit der Wertentwicklung eines gehebelten ETF der sich nur bei überwiegend steigenden Märkten lohnt.

Bei Aktien/ETFs liegt der Hebel ja schon in den zugrundeliegenden Unternehmen. Die erwirtschaften ihre EK-Rendite für gewöhnlich auch gehebelt durch günstigeres FK.

Bei Immobilien wird gewöhnlich nicht auf eine deutliche Wertsteigerung spekuliert, evtl. ist das in den letzten Jahren aber anders geworden.

Normalerweise denkt man sich beispielsweise:
Das Ding wirft eine Rendite nach sämtlichen Kosten von 2% ab. Wenn ich zu 50% mit FK zu 1% finanziere, dann bleibt eine EK-Rendite von 3%.
Falls nun der Zins steigt, sagen wir für FK von 1% auf 3% und für die Anlage von 0% auf 2%, dann dreht sich das ganze um. Ich habe nun eine EK-Rendite von 1%, bekomme bei der Bank aber schon 2%.

Was ist die Konsequenz? Damit die Immobilie weiterhin ein interessantes Investment ist, muss die Mietrendite hoch. Das passiert entweder dadurch, dass die Mieten steigen oder dadurch, das die Immobilienpreise fallen. Kann sich jeder überlegen, was realistisch ist.

antworten

Die Baukosten steigen und steigen, liegen aktuell bei mindestens 3.000 Euro pro m2.
Die werden auch nie wieder fallen, die Gesetze werden dahingehend verschärft dass selbst osteuropäische firmen deutsche mindestlöhne und zusatzzahlunen bezahlen müssen(!)
Da kann schonmal nichts fallen

Und wieso sollen bodenrichtwerte in starken städten fallen wenn alles verdichtet ist?

Wenn der Zins auf 5% steigt gibts ne entspannung von min. 20%
Aber was juckt das den Käufer von heute?

Hier gibts Annahmen man man man (p.s. ich bin selber noch Mieter)

antworten

Wovon redest du?
Gütertrennung? Wen juckt sowas bei einer Scheidung? Offensichtlich hast du keine durchgemacht und erzählst deinen Kunden Märchen um die einzulullen.

Scheidung heißt für den Mann / Hauptversorger zurück in Stkl. 1 und meistens Spitzensteuersatz bei gleichzeitiger massiven Unterhaltszahlungen für Frau und Kind. Da bleibt plötzlich so wenig Netto, dass selbst der Wagen teuer wird. Vom Hauskredit redet da keiner mehr! Die Zwangsversteigerung ist da die Regel und nicht die Ausnahme. Ich empfehle dir nochmal die Ausbildung zum Immokaufmann zu wiederholen!

WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Scheidungsrisiko ? Welcher Vollidiot (Entschuldigung) macht denn vor einem Hauskauf keine Gütertrennung und lässt sich die Vorgaben bei Scheidung nicht notariell beglaubigen ? Um Himmels Willen, ich kenne niemanden der das in der heutigen Zeit nicht macht. Sogar wir beraten die Kunden dahingegen.

Habe auch seit bestimmt 8 Jahren kein Scheidungshaus mehr vorgelegt bekommen bei uns im Büro (Immobilienmakler). Diese 50% sind völliger Unfug.
Momentan gibt es kein Risiko bei einem Hauskauf da alles vor dem Hauskauf abgesichert wird. Wir bekommen seit Jahren nur noch Häuser rein, bei denen Kinderlose ältere Eigentümer sich verkleinern wollen oder Auswandern, dann Familien die sich vergrößern bzw. verbessern wollen und welche die komplett wegziehen aus beruflichen Gründen. Alles andere kommt seit Jahren nicht mehr bei uns rein. Arbeite bei von Wülfing Immobilien. Sehr renommiertes Unternehmen.
Bitte nicht auf diesen Unfug hören den manche hier schrieben. Danke.

P.S: Momentan verdienen wir durch Immobilienverkäufe um die 20% weniger als durch Vermittlungscourtage bei Mietwohnungen/Miethäuser. Das zeigt dass immens wenige Immobilien angeboten werden. Der Markt ist fast Tod und wir sehen auch die nächsten 10 Jahre nicht dass die Angebote mehr werden. Eher noch weniger da die Gehälter nun immens steigen werden und keiner mehr verkaufen muss außer die oben erwähnten Möglichkeiten.

Der Mietermarkt boomt und bringt uns derzeit die hohen Gewinne.

WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Exakt. Wenn die Bank will und man nicht die Raten zahlen kann, ist das Haus schneller weg als man denkt. Und Zwangsversteigerungen sind in dem aktuellsten Markt kein Problem. Da stehen die Leute Schlange.

Was ich immer wieder interesant finde. Das größte Risiko ist doch nicht der Jobverlust, den man als Akademiker irgendwie kompensieren kann, sondern das Scheidungsrisiko, was bei über 50% liegt. Dann ist das ganze Finanzierungskonzept hinfällig, das Haus weg und da ist man als Mieter in der entspannteren Position.

WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Ist halt falsch. Besitz und Eigentum nach Grundbuch liegen beim Eigentümer. Da helfen auch ;-) nichts. Die Bank wird nicht sofort in die Grundschuld reinvollstrecken, sondern man wird sich zunächst mit dem Kreditnehmer über Lösungsmöglichkeiten unterhalten. Schließlich kostet auch eine Zwangsvollstreckung Geld, Aufwand und das Risiko auf Kosten sitzenzubleiben.

Da du dein Haus der bank verpfändest gehört der bank auch dein Haus ;-) Same Zeug. Kannst du nicht zahlen, bist du raus!
Genau das gleiche wie bei Mieter

Deshalb lässt sich die Bank ja auch ein explizites Grundpfandrecht eintragen ;)

antworten

Ich könnte mir selbst ein Haus bauen für 50,- pro qm. So wie die alten Häuser, eingeschossig, Backstein. Balken, Teer, Ziegel. Das würde genügen. Das wäre ressourcen-sparsam, ökologisch, schnell. Es gibt auch perfekte Fertighütten zu kaufen. In Deutschland DARF man einfach nicht günstig wohnen. Das ist offenbar nicht gewollt in der Demokratie.

antworten

Kenne mich nicht aus aber das klingt schon fast unglaublich, dass man 3000 Euro pro m2 zahlt. Was ist denn der größte Kostentreiber? Ich meine Immoblien die in den 60er Jahren gebaut wurde oder 80er sind m.M.n. fein. Allein wegen dem technologischem Fortschritt sollten die Kosten eher extrem sinken.

Der Einkäufer schrieb am 11.01.2022:

Die Baukosten steigen und steigen, liegen aktuell bei mindestens 3.000 Euro pro m2.
Die werden auch nie wieder fallen, die Gesetze werden dahingehend verschärft dass selbst osteuropäische firmen deutsche mindestlöhne und zusatzzahlunen bezahlen müssen(!)
Da kann schonmal nichts fallen

Und wieso sollen bodenrichtwerte in starken städten fallen wenn alles verdichtet ist?

Wenn der Zins auf 5% steigt gibts ne entspannung von min. 20%
Aber was juckt das den Käufer von heute?

Hier gibts Annahmen man man man (p.s. ich bin selber noch Mieter)

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Der Einkäufer schrieb am 11.01.2022:

Die Baukosten steigen und steigen, liegen aktuell bei mindestens 3.000 Euro pro m2.
Die werden auch nie wieder fallen, die Gesetze werden dahingehend verschärft dass selbst osteuropäische firmen deutsche mindestlöhne und zusatzzahlunen bezahlen müssen(!)
Da kann schonmal nichts fallen

Und wieso sollen bodenrichtwerte in starken städten fallen wenn alles verdichtet ist?

Wenn der Zins auf 5% steigt gibts ne entspannung von min. 20%
Aber was juckt das den Käufer von heute?

Hier gibts Annahmen man man man (p.s. ich bin selber noch Mieter)

Das ist falsch. Die Baukosten liegen bei etwa 2.000 Euro den QM. Und es gibt selbst heute Gegenden, in denen der Verkaufspreis unter dem Sachwert (Baukosten + Boden) liegt.

Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen auf Basis der realen Kaufpreise ermittelt. Wenn diese auf Grund gestiegener Zinsen sinken, sinkt auch der Bodenrichtwert. Vor 10 Jahren waren die Städte auch schon stark verdichtet, und trotzdem war der Bodenrichtwert nur halb so hoch.

antworten

Meiner Meinung nach ist die starke Inflation ein vorübergehendes Phänomen das durch die Disruptionen in globalen Lieferketten entstanden ist. Ich wette darauf, dass sich das wieder von alleine einpendelt. Zumindest das, was als Verbraucherpreisindlation bezeichnet wird.

Selbst wenn nicht glaube ich, dass die Zinserhöhungspläne der FED bei dem kleinsten Anzeichen einer Rezession sofort kassiert werden, alleine weil der Dollar sonst viel zu stark wird; die EZB wird ohnehin so lange stillhalten wie es nur irgendwie geht.

Ich habs schon mal an anderer Stelle hier geschrieben: ich glaube, dass angesichts der mit Kredit voll gesogenen westlichen Wirtschaften, überhaupt kein größeren Zinserhöhungen mehr kommen werden. Eher wird man irgendwann einen Schuldenschnitt machen. Das würde sich übrigens auch zum Jahrhunderte langen Trend sinkender Zinsen passen.

Miete oder Kaufen ist mir übrigens komplett egal, ich find das Zinsthema interessant..

antworten

Der Einkäufer schrieb am 11.01.2022:

Die Baukosten steigen und steigen, liegen aktuell bei mindestens 3.000 Euro pro m2.
Die werden auch nie wieder fallen, die Gesetze werden dahingehend verschärft dass selbst osteuropäische firmen deutsche mindestlöhne und zusatzzahlunen bezahlen müssen(!)
Da kann schonmal nichts fallen

Und wieso sollen bodenrichtwerte in starken städten fallen wenn alles verdichtet ist?

Wenn der Zins auf 5% steigt gibts ne entspannung von min. 20%
Aber was juckt das den Käufer von heute?

Hier gibts Annahmen man man man (p.s. ich bin selber noch Mieter)

Wenn sich der Käufer in ein paar Jahren scheiden lässt und das Paar das Haus verkaufen muss, wird sie ein um 20% gefallener Preis außerordentlich jucken.

Muss natürlich niemanden der Leute treffen, die hier diskutieren. Aber die Statistiken zeigen, dass in den nächsten paar Jahren viele Leute werden verkaufen müssen.

Fremdkapitalhebel ist bei steigenden Preisen toll. Bei fallenden Preisen ist das eingesetzte Kapital aber ganz schnell weg oder man geht sogar mit Schulden aus der Sache raus.

antworten

Selbst wenn nicht glaube ich, dass die Zinserhöhungspläne der FED bei dem kleinsten Anzeichen einer Rezession sofort kassiert werden, alleine weil der Dollar sonst viel zu stark wird; die EZB wird ohnehin so lange stillhalten wie es nur irgendwie geht.

Vielleicht habe ich ein falsches Verständnis, aber würde nicht gerade ein Senken der Zinsen in der Eurozone zu einem stärkeren Dollar führen. Sehen wir nicht genau das in den letzten Monaten? In Erwartung von Zinserhöhungen in den USA hat der Dollar aufgewertet.

antworten

WiWi Gast schrieb am 12.01.2022:

Das ist falsch. Die Baukosten liegen bei etwa 2.000 Euro den QM.

Wer baut für diesen Preis? Bitte um Beispiele!

antworten

WiWi Gast schrieb am 12.01.2022:

Das ist falsch. Die Baukosten liegen bei etwa 2.000 Euro den QM.

Hier vor Ort baut ein Immobilienprofi in Form eine Baugenossenschaft auf Grund der ihr bereits gehört nach Abriß der Bestandsgebäude aus 1949 für EUR 4.000,00 / qm laut Zeitung Mietwohnungen mit Aufzug sowie Tiefgarage im Gebäude. Das sind allesamt Wohnungen zum Vermieten, Mietzinsidee EUR 15,00 / qm = Faktor 22 (4000 : (12 x 15)). Ich denke, wenn diese das Gebäude mit derselben Größe und Ausstattung deutlich günstiger errichten könnten so würde die Baugenossenschaft dies wahrnehmen.

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WiWi Gast schrieb am 12.01.2022:

Selbst wenn nicht glaube ich, dass die Zinserhöhungspläne der FED bei dem kleinsten Anzeichen einer Rezession sofort kassiert werden, alleine weil der Dollar sonst viel zu stark wird; die EZB wird ohnehin so lange stillhalten wie es nur irgendwie geht.

Vielleicht habe ich ein falsches Verständnis, aber würde nicht gerade ein Senken der Zinsen in der Eurozone zu einem stärkeren Dollar führen. Sehen wir nicht genau das in den letzten Monaten? In Erwartung von Zinserhöhungen in den USA hat der Dollar aufgewertet.

Du hast das richtige Verständnis. Ironischerweise würde dies die Inflation weiter befeuern. Also ja, die EZB muss zwingend handeln.

Aktueller Artikel aus dem Manager Magazin: "Die Zinswende kommt an – bei Hauskäufern"

"Anders sieht es bei den Bauzinsen aus. [...]
Die orientieren sich an den Renditen der Bundesanleihe und diese dürften wegen der weiter steigenden Inflationsraten ins Plus drehen." Folge: Laut Herbst ist im gleichen Umfang ein Anstieg der Zinsen auf Bau- und Immobilienkredite zu erwarten. "Das Baugeld für 10 Jahre fest dürfte sich dann bei etwa 1,5 bis 1,75 Prozent einpendeln", so der FMH-Chef.

Zum Vergleich: Die Bauzinsen sind schon in den vergangenen Wochen merklich angestiegen, wie die Übersicht von FMH zeigt. Zeigte der FMH-Index noch vor rund einem Jahr ein Zinsniveau bei zehnjähriger Laufzeit von etwa 0,65 Prozent, so sind es aktuell etwa 0,95 Prozent. Laut Herbst ist in den kommenden Monaten also ein Anstieg um weitere 0,5 bis 0,75 Prozentpunkte zu erwarten."

Also ja, Zinsanstieg incoming, aber moderat. Das wird die Immopreise noch nicht großartig senken, aber den Anstieg definitiv dämpfen bis stoppen.

antworten

Nun diese Ansicht hat selbst Frau Schnabel revidiert.

Wichtiger sind aber die großen Trends: wir treten in eine neue Ära der Deglobalisierung ein.
Outsourcing ist risikoreicher als früher, Insourcing reduziert das Risiko bei Lieferketten.
Handelskonflikte zwischen den USA und China tun ihr übriges, um Investitionen zu erschweren.
Größter Treiber aber auch hier die Demografie: in China nimmt die Erwerbsbevölkerung bereits deutlich ab, der Trend wird sich in den nächsten 20 Jahren beschleunigen.
Auch das globale Arbeitskräfteangebot wird stagnieren und schlussendlich fallen, was zu steigenden Löhnen und Preisen führt.
China hat in den letzten 30 Jahren die ganze Weltwirtschaft mit der billigen Produktion deflationiert, in Zukunft wird China inflationieren. Dazu dient auch die neue staatliche Strategie des "Common Prosperity" womit gesellschaftliche Teilhabe durch höhere und fairere Löhne ermöglicht werden soll.

WiWi Gast schrieb am 12.01.2022:

Meiner Meinung nach ist die starke Inflation ein vorübergehendes Phänomen das durch die Disruptionen in globalen Lieferketten entstanden ist. Ich wette darauf, dass sich das wieder von alleine einpendelt. Zumindest das, was als Verbraucherpreisindlation bezeichnet wird.

Selbst wenn nicht glaube ich, dass die Zinserhöhungspläne der FED bei dem kleinsten Anzeichen einer Rezession sofort kassiert werden, alleine weil der Dollar sonst viel zu stark wird; die EZB wird ohnehin so lange stillhalten wie es nur irgendwie geht.

Ich habs schon mal an anderer Stelle hier geschrieben: ich glaube, dass angesichts der mit Kredit voll gesogenen westlichen Wirtschaften, überhaupt kein größeren Zinserhöhungen mehr kommen werden. Eher wird man irgendwann einen Schuldenschnitt machen. Das würde sich übrigens auch zum Jahrhunderte langen Trend sinkender Zinsen passen.

Miete oder Kaufen ist mir übrigens komplett egal, ich find das Zinsthema interessant..

antworten

WiWi Gast schrieb am 12.01.2022:

Meiner Meinung nach ist die starke Inflation ein vorübergehendes Phänomen das durch die Disruptionen in globalen Lieferketten entstanden ist. Ich wette darauf, dass sich das wieder von alleine einpendelt. Zumindest das, was als Verbraucherpreisindlation bezeichnet wird.

Selbst wenn nicht glaube ich, dass die Zinserhöhungspläne der FED bei dem kleinsten Anzeichen einer Rezession sofort kassiert werden, alleine weil der Dollar sonst viel zu stark wird; die EZB wird ohnehin so lange stillhalten wie es nur irgendwie geht.

Ich habs schon mal an anderer Stelle hier geschrieben: ich glaube, dass angesichts der mit Kredit voll gesogenen westlichen Wirtschaften, überhaupt kein größeren Zinserhöhungen mehr kommen werden. Eher wird man irgendwann einen Schuldenschnitt machen. Das würde sich übrigens auch zum Jahrhunderte langen Trend sinkender Zinsen passen.

Miete oder Kaufen ist mir übrigens komplett egal, ich find das Zinsthema interessant..

Naja, Fachkräftemangel, demografischer Wandel, Energiewende, Trend zur De-Globalisierung. Das sind alles langfristig inflationstreibende Faktoren.

antworten

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Es wird keinen Einbruch der Immopreise geben.

Das ist schlichtweg falsch. Richtig wäre: es wird in bestimmten Regionen und Lagen keinen Einbruch der Immobilienpreise geben.
Zur Erinnerung: wir haben bereits Bundesländer mit Rückbauquoten und -prämien. Und fallenden Immobilienpreisen.

Und ja, Wohnen ist Grundbedürfnis. Aber gerade die Neubauprojekte, die aktuell gebaut werden, sind weit oberhalb dessen, was der Durchschnittbürger als "normales Wohnen" bezeichnen würde / sich leisten kann. Wir sind also definitiv im Bereich des Konsums.

Und wie in dieser Diskussion schon oft genug dargestellt: Immobilienmärkte sind sehr langsam und ein Einbruch ist oft ein langer Stillstand. Nominal bleiben die Preise gleich, real fallen sie.

Du widersprichst dir selbst.
Stagnierende Preise wären Inflationsbedingt zwar ein sinken, aber 1-2% sinken pro Jahr ist doch alles andere als ein Blasenplatzen.

antworten

Wenn irgendwann mal die Nachfrage sinkt, durch demografischen Wandel oder andere Faktoren, ist es egal, ob Neubaupreise steigen oder nicht. Wenn die Nachfrage an einem Ort nicht da ist, dann kann man die gestiegenen Preise gar nicht an den Endkunden weiter geben. Es steht und fällt im wesentlichen mit den Zinsen. Bleiben die noch lange unten, weil man sich die Inflation Euro-Raum weit irgendwie zurecht biegt, von wegen symetrische Inflation usw., dann könnte die Party weiter gehen. Steigen die Zinsen, wird keiner mehr Objekte mit zu hohen Multiples kaufen, dann gehen die Neubauten die teuer gebaut wurden kaum noch weg und Altbauten mit zu hohen Multiples sind für Anleger auch nicht mehr interessant. Privatleute können sich die hohen aktuellen Preise mit höheren Zinsen kaum noch leisten, Nachfrage sinkt.

Wenn dann die ersten merken, dass der Immokauf rein als Spekulation auf steigende Preise, so wie bei Aktien, nicht mehr funktioniert, kommt es zu Panikverkäufen, dann könnte der Markt ins Rutschen geraten. Das alles könnte aber nur passieren, wenn die Zinsen deutlich steigen. Wie realistisch das ist weiss man nicht. Es gibt Gründe dafür, aber auch Gründe dagegen. Daher Eigentum ja, aber zu vernünftigen Multiples.

antworten

Die kurzfristigen Folgen einer deutlichen Zinserhöhung wären weitaus schmerzhafter als eine (vermeintlich) vorübergehende Inflation. Viele Unternehmenspleiten, steigende Arbeitslosigkeit, Einbruch der Aktienkurse, Kreditausfälle, Abwertung kapitalgedeckter Renten, Refinanzierungsprobleme vieler EZB-Länder, drastische Kürzungen im Sozialwesen,
Stärkung der politischen Randparteien etc.
Das wird die EZB tunlichst vermeiden. Ihr geldpolitisches Ziel hat sie ja rechtzeitig schon mal angepasst und die eindeutige "unter 2%" Bedingung auf ein diffuses "symmetrisches" Inflationsziel geändert.
Ob sie die Inflation dann noch mal stoppen kann bleibt fraglich.

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 11.01.2022:

Was lässt dich glauben, dass die EZB die Zinsen anziehen will? Italien (Schuldenquote über 150%) und Co wollen jetzt erstmal die "entgangene" Inflation der letzten Jahre nachholen und ihre Schulden entwerten. :) Vielleicht bis die Inflation kaum mehr zu stoppen ist.

Die Schuldenquote der Schweiz lag 1989 unter 40%. Da lassen sich Zinsen erhöhen. Den Spielraum gibt es in der EZB nicht - deutliche Zinserhöhungen hätten Staatspleiten zur Folge.

Außerdem kann man die Schweizer Situation nicht auf die EZB-Gemeinschaft übertragen. Die Schweizer gehören generell eher zu den vernünftig wirtschaftenden Völkern, die sich auch mal Rezessionen zumuten, um daraus gestärkt hervorzugehen. Das kann man von Italien, Frankreich etc. nun nicht behaupten.

Bei Zinserhöhungen würde übrigens viel eher die Blase am Aktienmarkt platzen, bevor Immobilien preislich nachgeben.

WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

Schweiz 1990:

Die starke Konjunktur, der knappe Boden und die hohe Zuwanderung überzeugen Investoren, dass diesmal alles anders ist. Auch der damalige Präsident des SNB-Direktoriums, Markus Lusser, schliesst 1989 eine Trendwende am Immobilienmarkt aus: «Die Immobilienpreise können einstweilen sicher nicht ins Bodenlose fallen», schreibt er. Es werden weiter kommerzielle Liegenschaften gebaut, in der Überzeugung, dass sie in die Rendite hineinwachsen. In den wichtigen Städten Zürich und Genf läuft der Markt langsam heiss, das Angebot wird knapp. Davon profitieren periphere Lagen, die von Spekulanten entdeckt werden. Auch dort erzielen sie dank kontinuierlicher Wertsteigerung zweistellige Renditen.

Überhitzungserscheinungen sind nicht mehr von der Hand zu weisen. Die schweizweite Leerstandsquote im gesamten Immobilienbereich ist mit 0,4% äusserst tief und der Auftragsbestand reicht fast für ein Jahr. Bauinvestitionen machen 1989 hohe 14% des Bruttoinlandprodukts aus. Die Banken sind für die Risiken blind. Die Dynamik der Kreditvergabe erreicht 1989 mit einem Wachstum von fast 14% ihren Höhepunkt. Grossbanken steigern die Inlandkredite in den Achtzigerjahren insgesamt um 170%, Regionalbanken um 118%. 1991 beträgt das Volumen 380 Mrd. Fr. Zehn Jahre zuvor waren es noch 150 Mrd. Fr.

4. Leitzinserhöhung als Fanal

Die SNB leitet den Absturz ein: 1989 erhöht sie den Diskontsatz von 3,5 auf 6%. Im Oktober doppelt der Bundesrat nach. Er will die Immobilienspekulation eindämmen und erlässt dringliche Massnahmen. Dazu gehören eine fünfjährige Sperrfrist für die Veräusserung von Bauland sowie Pfandbelastungsgrenzen für Immobilien. Pensionskassen erhalten ebenfalls Rahmenbedingungen, wie sie ihr Geld zu investieren haben. Die Massnahmen zeigen Wirkung, aber deutlich stärker als vom Bund erwartet. Die Spekulation wird abgewürgt und Kredite werden teurer. Die Zinssätze für neue variable Hypotheken steigen von 5% 1989 in zwei Jahren auf 8%. 1990 wächst die Wirtschaft noch mit 3,7%. Ein Jahr später folgt eine schmerzhafte Rezession.

Angestellte im Industrie- und Dienstleistungssektor verlieren ihren Job. Gewerbeflächen werden frei. Neben den neuen Objekten kommen auch alte Objekte wieder auf den Markt. Die Nachfrage ist aber weg. Zinskosten stehen tiefere Erträge gegenüber. Den Spekulanten geht es an den Kragen. Der Anteil an faulen Krediten steigt. Liegenschaften müssen versteigert werden. Die Abwärtsspirale dreht sich schneller. 1993 beträgt die Leerstandsquote von Geschäftsliegenschaften 12%. Der Beginn der Neunzigerjahre steht in grellem Kontrast zur Hochkonjunktur des vorigen Jahrzehnts. Die Wirtschaft befindet sich im Krebsgang. Die Inflationsrate verharrt auf über 5% und schränkt den Handlungsspielraum der SNB zur monetären Stimulierung ein.

Ich glaube ganz und gar nicht, dass die EZB die Zinsen anziehen will. Sie wird aber irgendwann keine andere Wahl haben, wenn sich die Inflation nicht wieder von selbst abschwächt. Sonst bekommen wir massive Probleme mit dem Wechselkurs und der Druck aus Bevölkerung und Politik wird immens. Andere ökonomische Begleiterscheinungen einer zu hohen Inflation noch nicht erwähnt.

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Also wir (ich 40 Sachbearbeiterin in Teilzeit, mein Mann 42 Sachbearbeiter und 2 Kinder mit 3 und 6, Haushaltseinkommen: 6000 €) haben unser komplettes Aktiendepot (500 tsd ) welches wir zusammen 20 Jahre lang bespart haben vor einem halben Jahr in unser neues Haus gesteckt.
Haben zusätzlich noch 200 tsd von der Bank aufgenommen die wir in den nächsten 15 Jahren komplett abzahlen werden.
Haben uns einen Traum erfüllt und sind extrem glücklich jetzt. Natürlich haben wir noch Verträge zur Altersvorsorge weiterhin laufen und auch noch ca. 80 tsd auf der hohen Kante wenns mal eng wird.
Ich kann nur sagen das ein Aktiendepot natürlich eine super Rendite auswirft wenn man alles richtig macht wie bei uns, aber für uns war von vornherein klar das wir uns mit dem Geld unseren Traum erfüllen wollen und durch die Kinder war der Traum das Haus. Denn das Geld im Depot bis ans Lebensende zu behalten und dafür sich im Leben seine Träume nicht erfüllen war keine Option für uns.
Das Haus ist für uns kein Rendite Objekt sondern der Ort an dem wir nun endlich angekommen sind und bis ans Lebensende auch verweilen wollen. Natürlich mit tollen Urlauben und Wochenendtrips zwischendurch.
Das nur mal an die die vielleicht auch von einem Haus träumen und sich aber noch nicht dazu durchringen dafür auf ihr Depot zu verzichten. Ein eigenes Haus ist wirklich ein tolles Gefühl.

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WiWi Gast schrieb am 10.01.2022:

In 5 bis 10 Jahren kann der Markt machen, was er will. in 10 Jahren hab ich zwischenzeitlich 20% getilgt. Und soviuel gibt der Markt nicht nach. Niemals. Aber viel Spaß beim Warten.

Was wirklich passiert, kann dir keiner genau sagen. Vor der Subprime Krise hat doch auch keine Sau damit gerechnet, dass was kommt.

Aber wenn Du zum Zeitpunkt X zb für eine Millionen eine Immobilie kaufst und innerhalb von 10 Jahren 200.000€ davon abgezahlt hast, hört sich das erstmal gut an. Wenn die Immobilie dann aber zb 10% weniger Wert ist, haben sich trotzdem 100.000€ deines eingesetzten Kapitals in Luft aufgelöst. Klar, ne Immobilie bleibt ne Immobilie. Aber wenn zu absoluten Peakzeiten gekauft wurde, ist es mittel- bis langfristig wahrscheinlicher, dass der Wert unter als über dem Kaufpreis ist.

Ich will hier nicht sagen, dass Immobilienkauf was schlechtes ist. Solch ein struktureller Wertverlust, kann aber unter Umständern schon hart reinschlagen.

Wie das mit der Nachbesicherung der Kredite von Banken bei Wertverlust ist, will ich garnicht wissen. Ab welchem prozentualen Wertverlust verlangen die Banken denn in etwa ne Nachbesicherung? (Klar, kommt immer auf Höhe/Anteil der Hypothekt o.Ä. an. Aber evtl hat jemand Erfahrung oder wissen darüber).

antworten

WiWi Gast schrieb am 12.01.2022:

Also wir (ich 40 Sachbearbeiterin in Teilzeit, mein Mann 42 Sachbearbeiter und 2 Kinder mit 3 und 6, Haushaltseinkommen: 6000 €) haben unser komplettes Aktiendepot (500 tsd ) welches wir zusammen 20 Jahre lang bespart haben vor einem halben Jahr in unser neues Haus gesteckt.
Haben zusätzlich noch 200 tsd von der Bank aufgenommen die wir in den nächsten 15 Jahren komplett abzahlen werden.
Haben uns einen Traum erfüllt und sind extrem glücklich jetzt. Natürlich haben wir noch Verträge zur Altersvorsorge weiterhin laufen und auch noch ca. 80 tsd auf der hohen Kante wenns mal eng wird.
Ich kann nur sagen das ein Aktiendepot natürlich eine super Rendite auswirft wenn man alles richtig macht wie bei uns, aber für uns war von vornherein klar das wir uns mit dem Geld unseren Traum erfüllen wollen und durch die Kinder war der Traum das Haus. Denn das Geld im Depot bis ans Lebensende zu behalten und dafür sich im Leben seine Träume nicht erfüllen war keine Option für uns.
Das Haus ist für uns kein Rendite Objekt sondern der Ort an dem wir nun endlich angekommen sind und bis ans Lebensende auch verweilen wollen. Natürlich mit tollen Urlauben und Wochenendtrips zwischendurch.
Das nur mal an die die vielleicht auch von einem Haus träumen und sich aber noch nicht dazu durchringen dafür auf ihr Depot zu verzichten. Ein eigenes Haus ist wirklich ein tolles Gefühl.

Oh Mann, da blutet mir das Herz.

Vorab: ich freue mich für euch, dass ihr euch euren Lebenstraum erfüllen konntet. Wirklich.
Aber euer Vorgehen ist aus Investitionssicht wirklich dermaßen wertvernichtend.

Hättet ihr das 500k€ Depot um 100k€ reduziert (und von diesen 100k€ die Kaufnebenkosten und eine Anzahlung getätigt), anschließend bei der Bank für 20 Jahre einen Zinssatz von ca. 1.0 - 1.5% vereinbart, und das Depot mit den verbleibenden 400k€ einfach in den MSCI World gepackt...
Dann hättet ihr in 20 Jahren ein Depot von 850k€ (nach Steuer, nach Inflation), und ein zu ca. 33% abbezahltes Haus. (Restschuld ca. 450k€, je nach Tilgung).
Ergibt ein zusätzliches Nettovermögen von 400k€.

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WiWi Gast schrieb am 12.01.2022:

In 5 bis 10 Jahren kann der Markt machen, was er will. in 10 Jahren hab ich zwischenzeitlich 20% getilgt. Und soviuel gibt der Markt nicht nach. Niemals. Aber viel Spaß beim Warten.

Was wirklich passiert, kann dir keiner genau sagen. Vor der Subprime Krise hat doch auch keine Sau damit gerechnet, dass was kommt.

Aber wenn Du zum Zeitpunkt X zb für eine Millionen eine Immobilie kaufst und innerhalb von 10 Jahren 200.000€ davon abgezahlt hast, hört sich das erstmal gut an. Wenn die Immobilie dann aber zb 10% weniger Wert ist, haben sich trotzdem 100.000€ deines eingesetzten Kapitals in Luft aufgelöst.

In den 10 Jahren hat er aber ~ 250tsd € Mieteinnahmen oder eben Mietfrei gewohnt und entsprechende Miete gespart.
(hab mal 2k Kaltmiete unterstellt, was bei einer 1 Mio Immobilie ja konservative 2,4% Mietrendite sind).

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Ich würde das Potenzial für eine umgekehrte Dynamik auf dem Immobilienmarkt aus genannten Gründen nicht unterschätzen und wie bereits erwähnt, der Immobilienmarkt ist träge aber wenn er sich dann mal bewegt dann sehr nachhaltig. Hinzu kommt das die aktuelle Situation gleichzeitig zu einem ernormen Leerstand geführt hat iSv Erben & Co. die ihre leere Immobilie halten weil sie jedes Jahr mehr wert ist.

Wenn der Markt dreht werden mit etwas Verspätung alle gleichzeitig versuchen abzustoßen und alleine in der Region meiner Eltern wo über das Jahr vielleicht 1 bis 2 Objekte aktuell auf dem Markt landen kann ich in jeder Straße mehrere leerstehende Häuser mit +500qm Grundstück benennen mit Namen der Erben und Motiven.

Aber lange Rede kurz, wie nachhaltig die Inflation ist weiß auch ich nicht und für den Eigennutz kann es bei solider Finanzierung egal sein ob das Objekt in 10 Jahren 25% weniger wert ist, bis dahin hat er das ggf. schon getilgt. Für Investoren ist die Situation jedoch Gift und kenne einige Wenige die sich mittlerweile von ihren Objekten trennen.

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WiWi Gast schrieb am 12.01.2022:

In 5 bis 10 Jahren kann der Markt machen, was er will. in 10 Jahren hab ich zwischenzeitlich 20% getilgt. Und soviuel gibt der Markt nicht nach. Niemals. Aber viel Spaß beim Warten.

Was wirklich passiert, kann dir keiner genau sagen. Vor der Subprime Krise hat doch auch keine Sau damit gerechnet, dass was kommt.

Aber wenn Du zum Zeitpunkt X zb für eine Millionen eine Immobilie kaufst und innerhalb von 10 Jahren 200.000€ davon abgezahlt hast, hört sich das erstmal gut an. Wenn die Immobilie dann aber zb 10% weniger Wert ist, haben sich trotzdem 100.000€ deines eingesetzten Kapitals in Luft aufgelöst. Klar, ne Immobilie bleibt ne Immobilie. Aber wenn zu absoluten Peakzeiten gekauft wurde, ist es mittel- bis langfristig wahrscheinlicher, dass der Wert unter als über dem Kaufpreis ist.

Ich will hier nicht sagen, dass Immobilienkauf was schlechtes ist. Solch ein struktureller Wertverlust, kann aber unter Umständern schon hart reinschlagen.

Wie das mit der Nachbesicherung der Kredite von Banken bei Wertverlust ist, will ich garnicht wissen. Ab welchem prozentualen Wertverlust verlangen die Banken denn in etwa ne Nachbesicherung? (Klar, kommt immer auf Höhe/Anteil der Hypothekt o.Ä. an. Aber evtl hat jemand Erfahrung oder wissen darüber).

Banken werden wohl kaum so blöd sein als das sie im großen Stil Nachbesicherungen fordern werden, selbst wenn Immopreise fallen sollten (was nicht passieren wird, es sei den Putin marschiert in Westeuropa ein oder ein anderes nahezu auszuschließendes Szenario).

Wenn in gewissem Maße nachbesichert werden soll, werden die ganzen Vollfinanzierer nicht nachsichern können. Die Folge werden Zwangsversteigerungen sein, die zur Folge einen echten Preisverfall bei Immobilien haben werden was dann wirklich Nachbesicherungen notwendig werden lässt.

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WiWi Gast schrieb am 12.01.2022:

Aber wenn Du zum Zeitpunkt X zb für eine Millionen eine Immobilie kaufst und innerhalb von 10 Jahren 200.000€ davon abgezahlt hast, hört sich das erstmal gut an. Wenn die Immobilie dann aber zb 10% weniger Wert ist, haben sich trotzdem 100.000€ deines eingesetzten Kapitals in Luft aufgelöst.

Das wäre genauso der Fall, wenn man in der Zeit stattdessen 833€ Miete pro Monat gezahlt hätte. Und was für "Wohnträume" man sich heutzutage für 833€ Miete erfüllen kann, brauche ich, glaube ich, nicht näher auszuführen.

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WiWi Gast schrieb am 12.01.2022:

Oh Mann, da blutet mir das Herz.

Vorab: ich freue mich für euch, dass ihr euch euren Lebenstraum erfüllen konntet. Wirklich.
Aber euer Vorgehen ist aus Investitionssicht wirklich dermaßen wertvernichtend.

Hättet ihr das 500k€ Depot um 100k€ reduziert (und von diesen 100k€ die Kaufnebenkosten und eine Anzahlung getätigt), anschließend bei der Bank für 20 Jahre einen Zinssatz von ca. 1.0 - 1.5% vereinbart, und das Depot mit den verbleibenden 400k€ einfach in den MSCI World gepackt...
Dann hättet ihr in 20 Jahren ein Depot von 850k€ (nach Steuer, nach Inflation), und ein zu ca. 33% abbezahltes Haus. (Restschuld ca. 450k€, je nach Tilgung).
Ergibt ein zusätzliches Nettovermögen von 400k€.

Vom Investitionsgedanken her sehe ich das genauso. An dem Beispiel sieht man aber zwei Dinge ganz gut: Erstens, dass für viele das Thema "Geldanlage an der Börse" nach wie vor noch ein Buch mit sieben Siegeln ist. Zweitens, dass man als so ein "Unwissender" trotzdem sehr glücklich werden kann.

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Meldung von heute:
Bafin fordert höheren Risikopuffer bei Banken, um auf ein Platzen der Immobilienblase vorbereitet zu sein.

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Da bin zum Teil bei Dir und wir hatten auch diese Überlegung. Aber da wir in dieser Hinsicht im nahen Umfeld schon das Gegenteil erlebt haben hatten wir Angst ob in den nächsten 10 - 20 Jahren es noch weltwirtschaftstechnisch richtig kracht. Zumindest meint mein Mann das da etwas passieren wird und er das Risiko nicht tragen will. Freunde von uns haben zum Beispiel genau so 50% Ihres Depots (300 tsd Verlust) verbrannt. Das hat uns abgeschreckt.
Wir haben dafür einen Zinssatz von 0,4% auf 15 Jahre erhalten bei unserer Hausbank ansonsten hätte dieser bei 1,9 gelegen wenn wir nur 100 tsd angezahlt hätten.

Wir sind eher den sicheren und leichteren Weg gegangen wobei ich nicht ausschließe das der andere Weg womöglich lukrativer gewesen wäre. Aber wir sind da sehr Bodenständig und das Geld was wir haben reicht uns absolut aus um auch für unsere Verhältnisse luxuriös zu leben. Was wir vermeiden wollen ist das morgen das Geld im Depot plötzlich nichts mehr wert ist. Und die Träume die wir jetzt noch haben könne wir uns mit dem was wir haben jederzeit leisten.

WiWi Gast schrieb am 12.01.2022:

Also wir (ich 40 Sachbearbeiterin in Teilzeit, mein Mann 42 Sachbearbeiter und 2 Kinder mit 3 und 6, Haushaltseinkommen: 6000 €) haben unser komplettes Aktiendepot (500 tsd ) welches wir zusammen 20 Jahre lang bespart haben vor einem halben Jahr in unser neues Haus gesteckt.
Haben zusätzlich noch 200 tsd von der Bank aufgenommen die wir in den nächsten 15 Jahren komplett abzahlen werden.
Haben uns einen Traum erfüllt und sind extrem glücklich jetzt. Natürlich haben wir noch Verträge zur Altersvorsorge weiterhin laufen und auch noch ca. 80 tsd auf der hohen Kante wenns mal eng wird.
Ich kann nur sagen das ein Aktiendepot natürlich eine super Rendite auswirft wenn man alles richtig macht wie bei uns, aber für uns war von vornherein klar das wir uns mit dem Geld unseren Traum erfüllen wollen und durch die Kinder war der Traum das Haus. Denn das Geld im Depot bis ans Lebensende zu behalten und dafür sich im Leben seine Träume nicht erfüllen war keine Option für uns.
Das Haus ist für uns kein Rendite Objekt sondern der Ort an dem wir nun endlich angekommen sind und bis ans Lebensende auch verweilen wollen. Natürlich mit tollen Urlauben und Wochenendtrips zwischendurch.
Das nur mal an die die vielleicht auch von einem Haus träumen und sich aber noch nicht dazu durchringen dafür auf ihr Depot zu verzichten. Ein eigenes Haus ist wirklich ein tolles Gefühl.

Oh Mann, da blutet mir das Herz.

Vorab: ich freue mich für euch, dass ihr euch euren Lebenstraum erfüllen konntet. Wirklich.
Aber euer Vorgehen ist aus Investitionssicht wirklich dermaßen wertvernichtend.

Hättet ihr das 500k€ Depot um 100k€ reduziert (und von diesen 100k€ die Kaufnebenkosten und eine Anzahlung getätigt), anschließend bei der Bank für 20 Jahre einen Zinssatz von ca. 1.0 - 1.5% vereinbart, und das Depot mit den verbleibenden 400k€ einfach in den MSCI World gepackt...
Dann hättet ihr in 20 Jahren ein Depot von 850k€ (nach Steuer, nach Inflation), und ein zu ca. 33% abbezahltes Haus. (Restschuld ca. 450k€, je nach Tilgung).
Ergibt ein zusätzliches Nettovermögen von 400k€.

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Wie das mit der Nachbesicherung der Kredite von Banken bei Wertverlust ist, will ich garnicht wissen. Ab welchem prozentualen Wertverlust verlangen die Banken denn in etwa ne Nachbesicherung? (Klar, kommt immer auf Höhe/Anteil der Hypothekt o.Ä. an. Aber evtl hat jemand Erfahrung oder wissen darüber).

Auch wenn Du es nicht wissen willst sage ich es Dir gerne: So lange Du brav Deine Raten zahlst, ist nichts mit Nachbesicherung. Interessiert die Banken schlicht nicht. Nur wenn Du Deine Raten nicht mehr regelmäßig zahlst, werden sie hellhörig ;-)

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WiWi Gast schrieb am 12.01.2022:

Aber wenn Du zum Zeitpunkt X zb für eine Millionen eine Immobilie kaufst und innerhalb von 10 Jahren 200.000€ davon abgezahlt hast, hört sich das erstmal gut an. Wenn die Immobilie dann aber zb 10% weniger Wert ist, haben sich trotzdem 100.000€ deines eingesetzten Kapitals in Luft aufgelöst.

Das wäre genauso der Fall, wenn man in der Zeit stattdessen 833€ Miete pro Monat gezahlt hätte. Und was für "Wohnträume" man sich heutzutage für 833€ Miete erfüllen kann, brauche ich, glaube ich, nicht näher auszuführen.

So sehe ich das auch, aber anscheinend ist Miete für manche eine Investition die ich nur nicht verstehe

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Der deutsche Finanzstabilitätsrat will die Banken dazu verpflichten, künftig mehr Eigenkapital für Wohnimmobiliendarlehen zu reservieren.

Das dürfte Folgen für die Kreditkonditionen haben: Je mehr Kapital Banken für ihr Kreditgeschäft beiseitelegen müssen, desto höher müssen deren Zinskonditionen für die Kunden sein, damit die Institute an dem Darlehen noch verdienen.

Mit den neuen Vorgaben reagiert der Finanzstabilitätsrat auf Überbewertungen am Wohnimmobilienmarkt. Nach Einschätzung von Bundesbank-Vorständin Claudia Buch liegt das aktuelle Preisniveau zehn bis 30 Prozent über den Werten, die sich durch Fundamentaldaten rechtfertigen lassen.

Darüber hinaus kündigte er an, dass die Bafin die Kreditvergabestandards der Banken genau überwachen will.

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