WiWi Gast schrieb am 14.06.2022:

Die Nachfrage geht zurück, da viele nicht mehr wollen oder können.
Das Angebot geht zurück, da viele zum niedrigeren Preis nicht verkaufen müssen oder wollen.
Damit sollte das Angebots-/Nachfrage Verhältnis sich gar nicht so stark verändern. Das Volumen wird deutlich abnehmen.
Leute, wir haben Inflation!

Diesen nonsense liest man hier so oft...

Wie viele Leute kennst du die eines morgens aufgewacht sind, sich beim Frühstück angeschaut haben und gesagt haben: Schatz, lass mal unser selbst genutztes EFH/DHH verkaufen!

Deine Aussage mag evtl. für Wohnungen bzw. Kapitalanlagen zutreffen, nicht aber für selbst bewohnte EFH/DHH. Diese werden auch weiterhin hauptsächlich aufgrund von Schicksalsschlägen (Tod, Krankheit, Scheidung, Jobverlust etc.) oder massiven beruflichen Veränderungen (HO schön und gut, wenn man einen Job am anderen Ende des Landes annimmt zieht man um) verkauft. Diese beiden Faktoren wird es weiterhin geben, die Leute lassen sich trotz Inflation weiterhin scheiden und werden trotz Inflation weiterhin krank oder sterben.

Das Angebot wird einigermaßen stabil bleiben während die Nachfrage aufgrund der steigenden Zinsen deutlich zurückgehen wird. Was das für die Preise bedeutet hat hier jeder spätestens im ersten Semester an der Uni gelernt.

antworten

Kramt diesen Post bitte in 2 Jahren wieder raus:

Die Preise für Wohnimmobilien werden MIN. um 30% einbrechen. In Ballungsräumen mehr als in ländlichen Regionen.

Guckt euch mal die Zinsen an .... das ist schon wirklich schmerzhaft

antworten

Ich lese schon einige Zeit mit und wollte auch noch einen Datenpunkt einbringen.
Aus beruflichen Gründen bin ich nach M. gezogen.
Schon der Wahnsinn, wie hoch hier die Preise so sind.

Neulich bin ich im Lkr Ebersberg unterwegs gewesen, genauer gesagt Oberpframmern ca 20-30 km von München entfernt.
Eine kurze Recherche hat ergeben, dass dort die Bauplätze im Einheimischen-Modell 800€/qm kosten (sonst 1200€)

In meiner Heimat (Ecke Ulm) gibts eine Kleinstadt, die ebenfalls Bauplätze ausschreibt (Erbach/Donau, ca 15km von Ulm entfernt), jedoch für 270 €/qm..

Ich kann immer nur staunen, wie "teuer" das Umland von München ist. Bei dem oben genannten Ort handelt es sich wirklich um ein Dorf ohne S-Bahn Anschluss, d.h. ohne Auto geht gar nichts. Durch Pendelei etc kommen zusätzliche Kosten auf einen zu..

Ich kann mir das nur so erklären, dass dort entweder überdurchschnittlich wohlhabende Leute hinziehen, oder aber der Familienbesitz/Erbe größer ist, da schon von den Aufwertungen in der Vergangenheit selbst profitiert wurde.

Was denkt ihr ? Es ist ja auch schwer vorstellbar, dass dort alle Akademiker sind, bei IGM arbeiten oä.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.06.2022:

Die Zinsen sind momentan immer noch günstig, es ist aber absehbar, dass weitere Steigerungen kommen werden. Wenn wir dann bei 4 bis 5 Prozent stehen werden, was historisch normal ist, werden sich viele Neubau-Immobilien nur noch schwer verkaufen lassen. Der kluge Projektentwickler fängt mit dem Bau sowieso erst an, wenn die Kaufverträge unterschrieben sind. Die Gesamtkosten werden deutlich steigen.

Im Bestand ist das Angebot sehr knapp, das spielt kaum eine Rolle.

Was soll da nominal im Preis sinken?

Viele Neu-Immobesitzer scheinen auch noch komplett in der Denial Stage zu sein, was mögliche Preisentwicklungen angeht. Verstehe gar nicht warum. Eure Rate ist doch fix von daher freut euch doch für die anderen, falls Immo-Preise bald ggf. nominal sinken. Gesamtkosten inkl. Zins werden jedoch stagnieren.

Sorry, aber ich kanns langsam nicht mehr hören, dass der Preis von Bestandsimmobilien zinsunabhängig wäre. So ein Quark. Die ganze Preisrallye der letzten 10 Jahre basierte allein auf dem immer weiter abflachenden Zinsniveau. Und genauso geht die Rallye nun rückwärts, wenn die Zinsen anziehen. Bitte versteh doch endlich mal, dass Angebot und Nachfrage bei Immobilien stark zinsabhängig sind!

Wir haben jetzt bereits das Zinsniveau von 2012 wieder erreicht. Die Preise stagnieren bestenfalls. Das bedeutet, der größte Zeil des Preisanstiegs war fundamental getrieben.

Natürlich haben die Zinsen Einfluss. Ich glaub alleine im letzten Jahr ging es ca. 15% nach oben. Solche Preissprünge gibt es nicht mehr. Aber das Preisniveau von 2012 wird es auch nicht mehr geben.

Wie oft haben dir die Leute in diesem Forum bereits geschrieben, dass es einige Monate dauert, bis die Zinsen in den Angebotspreisen reflektiert sind? Du denkst wohl immernoch, der Immobilienmarkt sei ein Aktienmarkt... Noch wiziger finde ich ja, wie du behauptest, der Preisanstieg seit 2012 sei von Fundamentaldaten getrieben gewesen. Aha, die Preise haben sich also verdoppelt, weil sich die Bevölkerung in Deutschland verdoppelt hat? Oder weil sich die Einkommen verdoppelt haben? Man man man...

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WiWi Gast schrieb am 14.06.2022:

Sehr richtig! Der Preis am Markt bildet sich durch Angebot und Nachfrage.

Wenn die Bauträger merken, dass ihre Objekte zu den kalkulierten Preisen nicht mehr verkäuflich sind werden sie versuchen, diese Projekte zu canceln. Wer das nicht elegant hin bekommt könnte insolvent werden.

Wenn dann der Neubau einbricht sollte das für die Bestandsimmobilien eher förderlich sein.

Die Nachfrage geht zurück, da viele nicht mehr wollen oder können.
Das Angebot geht zurück, da viele zum niedrigeren Preis nicht verkaufen müssen oder wollen.
Damit sollte das Angebots-/Nachfrage Verhältnis sich gar nicht so stark verändern. Das Volumen wird deutlich abnehmen.
Leute, wir haben Inflation!

Und Bestandsimmobilien werden nicht fremdfinanziert....?

antworten

An die Experten hier : ) Kommen im Sommer deutlich mehr Immobilien auf den Markt? Kann beobachten wie es noch im Winter gefühlt fast 50% weniger Angebote gab.

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WiWi Gast schrieb am 14.06.2022:

Ich lese schon einige Zeit mit und wollte auch noch einen Datenpunkt einbringen.
Aus beruflichen Gründen bin ich nach M. gezogen.
Schon der Wahnsinn, wie hoch hier die Preise so sind.

Neulich bin ich im Lkr Ebersberg unterwegs gewesen, genauer gesagt Oberpframmern ca 20-30 km von München entfernt.
Eine kurze Recherche hat ergeben, dass dort die Bauplätze im Einheimischen-Modell 800€/qm kosten (sonst 1200€)

In meiner Heimat (Ecke Ulm) gibts eine Kleinstadt, die ebenfalls Bauplätze ausschreibt (Erbach/Donau, ca 15km von Ulm entfernt), jedoch für 270 €/qm..

Ich kann immer nur staunen, wie "teuer" das Umland von München ist. Bei dem oben genannten Ort handelt es sich wirklich um ein Dorf ohne S-Bahn Anschluss, d.h. ohne Auto geht gar nichts. Durch Pendelei etc kommen zusätzliche Kosten auf einen zu..

Ich kann mir das nur so erklären, dass dort entweder überdurchschnittlich wohlhabende Leute hinziehen, oder aber der Familienbesitz/Erbe größer ist, da schon von den Aufwertungen in der Vergangenheit selbst profitiert wurde.

Was denkt ihr ? Es ist ja auch schwer vorstellbar, dass dort alle Akademiker sind, bei IGM arbeiten oä.

Naja, 20-30 km ist nicht weit weg von München. Und Richtung Süden wirds von München aus besonders schön. Realistisch, dass der Grund dort 1.200 Euro den QM kostet.

antworten

Ja mittlerweile schon 3,32 Prozent und kein Ende in Sicht. Also die 3,5 Prozent haben wir bei dem Tempo in spätestens 2 Wochen...

WiWi Gast schrieb am 14.06.2022:

Kramt diesen Post bitte in 2 Jahren wieder raus:

Die Preise für Wohnimmobilien werden MIN. um 30% einbrechen. In Ballungsräumen mehr als in ländlichen Regionen.

Guckt euch mal die Zinsen an .... das ist schon wirklich schmerzhaft

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.06.2022:

Kramt diesen Post bitte in 2 Jahren wieder raus:

Die Preise für Wohnimmobilien werden MIN. um 30% einbrechen. In Ballungsräumen mehr als in ländlichen Regionen.

Guckt euch mal die Zinsen an .... das ist schon wirklich schmerzhaft

Dann wären wir bei den Preisen von 2016 und darunter und Bestandsimmobilien müssten sich dann völlig von den Neubaupreisen loslösen, da Neubau dieses Preisniveau faktisch nicht mehr erreichen wird. Und das bei 8% Inflation mit zu erwartender Lohn-Preisspirale.
Also wirklich..... im Leben nicht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.06.2022:

Die Nachfrage geht zurück, da viele nicht mehr wollen oder können.
Das Angebot geht zurück, da viele zum niedrigeren Preis nicht verkaufen müssen oder wollen.
Damit sollte das Angebots-/Nachfrage Verhältnis sich gar nicht so stark verändern. Das Volumen wird deutlich abnehmen.
Leute, wir haben Inflation!

Diesen nonsense liest man hier so oft...

Wie viele Leute kennst du die eines morgens aufgewacht sind, sich beim Frühstück angeschaut haben und gesagt haben: Schatz, lass mal unser selbst genutztes EFH/DHH verkaufen!

Deine Aussage mag evtl. für Wohnungen bzw. Kapitalanlagen zutreffen, nicht aber für selbst bewohnte EFH/DHH. Diese werden auch weiterhin hauptsächlich aufgrund von Schicksalsschlägen (Tod, Krankheit, Scheidung, Jobverlust etc.) oder massiven beruflichen Veränderungen (HO schön und gut, wenn man einen Job am anderen Ende des Landes annimmt zieht man um) verkauft. Diese beiden Faktoren wird es weiterhin geben, die Leute lassen sich trotz Inflation weiterhin scheiden und werden trotz Inflation weiterhin krank oder sterben.

Das Angebot wird einigermaßen stabil bleiben während die Nachfrage aufgrund der steigenden Zinsen deutlich zurückgehen wird. Was das für die Preise bedeutet hat hier jeder spätestens im ersten Semester an der Uni gelernt.

Wenn das Angebot stabil bleiben sollte (was ich nicht glaube) und die Nachfrage deutlich zurückgehen wird, dann gibt es immer noch keinen Angebotsüberhang.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.06.2022:

Kramt diesen Post bitte in 2 Jahren wieder raus:

Die Preise für Wohnimmobilien werden MIN. um 30% einbrechen. In Ballungsräumen mehr als in ländlichen Regionen.

Guckt euch mal die Zinsen an .... das ist schon wirklich schmerzhaft

Umlaufrendite der 10y Bunds ist in den letzten zwei Wochen um 0,7% gestiegen. Das ist in den aktuellen Baufi-Zinsen noch gar nicht reflektiert. Real sind wir in Ende Juni damit schon bei über 3% auf 10 Jahre bei 60% Beleihungsauslauf. Bei 15 oder 20 Jahren Laufzeit und einer 80-90+% Finanzierung nehmen wir Kurs Richtung 4% Zinsen. Damit sind de facto fast alle Finanzierungen mit einem Volumen von 400-500k aufwärts, die vor kurzem noch breite Massen finanziert haben (selbst bei nur 5k netto Haushaltseinkommen), tot. 1.500 Euro Zinsen pro Monat kann sich nur noch die Oberschicht leisten. Das ist von jetzt auf gleich der krasseste Nachfrageeinbruch seit seeehr langer Zeit

antworten

Ohhh, ja. "Da kommen sooo viele Immos auf den Mark"

Eben net. Grüße aus Heidelberg. Hier ist Ebbe und die, die auf den Markt kommen, sind sofort weg. Meine ehemalige Mietwohnung war letzte Woche für n Multiple von 38,76 im Netz. Heute verkauft.

Was sollen die Anleger der Wohnungen denn mit dem Geld machen? In nen ETF? Ahh, grüße. Meiner hat seit Jahresbeginn fast 25% eingebüßt. Das ist ja auch die Erfolgsformel der ganzen Finfluencer gewesen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Ja mittlerweile schon 3,32 Prozent und kein Ende in Sicht. Also die 3,5 Prozent haben wir bei dem Tempo in spätestens 2 Wochen...

WiWi Gast schrieb am 14.06.2022:

Kramt diesen Post bitte in 2 Jahren wieder raus:

Die Preise für Wohnimmobilien werden MIN. um 30% einbrechen. In Ballungsräumen mehr als in ländlichen Regionen.

Guckt euch mal die Zinsen an .... das ist schon wirklich schmerzhaft

...habe bis vor 4 Jahren noch 5,35% bezahlt und hätte mich über die "schmerzhaften" Zinsen von 3,32% schäbig gelacht.

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WiWi Gast schrieb am 14.06.2022:

Kramt diesen Post bitte in 2 Jahren wieder raus:

Die Preise für Wohnimmobilien werden MIN. um 30% einbrechen. In Ballungsräumen mehr als in ländlichen Regionen.

Jeder, der bis vor ca. 3 Jahren ein Immobilie gekauft hat, kann seine Immobilie besser vermieten, als sie mit 30% unter den bisherigen Höchstpreisen zu verkaufen.
Immobilien sind ein Langzeitinvest - egal, ob selbst genutzt oder als Kapitalanlage. Es wäre mir auch neu, dass man seine Aktien genau dann verkauft, wenn der Kurs unten ist. Dann wartet man eben, bis der Kurs wieder gestiegen ist. Das macht der Immobilienbesitzer, sofern er nicht in Not geraten ist, genau so.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.06.2022:

WiWi Gast schrieb am 14.06.2022:

Die Nachfrage geht zurück, da viele nicht mehr wollen oder können.
Das Angebot geht zurück, da viele zum niedrigeren Preis nicht verkaufen müssen oder wollen.
Damit sollte das Angebots-/Nachfrage Verhältnis sich gar nicht so stark verändern. Das Volumen wird deutlich abnehmen.
Leute, wir haben Inflation!

Diesen nonsense liest man hier so oft...

Wie viele Leute kennst du die eines morgens aufgewacht sind, sich beim Frühstück angeschaut haben und gesagt haben: Schatz, lass mal unser selbst genutztes EFH/DHH verkaufen!

Deine Aussage mag evtl. für Wohnungen bzw. Kapitalanlagen zutreffen, nicht aber für selbst bewohnte EFH/DHH. Diese werden auch weiterhin hauptsächlich aufgrund von Schicksalsschlägen (Tod, Krankheit, Scheidung, Jobverlust etc.) oder massiven beruflichen Veränderungen (HO schön und gut, wenn man einen Job am anderen Ende des Landes annimmt zieht man um) verkauft. Diese beiden Faktoren wird es weiterhin geben, die Leute lassen sich trotz Inflation weiterhin scheiden und werden trotz Inflation weiterhin krank oder sterben.

Das Angebot wird einigermaßen stabil bleiben während die Nachfrage aufgrund der steigenden Zinsen deutlich zurückgehen wird. Was das für die Preise bedeutet hat hier jeder spätestens im ersten Semester an der Uni gelernt.

Das sehe ich völlig anders, Ein sehr großer Teil der Immobilienangebote wird/wurde von denjenigen angeboten, die ihre aktuelle Immobilie gegen eine andere ersetzen wollen. (Von der ETW ins Neubau-EFH oder vom RH ins Neubau-EFH oder im Alter vom EFH in eine altersgerechte Neubau-ETW. Sobald hier nun erheblicher Kapitalbedarf besteht, werden diese ihr Vorhaben nun überdenken. Somit kommt dann schlicht weniger Bestand auf den Markt - insbesondere dann, wenn der Preisabstand Bestand vs. Neubau noch weiter auseinander geht und die Zinsen weiter steigen.
Ich habe mein Vorhaben ebenfalls aus genau diesem Grund gecancelt und daher kommt meine eigengenutzte (abbezahlte) Immo nun nicht mehr auf den Markt. Ich bin bestimmt nicht der einzige!

antworten

Bei 30% Preissturz und aktuellem Zinsniveau hätten wir wieder eine historisch gute Erschwinglichkeit. Das hätte zur Folge, dass die Nachfrage das Angebot wieder um ein vielfaches übersteigen würde.
Sorry, aber das kann ich mir nicht vorstellen.

antworten

Ich denke es wird problematisch wenn Anschlussfinanzierungen anstehen sollten. Aber viele haben sich Zinsen festschreiben lassen über 10-15 Jahre und für die, die jetzt neu finanzieren müssen haben ja vermutlich vor 10-15 Jahren auf einem ähnlichen Zinsniveau finanziert.
Aber wenn es jetzt auf 5% oder mehr steigt wird es für viele vll eng.
Besonders wird man es vll beim Bauen merken, da für viele bei den Zinsen es nicht mwhr erschwinglich ist. 1500 vs 3500 Rate ist ja ein Unterschied

antworten

Aber vermutlich auch Preise von 2012 oder früher. Unglaublich wie unreflektiert die Leute hier schreiben.

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Ja mittlerweile schon 3,32 Prozent und kein Ende in Sicht. Also die 3,5 Prozent haben wir bei dem Tempo in spätestens 2 Wochen...

WiWi Gast schrieb am 14.06.2022:

Kramt diesen Post bitte in 2 Jahren wieder raus:

Die Preise für Wohnimmobilien werden MIN. um 30% einbrechen. In Ballungsräumen mehr als in ländlichen Regionen.

Guckt euch mal die Zinsen an .... das ist schon wirklich schmerzhaft

...habe bis vor 4 Jahren noch 5,35% bezahlt und hätte mich über die "schmerzhaften" Zinsen von 3,32% schäbig gelacht.

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WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

WiWi Gast schrieb am 14.06.2022:

Kramt diesen Post bitte in 2 Jahren wieder raus:

Die Preise für Wohnimmobilien werden MIN. um 30% einbrechen. In Ballungsräumen mehr als in ländlichen Regionen.

Jeder, der bis vor ca. 3 Jahren ein Immobilie gekauft hat, kann seine Immobilie besser vermieten, als sie mit 30% unter den bisherigen Höchstpreisen zu verkaufen.
Immobilien sind ein Langzeitinvest - egal, ob selbst genutzt oder als Kapitalanlage. Es wäre mir auch neu, dass man seine Aktien genau dann verkauft, wenn der Kurs unten ist. Dann wartet man eben, bis der Kurs wieder gestiegen ist. Das macht der Immobilienbesitzer, sofern er nicht in Not geraten ist, genau so.

Hört doch bitte auf immer solche Gefühlsweisheiten zu posten.
Aktien fallen, weil die Leute sie nicht mehr zu Höchstkursen loskriegen, weil es keine Nachfrage mehr zu den hohen Kursen gibt. Ich kann doch nicht gleichzeitig schreiben, dass die Leute nicht verkaufen wollen zu niedrigeren Kursen, wenn gleichzeitig die Kurse fallen. Die Aktien werden dann panisch auf den Markt geworfen. Die niedrigen Preise sind aber auch fundamental begründbar aufgrund steigender Zinsen.

Natürlich ist es oft langfristig rational nicht zu verkaufen, aber dass kann nicht jeder und macht nicht jeder und Angebot kommt aufgrund der Lebensumstände immer auf den Markt.

antworten

Focus Online hatte heute mal die Zahl, welche ich schon lange gesucht hatte: im Vergleich Februar 2022 zu Februar 2021 sind die Preise für die Herstellung eines Wohngebäude um 14,3% gestiegen. Das beinhaltet Materialsteigerungen (deutlich über 20%) ebenso wie Personal (unter 10%) - die Gesamtkosten sind 14,3% höher als vor einem Jahr. Wobei das die Vorkriegspreise sind (Februar 2022).

Es wird nicht so kommen können, dass Neubau massiv steigt und gleichzeitig Bestand stark fällt. Am Ende ist das immer noch ein Markt.

antworten

Fakten:

1. Es gibt weniger Menschen in diesem Land, die bei den aktuellen Kursen (40 Prozent höhere Rate, Tendenz steigend) finanzieren können: Die Nachfrageseite wird kleiner.
2. Neubaupreise explodieren, Grund und Boden wird teurer: Die Angebotsseite wird nicht mehr ausgeschöpft, da die Menschen nicht mehr alle Preise mitgehen (können).
3. Bestandsimmobilien orientieren sich preislich am Neubau (wenn ein Neubau inkl. einem 500-qm-Grundstück 1 Mio. kostet, wird es nicht passieren, dass vergleichbare Bestandsimmobilien auf typischerweise größeren Grundstücken im Preis auf 400.000 fallen).

Unwägbarkeiten:

• a) Wie wirkt sich ein Preisdruck durch weniger Nachfrage auf die Verkäuferseite aus? z.B.: Halten Erben ihre Häuser? Ist jemand bereit, morgen ein Haus für 600.000 abzugeben, das gestern noch für 1 Mio. weggegangen ist, weil der Käufer sonst eine 40 Prozent höhere Rate hat, oder vermietet er stattdessen und hält die Immobilie?
• b) Inwieweit entwickelt sich das Verhältnis Miete/Preis? Die Mieten werden (Inflation) ansteigen... sinkende Preise würden also wieder Investoren auf den Plan rufen, was die Preise wieder antreiben würde... Welches ist ein solch "gesundes" Miet-Preis-Verhältnis?

Konklusion:
Wir stochern im Nebel: Keiner kann in dieser Gemengelage prognostizieren, wie sich die Preise entwickeln, da weder die Inflation, noch die Zinsentwicklung oder das Ver-/Kaufverhalten absehbar sind...
Nur ein Punkt ist sicher: Die Hälfte der Teilnehmer aus diesem Forum wird mit der eigenen Prognose falsch liegen und die andere Hälfte wird behaupten, dass "wir es wussten".

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Das sehe ich völlig anders, Ein sehr großer Teil der Immobilienangebote wird/wurde von denjenigen angeboten, die ihre aktuelle Immobilie gegen eine andere ersetzen wollen. (Von der ETW ins Neubau-EFH oder vom RH ins Neubau-EFH oder im Alter vom EFH in eine altersgerechte Neubau-ETW. Sobald hier nun erheblicher Kapitalbedarf besteht, werden diese ihr Vorhaben nun überdenken. Somit kommt dann schlicht weniger Bestand auf den Markt - insbesondere dann, wenn der Preisabstand Bestand vs. Neubau noch weiter auseinander geht und die Zinsen weiter steigen.
Ich habe mein Vorhaben ebenfalls aus genau diesem Grund gecancelt und daher kommt meine eigengenutzte (abbezahlte) Immo nun nicht mehr auf den Markt. Ich bin bestimmt nicht der einzige!

Nö, ein Grossteil der Immobilien kommt wegen Erbe, Scheidung, Tod, Jobwechsel auf den Markt.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Ohhh, ja. "Da kommen sooo viele Immos auf den Mark"

Eben net. Grüße aus Heidelberg. Hier ist Ebbe und die, die auf den Markt kommen, sind sofort weg. Meine ehemalige Mietwohnung war letzte Woche für n Multiple von 38,76 im Netz. Heute verkauft.

Was sollen die Anleger der Wohnungen denn mit dem Geld machen? In nen ETF? Ahh, grüße. Meiner hat seit Jahresbeginn fast 25% eingebüßt. Das ist ja auch die Erfolgsformel der ganzen Finfluencer gewesen.

Also bei mir in Stuttgart ist der Anstieg an Häuserangeboten deutlich sichtbar.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Wenn das Angebot stabil bleiben sollte (was ich nicht glaube) und die Nachfrage deutlich zurückgehen wird, dann gibt es immer noch keinen Angebotsüberhang.

Ehm, doch?

antworten

Der neuste IGM Tarifabschluss liegt bei 6.5%. Die Lohn-Preis Spirale hat begonnen. Alle diejenigen, die über die letzten Jahre günstige Finanzierung abgeschlossen haben können sich freuen. Wir entwerten dann fröhlich die Schulden. Am meisten freut sich natürlich Vater Staat, daher kann man davon auszugehen, dass es erst einmal so weitergeht.

antworten

Ja, Preise von 2001. Diese waren ähnlich hoch wie 2012. Das Einkommen war 2001 aber auch deutlich geringer und der Zins war deutlich höher, als heute. Das war nicht viel erschwinglicher, als es heute ist. So viel zum Thema "unreflektiert"......

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Aber vermutlich auch Preise von 2012 oder früher. Unglaublich wie unreflektiert die Leute hier schreiben.

Ja mittlerweile schon 3,32 Prozent und kein Ende in Sicht. Also die 3,5 Prozent haben wir bei dem Tempo in spätestens 2 Wochen...

WiWi Gast schrieb am 14.06.2022:

Kramt diesen Post bitte in 2 Jahren wieder raus:

Die Preise für Wohnimmobilien werden MIN. um 30% einbrechen. In Ballungsräumen mehr als in ländlichen Regionen.

Guckt euch mal die Zinsen an .... das ist schon wirklich schmerzhaft

...habe bis vor 4 Jahren noch 5,35% bezahlt und hätte mich über die "schmerzhaften" Zinsen von 3,32% schäbig gelacht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Aber vermutlich auch Preise von 2012 oder früher. Unglaublich wie unreflektiert die Leute hier schreiben.

Ja mittlerweile schon 3,32 Prozent und kein Ende in Sicht. Also die 3,5 Prozent haben wir bei dem Tempo in spätestens 2 Wochen...

Kramt diesen Post bitte in 2 Jahren wieder raus:

Die Preise für Wohnimmobilien werden MIN. um 30% einbrechen. In Ballungsräumen mehr als in ländlichen Regionen.

Guckt euch mal die Zinsen an .... das ist schon wirklich schmerzhaft

...habe bis vor 4 Jahren noch 5,35% bezahlt und hätte mich über die "schmerzhaften" Zinsen von 3,32% schäbig gelacht.

Immer nett anzusehen, wie sich die Leute die 2000-2010 gekauft haben, über die aktuellen Zinsen lustig machen.
Dabei vergessen sie gerne mal, dass wir seit 2010 bis 2020 ziemlich exakt eine flächendeckende Verdopplung der Preise im Markt hatten.

Beispiel:
2010: 400k bei 5,35% auf 30 Jahre => 2,2k im Monat
2022: 800k bei 3,32% auf 30 Jahre => 3,5k im Monat

antworten

Spannende Frage. Gibt ganze Bücher dazu. Online findet man auch mehr oder weniger gute Vergleichsrechner dazu. Selbst gut gemachte Vergleichsrechner liefern aber natürlich nur eine Prognose. In die Zukunft blicken kann niemand (abgesehen von einigen Foristen). Die Vergleichsrechner benötigen zudem einigen Input, den man stark beeinflussen kann. Möchte ich, dass der Käufer „gewinnt“, kann ich zum Beispiel hohe Preis- und Mietsteigerungen oder niedrige Instandhaltungskosten ansetzen. Möchte ich, dass der Mieter „gewinnt“, lässt sich dies zB durch Ansatz einer optimistischen Alternativrendite erreichen.

Die Alternativanlage sollte übrigens auch fair gewählt werden. Eine Immobilie dürfte von ihrem Risiko eher mit einem diversifizierten Aktienportfolio vergleichbar sein als mit Anleihen oder Kryptowährungen. Immobilienlobbyisten nehmen erfahrungsgemäß aber gerne Anleihen als Alternativanlage, um den Kauf schönzurechnen…

In den letzten 10 Jahren hat der typische Käufer besser abgeschnitten. Historisch hatte allerdings ein Mieter mit diversifiziertem Portfolio fast immer die Nase vorne.

WiWi Gast schrieb am 14.06.2022:

Ist kaufen oder mieten besser, wenn man langfristig Vermögen aufbauen will?

antworten

Was soll bitte eng werden?
Entweder die Leute kommen von Zinsen >5% (bei mehr als 15 Jahren Zinsbindung) oder es ist eben schon ein großer Teil getilgt.

Die Käufer, die zu besonders hohen Preisen gekauft haben (ab 2017), haben doch noch mindestens 5 Jahre Zeit ausreichend zu tilgen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Kramt diesen Post bitte in 2 Jahren wieder raus:

Die Preise für Wohnimmobilien werden MIN. um 30% einbrechen. In Ballungsräumen mehr als in ländlichen Regionen.

Jeder, der bis vor ca. 3 Jahren ein Immobilie gekauft hat, kann seine Immobilie besser vermieten, als sie mit 30% unter den bisherigen Höchstpreisen zu verkaufen.
Immobilien sind ein Langzeitinvest - egal, ob selbst genutzt oder als Kapitalanlage. Es wäre mir auch neu, dass man seine Aktien genau dann verkauft, wenn der Kurs unten ist. Dann wartet man eben, bis der Kurs wieder gestiegen ist. Das macht der Immobilienbesitzer, sofern er nicht in Not geraten ist, genau so.

Hört doch bitte auf immer solche Gefühlsweisheiten zu posten.
Aktien fallen, weil die Leute sie nicht mehr zu Höchstkursen loskriegen, weil es keine Nachfrage mehr zu den hohen Kursen gibt. Ich kann doch nicht gleichzeitig schreiben, dass die Leute nicht verkaufen wollen zu niedrigeren Kursen, wenn gleichzeitig die Kurse fallen. Die Aktien werden dann panisch auf den Markt geworfen. Die niedrigen Preise sind aber auch fundamental begründbar aufgrund steigender Zinsen.

Natürlich ist es oft langfristig rational nicht zu verkaufen, aber dass kann nicht jeder und macht nicht jeder und Angebot kommt aufgrund der Lebensumstände immer auf den Markt.

Es ist doch aber auch bei den jetzigen Preisen absolut möglich zu Gewinn zu verkaufen. Mal ein paar (stark vereinfachte!) Gedanken:

Mal angenommen ich bin professioneller Immobilien Investor, dann denke ich ja wie oben schon erwähnt langfristig. Das bedeutet in diesem Fall ja mindestens 10 Jahre, dann muss ich meinen Veräußerungsgewinn nicht der Einkommensteuer unterziehen. Das heißt ich habe die Immobilie 2012 gekauft und das wiederum bedeutet ich mache auch dann Gewinn, wenn ich nicht zum Höchststand verkaufe. Ist es dann rational, die Immo zu halten, nur weil ich davon ausgehe, daß ich in 20 Jahren vielleicht real 20% mehr bekomme?

Ähnliches Prinzip beim Erben. Ich habe eine Immobilie mit Anschaffungskosten=0, die Immobilien Preise sind historisch immer noch hoch, fallende Preise sind am Horizont. Soll ich die Immo dann behalten nur weil ich nicht auf dem Höchststand verkaufe? Erscheint mir auch nicht rational.

Damit niedrige Preise zu einem geringen Angebot führen, müssten die Preise sich stark von den Mieten abkoppeln. Extremes Beispiel: Mieteinnahmen 2T€ wert der Immo 10T€.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Bei 30% Preissturz und aktuellem Zinsniveau hätten wir wieder eine historisch gute Erschwinglichkeit. Das hätte zur Folge, dass die Nachfrage das Angebot wieder um ein vielfaches übersteigen würde.
Sorry, aber das kann ich mir nicht vorstellen.

30% wäre eine Größenordnung krasser als der maximale Drawdown bei Immobilien in den USA nach der Subprime-Krise.

Das ist sowas von unrealistisch, dass man darüber eigentlich nicht weiter diskutieren braucht. Das wäre vermutlich der größte Immobiliencrash weltweit seitdem es Aufzeichnungen gibt.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Die Zinsen sind momentan immer noch günstig, es ist aber absehbar, dass weitere Steigerungen kommen werden. Wenn wir dann bei 4 bis 5 Prozent stehen werden, was historisch normal ist, werden sich viele Neubau-Immobilien nur noch schwer verkaufen lassen. Der kluge Projektentwickler fängt mit dem Bau sowieso erst an, wenn die Kaufverträge unterschrieben sind. Die Gesamtkosten werden deutlich steigen.

Im Bestand ist das Angebot sehr knapp, das spielt kaum eine Rolle.

Was soll da nominal im Preis sinken?

Viele Neu-Immobesitzer scheinen auch noch komplett in der Denial Stage zu sein, was mögliche Preisentwicklungen angeht. Verstehe gar nicht warum. Eure Rate ist doch fix von daher freut euch doch für die anderen, falls Immo-Preise bald ggf. nominal sinken. Gesamtkosten inkl. Zins werden jedoch stagnieren.

Sorry, aber ich kanns langsam nicht mehr hören, dass der Preis von Bestandsimmobilien zinsunabhängig wäre. So ein Quark. Die ganze Preisrallye der letzten 10 Jahre basierte allein auf dem immer weiter abflachenden Zinsniveau. Und genauso geht die Rallye nun rückwärts, wenn die Zinsen anziehen. Bitte versteh doch endlich mal, dass Angebot und Nachfrage bei Immobilien stark zinsabhängig sind!

Wir haben jetzt bereits das Zinsniveau von 2012 wieder erreicht. Die Preise stagnieren bestenfalls. Das bedeutet, der größte Zeil des Preisanstiegs war fundamental getrieben.

Natürlich haben die Zinsen Einfluss. Ich glaub alleine im letzten Jahr ging es ca. 15% nach oben. Solche Preissprünge gibt es nicht mehr. Aber das Preisniveau von 2012 wird es auch nicht mehr geben.

Wie oft haben dir die Leute in diesem Forum bereits geschrieben, dass es einige Monate dauert, bis die Zinsen in den Angebotspreisen reflektiert sind? Du denkst wohl immernoch, der Immobilienmarkt sei ein Aktienmarkt... Noch wiziger finde ich ja, wie du behauptest, der Preisanstieg seit 2012 sei von Fundamentaldaten getrieben gewesen. Aha, die Preise haben sich also verdoppelt, weil sich die Bevölkerung in Deutschland verdoppelt hat? Oder weil sich die Einkommen verdoppelt haben?

Das nennt sich Angebot und Nachfrage. Es gibt massiv zu wenig Wohnungen und Häuser für zu viele Menschen. Dagegen gibt es Leerstand in einigen, wenigen Gebieten, wo keiner hin will.

Die Herstellungskosten für ein EFH sind seit 2012 von ca. 1.250 - 1.500 Euro je qm Wohnfläche auf 2.500 - 3.000 Euro je qm Wohnfläche gestiegen. Alleine von Anfang 2021 bis Mitte 2022 hat sich ein durchschnittliches EFH im Preis verdoppelt, siehe Artikel Focus Online heute.

Am Ende ist das ein Markt und kann sich nicht komplett voneinander wegentwickeln.

antworten

Stand heute 920 Häuser, +8% in 3 Wochen

WiWi Gast schrieb am 24.05.2022:

Update: 850 Häuser im Angebot, +16% in weniger als 1 Monat

Ich beobachte das Angebot im Frankfurter Umland seit 2 Jahren und kann ebenfalls sehen, dass das Angebot steigt. In dem von mir betrachteten Gebiet gab es ohne Filter über 1,5 Jahre nie mehr als 500 EFH im Angebot auf dem gängigen Immoportal. Aktuell sind wir bei 730. Der Anstieg kam etwa über die letzten 4-6 Wochen und es ist aus meiner Sicht sehr viel alter und überteuerter Bestand.

WiWi Gast schrieb am 27.04.2022:

Den gleichen Eindruck habe ich auch. Es kommt was ins Rutschen. Die Dynamik steigt, auch wenn die Preise natürlich viel zu hoch sind.

Jetzt heißt es abwarten. Prognose: In einem Jahr schaut es für Käufer deutlich besser aus.

WiWi Gast schrieb am 27.04.2022:

Ich habe den Eindruck, aktuell tut sich tatsächlich etwas auf dem Immobilienmarkt. In den letzten beiden Wochen sind bei uns in der Region (20km-Umland Stuttgart) mehr Häuser bei den gängigen Immoportalen inseriert worden als für Gewöhnlich innerhalb von 2-3 Monaten.
(...)

antworten

Der Selbstnutzer macht eigentlich überhaupt nichts, er kauft einmal im Leben seine Immobilie und bewohnt sie bis zum Schluss. Für den ist es kein Investment.
Natürlich denkt davon auch keiner daran bei hohen Preisen zu verkaufen, er will ja darin wohnen. Trotzdem hat das Zinsniveau einen direkten Einfluss auf seinen Immowert, wenn er sie nämlich verkaufen wollte wirds eben schwieriger mit dem dreifachen Zinsniveau.

Wir haben nicht zu wenige Wohnungen in Deutschland, sondern durch den Zinstrend falsch und zu teuer gebaut. Das werden wir jetzt in den nächsten 2-3 Jahren durch den Zinsschock sehen.

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Jeder, der bis vor ca. 3 Jahren ein Immobilie gekauft hat, kann seine Immobilie besser vermieten, als sie mit 30% unter den bisherigen Höchstpreisen zu verkaufen.
Immobilien sind ein Langzeitinvest - egal, ob selbst genutzt oder als Kapitalanlage. Es wäre mir auch neu, dass man seine Aktien genau dann verkauft, wenn der Kurs unten ist. Dann wartet man eben, bis der Kurs wieder gestiegen ist. Das macht der Immobilienbesitzer, sofern er nicht in Not geraten ist, genau so.

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Meiner Meinung nach ist der Zug für niemanden abgefahren, sondern das anspruchsdenken. Wenn ich das so lese erwarten die meisten ein freistehendes EFH Haus mit großem Garten mit Radnähe zum Arbeitsplatz für einen Preis vor 10 Jahren. Das geht einfach nicht. Bitte jetzt auch keine Story das ein Freund eines Freundes durch einen irrwitzigen Zufall da ran gekommen ist.

Es ist halt das Anspruchsdenken, wenn ich ein Haus haben will, muss ich halt auf mein Budget schauen, welches sich stetig ändert, auch kann ich in der Erwartung sein das es zukünftig mehr Haushaltseinkommen gibt, dann muss ich die Lage sondieren wo das geeignete Wohngebiet ist. Man kann dafür auch die Lage abchecken was alles in der Planung ist (Zugstrecken Erweiterungen, Ausbau öffentlicher Netze, und und und). Auch das kann gut rein fließen. Anschließend kann man dann sich dementsprechende Häuser anschauen. Sich daran festzubeißen in absoluten Speckgürtel oder gar im Stadtgebiet ein Haus zu leisten, in der Hoffnung das der Markt abkracht ist und bleibt illusorisch. Es wird nicht von heut auf morgen Vorstadtvillen verramscht. Diese Erkenntnis sollten hier einige mal zu Gemüte führen.

Ich meine, ehrlich jetzt, der thread lebt hier doch größtenteils von der Hoffnung vieler das man sich ein Haus leisten will. Dann sollte man schauen was man sich leisten kann. Wenn das eigene Empfinden ist das man sich in naher Zukunft mehr leisten kann (Jobwechsel, Gehaltssteigerungen etc) dann soll man halt warten. Aber ansonsten lebt diese Eigenkalkulation nur davon was für einen machbar ist.

Was für einen selbst heute Möglich erscheint ist morgen wesentlich einfacher. Das ist wirklich so. Bestimmt kommt in 5-10 Jahren wieder eine niedrig zinsphase aber bis dahin wird es steinig. Einfach mal die Ohren aufhalten und ein Budget fixieren. Dann regelt sich das schon.
Natürlich mit einem anderen Denken, wenn kein Haus im Stadtgebiet dann doch eher auf dem Land. Was bieten einzelne Gemeinden an? Was ist dort geplant ? Wie sind da die Aussichten ? Diese Gedanken macht sich kaum einer vein Hauskauf. Echt nicht, hab viele gefragt, dass obwohl man meinen müsste wir wären keine Lemminge.

Vor allem die BWLler hier nicht. Was haben wir den im Studium gelernt ? Markt analysieren, Präferenzen definieren und dann das Angebot bewerten.

WiWi Gast schrieb am 14.06.2022:

Immerhin erkennen sie, dass der Zug “Eigentum” für sie endgültig abgefahren ist. Merken noch nicht alle.

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WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Ich denke es wird problematisch wenn Anschlussfinanzierungen anstehen sollten. Aber viele haben sich Zinsen festschreiben lassen über 10-15 Jahre und für die, die jetzt neu finanzieren müssen haben ja vermutlich vor 10-15 Jahren auf einem ähnlichen Zinsniveau finanziert.
Aber wenn es jetzt auf 5% oder mehr steigt wird es für viele vll eng.
Besonders wird man es vll beim Bauen merken, da für viele bei den Zinsen es nicht mwhr erschwinglich ist. 1500 vs 3500 Rate ist ja ein Unterschied

Wer vor 10-15 Jahren gekauft hat, hatte aber auch nur ein Drittel/die Hälfte der heutigen Kaufpreise zu bezahlen, sein Gehalt lag sicherlich auch etwa 30-50 Prozent niedriger als heute...

Rechnen wir einmal:
Kauf vor 15 Jahren bei 300.000 und 3.000 Gehalt netto, 1,5 Prozent Zins, 2 Prozent Tilgung, also Rate von 875,- p.M. (aus meiner Sicht realistische Annahmen).
Heute: Wert des Objektes meinetwegen 600.000, Gehalt sicherlich 4.000 netto (beide Seiten konservativ). Restschuld nach 15 Jahren und 2 Prozent Tilgung etwa bei 200.000. Nun liegt der Zins bei 3,5 und die Tilgung weiterhin bei 2 Prozent, also die Rate bei 917,- p.M.
Absolut (vorher 2.125,- frei verfügbar, nachher 3.083,-) und relativ (vorher 71 Prozent Einkommen frei verfügbar, nachher 77 Prozent) hat sich die Situation massiv verbessert, der Vermögensaufbau vollkommen außer Acht.

...und ihr glaub, es kommt bei Anschlussfinanzierungen zu Verkaufsdruck...?!
Ich nicht: Ich gehe tatsächlich von höheren Gehaltserhöhungen, höheren Tilgungsraten und Sondertilgungen aus, so zumindest in meinem Umfeld der EFH-Käufer.

antworten

Es stimmt,es wird immer Lebensumstände geben, weshalb eine Immobilie zum Verkauf gestellt werden wird, unabhängig vom Preisniveau des Marktes.

Das sind aber nun mal nur relativ wenige Fälle. Die werden von der Anzahl her nicht zu fallenden Preisen führen, weil es auch immer noch Nachfrager im Markt gibt, die überhaupt keine Finanzierung brauchen.

Im Bekanntenkreis haben alle Immobilien. Meistens ein selbst genutztes Haus und dann noch vermietete Eigentumswohnungen, die meistens entweder geerbt oder ohne Finanzierung gekauft wurden. Niemand überlegt da irgend etwas zu verkaufen. Die freuen sich über Mieteinnahmen und das selbst genutzte Haus.

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Natürlich ist es oft langfristig rational nicht zu verkaufen, aber dass kann nicht jeder und macht nicht jeder und Angebot kommt aufgrund der Lebensumstände immer auf den Markt.

antworten

Die werden ihre Immobilien aber natürlich sinnvollerweise eher vermieten, als sie für billig Geld zu verschachern.

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Das sehe ich völlig anders, Ein sehr großer Teil der Immobilienangebote wird/wurde von denjenigen angeboten, die ihre aktuelle Immobilie gegen eine andere ersetzen wollen. (Von der ETW ins Neubau-EFH oder vom RH ins Neubau-EFH oder im Alter vom EFH in eine altersgerechte Neubau-ETW. Sobald hier nun erheblicher Kapitalbedarf besteht, werden diese ihr Vorhaben nun überdenken. Somit kommt dann schlicht weniger Bestand auf den Markt - insbesondere dann, wenn der Preisabstand Bestand vs. Neubau noch weiter auseinander geht und die Zinsen weiter steigen.
Ich habe mein Vorhaben ebenfalls aus genau diesem Grund gecancelt und daher kommt meine eigengenutzte (abbezahlte) Immo nun nicht mehr auf den Markt. Ich bin bestimmt nicht der einzige!

Nö, ein Grossteil der Immobilien kommt wegen Erbe, Scheidung, Tod, Jobwechsel auf den Markt.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Kramt diesen Post bitte in 2 Jahren wieder raus:

Die Preise für Wohnimmobilien werden MIN. um 30% einbrechen. In Ballungsräumen mehr als in ländlichen Regionen.

Jeder, der bis vor ca. 3 Jahren ein Immobilie gekauft hat, kann seine Immobilie besser vermieten, als sie mit 30% unter den bisherigen Höchstpreisen zu verkaufen.
Immobilien sind ein Langzeitinvest - egal, ob selbst genutzt oder als Kapitalanlage. Es wäre mir auch neu, dass man seine Aktien genau dann verkauft, wenn der Kurs unten ist. Dann wartet man eben, bis der Kurs wieder gestiegen ist. Das macht der Immobilienbesitzer, sofern er nicht in Not geraten ist, genau so.

Hört doch bitte auf immer solche Gefühlsweisheiten zu posten.
Aktien fallen, weil die Leute sie nicht mehr zu Höchstkursen loskriegen, weil es keine Nachfrage mehr zu den hohen Kursen gibt. Ich kann doch nicht gleichzeitig schreiben, dass die Leute nicht verkaufen wollen zu niedrigeren Kursen, wenn gleichzeitig die Kurse fallen. Die Aktien werden dann panisch auf den Markt geworfen. Die niedrigen Preise sind aber auch fundamental begründbar aufgrund steigender Zinsen.

Natürlich ist es oft langfristig rational nicht zu verkaufen, aber dass kann nicht jeder und macht nicht jeder und Angebot kommt aufgrund der Lebensumstände immer auf den Markt.

Was auch bei den ganzen aufgemachten Rechnungen fehlt, ist die menschliche Natur: in einem Bärenmarkt wartet jeder mit seinen Investments ab, ob die Preise nicht noch weiter fallen und es bildet sich im Immobereich ein längeres Backlog an verfügbaren Objekten, weil es nun mal ein Angebotsmarkt ist und immer eine gleichbleibende Zahl an Immobilien auf den Markt kommt bzw. frei wird. Das heißt aber, dass Leute mit Verkaufsdruck ihre Preise weiter senken und ihre Objekte so loswerden, es werden aber zu wenige sein, um das wachsende Backlog zu leeren. Wenn die Preise aber weiter fallen und sich kein erkennbarer Boden bildet, warten Investoren auch noch länger mit Käufen. Niemand möchte Opportunitätskosten auf der Uhr haben.

antworten

Ist aber eine sehr irrationale Sichtweise. Da du auf absehbare Zeit bessere Renditen am Kapitalmarkt machen wirst und die auch niedriger versteuern musst, macht es keinen Sinn eine Immobilie zu halten und zu vermieten. Damit verschenkst du dann Geld. Kann man machen, muss man aber nicht :D. Es sei denn es glaubt ernsthaft jemand das die Preise dann wieder stark steigen werden. Darauf würde ich jetzt mal nicht spekulieren ;).

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Die werden ihre Immobilien aber natürlich sinnvollerweise eher vermieten, als sie für billig Geld zu verschachern.

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Das sehe ich völlig anders, Ein sehr großer Teil der Immobilienangebote wird/wurde von denjenigen angeboten, die ihre aktuelle Immobilie gegen eine andere ersetzen wollen. (Von der ETW ins Neubau-EFH oder vom RH ins Neubau-EFH oder im Alter vom EFH in eine altersgerechte Neubau-ETW. Sobald hier nun erheblicher Kapitalbedarf besteht, werden diese ihr Vorhaben nun überdenken. Somit kommt dann schlicht weniger Bestand auf den Markt - insbesondere dann, wenn der Preisabstand Bestand vs. Neubau noch weiter auseinander geht und die Zinsen weiter steigen.
Ich habe mein Vorhaben ebenfalls aus genau diesem Grund gecancelt und daher kommt meine eigengenutzte (abbezahlte) Immo nun nicht mehr auf den Markt. Ich bin bestimmt nicht der einzige!

Nö, ein Grossteil der Immobilien kommt wegen Erbe, Scheidung, Tod, Jobwechsel auf den Markt.

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WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Die werden ihre Immobilien aber natürlich sinnvollerweise eher vermieten, als sie für billig Geld zu verschachern.

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Nö, ein Grossteil der Immobilien kommt wegen Erbe, Scheidung, Tod, Jobwechsel auf den Markt.

Weil man EFHs ja auch so gut vermieten kann...
Und auch bei einer geerbten ETW muss man erstmal ordentlich investieren, bevor man die aus der vorherigen Selbstnutzung in die Vermietung geben kann.

antworten

Nein, die Zinswende führt auf jeden Fall zu real fallenden Preisen bei Immobilien.

Grund und Boden wird bei höheren Zinsen auf Staatsanleihen eben nicht teurer. Die sind nur so teuer geworden durch die Zinssenkungen. Da konnten viele Investoren mit billigem Geld und auf Renditesuche spekulieren, diese Zeit ist vorbei.

Der Preis von gestern ist von gestern, ist doch an der Börse auch nicht anders.
Die Mieten werden real (!) auch nicht groß steigen, dafür sorgt der Mietspiegel.

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Fakten:

1. Es gibt weniger Menschen in diesem Land, die bei den aktuellen Kursen (40 Prozent höhere Rate, Tendenz steigend) finanzieren können: Die Nachfrageseite wird kleiner.
2. Neubaupreise explodieren, Grund und Boden wird teurer: Die Angebotsseite wird nicht mehr ausgeschöpft, da die Menschen nicht mehr alle Preise mitgehen (können).
3. Bestandsimmobilien orientieren sich preislich am Neubau (wenn ein Neubau inkl. einem 500-qm-Grundstück 1 Mio. kostet, wird es nicht passieren, dass vergleichbare Bestandsimmobilien auf typischerweise größeren Grundstücken im Preis auf 400.000 fallen).

Unwägbarkeiten:

• a) Wie wirkt sich ein Preisdruck durch weniger Nachfrage auf die Verkäuferseite aus? z.B.: Halten Erben ihre Häuser? Ist jemand bereit, morgen ein Haus für 600.000 abzugeben, das gestern noch für 1 Mio. weggegangen ist, weil der Käufer sonst eine 40 Prozent höhere Rate hat, oder vermietet er stattdessen und hält die Immobilie?
• b) Inwieweit entwickelt sich das Verhältnis Miete/Preis? Die Mieten werden (Inflation) ansteigen... sinkende Preise würden also wieder Investoren auf den Plan rufen, was die Preise wieder antreiben würde... Welches ist ein solch "gesundes" Miet-Preis-Verhältnis?

Konklusion:
Wir stochern im Nebel: Keiner kann in dieser Gemengelage prognostizieren, wie sich die Preise entwickeln, da weder die Inflation, noch die Zinsentwicklung oder das Ver-/Kaufverhalten absehbar sind...
Nur ein Punkt ist sicher: Die Hälfte der Teilnehmer aus diesem Forum wird mit der eigenen Prognose falsch liegen und die andere Hälfte wird behaupten, dass "wir es wussten".

antworten

30% war 2008 in den USA gar nichts. Da gings tiefer runter.

Die Zentralbanken beziffern doch selbst die Überbewertung auf 40% in den Großstädten. Also warum sind 30% zu viel? Der Immosektor ist durch den Nullzins so aufgeblasen wie nie zuvor in der Geschichte! Aufwachen Leute, es gab noch nie Nullzinsen wie in den letzten Jahren und jetzt wo wir uns wieder davon wegbewegen wird es eben ultra schmerzhaft für Assetpreise.

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

30% wäre eine Größenordnung krasser als der maximale Drawdown bei Immobilien in den USA nach der Subprime-Krise.

Das ist sowas von unrealistisch, dass man darüber eigentlich nicht weiter diskutieren braucht. Das wäre vermutlich der größte Immobiliencrash weltweit seitdem es Aufzeichnungen gibt.

antworten

Selbst wenn das mit deinen Bekannten wahr wäre, ist das natürlich Unsinn.

Wenn ein Immomarkt dreht, dann tut er das für lange Zeit und selbstverständlich überlegen sich dann auch mehr zu verkaufen. Oder willst du ernsthaft behaupten jemand nimmt dann eine jährliche negative Wertentwicklung in Kauf? Über mehrere Jahre? Bei vermieteten Objekten mit geringer Mietrendite? Wenn er sonst ohne Aufwand risikolos für eine Anleihe 4% pro Jahr bekommt? Im Leben nicht.

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Es stimmt,es wird immer Lebensumstände geben, weshalb eine Immobilie zum Verkauf gestellt werden wird, unabhängig vom Preisniveau des Marktes.

Das sind aber nun mal nur relativ wenige Fälle. Die werden von der Anzahl her nicht zu fallenden Preisen führen, weil es auch immer noch Nachfrager im Markt gibt, die überhaupt keine Finanzierung brauchen.

Im Bekanntenkreis haben alle Immobilien. Meistens ein selbst genutztes Haus und dann noch vermietete Eigentumswohnungen, die meistens entweder geerbt oder ohne Finanzierung gekauft wurden. Niemand überlegt da irgend etwas zu verkaufen. Die freuen sich über Mieteinnahmen und das selbst genutzte Haus.

antworten

Super Beitrag.
Wie richtig dargestellt gibt es gegenläufige Trends. Momentan kann keiner sagen wo die Reise hingeht, insbesondere kurzfristig.

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Fakten:

1. Es gibt weniger Menschen in diesem Land, die bei den aktuellen Kursen (40 Prozent höhere Rate, Tendenz steigend) finanzieren können: Die Nachfrageseite wird kleiner.
2. Neubaupreise explodieren, Grund und Boden wird teurer: Die Angebotsseite wird nicht mehr ausgeschöpft, da die Menschen nicht mehr alle Preise mitgehen (können).
3. Bestandsimmobilien orientieren sich preislich am Neubau (wenn ein Neubau inkl. einem 500-qm-Grundstück 1 Mio. kostet, wird es nicht passieren, dass vergleichbare Bestandsimmobilien auf typischerweise größeren Grundstücken im Preis auf 400.000 fallen).

Unwägbarkeiten:

• a) Wie wirkt sich ein Preisdruck durch weniger Nachfrage auf die Verkäuferseite aus? z.B.: Halten Erben ihre Häuser? Ist jemand bereit, morgen ein Haus für 600.000 abzugeben, das gestern noch für 1 Mio. weggegangen ist, weil der Käufer sonst eine 40 Prozent höhere Rate hat, oder vermietet er stattdessen und hält die Immobilie?
• b) Inwieweit entwickelt sich das Verhältnis Miete/Preis? Die Mieten werden (Inflation) ansteigen... sinkende Preise würden also wieder Investoren auf den Plan rufen, was die Preise wieder antreiben würde... Welches ist ein solch "gesundes" Miet-Preis-Verhältnis?

Konklusion:
Wir stochern im Nebel: Keiner kann in dieser Gemengelage prognostizieren, wie sich die Preise entwickeln, da weder die Inflation, noch die Zinsentwicklung oder das Ver-/Kaufverhalten absehbar sind...
Nur ein Punkt ist sicher: Die Hälfte der Teilnehmer aus diesem Forum wird mit der eigenen Prognose falsch liegen und die andere Hälfte wird behaupten, dass "wir es wussten".

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Ich beobachte die Anzahl der Wohnungen zu Kaufen auf Immoscout für Karlsruhe und Stuttgart seit Ende 2019 und notiere mir ungefähr monatlich die Werte
Stuttgart Oktober 2019 bis Nov 2021 Höchstwert 559, Tiefstwert 415, Schnitt 500,
Aktuell 762
Also plus ca. 50% zum Schnitt.
In Karlsruhe aktuell 139, ca plus 80% zum Schnitt.

antworten

Eine kleine Korrektur: Vor 15 Jahren lagen die Bauzinsen nicht bei 1,5%, sondern bei 4,5%.

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Ich denke es wird problematisch wenn Anschlussfinanzierungen anstehen sollten. Aber viele haben sich Zinsen festschreiben lassen über 10-15 Jahre und für die, die jetzt neu finanzieren müssen haben ja vermutlich vor 10-15 Jahren auf einem ähnlichen Zinsniveau finanziert.
Aber wenn es jetzt auf 5% oder mehr steigt wird es für viele vll eng.
Besonders wird man es vll beim Bauen merken, da für viele bei den Zinsen es nicht mwhr erschwinglich ist. 1500 vs 3500 Rate ist ja ein Unterschied

Wer vor 10-15 Jahren gekauft hat, hatte aber auch nur ein Drittel/die Hälfte der heutigen Kaufpreise zu bezahlen, sein Gehalt lag sicherlich auch etwa 30-50 Prozent niedriger als heute...

Rechnen wir einmal:
Kauf vor 15 Jahren bei 300.000 und 3.000 Gehalt netto, 1,5 Prozent Zins, 2 Prozent Tilgung, also Rate von 875,- p.M. (aus meiner Sicht realistische Annahmen).
Heute: Wert des Objektes meinetwegen 600.000, Gehalt sicherlich 4.000 netto (beide Seiten konservativ). Restschuld nach 15 Jahren und 2 Prozent Tilgung etwa bei 200.000. Nun liegt der Zins bei 3,5 und die Tilgung weiterhin bei 2 Prozent, also die Rate bei 917,- p.M.
Absolut (vorher 2.125,- frei verfügbar, nachher 3.083,-) und relativ (vorher 71 Prozent Einkommen frei verfügbar, nachher 77 Prozent) hat sich die Situation massiv verbessert, der Vermögensaufbau vollkommen außer Acht.

...und ihr glaub, es kommt bei Anschlussfinanzierungen zu Verkaufsdruck...?!
Ich nicht: Ich gehe tatsächlich von höheren Gehaltserhöhungen, höheren Tilgungsraten und Sondertilgungen aus, so zumindest in meinem Umfeld der EFH-Käufer.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Super Beitrag.
Wie richtig dargestellt gibt es gegenläufige Trends. Momentan kann keiner sagen wo die Reise hingeht, insbesondere kurzfristig.

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Fakten:

1. Es gibt weniger Menschen in diesem Land, die bei den aktuellen Kursen (40 Prozent höhere Rate, Tendenz steigend) finanzieren können: Die Nachfrageseite wird kleiner.
2. Neubaupreise explodieren, Grund und Boden wird teurer: Die Angebotsseite wird nicht mehr ausgeschöpft, da die Menschen nicht mehr alle Preise mitgehen (können).
3. Bestandsimmobilien orientieren sich preislich am Neubau (wenn ein Neubau inkl. einem 500-qm-Grundstück 1 Mio. kostet, wird es nicht passieren, dass vergleichbare Bestandsimmobilien auf typischerweise größeren Grundstücken im Preis auf 400.000 fallen).

Unwägbarkeiten:

• a) Wie wirkt sich ein Preisdruck durch weniger Nachfrage auf die Verkäuferseite aus? z.B.: Halten Erben ihre Häuser? Ist jemand bereit, morgen ein Haus für 600.000 abzugeben, das gestern noch für 1 Mio. weggegangen ist, weil der Käufer sonst eine 40 Prozent höhere Rate hat, oder vermietet er stattdessen und hält die Immobilie?
• b) Inwieweit entwickelt sich das Verhältnis Miete/Preis? Die Mieten werden (Inflation) ansteigen... sinkende Preise würden also wieder Investoren auf den Plan rufen, was die Preise wieder antreiben würde... Welches ist ein solch "gesundes" Miet-Preis-Verhältnis?

Konklusion:
Wir stochern im Nebel: Keiner kann in dieser Gemengelage prognostizieren, wie sich die Preise entwickeln, da weder die Inflation, noch die Zinsentwicklung oder das Ver-/Kaufverhalten absehbar sind...
Nur ein Punkt ist sicher: Die Hälfte der Teilnehmer aus diesem Forum wird mit der eigenen Prognose falsch liegen und die andere Hälfte wird behaupten, dass "wir es wussten".

Zu 3: Ist nicht korrekt. Es gibt bereits heute Häuser (z.B. in weniger gefragten Gegenden), die unter ihrem Sachwert/den alterwertgeminderten Herstellungskosten verkauft werden. Auch der Neubau wird billiger, da ein Grossteil des Kaufpreises auch bei Neubauten auf das Spekulationsobjekt Grundstück entfällt.

Zu a: Wichtiger Punkt ist hier, dass Menschen von weiter fallenden Preisen ausgehen, wenn die Preise mal fallen. Genauso wie sie von immer weiter steigenden Preisen ausgegangen sind, als die Immobilienpreise gestiegen sind. Folglich wird der Drang zum Verkauf steigen, da ich heute besser verkaufe als morgen.

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WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Kramt diesen Post bitte in 2 Jahren wieder raus:

Die Preise für Wohnimmobilien werden MIN. um 30% einbrechen. In Ballungsräumen mehr als in ländlichen Regionen.

Jeder, der bis vor ca. 3 Jahren ein Immobilie gekauft hat, kann seine Immobilie besser vermieten, als sie mit 30% unter den bisherigen Höchstpreisen zu verkaufen.
Immobilien sind ein Langzeitinvest - egal, ob selbst genutzt oder als Kapitalanlage. Es wäre mir auch neu, dass man seine Aktien genau dann verkauft, wenn der Kurs unten ist. Dann wartet man eben, bis der Kurs wieder gestiegen ist. Das macht der Immobilienbesitzer, sofern er nicht in Not geraten ist, genau so.

Hört doch bitte auf immer solche Gefühlsweisheiten zu posten.
Aktien fallen, weil die Leute sie nicht mehr zu Höchstkursen loskriegen, weil es keine Nachfrage mehr zu den hohen Kursen gibt. Ich kann doch nicht gleichzeitig schreiben, dass die Leute nicht verkaufen wollen zu niedrigeren Kursen, wenn gleichzeitig die Kurse fallen. Die Aktien werden dann panisch auf den Markt geworfen. Die niedrigen Preise sind aber auch fundamental begründbar aufgrund steigender Zinsen.

Natürlich ist es oft langfristig rational nicht zu verkaufen, aber dass kann nicht jeder und macht nicht jeder und Angebot kommt aufgrund der Lebensumstände immer auf den Markt.

Was auch bei den ganzen aufgemachten Rechnungen fehlt, ist die menschliche Natur: in einem Bärenmarkt wartet jeder mit seinen Investments ab, ob die Preise nicht noch weiter fallen und es bildet sich im Immobereich ein längeres Backlog an verfügbaren Objekten, weil es nun mal ein Angebotsmarkt ist und immer eine gleichbleibende Zahl an Immobilien auf den Markt kommt bzw. frei wird. Das heißt aber, dass Leute mit Verkaufsdruck ihre Preise weiter senken und ihre Objekte so loswerden, es werden aber zu wenige sein, um das wachsende Backlog zu leeren. Wenn die Preise aber weiter fallen und sich kein erkennbarer Boden bildet, warten Investoren auch noch länger mit Käufen. Niemand möchte Opportunitätskosten auf der Uhr haben.

Danke, genauso ist es. Die Marktdynamik ist nicht zu unterschätzen.

antworten

Also 2 Prozent Reallohnverlust auch hier

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Der neuste IGM Tarifabschluss liegt bei 6.5%. Die Lohn-Preis Spirale hat begonnen. Alle diejenigen, die über die letzten Jahre günstige Finanzierung abgeschlossen haben können sich freuen. Wir entwerten dann fröhlich die Schulden. Am meisten freut sich natürlich Vater Staat, daher kann man davon auszugehen, dass es erst einmal so weitergeht.

antworten

Du willst uns hier erzählen, dass du über 2 Jahre jeden Monat "trackst" wieviel Wohnungen online kommen? Als ob! So hobbylos ist niemand.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Ich beobachte die Anzahl der Wohnungen zu Kaufen auf Immoscout für Karlsruhe und Stuttgart seit Ende 2019 und notiere mir ungefähr monatlich die Werte
Stuttgart Oktober 2019 bis Nov 2021 Höchstwert 559, Tiefstwert 415, Schnitt 500,
Aktuell 762
Also plus ca. 50% zum Schnitt.
In Karlsruhe aktuell 139, ca plus 80% zum Schnitt.

Ich seit 2014 Häuser in Stuttgart. Damals waren es lange ca 175. Dann ging es mehrere Jahre in die 130er Regionen. Seit einigen Monaten nimmt es wieder zu und seit ein paar Wochen ca 180

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Ich beobachte die Anzahl der Wohnungen zu Kaufen auf Immoscout für Karlsruhe und Stuttgart seit Ende 2019 und notiere mir ungefähr monatlich die Werte
Stuttgart Oktober 2019 bis Nov 2021 Höchstwert 559, Tiefstwert 415, Schnitt 500,
Aktuell 762
Also plus ca. 50% zum Schnitt.
In Karlsruhe aktuell 139, ca plus 80% zum Schnitt.

Ich seit 2014 Häuser in Stuttgart. Damals waren es lange ca 175. Dann ging es mehrere Jahre in die 130er Regionen. Seit einigen Monaten nimmt es wieder zu und seit ein paar Wochen ca 180

antworten

So wie in diesem Forum warten und wetten doch viele auf fallende Preise. Wird aber aus genau diesem Grund nicht wesentlich fallen.

antworten

Die Diskussion erinnert mich manchmal an die HODL-Bewegung bei Meme-Aktien und Kryptos. Wie viel dieses Schönreden wert ist sieht man erst, wenn der Markt dreht. Bei Meme-Aktien und Kryptos ist das schon passiert, bei Immos schauen wir mal...

antworten

Pssst, das kann doch angeblich gar nicht sein - weißt eh, Bestand unterliegt ja nicht Angebot/Nachfrage wie wir hier gehört habe. ;)

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Ich beobachte die Anzahl der Wohnungen zu Kaufen auf Immoscout für Karlsruhe und Stuttgart seit Ende 2019 und notiere mir ungefähr monatlich die Werte
Stuttgart Oktober 2019 bis Nov 2021 Höchstwert 559, Tiefstwert 415, Schnitt 500,
Aktuell 762
Also plus ca. 50% zum Schnitt.
In Karlsruhe aktuell 139, ca plus 80% zum Schnitt.

antworten

Am Aktienmarkt erkennt man den Wendepunkt an zurückgehenden Umsätzen. Egal ob an einem Hoch- oder Tiefpunkt, es sind einfach immer weniger Investoren bereit zu handeln weil sie den aktuellen Preis nicht mehr für gerechtfertigt halten.

Weitrhin sind die Umsätze an Tagen mit fallenden Kursen höher als an Tagen mit steigenden. Es gibt dann also auf beiden Seiten mehr Marktteilnehmer.

Die Sensitivität bezl. Zinsen geht bei beiden Assetts in die gleiche Richtung.

Ich sehe keinen Grund warum das am Immobilienmarkt anders sein soll.

antworten

Du scheinst persönlich kaum Immobilienbesitzer zu kennen. Natürlich ist meine story wahr. Die vermieteten Wohnungen sind teilweise schon seit vielen Jahrzehnten im Familienbesitz. Andere wurden erst in den letzten Jahren erworben.
Du hast überhaupt keine Ahnung davon wie Immobilienbesitzer so ticken. Die interessiert die Wertentwicklung der Immobilie so gut wie überhaupt nicht. Hauptsache gut an einen seriösen Mieter vermietet der pünktlich zahlt und keinen Ärger macht. Jeder Mieterwechsel würde Arbeit machen.

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Selbst wenn das mit deinen Bekannten wahr wäre, ist das natürlich Unsinn.

Wenn ein Immomarkt dreht, dann tut er das für lange Zeit und selbstverständlich überlegen sich dann auch mehr zu verkaufen. Oder willst du ernsthaft behaupten jemand nimmt dann eine jährliche negative Wertentwicklung in Kauf? Über mehrere Jahre? Bei vermieteten Objekten mit geringer Mietrendite? Wenn er sonst ohne Aufwand risikolos für eine Anleihe 4% pro Jahr bekommt? Im Leben nicht.

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Es stimmt,es wird immer Lebensumstände geben, weshalb eine Immobilie zum Verkauf gestellt werden wird, unabhängig vom Preisniveau des Marktes.

Das sind aber nun mal nur relativ wenige Fälle. Die werden von der Anzahl her nicht zu fallenden Preisen führen, weil es auch immer noch Nachfrager im Markt gibt, die überhaupt keine Finanzierung brauchen.

Im Bekanntenkreis haben alle Immobilien. Meistens ein selbst genutztes Haus und dann noch vermietete Eigentumswohnungen, die meistens entweder geerbt oder ohne Finanzierung gekauft wurden. Niemand überlegt da irgend etwas zu verkaufen. Die freuen sich über Mieteinnahmen und das selbst genutzte Haus.

antworten

Dann sieh Dir mal die Angebote im Immoscout ganz genau an.

Bei uns (Großstadt) sind im Umkreis von 10 km um das Stadtzentrum ca. 40% Neubauprojekte. Also Häuser, bei denen noch nicht mal mit dem Bau begonnen wurde. Einige Neubauprojekte werden von den Verkäufern ganz bewusst falsch inseriert, nämlich als Bestandsimmobilien. Andere werden als zentrumsnah beschrieben und liegen in Wirklichkeit 15km außerhalb.

Es gibt bei Immobilien eine Säsonalität, ebenso wie bei den Gebrauchtwagen. Im Frühjahr ist das Angebot am grössten, ab September bis Jahresende ist es deutlich rückläufig. Dass im November die Angebots-Zahlen niedrig sind und im Frühjahr hoch ist schon immer normal gewesen.

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Ich beobachte die Anzahl der Wohnungen zu Kaufen auf Immoscout für Karlsruhe und Stuttgart seit Ende 2019 und notiere mir ungefähr monatlich die Werte
Stuttgart Oktober 2019 bis Nov 2021 Höchstwert 559, Tiefstwert 415, Schnitt 500,
Aktuell 762
Also plus ca. 50% zum Schnitt.
In Karlsruhe aktuell 139, ca plus 80% zum Schnitt.

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WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Ich beobachte die Anzahl der Wohnungen zu Kaufen auf Immoscout für Karlsruhe und Stuttgart seit Ende 2019 und notiere mir ungefähr monatlich die Werte
Stuttgart Oktober 2019 bis Nov 2021 Höchstwert 559, Tiefstwert 415, Schnitt 500,
Aktuell 762
Also plus ca. 50% zum Schnitt.
In Karlsruhe aktuell 139, ca plus 80% zum Schnitt.

Ich beobachte Häuserangebote auf Immo24 in Stuttgart seit 2014.

Damals waren es meistens rund 175 Angebote.

Dann gingen die Angebote bis 2017 sukzessive auf ca 130 zurück.

So blieb es bis ca Anfang des Jahres. In den ersten 2, 3 Monaten 2022 ging es auf ca 170 - 180, wo es sich recht stabil eingependelt hat

antworten

Die FED erhöht um 75 Basispunkte. Damit steigt der Druck auf die EZB massiv an.

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Die Diskussion erinnert mich manchmal an die HODL-Bewegung bei Meme-Aktien und Kryptos. Wie viel dieses Schönreden wert ist sieht man erst, wenn der Markt dreht. Bei Meme-Aktien und Kryptos ist das schon passiert, bei Immos schauen wir mal...

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Aber vermutlich auch Preise von 2012 oder früher. Unglaublich wie unreflektiert die Leute hier schreiben.

Ja mittlerweile schon 3,32 Prozent und kein Ende in Sicht. Also die 3,5 Prozent haben wir bei dem Tempo in spätestens 2 Wochen...

Kramt diesen Post bitte in 2 Jahren wieder raus:

Die Preise für Wohnimmobilien werden MIN. um 30% einbrechen. In Ballungsräumen mehr als in ländlichen Regionen.

Guckt euch mal die Zinsen an .... das ist schon wirklich schmerzhaft

...habe bis vor 4 Jahren noch 5,35% bezahlt und hätte mich über die "schmerzhaften" Zinsen von 3,32% schäbig gelacht.

Immer nett anzusehen, wie sich die Leute die 2000-2010 gekauft haben, über die aktuellen Zinsen lustig machen.
Dabei vergessen sie gerne mal, dass wir seit 2010 bis 2020 ziemlich exakt eine flächendeckende Verdopplung der Preise im Markt hatten.

Beispiel:
2010: 400k bei 5,35% auf 30 Jahre => 2,2k im Monat
2022: 800k bei 3,32% auf 30 Jahre => 3,5k im Monat

Dann bist Du also bereit, in den kommenden Jahren Dein Gehalt auf das Lohnniveau von 2010 herabsetzen zu lassen - vorhersehbare Lohn/Preisspirale mit eingerechnet. Ansonsten macht Dein "Beispiel" absolut keinen Sinn. Das ist nicht Inflationsbereinigt. Außerdem bildest Du mit dem 2022er wesentlich mehr Vermögen, als mit dem 2010er Invest.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Du willst uns hier erzählen, dass du über 2 Jahre jeden Monat "trackst" wieviel Wohnungen online kommen? Als ob! So hobbylos ist niemand.

Doch, die drei Minuten pro Monat hab ich tatsächlich über diesen Zeitraum investiert. Natürlich mach ich so etwas während der Arbeitszeit, somit ohne direkte Auswirkung auf meine Hobbies.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Ich denke es wird problematisch wenn Anschlussfinanzierungen anstehen sollten. Aber viele haben sich Zinsen festschreiben lassen über 10-15 Jahre und für die, die jetzt neu finanzieren müssen haben ja vermutlich vor 10-15 Jahren auf einem ähnlichen Zinsniveau finanziert.
Aber wenn es jetzt auf 5% oder mehr steigt wird es für viele vll eng.
Besonders wird man es vll beim Bauen merken, da für viele bei den Zinsen es nicht mwhr erschwinglich ist. 1500 vs 3500 Rate ist ja ein Unterschied

Wer vor 10-15 Jahren gekauft hat, hatte aber auch nur ein Drittel/die Hälfte der heutigen Kaufpreise zu bezahlen, sein Gehalt lag sicherlich auch etwa 30-50 Prozent niedriger als heute...

Rechnen wir einmal:
Kauf vor 15 Jahren bei 300.000 und 3.000 Gehalt netto, 1,5 Prozent Zins, 2 Prozent Tilgung, also Rate von 875,- p.M. (aus meiner Sicht realistische Annahmen).
Heute: Wert des Objektes meinetwegen 600.000, Gehalt sicherlich 4.000 netto (beide Seiten konservativ). Restschuld nach 15 Jahren und 2 Prozent Tilgung etwa bei 200.000. Nun liegt der Zins bei 3,5 und die Tilgung weiterhin bei 2 Prozent, also die Rate bei 917,- p.M.
Absolut (vorher 2.125,- frei verfügbar, nachher 3.083,-) und relativ (vorher 71 Prozent Einkommen frei verfügbar, nachher 77 Prozent) hat sich die Situation massiv verbessert, der Vermögensaufbau vollkommen außer Acht.

...und ihr glaub, es kommt bei Anschlussfinanzierungen zu Verkaufsdruck...?!
Ich nicht: Ich gehe tatsächlich von höheren Gehaltserhöhungen, höheren Tilgungsraten und Sondertilgungen aus, so zumindest in meinem Umfeld der EFH-Käufer.

Vor 15 Jahren lag der Zins sehr deutlich über dem aktuellen Zins (über 5%) und vor 10 Jahren ein wenig über dem aktuellen Zins (über 3,5%). Alle aus dieser Zeit haben bei Neuabschluss einen deutlichen bis kleinen Zinsvorteil.

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WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Die werden ihre Immobilien aber natürlich sinnvollerweise eher vermieten, als sie für billig Geld zu verschachern.

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Nö, ein Grossteil der Immobilien kommt wegen Erbe, Scheidung, Tod, Jobwechsel auf den Markt.

Weil man EFHs ja auch so gut vermieten kann...
Und auch bei einer geerbten ETW muss man erstmal ordentlich investieren, bevor man die aus der vorherigen Selbstnutzung in die Vermietung geben kann.

Also EFHs kann man prima vermiete. Mache ich seit 20 Jahren und läuft prima. Ich wüsste nicht, warum das nicht gehen sollte.

antworten

Real sind die Preise ja aktuell bereits um 8% gefallen (Inflation). Aber hier rechnen ja alle mit dem nominalen Preissturz.

Ich rechne eher mit einer langanhaltenden Seitwärtsbewegung (nominal) und damit realen Preisverfall in Höhe der Inflation.

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Nein, die Zinswende führt auf jeden Fall zu real fallenden Preisen bei Immobilien.

Grund und Boden wird bei höheren Zinsen auf Staatsanleihen eben nicht teurer. Die sind nur so teuer geworden durch die Zinssenkungen. Da konnten viele Investoren mit billigem Geld und auf Renditesuche spekulieren, diese Zeit ist vorbei.

Der Preis von gestern ist von gestern, ist doch an der Börse auch nicht anders.
Die Mieten werden real (!) auch nicht groß steigen, dafür sorgt der Mietspiegel.

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Fakten:

1. Es gibt weniger Menschen in diesem Land, die bei den aktuellen Kursen (40 Prozent höhere Rate, Tendenz steigend) finanzieren können: Die Nachfrageseite wird kleiner.
2. Neubaupreise explodieren, Grund und Boden wird teurer: Die Angebotsseite wird nicht mehr ausgeschöpft, da die Menschen nicht mehr alle Preise mitgehen (können).
3. Bestandsimmobilien orientieren sich preislich am Neubau (wenn ein Neubau inkl. einem 500-qm-Grundstück 1 Mio. kostet, wird es nicht passieren, dass vergleichbare Bestandsimmobilien auf typischerweise größeren Grundstücken im Preis auf 400.000 fallen).

Unwägbarkeiten:

• a) Wie wirkt sich ein Preisdruck durch weniger Nachfrage auf die Verkäuferseite aus? z.B.: Halten Erben ihre Häuser? Ist jemand bereit, morgen ein Haus für 600.000 abzugeben, das gestern noch für 1 Mio. weggegangen ist, weil der Käufer sonst eine 40 Prozent höhere Rate hat, oder vermietet er stattdessen und hält die Immobilie?
• b) Inwieweit entwickelt sich das Verhältnis Miete/Preis? Die Mieten werden (Inflation) ansteigen... sinkende Preise würden also wieder Investoren auf den Plan rufen, was die Preise wieder antreiben würde... Welches ist ein solch "gesundes" Miet-Preis-Verhältnis?

Konklusion:
Wir stochern im Nebel: Keiner kann in dieser Gemengelage prognostizieren, wie sich die Preise entwickeln, da weder die Inflation, noch die Zinsentwicklung oder das Ver-/Kaufverhalten absehbar sind...
Nur ein Punkt ist sicher: Die Hälfte der Teilnehmer aus diesem Forum wird mit der eigenen Prognose falsch liegen und die andere Hälfte wird behaupten, dass "wir es wussten".

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Nein, die Zinswende führt auf jeden Fall zu real fallenden Preisen bei Immobilien.

Grund und Boden wird bei höheren Zinsen auf Staatsanleihen eben nicht teurer. Die sind nur so teuer geworden durch die Zinssenkungen. Da konnten viele Investoren mit billigem Geld und auf Renditesuche spekulieren, diese Zeit ist vorbei.

Der Preis von gestern ist von gestern, ist doch an der Börse auch nicht anders.
Die Mieten werden real (!) auch nicht groß steigen, dafür sorgt der Mietspiegel.

Ein Nominale Mietsteigerung ist bei weitgehend fremdfinanzierten Mietobjekten dennoch eine reale Einkommenssteigerung. Die Annuität bleibt ja "von gestern" und daher kommt es hier insbesondere auf die nominale Entwicklung an.

antworten

Ich beobachte Häuserangebote auf Immo24 in Stuttgart seit 2014.

Damals waren es meistens rund 175 Angebote.

Dann gingen die Angebote bis 2017 sukzessive auf ca 130 zurück.

So blieb es bis ca Anfang des Jahres. In den ersten 2, 3 Monaten 2022 ging es auf ca 170 - 180, wo es sich recht stabil eingependelt hat

Das ist ja hochinteressant und daraus lässt sich alles erklären. Dann weiß ich jetzt endlich, wohin die Reise geht und habe mir meine Strategie danach neu ausgerichtet. Vielen Dank, Du hast meine Entscheidungsfindung deutlich nach vorne gebracht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

So wie in diesem Forum warten und wetten doch viele auf fallende Preise. Wird aber aus genau diesem Grund nicht wesentlich fallen.

Ich glaube das legt daran halt auch nicht von ihrem anspruchsdenken weg kommen. Irgendwie scheint der Wunsch auf ein Eigenheim mit Garten mit super lage so groß zu sein das man einfach auf fallende Preise hofft.

Auch dieses Geschreibe hier das man ewigkeiten versucht den immo Markt anhand von Portalen zu bewerten ist halt hart.

Ich meine in den letzten drei Jahren sind zig Immobilien unter der Ladentheke weg gegangen, vor allem bei diejenigen die dringend schnell Geld brauchen. Fragt doch mal die größeren Makler in eurer Regio. Die haben interessentenlisten die lang sind. Die werden direkt angeschrieben wenn einer sagt am liebsten hätte er gestern das Objekt los werden wollen. Keine vier Wochen später sitzen die dann schon beim Notar.
Die immo Portale sind oftmals nur dafür geeignet die Preise nach oben zu treiben und ggf. noch einen besseren Preis zu erzielen. Also eher Verkäufer die Zeit haben und den besten payoff wollen.

Aber hey bestimmt entwickelt sich das alles so das man bald Ramsch Immobilien kaufen kann.
Es ist ja nicht so, dass wir in dritte Nachkriegsgeneration leben und es wirklich viele gibt die jetzt vor inflationsangst das Geld weg bringen wollen.
Bis der Immobilienmarkt sich halbwegs konstant bewegt wird es min 1-3 Jahre dauern und dann ist die Frage ob da wieder der Leitzins wieder gesenkt wird. Eine Glaskugel habe ich auch nicht.

Ist sowieso alles rein spekulativ. Ganz gleich welche These man sich herbei argumentiert. Schon vor 10 Jahren wurde doch behauptet das die Preise fallen werden. Super Nachricht des Tages, haben sie nicht.

Ich hatte es hier schonmal geschrieben, wenn man sich ein Eigenheim leisten will, sollte man nicht auf den großen Crash hoffen sondern einfach mal ausrechnen was geht und nicht geht. Angebote von Banken einholen und den Markt bewerten. Welche Präferenzen sind den da ? Was muss es haben ? Brauche ich überhaupt die Nähe zur Großstadt bei einem Remote Arbeitsplatz ?

Aber klar man kann ja hoffen die riesen Villa in naher Zukunft für nen Appel und ein Ei zu bekommen. Ist bestimmt sinnvoll.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Fakten:

3. Bestandsimmobilien orientieren sich preislich am Neubau (wenn ein Neubau inkl. einem 500-qm-Grundstück 1 Mio. kostet, wird es nicht passieren, dass vergleichbare Bestandsimmobilien auf typischerweise größeren Grundstücken im Preis auf 400.000 fallen).

Das ist ein wichtiger Punkt. Kosten Neubau abzgl. realistische AfA (maximal 0,5% - 1,0% von den Gebäudekosten, nicht vom Grundstück, Erschließung, Architekt, usw...) plus Zuschlag für "Sofort Einzugsbereit" - das ist eine natürliche Preisuntergrenze für den Bestand in Ballungsräumen.

Wenn man den Bestand noch billiger anbieten würde, würde keiner mehr neu bauen, weil dann Bestand streng präferiert wird.

Statt Grundstück + Nebenkosten + Gebäudewert abzgl. AfA spricht man auch von Gebäude + Nebenkosten + Wiederherstellungskosten als Wertansatz für Bestand.

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

So wie in diesem Forum warten und wetten doch viele auf fallende Preise. Wird aber aus genau diesem Grund nicht wesentlich fallen.

Ich glaube das legt daran halt auch nicht von ihrem anspruchsdenken weg kommen. Irgendwie scheint der Wunsch auf ein Eigenheim mit Garten mit super lage so groß zu sein das man einfach auf fallende Preise hofft.

Auch dieses Geschreibe hier das man ewigkeiten versucht den immo Markt anhand von Portalen zu bewerten ist halt hart.

Ich meine in den letzten drei Jahren sind zig Immobilien unter der Ladentheke weg gegangen, vor allem bei diejenigen die dringend schnell Geld brauchen. Fragt doch mal die größeren Makler in eurer Regio. Die haben interessentenlisten die lang sind. Die werden direkt angeschrieben wenn einer sagt am liebsten hätte er gestern das Objekt los werden wollen. Keine vier Wochen später sitzen die dann schon beim Notar.
Die immo Portale sind oftmals nur dafür geeignet die Preise nach oben zu treiben und ggf. noch einen besseren Preis zu erzielen. Also eher Verkäufer die Zeit haben und den besten payoff wollen.

Aber hey bestimmt entwickelt sich das alles so das man bald Ramsch Immobilien kaufen kann.
Es ist ja nicht so, dass wir in dritte Nachkriegsgeneration leben und es wirklich viele gibt die jetzt vor inflationsangst das Geld weg bringen wollen.
Bis der Immobilienmarkt sich halbwegs konstant bewegt wird es min 1-3 Jahre dauern und dann ist die Frage ob da wieder der Leitzins wieder gesenkt wird. Eine Glaskugel habe ich auch nicht.

Ist sowieso alles rein spekulativ. Ganz gleich welche These man sich herbei argumentiert. Schon vor 10 Jahren wurde doch behauptet das die Preise fallen werden. Super Nachricht des Tages, haben sie nicht.

Ich hatte es hier schonmal geschrieben, wenn man sich ein Eigenheim leisten will, sollte man nicht auf den großen Crash hoffen sondern einfach mal ausrechnen was geht und nicht geht. Angebote von Banken einholen und den Markt bewerten. Welche Präferenzen sind den da ? Was muss es haben ? Brauche ich überhaupt die Nähe zur Großstadt bei einem Remote Arbeitsplatz ?

Aber klar man kann ja hoffen die riesen Villa in naher Zukunft für nen Appel und ein Ei zu bekommen. Ist bestimmt sinnvoll.

So ist es. Fallende Preise würden eh nur zu erneut extrem starker Nachfrage führen, welche wiederum zu steigenden Preisen führen würde. Dies würde dann dazu führen, dass die Preise extrem überhitzt sind und daher die Preise endlich deutlich fallen müssten. Wir drehen uns im Kreise.

antworten

Was mir bis dato keiner erklären konnte:

Bis vor wenigen Monaten waren immobilien so heiss begehrt, dass auf jede halbwegs taugliche Immobilie min. Dutzende entsprechend potente Interessenten kamen. Wir haben noch 2021 mit so vielen Bauträgern und Maklern gesprochen. Viele haben nicht einmal mehr auf Anfragen geantwortet, Termine platzen lassen usw. So sehr hat die Nachfrage das Angebot überstiegen.

Nun sind die Zinsen deutlich gestiegen, ebenso die Kosten usw. Deswegen brechen Interessenten weg, die sich das vormals leistbare nun nicht mehr leisten können. Schön und gut. Gehe ich mit.

Nur… jetzt kommt meine Frage… was juckt es mich als Verkäufer, wenn ich pro Exemplar keine 30 sondern nur noch 10 Bewerber habe? Immerhin eine Reduktion um satte 70%. Ich muss das Objekt ja nur einmal verkaufen. Warum sollte ich also einen Cent reduzieren, solange sich dieser eine noch findet? Die Zinsen des Käufers sind mir dabei völlig egal.

Und dass die Nachfrage nun um 90% oder mehr einbricht… das glaubt doch wohl hoffentlich niemand hier.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Kramt diesen Post bitte in 2 Jahren wieder raus:

Die Preise für Wohnimmobilien werden MIN. um 30% einbrechen. In Ballungsräumen mehr als in ländlichen Regionen.

Jeder, der bis vor ca. 3 Jahren ein Immobilie gekauft hat, kann seine Immobilie besser vermieten, als sie mit 30% unter den bisherigen Höchstpreisen zu verkaufen.
Immobilien sind ein Langzeitinvest - egal, ob selbst genutzt oder als Kapitalanlage. Es wäre mir auch neu, dass man seine Aktien genau dann verkauft, wenn der Kurs unten ist. Dann wartet man eben, bis der Kurs wieder gestiegen ist. Das macht der Immobilienbesitzer, sofern er nicht in Not geraten ist, genau so.

Hört doch bitte auf immer solche Gefühlsweisheiten zu posten.
Aktien fallen, weil die Leute sie nicht mehr zu Höchstkursen loskriegen, weil es keine Nachfrage mehr zu den hohen Kursen gibt. Ich kann doch nicht gleichzeitig schreiben, dass die Leute nicht verkaufen wollen zu niedrigeren Kursen, wenn gleichzeitig die Kurse fallen. Die Aktien werden dann panisch auf den Markt geworfen. Die niedrigen Preise sind aber auch fundamental begründbar aufgrund steigender Zinsen.

Natürlich ist es oft langfristig rational nicht zu verkaufen, aber dass kann nicht jeder und macht nicht jeder und Angebot kommt aufgrund der Lebensumstände immer auf den Markt.

Was auch bei den ganzen aufgemachten Rechnungen fehlt, ist die menschliche Natur: in einem Bärenmarkt wartet jeder mit seinen Investments ab, ob die Preise nicht noch weiter fallen und es bildet sich im Immobereich ein längeres Backlog an verfügbaren Objekten, weil es nun mal ein Angebotsmarkt ist und immer eine gleichbleibende Zahl an Immobilien auf den Markt kommt bzw. frei wird. Das heißt aber, dass Leute mit Verkaufsdruck ihre Preise weiter senken und ihre Objekte so loswerden, es werden aber zu wenige sein, um das wachsende Backlog zu leeren. Wenn die Preise aber weiter fallen und sich kein erkennbarer Boden bildet, warten Investoren auch noch länger mit Käufen. Niemand möchte Opportunitätskosten auf der Uhr haben.

Stimmt alles, allerdings reden wir hier von 2-3% pro Jahr. Der m.E. größte Drawdown jemals war der Immobiliencrash nach der Sub-Prime-Krise - da waren es 27% von Sommer 2006 bis Frühjahr 2012. Also 27% über 6 Jahre = 4,5% pro Jahr. Siehe S&P/Case-Shiller.

Wenn also so ein Sub-Prime-Armageddon kommen sollte in Deutschland - dann haben wir 2023 vielleicht 5% niedrigere Preise, 2024 10% niedrigere Preise... 2028 27% niedrigere Preise, eh es wieder aufwärts geht.

Es ist nicht so, als würden wir wieder 2017er Preise oder so sehen. Bestenfalls geht es von den 2022er Preisen wieder zurück auf 2021er oder 2020er Preise. 2019er Preise kaum möglich. 2018er Preise oder eher vollkommen ausgeschlossen - da müsste etwas kommen, was Subprime völlig in den Schatten stellt von der Intensität der Krise.

Auch bei der Subprime-Krise war der Höchststand 2006. Der Tiefststand 2012 entsprach für wenige Monate 2003er Preise, aber im Prinzip bis auf wenige Monate wurden 2004er Preise nie unterschritten. Nur die Leute, die in den 2 Jahre vor dem All-Time-High gekauft haben, haben überhaupt negative Zahlen gesehen. Wer vorher gekauft hatte, war trotzdem immer stets im Plus.

Das wäre das Subprime-Szenario - also maximaler Crash. Dann geht es evtl. wieder auf 2020er Preise, eh es wieder aufwärts geht. Wenn ein Crash vom Ausmaß der Subprime-Krise kommen sollte in Deutschland, was eigentlich unrealistisch ist.

Die Leute, die 2005 kurz vor dem ATH gekauft hatten, waren aber auch 2015 schon wieder bei +/- 0. Auf 10 Jahre gesehen hatte niemand Verlust gemacht (statistisch im Mittel). Die 2004er Käufer waren 2014 schon deutlich im Plus.

antworten

Aber klar man kann ja hoffen die riesen Villa in naher Zukunft für nen Appel und ein Ei zu bekommen. Ist bestimmt sinnvoll.

Ich bezweifle, dass viele ausschließlich nach Villen oder sonstigen Luxusbauten ausschau halten. In meiner Gegend, Rhein Main außerhalb der Städte, muss man schon für eine Neubau DHH ohne Keller und Garage mit Witzgarten bereits knapp 900k hinkegen. Sanierungsbedürftige DHH bekommst du vielleicht mal für 600k-700k. Weiß nicht, was das mit Villa zu tun hat. ETW sind ähnlich teuer, wenn für eine Familie Platz sein soll, es gibt schlicht weg nichts angemessenes. Da reden wir selbst mit 200k EK (welche Familie hat das?) von >2k Rate für 30 Jahre, Sanierung und NK außen vor.. Klasse, dann hast du eine abgerockte Bude für einen Großteil deines Haushaltseinkommen. Warm und mit Rücklagen für die anstehende Sanierung, spitzen Aussichten.

Bei den Preisen so zu reden ist schon etwas unverschämt. Eine halbwegs normale Familie ohne Erbe oder Top-Verdiener kann es hier knicken, diese Familien werden eigentlich vertrieben.

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

Was mir bis dato keiner erklären konnte:

Bis vor wenigen Monaten waren immobilien so heiss begehrt, dass auf jede halbwegs taugliche Immobilie min. Dutzende entsprechend potente Interessenten kamen. Wir haben noch 2021 mit so vielen Bauträgern und Maklern gesprochen. Viele haben nicht einmal mehr auf Anfragen geantwortet, Termine platzen lassen usw. So sehr hat die Nachfrage das Angebot überstiegen.

Nun sind die Zinsen deutlich gestiegen, ebenso die Kosten usw. Deswegen brechen Interessenten weg, die sich das vormals leistbare nun nicht mehr leisten können. Schön und gut. Gehe ich mit.

Nur… jetzt kommt meine Frage… was juckt es mich als Verkäufer, wenn ich pro Exemplar keine 30 sondern nur noch 10 Bewerber habe? Immerhin eine Reduktion um satte 70%. Ich muss das Objekt ja nur einmal verkaufen. Warum sollte ich also einen Cent reduzieren, solange sich dieser eine noch findet? Die Zinsen des Käufers sind mir dabei völlig egal.

Und dass die Nachfrage nun um 90% oder mehr einbricht… das glaubt doch wohl hoffentlich niemand hier.

Doch, viele hier glauben, dass zu den aktuellen Preisen die Nachfrage quasi bei 0% lieget. Sprich:
Immobilien müssen im Preis fallen, sonst kauft sie niemand mehr. Aber selbst bei extrem guter Erschwinglichkeit vor wenigen Jahren wurde ebenfalls behauptet, dass die Preise nun endlich fallen müssen, weil sonst die Käufer wegbrechen.......

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

Ich beobachte Häuserangebote auf Immo24 in Stuttgart seit 2014.

Damals waren es meistens rund 175 Angebote.

Dann gingen die Angebote bis 2017 sukzessive auf ca 130 zurück.

So blieb es bis ca Anfang des Jahres. In den ersten 2, 3 Monaten 2022 ging es auf ca 170 - 180, wo es sich recht stabil eingependelt hat

Das ist ja hochinteressant und daraus lässt sich alles erklären. Dann weiß ich jetzt endlich, wohin die Reise geht und habe mir meine Strategie danach neu ausgerichtet. Vielen Dank, Du hast meine Entscheidungsfindung deutlich nach vorne gebracht.

Ich leiste gerne Nachhilfe. Die Phase extremer Angebotsverknappung ist vorbei. Trotzdem gibt's keine Schwemme, damit ist jedenfalls von der Angebotsseite kein Preisdruck zu erwarten

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

Ich beobachte Häuserangebote auf Immo24 in Stuttgart seit 2014.

Damals waren es meistens rund 175 Angebote.

Dann gingen die Angebote bis 2017 sukzessive auf ca 130 zurück.

So blieb es bis ca Anfang des Jahres. In den ersten 2, 3 Monaten 2022 ging es auf ca 170 - 180, wo es sich recht stabil eingependelt hat

Das ist ja hochinteressant und daraus lässt sich alles erklären. Dann weiß ich jetzt endlich, wohin die Reise geht und habe mir meine Strategie danach neu ausgerichtet. Vielen Dank, Du hast meine Entscheidungsfindung deutlich nach vorne gebracht.

Ich leiste gerne Nachhilfe. Die Phase extremer Angebotsverknappung ist vorbei. Trotzdem gibt's keine Schwemme, damit ist jedenfalls von der Angebotsseite kein Preisdruck zu erwarten

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

Nur… jetzt kommt meine Frage… was juckt es mich als Verkäufer, wenn ich pro Exemplar keine 30 sondern nur noch 10 Bewerber habe? Immerhin eine Reduktion um satte 70%. Ich muss das Objekt ja nur einmal verkaufen. Warum sollte ich also einen Cent reduzieren, solange sich dieser eine noch findet? Die Zinsen des Käufers sind mir dabei völlig egal.

Du unterliegst halt der falschen Annahme, dass dein "ein Kaufinteressent" (der ja reicht damit du dein Objekt verkauft bekommst) sich ausschließlich für dein Objekt interessiert (und keine anderen Objekte in Aussicht hat, was selten der Fall ist) und die Verkäufer besagter anderer Objekte sich auch so (sturr wie du) verhalten, wenn der Käufer am Preis drehen will.

Konkret: Ein Käufer findet dein Haus toll und noch ein anderes Haus. Bei beiden will er den Preis drücken. Du bewegst dich kein Stück, der andere Verkäufer kommt ihm entgegen. Du bist raus. Passiert sowas mehrfach, hast du tatsächlich sehr schnell keinen einzigen Kaufinteressenten mehr und dein Objekt ist über Monate unverkauft auf den Immoportalen. Wenn dei Zinsen weiter steigen wird der Kreis an Interessenten immer kleiner und dein Objekt wird zu dem Preis immer unverkäuflicher.

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WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Zu 3: Ist nicht korrekt. Es gibt bereits heute Häuser (z.B. in weniger gefragten Gegenden), die unter ihrem Sachwert/den alterwertgeminderten Herstellungskosten verkauft werden. Auch der Neubau wird billiger, da ein Grossteil des Kaufpreises auch bei Neubauten auf das Spekulationsobjekt Grundstück entfällt.

Zu a: Wichtiger Punkt ist hier, dass Menschen von weiter fallenden Preisen ausgehen, wenn die Preise mal fallen. Genauso wie sie von immer weiter steigenden Preisen ausgegangen sind, als die Immobilienpreise gestiegen sind. Folglich wird der Drang zum Verkauf steigen, da ich heute besser verkaufe als morgen.

Anm. zu 3.: Während der Ursprungspost allgemein gültig ist und nicht widerlegt werden kann, weil er eben sachlich richtig ist, kommst du mit einem Sonderfall in der hinterletzten Walachei. Herzlichen Glückwunsch!

Anm. zu a: Der Ursprungspost spricht von Unwägbarkeiten, du weißt aber schon alles. Du scheinst die Zukunft zu kennen. Herzlichen Glückwunsch!

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Im Bekanntenkreis haben alle Immobilien. Meistens ein selbst genutztes Haus und dann noch vermietete Eigentumswohnungen, die meistens entweder geerbt oder ohne Finanzierung gekauft wurden. Niemand überlegt da irgend etwas zu verkaufen. Die freuen sich über Mieteinnahmen und das selbst genutzte Haus.

Wer kennt sie nicht, die Investoren, die ihre EK-Rendite und die Steuervorteile durch Abschreibungen kaputt machen, indem sie bar bezahlen...

Vielleicht kannst du in deinem Bekanntenkreis mit dem Thema Opportunitätskosten glänzen, aber ich lese aus deinem Beitrag heraus, dass auch du dich vorab einlesen solltest... Kein Investor der Welt hat bei Zinsen kleiner 2 Prozent auch nur einen Euro mehr als notwendig in einen Immobilienkauf investiert. Alles andere wäre auch Geld zum Fenster herauswerfen gewesen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

Was mir bis dato keiner erklären konnte:

Bis vor wenigen Monaten waren immobilien so heiss begehrt, dass auf jede halbwegs taugliche Immobilie min. Dutzende entsprechend potente Interessenten kamen. Wir haben noch 2021 mit so vielen Bauträgern und Maklern gesprochen. Viele haben nicht einmal mehr auf Anfragen geantwortet, Termine platzen lassen usw. So sehr hat die Nachfrage das Angebot überstiegen.

Nun sind die Zinsen deutlich gestiegen, ebenso die Kosten usw. Deswegen brechen Interessenten weg, die sich das vormals leistbare nun nicht mehr leisten können. Schön und gut. Gehe ich mit.

Nur… jetzt kommt meine Frage… was juckt es mich als Verkäufer, wenn ich pro Exemplar keine 30 sondern nur noch 10 Bewerber habe? Immerhin eine Reduktion um satte 70%. Ich muss das Objekt ja nur einmal verkaufen. Warum sollte ich also einen Cent reduzieren, solange sich dieser eine noch findet? Die Zinsen des Käufers sind mir dabei völlig egal.

Und dass die Nachfrage nun um 90% oder mehr einbricht… das glaubt doch wohl hoffentlich niemand hier.

Doch, viele hier glauben, dass zu den aktuellen Preisen die Nachfrage quasi bei 0% lieget. Sprich:
Immobilien müssen im Preis fallen, sonst kauft sie niemand mehr. Aber selbst bei extrem guter Erschwinglichkeit vor wenigen Jahren wurde ebenfalls behauptet, dass die Preise nun endlich fallen müssen, weil sonst die Käufer wegbrechen.......

Natürlich bedeuten mehr potenzielle Käufer einen höheren Preis... Wenn wir selbst darüber diskutieren müssen, können wir ja als nächstes mal darüber sprechen ob mehr Geld wirklich besser ist.

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

Was mir bis dato keiner erklären konnte:

Bis vor wenigen Monaten waren immobilien so heiss begehrt, dass auf jede halbwegs taugliche Immobilie min. Dutzende entsprechend potente Interessenten kamen. Wir haben noch 2021 mit so vielen Bauträgern und Maklern gesprochen. Viele haben nicht einmal mehr auf Anfragen geantwortet, Termine platzen lassen usw. So sehr hat die Nachfrage das Angebot überstiegen.

Nun sind die Zinsen deutlich gestiegen, ebenso die Kosten usw. Deswegen brechen Interessenten weg, die sich das vormals leistbare nun nicht mehr leisten können. Schön und gut. Gehe ich mit.

Nur… jetzt kommt meine Frage… was juckt es mich als Verkäufer, wenn ich pro Exemplar keine 30 sondern nur noch 10 Bewerber habe? Immerhin eine Reduktion um satte 70%. Ich muss das Objekt ja nur einmal verkaufen. Warum sollte ich also einen Cent reduzieren, solange sich dieser eine noch findet? Die Zinsen des Käufers sind mir dabei völlig egal.

Und dass die Nachfrage nun um 90% oder mehr einbricht… das glaubt doch wohl hoffentlich niemand hier.

Doch, viele hier glauben, dass zu den aktuellen Preisen die Nachfrage quasi bei 0% lieget. Sprich:
Immobilien müssen im Preis fallen, sonst kauft sie niemand mehr. Aber selbst bei extrem guter Erschwinglichkeit vor wenigen Jahren wurde ebenfalls behauptet, dass die Preise nun endlich fallen müssen, weil sonst die Käufer wegbrechen.......

Ja, in der Kombination aus den aktuellen Preisen mit den aktuell explodierenden Zinsen dürfte die Nachfrage aber nah an 0 liegen.

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WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

Was mir bis dato keiner erklären konnte:

Bis vor wenigen Monaten waren immobilien so heiss begehrt, dass auf jede halbwegs taugliche Immobilie min. Dutzende entsprechend potente Interessenten kamen. Wir haben noch 2021 mit so vielen Bauträgern und Maklern gesprochen. Viele haben nicht einmal mehr auf Anfragen geantwortet, Termine platzen lassen usw. So sehr hat die Nachfrage das Angebot überstiegen.

Nun sind die Zinsen deutlich gestiegen, ebenso die Kosten usw. Deswegen brechen Interessenten weg, die sich das vormals leistbare nun nicht mehr leisten können. Schön und gut. Gehe ich mit.

Nur… jetzt kommt meine Frage… was juckt es mich als Verkäufer, wenn ich pro Exemplar keine 30 sondern nur noch 10 Bewerber habe? Immerhin eine Reduktion um satte 70%. Ich muss das Objekt ja nur einmal verkaufen. Warum sollte ich also einen Cent reduzieren, solange sich dieser eine noch findet? Die Zinsen des Käufers sind mir dabei völlig egal.

Und dass die Nachfrage nun um 90% oder mehr einbricht… das glaubt doch wohl hoffentlich niemand hier.

10 Bewerber reichen halt oftmals nicht um einen wirklichen Kaufwilligen darunter zu identifizieren.

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WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

So wie in diesem Forum warten und wetten doch viele auf fallende Preise. Wird aber aus genau diesem Grund nicht wesentlich fallen.

Ich glaube das legt daran halt auch nicht von ihrem anspruchsdenken weg kommen. Irgendwie scheint der Wunsch auf ein Eigenheim mit Garten mit super lage so groß zu sein das man einfach auf fallende Preise hofft.

Auch dieses Geschreibe hier das man ewigkeiten versucht den immo Markt anhand von Portalen zu bewerten ist halt hart.

Ich meine in den letzten drei Jahren sind zig Immobilien unter der Ladentheke weg gegangen, vor allem bei diejenigen die dringend schnell Geld brauchen. Fragt doch mal die größeren Makler in eurer Regio. Die haben interessentenlisten die lang sind. Die werden direkt angeschrieben wenn einer sagt am liebsten hätte er gestern das Objekt los werden wollen. Keine vier Wochen später sitzen die dann schon beim Notar.
Die immo Portale sind oftmals nur dafür geeignet die Preise nach oben zu treiben und ggf. noch einen besseren Preis zu erzielen. Also eher Verkäufer die Zeit haben und den besten payoff wollen.

Aber hey bestimmt entwickelt sich das alles so das man bald Ramsch Immobilien kaufen kann.
Es ist ja nicht so, dass wir in dritte Nachkriegsgeneration leben und es wirklich viele gibt die jetzt vor inflationsangst das Geld weg bringen wollen.
Bis der Immobilienmarkt sich halbwegs konstant bewegt wird es min 1-3 Jahre dauern und dann ist die Frage ob da wieder der Leitzins wieder gesenkt wird. Eine Glaskugel habe ich auch nicht.

Ist sowieso alles rein spekulativ. Ganz gleich welche These man sich herbei argumentiert. Schon vor 10 Jahren wurde doch behauptet das die Preise fallen werden. Super Nachricht des Tages, haben sie nicht.

Ich hatte es hier schonmal geschrieben, wenn man sich ein Eigenheim leisten will, sollte man nicht auf den großen Crash hoffen sondern einfach mal ausrechnen was geht und nicht geht. Angebote von Banken einholen und den Markt bewerten. Welche Präferenzen sind den da ? Was muss es haben ? Brauche ich überhaupt die Nähe zur Großstadt bei einem Remote Arbeitsplatz ?

Aber klar man kann ja hoffen die riesen Villa in naher Zukunft für nen Appel und ein Ei zu bekommen. Ist bestimmt sinnvoll.

So ist es. Fallende Preise würden eh nur zu erneut extrem starker Nachfrage führen, welche wiederum zu steigenden Preisen führen würde. Dies würde dann dazu führen, dass die Preise extrem überhitzt sind und daher die Preise endlich deutlich fallen müssten. Wir drehen uns im Kreise.

Nein, fallende Immobilienpreise würden dazu führen, dass in Anbetracht der Zinsen überhaupt jemand wieder kauft und eine einigermassen brauchbare Nachfrage herrscht. Ein Immobilien YouTuber hat erst letzte Woche erzählt, wie seine Bank von einem 80%igen Nachfrageeinbruch nach Krediten berichtet hat. Und der Zinsanstieg ist noch nicht am Ende!

Ein befreundeter Bauunternehmer berichtet ebenfalls davon, dass aktuell nichts verkauft wird. Der Markt ist tot. Kein Mensch zahlt mehr Preise, die zu Zeiten von 1% Zins kalkuliert worden sind, wenn der Zins gerade stramm in Richtung 3,5% marschiert. FMH rechnet sogar mit 4% bis nach der Sommerpause. Das sind bei 500.000 Euro Kredit mal schlapp 1.248 Euro höhere Zinszahlungen pro Monat (Vergleich 1% zu 4%). Da platzt nicht nur jede Haushaltsrechnung, sondern auch jede Renditeberechnung eines Investors (zumal es für sichere Staatsanleihen bereits wieder 2%+ Rendite gibt).

Und wenn jetzt wieder irgendjemand kommt und mir erzählen will, dass "die Nachfrage nach Wohnraum ja weiterhin ungebrochen ist und deshalb die Preise gar nicht sinken können", den schick ich ins Irrenhaus. Die Nachfrage zum Kauf von Immobilien geht zu den aktuellen Preisen wie oben beschrieben massiv zurück! Weil es sich nicht mehr rechnet bzw. nicht mehr finanzierbar ist, egal ob Privatperson oder Investor. Vor 20 Jahren war Wohnraum in den Städten auch schon knapp und trotzdem waren die Preise nur halb so hoch, weil dafür die Zinsen viel höher waren. Immobilien waren immer nur schwer erschwinglich, entweder ging das Geld an den Verkäufer oder an die Bank. Aber beides gleichzeitig, das geht halt nicht. Deswegen müssen jetzt zwangsweise die Kaufpreise bei den gestiegenen Zinsen runter. Neutral für den Käufer, gut für die Bank, schlecht für den Verkäufer und den Makler.

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Für alle die denken, Immobilienpreise können wegen steigender Zinsen nicht steigen, gibt es erste Anzeichen in Schweden/Stockholm:

Wohnungspreise MoM -2%
Häuserpreise MoM -1%

Quelle: Bloomberg

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Die subprimes in den USA waren ja Basis für die Finanzkrise. In Deutschland gibt es keine subprimes. Und die eigentliche Krise am US-Immobilienmarkt kam durch die steigenden Zinsen. Weil man dort Finanzierungen mit variablen Zinsen hatte, im Gegensatz zu Deutschland. Wer hier eine Finanzierung mit festem Zinssatz hat ist von steigenden Zinsen überhaupt nicht betroffen. Das war in den USA komplett anders. Da sind die Leute aus den variabel finanzierten Häusern ausgezogen und haben den Banken die Schlüssel übergeben. Die mussten dann die Häuser verwerten.

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Kramt diesen Post bitte in 2 Jahren wieder raus:

Die Preise für Wohnimmobilien werden MIN. um 30% einbrechen. In Ballungsräumen mehr als in ländlichen Regionen.

Jeder, der bis vor ca. 3 Jahren ein Immobilie gekauft hat, kann seine Immobilie besser vermieten, als sie mit 30% unter den bisherigen Höchstpreisen zu verkaufen.
Immobilien sind ein Langzeitinvest - egal, ob selbst genutzt oder als Kapitalanlage. Es wäre mir auch neu, dass man seine Aktien genau dann verkauft, wenn der Kurs unten ist. Dann wartet man eben, bis der Kurs wieder gestiegen ist. Das macht der Immobilienbesitzer, sofern er nicht in Not geraten ist, genau so.

Hört doch bitte auf immer solche Gefühlsweisheiten zu posten.
Aktien fallen, weil die Leute sie nicht mehr zu Höchstkursen loskriegen, weil es keine Nachfrage mehr zu den hohen Kursen gibt. Ich kann doch nicht gleichzeitig schreiben, dass die Leute nicht verkaufen wollen zu niedrigeren Kursen, wenn gleichzeitig die Kurse fallen. Die Aktien werden dann panisch auf den Markt geworfen. Die niedrigen Preise sind aber auch fundamental begründbar aufgrund steigender Zinsen.

Natürlich ist es oft langfristig rational nicht zu verkaufen, aber dass kann nicht jeder und macht nicht jeder und Angebot kommt aufgrund der Lebensumstände immer auf den Markt.

Was auch bei den ganzen aufgemachten Rechnungen fehlt, ist die menschliche Natur: in einem Bärenmarkt wartet jeder mit seinen Investments ab, ob die Preise nicht noch weiter fallen und es bildet sich im Immobereich ein längeres Backlog an verfügbaren Objekten, weil es nun mal ein Angebotsmarkt ist und immer eine gleichbleibende Zahl an Immobilien auf den Markt kommt bzw. frei wird. Das heißt aber, dass Leute mit Verkaufsdruck ihre Preise weiter senken und ihre Objekte so loswerden, es werden aber zu wenige sein, um das wachsende Backlog zu leeren. Wenn die Preise aber weiter fallen und sich kein erkennbarer Boden bildet, warten Investoren auch noch länger mit Käufen. Niemand möchte Opportunitätskosten auf der Uhr haben.

Stimmt alles, allerdings reden wir hier von 2-3% pro Jahr. Der m.E. größte Drawdown jemals war der Immobiliencrash nach der Sub-Prime-Krise - da waren es 27% von Sommer 2006 bis Frühjahr 2012. Also 27% über 6 Jahre = 4,5% pro Jahr. Siehe S&P/Case-Shiller.

Wenn also so ein Sub-Prime-Armageddon kommen sollte in Deutschland - dann haben wir 2023 vielleicht 5% niedrigere Preise, 2024 10% niedrigere Preise... 2028 27% niedrigere Preise, eh es wieder aufwärts geht.

Es ist nicht so, als würden wir wieder 2017er Preise oder so sehen. Bestenfalls geht es von den 2022er Preisen wieder zurück auf 2021er oder 2020er Preise. 2019er Preise kaum möglich. 2018er Preise oder eher vollkommen ausgeschlossen - da müsste etwas kommen, was Subprime völlig in den Schatten stellt von der Intensität der Krise.

Auch bei der Subprime-Krise war der Höchststand 2006. Der Tiefststand 2012 entsprach für wenige Monate 2003er Preise, aber im Prinzip bis auf wenige Monate wurden 2004er Preise nie unterschritten. Nur die Leute, die in den 2 Jahre vor dem All-Time-High gekauft haben, haben überhaupt negative Zahlen gesehen. Wer vorher gekauft hatte, war trotzdem immer stets im Plus.

Das wäre das Subprime-Szenario - also maximaler Crash. Dann geht es evtl. wieder auf 2020er Preise, eh es wieder aufwärts geht. Wenn ein Crash vom Ausmaß der Subprime-Krise kommen sollte in Deutschland, was eigentlich unrealistisch ist.

Die Leute, die 2005 kurz vor dem ATH gekauft hatten, waren aber auch 2015 schon wieder bei +/- 0. Auf 10 Jahre gesehen hatte niemand Verlust gemacht (statistisch im Mittel). Die 2004er Käufer waren 2014 schon deutlich im Plus.

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Moin,

letztlich hat hier Niemand eine Glaskugel und kann abschließend abschätzen wie sich der Markt in den nächsten Jahren entwickelt. Dafür sind die derzeitigen Entwicklungen aus meiner Sicht zu unsicher und doch kann man natürlich Überlegungen in die ein oder andere Richtung anstellen. Wenn ich die derzeit miteinander korrespondierenden großen Themen betrachte:

• Inflation
• Zinsanstieg
• Rezession
• Eurokrise 2.0
• möglicherweise länger andauernder Krieg
• Rohstoffpreise
• Energiepreise
• Klimathematik
• Entwicklungen in China

dann fällt es mir persönlich schwer zu glauben, dass Immobilien davon nicht (in größerem Maße) betroffen sein sollen. Die spannende Frage ist natürlich wie stark. Gibt es "nur" eine Seitwärtsbewegung, oder rauschen die Preise doch in der Breite ab. Kann man so oder so argumentieren, denke ich.

Ich persönlich halte die aktuellen Preise aber vor allem für niedrigzinsgetrieben. Da sich die großen o.g. Faktoren meiner Wahrnehmung nach gerade drehen, gehe ich persönlich davon aus, dass die Preise ins Rutschen geraten werden. In welchem Ausmaß hängt natürlich von vielen Faktoren ab, die jetzt noch nicht zu überblicken sind. Ob sie dadurch dann auch erschwinglicher werden im Zusammenspiel aus Zins, Preis, Inflation, Energiekosten usw. steht natürlich auf einem anderen Blatt Papier und darf durchaus angezweifelt werden.

Grüße

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unglaublich diese Argumente hier, keine Ahnung wie ein Markt funktioniert.
Nach euren Argumenten, wie koennte jemals der Preis einer Immobilie fallen? braucht ja nur einen Kaufer oder??
Es ist ganz klar, zinsen steigen Preise muessen sinken oder Mieten steigen. Die Mieten werden nicht steigen, kann sich keiner leisten daher muessen Preise mal runter.

Bei Aktien sehen wir das schon, der Markt ist halt transparent, Immo Markt siehst du den Effekt nicht sofort und offensichtlich, aber er ist auch da. Wenn du jetzt verkaufen musst bekommst du weniger Geld als vor 6 Monaten, daher ist der Wert deiner geliebten Immo deutlich gesunken.

antworten

Holy Moly, die 10-jährige Bundesanleihe explodiert in den letzten Tagen förmlich, liegt aktuell bei 1,82% und nimmt stramm kurs auf 2,0%. Die 10-jährigen Bauzinsen reflektieren noch ein Niveau von vielleicht 1,3%, dürften also in den nächsten Tagen weiter drastisch nachziehen. 3,5% bei 10 Jahren ist eine Sache von wenigen Tagen, die 4% dürften in wenigen Wochen fallen.

Sorry Leute, aber wir erreichen ein Niveau bei den Bauzinsen (und das innerhalb historisch kurzer Zeit), da ist ein Crash am Immobilienmarkt unausweichlich. Die Frage ist nur, wo der Blitz zuerst einschlägt und wo die Makler zuerst realisieren, dass keiner mehr kauft und sie mit dem Preis drastisch nach unten müssen.

Die Achillesferse des Immobilienmarktes wird gerade getroffen, und das sehr heftig.

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WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

unglaublich diese Argumente hier, keine Ahnung wie ein Markt funktioniert.
Nach euren Argumenten, wie koennte jemals der Preis einer Immobilie fallen? braucht ja nur einen Kaufer oder??
Es ist ganz klar, zinsen steigen Preise muessen sinken oder Mieten steigen. Die Mieten werden nicht steigen, kann sich keiner leisten daher muessen Preise mal runter.

Bei Aktien sehen wir das schon, der Markt ist halt transparent, Immo Markt siehst du den Effekt nicht sofort und offensichtlich, aber er ist auch da. Wenn du jetzt verkaufen musst bekommst du weniger Geld als vor 6 Monaten, daher ist der Wert deiner geliebten Immo deutlich gesunken.

Fast richtig. Die Mieten werden durchaus inflationsbedingt steigen, die Kaufpreise gehen zinsgetrieben trotzdem runter. D.h. der Verfielfältiger (also die Bruttorendite) wird bei Immobilien wieder attraktiver, was normal in einem Umfeld mit höheren Zinsen ist. Investoren brauchen ja auch eine höhere Rendite bei Immobilien um von höheren Zinsen bei Anleihen und Festgeld wieder in Immobilien zu schwenken. Zudem muss die höhere Bruttorendite die stark gestiegenen Finanzierungskosten ausgleichen (damit die Nettorendite nicht ins Negative rutscht).

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

Bei Aktien sehen wir das schon, der Markt ist halt transparent...

Du sprichst du etwas Wichtiges an:
Gerade die Generation, für die aktuell eine Immobilie interessant ist, ist ja durchaus Aktien-affiner als frühere Generationen. Da gibt es viele, denen mit Einstieg in den Job bewusst war, dass Sparen bzw. Investieren von Anfang an wichtig ist. Da wurde dann in ETFs gepackt oder auch mal mit Einzelaktien gezockt und solange es eher bergauf ging, war das auch nett anzusehen in Hinblick auf eine Immobilie. Nun ist plötzlich innerhalb weniger Monate 20% weniger Eigenkapital für eine Immobilie da. Auch das hat Einfluss auf Immobilienpreise.
Wir haben aktuell also nicht nur steigende Zinsen, wir haben tendenziell das Potential gesunkenen EKs und wir haben dazu noch steigende Kosten durch Inflation, also gleich mehrere Stellen, die sich negativ auf die Erschwinglichkeit einer Immobilie auswirken.

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WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

unglaublich diese Argumente hier, keine Ahnung wie ein Markt funktioniert.
Nach euren Argumenten, wie koennte jemals der Preis einer Immobilie fallen? braucht ja nur einen Kaufer oder??
Es ist ganz klar, zinsen steigen Preise muessen sinken oder Mieten steigen. Die Mieten werden nicht steigen, kann sich keiner leisten daher muessen Preise mal runter.

Bei Aktien sehen wir das schon, der Markt ist halt transparent, Immo Markt siehst du den Effekt nicht sofort und offensichtlich, aber er ist auch da. Wenn du jetzt verkaufen musst bekommst du weniger Geld als vor 6 Monaten, daher ist der Wert deiner geliebten Immo deutlich gesunken.

Es ist wirklich unglaublich. Da wird quasi argumentiert, dass eine sinkende Nachfrage keine Auswirkung auf die Preisgestaltung hat. Dazu muss man eigentlich nichts mehr schreiben. Da verschließen sich manche schon ziemlich der Realität.

Das ist fast schon so wie in der Bitcoin Community.

Damit will ich jetzt Immobilien und Investements wie Bitcoin nicht fundamental bewerten. Aber seid euch sicher bei sinkender Nachfrage und gleichbleibenden Angebot sinken die Preise in jeder Assetklasse.

antworten

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

unglaublich diese Argumente hier, keine Ahnung wie ein Markt funktioniert.
Nach euren Argumenten, wie koennte jemals der Preis einer Immobilie fallen? braucht ja nur einen Kaufer oder??
Es ist ganz klar, zinsen steigen Preise muessen sinken oder Mieten steigen. Die Mieten werden nicht steigen, kann sich keiner leisten daher muessen Preise mal runter.

Bei Aktien sehen wir das schon, der Markt ist halt transparent, Immo Markt siehst du den Effekt nicht sofort und offensichtlich, aber er ist auch da. Wenn du jetzt verkaufen musst bekommst du weniger Geld als vor 6 Monaten, daher ist der Wert deiner geliebten Immo deutlich gesunken.

Aha - Woran machst Du das fest? Hast Du konkrete Fälle, wo es so ist, wie Du behauptest? Oder ist es Deine Kaffeesatzleserei?

Fakt ist lediglich, dass das Geld, welches man heute bekommt, weniger realen Wert hat.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

WiWi Gast schrieb am 15.06.2022:

Immer nett anzusehen, wie sich die Leute die 2000-2010 gekauft haben, über die aktuellen Zinsen lustig machen.
Dabei vergessen sie gerne mal, dass wir seit 2010 bis 2020 ziemlich exakt eine flächendeckende Verdopplung der Preise im Markt hatten.

Beispiel:
2010: 400k bei 5,35% auf 30 Jahre => 2,2k im Monat
2022: 800k bei 3,32% auf 30 Jahre => 3,5k im Monat

Dann bist Du also bereit, in den kommenden Jahren Dein Gehalt auf das Lohnniveau von 2010 herabsetzen zu lassen - vorhersehbare Lohn/Preisspirale mit eingerechnet. Ansonsten macht Dein "Beispiel" absolut keinen Sinn. Das ist nicht Inflationsbereinigt. Außerdem bildest Du mit dem 2022er wesentlich mehr Vermögen, als mit dem 2010er Invest.

Laut statistischem Bundesamt sind die Gehälter von 2010-2021 um knapp 30% gestiegen.
2,2k in 2010 wären nach den Lohnentwicklung 2,86k in 2021. Da fehlen also schon mal knapp 15% an Kaufkraft aktuell.
Heißt also im Klartext, dass sich die Immobilienpreise in dieser Phase deutlich von der Lohnentwicklung entkoppelt haben. Ergo war die Erschwinglichkeit nur aufgrund der historisch günstigen Zinsen gegeben.

Insofern hast du den Punkt des Beitrages nicht verstanden. Ohne die historisch günstigen Zinsen bricht die Erschwinglichkeit bei den aktuellen Preisen in sich zusammen.

antworten

Immobilienpreise (ebenso wie die Preise von anderen Assets) haengen von vielen Faktoren ab, darum spielen viele Kanaele eine Rolle.

Der Zinsfaktor ist wichtig, aber eben nicht der einzige Mal. Unbestritten das, ceteris paribus, ein hoeherer Zins fallende Immobilienpreise mit sich bringen muss. Wer diese Grundlagen der Bewertung nicht versteht, sollte sein B/V WL Diplom zurueck geben.

Allerdings gibt es auch andere Einflussfaktoren, die dabei auch noch nach Region unterschiedlich ausgepraegt sein koennen. Ein Faktor ist das Einkommen. Ein anderer Faktor ist die lokale Knappheit an Wohnraum.

Sprich was unter Strich wieveil beitraegt ist eine empirische Frage. Eine Vielzahl der User hier, meint das der Zinskanal in der nahen Zukunft wichtig ist und zu fallenden Preise fuehren wird. Dem wuerde ich nicht widersprechen.

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

unglaublich diese Argumente hier, keine Ahnung wie ein Markt funktioniert.
Nach euren Argumenten, wie koennte jemals der Preis einer Immobilie fallen? braucht ja nur einen Kaufer oder??
Es ist ganz klar, zinsen steigen Preise muessen sinken oder Mieten steigen. Die Mieten werden nicht steigen, kann sich keiner leisten daher muessen Preise mal runter.

Bei Aktien sehen wir das schon, der Markt ist halt transparent, Immo Markt siehst du den Effekt nicht sofort und offensichtlich, aber er ist auch da. Wenn du jetzt verkaufen musst bekommst du weniger Geld als vor 6 Monaten, daher ist der Wert deiner geliebten Immo deutlich gesunken.

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WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

unglaublich diese Argumente hier, keine Ahnung wie ein Markt funktioniert.
Nach euren Argumenten, wie koennte jemals der Preis einer Immobilie fallen? braucht ja nur einen Kaufer oder??
Es ist ganz klar, zinsen steigen Preise muessen sinken oder Mieten steigen. Die Mieten werden nicht steigen, kann sich keiner leisten daher muessen Preise mal runter.

Bei Aktien sehen wir das schon, der Markt ist halt transparent, Immo Markt siehst du den Effekt nicht sofort und offensichtlich, aber er ist auch da. Wenn du jetzt verkaufen musst bekommst du weniger Geld als vor 6 Monaten, daher ist der Wert deiner geliebten Immo deutlich gesunken.

Ja, natürlich können Immobilien auch im Preis sinken. Die Magnitude ist eine andere als bei Aktien. Der größte Crash aller Zeiten jemals seit Beginn der Aufzeichnungen waren 27% über 6 Jahre von 2006 bis 2012 in den USA während/nach der Subprime-Krise.

Dabei ist der Preis um ca. 2 Jahre in die Vergangenheit gefallen. Für wenige Monate etwas mehr als 2 Jahre.

Es kann durchaus sein, dass Immobilien an Wert verlieren. Aber wir reden hier von einem Potenzial vom 10%, 15% - im Worst Case vielleicht 20%. Wenn das ATH im Q2 2022 erreicht sein sollte und wir 15% zurückgehen, sind wir wieder bei 2021er Preisen. Bei 20% oder etwas mehr reden wir wieder von 2020er Preisen.

Das kann passieren und ist durch historische Daten gedeckt. Ein Crash mehr als 27%, mehr als 2 Jahre Preise zurück - ist noch nie passiert. NICHTS deutet darauf hin, dass wir in den nächsten Jahren einen Crash erleben werden, welcher den Subprime-Crash in den Schatten stellen wird.

Preisrückgang möglich, ja. Extrem-Crash schlimmer als der bisher schlimmste Immobiliencrash seit Beginn der Aufzeichnungen? Nein.

Es kann durchaus auch passieren, angesichts des Mangels an Alternativen (Neubau KANN nicht billiger werden), dass die Preise NICHT fallen werden. Es kann auch passieren, dass wir uns von Q2-2022er Preisniveau wieder rückwärts Richtung 2021er Preisniveau entwickeln werden.

Absolut ausgeschlossen ist es, dass wir das 2019er Preisniveau oder ein beliebiges vorheriges Preisniveau wieder erreichen. Dazu müsste der kommende Immobiliencrash die Subprime-Krise in den Schatten stellen von der Intensität her.

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Das würde stimmen, wenn mehr Angebot als Nachfrage im Markt wäre. Genau das ist aber nicht der Fall. Die Makler haben immer noch mehr Kaufgesuche als Verkaufsaufträge. Es gibt einfach viel zu wenige Verkäufer, die verkaufen "müssen".

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

unglaublich diese Argumente hier, keine Ahnung wie ein Markt funktioniert.
Nach euren Argumenten, wie koennte jemals der Preis einer Immobilie fallen? braucht ja nur einen Kaufer oder??
Es ist ganz klar, zinsen steigen Preise muessen sinken oder Mieten steigen. Die Mieten werden nicht steigen, kann sich keiner leisten daher muessen Preise mal runter.

Bei Aktien sehen wir das schon, der Markt ist halt transparent, Immo Markt siehst du den Effekt nicht sofort und offensichtlich, aber er ist auch da. Wenn du jetzt verkaufen musst bekommst du weniger Geld als vor 6 Monaten, daher ist der Wert deiner geliebten Immo deutlich gesunken.

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Eben viele unterschätzen die MACHT der Märkte ; ). Nein im Ernst bin mir ziemlich sicher, dass der Markt dauerhaft zumindest die Bedingung sicherstellen wird:

Mietrendite >= Zins +- 1%

Aktuell sind wir bei 3%. Falls es Mal Richtung 5% geht wird es interessant. Ist auch Rational wenn man erwartet, dass die Zinsen hoch sind und man vom Tagesgeld mehr kriegt als von der Immo überlegt man sich das schon Mal. Vielleicht auch weil man kein Bock hat sich drum zu kümmern usw.

WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

unglaublich diese Argumente hier, keine Ahnung wie ein Markt funktioniert.
Nach euren Argumenten, wie koennte jemals der Preis einer Immobilie fallen? braucht ja nur einen Kaufer oder??
Es ist ganz klar, zinsen steigen Preise muessen sinken oder Mieten steigen. Die Mieten werden nicht steigen, kann sich keiner leisten daher muessen Preise mal runter.

Bei Aktien sehen wir das schon, der Markt ist halt transparent, Immo Markt siehst du den Effekt nicht sofort und offensichtlich, aber er ist auch da. Wenn du jetzt verkaufen musst bekommst du weniger Geld als vor 6 Monaten, daher ist der Wert deiner geliebten Immo deutlich gesunken.

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WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

Kramt diesen Post bitte in 2 Jahren wieder raus:

Die Preise für Wohnimmobilien werden MIN. um 30% einbrechen. In Ballungsräumen mehr als in ländlichen Regionen.

Jeder, der bis vor ca. 3 Jahren ein Immobilie gekauft hat, kann seine Immobilie besser vermieten, als sie mit 30% unter den bisherigen Höchstpreisen zu verkaufen.
Immobilien sind ein Langzeitinvest - egal, ob selbst genutzt oder als Kapitalanlage. Es wäre mir auch neu, dass man seine Aktien genau dann verkauft, wenn der Kurs unten ist. Dann wartet man eben, bis der Kurs wieder gestiegen ist. Das macht der Immobilienbesitzer, sofern er nicht in Not geraten ist, genau so.

Hört doch bitte auf immer solche Gefühlsweisheiten zu posten.
Aktien fallen, weil die Leute sie nicht mehr zu Höchstkursen loskriegen, weil es keine Nachfrage mehr zu den hohen Kursen gibt. Ich kann doch nicht gleichzeitig schreiben, dass die Leute nicht verkaufen wollen zu niedrigeren Kursen, wenn gleichzeitig die Kurse fallen. Die Aktien werden dann panisch auf den Markt geworfen. Die niedrigen Preise sind aber auch fundamental begründbar aufgrund steigender Zinsen.

Natürlich ist es oft langfristig rational nicht zu verkaufen, aber dass kann nicht jeder und macht nicht jeder und Angebot kommt aufgrund der Lebensumstände immer auf den Markt.

Was auch bei den ganzen aufgemachten Rechnungen fehlt, ist die menschliche Natur: in einem Bärenmarkt wartet jeder mit seinen Investments ab, ob die Preise nicht noch weiter fallen und es bildet sich im Immobereich ein längeres Backlog an verfügbaren Objekten, weil es nun mal ein Angebotsmarkt ist und immer eine gleichbleibende Zahl an Immobilien auf den Markt kommt bzw. frei wird. Das heißt aber, dass Leute mit Verkaufsdruck ihre Preise weiter senken und ihre Objekte so loswerden, es werden aber zu wenige sein, um das wachsende Backlog zu leeren. Wenn die Preise aber weiter fallen und sich kein erkennbarer Boden bildet, warten Investoren auch noch länger mit Käufen. Niemand möchte Opportunitätskosten auf der Uhr haben.

Stimmt alles, allerdings reden wir hier von 2-3% pro Jahr. Der m.E. größte Drawdown jemals war der Immobiliencrash nach der Sub-Prime-Krise - da waren es 27% von Sommer 2006 bis Frühjahr 2012. Also 27% über 6 Jahre = 4,5% pro Jahr. Siehe S&P/Case-Shiller.

Wenn also so ein Sub-Prime-Armageddon kommen sollte in Deutschland - dann haben wir 2023 vielleicht 5% niedrigere Preise, 2024 10% niedrigere Preise... 2028 27% niedrigere Preise, eh es wieder aufwärts geht.

Es ist nicht so, als würden wir wieder 2017er Preise oder so sehen. Bestenfalls geht es von den 2022er Preisen wieder zurück auf 2021er oder 2020er Preise. 2019er Preise kaum möglich. 2018er Preise oder eher vollkommen ausgeschlossen - da müsste etwas kommen, was Subprime völlig in den Schatten stellt von der Intensität der Krise.

Auch bei der Subprime-Krise war der Höchststand 2006. Der Tiefststand 2012 entsprach für wenige Monate 2003er Preise, aber im Prinzip bis auf wenige Monate wurden 2004er Preise nie unterschritten. Nur die Leute, die in den 2 Jahre vor dem All-Time-High gekauft haben, haben überhaupt negative Zahlen gesehen. Wer vorher gekauft hatte, war trotzdem immer stets im Plus.

Das wäre das Subprime-Szenario - also maximaler Crash. Dann geht es evtl. wieder auf 2020er Preise, eh es wieder aufwärts geht. Wenn ein Crash vom Ausmaß der Subprime-Krise kommen sollte in Deutschland, was eigentlich unrealistisch ist.

Die Leute, die 2005 kurz vor dem ATH gekauft hatten, waren aber auch 2015 schon wieder bei +/- 0. Auf 10 Jahre gesehen hatte niemand Verlust gemacht (statistisch im Mittel). Die 2004er Käufer waren 2014 schon deutlich im Plus.

Ganz ehrlich, wir haben die krassesten Inflationsraten weltweit seit teils 40 Jahren. Notenbanken sind gezwungen, hart einzuschreiten (siehe FED heute mit Leitzinserhöhung 0,75). Selbst die EZB muss handeln. Die Bauzinsen steigen historisch schnell, ein Ende ist nicht absehbar. Gleichzeitig bahnt sich in Südeuropa ein Unwetter durch die steigenden Refinanzierungskosten an. Einen ziemlichen Wirtschaftscrash mit allen voran einer signifikanten Immobilienkrise halte ich nicht für ausgeschlossen. Innerhalb von 2 Monaten von 0,8% auf bald 3,5% Bauzinsen hoch, das ist extrem.

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WiWi Gast schrieb am 16.06.2022:

Bei Aktien sehen wir das schon, der Markt ist halt transparent, Immo Markt siehst du den Effekt nicht sofort und offensichtlich, aber er ist auch da. Wenn du jetzt verkaufen musst bekommst du weniger Geld als vor 6 Monaten, daher ist der Wert deiner geliebten Immo deutlich gesunken.

Richtig. Entfernter Bekannter versucht hier in der Region, die als hochpreisig gilt, ein RMH zu verkaufen. Bj. 2011, also kein alter, renovierungsbedürftiger und ungedämmter Kasten. Er will 650k haben. Vor einem halben Jahr hätte er das Ding vermutlich innerhalb einer Woche losbekommen. Jetzt hat er es schon seit zwei Monaten im ImmoScout stehen. Er hatte bereits viele Interessenten, die zunächst begeistert zusagten aber dann, nach einem Gespräch mit ihrer Bank, wieder absagen mussten, weil sie feststellten, dass sie sich das Haus zu den aktuellen Konditionen nicht mehr leisten können.

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