Hallo liebe Leute!

Hat jemand von euch Erfahrung mit der Bewertung von Sanierungsbedürftigkeit beim Hauskauf? Folgender Fall: Das Haus ist in einem sehr schlechten und nicht bewohnbaren Zustand (u.a. schwere Feuchteschäden, Dach undicht, Wasserleitungen undicht, Garten verwahrlost etc.). Wie können solche Mängel bei der Preisfindung berücksichtigt werden?
Ein Gutachter hat das Haus nach dem Sachwertverfahren auf einen sehr niedrigen Preis geschätzt.

Der Verkäufer will fast doppelt so viel haben und begründet das so, das man bei einem 50 Jahre alten Haus sowieso fast alles neu machen muss (was hier kaputt ist) und deshalb keine großen Abzüge gerechtfertigt seien.

Über den Preis entscheiden aber bekanntlich weder Gutachter noch Verkäufer, sondern der zahlungswilligste Käufer. Wie würdet ihr solche Mängel einpreisen? Das Haus steht am nördlichen Rand des Ruhrgebiets.

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Sorry, das was Du hier beschreibst läuft unter "abrisswürdig". Da macht eine Sanierung wirtschaftlich keinen Sinn mehr. Wert des Objekts ist Grundstückswert minus Abrisskosten minus Kosten für Bauschuttentsorgung.

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Bodenpreis, also der amtliche Richtwert plus Restwert Gebäude. Nördliches Ruhrgebiet gilt jetzt nicht gerade als Investoren Hot Spot, wo sich Käufer gegenseitig auf den Füßen stehen. Das würde ich zumindest mal aus der Ferne annehmen.

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WiWi Gast schrieb am 13.02.2021:

Hallo liebe Leute!

Hat jemand von euch Erfahrung mit der Bewertung von Sanierungsbedürftigkeit beim Hauskauf? Folgender Fall: Das Haus ist in einem sehr schlechten und nicht bewohnbaren Zustand (u.a. schwere Feuchteschäden, Dach undicht, Wasserleitungen undicht, Garten verwahrlost etc.). Wie können solche Mängel bei der Preisfindung berücksichtigt werden?
Ein Gutachter hat das Haus nach dem Sachwertverfahren auf einen sehr niedrigen Preis geschätzt.

Der Verkäufer will fast doppelt so viel haben und begründet das so, das man bei einem 50 Jahre alten Haus sowieso fast alles neu machen muss (was hier kaputt ist) und deshalb keine großen Abzüge gerechtfertigt seien.

Über den Preis entscheiden aber bekanntlich weder Gutachter noch Verkäufer, sondern der zahlungswilligste Käufer. Wie würdet ihr solche Mängel einpreisen? Das Haus steht am nördlichen Rand des Ruhrgebiets.

Welchen Betrag will er den? Lage? Stadt? Land? Quadratmeter?

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WiWi Gast schrieb am 13.02.2021:

Sorry, das was Du hier beschreibst läuft unter "abrisswürdig". Da macht eine Sanierung wirtschaftlich keinen Sinn mehr. Wert des Objekts ist Grundstückswert minus Abrisskosten minus Kosten für Bauschuttentsorgung.

Sehe ich haargenau so. Würde mich nicht wundern, wenn der Verkäufer wegen wenig frei verfügbarer Grundstücke auf den Grundstückswert besteht. Aber mehr als 0 Euro würde ich so einem Haus auch nicht zugestehen (und eigentlich müsstest du auch die Abriss- und Entsorgungskosten mit einpreisen wie vorgeschlagen).

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Nun, der Gutachter gab dem aktuellen Haus einen Restwert von 65 T€, wobei er danach noch 15 T€ abgezogen hat für "Rückbau und Entsorgung nicht sanierbarer Subtanz".
Damit wären wir bei +50 T€, was ja immer noch 70 T€ mehr ist als -20 T€ (soviel soll ein Abriss grob kosten.
Aber meine ursprüngliche Frage war ja, inwiefern das Argument des Verkäufers gerechtfertigt ist, dass bei einem unsanierten Haus aus den 70ern "sowieso alles neugemacht" werden muss und daher die hohen Abzüge im Gutachten nicht gerechtfertigt wären. Was haltet ihr davon?

Ich habe mal nachgelesen und sehe tatsächlich, dass viele Bestandteile eines Hauses nach 10 bis 40 Jahren erneuert werden müssen. Eigentlich sogar alles, bis auf den Rohbau. Und wenn die Lebensdauer eines Gewerks sowieso am Ende ist, dann wäre es ja tatsächlich egal, in welchem Zustand es ist?

WiWi Gast schrieb am 13.02.2021:

Sorry, das was Du hier beschreibst läuft unter "abrisswürdig". Da macht eine Sanierung wirtschaftlich keinen Sinn mehr. Wert des Objekts ist Grundstückswert minus Abrisskosten minus Kosten für Bauschuttentsorgung.

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WiWi Gast schrieb am 13.02.2021:

Hallo liebe Leute!

Hat jemand von euch Erfahrung mit der Bewertung von Sanierungsbedürftigkeit beim Hauskauf? Folgender Fall: Das Haus ist in einem sehr schlechten und nicht bewohnbaren Zustand (u.a. schwere Feuchteschäden, Dach undicht, Wasserleitungen undicht, Garten verwahrlost etc.). Wie können solche Mängel bei der Preisfindung berücksichtigt werden?
Ein Gutachter hat das Haus nach dem Sachwertverfahren auf einen sehr niedrigen Preis geschätzt.

Der Verkäufer will fast doppelt so viel haben und begründet das so, das man bei einem 50 Jahre alten Haus sowieso fast alles neu machen muss (was hier kaputt ist) und deshalb keine großen Abzüge gerechtfertigt seien.

Über den Preis entscheiden aber bekanntlich weder Gutachter noch Verkäufer, sondern der zahlungswilligste Käufer. Wie würdet ihr solche Mängel einpreisen? Das Haus steht am nördlichen Rand des Ruhrgebiets.

Grundstück minus Abrisskosten

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Unsaniert aus den 70ern sagt doch alles. Es gibt nämlich auch sanierte Häuser aus den 70ern. Die sind zwar auch nicht auf dem aktuellen Stand von heute. Das geht technisch überhaupt nicht. Aber wenn kontinuierlich Sanierungen gemacht werden, kann es trotzdem ganz ok sein. Dein Objekt ist es nicht! Ich würde sogar noch viel mehr als der Gutachter abziehen, weil die Handwerkerleistungen sich extrem verteuert haben. Am besten vergessen. Such Dir ein freies Grundstück. Das ist den Bodenrichtwert nämlich auch wert.

WiWi Gast schrieb am 13.02.2021:

Nun, der Gutachter gab dem aktuellen Haus einen Restwert von 65 T€, wobei er danach noch 15 T€ abgezogen hat für "Rückbau und Entsorgung nicht sanierbarer Subtanz".
Damit wären wir bei +50 T€, was ja immer noch 70 T€ mehr ist als -20 T€ (soviel soll ein Abriss grob kosten.
Aber meine ursprüngliche Frage war ja, inwiefern das Argument des Verkäufers gerechtfertigt ist, dass bei einem unsanierten Haus aus den 70ern "sowieso alles neugemacht" werden muss und daher die hohen Abzüge im Gutachten nicht gerechtfertigt wären. Was haltet ihr davon?

Ich habe mal nachgelesen und sehe tatsächlich, dass viele Bestandteile eines Hauses nach 10 bis 40 Jahren erneuert werden müssen. Eigentlich sogar alles, bis auf den Rohbau. Und wenn die Lebensdauer eines Gewerks sowieso am Ende ist, dann wäre es ja tatsächlich egal, in welchem Zustand es ist?

WiWi Gast schrieb am 13.02.2021:

Sorry, das was Du hier beschreibst läuft unter "abrisswürdig". Da macht eine Sanierung wirtschaftlich keinen Sinn mehr. Wert des Objekts ist Grundstückswert minus Abrisskosten minus Kosten für Bauschuttentsorgung.

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WiWi Gast schrieb am 13.02.2021:

Nun, der Gutachter gab dem aktuellen Haus einen Restwert von 65 T€, wobei er danach noch 15 T€ abgezogen hat für "Rückbau und Entsorgung nicht sanierbarer Subtanz".
Damit wären wir bei +50 T€, was ja immer noch 70 T€ mehr ist als -20 T€ (soviel soll ein Abriss grob kosten.
Aber meine ursprüngliche Frage war ja, inwiefern das Argument des Verkäufers gerechtfertigt ist, dass bei einem unsanierten Haus aus den 70ern "sowieso alles neugemacht" werden muss und daher die hohen Abzüge im Gutachten nicht gerechtfertigt wären. Was haltet ihr davon?

Ich habe mal nachgelesen und sehe tatsächlich, dass viele Bestandteile eines Hauses nach 10 bis 40 Jahren erneuert werden müssen. Eigentlich sogar alles, bis auf den Rohbau. Und wenn die Lebensdauer eines Gewerks sowieso am Ende ist, dann wäre es ja tatsächlich egal, in welchem Zustand es ist?

WiWi Gast schrieb am 13.02.2021:

Sorry, das was Du hier beschreibst läuft unter "abrisswürdig". Da macht eine Sanierung wirtschaftlich keinen Sinn mehr. Wert des Objekts ist Grundstückswert minus Abrisskosten minus Kosten für Bauschuttentsorgung.

Sorry, aber bei einem Restwert von 65k ist das Haus ja wirklich das letzte Loch... ich hatte einen ähnlichen Fall. Nur war bei mir die Bausubstanz in einem vergleichsweise sehr guten Zustand. Dach habe ich erneuert. Garten ist dieses Jahr dran.

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Elektro, Leitungen, Dach etc. haben eine gewisse Nutzungsdauer. Danach muss es ausgetauscht werden. Das stimmt so weit.

Was in der Regel habe immer Bestand hat, ist das Mauerwerk und wenn gut gepflegt auch der Dachstuhl. In der Regel wird nur das Dach neu eingedeckt.

Wenn man nach 50 Jahren eine Kernsanierung macht, bedeutet dies, dass man Elektro, Leitungen, Dach etc. austauscht. In der Regel sind diese zwar altersschwach, funktionieren aber noch.
Was nicht die Regel ist, ist dass die Leitungen vorher (jahrelang) undicht waren. Wahrscheinlich ist die ganze Zeit Wasser ins Mauerwerk geflossen. Das kann gravierende Schäden nach sich ziehen. Nicht normal sind auch Feuchteschäden (auch nicht nach 50 Jahren), weil z.B. das Fundament undicht ist. Ein Dach wird repariert, sobald es undicht ist. Wenn es aber jahrelang undicht ist, ist Feuchtigkeit in den Dachstuhl gezogen und der müsste wahrscheinlich auch ausgetauscht werden.

Eine Kernsanierung nach 50 Jahren bedeutet in der Regel, dass man ein noch funktionsfähiges Haus auf den Stand der neuesten Technik bringt. Das Haus im Thread klingt eher nach einer Bruchbude.

Und man muss nach 50 Jahren auch nicht kernsanieren. Mein Elternhaus ist auch 50 Jahre alt und ich gehe davon aus, dass Elektrik, Leitungen, Dach etc. noch gut 20 Jahre halten werden. Es kommt nämlich auch drauf an, wie man so ein Haus pflegt.

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Ich würde es auf jeden Fall auch anders herum bewerten: wie viel Geld müsstest du in die Hand nehmen, damit es dem Zustand eines bewohnbaren Vergleichsobjekts entspricht? Wie hoch ist dann der Unterschied zum direkten Kauf des Vergleichsobjekts?

Da der Aufwand und das Risiko der Sanierung bei dir liegen, müsste das sanierungsbedürftige Objekt inkl. Sanierungskosten deutlich günstiger sein.

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Danke schon mal für eure Beiträge! Aus den meisten lese ich eine Tendenz zum Abriss. Verständlich. Das war auch mein erster Gedanke. Allerdings hab ich ja extra einen Gutachter beauftragt, der den Rohbau noch als brauchbar bewertet hat. Das Mauerwerk soll nicht irreparabal beschädigt sein.

Hier in der Region ist es nicht unüblich, dass Häuser aus den 70ern verkauft werden, weil die Erbauer gestorben sind und in den letzten Jahrzehnten davor nichts mehr am Haus gemacht haben. Und auch wenn so ein Haus etwas besser gepflegt ist, ist die Frage, ob man das nicht eh kernsanieren würde.

Zu dem Vorschlag "such dir lieber ein freies Grundstück" -> die gibt's hier leider nicht (und wenn doch, dann nur weit draußen, mit Bauträger und 300 qm groß).

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WiWi Gast schrieb am 13.02.2021:

Sorry, das was Du hier beschreibst läuft unter "abrisswürdig". Da macht eine Sanierung wirtschaftlich keinen Sinn mehr. Wert des Objekts ist Grundstückswert minus Abrisskosten minus Kosten für Bauschuttentsorgung.

Theoretisch richtig. Praktisch wirst Du in einer halbwegs gefragten Gegend vom Verkäufer ein müdes Lächeln ernten.

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WiWi Gast schrieb am 14.02.2021:

Zu dem Vorschlag "such dir lieber ein freies Grundstück" -> die gibt's hier leider nicht (und wenn doch, dann nur weit draußen, mit Bauträger und 300 qm groß).

Hast du auch schon auf den Homepages der umliegenden Gemeinden unter "Bauen" geguckt? Da werden oft die neuesten Bauleitplanungen und bald neu gewidmeten Baugrundstücke ausgewiesen, auf die du dich bewerben kannst. Andernfalls einfach im Bauamt der entsprechenden Gemeinden anrufen und nachfragen. Stichwort Verdichtung.

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Wichtig ist doch an der Stelle, ein Gutachter bewertet mit 50 T€ und Forumsteilnehmer die das Haus noch nie gesehen haben mit Minus 20 T€. Hör bitte auf schlecht gestellte Fragen vernünftige Antworten zu erwarten. Da du für dich wohl keinen Preis bewerten kannst, lass es und kauf ein Neubau oder lebe mit dem Risiko und biete dem Verkäufer einen Preis.

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WiWi Gast schrieb am 14.02.2021:

. Hör bitte auf schlecht gestellte Fragen vernünftige Antworten zu erwarten. Da du für dich wohl keinen Preis bewerten kannst, lass es

Ob meine Frage schlecht gestellt war, darüber mag ich nicht urteilen. Fakt ist aber, dass bisher alle Antworten hilfreich waren. Hier sind viele Leute mit Erfahrung unterwegs und das schätze ich.

Ich wollte ja auch nicht wissen, ob ich kaufen soll oder nicht. Ich wollte nur wissen, ob die immensen Wertabzüge (z. B. für Lecks in Wasserrohren) gerechtfertigt sind, wenn man bei einem 50 Jahre alten Haus die Wasserleitungen sowieso neu macht - auch ohne Leck. Gleiches gilt für den Estrich, das Dach etc.

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Hi,

ich komme selber aus dem Ruhrgebiet und habe in letzter Zeit auch einige Infos aus erster Hand bezüglich Altbauten mit Grundstücken erhalten.

Fall eins:
Große Firma löst sich von Immobilien. Die 60 - 70 Jahre alten Häuser auf den Grundstücken gehen trotzdem weg.
(Zweifamilienhaus mit jeweils 65m² Fläche, Grundstück 300m², stark renovierungsbedürftig, verkauft für knapp 150k€)

Fall zwei:
DHH am Park, extrem renovierungsbedürftig, Grundstück ca. 700m², Angebotspreis 450k€, verkauft für ca. 350k€

Das alles in Oberhausen in recht guten Lagen, aber keine Top-Lage.

Nicht mit Großstädten zu vergleichen, aber ein eigenes Haus wird selbst im Ruhrgebiet in guter Lage immer unerschwinglicher..

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Ich habe vor 20 Jahren eine Eigentumswohnung saniert, die damals ca. 30 Jahre alt war. Habe wirklich alles gemacht, alle Rohrleitungen inkl. Heizung, Elektrik, Estrich, Wandputz, Parkett, Fenster, Türen, Bad, Küche u.s.w. Für 75m² Wohnfläche lagen die Sanierungskosten bei 160 TDM. Und damals waren die Handwerkerleistungen sehr viel billiger als heute. Die Handwerker waren froh, einen Auftrag zu bekommen. Das ganze Gegenteil von heute. Es gab keine kaputten Leitungen, keine Feuchtigkeitsschäden. Das Dämmmaterial im Estrich war eingesackt. Keine Trittschalldämmung und viele Schallbrücken. Heute ist die Wohnung immer noch super in Schuss, Und ich bin froh, das damals gemacht zu haben. Bei einer umfänglichen Sanierung landet man mit einem gebrauchten Objekt inkl. aller Kosten und Kaufpreis aber ganz schnell beim Neubaupreis. Anfänglich wollte ich eigentlich nur die Hälfte investieren ...

WiWi Gast schrieb am 14.02.2021:

WiWi Gast schrieb am 14.02.2021:

. Hör bitte auf schlecht gestellte Fragen vernünftige Antworten zu erwarten. Da du für dich wohl keinen Preis bewerten kannst, lass es

Ob meine Frage schlecht gestellt war, darüber mag ich nicht urteilen. Fakt ist aber, dass bisher alle Antworten hilfreich waren. Hier sind viele Leute mit Erfahrung unterwegs und das schätze ich.

Ich wollte ja auch nicht wissen, ob ich kaufen soll oder nicht. Ich wollte nur wissen, ob die immensen Wertabzüge (z. B. für Lecks in Wasserrohren) gerechtfertigt sind, wenn man bei einem 50 Jahre alten Haus die Wasserleitungen sowieso neu macht - auch ohne Leck. Gleiches gilt für den Estrich, das Dach etc.

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Spannende Diskussion, wenn auch ein bisschen um den heißen Brei herum. Es geht doch um eines: vernachlässigte Instandsetzung kann in _einigen_ Bereichen Folgeschäden verursachen, in anderen nicht. Ein Badezimmer mit 70er-Farbenspektakel ist zwar unansehnlich, aber nicht weiter schädlich. Und auch wenn es in den 90ern neu gemacht wurde, ist es praktisch ohne Werteinfluss, denn das machst du eh neu.

Hingegen ein undichtes Dach, bei dem es immer schön in die Glaswolle reinregnet (und dort vielleicht sogar einfriert), das ist was anderes. Da kommst du ohne Bausubstanzgutachten nicht aus und musst auch die Holzkonstruktion untersuchen lassen. Gleiches gilt für feuchte Keller: war der längere Zeit feucht, dann reiche eine Abdichtung nicht mehr aus. Dann hast du volles Programm: Putz runter, Estrich raus, Bautrocknung, Abdichtung, alles neu.
Also: Vernachlässigung ist nicht immer problematisch. Es kommt sehr darauf an, _was_ vernachlässigt wurde.

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Leute, ihr müsst die Zielgruppen im Auge haben! Eine ganz wichtige Eigenschaft bei Immobilien ist die "Sofortbewohnbarkeit". Die ist noch wichtiger, als der exakte Zustand oder das Alter.

Ein sofort bewohnbares Haus (auch wenn die Wasserleitungen 50 Jahre alt sind, wie oben beschrieben) zieht eine bestimmte Zielgruppe an. Meist sind dies Familien mit kleinen Kindern, die zu wenig Platz haben. Die wollen sofort einziehen, mit möglichst wenig Renovierungsarbeiten.

Ein Haus mit einem Mangel, der es unbewohnbar macht (und sei es nur ein einziger) zieht eine ganz andere Zielgruppe an: Nämlich diejenigen, die die Nerven und die Zeit haben, das Haus 6-18 Monate lang zu sanieren. Und ja, wenn man damit einmal anfängt, dann macht man auch gleich alles.

Die beiden vorgenannten Zielgruppen haben fast keine Schnittmenge. Und das merkt man (bzw. sollte man) auch den Verkaufspreisen (nicht unbedingt bei den Angebotspreisen). Sofortige Bewohnbarkeit kostet sehr viel Geld. Die gängigen Bewertungsverfahren (auch das vom TE zitierte Sachwertverfahren) gehen immer von einer bewohnbaren Immobilie aus, auch wenn schon weite Teile ihrer wirtschaftlichen Nutzungsdauer verstrichen sind. Sanierungen, die überhaupt erst einen bewohnbaren Zustand herstellen, lassen sich grundsätzlich nur schlecht bewerten. Dafür ist auch keine einheitliche Vorgehensweise in den Sachwertrichtlinien festgelegt, weshalb bei großem Sanierungsbedarf die Gutachten mehrerer Sachverständiger auch sehr unterschiedlich ausfallen können. Das Problem besteht darin, dass eine Sanierung nicht nur den konkreten Mangel beseitigt, sondern meist einen besseren Zustand herstellt als zuvor. Man darf also nicht nur die Sanierungskosten vom ermittelten Sachwert abziehen, sondern muss die erzielte bessere Ausstattung und verlängerte Restnutzungsdauer auch einwerten.

Nach Auffassung einiger Immobilien-Experten findet bei stark sanierungsbedürftigen Objekten ohnehin keine "natürliche Preisbildung" statt, weshalb sie empfehlen, diese Objekte in einem Bieterverfahren zu veräußern.

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Der Beitrag ist ja schon eine Weile her, aber den gestaffelten Unsinn in den Kommentarspalten möchte ich doch mal etwas entgegensetzen.

Ein Haus hat in der Regel eine GND (Gesamtnutzungsdauer) von ca. 80 Jahren. D.h. nach 80 Jahren ist das Gebäude abgewohnt. Wenn ich also an dem Haus somit 80 Jahre lang nichts mache ist es faktisch nichts mehr Wert.

Die Werterhaltung, also die regelmässige Sanierung des Hauses kann ich also nicht einfach weglassen, weil dieses ein elementarer Faktor zur Werterhaltung darstellt. Das Sachwertverfahren, was von einem Gutachter bei Berechnung eine selbstgenutzten Eigenheims zum tragen kommt baut genau darauf auf.

Es ist die Feststellung des Restwertes unter Berücksichtigung der Sanierungen. Natürlich kommen in diesem Verfahren noch andere Dinge zum tragen, wie Faktoren zur Lage des Hauses, zusätzliche Sachwerte, Mängel, Bodenwert, Ausstattungsgrad, etc.

Es ist wie bei einem Auto. Wenn ich nichts dran mache ist es bald nichts mehr wert. Wenn ich es aber ständig Pflege und Repariere, kann ich sogar als Oldtimer noch richtig was dafür bekommen. Nehmen wir einmal an, du willst ein Auto kaufen, was keinen TÜV mehr bekommen hat, weil die Bremsen nicht gemacht wurden und die Lenkung kaputt ist. Da würdest Du den Verkäufer auslachen, wenn er Dir mit dem Argument kommt, das die Bremsen sowieso alle 50tkm gemacht werden müssen und kein Grund zu einer Preisminderung wäre.

Weiterhin möchte ich noch auf einen Kommentar eingehen der mir die Haare zu berge stehen lässt. Da wurde behauptet, ein 70er Jahre Bad wäre eine ästhetische Ansichtsache. Das ist völliger Unsinn. In den 70er Jahren gab es keine Abdichtungstechnik. Wer behauptet, das Silikondichtungen, Gummidichtungen, etc. und Fugenputz nach über 50 Jahren noch funktionieren und keine Nässe-Schäden hinterlassen haben der hat keine Ahnung und sollte in öffentlichen Foren lieber die Klappe halten oder mal eine Badewanne aus den 70er Jahren abreissen und sich über die Feuchteschäden darunter ergötzen die meistens schon erhebliche Bauschäden verursacht haben. So ich denke es ist alles gesagt.

Meine Expertise: jahrelanger Immobilienberater

WiWi Gast schrieb am 13.02.2021:

Hallo liebe Leute!

Hat jemand von euch Erfahrung mit der Bewertung von Sanierungsbedürftigkeit beim Hauskauf? Folgender Fall: Das Haus ist in einem sehr schlechten und nicht bewohnbaren Zustand (u.a. schwere Feuchteschäden, Dach undicht, Wasserleitungen undicht, Garten verwahrlost etc.). Wie können solche Mängel bei der Preisfindung berücksichtigt werden?
Ein Gutachter hat das Haus nach dem Sachwertverfahren auf einen sehr niedrigen Preis geschätzt.

Der Verkäufer will fast doppelt so viel haben und begründet das so, das man bei einem 50 Jahre alten Haus sowieso fast alles neu machen muss (was hier kaputt ist) und deshalb keine großen Abzüge gerechtfertigt seien.

Über den Preis entscheiden aber bekanntlich weder Gutachter noch Verkäufer, sondern der zahlungswilligste Käufer. Wie würdet ihr solche Mängel einpreisen? Das Haus steht am nördlichen Rand des Ruhrgebiets.

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