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Bewusst eine vermiete Wohnung für Eigenbedarfskündigung kaufen

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WiWi Gast

Bewusst eine vermiete Wohnung für Eigenbedarfskündigung kaufen

Hallo,
ich suche aktuell eine Wohnung für meine Mutter zum Kauf, sodass diese mir statt einem fremden Dritten Miete bezahlt.

Mir ist nun die Idee gekommen, dass ich bewusst nach bereits vermieteten Wohnungen suche, die bekanntermassen oftmals deutlich günstiger angeboten werden als freie Wohnungen. Durch meine Mutter hätte ich ja dann einen validen Grund zur Eigenbedarfskündigung.

Teilweise kann die Kündigungsfrist lang sein, das weiss ich. Muss ich sonst noch etwas beachten?

Danke!

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WiWi Gast

Bewusst eine vermiete Wohnung für Eigenbedarfskündigung kaufen

WiWi Gast schrieb am 03.01.2022:

Mir ist nun die Idee gekommen, dass ich bewusst nach bereits vermieteten Wohnungen suche, die bekanntermassen oftmals deutlich günstiger angeboten werden als freie Wohnungen.

Ist es so? Hast du Belege dazu?

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WiWi Gast

Bewusst eine vermiete Wohnung für Eigenbedarfskündigung kaufen

WiWi Gast schrieb am 03.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 03.01.2022:

Mir ist nun die Idee gekommen, dass ich bewusst nach bereits vermieteten Wohnungen suche, die bekanntermassen oftmals deutlich günstiger angeboten werden als freie Wohnungen.

Ist es so? Hast du Belege dazu?

Reicht, wenn man mal den Markt beobachtet. Gibt auch genügend Aussagen im Netz dazu, die von bis zu 30% Preisabschlag sprechen. Ist auch logisch. Als Käufer will man sich den Mieter selbst aussuchen und den aktuellen Marktpreis verlangen - und keinen unbekannten Mieter übernehmen müssen, der in den allermeisten Fällen einen alten Mietvertrag mit geringer Miete besitzt. Und auch für Eigennutzer ist es unattraktiver, da die Eigenbedarfskündigung aufwändig ist und die Kündigungsfristen bis zu 12 Monate lang sind.

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WiWi Gast

Bewusst eine vermiete Wohnung für Eigenbedarfskündigung kaufen

Wieso bräuchte man hierzu Belege? Teurer wird eine Wohnung mit einem Mieter drin wohl nicht sein.

Nur wäre ich vorsichtig. Wenn die Person in der Wohnung selber eine 70-jährige Mutter ist (so wie Deine), dann wird dieses Geschäft kaum möglich sein. Zudem: Willst Deiner Mutter dann ordentlich Miete abknöpfen?

Geld vielleicht besser in Aktien stecken - da dürften nochmal locker 25% Wertsteigerung drin sein dieses Jahr, vor allem bei Pharma-Aktien.

WiWi Gast schrieb am 03.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 03.01.2022:

Mir ist nun die Idee gekommen, dass ich bewusst nach bereits vermieteten Wohnungen suche, die bekanntermassen oftmals deutlich günstiger angeboten werden als freie Wohnungen.

Ist es so? Hast du Belege dazu?

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WiWi Gast

Bewusst eine vermiete Wohnung für Eigenbedarfskündigung kaufen

Eine vermietete Wohnung ist immer billiger (ich bin Makler). Normalerweise sollte das klappen. Evtl. eine Abfindung für einen Auflösungsvertrag einkalkulieren, damit es schneller geht.
Auch eine 70-jährige Mieterin bekommst Du raus, eigene Erfahrungswerte. Aber der Zeitfaktor ist nicht ganz unwichtig. Wenn es nicht drängt ist es besser. Einfach Miete kassieren und auf den Auszug warten.

WiWi Gast schrieb am 03.01.2022:

Wieso bräuchte man hierzu Belege? Teurer wird eine Wohnung mit einem Mieter drin wohl nicht sein.

Nur wäre ich vorsichtig. Wenn die Person in der Wohnung selber eine 70-jährige Mutter ist (so wie Deine), dann wird dieses Geschäft kaum möglich sein. Zudem: Willst Deiner Mutter dann ordentlich Miete abknöpfen?

Geld vielleicht besser in Aktien stecken - da dürften nochmal locker 25% Wertsteigerung drin sein dieses Jahr, vor allem bei Pharma-Aktien.

WiWi Gast schrieb am 03.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 03.01.2022:

Mir ist nun die Idee gekommen, dass ich bewusst nach bereits vermieteten Wohnungen suche, die bekanntermassen oftmals deutlich günstiger angeboten werden als freie Wohnungen.

Ist es so? Hast du Belege dazu?

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WiWi Gast

Bewusst eine vermiete Wohnung für Eigenbedarfskündigung kaufen

Die Zahl der Gerichtsverfahren wegen Eigenbedarfskündigung steigt. Sind 2020 bei ca. 15.000 Klagen vor dem Gericht gewesen (kannst du ja mal googlen).

Würde damit rechnen, dass sich die bestehenden Mieter quer stellen und das Ding nicht einfach mit der Frist über den Äther geht. Räumungsklage, etc.
Habe selbst eine Eigenbedarfskündigung in 2021 gemacht - die Mieter ächzten sehr insbesondere wegen der neuen Neuvermietungspreise.

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WiWi Gast

Bewusst eine vermiete Wohnung für Eigenbedarfskündigung kaufen

Wenn du lucky bist. In Berlin in vielen Fällen bei 10 Jahren... Daher sind unvermietete Wohnungen knapp doppelt so teuer wie vermietete..

WiWi Gast schrieb am 03.01.2022:

[...] die Kündigungsfristen bis zu 12 Monate lang sind.

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WiWi Gast

Bewusst eine vermiete Wohnung für Eigenbedarfskündigung kaufen

Vermietete Wohnungen sind teurer, da man da genau den Mietpreis weiß. Eine unvermietete muss erst vermietet werden.

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WiWi Gast

Bewusst eine vermiete Wohnung für Eigenbedarfskündigung kaufen

Das ist in der Realität genau anders herum.
Der Vorteil einer freien ETW ist zum einen eine potentielle Vermietung zum Marktpreis und die direkte Verwendbarkeit für Eigennutzer.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2022:

Vermietete Wohnungen sind teurer, da man da genau den Mietpreis weiß. Eine unvermietete muss erst vermietet werden.

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WiWi Gast

Bewusst eine vermiete Wohnung für Eigenbedarfskündigung kaufen

WiWi Gast schrieb am 05.01.2022:

Vermietete Wohnungen sind teurer, da man da genau den Mietpreis weiß. Eine unvermietete muss erst vermietet werden.

Völlig falsch.

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WiWi Gast

Bewusst eine vermiete Wohnung für Eigenbedarfskündigung kaufen

Es kommt darauf an! in Städten mit hohem Leerstand ist eine Wohnung mit einem soliden Mieter oft leichter zu verkaufen und teils auch mehr wert, als eine leerstehende Wohnung. In den Boomstädten sind leere Wohnungen meist mehr wert, da sie für Anleger wie für Eigennutzer interessant sind, somit schon mal mehr Interessenten anziehen. Viele Eigennutzer wollen das Risiko einer Eigenbedarfkündigung nicht auf sich nehmen, meist auch weil es Privatleuten da logischerweise an Erfahrung fehlt. Für einen Kapitalanleger in einer gefragten Stadt sind Wohnungen mit einer günstigen Bestandsmiete nur interessant, wenn der Mieter bald geht oder man einfach auf Marktniveau die Miete anheben kann. Sonst ist eine leere Wohnung besser, wo man sich den Mieter selbst aussuchen und marktübliche Mieten, solange gesetzeskonform, verlangen kann.

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WiWi Gast

Bewusst eine vermiete Wohnung für Eigenbedarfskündigung kaufen

Wir haben es auch so ähnlich gemacht. Natürlich ist das erstmal blöd dem Mieter die Kündigung zu schicken. Aber es ist nunmal so dass man das darf. Die Fristen hängen davon ab wie lange der Mieter da schon wohnt. Wenn der da seit 15 Jahren oder mehr ist, dann ist die Frist lang (ich glaube 12 oder 15 Monate). Aber gegen ein bisschen "Umzugsgeld" gehen manche Mieter dann auch schon früher. Dein Plan ist also prinzipiell gut.

Blöd nur, wenn der Mieter einfach nicht auszieht und Du auf Räumung klagen musst...

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WiWi Gast

Bewusst eine vermiete Wohnung für Eigenbedarfskündigung kaufen

WiWi Gast schrieb am 14.01.2022:

Wir haben es auch so ähnlich gemacht. Natürlich ist das erstmal blöd dem Mieter die Kündigung zu schicken. Aber es ist nunmal so dass man das darf. Die Fristen hängen davon ab wie lange der Mieter da schon wohnt. Wenn der da seit 15 Jahren oder mehr ist, dann ist die Frist lang (ich glaube 12 oder 15 Monate). Aber gegen ein bisschen "Umzugsgeld" gehen manche Mieter dann auch schon früher. Dein Plan ist also prinzipiell gut.

Blöd nur, wenn der Mieter einfach nicht auszieht und Du auf Räumung klagen musst...

Ja die Räumungsklage sehe ich als das Risiko. Die normalen Fristen kann man ja abwarten und sind sehr verträglich. Nur eben, wenn der Mieter nicht rausgeht oder sich auf Erschwernisse beruft, etc.

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WiWi Gast

Bewusst eine vermiete Wohnung für Eigenbedarfskündigung kaufen

WiWi Gast schrieb am 14.01.2022:

Wir haben es auch so ähnlich gemacht. Natürlich ist das erstmal blöd dem Mieter die Kündigung zu schicken. Aber es ist nunmal so dass man das darf. Die Fristen hängen davon ab wie lange der Mieter da schon wohnt. Wenn der da seit 15 Jahren oder mehr ist, dann ist die Frist lang (ich glaube 12 oder 15 Monate). Aber gegen ein bisschen "Umzugsgeld" gehen manche Mieter dann auch schon früher. Dein Plan ist also prinzipiell gut.

Blöd nur, wenn der Mieter einfach nicht auszieht und Du auf Räumung klagen musst...

Mehr als 15 Jahre = 9 Monate Kündigungsfrist. Allerdings kann es problematisch werden, wenn im Mieterhaushalt z.B. Kinder im Schulalter sind. Dies wird häufig als Härtefall vor Gericht anerkannt, wodurch du deine Eigenbedarfskündigung nicht ohne weiteres durchbekommst.

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WiWi Gast

Bewusst eine vermiete Wohnung für Eigenbedarfskündigung kaufen

WiWi Gast schrieb am 14.01.2022:

Wir haben es auch so ähnlich gemacht. Natürlich ist das erstmal blöd dem Mieter die Kündigung zu schicken. Aber es ist nunmal so dass man das darf. Die Fristen hängen davon ab wie lange der Mieter da schon wohnt. Wenn der da seit 15 Jahren oder mehr ist, dann ist die Frist lang (ich glaube 12 oder 15 Monate). Aber gegen ein bisschen "Umzugsgeld" gehen manche Mieter dann auch schon früher. Dein Plan ist also prinzipiell gut.

Blöd nur, wenn der Mieter einfach nicht auszieht und Du auf Räumung klagen musst...

So ist es. Man hat ein Risiko, was man für sich kalkulieren muss. Im Idealfall zieht der Mieter unter allerlei Gefluche zeitnah aus und alles ist super. Wenn man Pech hat, stellt er sich quer und man muss klagen. Da muss man dann das Prozessrisiko und -kosten einkalkulieren und den Umstand, dass es dann auch mal bis zu vier Jahre dauern kann, bis man wirklich einen Räumungstitel in der Hand hat.

Vor allem sollte die Eigenbedarfskündigung bereits von einem Anwalt geschrieben sein. Sonst scheitert man da am Ende wegen irgendwelcher formalen Fehler.

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WiWi Gast

Bewusst eine vermiete Wohnung für Eigenbedarfskündigung kaufen

Interessant, dass noch kein einziger Beitrag den menschlichen Aspekt erwähnt hat...
Vor allem solche Aussagen wie "auch die 70 jährige Oma kriegt man irgendwie raus" sind krass. Klar, rein rechtlich und über Gerichtsverfahren und Geld kriegt man die Leute raus aber das beeinträchtigt deren Leben unter Umständen massiv.
Das sind Menschen und keine Position in einem Logistikunternehmen die ausgelagert wird...

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WiWi Gast

Bewusst eine vermiete Wohnung für Eigenbedarfskündigung kaufen

Nein, Kinder des Mieters im Schulalter stellen keinen Härtefall dar. Ebenso wenig wie alte Menschen. Ein schwerstbehindertes Kind könnte allerdings ein Härtefall sein.

WiWi Gast schrieb am 14.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 14.01.2022:

Wir haben es auch so ähnlich gemacht. Natürlich ist das erstmal blöd dem Mieter die Kündigung zu schicken. Aber es ist nunmal so dass man das darf. Die Fristen hängen davon ab wie lange der Mieter da schon wohnt. Wenn der da seit 15 Jahren oder mehr ist, dann ist die Frist lang (ich glaube 12 oder 15 Monate). Aber gegen ein bisschen "Umzugsgeld" gehen manche Mieter dann auch schon früher. Dein Plan ist also prinzipiell gut.

Blöd nur, wenn der Mieter einfach nicht auszieht und Du auf Räumung klagen musst...

Mehr als 15 Jahre = 9 Monate Kündigungsfrist. Allerdings kann es problematisch werden, wenn im Mieterhaushalt z.B. Kinder im Schulalter sind. Dies wird häufig als Härtefall vor Gericht anerkannt, wodurch du deine Eigenbedarfskündigung nicht ohne weiteres durchbekommst.

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WiWi Gast

Bewusst eine vermiete Wohnung für Eigenbedarfskündigung kaufen

WiWi Gast schrieb am 14.01.2022:

Nein, Kinder des Mieters im Schulalter stellen keinen Härtefall dar. Ebenso wenig wie alte Menschen. Ein schwerstbehindertes Kind könnte allerdings ein Härtefall sein.

Stimmt nicht. Haben wir im Freundeskreis: Dort wurde eine ETW gekauft mit Mieter, der drin bleiben wollte. Eigenbedarfskündigung über Anwalt ausgesprochen, Widerspruch durch Mieter. Landete vor Gericht, wurde als Härtefall eingestuft, Mieter ist geschieden und die Kinder (7 und 12 Jahre) leben bei ihm in der Mietswohnung. Der Mieter hat nun 2 Jahre Zeit, eine Alternativwohnung zu finden. Unsere Freunde schauten entsprechend dumm aus der Wäsche, da die eigene Mietwohnung bereits gekündigt und anderweitig vergeben war.

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WiWi Gast

Bewusst eine vermiete Wohnung für Eigenbedarfskündigung kaufen

WiWi Gast schrieb am 15.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 14.01.2022:

Nein, Kinder des Mieters im Schulalter stellen keinen Härtefall dar. Ebenso wenig wie alte Menschen. Ein schwerstbehindertes Kind könnte allerdings ein Härtefall sein.

Stimmt nicht. Haben wir im Freundeskreis: Dort wurde eine ETW gekauft mit Mieter, der drin bleiben wollte. Eigenbedarfskündigung über Anwalt ausgesprochen, Widerspruch durch Mieter. Landete vor Gericht, wurde als Härtefall eingestuft, Mieter ist geschieden und die Kinder (7 und 12 Jahre) leben bei ihm in der Mietswohnung. Der Mieter hat nun 2 Jahre Zeit, eine Alternativwohnung zu finden. Unsere Freunde schauten entsprechend dumm aus der Wäsche, da die eigene Mietwohnung bereits gekündigt und anderweitig vergeben war.

Jo, man kann Eigenbedarf anmelden (und ggf. einklagen) und der geht i.d.R. dann auch durch (sowas wie lebenslanges Mietrecht gibts eher weniger) aber es kann halt nochmal kosten, Nerven und Zeit (wie in dem Fall 2 Jahre, das sind 1,25 Jahre über der längsten Frist) kosten.

antworten
PFP

Bewusst eine vermiete Wohnung für Eigenbedarfskündigung kaufen

Zu berücksichtigen ist zudem, dass man die Eigenbedarfskündigung erst nach dem Grundbucheintrag aussprechen kann. Zusätzlich zur Kündigungsfrist kommt also noch die Zeit zwischen Kauf und Grundbucheintrag sowie ggf. bis zur Räumung oben drauf. Aber ja, in Boom-Regionen ist die Wertsteigerung oft enorm.

In Einzelfällen gibt es Mietverträge, die Eigenbedarf ausdrücklich ausschließen.

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