Hallo zusammen,

ich möchte ein Einfamilienhaus in einer gefragten Gegend verkaufen. Zuerst habe ich einen Makler angesprochen. Dieser war allerdings nur bereit, das Haus zu einem sehr niedrigen Preis zu inserieren, daher habe ich abgelehnt. Klar – denn ihm ist ein schneller Verkauf wohl wichtiger, als ein paar Euro Provision.
Als nächstes habe ich mir einen Gutachter ins Haus geholt, um es bewerten zu lassen. Der Gutachter hat ebenfalls einen sehr niedrigen Preis ermittelt. Diesen nennt er „Verkehrswert“, wobei für das Grundstück ein Bodenwert und für das Haus ein Sachwert angegeben ist.

Aus diversen Internetrecherchen habe ich gelesen, dass der „Verkehrswert“ eigentlich ohne Aussagekraft ist, da in den heute üblichen, stark angespannten Märkten eine viel höhere Zahlungsbereitschaft besteht.
Außerdem werden bestimmte Vorzüge des Hauses in dem Gutachten gar nicht berücksichtigt. Lt. Gutachter geht das nicht, denn die „Sachwertrichtlinie“ sehe angeblich keinen Bonus für diese Aspekte vor. Dazu zähle ich:

• Schöne Aussicht von der Terrasse
• Tatsache, dass in der Siedlung nur äußerst selten überhaupt freistehende EFH verkauft werden
• Ruhige Lage (angeblich haben Grundstücke direkt an der Hauptstraße den gleichen Bodenrichtwert wie meines, dass weiter hinten in der Siedlung ist)
• Bodenrichtwert ist von 2020. Das stark gestiegene Interesse an Häusern mit Garten kam mit Corona und ist darin noch nicht berücksichtigt
• interessante Architektur (keine Standardform)

Daher habe ich das Haus also knapp zu dem Preis inseriert, den ich mir vorgestellt habe (ca. 80% über dem angeblichen Verkehrswert).

Und gleich am ersten Tag habe ich 8 Anfragen bekommen. Und auch bei den Besichtigungen hat sich niemand über den Preis beschwert: So falsch kann er also nicht sein.
Eine der ersten Familien hat sich gleich in das Haus verliebt und Gespräche mit ihrer Bank aufgenommen. Zwei Wochen später kamen die mit einem Banker vorbei, der nur am Haus rumgenörgelt hat. Er dachte wohl, die Interessenten hätten sich mit mir noch nicht auf einen Preis geeinigt und er wollte ihnen beim Verhandeln helfen (das stimmt aber nicht – wir waren uns längst einig). Wieder eine Woche später hieß es dann, die Familie (trotz Doppelverdiener und 15% Eigenkapital) bekämen keine Finanzierung, weil die Bank den „Beleihungswert“ viel niedriger einschätzt. Mist – aber nun, dachte ich mir, vielleicht stehen die Leute doch nicht so solide da, wie sie sich darstellten..

Allerdings hat sich die gesamte Geschichte ein paar Wochen später mit anderen Interessenten wiederholt, lediglich mit dem Unterschied, dass die Bank das Haus nur von ihrem Schreibtisch aus „bewertet“ hat.

Nun frage ich mich: Wenn es doch (sogar mehrere) Interessenten gibt, die das Haus zu einem bestimmten Preis kaufen wollen, warum wird das dann nicht finanziert? Welchen Sinn hat dieser Verkehrswert?

Danke euch,
der TE

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Damit sowas wie 2008 nicht wieder passiert.

Wer es dir Cash abkaufen möchte oder genug EK mitbringt kann sich das ja gerne kaufen. Mit mehr EK (Differenz zum Verkehrs bzw Beleihungswert) würde dann auch die Bank einen Kredit geben.

Aber Banken haben keine Lust bei so einer Blasenbildung mit drin zu stecken.

antworten

Ganz einfach: Wenn der Kredit der Familie ausfällt, wird das Haus als Gegenwert genommen. Sollte es zu einer Zwangsversteigerung kommen und das Haus bspw. mehrere 100k unter der initialen Kreditaufnahme liegen, macht die Bank im Ernstfall das als Verlust (Privatinsolvenz etc.).

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Die Bank hat das Haus, für welches sie eine Finanzierung ausgeben schließlich als Sicherheit. Sieht die Bank nun den Wert des Hauses bei 500k, gibt aber 1Mio für die Finanzierung (d. h. die Bank kauft das Haus und die Käufer tilgen), dann läuft die Bank Gefahr, dass bei Ausfall der Käufer die Bank hier die Differenz aus Verkehrswert und Rückzahlung als Verlust verbuchen muss. Entsprechend gibt die Bank dann hier keine Finanzierung aus.

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TE hier.

Danke für die schnellen Antworten.
Da macht die Bank ja aber offenbar einen Fehler bei der Bewertung, wenn mehrere (!) Interessenten das Haus zu meinem Preis kaufen wollen, aber die Bank etwas von einem viel niedrigeren Verkehrswert faselt, oder? Weiter unten gibt es einen Thread, in dem auch gesagt wird, dass Häuser meist viel mehr Wert sind, als der Verkehrswert aussagt. Nur: Was bringt das, wenn diese Preise dann nur von Leuten mit 50% EK oder mehr gekauft werden können??

Haltet ihr die üblichen Verkehrswerte auch für unangemessen niedrig?

antworten

Wer es dir Cash abkaufen möchte oder genug EK mitbringt kann sich das ja gerne kaufen. Mit mehr EK (Differenz zum Verkehrs bzw Beleihungswert) würde dann auch die Bank einen Kredit geben.

Das Problem ist: Das hat ja keiner. Im typischen Hauskaufalter (Mitte 30) hat man meistens noch nicht geerbt (Eltern leben noch), aber auch noch keine 400 k€ angespart. ...und wenn man doch so viel gespart hat, dann hat im Leben jeden Cent umgedreht und bezahlt auch nicht deutlich über Verkehrswert.

antworten

Du bist ja putzig. Willst ein Haus zum Wucherpreis verkaufen und wunderst Dich, dass die Banken da nicht mitziehen. Schon klar, ein Haus ist das wert, was jemand bereit ist, dafür zu zahlen. Auch wenn der Verkehrswert einer Immobilie nicht das Preisniveau spiegelt, was tatsächlich für Verkaufspreise zu erzielen sind, spielt der für die Bank eine wesentliche Rolle.

antworten

Banken wissen, dass in vielen Gegenden die Preise völlig absurd sind und jeglicher vernünftigen Einschätzung, nämlich Bodenwert + ( Gebäude - Wertverlust) ) = realistischer Preis oder aber das Ertragswertverfahren, über eine vernünftige Mietrendite, so kann man auch einen Preis hochrechnen. Da viele Menschen lediglich eine Immobilie in ihrem Leben kaufen, haben die wenigsten Erfahrung mit der Einschätzung, obwohl es die meist einflussreichste Ausgabe im Leben ist. Daher schauen Banken, zum Glück, oft genauer hin.

Wenn die Kreditnehmer irgendwann nicht mehr bezahlen können, wird versteigert. Los geht es bei 50% vom Verkehrswert, ab 70% vom Verkehrswert hat eine Bank normalerweise kein Vetorecht mehr. 80% ÜBER Verkehrswert zu kaufen, bei 15% EK, wäre im Fall der Fälle für die Bank ziemlich riskant, weil diese auf sehr viel Restschuld sitzen bleiben würde. Bei so hohen Summen können die Kreditnehmer in Privatinsolvenz gehen und die Bank sieht noch viel weniger von ihrem Geld.

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WiWi Gast schrieb am 22.01.2021:

TE hier.

Danke für die schnellen Antworten.
Da macht die Bank ja aber offenbar einen Fehler bei der Bewertung, wenn mehrere (!) Interessenten das Haus zu meinem Preis kaufen wollen, aber die Bank etwas von einem viel niedrigeren Verkehrswert faselt, oder? Weiter unten gibt es einen Thread, in dem auch gesagt wird, dass Häuser meist viel mehr Wert sind, als der Verkehrswert aussagt. Nur: Was bringt das, wenn diese Preise dann nur von Leuten mit 50% EK oder mehr gekauft werden können??

Haltet ihr die üblichen Verkehrswerte auch für unangemessen niedrig?

Die Bank macht keinen Fehler, sondern agiert zurecht als vorsichtiger Kaufmann.

Im schlimmsten Fall Platz nämlich die Immobilienblase und die Bank bekommt es dann nicht mehr zu dem Preis des Beleihungswertes weg. Bei einem vorsichtig gemessenem Beleihungswertes kann das aber nicht passieren und sie kann das Risiko auf den Käufer und dessen EK abwälzen und muss nicht an ihr Bank-EK.

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WiWi Gast schrieb am 22.01.2021:

TE hier.

Danke für die schnellen Antworten.
Da macht die Bank ja aber offenbar einen Fehler bei der Bewertung, wenn mehrere (!) Interessenten das Haus zu meinem Preis kaufen wollen, aber die Bank etwas von einem viel niedrigeren Verkehrswert faselt, oder? Weiter unten gibt es einen Thread, in dem auch gesagt wird, dass Häuser meist viel mehr Wert sind, als der Verkehrswert aussagt. Nur: Was bringt das, wenn diese Preise dann nur von Leuten mit 50% EK oder mehr gekauft werden können??

Haltet ihr die üblichen Verkehrswerte auch für unangemessen niedrig?

Die Bank muss bei Immobilien defensiv kalkulieren. Was bringen der Bank 10 Interessenten für 500k, wenn sich aber keiner das Haus leisten kann? Die Bank muss sich ja absichern, dass sie das Haus auch wirklich zu Summe X verkaufen kann, sollte der Käufer seinen Kredit nicht bedienen können. Und das auch möglichst ohne lange Käufersuche.

Und faktisch ist dein Haus auch nur das wert, was jemand anderes auch wirklich dafür bezahlt. Und nicht das, was dir Interessenten ohne Bankzusage geben wollen. Das weiß die Bank.
Und da Immobilien auch ein emotionales Thema sind, schätzen viele Verkäufer aber auch viele Käufer den Wert einer Immobilie teilweise viel höher ein, als dieser objektiv ist. Und deswegen gibt es da Verfahren die standardisiert und von den Banken anerkannt sind.

antworten

15% EK und Doppelverdiener ist halt keine Sicherheit für die Bank.
8-15% gehen alleine für die Kaufnebenkosten drauf, daher die Bank müsste trotzdem 90-100% finanzieren. Doppelverdiener ist auch nichtssagend. Außerdem wird daraus schnell mal der Alleinverdiener wenn 1-2 Kinder ins Spiel kommen (und das tun sie nach dem Hauskauf fast immer). Und egal welchen Job man hat (Beamter mal außen vor) kann man immer mal einen Joverlust oder auch eine Krankheit haben.
Und dann können die plötzlich die Rate nicht mehr bezahlen.

Und wenn die Bank dann deinen Immobilienwert nicht teilt (weil du vllt. auch emotionale Faktoren mit einbeziehst) dann ist das kein gute Deal für die Bank und die wird den Kredit verweigern. So einfach.

Diese Tatsache lässt darauf schließen, dass deine Immobilie primär Leute anlockt, die sich das nach entsprechender Finanzkalkulation eig. gar nicht leisten können. Und das spricht eher dafür, dass die Preisvorstellung überzogen ist.

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WiWi Gast schrieb am 22.01.2021:

TE hier.

Danke für die schnellen Antworten.
Da macht die Bank ja aber offenbar einen Fehler bei der Bewertung, wenn mehrere (!) Interessenten das Haus zu meinem Preis kaufen wollen, aber die Bank etwas von einem viel niedrigeren Verkehrswert faselt, oder? Weiter unten gibt es einen Thread, in dem auch gesagt wird, dass Häuser meist viel mehr Wert sind, als der Verkehrswert aussagt. Nur: Was bringt das, wenn diese Preise dann nur von Leuten mit 50% EK oder mehr gekauft werden können??

Haltet ihr die üblichen Verkehrswerte auch für unangemessen niedrig?

Offensichtlich sind sich ja der Gutachter, der Makler sowie zwei verschiedene Banken einig, dass das Haus nicht so einen hohen Substanzwert hat. Das spricht aus meiner Sicht für die vier Parteien und stützt die Stabilität unseres Finanzsystems, wenn das so flächendeckend durchgezogen wird. Aktuell ist der Immobilienmarkt schon sehr stark aufgebläht. Wenn die Banken jetzt diese überhöhten Kredite mit 10% EK vergeben würden, wäre ein ordentliches Risiko in der Bilanz. Dir trotzdem viel Erfolg beim Finden eines solventen Käufers!

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WiWi Gast schrieb am 22.01.2021:

TE hier.

Danke für die schnellen Antworten.
Da macht die Bank ja aber offenbar einen Fehler bei der Bewertung, wenn mehrere (!) Interessenten das Haus zu meinem Preis kaufen wollen, aber die Bank etwas von einem viel niedrigeren Verkehrswert faselt, oder? Weiter unten gibt es einen Thread, in dem auch gesagt wird, dass Häuser meist viel mehr Wert sind, als der Verkehrswert aussagt. Nur: Was bringt das, wenn diese Preise dann nur von Leuten mit 50% EK oder mehr gekauft werden können??

Haltet ihr die üblichen Verkehrswerte auch für unangemessen niedrig?

Alarm, Alarm.
Die Preisfrage ist, ob die Bank einen Fehler macht, weil sie den Hauswert niedrig ansetzt, oder die Interessenten Fehler machen, weil ihnen das Haus zu viel wert ist...Ich kann die Bank nachvollziehen.

antworten

TE hier. Noch einmal danke für die Erläuterungen, insb. zur Sichtweise der Banken!

OK, ich verstehe, dass die Banken nur ein begrenztes Risiko eingehen möchten.

Ist das eigentlich üblich beim Immobilienverkauf, dass Interessenten fest zusagen (inkl. einer Preisvereinbarung) und dann einige Wochen später *völlig unerwartet* die Finanzierung scheitert? Das ist sehr frustrierend, denn andere Interessenten aus der gleichen Runde haben dann kein Interesse mehr (schon woanders gekauft etc.). Dann muss man wieder neu inserieren und der Spaß geht von vorne los.

Was kann man dagegen tun? Ich wiederum fände es unfair, wenn ich mehreren Interessten gleichzeitig zusage und sie dann in Verhandlungen mit ihren Banken schicke - am Ende aber nur einem verkaufen kann.

Und weiß jemand zufällig noch etwas zu den (von mir ganz oben aufgeführten) preissteigernden Merkmalen, die im Sachwertverfahren nicht berücksichtigt werden?
Der Gutachter meinte plump zu mir: "Die Sachwertrichtlinie kennt keinen Seltenheitswert."

antworten

Interessenten: Häufig viel zu emotional gesteuert, meist hoher Wunsch nach eigenem Haus, haben aber NULL Erfahrung im Ankauf und der Finanzierung von Immobilien.

Banken: Sehen die Sache komplett nüchtern und haben sehr viel Erfahrung mit der Finanzierung von Immobilien.

Würden Banken nicht prüfen und man würde die Interessenten frei machen lassen, wäre das in etwa so, als würden Ärzte keine Rezepte mehr austellen und die Patienten dürften einfach die Medikamente inklusive Dosis selbst auswählen.

Bei Immobilien gibt es ein Paradox: Vom Wert ist es für die meisten Menschen die grösste Ausgabe im Leben. Gleichzeitig hat man genau damit vor dem Kauf am wenigsten Ahnung und ein Fehlkauf kann fatale Folgen für das ganze Leben haben. Bei vielen Alltagsprodukten ist es umgekehrt. Wir kaufen sie fast täglich, sie kosten sehr wenig, haben wenig EInfluss auf unser Leben, aber Normalverbraucher haben davon mehr Ahnung als von Immobilien.

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Naja, ich glaube du übertreibst es mit dem Preis ein wenig.

Wir haben für gut EUR 1 Mio gekauft (Kaufpreis Haus 950k ohne Makler) mit 150k EK und 900k Darlehen. Die Bank hat das Objekt lt. eigenem Gutachten auf 620k eingewertet, d.h. wir liegen mit dem Kaufpreis ca. 50% über dem Verkehrswert der Bank. Wir konnten uns in einem überaus unprofessionellen Bierverfahren gegen diverse Mitbieter durchsetzen, will sagen zumindest jetzt gerade sind die 950k für das Objekt ein angemessener Kaufpreis.

Finanzierung war aufgrund guter Gehälter überhaupt kein Problem.

Du wirst entweder wenig solvente Bieter haben oder der von dir aufgerufene Preis ist absurd über Bank Schätzwert. Tippe wie gesagt letzteres.

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Interessenten: Häufig viel zu emotional gesteuert, meist hoher Wunsch nach eigenem Haus, haben aber NULL Erfahrung im Ankauf und der Finanzierung von Immobilien.
Banken: Sehen die Sache komplett nüchtern und haben sehr viel Erfahrung mit der Finanzierung von Immobilien.
Würden Banken nicht prüfen und man würde die Interessenten frei machen lassen, wäre das in etwa so, als würden Ärzte keine Rezepte mehr austellen und die Patienten dürften einfach die Medikamente inklusive Dosis selbst auswählen.

TE hier. Sehr anschauliche Beispiele, vielen Dank!
Allerdings kann das ja nicht immer so stringent durchgezogen werden, nicht wahr? Ansonsten würden ja Häuser immer nur ca. zum Verkehrswert verkauft. Woher kommt dann die weit verbreitete Auffassung, dass Häuser meist zu höheren Preisen verkauft werden? Das können ja nicht alles 50%+ eigenfinanzierte Objekte sein.

Würde ich das Haus zum Verkehrswert inserieren, hätte ich wahrscheinlich nicht wie bisher ca. 10, sondern gleich 100 Anfragen am ersten Tag. Da wüsste ich schon gar nicht, wie ich da aussortieren soll.

Konkretes Beispiel: In dem Thread hier hat ein Forenmitglieg für 1 Mio. € ein Haus gekauft, dass einen Verkehrswert von nur 750 k€ hat:
https://www.wiwi-treff.de/Immobilien/Gutachter/Verkehrswert-vs-Marktpreis/Diskussion-77198

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WiWi Gast schrieb am 22.01.2021:

TE hier. Noch einmal danke für die Erläuterungen, insb. zur Sichtweise der Banken!

OK, ich verstehe, dass die Banken nur ein begrenztes Risiko eingehen möchten.

Ist das eigentlich üblich beim Immobilienverkauf, dass Interessenten fest zusagen (inkl. einer Preisvereinbarung) und dann einige Wochen später *völlig unerwartet* die Finanzierung scheitert? Das ist sehr frustrierend, denn andere Interessenten aus der gleichen Runde haben dann kein Interesse mehr (schon woanders gekauft etc.). Dann muss man wieder neu inserieren und der Spaß geht von vorne los.

Was kann man dagegen tun? Ich wiederum fände es unfair, wenn ich mehreren Interessten gleichzeitig zusage und sie dann in Verhandlungen mit ihren Banken schicke - am Ende aber nur einem verkaufen kann.

Und weiß jemand zufällig noch etwas zu den (von mir ganz oben aufgeführten) preissteigernden Merkmalen, die im Sachwertverfahren nicht berücksichtigt werden?
Der Gutachter meinte plump zu mir: "Die Sachwertrichtlinie kennt keinen Seltenheitswert."

Dass Interessenten zusagen, dann keine Finanzierung bekommen ist völlig normal. Ebenso das Interesseten zusagen, dann sich nie mehr melden oder sich kurzfristig umentscheiden. Völlig normal. Immobiliengeschäft ist teilweise auch sehr schmutzig, es wird sehr viel mit psychologischen Tricks gearbeitet und es wird extrem viel gelogen. Das ist fast schlimmer als bei Gebrauchtwagen. Daher als Laie sich IMMER fachkundige Beratung holen.

Ich selbst habe viele Jahre Erfahrung in dem Sektor, habe in meinem Leben sicher mehrere hunderte Wohnungen besichtigt und besitze über 20 vermietete Wohneinheiten. Darunter habe ich auch manchmal wieder Objekte verkauft. Wenn man die Qual der Wahl bei Käufern hat, dann sich eine Finanzierungsbestätigung zeigen lassen, dass zumindest das Einkommen/Vermögen des Interessenten es zulässt, einen Betrag x generell zu finanzieren. Ansonsten: wer zuerst eine Finanzierung bringt, hat gewonnen. Solange nichts vom Notar beurkundet ist, ist noch alles offen und da ist es teilweise auch schmutzig.

Früher, als es teils noch schwer war Käufer zu finden, gab es oft so Aktionen wie, Käufer ruft am Abend vor Notartermin an und sagt er wolle 10% weniger bezahlen, sonst platzt der Termin.

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Nicht jede Bank prüft gleich streng. Heutzutage kann man per Email bei 100 Banken, copy & paste, anfragen und wenn davon eine bereit dazu ist, geht es. Ebenso über Hypomakler kann man heute extrem viel finanzieren, wo die Sparkasse um die Ecke mit guter Kenntnisse des lokalen Marktes die Hände über dem Kopf zusammen schlagen würde. Irgendeine Onlinebank macht fast immer mit, gerade wenn das Gehalt gut ist.

Gerade heute bei der Geldflut sind manche Banken etwas lockerer und sind froh an solvente Neukunden ran zu kommen.

Der Käufer mit dem 1 Mio Euro Haus, mit Verkehrswert 620k: ich wünsche ihm, dass alles gut geht. Er allerdings geht eine Wette ein, dass die Preise in Zukunft sich nach oben entwickeln, weil das ist Spekulation. Er schreibt ja unprofessionelles Bieterverfahren. Da wird viel zu emotionsgeladen geboten. Häufig übrigens ist es bei EFHs so, dass die Frauen entscheiden, ob gekauft wird. Da zählen manchmal leider emotionale Faktoren mehr als harte Fakten, dabei sind Verkehrswertgutachten meist sehr gut mit Fakten untermauert. Wer 1 Mio für ein 200k Euro Haus bezahlt, bezahlt fast 400k für Fantasie. Fantasie und Hoffnung, dass der Preis noch steigen könnte, finanziert auf Kredit.

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Aus der Zeit meiner eigenen Immo-Suche weiß ich noch, dass man einige Häuser nur besichtigen kann, wenn man vorher eine Finanzierungszusage schickt. Vielleicht wäre das was für dich?
Ich bin darauf nie eingegangen, weil das ziemlich viel Arbeit ist. Die Bank gibt dem Interessenten nämlich keinen Blankoscheck mit "wir finanzieren ihm bis 700k". Die wollen immer Details zum Objekt. Und die Bank schon VOR der Besichtigung damit zu nerven, das war mir zu viel.

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Für die Berechnung eines Verkehrswerts sollte man sich aus meiner Erfahrung (Makler) nicht auf einen freien Gutachter verlassen. Der hat keine wirkliche Kenntnis über die wirklich bezahlten Preise und kennt nicht ausreichend viele Vergleichsobjekte. Ich würde auf jeden Fall den örtlich zuständigen Gutachterausschuss mit einem Gutachten beauftragen. Das wird hochprofessionell von wirklichen Experten erstellt. Dauert ca. 2 bis 3 Monate und kostet auch mehr als ein normaler Gutachter. Ich würde mal von € 3k ausgehen. Der Vorteil ist, dass da wirklich alle Aspekte einfliessen, die Dir auch wichtig sind. Zudem sieht der Gutachterausschuss alle beurkundeten Kaufverträge. Das ist bei einem freien Gutachter nicht gegeben. Der hat keine Vergleichswerte. Wenn der Gutachterausschuss einen Verkehrswert ermittel, weist Du wirklich, was Dein Haus jetzt Wert ist. Das wird auch von jeder Bank bei einer Finanzierung anerkannt. Der "Banker", der Dein Haus besichtigt hatte, war ein von der Bank beauftragter Wertermittler. Ansonsten setzen Banken Wertermittlungstools ein, wie Du sie auch auf den Immobilienportalen gegen Bezahlung nutzen kannst. Die Qualität ist unterirdisch. Kann man vergessen. Auch Portale, die Dir eine kostenlose Bewertung Deiner Immobilie anbieten, nutzen so was. Die machen das, weil sie leads generieren wollen, die sie dann teuer an Makler verkaufen.

WiWi Gast schrieb am 23.01.2021:

Interessenten: Häufig viel zu emotional gesteuert, meist hoher Wunsch nach eigenem Haus, haben aber NULL Erfahrung im Ankauf und der Finanzierung von Immobilien.
Banken: Sehen die Sache komplett nüchtern und haben sehr viel Erfahrung mit der Finanzierung von Immobilien.
Würden Banken nicht prüfen und man würde die Interessenten frei machen lassen, wäre das in etwa so, als würden Ärzte keine Rezepte mehr austellen und die Patienten dürften einfach die Medikamente inklusive Dosis selbst auswählen.

TE hier. Sehr anschauliche Beispiele, vielen Dank!
Allerdings kann das ja nicht immer so stringent durchgezogen werden, nicht wahr? Ansonsten würden ja Häuser immer nur ca. zum Verkehrswert verkauft. Woher kommt dann die weit verbreitete Auffassung, dass Häuser meist zu höheren Preisen verkauft werden? Das können ja nicht alles 50%+ eigenfinanzierte Objekte sein.

Würde ich das Haus zum Verkehrswert inserieren, hätte ich wahrscheinlich nicht wie bisher ca. 10, sondern gleich 100 Anfragen am ersten Tag. Da wüsste ich schon gar nicht, wie ich da aussortieren soll.

Konkretes Beispiel: In dem Thread hier hat ein Forenmitglieg für 1 Mio. € ein Haus gekauft, dass einen Verkehrswert von nur 750 k€ hat:
https://www.wiwi-treff.de/Immobilien/Gutachter/Verkehrswert-vs-Marktpreis/Diskussion-77198

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Auch wenn du das nicht hören magst, aber der Preis ist zu hoch angesetzt. Klar kannst du anbringen, dass du X Anfragen oder sogar Kaufabsichtsbekundungen hattest. Aber wenn von diesen X niemand in der Lage ist zu bezahlen, sind die Bekundungen nichts Wert. Du kannst natürlich warten ob irgendwann doch jemand kommt der den Großteil mit Eigenkapital zahlt, ob das jemals passieren wird kann dir aber keiner sagen.
Alternativ senkst du den Preis und bekommst tatsächlich kauffähige Interessenten. Dass das dann viele auf einmal sein werden ist der aktuellen Marktlage geschuldet und wird sich wohl kaum vermeiden lassen.

Was deine Frage nach den "Pluspunkten" angeht: Die fallen nicht wirklich ins Gewicht. Es werden eher Abzüge für Negativpunkte (wie Lage direkt an vielbefahrenen Straße) gemacht als Aufschläge für vermeintliche Pluspunkte.

Auch Punkte wie architektonische Gestaltung fließen nicht wirklich ein, da dass mehr Geschmackssache ist und keinen höheren Preis garantiert. Anders sieht es bei Massivhaus vs. Fertighaus aus. Aber das wurde sicherlich berücksichtigt.

Und auch der Bodenrichtwert wird sich nicht dramatisch verändert haben. Die Nachfrage nach Häusern mit Garten war nämlich auch vor Corona schon hoch, dass was jetzt noch an Mehr dazu gekommen ist, führt zu keiner signifikant steileren Preissteigerung.

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Nein, die Bank macht da keinen „Fehler“. Das Ganze nennt sich Risikomanagement. Nicht wenige Experten gehen von einer immensen Blasenbildung aus.

Also entweder verkaufst du dein Haus zu einem einigermaßen vernünftigen Preis oder du wartest eben einfach ab, bis irgendwann reiche Erben mit 50% EK um die Ecke kommen. Darauf kannst du aber vermutlich lange warten. Da wird es nichts mit dem schnellen Taler.

WiWi Gast schrieb am 22.01.2021:

TE hier.

Danke für die schnellen Antworten.
Da macht die Bank ja aber offenbar einen Fehler bei der Bewertung, wenn mehrere (!) Interessenten das Haus zu meinem Preis kaufen wollen, aber die Bank etwas von einem viel niedrigeren Verkehrswert faselt, oder? Weiter unten gibt es einen Thread, in dem auch gesagt wird, dass Häuser meist viel mehr Wert sind, als der Verkehrswert aussagt. Nur: Was bringt das, wenn diese Preise dann nur von Leuten mit 50% EK oder mehr gekauft werden können??

Haltet ihr die üblichen Verkehrswerte auch für unangemessen niedrig?

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"Blase" ist in meinen Augen Schwachsinn. Vor allem in Städten wird der Wohnraum gebraucht, ist aber total knapp. Das wird in Zukunft nicht anders sein, sondern noch viel schlimmer werden.
Angebot/Nachfrage. Bei ner Blase würde kein rationaler Grund dahinter stehen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 24.01.2021:

"Blase" ist in meinen Augen Schwachsinn. Vor allem in Städten wird der Wohnraum gebraucht, ist aber total knapp. Das wird in Zukunft nicht anders sein, sondern noch viel schlimmer werden.
Angebot/Nachfrage. Bei ner Blase würde kein rationaler Grund dahinter stehen.

Die Preissteigerung entspricht aber nicht mehr der Nachfrage. Und allein die Diskussion hier zeigt doch, wo es anfängt kritisch zu werden. Es zählt nämlich nur die Nachfrage derjenigen die es sich auch leisten können.

Außerdem wird fleißig gebaut, es kommen schon erste Stimmen auf dass zu viel gebaut wird (allerdings vom Eigentümerverband, also mit eigenem Interesse dahinter).

Dass die Preise fallen werden ist sicher, es kann nur keiner vorhersagen wann das der Fall sein wird.

antworten

WiWi Gast schrieb am 22.01.2021:

Was kann man dagegen tun? Ich wiederum fände es unfair, wenn ich mehreren Interessten gleichzeitig zusage und sie dann in Verhandlungen mit ihren Banken schicke - am Ende aber nur einem verkaufen kann.

1.000 Euro Reservierungsgebühr, welche erstattet wird, wenn gekauft wird. Sonst nicht. Maximal zwei Wochen.

Empfiehl deinen Käufer bitte, sich an einen Vermittler zu wenden, welcher Zugriff auf hunderte Banken hat und genau weiß, welche Bank wie bewertet und wo er das Objekt unterbringen kann.

Es gibt genug Käufer, welche zu deinem Preis kaufen wollen. Der Deal ist praktisch schon sicher und muss nur noch abgearbeitet werden. Ich würde keine Reservierungsgebühr verlangen und einfach den Leuten sagen, sie sollen mit ihren Banken verhandeln. Sag, es gibt mehrere Interessenten und wer zuerst eine feste Bankzusage hat, der bekommt das Objekt. An dem Punkt im Verlauf des Deals, wo es nur noch ein Interessent ist, dann wirklich Reservierungsgebühr einfordern. Niemandem absagen, solange die Tinte beim Notar nicht trocken ist.

Zu deiner Frage, was ein Verkehrswert ist. Einfach irgend ein weiteres sinnloses Gesetz. Ist für den Marktpreis irrelevant. Bei uns wurde so ein Verkehrswert übrigens damals 2015 auch ermittelt. Stell dir vor, unser Kredit war trotzdem höher. Unsere Bank, keine Sparkasse oder ähnliches Institut, hat auch gesagt, der Verkehrswert hat nichts zu sagen. Das Programm rechnet diesen nur mit aus.

Jetzt, mehr als 5 Jahre später, ist das Haus einige (!) 100k im Wert gestiegen. In der Umgebung gehen ähnliche Häuser mittlerweile für 850k-900k weg und unsere Restschuld beträgt nur noch 370k. Verrückte Welt.

Hätte uns damals der Verkehrswert interessiert, hätten wir jetzt nur eine 50-70% höhere Kaltmiete und ein mickriges Depot.

antworten

Das Problem ist aber, dass auch - etwas überspitzt gesagt - die Immobilienbesitzer auf dem Land meinen, sie könnten einfach mal 50 - 100% übertreiben bei der Preisfindung.

Aktuelles Beispiel aus der Region: Wenn ein privater Verkäufer 25 km westlich von Mainz für sein kleines, 5 Jahre altes Einfamilienhäuschen (Ausstattung: Standard) mit 130qm und 450qm Grundstück 750k aufruft, dann ist das einfach absurd. Der überträgt einfach die geisteskranken Preise aus der Stadt Mainz bzw. den unmittelbaren Ortsteilen auf sein kleines Kaff am äußersten Rand des Landkreises. Das hat uns beispielsweise so auch die Bank bzw. der Finanzierungsvermittler zu verstehen gegeben. Selbst wenn wir das Haus zu diesem absurden Preis hätten kaufen wollen, hätten wir mindestens 300k EK einbringen müssen. Natürlich völlig illusorisch, wenn man nicht gerade geerbt hat.

WiWi Gast schrieb am 24.01.2021:

"Blase" ist in meinen Augen Schwachsinn. Vor allem in Städten wird der Wohnraum gebraucht, ist aber total knapp. Das wird in Zukunft nicht anders sein, sondern noch viel schlimmer werden.
Angebot/Nachfrage. Bei ner Blase würde kein rationaler Grund dahinter stehen.

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@TE: Abwarten, Tee trinken und nicht verunsichern lassen! Es kann ein paar Monate dauern, bis du das Haus verkaufst. Aber es wird sicherlich zu deinen Preisvorstellungen verkauft werden. Dafür sind die Nachfrage und liquiden Mitteln auf dem Markt einfach zu hoch.

In beliebten Gegenden - den Großstädten und Speckgürteln - werden die Preise sicherlich nicht fallen. Da kann kommen was will. Man muss sich nur die Statistiken der letzten Jahrzehnte anschauen: Egal ob die Zinsen niedrig oder hoch war, eine Wirtschaftskrise herrschte oder Boom-Phase war, die Preise sind im Worst-Case-Fall stagniert, ansonsten immer gestiegen. Letztmalig zu beobachten während der Finanz- und Wirtschaftskrise 2007/2008.

Ich ärgere mich auch ständig über die Preise für EFH und ETW, da ich ebenso auf der Suche bin. Bei mir - im Frankfurter Speckgürtel - sind Neubauprojekte idR schon verkauft, bevor der erste Spatenstich gesetzt wurde. Und da reden wir von ganz anderen Preisen als der TE. Die Nachfrage und finanziellen Mittel sind zweifelsohne vorhanden.

Dieser Trend wird sich so lange fortsetzen bzw. verstärken, bis die bekannten 6 oder 7 Großstädte in Deutschland nicht mehr wachsen. Trotz Corona kann ich mir nicht vorstellen, dass die genannten Städte aufgrund ihrer vielfältigen Mìglichkeiten keine Anziehungskraft mehr haben werden (gut bezahlte Jobs, Infrastruktur, Freizeitmöglichkeiten etc.).

Fazit: Hätte ich ein paar Mio. € auf dem Konto, hätte ich schon längst Immobilien in Frankfurt/Main und Umland erworben und mit einem breitem Grinsen den täglichen Wertsteigerungen zugesehen.

WiWi Gast schrieb am 24.01.2021:

WiWi Gast schrieb am 24.01.2021:

"Blase" ist in meinen Augen Schwachsinn. Vor allem in Städten wird der Wohnraum gebraucht, ist aber total knapp. Das wird in Zukunft nicht anders sein, sondern noch viel schlimmer werden.
Angebot/Nachfrage. Bei ner Blase würde kein rationaler Grund dahinter stehen.

Die Preissteigerung entspricht aber nicht mehr der Nachfrage. Und allein die Diskussion hier zeigt doch, wo es anfängt kritisch zu werden. Es zählt nämlich nur die Nachfrage derjenigen die es sich auch leisten können.

Außerdem wird fleißig gebaut, es kommen schon erste Stimmen auf dass zu viel gebaut wird (allerdings vom Eigentümerverband, also mit eigenem Interesse dahinter).

Dass die Preise fallen werden ist sicher, es kann nur keiner vorhersagen wann das der Fall sein wird.

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Das ist das Problem mit den Speckgürteln. Laut Statistiken stürzen sich Investoren auch nicht mehr primär auf die Großstädte, sondern die Gebiete im Umland.

So absurd hoch der Preis sein mag, das Haus wird sicher bald ohne Probleme verkauft werden...

WiWi Gast schrieb am 24.01.2021:

Das Problem ist aber, dass auch - etwas überspitzt gesagt - die Immobilienbesitzer auf dem Land meinen, sie könnten einfach mal 50 - 100% übertreiben bei der Preisfindung.

Aktuelles Beispiel aus der Region: Wenn ein privater Verkäufer 25 km westlich von Mainz für sein kleines, 5 Jahre altes Einfamilienhäuschen (Ausstattung: Standard) mit 130qm und 450qm Grundstück 750k aufruft, dann ist das einfach absurd. Der überträgt einfach die geisteskranken Preise aus der Stadt Mainz bzw. den unmittelbaren Ortsteilen auf sein kleines Kaff am äußersten Rand des Landkreises. Das hat uns beispielsweise so auch die Bank bzw. der Finanzierungsvermittler zu verstehen gegeben. Selbst wenn wir das Haus zu diesem absurden Preis hätten kaufen wollen, hätten wir mindestens 300k EK einbringen müssen. Natürlich völlig illusorisch, wenn man nicht gerade geerbt hat.

WiWi Gast schrieb am 24.01.2021:

"Blase" ist in meinen Augen Schwachsinn. Vor allem in Städten wird der Wohnraum gebraucht, ist aber total knapp. Das wird in Zukunft nicht anders sein, sondern noch viel schlimmer werden.
Angebot/Nachfrage. Bei ner Blase würde kein rationaler Grund dahinter stehen.

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"Investoren" kaufen keine Einfamilienhäuser. Nur ETWs und Mehrfamilienhäuser.

Einfamilienhäuser werden praktisch immer von Selbstnutzern gekauft.

Das untenstehende Beispiel lässt sich noch toppen. Westlich von Mainz, mehr als 25km auf dem Dorf. Fertighaus ohne Keller. Großes Grundstück. Fast 1 Mio.

WiWi Gast schrieb am 24.01.2021:

Das ist das Problem mit den Speckgürteln. Laut Statistiken stürzen sich Investoren auch nicht mehr primär auf die Großstädte, sondern die Gebiete im Umland.

So absurd hoch der Preis sein mag, das Haus wird sicher bald ohne Probleme verkauft werden...

WiWi Gast schrieb am 24.01.2021:

Das Problem ist aber, dass auch - etwas überspitzt gesagt - die Immobilienbesitzer auf dem Land meinen, sie könnten einfach mal 50 - 100% übertreiben bei der Preisfindung.

Aktuelles Beispiel aus der Region: Wenn ein privater Verkäufer 25 km westlich von Mainz für sein kleines, 5 Jahre altes Einfamilienhäuschen (Ausstattung: Standard) mit 130qm und 450qm Grundstück 750k aufruft, dann ist das einfach absurd. Der überträgt einfach die geisteskranken Preise aus der Stadt Mainz bzw. den unmittelbaren Ortsteilen auf sein kleines Kaff am äußersten Rand des Landkreises. Das hat uns beispielsweise so auch die Bank bzw. der Finanzierungsvermittler zu verstehen gegeben. Selbst wenn wir das Haus zu diesem absurden Preis hätten kaufen wollen, hätten wir mindestens 300k EK einbringen müssen. Natürlich völlig illusorisch, wenn man nicht gerade geerbt hat.

WiWi Gast schrieb am 24.01.2021:

"Blase" ist in meinen Augen Schwachsinn. Vor allem in Städten wird der Wohnraum gebraucht, ist aber total knapp. Das wird in Zukunft nicht anders sein, sondern noch viel schlimmer werden.
Angebot/Nachfrage. Bei ner Blase würde kein rationaler Grund dahinter stehen.

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Die Investoren treiben die Preise für Wohnungen. Völlig klar, dass Häuser in gleicher Lage dann nochmal deutlich mehr kosten.

WiWi Gast schrieb am 24.01.2021:

"Investoren" kaufen keine Einfamilienhäuser. Nur ETWs und Mehrfamilienhäuser.

Einfamilienhäuser werden praktisch immer von Selbstnutzern gekauft.

Das untenstehende Beispiel lässt sich noch toppen. Westlich von Mainz, mehr als 25km auf dem Dorf. Fertighaus ohne Keller. Großes Grundstück. Fast 1 Mio.

WiWi Gast schrieb am 24.01.2021:

Das ist das Problem mit den Speckgürteln. Laut Statistiken stürzen sich Investoren auch nicht mehr primär auf die Großstädte, sondern die Gebiete im Umland.

So absurd hoch der Preis sein mag, das Haus wird sicher bald ohne Probleme verkauft werden...

WiWi Gast schrieb am 24.01.2021:

Das Problem ist aber, dass auch - etwas überspitzt gesagt - die Immobilienbesitzer auf dem Land meinen, sie könnten einfach mal 50 - 100% übertreiben bei der Preisfindung.

Aktuelles Beispiel aus der Region: Wenn ein privater Verkäufer 25 km westlich von Mainz für sein kleines, 5 Jahre altes Einfamilienhäuschen (Ausstattung: Standard) mit 130qm und 450qm Grundstück 750k aufruft, dann ist das einfach absurd. Der überträgt einfach die geisteskranken Preise aus der Stadt Mainz bzw. den unmittelbaren Ortsteilen auf sein kleines Kaff am äußersten Rand des Landkreises. Das hat uns beispielsweise so auch die Bank bzw. der Finanzierungsvermittler zu verstehen gegeben. Selbst wenn wir das Haus zu diesem absurden Preis hätten kaufen wollen, hätten wir mindestens 300k EK einbringen müssen. Natürlich völlig illusorisch, wenn man nicht gerade geerbt hat.

WiWi Gast schrieb am 24.01.2021:

"Blase" ist in meinen Augen Schwachsinn. Vor allem in Städten wird der Wohnraum gebraucht, ist aber total knapp. Das wird in Zukunft nicht anders sein, sondern noch viel schlimmer werden.
Angebot/Nachfrage. Bei ner Blase würde kein rationaler Grund dahinter stehen.

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Für mich ist das sehr spannend zu sehen, wie hoch die Preise in Deutschland sind. Fast 1 Mio Euro für ein Fertighaus, 25 km von Mainz ohne Keller? das könnte in der Schweiz sogar noch günstiger gehen oder wäre auch nicht viel teurer. Nur dort wird im Schnitt besser verdient und man zahlt weniger Steuern, also mehr Kaufkraft. Wie das normale deutsche Arbeitnehmer machen? Auf französischer Seite von D-CH-F gibt es für 1 Mio Luxusvillen. Normale Häuser 5-10 km von der schweizer Grenze Basel entfernt auch für um die 300-400k. Schaut selber.

Leboncoin ist in Frankreich mit die Nummer 1 bei Immobilienanzeigen, da kostenlos. Dort inserieren Makler wie Privatleute. Da ich für kein bestimmtes Objekt Werbung machen will, alle Häuser, Neu- wie Altbau, in Luftlinie 5 km vom Grenzort Saint-Louis(F) welcher unmittelbar an die Grenze zu Basel(CH) grenzt. Schaut und staunt. DAS ist ein Ballungszentrum, mit Top Jobs vor der Haustüre, oft besser gar besser bezahlt als in Deutschland. Preise sind immer inklusive Maklergebühr. On top kommen noch mal ca. 7-8% Kaufnebenkosten (Notar, Hypothek eintragen, Grunderwerbsteuer) bei Altbau, bei Neubau gar nur 3-4%.

https://www.leboncoin.fr/recherche?category=9&locations=Saint-Louis_68300__47.58585_7.56364_6447_5000&real_estate_type=1

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Die extreme Menge an dort inserierten Häusern macht schon stutzig.. da will halt keiner wohnen, alle wollen weg, also zahlst du mutmaßlich nur die reinen Baukosten und nichts für das Grundstück.

In den dt. Ballungsräumen plus 30-45, tlw. 60 Minuten Pendeldistanz wollen viele Menschen leben. Daher hohe Nachfrage und entsprechend hohe Grundstückspreise.

D-CH-F schrieb am 25.01.2021:

Für mich ist das sehr spannend zu sehen, wie hoch die Preise in Deutschland sind. Fast 1 Mio Euro für ein Fertighaus, 25 km von Mainz ohne Keller?...

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Das Haus ist trotz Speckgürtel Metropolregion bereits seit Monaten inseriert, das soll schon was heißen. Häuser mit einem einigermaßen fairen Preis werden hier quasi am selben Tag noch verkauft. Da schaut man morgens in die App und mittags ist die Anzeige gelöscht. Es gibt hier aber auch einige solcher „Ladenhüter“. Schöne Häuschen, keine Frage, aber eben unfassbar unrealistische Preisvorstellungen der Eigentümer.

WiWi Gast schrieb am 24.01.2021:

Das ist das Problem mit den Speckgürteln. Laut Statistiken stürzen sich Investoren auch nicht mehr primär auf die Großstädte, sondern die Gebiete im Umland.

So absurd hoch der Preis sein mag, das Haus wird sicher bald ohne Probleme verkauft werden...

WiWi Gast schrieb am 24.01.2021:

Das Problem ist aber, dass auch - etwas überspitzt gesagt - die Immobilienbesitzer auf dem Land meinen, sie könnten einfach mal 50 - 100% übertreiben bei der Preisfindung.

Aktuelles Beispiel aus der Region: Wenn ein privater Verkäufer 25 km westlich von Mainz für sein kleines, 5 Jahre altes Einfamilienhäuschen (Ausstattung: Standard) mit 130qm und 450qm Grundstück 750k aufruft, dann ist das einfach absurd. Der überträgt einfach die geisteskranken Preise aus der Stadt Mainz bzw. den unmittelbaren Ortsteilen auf sein kleines Kaff am äußersten Rand des Landkreises. Das hat uns beispielsweise so auch die Bank bzw. der Finanzierungsvermittler zu verstehen gegeben. Selbst wenn wir das Haus zu diesem absurden Preis hätten kaufen wollen, hätten wir mindestens 300k EK einbringen müssen. Natürlich völlig illusorisch, wenn man nicht gerade geerbt hat.

WiWi Gast schrieb am 24.01.2021:

"Blase" ist in meinen Augen Schwachsinn. Vor allem in Städten wird der Wohnraum gebraucht, ist aber total knapp. Das wird in Zukunft nicht anders sein, sondern noch viel schlimmer werden.
Angebot/Nachfrage. Bei ner Blase würde kein rationaler Grund dahinter stehen.

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Wenn das Haus innerhalb von Stunden vom Markt weg ist, war es zu billig. Vergleiche es mit einem Jobwechsel. 1-3 Monate sollte ein Haus inseriert sein, um den optimalen Preis zu erzielen.

WiWi Gast schrieb am 25.01.2021:

Das Haus ist trotz Speckgürtel Metropolregion bereits seit Monaten inseriert, das soll schon was heißen. Häuser mit einem einigermaßen fairen Preis werden hier quasi am selben Tag noch verkauft. Da schaut man morgens in die App und mittags ist die Anzeige gelöscht. Es gibt hier aber auch einige solcher „Ladenhüter“. Schöne Häuschen, keine Frage, aber eben unfassbar unrealistische Preisvorstellungen der Eigentümer.

WiWi Gast schrieb am 24.01.2021:

Das ist das Problem mit den Speckgürteln. Laut Statistiken stürzen sich Investoren auch nicht mehr primär auf die Großstädte, sondern die Gebiete im Umland.

So absurd hoch der Preis sein mag, das Haus wird sicher bald ohne Probleme verkauft werden...

WiWi Gast schrieb am 24.01.2021:

Das Problem ist aber, dass auch - etwas überspitzt gesagt - die Immobilienbesitzer auf dem Land meinen, sie könnten einfach mal 50 - 100% übertreiben bei der Preisfindung.

Aktuelles Beispiel aus der Region: Wenn ein privater Verkäufer 25 km westlich von Mainz für sein kleines, 5 Jahre altes Einfamilienhäuschen (Ausstattung: Standard) mit 130qm und 450qm Grundstück 750k aufruft, dann ist das einfach absurd. Der überträgt einfach die geisteskranken Preise aus der Stadt Mainz bzw. den unmittelbaren Ortsteilen auf sein kleines Kaff am äußersten Rand des Landkreises. Das hat uns beispielsweise so auch die Bank bzw. der Finanzierungsvermittler zu verstehen gegeben. Selbst wenn wir das Haus zu diesem absurden Preis hätten kaufen wollen, hätten wir mindestens 300k EK einbringen müssen. Natürlich völlig illusorisch, wenn man nicht gerade geerbt hat.

WiWi Gast schrieb am 24.01.2021:

"Blase" ist in meinen Augen Schwachsinn. Vor allem in Städten wird der Wohnraum gebraucht, ist aber total knapp. Das wird in Zukunft nicht anders sein, sondern noch viel schlimmer werden.
Angebot/Nachfrage. Bei ner Blase würde kein rationaler Grund dahinter stehen.

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