Angenommen, Du zahlst 1% Zinsen auf das finanzierende Darlehen, tilgst dieses mit 3% und zahlst ca. 1% nicht umlagefähige Nebenkosten.
Dann brauchst Du ca. 6% Brutto - Mietrendite, damit sich die Wohnung von selbst trägt.
Während Zinsen und nicht umlagefähige Nebenkosten Werbungskosten darstellen, kannst Du zwei der drei Prozentpunkte der Tilgung durch die übliche AfA von 2% darstellen, den Rest mußt Du in Form der Miete verdienen und - gemessen an Deinem Beispiel - annährend hälftig versteuern.
Ansonsten wäre die Immobilie ein Zuschußgeschäft.
Da es heute kaum Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage und Zinshäuser mit 6% Mietrendite oder Faktor 16 gibt, zahlen die meisten Immobilieneigentümer drauf, die zu den heutigen Konditionen derartige Immobilien überwiegend fremdfinanziert erwerben zzgl. dem (Kapital-)Verlustrisiko aus dem Blasenpreis für die Zukunft.
Das Ziel, Vermietungsverluste zur Verrechnung und Reduzierung anderer Einkünfte einzusetzen nützt nur bei Sonderabschreibungsmöglichkeiten wie der Denkmal - AfA (Abschreibung der Sanierungskosten innerhalb von 12 Jahren, in den ersten acht Jahren mit 9 %, in den nachfolgenden vier Jahren mit 8 % jährlich).
WiWi Gast schrieb am 06.11.2019:
Vielleicht ist es Dir entgangen, aber gerade das Erzielen eines Verlustes (zumindest auf dem Papier) ist doch das Ziel!!
Ich habe eine vermietete ETW. Die Miete reicht fast aus um Zins und 3% Tilgung zu zahlen. Auf dem Papier mache ich Dank Zins und AfA aber jedes Jahr ein paar Tausender "Verlust" und spare so ca. 45% davon an Steuern. Mit jedem Mieterwechsel erhöhe ich die Miete leicht und die Zinszahlungen sinken dank der Tilgung, so dass aus dem "Verlust" auf dem Papier ca. 10 Jahre nach dem Erwerb ein "Gewinn" würde. Genau zu dem Zeitpunkt werde ich verkaufen da dann keine Spekulationssteuer mehr fällig ist und keine Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank. Selbst wenn ich nur den Betrag wieder bekäme, den ich damals (vor fünf Jahren) bezahlt habe, hätte ich einen ordentlichen realen Gewinn gemacht ;-)
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