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Eigenkapitalrendite - Logik dahinter

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WiWi Gast

Eigenkapitalrendite - Logik dahinter

Hallo,

ich verstehe die Logik nicht ganz, warum es Sinn machen soll, beim Hauskauf einen Kredit aufzunehmen.
Rein mathematisch verstehe ich, dass nach der Formel die EK-Rendite normalerweise steigt (natürlich abhängig vom Zinssatz).

Aber aus meiner Sicht wird der Fehler gemacht, den gesamten Kaufpreis der Immobilie zu unterschlagen. Ich kann doch nicht die gesamten Mieteinnahmen abzgl. Zinsen nur mit meinem Eigenkapital in Relation setzen, wohlwissend, dass ich nochmals den gleichen Betrag in Form des Kredits in das Haus stecken muss.

Im Fall Eigenfinanzierung zahle ich im Beispiel 100.000 für das Haus und erhalte 8000 € Miete, im Fall Fremdfinanzierung zahle ich ebenfalls 100.000 für das Haus (nur eben durch den Umweg über die Bank) und erhalte nur 5.500 € Miete (wegen Abzug Zinsen).

Versteht Ihr mein Dilemma?

Vielen Dank für Aufklärung! :)

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WiWi Gast

Eigenkapitalrendite - Logik dahinter

Einfach - der Wert deines eingesetzten Kapitals steigt.

Hauskauf für 100.000€ - du setzt 30% EK ein, 70% FK.
Die FK-Zinsen bezahlst du durch Mieteinnahmen ab.

Nach x Jahren sind die Zinsen abbezahlt - und EK-Wert ist von 30.000 auf 100.000 gestiegen, weil abbezahlt. In deinem Beispiel setzt du 100.000€ ein aus eigenen Mitteln, und hast dann eben keine Rendite.

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WiWi Gast

Eigenkapitalrendite - Logik dahinter

Es ändert doch aber nichts an der Tatsache, dass die Eigenkapitalrendite bei Zuhilfenahme einer Fremdfinanzierung höher ist.
Und ich verstehe auch nicht dein Dilemma. Das ist in dem Fall der ganz normale leverage effect.
Kann halt auch komplett in die Hose gehen, wenn das Haus an wert verliert.

Nur bei Immobilien ist der Markt nicht so transparent und täglich aktuell wie zB bei Aktien.

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WiWi Gast

Eigenkapitalrendite - Logik dahinter

Stark vereinfach:
Eigenkapital: 100,000

Fall 1:
Immobilie ist 100,000 Wert
Mietertrag p.a.: 8,000
voll EK finanziert > EK Rendite 8,000/100,000 = 8%

Vermögensbildung pro Jahr 8,000

Fall 2:
Kaufpreis 200,000
50% Schulden 50% EK
16,000 Mietertrag abzüglich Zinsen von 2,000 sind 14,000
EK Rendite: 14,000/100,000 = 14%
Vermögensbildung 14,000 pro Jahr

Im ersten Fall bekommst du es Cash im zweiten Fall als Tilgung. Beides ist gleichsam vermögensbildend.

antworten
WiWi Gast

Eigenkapitalrendite - Logik dahinter

Ich bin mir recht sicher wo dein Denkfehler liegt.

Du denkst vermutlich in etwa so:

Immobilie kostet 100k und bring 8k Mieteinnahmen. Wenn ich komplett aus EK finanziere habe ich monatlich 8k Einnahmen.
Wenn ich 50/50 finanziere habe ich Einahmen von 8k minus Zinsen (sagen wir mal 2k). Also habe ich Einnahmen + Tilgung von nur 6k. Also 2k weniger als oben. Wieso sollte das besser sein?

Ich erklärs dir an nem Beispiel. Angenommen du hast genau 100k EK. Du könntest du Immobilie also ohne Kredit kaufen wie oben beschrieben. Alternativ könntest du aber auch zwei Immobilien zu je 100k kaufen mit 50/50 Finanzierung. Dann hast du zwei mal die oben beschriebenen Einnahmen von 6k. Also insgesamt 12k. Also 4k mehr als mit 100% EK Finanzierung.

Dein Denkfehler ist, dass du 1) nicht unendlich viel EK zur Verfügung hast und das es 2) unendlich viele potenzielle Anlagemöglichkeiten gibt (So zumindest die Annahme). Du kannst also nur einen Bruchteil der Möglichkeiten wahr nehmen und eine teilweise Fremdfinanzierung erlaubt es dir diesen Bruchteil zu vergrößern.

Wenn du entweder unbegrenztes Kapital hast oder das Kapital, dass du durch Fremdfinanzierung nicht in die Immobilie steckst alternativ einfach nicht investiert macht ein Kredit natürlich keinen Sinn.

Hilft dir das weiter?

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WiWi Gast

Eigenkapitalrendite - Logik dahinter

WiWi Gast schrieb am 07.06.2018:

Stark vereinfach:
Eigenkapital: 100,000

Fall 1:
Immobilie ist 100,000 Wert
Mietertrag p.a.: 8,000
voll EK finanziert > EK Rendite 8,000/100,000 = 8%

Vermögensbildung pro Jahr 8,000

Fall 2:
Kaufpreis 200,000
50% Schulden 50% EK
16,000 Mietertrag abzüglich Zinsen von 2,000 sind 14,000
EK Rendite: 14,000/100,000 = 14%
Vermögensbildung 14,000 pro Jahr

Im ersten Fall bekommst du es Cash im zweiten Fall als Tilgung. Beides ist gleichsam vermögensbildend.

sehr gut erklärt. Noch eine Anmerkung. Spannend wird es, wenn in der heutigen Situation die FK-Zinsen steigen werden (von z.B. 1,5% auf 3%). Somit schmälert das die EK-Rendite enorm.

antworten
IsabellaPOO

Eigenkapitalrendite - Logik dahinter

Also ich habe das so verstanden dass man durch einen Kredit, mehr mit seinem EK erwirtschaften kann. Ich glaube nicht das sich das so sehr auswirken wird ob nun 1,5 oder 3%. Du kannst dennoch genauso viel Investieren. Du bekommst nur etwas weniger raus aber dennoch mehr wie wenn du nur mit deinem EK investierst.

antworten
IsabellaPOO

Eigenkapitalrendite - Logik dahinter

Dennoch kann man mit einem Kredit mehr investieren als ohne und bekommt dadurch auch mehr raus wie ohne einem Kredit. Auch trotz der hohen Zinsen

antworten
WiWi Gast

Eigenkapitalrendite - Logik dahinter

Bei alledem nicht vergessen: wenn der (Immobilien-) Wert des Investitionsobjektes zukünftig sinkt, reduziert dies direkt Dein Eigenkapital.

Unter Umständen geht das Eigenkapital vollständig verloren und es verbleiben Restschulden bei einem außerplanmäßigen Verkauf.

Dies vor allen Dingen dann, wenn kein Anschlußmieter mehr gefunden werden kann oder dieser nur weniger Miete bezahlt und zusätzlich außerplanmäßige Kosten (Mietnomade) anfallen.

Siehe Spanien und Italien sowie die nationalen Banken dort.

Die Eigenkapitalrendite ist in diesem Fall negativ.

antworten
WiWi Gast

Eigenkapitalrendite - Logik dahinter

Dies trifft heute schon trotz der Blase bei Wohnimmobilien zu bei veralteten Büroimmobilien und unzeitgemäßen Ladeneinheiten.

antworten
WiWi Gast

Eigenkapitalrendite - Logik dahinter

Nicht zu vergessen ist der steuerliche Effekt. Wenn Du zu 100% aus EK finanzierst, zahlst Du auf deine Mieteinnahmen fast komplett Steuern (klar AfA geht immer und laufende Kosten), aber wenn Du z.B. 20 EK, 80FK finanzierst kannst Du die Zinsen auf das FK von der Steuer absetzen.

antworten
WiWi Gast

Eigenkapitalrendite - Logik dahinter

WiWi Gast schrieb am 29.01.2019:

Nicht zu vergessen ist der steuerliche Effekt. Wenn Du zu 100% aus EK finanzierst, zahlst Du auf deine Mieteinnahmen fast komplett Steuern (klar AfA geht immer und laufende Kosten), aber wenn Du z.B. 20 EK, 80FK finanzierst kannst Du die Zinsen auf das FK von der Steuer absetzen.

Das würde ich heute nicht überbewerten. Anders als in den 90er Jahren mit Hypozinsen um 10% ist man heute bei 1,x %. Letztlich ist wichtig, was bei Dir als (Netto-)Mietrendite ankommt.

Eine hohe Verschuldung nützt im Grunde nur während einer Immobilienhausse, da durch zukünftige Wertzuwächse ein Mehr an Eigenkapital entsteht. Heute jedoch höchstes Risiko, einen Blasenpreis - außer ggf. bei einer langjährig eigengenutzten Immobilie - fast vollständig fremd zu finanzieren.

antworten
WiWi Gast

Eigenkapitalrendite - Logik dahinter

Ich habe vor drei Jahren eine meiner Immobilien wie folgt finanziert:

KP: 300k
EK: 40k plus Nebenkosten, insgesamt ca. 70k
FK: 260k (rund 2% Zins, 3% Tilgung)

Die Wohnung ist so vermietet, dass die Miete für die Rate an die Bank ungefähr reicht (Zins und Tilgung). Laufende Nebenkosten werden an den Mieter weitergereicht.

Ich zahle zur Zeit nur 250 Euro im Monat aus eigener Tasche (100 für den Verwalter, 150 in die Rücklagen für Reparaturen etc).

Bei Ablauf der Zinsbindung nach 15 Jahren sind noch ca. 100k beim Kredit offen. Ich kalkuliere dann mit einem Verkauf für 360k (20% Steigerung in 15 Jahren dürfte sehr moderat sein). Habe dann 260k Return auf die 70k Initialivestment plus 15 mal 3k laufende Kosten, also insgesamt 115k. Schöne Rendite! Selbst wenn ich zu 240k verkaufen müsste (Preis sinkt um 20% in 15 Jahren), bliebe immer noch eine nette Rendite. Dazu mindert das Investment zur Zeit meine Steuerlast um jährlich 1-2k.

antworten
WiWi Gast

Eigenkapitalrendite - Logik dahinter

WiWi Gast schrieb am 29.01.2019:

Ich habe vor drei Jahren eine meiner Immobilien wie folgt finanziert:

KP: 300k
EK: 40k plus Nebenkosten, insgesamt ca. 70k
FK: 260k (rund 2% Zins, 3% Tilgung)

Die Wohnung ist so vermietet, dass die Miete für die Rate an die Bank ungefähr reicht (Zins und Tilgung). Laufende Nebenkosten werden an den Mieter weitergereicht.

Ich zahle zur Zeit nur 250 Euro im Monat aus eigener Tasche (100 für den Verwalter, 150 in die Rücklagen für Reparaturen etc).

Bei Ablauf der Zinsbindung nach 15 Jahren sind noch ca. 100k beim Kredit offen. Ich kalkuliere dann mit einem Verkauf für 360k (20% Steigerung in 15 Jahren dürfte sehr moderat sein). Habe dann 260k Return auf die 70k Initialivestment plus 15 mal 3k laufende Kosten, also insgesamt 115k. Schöne Rendite! Selbst wenn ich zu 240k verkaufen müsste (Preis sinkt um 20% in 15 Jahren), bliebe immer noch eine nette Rendite. Dazu mindert das Investment zur Zeit meine Steuerlast um jährlich 1-2k.

Netter case, klingt aber eben auch ein bisschen schöngerechnet. Neben den Rücklagen (klingt nach Hausgeld) sollte man auch Rücklagen für Reinvestitionen in der Wohnung einplanen, die werden nämlich in der Regel nicht hierdurch abgedeckt. Und in 15 Jahren sollte man schon größere Reinvestitionskosten (z.B. für die Heizung, Badezimmer, etc.)berücksichtigen, sonst ist der Verkaufswert am Ende im Keller... dann sollte man natürlich noch Versicherungen, Mietausfälle etc. Im Auge behalten...

antworten
WiWi Gast

Eigenkapitalrendite - Logik dahinter

Soviele Antworten....

Es geht um die Opportunitätskosten...

Wenn du statt 100 nur 30k in deine Hütte stecken musst, könntest du mit den 70k noch zwei weitere Hütten kaufen. Jede einzelne Bude macht zwar absolut durch die FK-Kosten weniger Gewinn als eine reine EK-Finanzierung, aber die drei Hütten zusammen machen mehr.

antworten
WiWi Gast

Eigenkapitalrendite - Logik dahinter

WiWi Gast schrieb am 29.01.2019:

Soviele Antworten....

Es geht um die Opportunitätskosten...

Wenn du statt 100 nur 30k in deine Hütte stecken musst, könntest du mit den 70k noch zwei weitere Hütten kaufen. Jede einzelne Bude macht zwar absolut durch die FK-Kosten weniger Gewinn als eine reine EK-Finanzierung, aber die drei Hütten zusammen machen mehr.

Wenn Du einen FK-Geber findest, der Dir das finanziert ;-)

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WiWi Gast

Eigenkapitalrendite - Logik dahinter

WiWi Gast schrieb am 29.01.2019:

Ich habe vor drei Jahren eine meiner Immobilien wie folgt finanziert:

KP: 300k
EK: 40k plus Nebenkosten, insgesamt ca. 70k
FK: 260k (rund 2% Zins, 3% Tilgung)

Die Wohnung ist so vermietet, dass die Miete für die Rate an die Bank ungefähr reicht (Zins und Tilgung). Laufende Nebenkosten werden an den Mieter weitergereicht.

Ich zahle zur Zeit nur 250 Euro im Monat aus eigener Tasche (100 für den Verwalter, 150 in die Rücklagen für Reparaturen etc).

Bei Ablauf der Zinsbindung nach 15 Jahren sind noch ca. 100k beim Kredit offen. Ich kalkuliere dann mit einem Verkauf für 360k (20% Steigerung in 15 Jahren dürfte sehr moderat sein). Habe dann 260k Return auf die 70k Initialivestment plus 15 mal 3k laufende Kosten, also insgesamt 115k. Schöne Rendite! Selbst wenn ich zu 240k verkaufen müsste (Preis sinkt um 20% in 15 Jahren), bliebe immer noch eine nette Rendite. Dazu mindert das Investment zur Zeit meine Steuerlast um jährlich 1-2k.

Netter case, klingt aber eben auch ein bisschen schöngerechnet. Neben den Rücklagen (klingt nach Hausgeld) sollte man auch Rücklagen für Reinvestitionen in der Wohnung einplanen, die werden nämlich in der Regel nicht hierdurch abgedeckt. Und in 15 Jahren sollte man schon größere Reinvestitionskosten (z.B. für die Heizung, Badezimmer, etc.)berücksichtigen, sonst ist der Verkaufswert am Ende im Keller... dann sollte man natürlich noch Versicherungen, Mietausfälle etc. Im Auge behalten...

Fair Point. Wobei da bisher in den ersten drei Jahren nichts außer der Reihe angefallen ist. Aber klar, kann sein dass ich da irgendwann mal 10k oder so reinstecken muss, damit alles nice bleibt. Aber das macht den Braten ja nicht fett. 45% der Kosten würde ich dann ja aber über die Steuer wieder rein kriegen. Die kleineren Sachen wie Streichen machen sowieso die Mieter.

antworten
WiWi Gast

Eigenkapitalrendite - Logik dahinter

Wird jetzt hier wirklich über die Logik der Eigenkapitalrendite diskutiert? Habt ihr alle in ABWL 1 geschlafen oder seid ihr Wings/Winfs?

antworten
WiWi Gast

Eigenkapitalrendite - Logik dahinter

WiWi Gast schrieb am 30.01.2019:

Wird jetzt hier wirklich über die Logik der Eigenkapitalrendite diskutiert? Habt ihr alle in ABWL 1 geschlafen oder seid ihr Wings/Winfs?

ne wir sind alle reine BWLer... checken es aber trotzdem nicht...

antworten
WiWi Gast

Eigenkapitalrendite - Logik dahinter

WiWi Gast schrieb am 30.01.2019:

WiWi Gast schrieb am 30.01.2019:

Wird jetzt hier wirklich über die Logik der Eigenkapitalrendite diskutiert? Habt ihr alle in ABWL 1 geschlafen oder seid ihr Wings/Winfs?

ne wir sind alle reine BWLer... checken es aber trotzdem nicht...

Momentan sieht man die negativen Folgen einer (zu großen) Fremdfinanzierung bei allen börsennotierten Gesellschaften, die Einkaufscenter betreiben wie Mall - REIT´s in den USA und in Europa beispielsweise Deutsche Euroshop AG und Unibail - Rodamco - Westfield:

Wenn ein Teil der Assets bzw. Immobilien infolge des Strukturwandels hin zum eCommerce mangels (Anker-)Mietern faktisch ertrag- und damit wertlos werden, die diese finanzierenden Schulden jedoch noch nicht getilgt sind.

Ähnlich aktuell bei Gesellschaften, die konventionelle Öl- und Gasexploration betreiben wie Transocean.

Bzw. im TSX 60 (Kanada) und ASX 200 (Australien) reiche Auswahl an solchen Gesellschaften.

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