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ETW kaufen oder nicht?

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WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

Hallo Zusammen,

ich habe von einem Freund seine bisher bewohnte ETW zum Kauf angeboten bekommen, könnte mir also zumindest die Maklercourtage sparen. Da ich von Immobilien eher wenig Ahnung habe, erhoffe ich mir ein wenig konstruktiven Input, da hier einige sehr viel mehr Ahnung davon haben werden als ich.

Kurz zu mir: Ich bin 28 Jahre alt, verdiene aktuell 2,6k netto und bin ledig, was sich vermutlich in näherer Zukunft nicht ändern wird.

Folgende Informationen zur ETW habe ich von meinem Freund bekommen:
Lage in einer eher ruhigen Nebenstraße mitten in der Innenstadt von Hamm (Westf.), 84m², 3,5 Zimmer + Balkon (Einbauschrank vorhanden), Baujahr 1983, DG - Aufzug nicht vorhanden, Kaufpreis 200 TEUR.

Folgende Modernisierungen sollen in näherer Vergangenheit erfolgt sein:
Bad aus 2007 für 12 TEUR, Dachfenster aus 2006, 2011 Fliesen und Laminat, Lackspanndecke und Elektro, Heizung 2013, Küche und einige Möbel wären inkl., Tiefgaragenstellplatz, eigener Kellerraum, Waschmaschinenraum und gemeinsamer Trockenraum.

Das Hausgeld liegt bei 240 EUR (Gärtner, Hausmeister und Flurreinigung inkl.).

Im Falle eines Kaufes kämen sowohl Selbstnutzung als auch Vermietung in Frage.

Gerne her mit euren Anregungen, Meinungen, Einschätzungen bzgl. der Höhe des Kaufpreises, Tipps und Tricks was es sowohl bei Eigennutzung als auch bei Vermietung zu beachten gäbe etc.

Vielen Dank im Voraus :-)

antworten
WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

DG ohne Aufzug ist sehr ungünstig. 3,5 Zimmer auf wenig Wohnfläche ist auch nicht gut. Frage Deinen Freund, ob er ein Wertgutachten hat. Natürlich keine Schätzung von Makler bzw. Banker. Baujahr ist aus
heutiger Sicht ungünstig.

WiWi Gast schrieb am 29.08.2021:

Hallo Zusammen,

ich habe von einem Freund seine bisher bewohnte ETW zum Kauf angeboten bekommen, könnte mir also zumindest die Maklercourtage sparen. Da ich von Immobilien eher wenig Ahnung habe, erhoffe ich mir ein wenig konstruktiven Input, da hier einige sehr viel mehr Ahnung davon haben werden als ich.

Kurz zu mir: Ich bin 28 Jahre alt, verdiene aktuell 2,6k netto und bin ledig, was sich vermutlich in näherer Zukunft nicht ändern wird.

Folgende Informationen zur ETW habe ich von meinem Freund bekommen:
Lage in einer eher ruhigen Nebenstraße mitten in der Innenstadt von Hamm (Westf.), 84m², 3,5 Zimmer + Balkon (Einbauschrank vorhanden), Baujahr 1983, DG - Aufzug nicht vorhanden, Kaufpreis 200 TEUR.

Folgende Modernisierungen sollen in näherer Vergangenheit erfolgt sein:
Bad aus 2007 für 12 TEUR, Dachfenster aus 2006, 2011 Fliesen und Laminat, Lackspanndecke und Elektro, Heizung 2013, Küche und einige Möbel wären inkl., Tiefgaragenstellplatz, eigener Kellerraum, Waschmaschinenraum und gemeinsamer Trockenraum.

Das Hausgeld liegt bei 240 EUR (Gärtner, Hausmeister und Flurreinigung inkl.).

Im Falle eines Kaufes kämen sowohl Selbstnutzung als auch Vermietung in Frage.

Gerne her mit euren Anregungen, Meinungen, Einschätzungen bzgl. der Höhe des Kaufpreises, Tipps und Tricks was es sowohl bei Eigennutzung als auch bei Vermietung zu beachten gäbe etc.

Vielen Dank im Voraus :-)

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WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

Nein nicht kaufen. Viel zu teuer

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WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

Da für dich vermieten auch infrage kommt würde ich dir folgende Rechnung vorgeben um zu Überprüfen ob sich das ganze lohnen kann:
Kaufpreis
+Grunderwerbssteuer (in NRW (Hamm) 6,5% des KP)
+Makler (fällt ja bei dir weg)
+Notar/Grundbuch (2%)
+Instandsetzung bei Kauf
= Anschaffungs + Anschaffungs NK
Dann berechnest du deinen Jahresertrag:
mögliche Kaltmiete (ggf. im Mietspiegel von Hamm für den jeweiligen Stadtteil nachschauen, dort werden auch meist Zurechnungen und Kürzungen angegeben, wie bspw. für einen Fahrstuhl oder Dachschrägen)
-Verwaltungsskosten
-Instandsetzung (ca. 10€ p.a./qm)
-Bewirtschaftungskosten
--> Dann setzt du die beiden berechneten Werte in ein Verhältnis und schaust ob sich das ganze von der Rendite her lohnt. Als Mindestmaß werden oft 4% genommen, besser natürlich 6-8%

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SnisniBrisni

ETW kaufen oder nicht?

Für 2,6k netto fände ich 200k auch zu viel. Hängt aber davon ab, wie deine Wohnpräferenzen sind. Willst du 20 Jahre dort unbedingt wohnen, go for it. Willst du lange Zeit einem Kredit hinterherrennen, go for it. Die Frage ist, ob du lieber jeden Monat Betrag X in den MSCI World packst, und ab 0€ nur ins positive sparst, oder ob du bei -200k startest, bis du es bis +200k abbezahlt hast. Ich würde in deinem Fall zum einen schauen, ob die Wohnung geil ist (dann will man ja drin wohnen), und ob du Immobilie vs. ETF machst. My 2 cents

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WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

WiWi Gast schrieb am 30.08.2021:

DG ohne Aufzug ist sehr ungünstig. 3,5 Zimmer auf wenig Wohnfläche ist auch nicht gut. Frage Deinen Freund, ob er ein Wertgutachten hat. Natürlich keine Schätzung von Makler bzw. Banker. Baujahr ist aus
heutiger Sicht ungünstig.

THIS. Für längere Selbstnutzung aus meiner Sicht sehr unpraktisch, falls dann doch mal Familie ansteht. Du bist zwar aktuell ledig, aber auch erst 28, da kann sich noch vieles ändern.

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WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

Hier der TE, danke schonmal für die ganzen Einschätzungen.
Nach einer Nacht drüber schlafen ist mein Bauchgefühl jetzt auch eher gegen einen Kauf.

Die ETW befindet sich komplett mitten im Stadtzentrum, in einer Straße, die als beste/hochwertigste des Stadtteils angesehen werden kann. In unmittelbarer Nähe sieht es etwas anders aus. Aus heutiger Sicht könnte ich mir zwar vorstellen dort 5-10 Jahre zu wohnen, weiß aber natürlich nicht wie es familienmäßig in Zukunft aussehen wird und insgesamt ist mir die Abhängigkeit dafür dann doch irgendwie zu groß.

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WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

Habe das mal kurz analysiert mit einem Immoportal, nach diesem zahlt man in bester Wohnlage von Hamm 1900 Euro pro qm, runden wir auf auf 2000 Euro / qm. Demnach wäre das Angebot schon grenzwertig teuer. DG ohne Aufzug das ist aus Vermietersicht in Städten ohne super angespannten Mietmarkt ein totales no-go. Viele solvente Mieter wollen sowas nicht. Für mich persönlich wäre DG und ohne Aufzug ein Show Stopper. Ein Bad oder einen Laminatboden kann ich neu machen, aber als Wohnungseigentümer nachträglich einen Aufzug einbauen, das geht nicht. Für so ein Vorhaben müsste man schon die Mehrheit der Miteigentümer überzeugen, dann muss es auch noch technisch wie juristisch machbar sein und kostet viel Geld. Allerdings kennen wir hier das Haus nicht, die genaue Lage nicht, den Standard der Sanierung nicht usw., daher ist das nur eine Ferndiagnose.

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WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

Eine Wohnung ohne Aufzug ist grundsätzlich nicht so kritisch wie alle hier meinen.

Wenn eine Vermietung in Frage kommt, dann würde ich mich an Deiner Stelle um die Lage bzw. Mikro- und Makrolage kümmern.

Ich kenne Hamm nicht gut. Deshalb wirst Du selber die Attraktivität der Lage einschätzen müssen.

Deine DG-Wohnung hat halt den Nachteil, dass:

  1. die Nutzfläche viel kleiner ist als die tatsächliche m² Zahl. (Gilt für alle DG-Wohnungen)
  2. die Nutzfläche durch 3.5 Zimmer eingeschränkt bzw. höchstwahrscheinlich schlecht geschnitten ist (Bei 84m² würde ich eher 2 bis 3 Zimmer erwarten..).

Aber entscheidend ist immer, ob der Zuzug in Hamm stark ist und ob das Objekt für junge Vermieter attraktiv ist.

Schau Dir am besten den Bodenrichtwert von dem Grundstück an, auf dem sich Dein Objekt befindet.

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WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

Ich würde es machen. Selbst wenn du 200 K fremd finanzierst, dann bist du bei 3 % Tilgung und 1 % Zins bei knapp 1000 € Belastung im Monat, Hausgeld inklusive. Ich schätze das deine Miete gerade nicht viel niedriger ist.
Kannst ja 20 Jahre finanzieren und nach 5-6 Jahren ausziehen.
Wenn das eine gute Gegend ist wird sich immer ein Mieter für 8-10 Euro pro qm finden insbesondere angesichts der Inflation die uns bevorsteht. Ich sehe kein hohes Risiko. Für mich ein no-brainer.

WiWi Gast schrieb am 29.08.2021:

Hallo Zusammen,

ich habe von einem Freund seine bisher bewohnte ETW zum Kauf angeboten bekommen, könnte mir also zumindest die Maklercourtage sparen. Da ich von Immobilien eher wenig Ahnung habe, erhoffe ich mir ein wenig konstruktiven Input, da hier einige sehr viel mehr Ahnung davon haben werden als ich.

Kurz zu mir: Ich bin 28 Jahre alt, verdiene aktuell 2,6k netto und bin ledig, was sich vermutlich in näherer Zukunft nicht ändern wird.

Folgende Informationen zur ETW habe ich von meinem Freund bekommen:
Lage in einer eher ruhigen Nebenstraße mitten in der Innenstadt von Hamm (Westf.), 84m², 3,5 Zimmer + Balkon (Einbauschrank vorhanden), Baujahr 1983, DG - Aufzug nicht vorhanden, Kaufpreis 200 TEUR.

Folgende Modernisierungen sollen in näherer Vergangenheit erfolgt sein:
Bad aus 2007 für 12 TEUR, Dachfenster aus 2006, 2011 Fliesen und Laminat, Lackspanndecke und Elektro, Heizung 2013, Küche und einige Möbel wären inkl., Tiefgaragenstellplatz, eigener Kellerraum, Waschmaschinenraum und gemeinsamer Trockenraum.

Das Hausgeld liegt bei 240 EUR (Gärtner, Hausmeister und Flurreinigung inkl.).

Im Falle eines Kaufes kämen sowohl Selbstnutzung als auch Vermietung in Frage.

Gerne her mit euren Anregungen, Meinungen, Einschätzungen bzgl. der Höhe des Kaufpreises, Tipps und Tricks was es sowohl bei Eigennutzung als auch bei Vermietung zu beachten gäbe etc.

Vielen Dank im Voraus :-)

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WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

WiWi Gast schrieb am 29.08.2021:

Hallo Zusammen,

ich habe von einem Freund seine bisher bewohnte ETW zum Kauf angeboten bekommen, könnte mir also zumindest die Maklercourtage sparen. Da ich von Immobilien eher wenig Ahnung habe, erhoffe ich mir ein wenig konstruktiven Input, da hier einige sehr viel mehr Ahnung davon haben werden als ich.

Kurz zu mir: Ich bin 28 Jahre alt, verdiene aktuell 2,6k netto und bin ledig, was sich vermutlich in näherer Zukunft nicht ändern wird.

Folgende Informationen zur ETW habe ich von meinem Freund bekommen:
Lage in einer eher ruhigen Nebenstraße mitten in der Innenstadt von Hamm (Westf.), 84m², 3,5 Zimmer + Balkon (Einbauschrank vorhanden), Baujahr 1983, DG - Aufzug nicht vorhanden, Kaufpreis 200 TEUR.

Folgende Modernisierungen sollen in näherer Vergangenheit erfolgt sein:
Bad aus 2007 für 12 TEUR, Dachfenster aus 2006, 2011 Fliesen und Laminat, Lackspanndecke und Elektro, Heizung 2013, Küche und einige Möbel wären inkl., Tiefgaragenstellplatz, eigener Kellerraum, Waschmaschinenraum und gemeinsamer Trockenraum.

Das Hausgeld liegt bei 240 EUR (Gärtner, Hausmeister und Flurreinigung inkl.).

Im Falle eines Kaufes kämen sowohl Selbstnutzung als auch Vermietung in Frage.

Gerne her mit euren Anregungen, Meinungen, Einschätzungen bzgl. der Höhe des Kaufpreises, Tipps und Tricks was es sowohl bei Eigennutzung als auch bei Vermietung zu beachten gäbe etc.

Vielen Dank im Voraus :-)

Hamm ist jetzt auch nicht dafür bekannt besonders zukunftsträchtig zu sein. No front natürlich.

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WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

SnisniBrisni schrieb am 30.08.2021:

Für 2,6k netto fände ich 200k auch zu viel.

Wieso zu viel? Ist doch absolut easy möglich. Wieviel soll man denn noch verdienen für läppische 200k?

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WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

WiWi Gast schrieb am 30.08.2021:

. DG ohne Aufzug das ist aus Vermietersicht in Städten ohne super angespannten Mietmarkt ein totales no-go. Viele solvente Mieter wollen sowas nicht. Für mich persönlich wäre DG und ohne Aufzug ein Show Stopper. Ein Bad oder einen Laminatboden kann ich neu machen, aber als Wohnungseigentümer nachträglich einen Aufzug einbauen, das geht nicht. Für so ein Vorhaben müsste man schon die Mehrheit der Miteigentümer überzeugen,

Wäre ein Aufzug ein "Must-Have", dann würden alle Eigentümer von allen verfügbaren Objekten den Einbau eines Aufzugs zustimmen oder Altbauwohnungen aus dem Jahr 1900 müssten praktisch Null Wert sein.. ......

uAfuzug hin oder her. Das ist nur eine Frage des Lebensstils mit Comfort, aber keineswegs Entscheidungskriterium für objektive Einschätzung.

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WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

in FFM sieht man immer Häuser, die nachträglich Aufzüge angebaut haben...sieht auch gar nicht uninteressant aus...

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WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

Ein nachträglicher Einbau eines Aufzugs ist in den meisten Fällen nicht möglich. Aus baulichen Gründen. Zu einer DG-Wohnung gehört das heute auf jeden Fall dazu. Auch jüngere Leute sind heute nicht mehr bereit die Einkäufenach oben zu schleppen.
Sogar im Jahr 1900 gab es bei uns schon grosse Mehrfamilienhäuser mit Aufzug.

WiWi Gast schrieb am 30.08.2021:

WiWi Gast schrieb am 30.08.2021:

. DG ohne Aufzug das ist aus Vermietersicht in Städten ohne super angespannten Mietmarkt ein totales no-go. Viele solvente Mieter wollen sowas nicht. Für mich persönlich wäre DG und ohne Aufzug ein Show Stopper. Ein Bad oder einen Laminatboden kann ich neu machen, aber als Wohnungseigentümer nachträglich einen Aufzug einbauen, das geht nicht. Für so ein Vorhaben müsste man schon die Mehrheit der Miteigentümer überzeugen,

Wäre ein Aufzug ein "Must-Have", dann würden alle Eigentümer von allen verfügbaren Objekten den Einbau eines Aufzugs zustimmen oder Altbauwohnungen aus dem Jahr 1900 müssten praktisch Null Wert sein.. ......

uAfuzug hin oder her. Das ist nur eine Frage des Lebensstils mit Comfort, aber keineswegs Entscheidungskriterium für objektive Einschätzung.

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WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

WiWi Gast schrieb am 30.08.2021:

Ein nachträglicher Einbau eines Aufzugs ist in den meisten Fällen nicht möglich. Aus baulichen Gründen. Zu einer DG-Wohnung gehört das heute auf jeden Fall dazu. Auch jüngere Leute sind heute nicht mehr bereit die Einkäufenach oben zu schleppen.
Sogar im Jahr 1900 gab es bei uns schon grosse Mehrfamilienhäuser mit Aufzug.

. DG ohne Aufzug das ist aus Vermietersicht in Städten ohne super angespannten Mietmarkt ein totales no-go. Viele solvente Mieter wollen sowas nicht. Für mich persönlich wäre DG und ohne Aufzug ein Show Stopper. Ein Bad oder einen Laminatboden kann ich neu machen, aber als Wohnungseigentümer nachträglich einen Aufzug einbauen, das geht nicht. Für so ein Vorhaben müsste man schon die Mehrheit der Miteigentümer überzeugen,

Wäre ein Aufzug ein "Must-Have", dann würden alle Eigentümer von allen verfügbaren Objekten den Einbau eines Aufzugs zustimmen oder Altbauwohnungen aus dem Jahr 1900 müssten praktisch Null Wert sein.. ......

uAfuzug hin oder her. Das ist nur eine Frage des Lebensstils mit Comfort, aber keineswegs Entscheidungskriterium für objektive Einschätzung.

Man sieht in FFM immer wieder solche Nachrüstungen, teils auch sehr nett anzusehen. Warum soll das nicht gehen?

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know-it-all

ETW kaufen oder nicht?

WiWi Gast schrieb am 31.08.2021:

Man sieht in FFM immer wieder solche Nachrüstungen, teils auch sehr nett anzusehen. Warum soll das nicht gehen?

Die Diskussion von Pro und Kontra einer DG-Wohnung in einem Haus ohne Aufzug ist eher sinnfrei, wenn der TE nicht mal schreibt, wieviele Stockwerke das Haus eigentlich hat.

Bisher habe ich nur die folgende Information gefunden:
die Immobilie befindet sich in "mitten in der Innenstadt" in einer "ruhigen Nebenstraße".
Die Tatsache, dass es sich in der Innenstadt befindet, schließt wahrscheinlich ein Haus mit nur 2 Geschossen aus, wie man sie häufig eher in den städtischen Außenbezirken finden kann. In Innenstädten sind es dann vermutlich eher 3 oder 4 Stockwerke? Bei allem was höher ist, wäre ein Aufzug dann wohl tatsächlich wünschenswert. Andererseits ist früher auch niemand daran gestorben (v.a. nicht in jungen Jahren), wenn man im 5.Stockwerk ohne Aufzug gewohnt hat.

Das ist natürlich ein Nachteil und sollte bei einer Preisaushandlung irgendwie berücksichtigt werden (auch weil der Vermietwert dadurch etwas sinkt), aber kein KO-Kriterium.

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WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

Aufzug ist wirklich überwertet. Sorry Leute!

In Paris gibt es teure Häuser und Wohnungen ohne Aufzug!

antworten
WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

WiWi Gast schrieb am 31.08.2021:

Aufzug ist wirklich überwertet. Sorry Leute!

In Paris gibt es teure Häuser und Wohnungen ohne Aufzug!

Dito London, und generell bei vielen denkmalgeschützten Bauten.

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WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

WiWi Gast schrieb am 31.08.2021:

Aufzug ist wirklich überwertet. Sorry Leute!

In Paris gibt es teure Häuser und Wohnungen ohne Aufzug!

Für die Frage ist aber vor allem der lokale Markt wichtig. In nachgefragten Regionen (wie Paris) oder bei nachgefragten Gebäudetypen (Altbau), ist das tatsächlich relativ uninteressant. In B oder C Städten kann es dann mehr Auswirkung haben. Das heißt ja nicht, dass man eine Wohnung ohne Aufzug nicht vermietet bekommt. Aber vielleicht nicht so schnell wie man möchte oder zum gewünschten Preis an die gewünschte Zielgruppe.

Sehe das nicht als No-Go, aber gilt es einzupreisen. Deshalb wäre die Relation von Kaufpreis zu Jahreskaltmiete interessant. Ich glaube aber der TE hat mit dem Thema schon abgeschlossen.

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WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

WiWi Gast schrieb am 31.08.2021:

Aufzug ist wirklich überwertet. Sorry Leute!

In Paris gibt es teure Häuser und Wohnungen ohne Aufzug!

Richtig in Paris! dort haben wir es mit einem sehr angespannten Mietmarkt zu tun. Aber doch nicht in Städten wie Hamm. In solchen Städten haben Käufer und Mieter oft eine ganz andere Macht, solvente Mieter wollen dann meist einen Aufzug, übrig bleiben dann oft weniger solvente, die alles nehmen was sie überhaupt angeboten bekommen. Mit denen hat man dann viel häufiger Schwierigkeiten bzw. wenn Schwierigkeiten auftreten, ist wegen mangelnder Solvenz oft nichts zu holen. Daher ist es für mich als Anleger einfach ein Eigenschutz, sowas nicht zu kaufen.

Dann Selbstnutzer: Will man sowas mal später verkaufen ist es gerade bei einer alternden Gesellschaft ein grosser Negativpunkt, wenn ein DG keinen Aufzug hat. Ich weiss, hier im wiwi-treff leben viele in der München-Frankfurt Bubble, wo jedes Loch problemlos weg geht, aber das gilt eben nicht für Städte wie Hamm. Da muss man als Vermieter schon was zu bieten haben, wenn man solide Mieter will. Im Zweifel kann ich ein altes Bad neu machen als Wohnungseigentümer, aber einen Aufzug krieg ich nicht so einfach nachgerüstet. Selbst wenn es baulich gehen sollte, braucht es dafür noch eine Mehrheit bei der Eigentümerversammlung. Wenn dort Leute sind, die nicht im DG wohnen, wenig finanzielle Mittel übrig haben für ein teures Projekt wie einen Aufzug, wird es einfach nicht genehmigt. Es sind nicht überall die Eigentümer so wohlhabend wie in München oder Frankfurt.

antworten
WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

Ich sage Euch, warum Hamm lagetechnisch nichts taugt:

Ich bin mir sicher, dass die meisten Leute erstmal auf Düsseldorf Hamm kommen, wenn man von Hamm spricht.

Ich dachte zuerst, dass 200k super günstig sein soll, da Hamm direkt neben dem Düsseldorfer Hafen liegt.

Dann habe ich gegoogelt: Der TE meint offenbar Hamm im Norden von Arnsberg (oder nördlich weiter von Dortmund).

antworten
know-it-all

ETW kaufen oder nicht?

WiWi Gast schrieb am 31.08.2021:

Ich sage Euch, warum Hamm lagetechnisch nichts taugt:

Ich bin mir sicher, dass die meisten Leute erstmal auf Düsseldorf Hamm kommen, wenn man von Hamm spricht.

Ich dachte zuerst, dass 200k super günstig sein soll, da Hamm direkt neben dem Düsseldorfer Hafen liegt.

Dann habe ich gegoogelt: Der TE meint offenbar Hamm im Norden von Arnsberg (oder nördlich weiter von Dortmund).

Du fährst wohl nicht häufig Zug?
Denn Leute die regelmäßig Zug fahren, kennen Hamm sicher als den Bahnhof, in dem die beiden ICE-Flügelzüge (aus Köln-Flughafen via Ddorf (1) und Köln (2)) kommend zusammengekoppelt werden und dann als Einheit nach Berlin weiterfahren. Sobald nicht beide Flügelzüge ausnahmsweise mal pünktlich ankommen, hat man deswegen meist ab Hamm Verspätung ;-)

antworten
WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

WiWi Gast schrieb am 31.08.2021:

Ich sage Euch, warum Hamm lagetechnisch nichts taugt:

Ich bin mir sicher, dass die meisten Leute erstmal auf Düsseldorf Hamm kommen, wenn man von Hamm spricht.

Ich dachte zuerst, dass 200k super günstig sein soll, da Hamm direkt neben dem Düsseldorfer Hafen liegt.

Dann habe ich gegoogelt: Der TE meint offenbar Hamm im Norden von Arnsberg (oder nördlich weiter von Dortmund).

Oh, ok. Ich dachte zudem an Hammburg, und war angenehm überrascht ob der sehr günstigen Preise.

antworten
WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

know-it-all schrieb am 31.08.2021:

WiWi Gast schrieb am 31.08.2021:

Ich sage Euch, warum Hamm lagetechnisch nichts taugt:

Ich bin mir sicher, dass die meisten Leute erstmal auf Düsseldorf Hamm kommen, wenn man von Hamm spricht.

Ich dachte zuerst, dass 200k super günstig sein soll, da Hamm direkt neben dem Düsseldorfer Hafen liegt.

Dann habe ich gegoogelt: Der TE meint offenbar Hamm im Norden von Arnsberg (oder nördlich weiter von Dortmund).

Du fährst wohl nicht häufig Zug?
Denn Leute die regelmäßig Zug fahren, kennen Hamm sicher als den Bahnhof, in dem die beiden ICE-Flügelzüge (aus Köln-Flughafen via Ddorf (1) und Köln (2)) kommend zusammengekoppelt werden und dann als Einheit nach Berlin weiterfahren. Sobald nicht beide Flügelzüge ausnahmsweise mal pünktlich ankommen, hat man deswegen meist ab Hamm Verspätung ;-)

Ne. Ich fahre nicht regelmäßig mit Zug. Ich wohne aber auch nicht mehr in NRW. Früher war ich aber aus beruflichen Gründen in Düsseldorf.

antworten
WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

WiWi Gast schrieb am 31.08.2021:

WiWi Gast schrieb am 31.08.2021:

Ich sage Euch, warum Hamm lagetechnisch nichts taugt:

Ich bin mir sicher, dass die meisten Leute erstmal auf Düsseldorf Hamm kommen, wenn man von Hamm spricht.

Ich dachte zuerst, dass 200k super günstig sein soll, da Hamm direkt neben dem Düsseldorfer Hafen liegt.

Dann habe ich gegoogelt: Der TE meint offenbar Hamm im Norden von Arnsberg (oder nördlich weiter von Dortmund).

Oh, ok. Ich dachte zudem an Hammburg, und war angenehm überrascht ob der sehr günstigen Preise.

Denke du hast das mit Hammsterdamm verwechselt.

antworten
WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

Bei vielen Gebäuden kann man weder einen Aufzug im Treppenhaus integrieren noch aussen an der Fassade montieren. Weil kein Platz dafür da ist.

WiWi Gast schrieb am 31.08.2021:

WiWi Gast schrieb am 30.08.2021:

Ein nachträglicher Einbau eines Aufzugs ist in den meisten Fällen nicht möglich. Aus baulichen Gründen. Zu einer DG-Wohnung gehört das heute auf jeden Fall dazu. Auch jüngere Leute sind heute nicht mehr bereit die Einkäufenach oben zu schleppen.
Sogar im Jahr 1900 gab es bei uns schon grosse Mehrfamilienhäuser mit Aufzug.

. DG ohne Aufzug das ist aus Vermietersicht in Städten ohne super angespannten Mietmarkt ein totales no-go. Viele solvente Mieter wollen sowas nicht. Für mich persönlich wäre DG und ohne Aufzug ein Show Stopper. Ein Bad oder einen Laminatboden kann ich neu machen, aber als Wohnungseigentümer nachträglich einen Aufzug einbauen, das geht nicht. Für so ein Vorhaben müsste man schon die Mehrheit der Miteigentümer überzeugen,

Wäre ein Aufzug ein "Must-Have", dann würden alle Eigentümer von allen verfügbaren Objekten den Einbau eines Aufzugs zustimmen oder Altbauwohnungen aus dem Jahr 1900 müssten praktisch Null Wert sein.. ......

uAfuzug hin oder her. Das ist nur eine Frage des Lebensstils mit Comfort, aber keineswegs Entscheidungskriterium für objektive Einschätzung.

Man sieht in FFM immer wieder solche Nachrüstungen, teils auch sehr nett anzusehen. Warum soll das nicht gehen?

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WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

Hier im wiwi-treff leben sehr viele in der Top Cities Bubble, Franfurt, München, Hamburg, Berlin und Stuttgart, wo jedes Loch egal in welchem Zustand zu Höchstpreisen verkauft und vermietet wird. Das trifft auf die tiefste Provinz und auch gerade bei Städten wie Hamm nicht unbedingt zu. Bei solchen Städten ist als Anleger meist eine gute Strategie, in Objekte zu investieren, welcher über dem lokalen Standard sind. Dann findet man trotz erhöhtem Leerstand am ehesten noch solvente Mieter. In Städten ohne wirklichen Wohnungsmangel haben solvente Mieter eine hohe Marktmacht und haben die freie Wahl. Da stört dann ein fehlender Aufzug im DG sehr erheblich, ebenso eine fehlende Parkmöglichkeit. In solchen Städten würde ich sogar soweit gehen und gerade bei allem was nicht ein Mini-Studi Appartement ist sogar nur kaufen, wenn folgendes zutrifft:

  • vernünftig grosser Balkon oder Terrasse
  • sichere Parkmöglichkeit im/am Haus, d.h. Garage oder Tiefgarage, nur Privatparklatz ist schon grenzwertig, alles über 2 Zimmer Wohnung sollte auf 2 Autos ausgelegt sein
  • Aufzug
  • vernünftiger Baustandard des Gemeinschaftseigentums, kein zu schlechter Energiestandard, keine zu alte Heizung.

Alles andere nämlich kann man als Wohungseigentümer mehr oder weniger alles selbst in der Wohnung nachrüsten, aber die oben genannten Punkte nicht. Hat man mal eine Wohnung, wo es keine Parkplätze gibt, ist es meist mega schwer, am selben Ort was zu finden, weil auch kaum ein anderer Eigentümer seine Garage verkaufen möchte. Wohnung + Garage zusammen ist meist deutlich mehr wert als die Summe aus Wohnung + Garage. Das ist so mein Einmaleins, wenn man abseits der Top Standorte investieren möchte. Selbst habe ich ca. 20 Jahre Erfahrung als Immo Investor.

antworten
WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

Warst du schon einmal in Hamm? Das ist kein kleines Kaff und von Leerstand ist dort auch nichts zu sehen.

WiWi Gast schrieb am 01.09.2021:

Hier im wiwi-treff leben sehr viele in der Top Cities Bubble, Franfurt, München, Hamburg, Berlin und Stuttgart, wo jedes Loch egal in welchem Zustand zu Höchstpreisen verkauft und vermietet wird. Das trifft auf die tiefste Provinz und auch gerade bei Städten wie Hamm nicht unbedingt zu. Bei solchen Städten ist als Anleger meist eine gute Strategie, in Objekte zu investieren, welcher über dem lokalen Standard sind. Dann findet man trotz erhöhtem Leerstand am ehesten noch solvente Mieter. In Städten ohne wirklichen Wohnungsmangel haben solvente Mieter eine hohe Marktmacht und haben die freie Wahl. Da stört dann ein fehlender Aufzug im DG sehr erheblich, ebenso eine fehlende Parkmöglichkeit. In solchen Städten würde ich sogar soweit gehen und gerade bei allem was nicht ein Mini-Studi Appartement ist sogar nur kaufen, wenn folgendes zutrifft:

  • vernünftig grosser Balkon oder Terrasse
  • sichere Parkmöglichkeit im/am Haus, d.h. Garage oder Tiefgarage, nur Privatparklatz ist schon grenzwertig, alles über 2 Zimmer Wohnung sollte auf 2 Autos ausgelegt sein
  • Aufzug
  • vernünftiger Baustandard des Gemeinschaftseigentums, kein zu schlechter Energiestandard, keine zu alte Heizung.

Alles andere nämlich kann man als Wohungseigentümer mehr oder weniger alles selbst in der Wohnung nachrüsten, aber die oben genannten Punkte nicht. Hat man mal eine Wohnung, wo es keine Parkplätze gibt, ist es meist mega schwer, am selben Ort was zu finden, weil auch kaum ein anderer Eigentümer seine Garage verkaufen möchte. Wohnung + Garage zusammen ist meist deutlich mehr wert als die Summe aus Wohnung + Garage. Das ist so mein Einmaleins, wenn man abseits der Top Standorte investieren möchte. Selbst habe ich ca. 20 Jahre Erfahrung als Immo Investor.

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WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

WiWi Gast schrieb am 01.09.2021:

Hier im wiwi-treff leben sehr viele in der Top Cities Bubble, Franfurt, München, Hamburg, Berlin und Stuttgart, wo jedes Loch egal in welchem Zustand zu Höchstpreisen verkauft und vermietet wird. Das trifft auf die tiefste Provinz und auch gerade bei Städten wie Hamm nicht unbedingt zu. Bei solchen Städten ist als Anleger meist eine gute Strategie, in Objekte zu investieren, welcher über dem lokalen Standard sind. Dann findet man trotz erhöhtem Leerstand am ehesten noch solvente Mieter. In Städten ohne wirklichen Wohnungsmangel haben solvente Mieter eine hohe Marktmacht und haben die freie Wahl. Da stört dann ein fehlender Aufzug im DG sehr erheblich, ebenso eine fehlende Parkmöglichkeit. In solchen Städten würde ich sogar soweit gehen und gerade bei allem was nicht ein Mini-Studi Appartement ist sogar nur kaufen, wenn folgendes zutrifft:

  • vernünftig grosser Balkon oder Terrasse
  • sichere Parkmöglichkeit im/am Haus, d.h. Garage oder Tiefgarage, nur Privatparklatz ist schon grenzwertig, alles über 2 Zimmer Wohnung sollte auf 2 Autos ausgelegt sein
  • Aufzug
  • vernünftiger Baustandard des Gemeinschaftseigentums, kein zu schlechter Energiestandard, keine zu alte Heizung.

Alles andere nämlich kann man als Wohungseigentümer mehr oder weniger alles selbst in der Wohnung nachrüsten, aber die oben genannten Punkte nicht. Hat man mal eine Wohnung, wo es keine Parkplätze gibt, ist es meist mega schwer, am selben Ort was zu finden, weil auch kaum ein anderer Eigentümer seine Garage verkaufen möchte. Wohnung + Garage zusammen ist meist deutlich mehr wert als die Summe aus Wohnung + Garage. Das ist so mein Einmaleins, wenn man abseits der Top Standorte investieren möchte. Selbst habe ich ca. 20 Jahre Erfahrung als Immo Investor.

Ja... Schon mal gedacht, dass lukrative Jobs und Arbeitsplätze gerade in den von Dir genannten Bubbles existieren und entstehen?!

Wären Parkplätze, Aufzug, Terrasse so wichtig sein (Für mich ist es schon wichtig, aber ich kann nicht für die Masse sprechen), dann wäre fast 70% aller Wohnungen in Oberkassel (Düsseldorf), Westend (FFM), Nordend (FFM), Harvesthude (HH) "nichts" wert.

antworten
WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

WiWi Gast schrieb am 01.09.2021:

WiWi Gast schrieb am 01.09.2021:

Hier im wiwi-treff leben sehr viele in der Top Cities Bubble, Franfurt, München, Hamburg, Berlin und Stuttgart, wo jedes Loch egal in welchem Zustand zu Höchstpreisen verkauft und vermietet wird. Das trifft auf die tiefste Provinz und auch gerade bei Städten wie Hamm nicht unbedingt zu. Bei solchen Städten ist als Anleger meist eine gute Strategie, in Objekte zu investieren, welcher über dem lokalen Standard sind. Dann findet man trotz erhöhtem Leerstand am ehesten noch solvente Mieter. In Städten ohne wirklichen Wohnungsmangel haben solvente Mieter eine hohe Marktmacht und haben die freie Wahl. Da stört dann ein fehlender Aufzug im DG sehr erheblich, ebenso eine fehlende Parkmöglichkeit. In solchen Städten würde ich sogar soweit gehen und gerade bei allem was nicht ein Mini-Studi Appartement ist sogar nur kaufen, wenn folgendes zutrifft:

  • vernünftig grosser Balkon oder Terrasse
  • sichere Parkmöglichkeit im/am Haus, d.h. Garage oder Tiefgarage, nur Privatparklatz ist schon grenzwertig, alles über 2 Zimmer Wohnung sollte auf 2 Autos ausgelegt sein
  • Aufzug
  • vernünftiger Baustandard des Gemeinschaftseigentums, kein zu schlechter Energiestandard, keine zu alte Heizung.

Alles andere nämlich kann man als Wohungseigentümer mehr oder weniger alles selbst in der Wohnung nachrüsten, aber die oben genannten Punkte nicht. Hat man mal eine Wohnung, wo es keine Parkplätze gibt, ist es meist mega schwer, am selben Ort was zu finden, weil auch kaum ein anderer Eigentümer seine Garage verkaufen möchte. Wohnung + Garage zusammen ist meist deutlich mehr wert als die Summe aus Wohnung + Garage. Das ist so mein Einmaleins, wenn man abseits der Top Standorte investieren möchte. Selbst habe ich ca. 20 Jahre Erfahrung als Immo Investor.

Ja... Schon mal gedacht, dass lukrative Jobs und Arbeitsplätze gerade in den von Dir genannten Bubbles existieren und entstehen?!

Wären Parkplätze, Aufzug, Terrasse so wichtig sein (Für mich ist es schon wichtig, aber ich kann nicht für die Masse sprechen), dann wäre fast 70% aller Wohnungen in Oberkassel (Düsseldorf), Westend (FFM), Nordend (FFM), Harvesthude (HH) "nichts" wert.

Das ist doch genau was er gesagt hat. In diesen Lagen ist es relativ egal, ob das alles vorhanden ist, weil es begehrte Lagen mit einem knappen Wohnungsmarkt sind. Hamm kann man aber nicht mit Oberkassel vergleichen. Ist jetzt keine Z-Lage, wo eh niemand mieten will, aber doch schon in einer Region, wo ein Aufzug (oder Parkpkatz, etc.) den Ausschlag geben kann, wie gut man vernünftige und solvente Mieter findet.

Los wirst du sie wahrscheinlich auch ohne gut, die Frage ist da eher an wen du vermietet bekommst, nicht ob überhaupt. Wer das einmal mitgemacht hat, merkt schnell, dass die richtigen Mieter mehr wert sein können, als 1 €/qm höhere Miete.

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WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

Das ist doch genau was er gesagt hat. In diesen Lagen ist es relativ egal, ob das alles vorhanden ist, weil es begehrte Lagen mit einem knappen Wohnungsmarkt sind. Hamm kann man aber nicht mit Oberkassel vergleichen. Ist jetzt keine Z-Lage, wo eh niemand mieten will, aber doch schon in einer Region, wo ein Aufzug (oder Parkpkatz, etc.) den Ausschlag geben kann, wie gut man vernünftige und solvente Mieter findet.

Los wirst du sie wahrscheinlich auch ohne gut, die Frage ist da eher an wen du vermietet bekommst, nicht ob überhaupt. Wer das einmal mitgemacht hat, merkt schnell, dass die richtigen Mieter mehr wert sein können, als 1 €/qm höhere Miete.

Das ist was ich gemeint habe! bin selber Vermieter, habe ein paar kleine Objekte in einer A-Stadt, aber auch zwei recht hochwertige Wohnungen in einer Top Lage einer D-Stadt. In letzterer merkt man schon den Unterschied, wenn man mit einer vernünftigen Einbauküche vermietet oder irgendein abgewohntes Ding oder sogar gar keine. Ohne vernünftige Küche da kriegt man auch noch genügend Mietanfrange, dann aber sehr verstärkt von, ich sage mal freundlich "schwierigem Klientel". Mit einer vernünftigen Küche, da bekomme ich Zusagen von Bewerbern aus der soliden Mittelschicht, das macht beim Vermieten ein ganz erheblicher Unterschied, die Kosten für eine günstige EBK sind gering und steuerlich absetzbar als Vermieter.

Ich weiss aus der selben Stadt, dass andere Vermieter wo das Haus weniger gut ist, z.B. keine Tiefgarage, keinen Aufzug, schlecht isoliert, wenig Schallschutz, ganz erhebliche Probleme haben, selbst auch nur Sozialmieter zu bekommen, geschweige den vernünftige Mittelschicht. Es ist natürlich klar, in FFM, Stuttgart, Hamburg oder Berlin geht selbst noch ein Loch ohne Aufzug im 6. Stock, ohne Balkon, ohne Stellplatz geschweige Garage und mit schlechter Isolierung immer noch zu hohen Preisen weg. Allerdings muss ich gestehen, kenne ich den Markt in Hamm nicht zu gut. Dennoch wollte ich nur mal das als Anregung geben, weil klar viele hier kennen nur die Big City Bubble, wo es schon überhaupt schwer geworden ist, irgendwas zu kaufen zu finden und jedes Loch sich zu Bestpreisen vermieten lässt.

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WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

WiWi Gast schrieb am 01.09.2021:

Ja... Schon mal gedacht, dass lukrative Jobs und Arbeitsplätze gerade in den von Dir genannten Bubbles existieren und entstehen?!

Im Durchschnitt sind diese Jobs je eben nicht lukrativ, da sie zwar nominell ein hohes Gehalt bieten, die höheren Lebenshaltungskosten aber nicht komplett kompensieren können.

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WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

WiWi Gast schrieb am 02.09.2021:

Ja... Schon mal gedacht, dass lukrative Jobs und Arbeitsplätze gerade in den von Dir genannten Bubbles existieren und entstehen?!

Im Durchschnitt sind diese Jobs je eben nicht lukrativ, da sie zwar nominell ein hohes Gehalt bieten, die höheren Lebenshaltungskosten aber nicht komplett kompensieren können.

Dafür bieten sie möglicherweise was anderes - schliesslich wird niemand gezwungen, sich der glamourösen Welt der Big4-Wirtschaftsprüfung im mondänen Frankfurt oder Stuttgart anzuschliessen.

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WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

WiWi Gast schrieb am 02.09.2021:

WiWi Gast schrieb am 02.09.2021:

Ja... Schon mal gedacht, dass lukrative Jobs und Arbeitsplätze gerade in den von Dir genannten Bubbles existieren und entstehen?!

Im Durchschnitt sind diese Jobs je eben nicht lukrativ, da sie zwar nominell ein hohes Gehalt bieten, die höheren Lebenshaltungskosten aber nicht komplett kompensieren können.

Dafür bieten sie möglicherweise was anderes - schliesslich wird niemand gezwungen, sich der glamourösen Welt der Big4-Wirtschaftsprüfung im mondänen Frankfurt oder Stuttgart anzuschliessen.

Richtig. Hier fokussiert man sich zu sehr nur auf das jetzige Gehalt in einem bestimmten Zeitraum, aber niemand spricht über Chancen und mögliche Gehaltsentwicklung mit Perspektiven.

Sprich: Opportunitätskostenfaktoren werden in dieser Diskussion völlig ignoriert.

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WiWi Gast

ETW kaufen oder nicht?

WiWi Gast schrieb am 04.09.2021:

Ja... Schon mal gedacht, dass lukrative Jobs und Arbeitsplätze gerade in den von Dir genannten Bubbles existieren und entstehen?!

Im Durchschnitt sind diese Jobs je eben nicht lukrativ, da sie zwar nominell ein hohes Gehalt bieten, die höheren Lebenshaltungskosten aber nicht komplett kompensieren können.

Dafür bieten sie möglicherweise was anderes - schliesslich wird niemand gezwungen, sich der glamourösen Welt der Big4-Wirtschaftsprüfung im mondänen Frankfurt oder Stuttgart anzuschliessen.

Richtig. Hier fokussiert man sich zu sehr nur auf das jetzige Gehalt in einem bestimmten Zeitraum, aber niemand spricht über Chancen und mögliche Gehaltsentwicklung mit Perspektiven.

Sprich: Opportunitätskostenfaktoren werden in dieser Diskussion völlig ignoriert.

Das sehe ich anders. Ich bin Selfmade Immobilienmillionär und nur normaler Konzernsachbearbeiter. In einer teuren Stadt hätte ich das niemals geschafft. Dafür bin ich absolut kein Managertyp, ich hätte also auch in einer teuren Großstadt keine besseren Verdienstmöglichkeiten gehabt. Außerdem kann von einer Anzahl n an Sachbearbeitern nur einer mal Teamleiter, davon nur einer Abteilungsleiter und davon auch nur einer Bereichsleiter werden. Die große Masse bleibt Sachbearbeiter. Außerdem was hat man davon Bereichsleiter in München zu sein? Mich interessiert die Immokaufkraft. Ein Bereichsleiter in München kann sich ohne Erbe vielleicht dort ein Reihenhaus leisten. Dafür hätte ich keine Lust, Bereichsleister werden zu müssen.

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