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Wohnimmobilien: In deutschen Großstädten fehlen Wohnungen

Nach einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) fehlt es an vielen Tausenden Wohnungen in den deutschen Großstädten. Jedes Jahr müssten mehr als 88.000 neue Wohnungen bis 2020 entstehen, um den Bedarf zu decken.

Eine Hausfront eines Altbaues in rosa mit vielen Fenstern.

Bedarf an Wohnungen in Großstädten ist größer als der Bestand
Wiesbaden, 17. Februar 2017 (dii) – In deutschen Großstädten fehlen mehr Wohnungen als bislang angenommen. Mehr als 88.000 neue Wohnungen jährlich müssten bis 2020 alleine in den sieben Metropolen bzw. A-Städten entstehen, weitere 85.600 Wohnungen in den übrigen Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern. Das zeigt eine neue Studie des IW Köln, die von der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien in Auftrag gegeben wurde.

„Investoren wie die d.i.i. müssen den Wohnraumbedarf genau kennen. Kontinuierlicher Zuzug aus dem Ausland und aus ländlichen Regionen Deutschlands hat die Nachfrage nach Wohnraum in den Großstädten seit dem Jahr 2010 deutlich gesteigert. Die Studie schafft Klarheit über Art und Umfang des resultierenden Neubaubedarfs“, sagt Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer der d.i.i. „Die Ergebnisse machen deutlich, dass der Neubau nicht nur zunehmend hinter den Bedarf zurückfällt, sondern dass wir auch am größten Bedarf vorbeibauen. Mieten und Wohnungspreise gerade für Zwei- und Drei-Raum-Wohnungen in Großstädten werden daher auf absehbare Zeit weiter steigen“, sagt Wojtalewicz.

  1 RAUM 2 RAUM 3 RAUM 5 UND MEHR RÄUME TOTAL
Berlin 1.580 6.730 15.430 7.490 31.230
Hamburg 780 3.270 7.450 3.600 15.100
Düsseldorf 200 840 1.930 940 3.910
Köln 420 1.740 3.920 1.890 7.970
Stuttgart 280 1.140 2.540 1.210 5.170
Frankfurt 410 1.700 3.870 1.860 7.840
München 910 3.760 8.470 4.040 17.180
A-Städte 4.580 19.180 43.610 21.030 88.400
B-Städte 2.000 8.390 49.440 9.780 39.610
Sonstige 11.220 46.260 124.980 74.680 257.140
Total 17.790 73.830 188.040 105.490 385.150

Mangelnde Wohnraumversorgung in Städten führt zu Verdrängung in das Umland
Bundesweit liegt der Neubaubedarf der Studie zufolge pro Jahr bis 2020 bei 385.000 Wohnungen. Mit 174.000 Wohnungen entfallen rund 45 Prozent des Baubedarfs auf Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern. Diese machen allerdings nur rund 32 Prozent der Bevölkerung aus. Der Grund ist, dass Großstädte seit 2010 einen starken Zuzug erfahren, wie Abbildung 1 zeigt. Im Jahr 2015 verzeichneten diese eine Rekordzuwanderung von 400.000 Personen. Von 2006 bis 2013 hatte eine Binnenwanderungsbewegung von ländlichen Räumen in die Großstädte einen großen Anteil an deren Wachstum (siehe Abbildung 2). Seit 2014 zeichnet sich zwar ein Umkehrtrend dieser Wanderungsbewegung zurück in ländliche Räume ab, dies wird jedoch durch die Zuwanderung aus dem Ausland überkompensiert und muss auch als Folge der mangelnden Wohnraumversorgung in den 2 Städten gesehen werden. Ein Anstieg der Preise und Mieten führt insbesondere für einkommensschwache Haushalte zu Verdrängungseffekten in das Umland.

Zuwanderung in Großstädte und restliche Kreise von 1995 bis 2015

Berlin baut nur 25 Prozent der benötigten Wohnungen
Der anhaltend hohe Zuzug vorwiegend jüngerer Menschen und Studenten aus dem In- und Ausland wirkt sich in einem besonders hohen Bedarf nach neuen Wohnungen mit zwei bis vier Räumen aus, wie Tabelle 1 zeigt. Die Bautätigkeit konnte mit dem aus dieser Zuwanderung resultierenden Bedarf in den vergangenen Jahren nicht Schritt halten. Im Vergleich zum Baubedarf wurden im Bundesdurchschnitt im Zeitraum 2011 bis 2015 nur rund 53 Prozent der benötigten Wohnungen gebaut (siehe Tabelle 2). In den Großstädten lag die Quote oft nur bei 30 Prozent, in Berlin sogar nur bei 25 Prozent. Entsprechend stark sind Preise und Mieten gestiegen.

Die Studie zeigt auch, dass der Wohnungsmangel am geringsten bei großen Wohneinheiten mit fünf und mehr Räumen ist. In der Regel sind das Ein- und Zweifamilienhäuser. Bundesweit gesehen wurden 97 Prozent der benötigten Wohnungen mit fünf und mehr Räumen gebaut, in den A-Städten liegt die Quote bei 39 Prozent. Besonders groß aber ist der Mangel an Wohnungen mit zwei oder drei Räumen. Hier liegt die Quote in den A-Städten bei 26 bis 29 Prozent, in den B-Städten sogar darunter.

Wohnungen: Verhältnis zwischen durchschnittlicher Bestandsänderung von 2011 bis 2015 und Baubedarf

Neue Stadtviertel müssen geschaffen werden
Auf Basis der Studie kommt d.i.i. zu dem Schluss, dass Großstädte Bauland auf bisher nicht effizient genutzten Flächen für den Wohnungsneubau schneller bereitstellen müssen. Zudem müssen die Kommunen sowohl Eigentümer als auch Investoren dabei unterstützen, Umbaumaßnahmen und Aufstockungen wie beispielsweise den Dachgeschossausbau durch Lockerungen von Verordnungen durchzuführen. Darüber hinaus könnte angesichts demografischer Veränderungen eine Überprüfung baurechtlicher Vorgaben zur Vereinfachung von Wohnungsaufteilungen sinnvoll sein. In stark wachsenden Räumen müssen auch komplett neue Stadtviertel geschaffen werden. Hierbei sollte jedoch darauf geachtet werden, dass im näheren Umland der Metropolen nicht zu viele Ein- und Zweifamilienhäuser errichtet werden, damit der insgesamt sehr hohe Bedarf an Wohnflächen effizient mit Geschosswohnungen bedient werden kann.

Trend eröffnet Chancen für Städte im Umfeld der Metropolen
Die angespannte Wohnungsmarktlage in den Metropolen und Ballungszentren ist eine Chance gerade für das Umland. Städte wie Erlangen, Leverkusen, Hanau, Offenbach, Oranienburg, Potsdam oder Montabaur können durch ein ansprechendes Wohnungsangebot sowie eine gute Verkehrsanbindung an die Großstädte punkten. Für viele Arbeitnehmer, die in den Großstädten beschäftigt sind, sind diese Standorte die erste Alternative. Das zeigen auch die jüngsten Wanderungsbewegungen. Die Wohnungsmarktentwicklung in den Großstädten wird also zunehmend auf das Umland ausstrahlen. Dies wird Investoren, Projektentwicklern und den Städten selbst zusätzliche Chancen eröffnen.

Download IW-Gutachten Deutsche Invest Immobilien [PDF, 27 Seiten - 364KB]
Zuwanderung in die Großstädte und  resultierende Wohnungsnachfrage

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