Hallo zusammen,

wir überlegen uns eine Eigentumswohnung (Neubau, ca. 163.000 Euro) zu kaufen. Ziel ist es, im Rentenalter eine Immobilie zu besitzen und mit den Mieteinnahmen seine Rente aufzubessern.

Jetzt habe ich bereits eine Vielzahl von Onlinerechner zur Bestimmung der Objektrendite, Nettomietrendite und Cashflows in Anspruch genommen.
Die Zahlen sehen jedoch alles andere als rosig aus. Bei den Immobilienpreisen zur Zeit wahrscheinlich auch kein Wunder.
Beim Objekt unsere Begierde handelt es sich um einen Neubau (Baubeginn Ende 2021). Mit einem Kaufpreis-Kaltmiete-Verhätnis von 27,7.

Wir würden zu 100% finanzieren, wobei wir die Kaufnebenkosten selbst zahlen und wir bei einen KFW-Kredit 18.000 Euro Tilgung erlassen bekommen würden.
Nach meinen Berechnungen kämen wir auf einen Cashflow nach Steuern von -190 Euro. Das heißt die Wohnung würde sich nicht allein durch die Mieteinnahmen tragen, sondern wir müssten jeden Monat 190 Euro zur Tilgung beitragen.

Jetzt habe ich in vielen Artikeln gelesen, dass man bei negativem Cashflow und einer Nettomietrendite von 2,3% die Finger davon lassen sollte.
Ich kann das aber nicht ganz nachvollziehen, weil ich ja lediglich die Kaufnebenkosten und laufende Kosten von monatlich 190 Euro leisten muss (sagen wir mal über 20 Jahre), mir aber dafür eine Immobilie gehört und ich darüber hinaus auch noch laufende Mieteinnahmen erhalte.
Selbst wenn sich der Wert der Immobilie nicht verbessert, oder sogar etwas verschlechtert, habe ich doch nur ca. die Hälfte der Immobilie selbst bezahlt und bekomme darüber hinaus noch fortlaufend Miete.

Kann mir bitte jemand meinen Denkfehler zeigen?
Danke

antworten

Du denkst schon richtig.
Die Frage ist nur ob die Rendite auf lange Sicht gesehen dann so attraktiv ist => wenn du jetzt 18k€ am Anfang und 240 Monate lang 190€ investierst => 64k€ und dir dafür in 20 Jahren eine Wohnung im Wert von 163k€ (Wertsteigerung mal außen vor gelassen).

Wenn du das gleiche Investment in ETFs für 7% anlegst kommst du z.B. bei 166k€ nach 20 Jahren raus und hast hier kein Risiko bzgl. Leerstand oder Folgeinvestitionen (die werden sehr sicher innerhalb von 20 Jahren anfallen) oder Liquidität, dafür hast du hier evtl. bei Verkauf steuerliche Nachteile.

antworten

1. 163k für wie viele m2?
2. 27,7 sind 3,6 % plus 0,5 negativ zins sind 4 %
3. Wie viel ek habt ihr? Wenn nach den Nebenkosten nichts mehr da ist, Finger weg. Wenn ihr noch 50k ek habt, dann ist es nur ein Modell zur estminderung.
4. Mieten steigen und immobilienwert i.d.r. auch, daher ist das nur die anfangsbetrachtung.
5. Könnt ihr sondertilgen, dann rechnet es sich auf Dauer.
6. Liebhaberei beachten. Mit 30 Jahren muss das Objekt abbezahlt sein.
7. Dran denken. 18k geschenkt ist kfw Eigentum Programm. Heist ihr müsst ggf. Selbst einziehen!!! Zumindest kurz oder einer von euch.
8. Bitte Excel komplett ausfüllen und selbst rechnen und das realistisch!

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Lege das Geld für die Kaufnebenkosten in einen ETF an, spare zusätzlich monatlich 190 Euro über 20 Jahre. Dann kannst du vergleichen, wie dein Vermögen nach 20 Jahren mit oder ohne Immobilie aussehen könnte.

Häufig sieht die Alternative Aktienmarkt ab einem bestimmten Kauf-Miet Verhältnis vorteilhafter aus. Allerdings ändert sich die Rechnung teilweise extrem in eine Richtung, wenn einzelne Parameter (Inflation, Entwicklung Grundstückspreise, Entwicklung Mietpreise, Aktienrendite) angepasst werden. Und die genaue Entwicklung der einzelnen Parameter kennt halt keiner für die nächsten 20 Jahre.

antworten

Mietausfälle, Mietnomaden, Rückstellungen, ...

Chris schrieb am 13.01.2021:

Hallo zusammen,

wir überlegen uns eine Eigentumswohnung (Neubau, ca. 163.000 Euro) zu kaufen. Ziel ist es, im Rentenalter eine Immobilie zu besitzen und mit den Mieteinnahmen seine Rente aufzubessern.

Jetzt habe ich bereits eine Vielzahl von Onlinerechner zur Bestimmung der Objektrendite, Nettomietrendite und Cashflows in Anspruch genommen.
Die Zahlen sehen jedoch alles andere als rosig aus. Bei den Immobilienpreisen zur Zeit wahrscheinlich auch kein Wunder.
Beim Objekt unsere Begierde handelt es sich um einen Neubau (Baubeginn Ende 2021). Mit einem Kaufpreis-Kaltmiete-Verhätnis von 27,7.

Wir würden zu 100% finanzieren, wobei wir die Kaufnebenkosten selbst zahlen und wir bei einen KFW-Kredit 18.000 Euro Tilgung erlassen bekommen würden.
Nach meinen Berechnungen kämen wir auf einen Cashflow nach Steuern von -190 Euro. Das heißt die Wohnung würde sich nicht allein durch die Mieteinnahmen tragen, sondern wir müssten jeden Monat 190 Euro zur Tilgung beitragen.

Jetzt habe ich in vielen Artikeln gelesen, dass man bei negativem Cashflow und einer Nettomietrendite von 2,3% die Finger davon lassen sollte.
Ich kann das aber nicht ganz nachvollziehen, weil ich ja lediglich die Kaufnebenkosten und laufende Kosten von monatlich 190 Euro leisten muss (sagen wir mal über 20 Jahre), mir aber dafür eine Immobilie gehört und ich darüber hinaus auch noch laufende Mieteinnahmen erhalte.
Selbst wenn sich der Wert der Immobilie nicht verbessert, oder sogar etwas verschlechtert, habe ich doch nur ca. die Hälfte der Immobilie selbst bezahlt und bekomme darüber hinaus noch fortlaufend Miete.

Kann mir bitte jemand meinen Denkfehler zeigen?
Danke

antworten

WiWi Gast schrieb am 13.01.2021:

Kann mir bitte jemand meinen Denkfehler zeigen?
Danke

Eine richtige Altersvorsorge ist ein gebrauchtes MFH. Neubauten sind zu teuer. ETW sind auch teuerer als MFH.

Ein MFGH100% auf Pump wird wohl nicht so einfach gehen.

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Zählt ein KfW-Effizienzhaus 40 mit 180m2 und 1.000m2 Grundstück im Vorort einer Großstadt als Vermögenswert oder ist das Konsum? Kosten All-in 350k und Annuität 1.200€.

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Deine Überlegungen sind nicht falsch. Zudem kann man unterstellen, dass die Mieteinnahmen in den nächsten 30 Jahren zumindest moderat steigen werden, während Du den Zins bei Bedarf für 20 Jahre festschreiben lassen kannst.

Das schönste am Immobilieninvestment: Am Anfang verringert jeder (Papier-) Verlust (AfA) Deine Steuerlast und nach 10 Jahren kannst Du mit sattem Gewinn steuerfrei verkaufen.

Aber klar: Klumpenrisiko at its best

antworten

WiWi Gast schrieb am 13.01.2021:

Lege das Geld für die Kaufnebenkosten in einen ETF an, spare zusätzlich monatlich 190 Euro über 20 Jahre. Dann kannst du vergleichen, wie dein Vermögen nach 20 Jahren mit oder ohne Immobilie aussehen könnte.

Häufig sieht die Alternative Aktienmarkt ab einem bestimmten Kauf-Miet Verhältnis vorteilhafter aus. Allerdings ändert sich die Rechnung teilweise extrem in eine Richtung, wenn einzelne Parameter (Inflation, Entwicklung Grundstückspreise, Entwicklung Mietpreise, Aktienrendite) angepasst werden. Und die genaue Entwicklung der einzelnen Parameter kennt halt keiner für die nächsten 20 Jahre.

+1

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Die ganzen Cashflows sind im Detail nicht so wichtig. Das wichtigste ist im Rentenalter mind. eine Immobilie abbezahlt zu haben um ein einigermaßen vernünftiges Leben führen zu können, egal ob die Immobilie zu dem Zeitpunkt nur noch die Hälfte wert ist oder nicht. Hauptsache Dach überm Kopf und keine Miete mehr und wenn du zwei Immobilien hast umso besser die eine dann vermieten und du hast keine Kopfschmerzen mehr.

antworten

Erstmal vielen Dank für die vielen und ausführlichen Antworten.

Ich versuche mal auf eine Anregungen und Fragen einzugehen.

1. Es sind 54 qm.
2. Die Förderung der KFW gibt es auch für die Vermietung von ETW.
3. Wir behalten uns immer eine Rücklage von ca. 35k für notwendige Reparaturen, neues Auto etc.
4. Im Grunde habt ihr mir meine Frage schon beantwortet: Ja, die ETW lohnt sich trotzdem (Wert der Immobilie und Mieteinnahmen fürs Alter), aber es ist mit viel Risiko verbunden. Letztendlich ist es wahrscheinlich eine Frage der persönlichen Einstellung für welche Anlageform man sich entscheidet. Es ist immer mit einem Risiko verbunden, wobei man bei ETFs nur hilflos zuschauen kann und bei der ETW wenigstens selbst aktiv werden kann. Ob das etwas hilft sei mal dahingestellt, aber man kann es ja versuchen.

antworten

Natürlich ist das eine gute Entscheidung.
Allerdings: Wo kriegt man eine 54qm Wohnung für so wenig Geld?
Da wird es vielleicht mehr Sinn machen in aufstrebende Regionen zu investieren, wo die Preise langfristig weiter und weiter steigen werden.

Was du letztenendes verlierst, sind die Zinsen, Geld für Reparaturen, Hausgeld, wenn du selbst dort wohnst.
Solang das nicht mehr ist als eine Miete, dann lohnt sich der Kauf.
Die Tilgung geht in deine eigene Tasche.

Vermieten macht halt Sinn wegen dem steuerlichen Aufwand, allerdings ist es auch mit eventuellen Problemen verbunden.

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WiWi Gast schrieb am 13.01.2021:

Die ganzen Cashflows sind im Detail nicht so wichtig. Das wichtigste ist im Rentenalter mind. eine Immobilie abbezahlt zu haben um ein einigermaßen vernünftiges Leben führen zu können, egal ob die Immobilie zu dem Zeitpunkt nur noch die Hälfte wert ist oder nicht. Hauptsache Dach überm Kopf und keine Miete mehr und wenn du zwei Immobilien hast umso besser die eine dann vermieten und du hast keine Kopfschmerzen mehr.

Das wichtigste ist es im Rentenalter mind. eine abbezahlte Immobilie zu haben? Selten so einen Unsinn gehört. Es gibt genügend andere Assets die mindestens genau so gut geeignet sind. Niemand muss eine abbezahlte Immobilie im Rentenalter haben, um die man sich übrigens im Zweifel nicht mal mehr selbst kümmern kann.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.01.2021:

Die ganzen Cashflows sind im Detail nicht so wichtig. Das wichtigste ist im Rentenalter mind. eine Immobilie abbezahlt zu haben um ein einigermaßen vernünftiges Leben führen zu können, egal ob die Immobilie zu dem Zeitpunkt nur noch die Hälfte wert ist oder nicht. Hauptsache Dach überm Kopf und keine Miete mehr und wenn du zwei Immobilien hast umso besser die eine dann vermieten und du hast keine Kopfschmerzen mehr.

Das wichtigste ist es im Rentenalter mind. eine abbezahlte Immobilie zu haben? Selten so einen Unsinn gehört. Es gibt genügend andere Assets die mindestens genau so gut geeignet sind. Niemand muss eine abbezahlte Immobilie im Rentenalter haben, um die man sich übrigens im Zweifel nicht mal mehr selbst kümmern kann.

Wenn du dich im Rentenalter und maximaler Freizeit nicht mehr um deine Immobilie kümmern kannst, hast du vermutlich ganz andere Probleme. Dann kannst du sie auch gleich verkaufen und hast wenigstens noch die Öken.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.01.2021:

Das wichtigste ist es im Rentenalter mind. eine abbezahlte Immobilie zu haben? Selten so einen Unsinn gehört. Es gibt genügend andere Assets die mindestens genau so gut geeignet sind. Niemand muss eine abbezahlte Immobilie im Rentenalter haben, um die man sich übrigens im Zweifel nicht mal mehr selbst kümmern kann.

Nein eine Immobilie ist und bleibt die sicherste Variante. Die ganzen Rentner heutzutage die in Armut leben müssen leben zu 90% zur Miete weswegen die Rente nicht ausreicht. Mit einem Dach über dem Kopf ohne Miete geht es einem finanziell als auch sozio-kulturell sehr sehr gut.

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Leider hat der Kollege recht,

Mieten = Armut
Kaufen = gefühlter "Reichtum"

aber das Eintrittsgeld ist groß und die Planung nicht leider aktuell nicht sehr möglich!

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Die Assets können, wenn man Pech hat, gerade am Boden sein wenn man sie dringend braucht. Die Immobilie steht immer noch da und man kann immer noch drin wohnen, selbst wenn sie nur noch 20k wert ist. Auch will ich als Rentner nicht plötzlich wegen Eigenbedarf rausgekündigt werden und dann 200€ mehr für eine vergleichbare Wohnung zahlen müssen. Da bezahle ich lieber die Reparaturen für meine eigene Wohnung und muss mir auf meine alten Tage den Umzugsstress nicht mehr antun.

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schaut euch mal Statistiken zu Vermögensvergleichen von Hausbesitzer vs. Mieter an. Erstaunlicherweise stellt man fest das Hausbesitzer viel vermögender sind.

antworten

Alle erfolgreichen Menschen haben im Alter eine abbezahlte Immobilie.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.01.2021:

schaut euch mal Statistiken zu Vermögensvergleichen von Hausbesitzer vs. Mieter an. Erstaunlicherweise stellt man fest das Hausbesitzer viel vermögender sind.

Hat allerdings auch viel mit der Spardisziplin bzw. dem Sparzwang zu tun. Wer ackert schon sein Leben lang für das Depot? Fürs Haus tun bzw. taten es aber sehr viele.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.01.2021:

schaut euch mal Statistiken zu Vermögensvergleichen von Hausbesitzer vs. Mieter an. Erstaunlicherweise stellt man fest das Hausbesitzer viel vermögender sind.

Ja, weil sich vermögende Leute den Luxus eines Hauses natürlich eher leisten können. Ist für mich nicht überraschend.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.01.2021:

schaut euch mal Statistiken zu Vermögensvergleichen von Hausbesitzer vs. Mieter an. Erstaunlicherweise stellt man fest das Hausbesitzer viel vermögender sind.

Ja, weil sich vermögende Leute den Luxus eines Hauses natürlich eher leisten können. Ist für mich nicht überraschend.

Hausbesitzer war vielleicht zu spezifisch, es war dort von Wohneigentumsbesitzer die Rede. Und ja, eine Wohnung kann sich jeder leisten.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.01.2021:

schaut euch mal Statistiken zu Vermögensvergleichen von Hausbesitzer vs. Mieter an. Erstaunlicherweise stellt man fest das Hausbesitzer viel vermögender sind.

Hat allerdings auch viel mit der Spardisziplin bzw. dem Sparzwang zu tun. Wer ackert schon sein Leben lang für das Depot? Fürs Haus tun bzw. taten es aber sehr viele.

Sehe ich auch so. Liegt vermutlich auch zum großen Teil an der fehlenden finanziellen Bildung beim Durchschnittsbürger.
Mit Finanzminister Sparbuch Olaf als Sinnbild.
Die nicht vorhandenen Zinsen auf klassische Anlageformen wie Tagesgeld, Festgeld, Staatsanleihen usw. werden diese Diskrepanz noch verstärken.

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Chris schrieb am 14.01.2021:

Erstmal vielen Dank für die vielen und ausführlichen Antworten.

Ich versuche mal auf eine Anregungen und Fragen einzugehen.

1. Es sind 54 qm.
2. Die Förderung der KFW gibt es auch für die Vermietung von ETW.
3. Wir behalten uns immer eine Rücklage von ca. 35k für notwendige Reparaturen, neues Auto etc.
4. Im Grunde habt ihr mir meine Frage schon beantwortet: Ja, die ETW lohnt sich trotzdem (Wert der Immobilie und Mieteinnahmen fürs Alter), aber es ist mit viel Risiko verbunden. Letztendlich ist es wahrscheinlich eine Frage der persönlichen Einstellung für welche Anlageform man sich entscheidet. Es ist immer mit einem Risiko verbunden, wobei man bei ETFs nur hilflos zuschauen kann und bei der ETW wenigstens selbst aktiv werden kann. Ob das etwas hilft sei mal dahingestellt, aber man kann es ja versuchen.

Zustimmung. Und ganz ehrlich, ihr seid zu zweit und da finde ich die Summe echt noch überschaubar. Laut den ganzen Rechnungen sieht das erstmal komisch aus, aber ich finde nichts ist beruhigender, als in Rente zu wissen, da kommen montalich XX€ dazu. Oder man zutzt ggf. diese selbst im Alter.

antworten

Was hier wieder für Theorien vertreten werden....

Vermögen hat die Tendenz, sich zu akkumulieren. Ganz praktisch durch Vererbung. Es ist doch nicht so, als würden alle vom selben "Startpunkt" aus starten.

Ist so eine ähnliche Feststellung, wie wenn man 100 zufällig ausgewählte Bundesbürger mit 100 zufällig ausgewählten Marrokanern vergleicht und dann feststellt, dass die Bundesbürger allesamt reicher sind.

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Kauf die Immobilie!

In Deutschland gibt es eine starke Anti-Immobilien-Lobby. Das ist auch der Grund, warum Dtl. bei den Vermögen pro Kopf in Europa auf den letzten Plätzen rangiert. In unseren Nachbarländern setzt man hingegen gerne auf Immobilien.

Folgende Punkte sprechen für die vermietete Immobilie:

• Fremdkapital-Hebel (Inflation wirkt über 20 Jahre Laufzeit wahre Wunder)
• Steuer-Hebel (Abschreibung von Gebäudewert, Zinsen sowie Erhaltungsaufwand)
• Inflationsschutz
• Selbstnutzung möglich
• Mieten steigen, Kreditraten bleiben ;)

Im Prinzip müssen deine Mieteinnahmen tatsächlich nur Zinsen+Rücklage Instandhaltung+Rücklage Mietausfall abdecken, da Tilgung als "Sparen" verstanden werden kann, also derzeit rund 2 %. Hinzu kommt die Tilgung von rund 2-3 %.

Auch die abbezahlte, selbstgenutzte Immobilie ist ein absolutes Muss für die Altersvorsorge. Gerade im Alter kann dich als Mieter eine Eigenbedarfskündigung oder eine außerplanmäßige Mieterhöhung (z. B. bei Eigentümerwechsel) komplett aus der Bahn kicken. Da spielen sich z. T. echte Dramen ab.

Die Lage spielt natürlich immer eine maßgebliche Rolle, wird aber auch gerne überschätzt. In Deutschland kannst du im 100 km Radius um jede beliebige Großstadt nix falsch machen. Vergiss die A-Städte, die sind massiv überteuert.

antworten

Wahnsinn, wie viele hier dem Märchen vom Betongold verfallen sind und das gänzlich unreflektiert in den Himmel loben. Man sollte meinen, dass Teilnehmer eines solchen Forums ein wenig mehr Finanzbildung haben.

antworten

3000 € den QM für einen Neubau? Wo ist das denn? Das kann ja nur Osten oder Pampa sein. Und genau das ist das Problem: hier kannst langfristig sicher mit einem fallenden Wert rechnen. Siehe Einfluss des demographischen Wandels auf den Immobilienmarkt.

antworten

Ist Wahnsinn wie schlecht angebliche WiWis über Altersvorsorge Bescheid wissen. Eine Immobilie ist im Alter wahres Gold wert und man hat herausgefunden dass Leute mit einem eigenen Haus massiv mehr Vermögen im Laufe ihres Lebens aufbauen, bei gleichen Einkommen. Damit wäre die Frage beantwortet ihr Ings.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.01.2021:

Wahnsinn, wie viele hier dem Märchen vom Betongold verfallen sind und das gänzlich unreflektiert in den Himmel loben. Man sollte meinen, dass Teilnehmer eines solchen Forums ein wenig mehr Finanzbildung haben.

Also wir haben unsere Wohnung vor 20 Jahren gekauft und nun abbezahlt. Hätten wir das nicht gemacht, müssten wir nun für eine vergleichbare Wohnung 1700€ Miete zahlen, und zwar für den Rest unseres Lebens. Gemäß welcher "Finanzbildung" wäre das denn besser?

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.01.2021:

Ist Wahnsinn wie schlecht angebliche WiWis über Altersvorsorge Bescheid wissen. Eine Immobilie ist im Alter wahres Gold wert und man hat herausgefunden dass Leute mit einem eigenen Haus massiv mehr Vermögen im Laufe ihres Lebens aufbauen, bei gleichen Einkommen. Damit wäre die Frage beantwortet ihr Ings.

Jedes ETF-Portfolio performt besser als so manche Immobilien und spart sich Zeit und Stress.

antworten

Eine überteuerte Wohnung in passabler Lage ist nicht schlechter und nicht besser als deine Neubau-Scheune in der sächsischen Schweiz.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.01.2021:

Ist Wahnsinn wie schlecht angebliche WiWis über Altersvorsorge Bescheid wissen. Eine Immobilie ist im Alter wahres Gold wert und man hat herausgefunden dass Leute mit einem eigenen Haus massiv mehr Vermögen im Laufe ihres Lebens aufbauen, bei gleichen Einkommen. Damit wäre die Frage beantwortet ihr Ings.

Vielleicht sollte man aber auch berücksichtigen, in welch besonderer Situation am Immobilienmarkt wir aktuell stecken. Eine solche Preisrallye wie in den letzten 10 Jahren hat es noch nie gegeben. Seit 2010 Jahren haben sich die Preise mehr als verdoppelt! Die Nettomietrenditen sind dadurch lächerlich klein. Zudem stehen der demografische Wandel und weitere politische Eingriffe in den Mietmarkt ins Haus (Gnade uns Rot-Rot-Grün). Wer jetzt kauft, braucht schon gute Nerven um daran zu glauben, dass er nicht zum Höhepunkt der Blase kauft. Immobilienpreise können auch fallen, fragt mal eure Eltern. Zwischen 1980 und 2010 haben Immobilien real jedes Jahr an Wert verloren! Mir wär es auf jeden Fall mulmig zu einem Zeitpunkt zu kaufen, in dem die UBS die deutschen Städte als diejenigen mit dem weltweit (!) höchsten Blasenrisiko einstuft.

antworten

Schon vor einem Jahr haben hier viele geglaubt, dass wir eine Blase haben. Die Preise sind aber weiter gestiegen. Aktuell werden sogar alte Wohnungen aus den 1960ern ohne Komfort in guter Lage für über 5k pro qm gehandelt. Ich bin Makler ...

WiWi Gast schrieb am 15.01.2021:

Ist Wahnsinn wie schlecht angebliche WiWis über Altersvorsorge Bescheid wissen. Eine Immobilie ist im Alter wahres Gold wert und man hat herausgefunden dass Leute mit einem eigenen Haus massiv mehr Vermögen im Laufe ihres Lebens aufbauen, bei gleichen Einkommen. Damit wäre die Frage beantwortet ihr Ings.

Vielleicht sollte man aber auch berücksichtigen, in welch besonderer Situation am Immobilienmarkt wir aktuell stecken. Eine solche Preisrallye wie in den letzten 10 Jahren hat es noch nie gegeben. Seit 2010 Jahren haben sich die Preise mehr als verdoppelt! Die Nettomietrenditen sind dadurch lächerlich klein. Zudem stehen der demografische Wandel und weitere politische Eingriffe in den Mietmarkt ins Haus (Gnade uns Rot-Rot-Grün). Wer jetzt kauft, braucht schon gute Nerven um daran zu glauben, dass er nicht zum Höhepunkt der Blase kauft. Immobilienpreise können auch fallen, fragt mal eure Eltern. Zwischen 1980 und 2010 haben Immobilien real jedes Jahr an Wert verloren! Mir wär es auf jeden Fall mulmig zu einem Zeitpunkt zu kaufen, in dem die UBS die deutschen Städte als diejenigen mit dem weltweit (!) höchsten Blasenrisiko einstuft.

antworten

Nettomietrenditen setzen sich auch aus risikoloser Anlage + Risikoprämie + Inflation - Mietwachstum zusammen. Alleine da ist eine fundamentale Begründung zu finden. Desweiteren würde eine erneute Verdoppelung der Preise die Rendite nicht mehr exorbitant reduzieren. Der Effekt nimmt mit steigenden Multiplikatoren ab.

Und du sprichst von der Phase vor 2010. Liegt es evtl. auch im möglichen, dass hier ein gewisser Aufholeffekt vorliegt? .....

WiWi Gast schrieb am 15.01.2021:

Ist Wahnsinn wie schlecht angebliche WiWis über Altersvorsorge Bescheid wissen. Eine Immobilie ist im Alter wahres Gold wert und man hat herausgefunden dass Leute mit einem eigenen Haus massiv mehr Vermögen im Laufe ihres Lebens aufbauen, bei gleichen Einkommen. Damit wäre die Frage beantwortet ihr Ings.

Vielleicht sollte man aber auch berücksichtigen, in welch besonderer Situation am Immobilienmarkt wir aktuell stecken. Eine solche Preisrallye wie in den letzten 10 Jahren hat es noch nie gegeben. Seit 2010 Jahren haben sich die Preise mehr als verdoppelt! Die Nettomietrenditen sind dadurch lächerlich klein. Zudem stehen der demografische Wandel und weitere politische Eingriffe in den Mietmarkt ins Haus (Gnade uns Rot-Rot-Grün). Wer jetzt kauft, braucht schon gute Nerven um daran zu glauben, dass er nicht zum Höhepunkt der Blase kauft. Immobilienpreise können auch fallen, fragt mal eure Eltern. Zwischen 1980 und 2010 haben Immobilien real jedes Jahr an Wert verloren! Mir wär es auf jeden Fall mulmig zu einem Zeitpunkt zu kaufen, in dem die UBS die deutschen Städte als diejenigen mit dem weltweit (!) höchsten Blasenrisiko einstuft.

antworten

Am Ende zählen: LAGE, LAGE und LAGE!

Wo kostet bitte eine Wohnung 160.000 EUR??

Das muss irgendwo auf dem Land sein. Denkst Du, dass das Kaff hinsichtlich des Bevölkerungszuwachses eine Zukunft hat??

Wenn mehr Menschen das Kaff verlassen, macht der Kauf keinen Sinn.

antworten

Es gab in der Tat auch schon fallende Preise in Deutschland und in manchen ländlichen Regionen gibt es das immer noch. Anfang de 90er gab es kurz noch eine Hochpreisphase, wo viele sich zur "Inflationsabsicherung" Objekte gekauft haben. Die waren 2000 billiger zu haben. Jüngere Leute, die hauptsächlich die Preisentwicklungen seit 2010 kennen, kennen nur steigende Preise und das führt zum Effekt: Ich muss heute zu jedem Preis kaufen, weil morgen ist es teurer. Ich kenne Paare die sich geschieden haben, die mussten ihr Haus in Baden-Württemberg verkaufen, Ende der 90er Jahre. Ländlich, aber 30 Auto Min bis zur nächsten Großstadt. Die haben mehr als ein Jahr gebraucht und mussten mehrfach mit dem Preis runter. Damals waren von manch skrupellosem Käufer Aktionen üblich wie: Anruf am Abend vor dem Notartermin, noch mal den Preis um 5-10% drücken, sonst wurde damit gedroht, den Termin kurzfristig abzusagen. Da es damals oft lange dauerte einen Käufer zu finden, war das eine echte Drohung! Andere Interessenten versuchten wegen jeder Kleinigkeit den Preis zu drücken, das Licht im Bad käme nicht aus dem richtigen Winkel und alles mögliche. Das Haus hatte 160 qm Wohnfläche, 400 qm Grund, guter Zustand, Vorstellungen damals waren ca. 500k DM verkauft wurde es zum Schluss für 400k DM.

antworten

Das frage ich mich auch gerade, wo in Deutschland bekommt man noch eine Neubauwohnung, zumal eine die noch nicht mal gebaut ist, mit 54 m2 für 160k Euro? ohne die Lage zu kennen, kann man absolut nichts über das Investment sagen. Was kostet in der selben Lage eine Wohnung aus dem Bestand? wie hoch sind die Bestandsmieten? wie die Mieternachfrage vor Ort? gibt es grössere Arbeitgeber, eine oder gar mehrere Hochschulen?

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.01.2021:

Es gab in der Tat auch schon fallende Preise in Deutschland und in manchen ländlichen Regionen gibt es das immer noch. Anfang de 90er gab es kurz noch eine Hochpreisphase, wo viele sich zur "Inflationsabsicherung" Objekte gekauft haben. Die waren 2000 billiger zu haben. Jüngere Leute, die hauptsächlich die Preisentwicklungen seit 2010 kennen, kennen nur steigende Preise und das führt zum Effekt: Ich muss heute zu jedem Preis kaufen, weil morgen ist es teurer. Ich kenne Paare die sich geschieden haben, die mussten ihr Haus in Baden-Württemberg verkaufen, Ende der 90er Jahre. Ländlich, aber 30 Auto Min bis zur nächsten Großstadt. Die haben mehr als ein Jahr gebraucht und mussten mehrfach mit dem Preis runter. Damals waren von manch skrupellosem Käufer Aktionen üblich wie: Anruf am Abend vor dem Notartermin, noch mal den Preis um 5-10% drücken, sonst wurde damit gedroht, den Termin kurzfristig abzusagen. Da es damals oft lange dauerte einen Käufer zu finden, war das eine echte Drohung! Andere Interessenten versuchten wegen jeder Kleinigkeit den Preis zu drücken, das Licht im Bad käme nicht aus dem richtigen Winkel und alles mögliche. Das Haus hatte 160 qm Wohnfläche, 400 qm Grund, guter Zustand, Vorstellungen damals waren ca. 500k DM verkauft wurde es zum Schluss für 400k DM.

Was soll skrupellose Verkäufer hier denn heißen? Das sind ganz normale Geschäftsgebaren und außerdem legitim. Sie sollten mal froh sein das es nur 5-10% waren.

Back to Topic: Ich denke mir kann es egal welchen Preis mein Haus in 30 Jahren hat, so lange ich mich nicht scheiden lassen will oder ähnliches. Für mich zählt doch ausschließlich der Nutzwert und nicht der Marktwert. Dann kann es doch auch das letzte "Kaff" sein, wie jemand hier herabwürdigend gesagt hat.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.01.2021:

Das frage ich mich auch gerade, wo in Deutschland bekommt man noch eine Neubauwohnung, zumal eine die noch nicht mal gebaut ist, mit 54 m2 für 160k Euro? ohne die Lage zu kennen, kann man absolut nichts über das Investment sagen. Was kostet in der selben Lage eine Wohnung aus dem Bestand? wie hoch sind die Bestandsmieten? wie die Mieternachfrage vor Ort? gibt es grössere Arbeitgeber, eine oder gar mehrere Hochschulen?

Gibt es so einige strukturschwachen Gegenden in D. Gibt dann max. 8 EUR / qm Miete mit fallender Tendenz über die weiteren Jahre.

Wer in den 90ern ein Neubau-Mietwohnung aus Abschreibungsgründen gekauft hat, hat bis 2019 nicht einmal den Kaufpreis wiederbekommen. Hatte genug Fälle auf dem Tisch.

Vor 20 Jahren bin ich sogar mal angebrüllt worden, als ich die Immobilie als Anlage empfohlen habe. Wer heute zu Höchstpreisen einen Wohnung kauft, kann auch das Tal der Tränen erleben, wie die früheren §7 Abs. 5 EStG Anleger.

Das Arbeitseinkommen wächst über die Jahre moderat. Die Mieten und besonders die Kaufpreise entwickeln sich davon unabhängig. Im Moment sind vielerorts die Immobilienpreise enteilt. Relativ zum Einkommen wird es günstiger werden müssen.

antworten

Es kann nicht mehr lange so weiter gehen. Gibt es in Deutschland denn nur noch Superreiche oder Selbständige? Die Gehälter hier im Forum (45k zum Einstieg) sprechen eine andere Sprache. Oder lässt man ausländische Investoren ungebremst Immobilien so viele aufkaufen, dass inzwischen zwei Vollzeittätige gerade so mit vereinten Kräften ein kleines Häuschen in der Nähe ihres Arbeitsplatzes stemmen können?

antworten

Wer in den 90ern ein Neubau-Mietwohnung aus Abschreibungsgründen gekauft hat, hat bis 2019 nicht einmal den Kaufpreis wiederbekommen. Hatte genug Fälle auf dem Tisch.

Vor 20 Jahren bin ich sogar mal angebrüllt worden, als ich die Immobilie als Anlage empfohlen habe. Wer heute zu Höchstpreisen einen Wohnung kauft, kann auch das Tal der Tränen erleben, wie die früheren §7 Abs. 5 EStG Anleger.

Das Arbeitseinkommen wächst über die Jahre moderat. Die Mieten und besonders die Kaufpreise entwickeln sich davon unabhängig. Im Moment sind vielerorts die Immobilienpreise enteilt. Relativ zum Einkommen wird es günstiger werden müssen.

Glaub ich Dir aufs Wort. Ich kenne auch einige, die haben mit Abschreibungsmodellen so richtig Verlust gemacht. Viel zu teuer gekauft, in viel zu schlechten Lagen, in Städten in denen sie vorher noch nie waren, mit viel zu viel Problemen, Leerstand, Mieter mit schlechter Bonität usw.
Die meisten dieser Investoren allerdings Akademiker.

Selbst habe ich 2011 mit Immobilien angefangen und habe bis 2015 kleine Wohnungen gekauft, in zentralen Lagen. Aus heutiger Sicht goldrichtig. Als ich damals erzählte, was ich machen will, als ich meine erste Wohnung kaufte war ich noch keine 30, meinten viele ich sei doch verrückt, so jung schon eine Wohnung zu kaufen und die ganzen Risiken ....

Allerdings muss man auch sagen, dass kleine Wohnungen selbst in Großstädten vor 2010 noch gar nicht so richtig gefragt waren. Sagte mir ein älterer Makler neulich. Früher wollten Anleger eher Wohnungen ab 2, eher 3 Zimmer aufwärts oder ganze MFHs, Selbstnutzer wollten auch lieber größere Wohnungen. Früher waren seiner Meinung nach kleine Wohnungen in Städten eher das Abfallprodukt der Immobilienwirtschaft, auch wegen höheren Instandhaltungskosten durch häufiger wechselnde Mieter und ein 5 qm Bad in einer 30 qm Wohnung zu sanieren kostet in etwa das gleiche wie die eines 5-6 qm Bades in einer 50-60 qm Wohnung. Daher konnte man solche kleine Objekte in vielen deutschen Großstädten mit Bruttomietrenditen zwischen 7-10% zu Haufe kaufen. Damals hatte ich in der Tat etwas Bammel vor dem Kauf, heute denke ich "hätte ich noch viel mehr gekauft damals".

Zum Thema: mich würde echt interessieren, in welcher Stadt diese Neubauwohnung denn gebaut werden soll. Das wären ja knapp unter 3k pro qm, inkl. Grundstück. Da bleibt bei den heutigen Baukosten kaum noch was für das Grundstück übrig, muss also sehr ländlich sein, wahrscheinlich auch nicht in Pendeldistanz zu größeren Zentren. In solchen Lagen ist der Unterschied zwischen Alt- und Neubaupreisen oft sehr hoch und man verbrennt Geld, wenn man in Neubau investiert. Aber ohne weitere Infos vom TO, kann man wenig dazu sagen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.01.2021:

Zum Thema: mich würde echt interessieren, in welcher Stadt diese Neubauwohnung denn gebaut werden soll. Das wären ja knapp unter 3k pro qm, inkl. Grundstück. Da bleibt bei den heutigen Baukosten kaum noch was für das Grundstück übrig, muss also sehr ländlich sein, wahrscheinlich auch nicht in Pendeldistanz zu größeren Zentren. In solchen Lagen ist der Unterschied zwischen Alt- und Neubaupreisen oft sehr hoch und man verbrennt Geld, wenn man in Neubau investiert. Aber ohne weitere Infos vom TO, kann man wenig dazu sagen.

Im gesamten PLZ Bereich 26 außer in der Nähe zu 261 (Oldenburg) sind das aktuell übliche Preise. Grund und Boden um 100 EUR / qm. Baukosten 2.200 - 2.500 EUR / qm. Rest ist der Gewinn.

In vielen Bereichen der neuen Bundesländern könnte es noch billiger gehen, aber da baut wohl kaum einer ETW.

Auch im ehemaligen Zonenrandgebiet ist es billig.

Schau mal Immobilien in St. Andreasberg (im Harz, Niedersachsen) bei Ebay Kleinanzeigen. Gruselig.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.01.2021:

Es kann nicht mehr lange so weiter gehen. Gibt es in Deutschland denn nur noch Superreiche oder Selbständige? Die Gehälter hier im Forum (45k zum Einstieg) sprechen eine andere Sprache. Oder lässt man ausländische Investoren ungebremst Immobilien so viele aufkaufen, dass inzwischen zwei Vollzeittätige gerade so mit vereinten Kräften ein kleines Häuschen in der Nähe ihres Arbeitsplatzes stemmen können?

Was glaubst du passiert wenn man Vermögen über Generationen vererbt ohne das es durch externe Schocks zu einer Neuverteilung kommt? In Deutschland gewinnt derjenige der in die richtige Familie reingeboren wurde und nicht wer am härtesten arbeitet.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.01.2021:

Es kann nicht mehr lange so weiter gehen. Gibt es in Deutschland denn nur noch Superreiche oder Selbständige? Die Gehälter hier im Forum (45k zum Einstieg) sprechen eine andere Sprache. Oder lässt man ausländische Investoren ungebremst Immobilien so viele aufkaufen, dass inzwischen zwei Vollzeittätige gerade so mit vereinten Kräften ein kleines Häuschen in der Nähe ihres Arbeitsplatzes stemmen können?

Wieso?

Gehen wir davon aus, dass beide mit jeweils 10k in die Beziehung gehen (Sparbuch, Oma, Eltern etc, würde mal behaupten, dass das jetzt nicht soooo abwegig ist).

von 25-32 DINK (sagen wir 1250 pP Sparrate, was wenn man eben keinen Instagram-Lifestyle lebt, möglich ist ---> Voraussetzung der Rechnung ist, dass man mit dem Partner zusammen mietet) dann sind wir bei 5% rendite nach 7 Jahren bei 78k.

80k EK

400k Wohnung+10% KNK -> 360k FK zu 1,24 % Zinsen 20 Jahre Bindung.

1380€ Rate. (Miete 800kalt fällt weg, dafür Frau nur noch 50 %)

-> Restschuld 107k nach 20 Jahren

Keiner hat gesagt, dass Immobilienerwerb ohne Verzicht einfach war oder wäre...
Das war es noch nie.
Je besser vernetzt (niedriger EK oder günstige Handwerker) oder je besser man begabt ist (viel Eigenleistung kostet kaum Geld aber eben Zeit und Kraft), desto günstiger wird das ganze natürlich...

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WiWi Gast schrieb am 14.01.2021:

Kauf die Immobilie!

In Deutschland gibt es eine starke Anti-Immobilien-Lobby. Das ist auch der Grund, warum Dtl. bei den Vermögen pro Kopf in Europa auf den letzten Plätzen rangiert. In unseren Nachbarländern setzt man hingegen gerne auf Immobilien.

Grüße aus der Schweiz, dem Land der Mieter mit einem höchsten Vermögen pro Kopf weltweit.

PS:
Rumänien hat 96% (Medianvermögen 19k Dollar) Eigentumsquote, die Schweiz 37% (Medianvermögen 237k Dollar)

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WiWi Gast schrieb am 15.01.2021:

Es kann nicht mehr lange so weiter gehen. Gibt es in Deutschland denn nur noch Superreiche oder Selbständige? Die Gehälter hier im Forum (45k zum Einstieg) sprechen eine andere Sprache. Oder lässt man ausländische Investoren ungebremst Immobilien so viele aufkaufen, dass inzwischen zwei Vollzeittätige gerade so mit vereinten Kräften ein kleines Häuschen in der Nähe ihres Arbeitsplatzes stemmen können?

Was glaubst du passiert wenn man Vermögen über Generationen vererbt ohne das es durch externe Schocks zu einer Neuverteilung kommt? In Deutschland gewinnt derjenige der in die richtige Familie reingeboren wurde und nicht wer am härtesten arbeitet.

Wenn eine Immobilie aber nur noch dazu dient das sie sich die oberen 1% gegenseitig verkaufen (zu immer höheren Preisen), dann wird zwangsläufig die Rendite leiden.

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WiWi Gast schrieb am 15.01.2021:

Was glaubst du passiert wenn man Vermögen über Generationen vererbt ohne das es durch externe Schocks zu einer Neuverteilung kommt? In Deutschland gewinnt derjenige der in die richtige Familie reingeboren wurde und nicht wer am härtesten arbeitet.

Entweder wird man reich geboren oder man sucht sich eine Gegend aus, in der noch etwas "geht". Für den ersten Teil kann man nichts, für den zweiten schon. :-)

In preiswerten Gegenden gibt es durchaus gut bezahlte Jobs für leistungsfähige Führungskräfte. Fachkräftemangel, weil keiner dahin will. Ich wurde beispielsweise nach 10+ Jahren der Bewerbung bei einer Personalberatung nochmal kontaktiert hinsichtlich Geschäftsführer bei einer Fischbude in Bremerhaven. Dort kostet ein Luxus-EFH auch heute noch keine 600 TEUR. Los geht es da beispielsweise knapp über 100 TEUR.

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LoL jaja, ab 100k gibts das Luxus EFH in Bremerhaven.
In Pirmasens dann sicher schon für 50k.

WiWi Gast schrieb am 15.01.2021:

Was glaubst du passiert wenn man Vermögen über Generationen vererbt ohne das es durch externe Schocks zu einer Neuverteilung kommt? In Deutschland gewinnt derjenige der in die richtige Familie reingeboren wurde und nicht wer am härtesten arbeitet.

Entweder wird man reich geboren oder man sucht sich eine Gegend aus, in der noch etwas "geht". Für den ersten Teil kann man nichts, für den zweiten schon. :-)

In preiswerten Gegenden gibt es durchaus gut bezahlte Jobs für leistungsfähige Führungskräfte. Fachkräftemangel, weil keiner dahin will. Ich wurde beispielsweise nach 10+ Jahren der Bewerbung bei einer Personalberatung nochmal kontaktiert hinsichtlich Geschäftsführer bei einer Fischbude in Bremerhaven. Dort kostet ein Luxus-EFH auch heute noch keine 600 TEUR. Los geht es da beispielsweise knapp über 100 TEUR.

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WiWi Gast schrieb am 15.01.2021:

Was glaubst du passiert wenn man Vermögen über Generationen vererbt ohne das es durch externe Schocks zu einer Neuverteilung kommt? In Deutschland gewinnt derjenige der in die richtige Familie reingeboren wurde und nicht wer am härtesten arbeitet.

Entweder wird man reich geboren oder man sucht sich eine Gegend aus, in der noch etwas "geht". Für den ersten Teil kann man nichts, für den zweiten schon. :-)

In preiswerten Gegenden gibt es durchaus gut bezahlte Jobs für leistungsfähige Führungskräfte. Fachkräftemangel, weil keiner dahin will. Ich wurde beispielsweise nach 10+ Jahren der Bewerbung bei einer Personalberatung nochmal kontaktiert hinsichtlich Geschäftsführer bei einer Fischbude in Bremerhaven. Dort kostet ein Luxus-EFH auch heute noch keine 600 TEUR. Los geht es da beispielsweise knapp über 100 TEUR.

Hast natürlich den Job angenommen du alter Seebären?

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WiWi Gast schrieb am 15.01.2021:

Kauf die Immobilie!

In Deutschland gibt es eine starke Anti-Immobilien-Lobby. Das ist auch der Grund, warum Dtl. bei den Vermögen pro Kopf in Europa auf den letzten Plätzen rangiert. In unseren Nachbarländern setzt man hingegen gerne auf Immobilien.

Grüße aus der Schweiz, dem Land der Mieter mit einem höchsten Vermögen pro Kopf weltweit.

PS:
Rumänien hat 96% (Medianvermögen 19k Dollar) Eigentumsquote, die Schweiz 37% (Medianvermögen 237k Dollar)

Schweizer haben dafür Auslandsimmobilien....

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WiWi Gast schrieb am 15.01.2021:

Entweder wird man reich geboren oder man sucht sich eine Gegend aus, in der noch etwas "geht". Für den ersten Teil kann man nichts, für den zweiten schon. :-)

In preiswerten Gegenden gibt es durchaus gut bezahlte Jobs für leistungsfähige Führungskräfte. Fachkräftemangel, weil keiner dahin will. Ich wurde beispielsweise nach 10+ Jahren der Bewerbung bei einer Personalberatung nochmal kontaktiert hinsichtlich Geschäftsführer bei einer Fischbude in Bremerhaven. Dort kostet ein Luxus-EFH auch heute noch keine 600 TEUR. Los geht es da beispielsweise knapp über 100 TEUR.

Genauso ist es. In einer teuren Gegend kann man als Nicht-Erbe mit normalem Akademikerjob den Preisen kaum noch hinter her sparen. Da kann man sich aufregen wie man will, es bringt nichts. Daher strategisch den Standort auswählen und nicht immer auf ein paar vermeintliche Euros mehr Gehalt schauen.

Dennoch interessiert mich brennend der Standort der Neubauwohnung :-).

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WiWi Gast schrieb am 15.01.2021:

Wer in den 90ern ein Neubau-Mietwohnung aus Abschreibungsgründen gekauft hat, hat bis 2019 nicht einmal den Kaufpreis wiederbekommen. Hatte genug Fälle auf dem Tisch.

Vor 20 Jahren bin ich sogar mal angebrüllt worden, als ich die Immobilie als Anlage empfohlen habe. Wer heute zu Höchstpreisen einen Wohnung kauft, kann auch das Tal der Tränen erleben, wie die früheren §7 Abs. 5 EStG Anleger.

Das Arbeitseinkommen wächst über die Jahre moderat. Die Mieten und besonders die Kaufpreise entwickeln sich davon unabhängig. Im Moment sind vielerorts die Immobilienpreise enteilt. Relativ zum Einkommen wird es günstiger werden müssen.

Glaub ich Dir aufs Wort. Ich kenne auch einige, die haben mit Abschreibungsmodellen so richtig Verlust gemacht. Viel zu teuer gekauft, in viel zu schlechten Lagen, in Städten in denen sie vorher noch nie waren, mit viel zu viel Problemen, Leerstand, Mieter mit schlechter Bonität usw.
Die meisten dieser Investoren allerdings Akademiker.

Selbst habe ich 2011 mit Immobilien angefangen und habe bis 2015 kleine Wohnungen gekauft, in zentralen Lagen. Aus heutiger Sicht goldrichtig. Als ich damals erzählte, was ich machen will, als ich meine erste Wohnung kaufte war ich noch keine 30, meinten viele ich sei doch verrückt, so jung schon eine Wohnung zu kaufen und die ganzen Risiken ....

Allerdings muss man auch sagen, dass kleine Wohnungen selbst in Großstädten vor 2010 noch gar nicht so richtig gefragt waren. Sagte mir ein älterer Makler neulich. Früher wollten Anleger eher Wohnungen ab 2, eher 3 Zimmer aufwärts oder ganze MFHs, Selbstnutzer wollten auch lieber größere Wohnungen. Früher waren seiner Meinung nach kleine Wohnungen in Städten eher das Abfallprodukt der Immobilienwirtschaft, auch wegen höheren Instandhaltungskosten durch häufiger wechselnde Mieter und ein 5 qm Bad in einer 30 qm Wohnung zu sanieren kostet in etwa das gleiche wie die eines 5-6 qm Bades in einer 50-60 qm Wohnung. Daher konnte man solche kleine Objekte in vielen deutschen Großstädten mit Bruttomietrenditen zwischen 7-10% zu Haufe kaufen. Damals hatte ich in der Tat etwas Bammel vor dem Kauf, heute denke ich "hätte ich noch viel mehr gekauft damals".

Zum Thema: mich würde echt interessieren, in welcher Stadt diese Neubauwohnung denn gebaut werden soll. Das wären ja knapp unter 3k pro qm, inkl. Grundstück. Da bleibt bei den heutigen Baukosten kaum noch was für das Grundstück übrig, muss also sehr ländlich sein, wahrscheinlich auch nicht in Pendeldistanz zu größeren Zentren. In solchen Lagen ist der Unterschied zwischen Alt- und Neubaupreisen oft sehr hoch und man verbrennt Geld, wenn man in Neubau investiert. Aber ohne weitere Infos vom TO, kann man wenig dazu sagen.

Genau so ist es doch. Ein gutes Geschäft macht man meistens, wenn der Markt im Abschwung ist und die Leute einem abraten. Und ganz sicher nicht zu einem Zeitpunkt, an dem selbst der Friseur über Immobilien schwadroniert und sich Preise und Hype ins unendliche steigern.

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WiWi Gast schrieb am 15.01.2021:

Hast natürlich den Job angenommen du alter Seebären?

War schon zu teuer geworden für den Job.

Die heute beklagten Verhältnisse gab es schon immer, nur nicht so extrem. Als anfangs Mittelloser hätte ich mir mein Vermögen in beispielsweise München niemals aufbauen können. Die Mietrenditen waren damals auch schon schlecht, bei hohen Kaufpreisen.

antworten

Und wie war es vor z.B. 6 Jahren? Kann man hier im Forum nachlesen. Auch damals wurde schon vor zu hohen Preisen gewarnt. Und was ist seitdem passiert? In den Ballungsgebieten ist alles weiter gestiegen!

WiWi Gast schrieb am 16.01.2021:

Genau so ist es doch. Ein gutes Geschäft macht man meistens, wenn der Markt im Abschwung ist und die Leute einem abraten. Und ganz sicher nicht zu einem Zeitpunkt, an dem selbst der Friseur über Immobilien schwadroniert und sich Preise und Hype ins unendliche steigern.

antworten

WiWi Gast schrieb am 15.01.2021:

WiWi Gast schrieb am 14.01.2021:

Kauf die Immobilie!

In Deutschland gibt es eine starke Anti-Immobilien-Lobby. Das ist auch der Grund, warum Dtl. bei den Vermögen pro Kopf in Europa auf den letzten Plätzen rangiert. In unseren Nachbarländern setzt man hingegen gerne auf Immobilien.

Grüße aus der Schweiz, dem Land der Mieter mit einem höchsten Vermögen pro Kopf weltweit.

PS:
Rumänien hat 96% (Medianvermögen 19k Dollar) Eigentumsquote, die Schweiz 37% (Medianvermögen 237k Dollar)

In der Schweiz sind die Medianvermögen so hoch, weil das Pensionskassenvermögen sind. Wiederum müssen diese so hoch sein, weil die 1. Säule, die staatliche Rente AHV noch nicht mal auf Sozialhilfe Niveau ist. Ein durchschnittlicher Rentner hat zum Renteneintritt gerne mal 500k auf dem Pensionskassenkonto, daraus resultiert dann eine Rente, die ca. 60% der durchschnittlichen Einnahmen während seines Berufslebens entspricht. Die Schweiz hat eine sehr niedrige Eigentümerquote, weil die Hürden um Wohneigentum zu finanzieren, sehr hoch sind. Zum einen ans Eigenkapital, zum anderen an das Einkommen. Außerdem hat es aufgrund der Eigenmietwertbesteuerung finanziell oft gar keinen Sinn, Eigentümer zu sein. Heisst: Abbezahltes Eigenheim, der Staat sagt Du sparst damit Betrag X an Miete, dieser Betrag wird als fiktives Einkommen auf das zu versteuernde Einkommen addiert, mal vereinfacht ausgedrückt. Man bezahlt also entweder für immer an die Bank oder an den Staat. Daher sind in der Schweiz selbst viele Top Verdiener lieber Mieter. Bei den Besserverdienern ist es oft so, dass die noch nicht mal einen Hauskredit genehmigt bekommen.

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Ist auch nicht immer richtig. In den Neunziger Jahren war MUC auch schon ne gute Lage und da kannten die Preise eine Richtung, nämlich nach unten. Bis 2005 hat sind die Preise dort um 40% gefallen bevor die Hausse eingesetzt hat.

WiWi Gast schrieb am 15.01.2021:

Am Ende zählen: LAGE, LAGE und LAGE!

Wo kostet bitte eine Wohnung 160.000 EUR??

Das muss irgendwo auf dem Land sein. Denkst Du, dass das Kaff hinsichtlich des Bevölkerungszuwachses eine Zukunft hat??

Wenn mehr Menschen das Kaff verlassen, macht der Kauf keinen Sinn.

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Ganz ruhig, kein Grund am Zeiger zu drehen nur weil du kein Vermögen aufbauen konntest.

antworten

Man muss einfach auch sehen, dass mieten früher oft viel günstiger war als kaufen.

Meine Eltern haben Anfang der 90er dummerweise auf einem Dorf in Süddeutschland ein einfaches Haus gekauft für 500k DM. 100k Eigenkapital, 400k DM Kredit. Der Kredit kostete damals fast 10% Zins, machte etwas über 3500 DM alleine an Zinsen pro Monat, bei minimalster Tilgung. Das war Anfang der 90er sehr viel Geld. Mit Nebenkosten und Instandhaltung kam man da über 4k DM, fast 4,5k DM. Mieten konnte man vergleichbare Häuser damals für 1200 DM kalt, vielleicht 1600 DM warm.

Dazu kommt, als Eigentümer muss man auch Reparaturen übernehmen und Instandhaltungsrücklagen bilden, der Mieter muss das nicht. Ende vom Lied für meine Eltern: trotz guter Jobs ständig Geldsorgen, ständig Streit, Scheidung, Haus musste unter Druck mit Wertverlust verkauft werden, EK war komplett weg und es blieben noch Schulden übrig. In Privatinsolvenz konnte mein Vater als leitender Angestellter nicht, sonst wäre er seinen Job los geworden ... so musste er sich wegen einem besch... Haus viele Jahre lang mit dem blöden Kredit abmühen, für ein Haus was er nicht mehr hatte.

Daher sollte man sehr gut rechnen bevor man kauft und nicht irgendeinen Blödsinn machen von wegen "ich kaufe weil das alle tun und mieten sowieso rausgeworfenes Geld ist".

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.01.2021:

Man muss einfach auch sehen, dass mieten früher oft viel günstiger war als kaufen.

Meine Eltern haben Anfang der 90er dummerweise auf einem Dorf in Süddeutschland ein einfaches Haus gekauft für 500k DM. 100k Eigenkapital, 400k DM Kredit. Der Kredit kostete damals fast 10% Zins, machte etwas über 3500 DM alleine an Zinsen pro Monat, bei minimalster Tilgung. Das war Anfang der 90er sehr viel Geld. Mit Nebenkosten und Instandhaltung kam man da über 4k DM, fast 4,5k DM. Mieten konnte man vergleichbare Häuser damals für 1200 DM kalt, vielleicht 1600 DM warm.

Dazu kommt, als Eigentümer muss man auch Reparaturen übernehmen und Instandhaltungsrücklagen bilden, der Mieter muss das nicht. Ende vom Lied für meine Eltern: trotz guter Jobs ständig Geldsorgen, ständig Streit, Scheidung, Haus musste unter Druck mit Wertverlust verkauft werden, EK war komplett weg und es blieben noch Schulden übrig. In Privatinsolvenz konnte mein Vater als leitender Angestellter nicht, sonst wäre er seinen Job los geworden ... so musste er sich wegen einem besch... Haus viele Jahre lang mit dem blöden Kredit abmühen, für ein Haus was er nicht mehr hatte.

Daher sollte man sehr gut rechnen bevor man kauft und nicht irgendeinen Blödsinn machen von wegen "ich kaufe weil das alle tun und mieten sowieso rausgeworfenes Geld ist".

Was kann man aus diesem Beispiel lernen: Wirtschaftlich gefährlicher als ein Immobilienerwerb ist, dass manche ihren Ehepartner als Lebensunterhalt und sichere Altersvorsorge ansehen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.01.2021:

Ist Wahnsinn wie schlecht angebliche WiWis über Altersvorsorge Bescheid wissen. Eine Immobilie ist im Alter wahres Gold wert und man hat herausgefunden dass Leute mit einem eigenen Haus massiv mehr Vermögen im Laufe ihres Lebens aufbauen, bei gleichen Einkommen. Damit wäre die Frage beantwortet ihr Ings.

Jedes ETF-Portfolio performt besser als so manche Immobilien und spart sich Zeit und Stress.

Und genau das ist ein Mythos.
Dieses Gebluber von 7% p.a. sichere Rendite.

Wer garantiert dir das?
Wer erreicht das?

Das ist Glücksspiel!

Ne Immobilie hat immer ihren Realwert, nicht wie Wertpapiere die dur Papier oder Bits sind.

Vorallem bei selbstgenutzten Immobilien kommt noch der Entfall der Miete dazu..

Zahlst ne Hütte nach 25 Jahren ab, hast nicht nur die Hütte sondern auch 25 Jahre keine Miete bezahlt. Und auch in Zukunft nicht. Wer das mit Aktien oder ETF überbieten will braucht ne Glaskugel und viel Glück.

Und das Argument mit Reparaturen und Modernisierung ist das größte Gebluber. Also Investoren ihre Modernisierungskosten selbst tragen.. Das macht die Allgemeinheit über Abschreibungen und der Mieter über Mieterhöhungen.

antworten

Die Mischung machts. Immobilien, Aktien und ETFs. Eine Immobilie kann auch in einer Gegend stehen die heute gefragt ist und in 25 total herunter gekommen. Manche Traumhäuser der Mittelschicht in Detroit gibt es heute nachgeworfen. Früher war das auch mal eine florierende Automobilstadt. Aber es stimmt, zur Not kann man auch im abbezahlten Eigenheim wohnen, auch wenn das Viertel sich sehr negativ entwickelt hat. Ich selbst bin Eigenheimbesitzer, besitze kleine Mietswohnungen in zentraler Lage, darüber hinaus langweilige Dividendenaktien und ETFs.

antworten

Das Beispiel mit Detroit ist natürlich richtig, aber auf Deutschland kaum anwendbar. Die schlechten Gegenden waren hier i.d.R. die Arbeiter-Wohngegenden zur Kaiserzeit in
Industrienähe. Plus innerstädtische Mietskasernen für die Unterschicht. Auch damals schon nicht gut. Die damals guten Lagen mit Villenbebauung sind heute immer noch die Spitzenlagen.

WiWi Gast schrieb am 18.01.2021:

Die Mischung machts. Immobilien, Aktien und ETFs. Eine Immobilie kann auch in einer Gegend stehen die heute gefragt ist und in 25 total herunter gekommen. Manche Traumhäuser der Mittelschicht in Detroit gibt es heute nachgeworfen. Früher war das auch mal eine florierende Automobilstadt. Aber es stimmt, zur Not kann man auch im abbezahlten Eigenheim wohnen, auch wenn das Viertel sich sehr negativ entwickelt hat. Ich selbst bin Eigenheimbesitzer, besitze kleine Mietswohnungen in zentraler Lage, darüber hinaus langweilige Dividendenaktien und ETFs.

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.01.2021:

Ist Wahnsinn wie schlecht angebliche WiWis über Altersvorsorge Bescheid wissen. Eine Immobilie ist im Alter wahres Gold wert und man hat herausgefunden dass Leute mit einem eigenen Haus massiv mehr Vermögen im Laufe ihres Lebens aufbauen, bei gleichen Einkommen. Damit wäre die Frage beantwortet ihr Ings.

Jedes ETF-Portfolio performt besser als so manche Immobilien und spart sich Zeit und Stress.

Und genau das ist ein Mythos.
Dieses Gebluber von 7% p.a. sichere Rendite.

Wer garantiert dir das?
Wer erreicht das?

Das ist Glücksspiel!

Ne Immobilie hat immer ihren Realwert, nicht wie Wertpapiere die dur Papier oder Bits sind.

Vorallem bei selbstgenutzten Immobilien kommt noch der Entfall der Miete dazu..

Zahlst ne Hütte nach 25 Jahren ab, hast nicht nur die Hütte sondern auch 25 Jahre keine Miete bezahlt. Und auch in Zukunft nicht. Wer das mit Aktien oder ETF überbieten will braucht ne Glaskugel und viel Glück.

Und das Argument mit Reparaturen und Modernisierung ist das größte Gebluber. Also Investoren ihre Modernisierungskosten selbst tragen.. Das macht die Allgemeinheit über Abschreibungen und der Mieter über Mieterhöhungen.

Noch so einer der glaubt, dass man mit einer eigengenutzen Immobilie die Miete sparen würde. Das einzige was du sparst ist die Gewinnmarge des Vermieters - und die ist bei privaten Vermietern nach Inflation fast immer negativ. Herzlichen Glückwunsch, du sparst dir einen Verlust an.

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.01.2021:

Man muss einfach auch sehen, dass mieten früher oft viel günstiger war als kaufen.

Meine Eltern haben Anfang der 90er dummerweise auf einem Dorf in Süddeutschland ein einfaches Haus gekauft für 500k DM. 100k Eigenkapital, 400k DM Kredit. Der Kredit kostete damals fast 10% Zins, machte etwas über 3500 DM alleine an Zinsen pro Monat, bei minimalster Tilgung. Das war Anfang der 90er sehr viel Geld. Mit Nebenkosten und Instandhaltung kam man da über 4k DM, fast 4,5k DM. Mieten konnte man vergleichbare Häuser damals für 1200 DM kalt, vielleicht 1600 DM warm.

Dazu kommt, als Eigentümer muss man auch Reparaturen übernehmen und Instandhaltungsrücklagen bilden, der Mieter muss das nicht. Ende vom Lied für meine Eltern: trotz guter Jobs ständig Geldsorgen, ständig Streit, Scheidung, Haus musste unter Druck mit Wertverlust verkauft werden, EK war komplett weg und es blieben noch Schulden übrig. In Privatinsolvenz konnte mein Vater als leitender Angestellter nicht, sonst wäre er seinen Job los geworden ... so musste er sich wegen einem besch... Haus viele Jahre lang mit dem blöden Kredit abmühen, für ein Haus was er nicht mehr hatte.

Daher sollte man sehr gut rechnen bevor man kauft und nicht irgendeinen Blödsinn machen von wegen "ich kaufe weil das alle tun und mieten sowieso rausgeworfenes Geld ist".

Das kenne ich in ähnlicher Form auch von meinem Eltern. Das Eigenheim kann viel zerstören, mein Ding ist es nicht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.01.2021:

Noch so einer der glaubt, dass man mit einer eigengenutzen Immobilie die Miete sparen würde. Das einzige was du sparst ist die Gewinnmarge des Vermieters - und die ist bei privaten Vermietern nach Inflation fast immer negativ. Herzlichen Glückwunsch, du sparst dir einen Verlust an.

Die Tilgung vergisst du dabei auch. Das ist kein Aufwand, sondern nur eine Vermögensumschichtung in die eigene Tasche, nicht in die des Vermieters

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Ich würde mich nie richtig zuhause fühlen, wenn ich mein Leben lang Geld an einen Vermieter abdrücken müsste, der mich noch dazu jederzeit rauswerfen kann. Da bezahle ich lieber hin und wieder ein paar Reparaturen (die sowieso seltenst so hoch sind wie die Anti-Eigentums-Lobby gerne behauptet) und kann dafür alles so gestalten wie ich es will. Ist mir doch egal, ob ich da aufs Leben gerechnet vielleicht 20000€ mehr bezahle. Wer sein Geld halbwegs geschickt anlegt, hat im Alter so oder so mehr als genug, als Akademiker sowieso.

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.01.2021:

Noch so einer der glaubt, dass man mit einer eigengenutzen Immobilie die Miete sparen würde. Das einzige was du sparst ist die Gewinnmarge des Vermieters - und die ist bei privaten Vermietern nach Inflation fast immer negativ. Herzlichen Glückwunsch, du sparst dir einen Verlust an.

Hauptsache irgendwas schreiben, vollkommen egal wie falsch es ist stimmts?

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.01.2021:

Noch so einer der glaubt, dass man mit einer eigengenutzen Immobilie die Miete sparen würde. Das einzige was du sparst ist die Gewinnmarge des Vermieters - und die ist bei privaten Vermietern nach Inflation fast immer negativ. Herzlichen Glückwunsch, du sparst dir einen Verlust an.

Das stimmt einfach nicht. Die Belastung ist bedeutend geringer. Dem Vermieter zahlst du die Tilgung, den Zins, die Steuern, die Nebenkosten. Die Tilgung ist bei der Miete aber sozusagen weg (zumindest aus der eigen Tasche). Somit spart man sich die genannte (oft) negative Gewinnmarge. Ja da gebe ich dir Recht. Aber man "spart" auch die Tilgung, da man für sich selber tilgt.

Wenn man eine Kostenvergleichsrechnung aufstellt, dann darf die Tilgung nicht berücksichtigt werden. Somit wäre der zu zahlende Zins die "Kaltmiete". Und bei diesem richtigen Vergleich siegt das Eigenheim nunmal in mindestens 80% der Fälle.
Dazu kommt der immense Vermögensvorteil gegenüber der "mietenden" Gesellschaft.
Hierzu gibt es empirische Studien noch und nöcher. 3 Minuten googeln reicht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.01.2021:

schaut euch mal Statistiken zu Vermögensvergleichen von Hausbesitzer vs. Mieter an. Erstaunlicherweise stellt man fest das Hausbesitzer viel vermögender sind.

Korrelation vs. Kausalität?

antworten

Also wenn die Ehe nicht den Erwerb des Eigenheim übersteht, dann wären sie zu 99% am nächsten Windzug zerbrochen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.01.2021:

Also wenn die Ehe nicht den Erwerb des Eigenheim übersteht, dann wären sie zu 99% am nächsten Windzug zerbrochen.

Lebensfremder Unsinn. Jahrelange Geldsorgen können auch gute Beziehungen nach und nach schwer belasten.

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.01.2021:

WiWi Gast schrieb am 19.01.2021:

Also wenn die Ehe nicht den Erwerb des Eigenheim übersteht, dann wären sie zu 99% am nächsten Windzug zerbrochen.

Lebensfremder Unsinn. Jahrelange Geldsorgen können auch gute Beziehungen nach und nach schwer belasten.

Wenn dich solche kleine Probleme schon aus der Bahn werfen und deine Beziehung in Frage stellt, was passiert dann erst wenn jemand z.B. schwer krank wird? Darf man halt nicht verweichlicht für sein.

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.01.2021:

WiWi Gast schrieb am 18.01.2021:

Ist Wahnsinn wie schlecht angebliche WiWis über Altersvorsorge Bescheid wissen. Eine Immobilie ist im Alter wahres Gold wert und man hat herausgefunden dass Leute mit einem eigenen Haus massiv mehr Vermögen im Laufe ihres Lebens aufbauen, bei gleichen Einkommen. Damit wäre die Frage beantwortet ihr Ings.

Jedes ETF-Portfolio performt besser als so manche Immobilien und spart sich Zeit und Stress.

Und genau das ist ein Mythos.
Dieses Gebluber von 7% p.a. sichere Rendite.

Wer garantiert dir das?
Wer erreicht das?

Das ist Glücksspiel!

Ne Immobilie hat immer ihren Realwert, nicht wie Wertpapiere die dur Papier oder Bits sind.

Vorallem bei selbstgenutzten Immobilien kommt noch der Entfall der Miete dazu..

Zahlst ne Hütte nach 25 Jahren ab, hast nicht nur die Hütte sondern auch 25 Jahre keine Miete bezahlt. Und auch in Zukunft nicht. Wer das mit Aktien oder ETF überbieten will braucht ne Glaskugel und viel Glück.

Und das Argument mit Reparaturen und Modernisierung ist das größte Gebluber. Also Investoren ihre Modernisierungskosten selbst tragen.. Das macht die Allgemeinheit über Abschreibungen und der Mieter über Mieterhöhungen.

Noch so einer der glaubt, dass man mit einer eigengenutzen Immobilie die Miete sparen würde. Das einzige was du sparst ist die Gewinnmarge des Vermieters - und die ist bei privaten Vermietern nach Inflation fast immer negativ. Herzlichen Glückwunsch, du sparst dir einen Verlust an.

Zumindest bin ich clever genug, um zu wissen, dass 7% NACH Steuer eben nur die Glückspilze konstant an der Börse machen, die sonst halt im Lotto gewinnen würden.
90% der privaten Investoren verlieren an der Börse Geld.
Und 7% NACH Steuer wird konstant niemand machen können.

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Bitte im Kopf behalten dass wir hier über eine vergleichsweise geringe Belastung sprechen.

Ich gehe davon aus, dass Ihr in den 20ern seid und auch noch auf andere Weise spart. D.h. letztendlich bezahlt Ihr erstmal nur die Kaufnebenkosten, und dann eben die 190 EUR p.M. für ein paar Jahre.

Das sind alles, auf's Leben betrachtet, keine großen Summen. Andere fahren dafür (mehrmals) auf die Malediven. Und ja, es gibt ein Szenario in dem das in ETFs angelegt besser wäre; so ist das nun mal.

Da von Klumpenbildung zu sprechen ist aber Quatsch, eher das Gegenteil.

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.01.2021:

Also wenn die Ehe nicht den Erwerb des Eigenheim übersteht, dann wären sie zu 99% am nächsten Windzug zerbrochen.

Lebensfremder Unsinn. Jahrelange Geldsorgen können auch gute Beziehungen nach und nach schwer belasten.

Richtig. Oft nach 2-3 Jahren, wenn man sich daran gewohnt hat, ein Haus zu haben. Davor hat man gesagt, dass man auf dies und jenes verzichten könne, wie teure Reisen etc. aber nach einer Weile kommt das hoch. Wenn die Schulden so sehr drücken, dass es an die Existenz geht, dann belastet das auch sehr viele sonst gesunde Beziehungen.

Zu Miete: Es kommt darauf an. Ich selbst bin Eigentümer und Vermieter, aber habe zu anderen Zeiten gekauft. Man bezahlt dem Vermieter nur dann Tilgung, Zins und Gewinn, wenn das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis entsprechend hoch ist. Das ist der springende Punkt. Heutzutage ist dieses Verhältnis extrem gering, besonders in den Großstädten. Da lohnt sich Mieten. Da liegen die Bruttomietrenditen teils gerade mal bei 2,x %, da bezahlt man nie und nimmer Tilgung und Steuer an den Vermieter, sondern eher nur Zins und ein paar Instandhaltungskosten, sonst nichts. Dann doch lieber in der Stadt mieten und sich ein Wochenendhaus oder Ferienwohnung woanders kaufen. Gern auch im Ausland, von wegen eine Wohnung kaufen in Berlin oder drei Häuser am Gardasee:

https://www.businessinsider.de/wirtschaft/immobilien-warum-es-sich-lohnen-koennte-im-ausland-zu-investieren-d/

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WiWi Gast schrieb am 19.01.2021:

Wenn man eine Kostenvergleichsrechnung aufstellt, dann darf die Tilgung nicht berücksichtigt werden. Somit wäre der zu zahlende Zins die "Kaltmiete". Und bei diesem richtigen Vergleich siegt das Eigenheim nunmal in mindestens 80% der Fälle.

Eine reine Kostenvergleichsrechnung macht bei Immobilien überhaupt keinen Sinn. Entscheidend ist die Vermögensentwicklung und da spielen sehr viele Parameter rein. Da braucht man sich nur mal ein Modell in Excel aufbauen und dann etwas rumspielen. Da wird man dann feststellen, dass nur ein bisschen Drehen an einem "Rädchen" dazu führen kann, dass entweder der Erwerb oder die Miete vorteilhaft ist. Bei vielen dieser Rädchen weiß man im Vorfeld garnicht, wie sich diese entwickeln werden, vieles ist also pure Spekulation.
Generell gesprochen: Ob Kauf oder Miete vorteilhaft ist, kann man pauschal nicht sagen, das "kommt immer drauf an". Könnt man das generell sagen, dann gäbe es nur Käufer oder nur Mieter, alles andere wäre dann ja zumindest finanziell unsinnig.

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.01.2021:

WiWi Gast schrieb am 18.01.2021:

Noch so einer der glaubt, dass man mit einer eigengenutzen Immobilie die Miete sparen würde. Das einzige was du sparst ist die Gewinnmarge des Vermieters - und die ist bei privaten Vermietern nach Inflation fast immer negativ. Herzlichen Glückwunsch, du sparst dir einen Verlust an.

Das stimmt einfach nicht. Die Belastung ist bedeutend geringer. Dem Vermieter zahlst du die Tilgung, den Zins, die Steuern, die Nebenkosten. Die Tilgung ist bei der Miete aber sozusagen weg (zumindest aus der eigen Tasche). Somit spart man sich die genannte (oft) negative Gewinnmarge. Ja da gebe ich dir Recht. Aber man "spart" auch die Tilgung, da man für sich selber tilgt.

Wenn man eine Kostenvergleichsrechnung aufstellt, dann darf die Tilgung nicht berücksichtigt werden. Somit wäre der zu zahlende Zins die "Kaltmiete". Und bei diesem richtigen Vergleich siegt das Eigenheim nunmal in mindestens 80% der Fälle.
Dazu kommt der immense Vermögensvorteil gegenüber der "mietenden" Gesellschaft.
Hierzu gibt es empirische Studien noch und nöcher. 3 Minuten googeln reicht.

In der Rechnung fehlt meines Erachtens die Abnutzung des Gebäudes. Wenn man die Tilgung außen vor lassen möchte, sollte man zumindest eine kalkulatorische Abschreibung mit einberechnen.

Am Ende bleibt es dabei: Es gibt Fälle da lohnt sich das Kaufen, es gibt Fälle da lohnt es sich nicht. Abhängig von Standort, Preis, aktuellem Mietvertrag, politischen Regelungen, Aktienmarktentwicklung, Grundstückspreisentwicklung, private Schicksale etc.

Aufgrund der ganzen Unsicherheiten ist meines Erachtens der Großteil der selbstgenutzten Immobilien eher eine emotionale denn finanzielle Entscheidung. Und das ist auch völlig okay.

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Ich würde ja immer noch gerne vom TO wissen, in welcher Gegend diese Wohnung sein soll :-) ohne diese Antwort ist alles nur Spekulation.

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WiWi Gast schrieb am 19.01.2021:

WiWi Gast schrieb am 19.01.2021:

WiWi Gast schrieb am 19.01.2021:

Also wenn die Ehe nicht den Erwerb des Eigenheim übersteht, dann wären sie zu 99% am nächsten Windzug zerbrochen.

Lebensfremder Unsinn. Jahrelange Geldsorgen können auch gute Beziehungen nach und nach schwer belasten.

Wenn dich solche kleine Probleme schon aus der Bahn werfen und deine Beziehung in Frage stellt, was passiert dann erst wenn jemand z.B. schwer krank wird? Darf man halt nicht verweichlicht für sein.

Meine Beziehung ist super, keine Sorge. Ich habe ein dickes Gehalt und wohne zur Miete, besser gehts nicht :) Es ist aber eine Tatsache, dass es viele Beziehungen nicht aushalten, wenn der Traum vom Eigenheim eine Nummer zu groß war und man sich nur noch dafür krumm macht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.01.2021:

WiWi Gast schrieb am 18.01.2021:

WiWi Gast schrieb am 18.01.2021:

Ist Wahnsinn wie schlecht angebliche WiWis über Altersvorsorge Bescheid wissen. Eine Immobilie ist im Alter wahres Gold wert und man hat herausgefunden dass Leute mit einem eigenen Haus massiv mehr Vermögen im Laufe ihres Lebens aufbauen, bei gleichen Einkommen. Damit wäre die Frage beantwortet ihr Ings.

Jedes ETF-Portfolio performt besser als so manche Immobilien und spart sich Zeit und Stress.

Und genau das ist ein Mythos.
Dieses Gebluber von 7% p.a. sichere Rendite.

Wer garantiert dir das?
Wer erreicht das?

Das ist Glücksspiel!

Ne Immobilie hat immer ihren Realwert, nicht wie Wertpapiere die dur Papier oder Bits sind.

Vorallem bei selbstgenutzten Immobilien kommt noch der Entfall der Miete dazu..

Zahlst ne Hütte nach 25 Jahren ab, hast nicht nur die Hütte sondern auch 25 Jahre keine Miete bezahlt. Und auch in Zukunft nicht. Wer das mit Aktien oder ETF überbieten will braucht ne Glaskugel und viel Glück.

Und das Argument mit Reparaturen und Modernisierung ist das größte Gebluber. Also Investoren ihre Modernisierungskosten selbst tragen.. Das macht die Allgemeinheit über Abschreibungen und der Mieter über Mieterhöhungen.

Noch so einer der glaubt, dass man mit einer eigengenutzen Immobilie die Miete sparen würde. Das einzige was du sparst ist die Gewinnmarge des Vermieters - und die ist bei privaten Vermietern nach Inflation fast immer negativ. Herzlichen Glückwunsch, du sparst dir einen Verlust an.

Zumindest bin ich clever genug, um zu wissen, dass 7% NACH Steuer eben nur die Glückspilze konstant an der Börse machen, die sonst halt im Lotto gewinnen würden.
90% der privaten Investoren verlieren an der Börse Geld.
Und 7% NACH Steuer wird konstant niemand machen können.

Das ist absoluter Bullshit.
Nicht einmal mit CFD-Handel verlieren 90% der Leute an der Börse Geld. (da liegt die Quote eher bei 80%)
Und wenn du auf lange Sicht einen ETF besparst macht auf lange Sicht (20-30 Jahre) niemand einen Verlust.

Warum werden alle immer über einen Kamm geschert - es gibt einen Unterschied zwischen Zockern (siehe Signal Advance) und Anlegern (MSCI ETF).

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.01.2021:

WiWi Gast schrieb am 19.01.2021:

Wenn man eine Kostenvergleichsrechnung aufstellt, dann darf die Tilgung nicht berücksichtigt werden. Somit wäre der zu zahlende Zins die "Kaltmiete". Und bei diesem richtigen Vergleich siegt das Eigenheim nunmal in mindestens 80% der Fälle.

Eine reine Kostenvergleichsrechnung macht bei Immobilien überhaupt keinen Sinn. Entscheidend ist die Vermögensentwicklung und da spielen sehr viele Parameter rein. Da braucht man sich nur mal ein Modell in Excel aufbauen und dann etwas rumspielen. Da wird man dann feststellen, dass nur ein bisschen Drehen an einem "Rädchen" dazu führen kann, dass entweder der Erwerb oder die Miete vorteilhaft ist. Bei vielen dieser Rädchen weiß man im Vorfeld garnicht, wie sich diese entwickeln werden, vieles ist also pure Spekulation.
Generell gesprochen: Ob Kauf oder Miete vorteilhaft ist, kann man pauschal nicht sagen, das "kommt immer drauf an". Könnt man das generell sagen, dann gäbe es nur Käufer oder nur Mieter, alles andere wäre dann ja zumindest finanziell unsinnig.

Trifft das Problem auf den Punkt.

Zusätzliches Problem bei einer Immobilie ist einfach, dass sie im wahrsten Sinne des Wortes "immobil" ist in einer immer flexibler werdenden Welt.

Verändert Corona den Immobilienmarkt? Wahrscheinlich, aber keine Ahnung obs nach oben oder unten geht...

Demografie? Ja die Gesellschaft wird älter, doch wie genau verändert sich der Wohnungsmarkt dadurch? Keine Ahnung, alles nur Prognosen

Haben wir einen Immoboom oder eine Immoblase? Keine Ahnung, der Blasenindex hat die deutschen Großstädte zumindest auf den vorderen und vordersten Plätzen.

Fazit: Steht die Bude einmal da, bin ich allen Gegebenheiten im Grunde genommen schutzlos ausgeliefert ( von Mietnomaden, komischen Entscheidungen in der Eigentümerversammlungen oder maroder Bausubstanz etc gar nicht zu reden) Ich kann sie nicht teilweise verkaufen, sondern muss immer aufs Ganze gehen, darf sie unter 10 Jahren nicht mit Gewinn verkaufen ohne wieder bluten zu müssen etc pp...

antworten

DANKE

langsam habe ich das Gefühl wie sind hier in einem Mimosen Forum und nicht in einem Forum in dem die Leute Ahnung von Wirtschaft haben.

Das war schon immer so, dass eine Immobilie mit Verzicht einherging.
Wer ist bitte so ignorant und denkt, dass jemand der sich eine Immobilie kauft trotzdem 3 Mal im Jahr 4*-Urlaub auf den Seychellen macht, nen dicken M4 fährt und jedes Jahr die neuesten technischen Konsumgüter kauft?

Ein Immobilienerwerb ist Sache der persönlichen Einstellung. Will ich finanziell so einen Schritt wagen und mich Standort- und Wohnortmäßig für die nächsten 10 Jahre festlegen?

Das hat nichts mit Erben oder reichen Eltern zu tun. Das ist reines Neidgeplapper.
In meinem Freundeskreis (25-32) gibt es einige die bereits eine Wohnung besitzen. Großraum München und bei durchschnittlichem Gehalt und nein auch in München sind das keine 100k€ p.a.
Mag sein das bei manchen die Eltern/Großeltern 10-20k beigesteuert haben aber bestimmt nicht bei allen.

Das entspricht halt nur nicht dem Instagram Livestyle mit jede Woche ein neues Strandfoto und Fotos vom 400€ pro Nacht Wellnesshotel den viele lieber haben wollen. Beides geht halt nunmal nur für die wirklich oberen 5%-10%.

Achja? schrieb am 15.01.2021:

WiWi Gast schrieb am 15.01.2021:

Es kann nicht mehr lange so weiter gehen. Gibt es in Deutschland denn nur noch Superreiche oder Selbständige? Die Gehälter hier im Forum (45k zum Einstieg) sprechen eine andere Sprache. Oder lässt man ausländische Investoren ungebremst Immobilien so viele aufkaufen, dass inzwischen zwei Vollzeittätige gerade so mit vereinten Kräften ein kleines Häuschen in der Nähe ihres Arbeitsplatzes stemmen können?

Wieso?

Gehen wir davon aus, dass beide mit jeweils 10k in die Beziehung gehen (Sparbuch, Oma, Eltern etc, würde mal behaupten, dass das jetzt nicht soooo abwegig ist).

von 25-32 DINK (sagen wir 1250 pP Sparrate, was wenn man eben keinen Instagram-Lifestyle lebt, möglich ist ---> Voraussetzung der Rechnung ist, dass man mit dem Partner zusammen mietet) dann sind wir bei 5% rendite nach 7 Jahren bei 78k.

80k EK

400k Wohnung+10% KNK -> 360k FK zu 1,24 % Zinsen 20 Jahre Bindung.

1380€ Rate. (Miete 800kalt fällt weg, dafür Frau nur noch 50 %)

-> Restschuld 107k nach 20 Jahren

Keiner hat gesagt, dass Immobilienerwerb ohne Verzicht einfach war oder wäre...
Das war es noch nie.
Je besser vernetzt (niedriger EK oder günstige Handwerker) oder je besser man begabt ist (viel Eigenleistung kostet kaum Geld aber eben Zeit und Kraft), desto günstiger wird das ganze natürlich...

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.01.2021:

WiWi Gast schrieb am 18.01.2021:

WiWi Gast schrieb am 18.01.2021:

Ist Wahnsinn wie schlecht angebliche WiWis über Altersvorsorge Bescheid wissen. Eine Immobilie ist im Alter wahres Gold wert und man hat herausgefunden dass Leute mit einem eigenen Haus massiv mehr Vermögen im Laufe ihres Lebens aufbauen, bei gleichen Einkommen. Damit wäre die Frage beantwortet ihr Ings.

Jedes ETF-Portfolio performt besser als so manche Immobilien und spart sich Zeit und Stress.

Und genau das ist ein Mythos.
Dieses Gebluber von 7% p.a. sichere Rendite.

Wer garantiert dir das?
Wer erreicht das?

Das ist Glücksspiel!

Ne Immobilie hat immer ihren Realwert, nicht wie Wertpapiere die dur Papier oder Bits sind.

Vorallem bei selbstgenutzten Immobilien kommt noch der Entfall der Miete dazu..

Zahlst ne Hütte nach 25 Jahren ab, hast nicht nur die Hütte sondern auch 25 Jahre keine Miete bezahlt. Und auch in Zukunft nicht. Wer das mit Aktien oder ETF überbieten will braucht ne Glaskugel und viel Glück.

Und das Argument mit Reparaturen und Modernisierung ist das größte Gebluber. Also Investoren ihre Modernisierungskosten selbst tragen.. Das macht die Allgemeinheit über Abschreibungen und der Mieter über Mieterhöhungen.

Noch so einer der glaubt, dass man mit einer eigengenutzen Immobilie die Miete sparen würde. Das einzige was du sparst ist die Gewinnmarge des Vermieters - und die ist bei privaten Vermietern nach Inflation fast immer negativ. Herzlichen Glückwunsch, du sparst dir einen Verlust an.

Zumindest bin ich clever genug, um zu wissen, dass 7% NACH Steuer eben nur die Glückspilze konstant an der Börse machen, die sonst halt im Lotto gewinnen würden.
90% der privaten Investoren verlieren an der Börse Geld.
Und 7% NACH Steuer wird konstant niemand machen können.

Eben.
Sonst würde jeder aktuell zu 1-2% bei Banken für Privatkredite leihen und zu 7% in ETF anlegen.

Diese 7% Rendite Märchen von Bodo Schäfer & Co. macht nur wenige reich, z.B. Bodo Schäfer & Co. durch Verkauf von Seminaren und Büchern, die Broker die Provisionen kassieren und die paar wenigen die an den Börsen zu Lasten der großen Gesamtheit ihr Vermögen machen.

antworten

Chris schrieb am 14.01.2021:

Erstmal vielen Dank für die vielen und ausführlichen Antworten.

Ich versuche mal auf eine Anregungen und Fragen einzugehen.

1. Es sind 54 qm.
2. Die Förderung der KFW gibt es auch für die Vermietung von ETW.
3. Wir behalten uns immer eine Rücklage von ca. 35k für notwendige Reparaturen, neues Auto etc.
4. Im Grunde habt ihr mir meine Frage schon beantwortet: Ja, die ETW lohnt sich trotzdem (Wert der Immobilie und Mieteinnahmen fürs Alter), aber es ist mit viel Risiko verbunden. Letztendlich ist es wahrscheinlich eine Frage der persönlichen Einstellung für welche Anlageform man sich entscheidet. Es ist immer mit einem Risiko verbunden, wobei man bei ETFs nur hilflos zuschauen kann und bei der ETW wenigstens selbst aktiv werden kann. Ob das etwas hilft sei mal dahingestellt, aber man kann es ja versuchen.

Du rechnest dir das schön. Bei ETWs kannst du aktiv werden, das ist definitiv renditeschmälernd. Und das nicht gerade knapp.

Faktor 27 lohnt sich zur Vermietung nicht

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.01.2021:

Natürlich ist das eine gute Entscheidung.
Allerdings: Wo kriegt man eine 54qm Wohnung für so wenig Geld?
Da wird es vielleicht mehr Sinn machen in aufstrebende Regionen zu investieren, wo die Preise langfristig weiter und weiter steigen werden.

Was du letztenendes verlierst, sind die Zinsen, Geld für Reparaturen, Hausgeld, wenn du selbst dort wohnst.
Solang das nicht mehr ist als eine Miete, dann lohnt sich der Kauf.
Die Tilgung geht in deine eigene Tasche.

Vermieten macht halt Sinn wegen dem steuerlichen Aufwand, allerdings ist es auch mit eventuellen Problemen verbunden.

Der mittlere Teil ist schon sehr falsch, da extrem pauschalisierend

antworten

WiWi Gast schrieb am 14.01.2021:

schaut euch mal Statistiken zu Vermögensvergleichen von Hausbesitzer vs. Mieter an. Erstaunlicherweise stellt man fest das Hausbesitzer viel vermögender sind.

Stellt man nicht.

Bei einem 1:1 Vergleich, ist die Anlage in Aktien definitiv besser. Das was du siehst ist, wenn die Mieter, das ersparte Geld gegenüber einer Finanzierung für Eigennutz, eben NICHT investieren. Dann ist es besser ein Haus zu kaufen.

DAS IST JA LOGISCH ;)

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.01.2021:

Man muss einfach auch sehen, dass mieten früher oft viel günstiger war als kaufen.

Meine Eltern haben Anfang der 90er dummerweise auf einem Dorf in Süddeutschland ein einfaches Haus gekauft für 500k DM. 100k Eigenkapital, 400k DM Kredit. Der Kredit kostete damals fast 10% Zins, machte etwas über 3500 DM alleine an Zinsen pro Monat, bei minimalster Tilgung. Das war Anfang der 90er sehr viel Geld. Mit Nebenkosten und Instandhaltung kam man da über 4k DM, fast 4,5k DM. Mieten konnte man vergleichbare Häuser damals für 1200 DM kalt, vielleicht 1600 DM warm.

Dazu kommt, als Eigentümer muss man auch Reparaturen übernehmen und Instandhaltungsrücklagen bilden, der Mieter muss das nicht. Ende vom Lied für meine Eltern: trotz guter Jobs ständig Geldsorgen, ständig Streit, Scheidung, Haus musste unter Druck mit Wertverlust verkauft werden, EK war komplett weg und es blieben noch Schulden übrig. In Privatinsolvenz konnte mein Vater als leitender Angestellter nicht, sonst wäre er seinen Job los geworden ... so musste er sich wegen einem besch... Haus viele Jahre lang mit dem blöden Kredit abmühen, für ein Haus was er nicht mehr hatte.

Daher sollte man sehr gut rechnen bevor man kauft und nicht irgendeinen Blödsinn machen von wegen "ich kaufe weil das alle tun und mieten sowieso rausgeworfenes Geld ist".

Eben. Ganz genau das gehört auch zur Wahrheit ;)

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.01.2021:

Ist Wahnsinn wie schlecht angebliche WiWis über Altersvorsorge Bescheid wissen. Eine Immobilie ist im Alter wahres Gold wert und man hat herausgefunden dass Leute mit einem eigenen Haus massiv mehr Vermögen im Laufe ihres Lebens aufbauen, bei gleichen Einkommen. Damit wäre die Frage beantwortet ihr Ings.

Jedes ETF-Portfolio performt besser als so manche Immobilien und spart sich Zeit und Stress.

Und genau das ist ein Mythos.
Dieses Gebluber von 7% p.a. sichere Rendite.

Wer garantiert dir das?
Wer erreicht das?

Das ist Glücksspiel!

Ne Immobilie hat immer ihren Realwert, nicht wie Wertpapiere die dur Papier oder Bits sind.

Vorallem bei selbstgenutzten Immobilien kommt noch der Entfall der Miete dazu..

Zahlst ne Hütte nach 25 Jahren ab, hast nicht nur die Hütte sondern auch 25 Jahre keine Miete bezahlt. Und auch in Zukunft nicht. Wer das mit Aktien oder ETF überbieten will braucht ne Glaskugel und viel Glück.

Und das Argument mit Reparaturen und Modernisierung ist das größte Gebluber. Also Investoren ihre Modernisierungskosten selbst tragen.. Das macht die Allgemeinheit über Abschreibungen und der Mieter über Mieterhöhungen.

Statischtisch bewiesen ist, dann ein simpler ETF-Anleger in den Msci World mehr als 7% p.a. macht .

Und das über die letzten 50 Jahre.

Oder bei mir. Seit 2015 12% p.a. erreicht. Vielleicht nur Glück, aber das ist das doppelte, was ich bei einer vermieteten Immobilie erwarten kann. Ohne jeglichen Aufwand etc. Vollkommene Freiheit, das nächste Jobangebote in Stuttgart, München oder London anzunehmen.

Diese Freiheit ist mir extrem viel wert.

antworten

WiWi Gast schrieb am 18.01.2021:

Ist Wahnsinn wie schlecht angebliche WiWis über Altersvorsorge Bescheid wissen. Eine Immobilie ist im Alter wahres Gold wert und man hat herausgefunden dass Leute mit einem eigenen Haus massiv mehr Vermögen im Laufe ihres Lebens aufbauen, bei gleichen Einkommen. Damit wäre die Frage beantwortet ihr Ings.

Jedes ETF-Portfolio performt besser als so manche Immobilien und spart sich Zeit und Stress.

Und genau das ist ein Mythos.
Dieses Gebluber von 7% p.a. sichere Rendite.

Wer garantiert dir das?
Wer erreicht das?

Das ist Glücksspiel!

Ne Immobilie hat immer ihren Realwert, nicht wie Wertpapiere die dur Papier oder Bits sind.

Vorallem bei selbstgenutzten Immobilien kommt noch der Entfall der Miete dazu..

Zahlst ne Hütte nach 25 Jahren ab, hast nicht nur die Hütte sondern auch 25 Jahre keine Miete bezahlt. Und auch in Zukunft nicht. Wer das mit Aktien oder ETF überbieten will braucht ne Glaskugel und viel Glück.

Und das Argument mit Reparaturen und Modernisierung ist das größte Gebluber. Also Investoren ihre Modernisierungskosten selbst tragen.. Das macht die Allgemeinheit über Abschreibungen und der Mieter über Mieterhöhungen.

Mieterhöhungen also.... Da merkt man, dass du vollkommen in der Theorie lebst

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.01.2021:

Noch so einer der glaubt, dass man mit einer eigengenutzen Immobilie die Miete sparen würde. Das einzige was du sparst ist die Gewinnmarge des Vermieters - und die ist bei privaten Vermietern nach Inflation fast immer negativ. Herzlichen Glückwunsch, du sparst dir einen Verlust an.

Das stimmt einfach nicht. Die Belastung ist bedeutend geringer. Dem Vermieter zahlst du die Tilgung, den Zins, die Steuern, die Nebenkosten. Die Tilgung ist bei der Miete aber sozusagen weg (zumindest aus der eigen Tasche). Somit spart man sich die genannte (oft) negative Gewinnmarge. Ja da gebe ich dir Recht. Aber man "spart" auch die Tilgung, da man für sich selber tilgt.

Wenn man eine Kostenvergleichsrechnung aufstellt, dann darf die Tilgung nicht berücksichtigt werden. Somit wäre der zu zahlende Zins die "Kaltmiete". Und bei diesem richtigen Vergleich siegt das Eigenheim nunmal in mindestens 80% der Fälle.
Dazu kommt der immense Vermögensvorteil gegenüber der "mietenden" Gesellschaft.
Hierzu gibt es empirische Studien noch und nöcher. 3 Minuten googeln reicht.

Weist du eigentlich, wieviele Vermieter überhaupt gar kein Cent mit Immobilien verdienen? Das sind mehr als 75%....

75% aller Vermieter in DE verdienen gar nichts. Nach Kosten, Aufwand, Steuern etc. verdienst du nichts.

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.01.2021:

schaut euch mal Statistiken zu Vermögensvergleichen von Hausbesitzer vs. Mieter an. Erstaunlicherweise stellt man fest das Hausbesitzer viel vermögender sind.

Korrelation vs. Kausalität?

Das wollte ich auch gerade schreiben. Da ist wohl noch jemand ganz am Anfang des Studiums. Oder ein sogenannter Experte wie bspw. "Makler oder Baufinanzierungsberater"

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.01.2021:

Zumindest bin ich clever genug, um zu wissen, dass 7% NACH Steuer eben nur die Glückspilze konstant an der Börse machen, die sonst halt im Lotto gewinnen würden.
90% der privaten Investoren verlieren an der Börse Geld.
Und 7% NACH Steuer wird konstant niemand machen können.

7% vor Steuer schaffst du mit einem ETF auf 20 Jahre. Mit ETFs bist du soweit von Glückspiel entfernt, wie Ronaldo von einer fairen Bezahlung.

Es gibt eine Studie, in der Einzelanleger eben keine 7% sondern nur 4,5% machen.

antworten

Man hat schon vor Jahren eine positive Rendite erzielt und das ist auch heute noch so. Natürlich erfordert eine Investition erstmal Konsumverzicht aber was denkt ihr wie man sonst reich wird?

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.01.2021:

Ist Wahnsinn wie schlecht angebliche WiWis über Altersvorsorge Bescheid wissen. Eine Immobilie ist im Alter wahres Gold wert und man hat herausgefunden dass Leute mit einem eigenen Haus massiv mehr Vermögen im Laufe ihres Lebens aufbauen, bei gleichen Einkommen. Damit wäre die Frage beantwortet ihr Ings.

Jedes ETF-Portfolio performt besser als so manche Immobilien und spart sich Zeit und Stress.

Und genau das ist ein Mythos.
Dieses Gebluber von 7% p.a. sichere Rendite.

Wer garantiert dir das?
Wer erreicht das?

Das ist Glücksspiel!

Ne Immobilie hat immer ihren Realwert, nicht wie Wertpapiere die dur Papier oder Bits sind.

Vorallem bei selbstgenutzten Immobilien kommt noch der Entfall der Miete dazu..

Zahlst ne Hütte nach 25 Jahren ab, hast nicht nur die Hütte sondern auch 25 Jahre keine Miete bezahlt. Und auch in Zukunft nicht. Wer das mit Aktien oder ETF überbieten will braucht ne Glaskugel und viel Glück.

Und das Argument mit Reparaturen und Modernisierung ist das größte Gebluber. Also Investoren ihre Modernisierungskosten selbst tragen.. Das macht die Allgemeinheit über Abschreibungen und der Mieter über Mieterhöhungen.

Noch so einer der glaubt, dass man mit einer eigengenutzen Immobilie die Miete sparen würde. Das einzige was du sparst ist die Gewinnmarge des Vermieters - und die ist bei privaten Vermietern nach Inflation fast immer negativ. Herzlichen Glückwunsch, du sparst dir einen Verlust an.

Zumindest bin ich clever genug, um zu wissen, dass 7% NACH Steuer eben nur die Glückspilze konstant an der Börse machen, die sonst halt im Lotto gewinnen würden.
90% der privaten Investoren verlieren an der Börse Geld.
Und 7% NACH Steuer wird konstant niemand machen können.

Eben.
Sonst würde jeder aktuell zu 1-2% bei Banken für Privatkredite leihen und zu 7% in ETF anlegen.

Diese 7% Rendite Märchen von Bodo Schäfer & Co. macht nur wenige reich, z.B. Bodo Schäfer & Co. durch Verkauf von Seminaren und Büchern, die Broker die Provisionen kassieren und die paar wenigen die an den Börsen zu Lasten der großen Gesamtheit ihr Vermögen machen.

Das ist absoluter Bullshit.
Nicht einmal mit CFD-Handel verlieren 90% der Leute an der Börse Geld. (da liegt die Quote eher bei 80%)
Und wenn du auf lange Sicht einen ETF besparst macht auf lange Sicht (20-30 Jahre) niemand einen Verlust.

Warum werden alle immer über einen Kamm geschert - es gibt einen Unterschied zwischen Zockern (siehe Signal Advance) und Anlegern (MSCI ETF).

Zudem man das tatsächlich machen, um den Leverage-Effekt zu nutzen. Das ist aber bei Aktien wesentlich schwieriger, da der CashFlow meist geringer ist und zu gering um Zins+Tilgung zu bedienen.

Und wenn du 7% nicht glaubst dann schau dir doch mal ein Rendite-Dreieck oder entsprechende Statistiken an...ich könnte meine Argumente statistisch belegen - du auch?

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WiWi Gast schrieb am 19.01.2021:

Ist Wahnsinn wie schlecht angebliche WiWis über Altersvorsorge Bescheid wissen. Eine Immobilie ist im Alter wahres Gold wert und man hat herausgefunden dass Leute mit einem eigenen Haus massiv mehr Vermögen im Laufe ihres Lebens aufbauen, bei gleichen Einkommen. Damit wäre die Frage beantwortet ihr Ings.

Jedes ETF-Portfolio performt besser als so manche Immobilien und spart sich Zeit und Stress.

Und genau das ist ein Mythos.
Dieses Gebluber von 7% p.a. sichere Rendite.

Wer garantiert dir das?
Wer erreicht das?

Das ist Glücksspiel!

Ne Immobilie hat immer ihren Realwert, nicht wie Wertpapiere die dur Papier oder Bits sind.

Vorallem bei selbstgenutzten Immobilien kommt noch der Entfall der Miete dazu..

Zahlst ne Hütte nach 25 Jahren ab, hast nicht nur die Hütte sondern auch 25 Jahre keine Miete bezahlt. Und auch in Zukunft nicht. Wer das mit Aktien oder ETF überbieten will braucht ne Glaskugel und viel Glück.

Und das Argument mit Reparaturen und Modernisierung ist das größte Gebluber. Also Investoren ihre Modernisierungskosten selbst tragen.. Das macht die Allgemeinheit über Abschreibungen und der Mieter über Mieterhöhungen.

Noch so einer der glaubt, dass man mit einer eigengenutzen Immobilie die Miete sparen würde. Das einzige was du sparst ist die Gewinnmarge des Vermieters - und die ist bei privaten Vermietern nach Inflation fast immer negativ. Herzlichen Glückwunsch, du sparst dir einen Verlust an.

Zumindest bin ich clever genug, um zu wissen, dass 7% NACH Steuer eben nur die Glückspilze konstant an der Börse machen, die sonst halt im Lotto gewinnen würden.
90% der privaten Investoren verlieren an der Börse Geld.
Und 7% NACH Steuer wird konstant niemand machen können.

Eben.
Sonst würde jeder aktuell zu 1-2% bei Banken für Privatkredite leihen und zu 7% in ETF anlegen.

Diese 7% Rendite Märchen von Bodo Schäfer & Co. macht nur wenige reich, z.B. Bodo Schäfer & Co. durch Verkauf von Seminaren und Büchern, die Broker die Provisionen kassieren und die paar wenigen die an den Börsen zu Lasten der großen Gesamtheit ihr Vermögen machen.

Sicher, dass du ein Wiwi bist? Dass ich mit einem breitgefächerten Weltportfolio 7% Rendite vor Steuern erzielen kann, ist eine historische Tatsache ( Betonung liegt auf historisch). Auf einen Zeitraum von 15 Jahren, egal wann du begonnen hast, hast du noch nie Verlust gemacht ( und wenn du nach und nach angelegt hast, erst recht nicht)

Ein paar wenige, die auf Kosten von anderen an der Börse Gewinn machen...Oh dude, hört sich eher nach Sozialpädagoge an...

Sonst würde jeder aktuell zu 1-2% bei Banken für Privatkredite leihen und zu 7% in ETF anlegen.
-> gehebelte Fremdkapital Geschäfte sind natürlich sehr gefährlich, kann nämlich auch mal 5-6 Jahre runter gehen mit der Börse...diese 7 % für ETF sind ja nicht jedes Jahr gesichert sondern nur ein durchschnittlicher Wert.

Und warum verlieren 90% der Privatleute an der Börse Geld? Weil sie nicht ausreichend genug diversifizieren und anfangen zu traden, weil sie glauben schlauer zu sein als der Markt

Diese Tatsachen machen diese Betongoldlüge/Täuschung die man von überall her eingetrichtert bekommt, nicht weniger oder mehr wahr( überlegt euch nur mal wie viele Branchen von diesem Eigenheim auf Pump Gequatsche profitieren...Banken, Bausparkassen, Handwerker, Architekten, Möbelhäuser, Notare, Versicherungen)

Gibt ein großes wirtschaftliches Interesse dann, dass möglich viele Menschen das Eigenheim als Lebensziel verfolgen.

antworten

Ich selbst bin in kleinen Wohnungen zur Anlage investiert, aber auch in Wertpapieren. Generell halte ich das Eigenheim auf Pump als Lebensziel in immer mehr Regionen auch für eine Lebenslüge. Alles steht und fällt mit der Mietrendite. Zum Selbstnutz niemals unter 4% Mitrendite, zur Anlage niemals unter 6% Bruttorendite. Als Selbstnutzer bezahle ich ja keine Steuern auf die Tilgung, daher der Unterschied. Das sind für mich allerdings nur Untergrenzen, besser sind höhere Bruttorenditen. 6% in einer aufstrebenden Lage, wo gerade neben dran kräftig investiert wird und viele Arbeitsplätze entstehen und wo mir solvente Mieter die Türe einrennen? ja. 6% irgendwo auf dem Land wo man schwierig Mieter findet? im Leben nicht.

Ein großes Problem vom Eigenheim auf Pump ist, dass es einen finanziell blockiert. Wer eine hohe Rate bezahlen muss und sein Eigenkapital in dieses Projekt gesteckt hat, der kann finanziell nicht mehr viel anderes machen. Zumindest wer in einem teuren Ballungszentrum kauft und kein Erbe oder Super Top Verdiener ist. Selbständig machen? geht nicht, da hoher Kredit am Bein und EK weg. Interessantes Investment realisieren, Schnäppchen etc.? geht nicht, s.o.

antworten

In welcher Welt lebst du denn bitte?
Das durchschnittliche Auto wird immer älter, die Smartphones werden länger benutzt und Urlaube werden billiger.

Glaubst du das Durchschnittsalter der Autos wächst, weil sich ja jeder ein Auto least?
Das machen offensichtlich immer weniger Leute (man könnte vermuten das es am Geld liegt).

Erkläre mir bitte wie ein 25 (oder von mir aus 28) jähriger Akademiker die 50-100k EK für die 3 Zimmer Wohnung her bekommen soll wenn er nicht massiv von den Eltern gesponsort wurde? (sei es durch mietfrei wohnen nach Abschluss oder sonstiges).

WiWi Gast schrieb am 19.01.2021:

DANKE

langsam habe ich das Gefühl wie sind hier in einem Mimosen Forum und nicht in einem Forum in dem die Leute Ahnung von Wirtschaft haben.

Das war schon immer so, dass eine Immobilie mit Verzicht einherging.
Wer ist bitte so ignorant und denkt, dass jemand der sich eine Immobilie kauft trotzdem 3 Mal im Jahr 4*-Urlaub auf den Seychellen macht, nen dicken M4 fährt und jedes Jahr die neuesten technischen Konsumgüter kauft?

Ein Immobilienerwerb ist Sache der persönlichen Einstellung. Will ich finanziell so einen Schritt wagen und mich Standort- und Wohnortmäßig für die nächsten 10 Jahre festlegen?

Das hat nichts mit Erben oder reichen Eltern zu tun. Das ist reines Neidgeplapper.
In meinem Freundeskreis (25-32) gibt es einige die bereits eine Wohnung besitzen. Großraum München und bei durchschnittlichem Gehalt und nein auch in München sind das keine 100k€ p.a.
Mag sein das bei manchen die Eltern/Großeltern 10-20k beigesteuert haben aber bestimmt nicht bei allen.

Das entspricht halt nur nicht dem Instagram Livestyle mit jede Woche ein neues Strandfoto und Fotos vom 400€ pro Nacht Wellnesshotel den viele lieber haben wollen. Beides geht halt nunmal nur für die wirklich oberen 5%-10%.

antworten

Wir nutzen unsere vermietete ETW exakt als Möglichkeit, einen günstigen Kredit zum Investieren in ETFs zu erhalten.

Die 130k haben wir als 30k Darlehen bei einer Bank und 100k KfW Darlehen zu 0.75% aufgenommen. Das KfW Darlehen ist tilgungsfrei, d.h. wir zahlen für 10 Jahre nur Zinsen.

Nachdem die 30k jetzt abgezahlt sind, ist die Frage, was wir mit dem Rest machen - auf einen Schlag abbezahlen, schleichend abbezahlen, oder gar nicht abbezahlen. Wir haben uns für letzteres entschieden und werden erst zum Ende der Laufzeit die 100k komplett begleichen (oder eine Anschlussfinanzierung aushandeln), und bis dahin die 100k in ETFs anlegen.

Die Zinsen sind steuermindernd, und das Kapital kann sich in der Zeit schön leveraged vermehren.

antworten

Das Geld muss nichtmal "real" fließen von den Eltern.
Es reicht eine Grundschuld auf der Eltern-Immobilie als EK-Ersatz.
Ja auch das ist eine Form von Sponsoring - können dennoch weit mehr Leute bewerkstelligen als den Kindern mal eben 50-100 in Bar zu geben.

Leider machen sehr wenig Leute davon gebrauch, bzw. kennen dieses Modell nicht.

WiWi Gast schrieb am 19.01.2021:

In welcher Welt lebst du denn bitte?
Das durchschnittliche Auto wird immer älter, die Smartphones werden länger benutzt und Urlaube werden billiger.

Glaubst du das Durchschnittsalter der Autos wächst, weil sich ja jeder ein Auto least?
Das machen offensichtlich immer weniger Leute (man könnte vermuten das es am Geld liegt).

Erkläre mir bitte wie ein 25 (oder von mir aus 28) jähriger Akademiker die 50-100k EK für die 3 Zimmer Wohnung her bekommen soll wenn er nicht massiv von den Eltern gesponsort wurde? (sei es durch mietfrei wohnen nach Abschluss oder sonstiges).

WiWi Gast schrieb am 19.01.2021:

DANKE

langsam habe ich das Gefühl wie sind hier in einem Mimosen Forum und nicht in einem Forum in dem die Leute Ahnung von Wirtschaft haben.

Das war schon immer so, dass eine Immobilie mit Verzicht einherging.
Wer ist bitte so ignorant und denkt, dass jemand der sich eine Immobilie kauft trotzdem 3 Mal im Jahr 4*-Urlaub auf den Seychellen macht, nen dicken M4 fährt und jedes Jahr die neuesten technischen Konsumgüter kauft?

Ein Immobilienerwerb ist Sache der persönlichen Einstellung. Will ich finanziell so einen Schritt wagen und mich Standort- und Wohnortmäßig für die nächsten 10 Jahre festlegen?

Das hat nichts mit Erben oder reichen Eltern zu tun. Das ist reines Neidgeplapper.
In meinem Freundeskreis (25-32) gibt es einige die bereits eine Wohnung besitzen. Großraum München und bei durchschnittlichem Gehalt und nein auch in München sind das keine 100k€ p.a.
Mag sein das bei manchen die Eltern/Großeltern 10-20k beigesteuert haben aber bestimmt nicht bei allen.

Das entspricht halt nur nicht dem Instagram Livestyle mit jede Woche ein neues Strandfoto und Fotos vom 400€ pro Nacht Wellnesshotel den viele lieber haben wollen. Beides geht halt nunmal nur für die wirklich oberen 5%-10%.

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