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ImmobilienEigentumswohnung

Ausbau Dachgeschoss

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Larrave

Ausbau Dachgeschoss

Hallo zusammen,

da ich noch relativ neu in der Thematik bin, würde ich mich über ein Feedback von Euch freuen. 🙂
Hierzu folgendes Szenario (und meine bisherigen Gedanken dazu):
Vor über 20 Jahren haben meine Eltern eine Wohnung in einem MFH erworben. Zu der Wohnung gehört auch ein Dachgeschoss, welches wir ausbauen und als eigenständige Wohnung deklarieren möchten.

Der Grundgedanke ist eine Übertragung der Wohnung auf mich in Form einer Schenkung (fällt unter dem Freibetrag) und anschließendem Ausbau.
Eine Idee ist es das Dachgeschoss als neuen Wohnraum anzubieten (also quasi Fix & Hold?) und dafür die aktuell möglichen 20% Sonder-AfA (wenn ich das richtig verstanden habe, ist diese beliebig auf die nächsten 5 Jahre verteilbar) in Anspruch nehmen.

Die andere Idee ist Fix & Flip, wobei ich nach meinem Kenntnisstand davon ausgegangen bin, dass im gesamten Prozess keine Spekulationssteuer anfallen würde. Alternativ wäre ein Verkauf der Wohnung an mich möglich, aber in diesem Fall würden wohl, im Gegensatz zur Schenkung, Spekulationssteuern beim Verkauf der Dachgeschosswohnung anfallen. Ist das richtig?
Gibt es irgendwelche falschen oder fehlenden Annahmen in meinem Gedankengang?

Welche dieser beiden Alternativen würdet ihr aktuell für sinnvoller erachten bzw. welche Kriterien wären aus Eurer Sicht wichtig/entscheidend?
Vielen Dank im Voraus!

antworten
WiWi Gast

Ausbau Dachgeschoss

Folgende Gedanken:

Falls privat gehalten und mehr als 10 Jahre fällt bei Verkauf an dich keine Spekulationssteuer an. Ob Verkauf oder Schenkung ist überigens für diese Betrachtung meiner Meinung nach egal. Bei der Schenkung wird ein fiktiver Marktwert angesetzt. Ein Verkauf ist auch Grunderwerbssteuer befreit unter Verwandten direkter Linie. Evtl also nicht den Freibetrag ausnutzten sonder sich in der Hinterhand halten.

Spannender als die steuerlichen Sachen wäre für mich die baurechtliche Betrachtung. Wie du dir sicher vorstellen kannst, kannst du nicht einfach das Dachgeschoss ausbauen und vermieten sondern musst dafür eine Baugenehmigung einholen. Auf Grund des Wohnraummangels stehen die Chancen aber nicht schlecht das hinzubekommen. In jedem Fall müssen aber die sehr hohen deutschen baulichen Standards eingehalten bzw. hergestellt werden (schallschutz, Enev etc.) die Kosten des Ausbaus sind also nicht zu unterschätzen. Deine Sonderabschreibung gibt es gilt aber nur für günstigen Wohnraum (genauen Kriterien bzgl Baukosten noch einmal nachschauen). Die 20% sind meines Achtens 4 mal 5%.

Dein „Fix&Flip“ solltest du mal ganz schnell wieder vergessen. Ohne 10 Jahres Haltefrist fällt Capital Gains Tax an. Also übertragen, ausbauen und in den Schrank legen. Nach 10 Jahren verkaufen.

antworten
WiWi Gast

Ausbau Dachgeschoss

Wichtig: Das Ganze klappt nur, wenn die Eigentümergemeinschaft den zustimmt. Du brauchst ja eine neue Teilungserklärung mit allem drum und dran. Sind die Leute im Boot? Manche finden es vielleicht nicht so toll, über Monate eine Baustelle über dem Kopf zu haben.

Zudem: das klassische Problem wäre hier die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu bekommen. Ist das mit dem Bauamt geklärt (Thema zweiter Fluchtweg über Dachfenster etc.)?

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Ceterum censeo

Ausbau Dachgeschoss

Lieber TE,
bevor ich jetzt hier verschiedene steuerliche Gestaltungen durchspiele, empfehle ich zunächst zu klären, ob euer Vorhaben überhaupt baurechtlich möglich und genehmigungsfähig wäre und ob und wie die übrigen Eigentümer einzubeziehen sind. Hier scheitern erfahrungsgemäß viele solcher Vorhaben direkt vor Baubeginn.
Liebe Grüße

antworten
WiWi Gast

Ausbau Dachgeschoss

Frage doch mal in einem Forum zum Thema nach, sofern du eine fundierte Antwort haben möchtest. Auf die du dich auch verlassen kannst.
Das Forum hier betitelt seine Zielgruppe nicht ohne Grund als "die Manager von Morgen".

antworten
WiWi Gast

Ausbau Dachgeschoss

Meines Wissens nach beginnt die 10-Jahres-Frist der Spekulationssteuer auf jeden Fall zu laufen, egal ob Verkauf oder Schenkung an dich.

Bedenke auch das Thema AfA für die existierende Wohnung. Bei einer Schenkung übernimmst du die AfA deiner Eltern - und vielleicht läuft die gar nicht mehr lange bzw. ist gering. Beim Kauf läuft die AfA aufs Neue los im Sinne Kaufpreis abzüglich Bodenrichtwert. Für die neu zu errichtende Wohnung gilt das natürlich nicht, da solltest du auf jeden Fall die Herstellungskosten als Sonder-AfA abschreiben können.

antworten
Larrave

Ausbau Dachgeschoss

Hallo zusammen, hier noch einmal der TE.

Vielen lieben Dank für die zahlreichen und vor allem hilfreichen Antworten!
Gleichzeitig muss ich mich für die fehlenden Informationen entschuldigen. Hier der Stand, wie ich es von meinen Eltern mitbekommen habe, bzw. es aus den Unterlagen hervorgeht:

Teilungserklärung, sowie Abgeschlossenheit sind vor dem Kauf damals bereits geklärt gewesen. Es gab wohl Anfang der 90er bereits eine Baugenehmigung, die aber nicht genutzt wurde.

antworten
Ceterum censeo

Ausbau Dachgeschoss

Larrave schrieb am 10.05.2021:

Teilungserklärung, sowie Abgeschlossenheit sind vor dem Kauf damals bereits geklärt gewesen. Es gab wohl Anfang der 90er bereits eine Baugenehmigung, die aber nicht genutzt wurde.

Nun gut, leider hilft dir das heute nicht mehr sonderlich viel weiter, bzw. lässt sich hieraus nicht zwingend ein Rechtsanspruch herleiten. Eine Baugenehmigung verfällt z. B. - je nach Bundesland - nach 2-4 Jahren.
Was allerdings die steuerliche Beurteilung angeht, möchte ich dir dringend anraten, die obigen Aussagen der Vorposter nicht zu berücksichtigen. Diese als hanebüchen zu bezeichnen, wäre ja beinahe ein Euphemismus. Es ist hier trennscharf zu unterscheiden, zwischen den verschiedenen Steuerarten, der Abgrenzung der Einkunftsart und der Art der Vermögensübertragung. Je nach Konstellation ergeben sich hier vielschichtige und stark divergierende Steuerwirkungen.
Liebe Grüße

antworten
WiWi Gast

Ausbau Dachgeschoss

  • Steht in der Teilungserklärung explizit drin, dass der Eigentümer des Dachgeschosses das Recht zum Ausbau als Wohnraum hat?
  • Oder gab es einen Beschluss der Eigentümerversammlung, an den die heutigen Eigentümer auch noch gebunden wären?
  • Ist der Dachgeschossraum direkt über das Treppenhaus erreichbar?
  • Gibt es wie oben schon genannt einen 2. Fluchtweg über die Fenster?
  • Gehört zum Dachgeschossraum auch schon ein Stellplatz oder könnte dieser abgelöst werden?
  • Gibt es einen dazugehörenden Kellerraum?

Auf jeden Fall müsste die 'Teilungserklärung geändert werden, weil sich die Miteigentumsanteile ändern und ein neuer Aufteilungsplan für das Dachgeschoss fällig wäre. Die Tatsache, dass es früher mal einen genehmigten Bauantrag gab, bedeutet nicht, dass ein gleichlautender Antrag auch heute genehmigungsfähig wäre. An Deiner Stelle würde ich ein Beratungsgespräch bei einem Fachanwalt für Baurecht vereinbaren.

Larrave schrieb am 10.05.2021:

Hallo zusammen, hier noch einmal der TE.

Vielen lieben Dank für die zahlreichen und vor allem hilfreichen Antworten!
Gleichzeitig muss ich mich für die fehlenden Informationen entschuldigen. Hier der Stand, wie ich es von meinen Eltern mitbekommen habe, bzw. es aus den Unterlagen hervorgeht:

Teilungserklärung, sowie Abgeschlossenheit sind vor dem Kauf damals bereits geklärt gewesen. Es gab wohl Anfang der 90er bereits eine Baugenehmigung, die aber nicht genutzt wurde.

antworten
DerSportbwler

Ausbau Dachgeschoss

WiWi Gast schrieb am 10.05.2021:

  • Steht in der Teilungserklärung explizit drin, dass der Eigentümer des Dachgeschosses das Recht zum Ausbau als Wohnraum hat?
  • Oder gab es einen Beschluss der Eigentümerversammlung, an den die heutigen Eigentümer auch noch gebunden wären?
  • Ist der Dachgeschossraum direkt über das Treppenhaus erreichbar?
  • Gibt es wie oben schon genannt einen 2. Fluchtweg über die Fenster?
  • Gehört zum Dachgeschossraum auch schon ein Stellplatz oder könnte dieser abgelöst werden?
  • Gibt es einen dazugehörenden Kellerraum?

Auf jeden Fall müsste die 'Teilungserklärung geändert werden, weil sich die Miteigentumsanteile ändern und ein neuer Aufteilungsplan für das Dachgeschoss fällig wäre. Die Tatsache, dass es früher mal einen genehmigten Bauantrag gab, bedeutet nicht, dass ein gleichlautender Antrag auch heute genehmigungsfähig wäre. An Deiner Stelle würde ich ein Beratungsgespräch bei einem Fachanwalt für Baurecht vereinbaren.

Larrave schrieb am 10.05.2021:

Hallo zusammen, hier noch einmal der TE.

Vielen lieben Dank für die zahlreichen und vor allem hilfreichen Antworten!
Gleichzeitig muss ich mich für die fehlenden Informationen entschuldigen. Hier der Stand, wie ich es von meinen Eltern mitbekommen habe, bzw. es aus den Unterlagen hervorgeht:

Teilungserklärung, sowie Abgeschlossenheit sind vor dem Kauf damals bereits geklärt gewesen. Es gab wohl Anfang der 90er bereits eine Baugenehmigung, die aber nicht genutzt wurde.

Wenn du ganz schlau bist, frag direkt beim Bauamt nach. Skizziere grob deine Idee und frag was man da machen kann. Beamte sind in der Regel recht umgänglich, wenn man selbst auch freundlich und nicht gleich mit Anwalt kommt. Wenn das nicht funktioniert, kannst immer noch zum Anwalt gehen.

antworten
WiWi Gast

Ausbau Dachgeschoss

Beamte sind eher freundlich und umgänglich, das stimmt. Aber was sollen die ihm schon sagen? Er hat doch 2 Probleme. Einmal die Eigentümergemeinschaft und dann noch das Baurecht. Vom Bauamt würde er wahrscheinlich die Empfehlung bekommen, eine Bauvoranfrage zu stellen. Dafür braucht er einen Architekten, das kostet Geld. Die rechtliche Seite mit der Eigentümergemeinschaft kann nur ein Anwalt beurteilen.

DerSportbwler schrieb am 10.05.2021:

  • Steht in der Teilungserklärung explizit drin, dass der Eigentümer des Dachgeschosses das Recht zum Ausbau als Wohnraum hat?
  • Oder gab es einen Beschluss der Eigentümerversammlung, an den die heutigen Eigentümer auch noch gebunden wäregn?
  • Ist der Dachgeschossraum direkt über das Treppenhaus erreichbar?
  • Gibt es wie oben schon genannt einen 2. Fluchtweg über die Fenster?
  • Gehört zum Dachgeschossraum auch schon ein Stellplatz oder könnte dieser abgelöst werden?
  • Gibt es einen dazugehörenden Kellerraum?

Auf jeden Fall müsste die 'Teilungserklärung geändert werden, weil sich die Miteigentumsanteile ändern und ein neuer Aufteilungsplan für das Dachgeschoss fällig wäre. Die Tatsache, dass es früher mal einen genehmigten Bauantrag gab, bedeutet nicht, dass ein gleichlautender Antrag auch heute genehmigungsfähig wäre. An Deiner Stelle würde ich ein Beratungsgespräch bei einem Fachanwalt für Baurecht vereinbaren.

Larrave schrieb am 10.05.2021:

Hallo zusammen, hier noch einmal der TE.

Vielen lieben Dank für die zahlreichen und vor allem hilfreichen Antworten!
Gleichzeitig muss ich mich für die fehlenden Informationen entschuldigen. Hier der Stand, wie ich es von meinen Eltern mitbekommen habe, bzw. es aus den Unterlagen hervorgeht:

Teilungserklärung, sowie Abgeschlossenheit sind vor dem Kauf damals bereits geklärt gewesen. Es gab wohl Anfang der 90er bereits eine Baugenehmigung, die aber nicht genutzt wurde.

Wenn du ganz schlau bist, frag direkt beim Bauamt nach. Skizziere grob deine Idee und frag was man da machen kann. Beamte sind in der Regel recht umgänglich, wenn man selbst auch freundlich und nicht gleich mit Anwalt kommt. Wenn das nicht funktioniert, kannst immer noch zum Anwalt gehen.

antworten
Larrave

Ausbau Dachgeschoss

Hallo zusammen,

vielen Dank noch einmal für die zahlreichen Antworten! :)

Ich habe mich ein wenig schlauer gemacht, bevor ich Euch hier weiter belästige (oder belustige).
Wie bereits erwähnt, liegen Abgeschlossenheits- und Teilungserklärung vor, worin das Dachgeschoss als Sondereigentum deklariert worden ist und auch das Recht zum Ausbau ist geklärt. Das mit den Anteilen ist ein guter Punkt gewesen. Die Miteigentumsanteile gelten bzw. wurden für die Wohnung plus Dachgeschoss (also für beides) festgelegt. Wenn ich das richtig verstehe, müsste ich also nach dem Ausbau nur die bestehenden Anteile auf beide Wohnungen verteilen.
Das Dachgeschoss ist über das Treppenhaus erreichbar und es gibt auch Fenster. Es bestünde die Möglichkeit einer Maisonettewohnung, aber in Anbetracht der Wohnlage und der einhergehenden (kumulierten) Wohnfläche keine wirkliche Option.

Die Nachbarwohnung wurde vor nicht ganz 2 Jahren von jemandem erworben mit der identischen Situation (Wohnung plus Dachgeschoss). Er hat vor etwa 1,5 Jahren beim Baurechtsamt angefragt und dort wurde ihm die Bebauungsfähigkeit beschieden. Lediglich, wie bereits von Euch angemerkt, fehlt eine aktuell gültige Baugenehmigung. Die Mail dazu haben wir von Ihm weitergeleitet bekommen.
Für alle Fälle, habe ich dort ebenfalls angefragt. Parallel dazu habe ich mit meinem Vater und einem sehr guten Kumpel (Handwerksmeister) das Dachgeschoss begutachtet. Wie von Euch bereits erwähnt, werde ich wohl nicht um den Architekten kommen. Mein Kumpel hat mir da bereits einen empfohlen, bei dem ich nun angefragt habe. Meine Vater ist selber im Baugewerbe tätig und wir haben auch schon eine sehr konkrete Vorstellung vom Aufbau der Wohnung bzw. mein Vater hat eine erste Skizze gemacht.

Wenn ich es richtig verstanden habe, würde ein Verkauf der Wohnung keinen Sinn machen, da hierfür Spekulationssteuer fällig wären. Bleibt also nur die andere Alternative, die Wohnung für 10 Jahre zu vermieten.

Ich werde demnächst auch mit dem Steuerberater einen Termin einplanen.
Habt ihr diesbezüglich noch Ratschläge? :)
Wie betrachtet ihr den Ausbau im Hinblick von Förderungen vom Land/Stadt (Stichwort: soziale Wohnraumförderung). Das Objekt ist in BaWü.

antworten
WiWi Gast

Ausbau Dachgeschoss

Wenn die Dachflächenfenster oder Gauben schon existieren ist das gut für Dich. Jede Veränderung am Dach müsste von den anderen Miteigentümern genehmigt werden, weil es Gemeinschaftseigentum ist. "Bauliche Veränderung" § 22 WEGesetz. Auf jeden Fall würde der Dachboden von Nutzfläche zu Wohnraum umgewidmet werden. Damit müsste dann auch ein entsprechendes Hausgeld erhoben werden. Müllabfuhr, Treppenhausreinigung, Hausmeister u.s.w. werden ja gemäß Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer umgelegt. Oder ist es auch jetzt schon so geregelt, dass Du für den Dachboden genauso viel Wohngeld bezahlst wie für eine Wohnung? Gibt es bei Euch eine Stellplatzverordnung?

Larrave schrieb am 22.05.2021:

Hallo zusammen,

vielen Dank noch einmal für die zahlreichen Antworten! :)

Ich habe mich ein wenig schlauer gemacht, bevor ich Euch hier weiter belästige (oder belustige).
Wie bereits erwähnt, liegen Abgeschlossenheits- und Teilungserklärung vor, worin das Dachgeschoss als Sondereigentum deklariert worden ist und auch das Recht zum Ausbau ist geklärt. Das mit den Anteilen ist ein guter Punkt gewesen. Die Miteigentumsanteile gelten bzw. wurden für die Wohnung plus Dachgeschoss (also für beides) festgelegt. Wenn ich das richtig verstehe, müsste ich also nach dem Ausbau nur die bestehenden Anteile auf beide Wohnungen verteilen.
Das Dachgeschoss ist über das Treppenhaus erreichbar und es gibt auch Fenster. Es bestünde die Möglichkeit einer Maisonettewohnung, aber in Anbetracht der Wohnlage und der einhergehenden (kumulierten) Wohnfläche keine wirkliche Option.

Die Nachbarwohnung wurde vor nicht ganz 2 Jahren von jemandem erworben mit der identischen Situation (Wohnung plus Dachgeschoss). Er hat vor etwa 1,5 Jahren beim Baurechtsamt angefragt und dort wurde ihm die Bebauungsfähigkeit beschieden. Lediglich, wie bereits von Euch angemerkt, fehlt eine aktuell gültige Baugenehmigung. Die Mail dazu haben wir von Ihm weitergeleitet bekommen.
Für alle Fälle, habe ich dort ebenfalls angefragt. Parallel dazu habe ich mit meinem Vater und einem sehr guten Kumpel (Handwerksmeister) das Dachgeschoss begutachtet. Wie von Euch bereits erwähnt, werde ich wohl nicht um den Architekten kommen. Mein Kumpel hat mir da bereits einen empfohlen, bei dem ich nun angefragt habe. Meine Vater ist selber im Baugewerbe tätig und wir haben auch schon eine sehr konkrete Vorstellung vom Aufbau der Wohnung bzw. mein Vater hat eine erste Skizze gemacht.

Wenn ich es richtig verstanden habe, würde ein Verkauf der Wohnung keinen Sinn machen, da hierfür Spekulationssteuer fällig wären. Bleibt also nur die andere Alternative, die Wohnung für 10 Jahre zu vermieten.

Ich werde demnächst auch mit dem Steuerberater einen Termin einplanen.
Habt ihr diesbezüglich noch Ratschläge? :)
Wie betrachtet ihr den Ausbau im Hinblick von Förderungen vom Land/Stadt (Stichwort: soziale Wohnraumförderung). Das Objekt ist in BaWü.

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