Als Student ein geerbtes Haus verkaufen - Infos zu Verkehrswert, Nachlassgericht und Finanzamt

Nicht jeder möchte eine ihm vermachte Immobilie behalten. Viele junge Menschen, etwa Studenten, wollen ein geerbtes Haus verkaufen und mit dem Erlös eigene Träume verwirklichen. Wer als Student ein geerbtes Haus verkaufen möchte, der muss sich nach dem Antritt des Erbes mit dem Nachlassgericht und dem Finanzamt auseinandersetzen. Welche Rolle spielt dabei die Wertermittlung einer Immobilie?

Meldung an das Nachlassgericht als Grundlage für das Erbe
Um als Erbe anerkannt zu werden, ist es notwendig, mit dem Nachlassgericht Kontakt aufzunehmen. Hat der Erblasser ein notariell beglaubigtes Testament aufgesetzt, ist keine Meldung beim Nachlassgericht nötig, da das Testament in diesem Fall ohnehin dort verwahrt wird. Existiert hingegen nur ein handschriftlich verfasstes Testament, muss dieses beim zuständigen Nachlassgericht vorlegt werden. Das ist das Gericht, das für den letzten Wohnsitz des Erblassers zuständig ist.

Wichtiger Hinweis: Wer ein Erbe ausschlagen, also nicht annehmen möchte, der hat für diese sogenannte Erbausschlagung sechs Wochen Zeit. Nur in Ausnahmefällen, beispielsweise bei einem ausländischen Wohnsitz des Erben bzw. Erblassers, beträgt die Frist sechs Monate Zeit. Rechtsgrundlage ist hier § 1944 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).
 

Was bei einem geplanten Hausverkauf vom Erben zu tun ist
Wer als Student Alleinerbe einer Immobilie ist und nicht weiß, ob er das Erbe antreten soll, der sollte zuerst alle wichtigen Informationen zum Wert des geerbten Hauses einzuholen. Es sollte geklärt werden,

• ob das Haus durch Kredite belastet ist,
• wie hoch die laufenden Kosten sind
• und welche Art von Versicherung es gibt.

Am besten hilft dabei eine Immobilienberatung. Sachverständige für Immobilienbewertungen wie André Heid ermitteln den exakten Verkehrswert der Immobilie. Das ist vor allem auch im Hinblick auf das Finanzamt notwendig, denn dieses fordert vom Erben die anfallende Erbschaftssteuer. Da der vom Finanzamt ermittelte Verkehrswert sehr oft zu hoch ist, kann eine professionelle Wertermittlung für die Immobilie die Steuerlast senken.
 

Niedrige Erbschaftssteuer, höherer Verkaufserlös
Der exakte Verkehrswert einer Immobilie ist deshalb für den erbenden Studenten von Bedeutung, weil er eines der beiden Fundamente für die von der Finanzbehörde erhobene Erbschaftssteuer ist. Das zweite Fundament ist der Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben.

• Ist der Student beispielsweise der Sohn des Erblassers, steht ihm ein Freibetrag von 400.000 Euro in Erbschaftssteuerklasse I zu.
• Ist er lediglich ein nicht verwandter Freund des Erblassers, fällt er in die Erbschaftssteuerklasse III, in der ihm ein Freibetrag von lediglich 20.000 Euro angerechnet wird.

Bei einem Immobilien-Verkehrswert von 480.000 Euro ist der jeweils zustehende Freibetrag also wesentlich für die Festlegung der Erbschaftssteuer und den später erzielten Verkaufserlös. Je höher später der Verkaufspreis ist, desto mehr bleibt nach Abzug der, aus dem Erlös zu begleichenden, Erbschaftssteuer sowie aller anderen Kosten für den erbenden Studenten übrig. Die Immobilienbewertung verursacht dabei meist Kosten zwischen etwa 1.200 und 2.000 Euro.
 

Wer keine Erbschaftssteuer zahlen möchte, wartet
Es mag verrückt klingen, aber wenn ein Student von seinem Vater das Elternhaus geerbt hat, kann er die Erbschaftssteuer dadurch umgehen, dass er

• mit dem Verkauf der Immobilie zehn Jahre wartet
• und die Immobilie in dieser Zeit selbst nutzt.

Die gesamte Erbschaftssteuer entfällt dann zu 100 Prozent, wenn die Wohnfläche nicht mehr als 200 m2 beträgt. Für jeden Quadratmeter mehr muss anteilig Erbschaftssteuer gezahlt werden.

Viele junge Erben wollen das geerbte Haus verkaufen, weil

• es ihren Anforderungen nicht genügt,
• sie ihren Lebensmittelpunkt an einem anderen Ort haben
• oder in einem anderen Land studieren.

In diesem Fall kann eine Immobilienberatung inklusive einer Wertermittlung für die Immobilie dabei helfen, den zu zahlenden Betrag der Erbschaftssteuer zu senken und einen angemessenen Verkaufspreis zu erzielen, von dem dann sowohl die Steuerschuld beglichen werden kann, als auch finanzielle Mittel für die eigenen Wünsche zur Verfügung stehen.
 

Sonderfall Erbengemeinschaft
Wer gemeinsam mit seinen beiden Geschwistern ein Haus zu gleichen Teilen erbt, für den ist der einfachste Weg, sich von den anderen Erben den Anteil auszahlen zu lassen, der einem laut dem Testament zufällt. Hat ein Immobiliensachverständiger den Verkehrswert der Immobilie auf 600.000 Euro festgesetzt, stehen jedem der drei Geschwister 200.000 Euro zu. Wollen die beiden Geschwister das Haus selbst nutzen, erhält ein verkaufswilliger Erbe die 200.000 Euro und hat damit seinen Erbteil erhalten.

Dieser ausgezahlte Betrag muss dann natürlich versteuert werden. Allerdings greifen hier wieder die Erbschaftssteuerklassen und da ein Kind Steuerklasse I hat, kann ein Freibetrag von 400.000 Euro geltend gemacht werden. Es fällt keine Erbschaftssteuer an. Für die anderen beiden Geschwister entfällt die Erbschaftssteuer ebenfalls,

• wenn das Haus die maximal zulässige Wohnfläche nicht überschreitet
• und sie das Haus für die nächsten 10 Jahre selbst nutzen.
   

Fazit – Immobilienbewertung ist bei einem Verkaufswunsch immer sinnvoll
Wer als junger Mensch in den Genuss einer Erbschaft kommt und ein Haus erbt, der sollte sich fachliche Unterstützung bei einer Immobilienberatung suchen. Sie kann hinsichtlich der beteiligten Behörden hilfreich sein, wie etwa

• das Nachlassgericht
• oder das Finanzamt.

Dies gilt vor allem dann, wenn der Student das geerbte Haus verkaufen möchte. Dann dient eine Wertermittlung für die Immobilie als wichtige Grundlage und zwar für die Höhe der Erbschaftssteuer und den Verkaufspreis gleichermaßen.