DieManager von Morgen WiWi-TReFF.de - Zeitung & Forum für Wirtschaftsstudium & Karriere
ImmobilienGeldanlage

Immobilien als Kapitalanlage – auf die Kalkulation kommt es an

Wegen des niedrigen Zinsniveaus denken viele Menschen über die Investition in eine Renditeimmobilie nach. Doch nicht mit jeder Anlageimmobilie lassen sich hohe Mieteinnahmen erzielen. So wählen Anleger eine passende Finanzierung und berechnen die Rendite richtig.

Vermögensstruktur: Geld, Aktien, Immobilien

Immobilien als Kapitalanlage – auf die Kalkulation kommt es an
Der Kapitalmarkt befindet sich seit einiger Zeit in einem Zinstief und das Tal ist noch lange nicht durchschritten. Seit mehreren Jahren gibt es bei den Kredit- und Sparzinsen eine Seitwärtsbewegung mit minimalen Ausschlägen nach oben. Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank nimmt den klassischen Sparanlagen jeglichen Reiz. Andererseits sorgt sie für Anreize in Sachen Immobilieninvestitionen.

Zum einen ist die Wertsteigerung bei Immobilien in Deutschland in den letzten zwei Jahrzehnten enorm. Zum anderen kann eine Anlageimmobilie durch Mietzahlungen eine fortlaufende Rendite einbringen.
 

Die perfekte Renditeimmobilie günstig finanzieren
Bei der Finanzierung einer Renditeimmobilie sind wichtige Punkte zu beachten. Grundsätzlich gilt: Je höher der investierte Eigenkapitalanteil am Kaufpreis einer Immobilie ist, desto günstiger gestaltet sich der Kredit. Das liegt daran, dass bei einer niedrigeren Finanzierungssumme und einer hohen Eigenleistung das Verlustrisiko der Bank gering ist. Da die Bank mit einer Grundschuld im Grundbuch der finanzierten Immobilie steht und dies mehr wert ist als der Kredit, ist die Bank gut abgesichert.

Das Risiko für den Käufer gestaltet sich folgendermaßen: Wer seine kompletten Ersparnisse als Eigenkapital in einen Hauskauf einbringt, riskiert, dass er bei Bedarf kein Kapital mehr zur Verfügung hat. Aus diesem Grund gilt es, ein finanzielles Notfallpolster zurückzuhalten und lieber etwas höhere Zinsen in Kauf zu nehmen.

Viele Anleger bevorzugen bei Renditeimmobilien eine lange Zinsbindung. Das schafft Planungssicherheit, was die laufenden Kosten der Immobilie angeht. Eine kurze Zinsbindung von 5 oder 10 Jahren ist vom Kreditzins her zwar günstiger, allerdings besteht das Risiko eines Zinsanstiegs. Nach 5 beziehungsweise 10 Jahren können die Zinsen der Anschlussfinanzierung plötzlich höher sein als vorher und im schlimmsten Fall zu Liquiditätseinbußen führen.

Klar ist allerdings auch, dass die Rendite höher ausfällt, je niedriger der Kreditzins im Endeffekt tatsächlich ist. Aus diesem Grund ist es sehr wichtig, mehrere Kreditinstitute miteinander zu vergleichen und zu schauen, mit welchem Partner die gesuchte Finanzierung am günstigsten realisiert werden kann.
 

Lohnende Anlageimmobilien finden
Nicht jede Immobilie eignet sich als Renditeimmobilie. Um langfristig Gewinn zu erwirtschaften, sollten Anleger auf bestimmte Aspekte achten. Dazu zählt die Lage. Hat die Stadt oder der Ort der Immobilie Zukunft? Übersteigt beispielsweise die Abwanderung den Zuzug, ist das meist ein schlechtes Zeichen. Nur, wenn die Wahrscheinlichkeit hoch ist, dass die Wohnkosten steigen werden, ist eine Investition interessant.

In den Innenstädten großer Metropolen sind Immobilien inzwischen oftmals so teuer, dass sich ein Kauf kaum noch lohnt. Anders sieht das im sogenannten Speckgürtel vieler Großstädte aus. In den umliegenden kleineren und größeren Städten sowie in aufstrebenden Randbezirken kann eine Investition heute sinnvoll sein.

Neben der Makrolage – also der Frage, in welcher Stadt sich die Immobilie befinden sollte – ist auch die Mikrolage sehr wichtig. Dabei stellen sich Fragen wie:

Anschließend rückt die Immobilie selbst in den Fokus. Sind in direkter Umgebung Bauvorhaben geplant, die die Attraktivität der Immobilie schmälern könnten? Wie ist der Zustand der Anlageimmobilie? Anleger sollten klären, ob ein Sanierungsstau vorliegt und in absehbarer Zeit hohe Sanierungskosten fällig werden. Hierbei ist es unerlässlich, einen Experten zurate zu ziehen. Zwar kostet ein Sachverständiger Geld, doch das Beheben versteckter Mängel, kann deutlich teurer ausfallen und zu einem Verlustgeschäft führen.

Die Nebenkosten für die Mieter sind ebenfalls zu berücksichtigen. Eine Immobilie, in der die Heizkosten wegen mangelhafter Dämmung sehr hoch sind, lässt sich schwerer vermieten als eine Immobilie, die energetisch auf dem neuesten Stand ist.

Handelt es sich bei der Anlageimmobilie um ein Mehrfamilienhaus mit vermieteten Wohnungen, sollten sich Anleger die Mieterstruktur genau ansehen. Dabei geht es um die Frage, ob in der Vergangenheit Mietrückstände oder sogar juristische Probleme mit den Mietern vorlagen.
 

Anlagenimmobilie nicht überteuert kaufen – ein Multiplikator gibt hier Aufschluss
Ob eine Anlageimmobilie preislich angemessen oder eher teuer ist, verrät der Mietmultiplikator. Das ist eine Kennzahl, die aus dem Kaufpreis dividiert durch die Jahreskaltmiete gebildet wird. Der Mietmultiplikator gibt an, mit wie vielen Kaltmieten sich der Kaufpreis erwirtschaften lässt. Hierbei werden ausschließlich Bruttowerte verwendet.

Ein Beispiel:
Kaufpreis: 1.000.000 €
Jahreskaltmiete: 50.000 €

Mietmultiplikator = 1.000.000 € / 50.000 € = 20

Kostet eine Immobilie 1.000.000 Euro und bringt im Jahr Mieteinnahmen in Höhe von 50.000 Euro ein, so liegt der Multiplikator bei 20. Bei Mieteinnahmen in Höhe von 25.000 Euro läge der Multiplikator bereits bei 40.

Das Problem bei diesem Wert: Hier gibt es keine absolute Größe, die „gut“ oder „schlecht“ wäre. Zudem fließen keine Kaufnebenkosten und keine Bewirtschaftungskosten in die Rechnung ein. Als Faustregel gilt: Je besser die Voraussetzungen einer Immobilie sind, desto höher darf der Multiplikator sein.
 

So wird die Immobilienrendite richtig berechnet
Wer die Rendite einer Immobilie berechnen möchte, sollte nicht nur den Mietmultiplikator heranziehen, sondern die Nettorendite kalkulieren. Sie gibt an, welchen prozentualen Anteil der jährlich erwirtschaftete Gewinn einer Immobilie an den Gesamtkosten des Immobilienkaufs hat. Die Formel lautet:

Nettorendite in % = (Jahresnettokaltmiete - Bewirtschaftungskosten) x 100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Beispielrechnung:

Nettorendite in % = (50.000 € - 15.000 €) x 100 / (1.000.000 € + 120.000 €) = 3,125 %
 

Immer die laufende Liquidität im Blick behalten
Wer eine Anlageimmobilie erwirbt, sollte darauf achten, dass die Mieteinnahmen höher sind als die Kreditkosten. Zum einen sind von den Mieteinnahmen Steuern zu entrichten. Zum anderen muss ein Eigentümer Rücklagen bilden, um unerwartete und ggf. geplante Reparaturen bezahlen zu können. Liegt die Nettorendite beispielsweise bei 3 Prozent, sollten die Kreditzinsen und die Prozentzahl der Anfangstilgung zusammen deutlich günstiger sein. Andernfalls drohen Liquiditätseinbußen. Zu guter Letzt muss ein Eigentümer auch in der Lage sein, einen vorübergehenden Leerstand aufzufangen. Ohne entsprechende Rücklagen wird das sehr schwierig.

Im Forum zu Geldanlage

2 Kommentare

Startup Exit - Wie anlegen?

WiWi Gast

WiWi Gast schrieb am 20.01.2022: Also man kann nicht beides machen - Risiko minimieren und Ausschüttungen maximieren, das ist Quatsch. Du kannst Risiko minimieren und in Staatsanleihen inves ...

46 Kommentare

Wie geht ihr mit (mittel-)großen Vermögen um? - Freibetrag Bank

WiWi Gast

know-it-all schrieb am 03.11.2021: Ein Pessimismus mit Argwohn gepaart kommt hier zum Vorschein. Durchaus möglich, dass sich hier einige in der Anonymität verstecken. Dadurch wird der Argwohn ...

5 Kommentare

Geldanlage als Praktikant/Wirtschaftsprüfer Big4

Ceterum censeo

WiWi Gast schrieb am 21.10.2021: Deswegen "grundsätzlich". Keine gute Regel ohne Ausnahme. Aber tatsächlich sind die Fälle in denen ein Wirtschaftsprüfer in seinen Investiotionsentscheidungen v ...

32 Kommentare

Eure Investmentaufteilung

WiWi Gast

In was würdet ihr also investieren, wenn ihr mit 23 oder 24 ca. 20k zur Verfügung habt? Nebenher würde monatlich noch 1000€ in ETF Sparpläne investiert werden (World, STOXX 600 und EM).

1 Kommentare

Investments & Co.

WiWi Gast

Hallo in die Runde, ich interessiere mich für jegliche Anlagen und würde gerne einen Thread starten, wobei es genau um solche Dinge geht. Gerne Auflistungen oder auch Diskussionen. Vermeiden wür ...

6 Kommentare

7.000€ investieren für Konsumausgaben

WiWi Gast

Wie kommt man bitte auf die Idee in sowas zu investieren? Anyway, ich würde in irgendeinen High Dividend ETF in US Standardwerte investieren, bspw. A0D8Q4. Für 7000 Euro bekommst du 100 Anteile, bei 2 ...

8 Kommentare

10.000€ wie investieren

WiWi Gast

Never short Tesla!

Artikel kommentieren

Als WiWi Gast oder Login

Zum Thema Geldanlage

Beliebte Geldanlagen in Deutschland

Investment-Barometer: Eigenheim, betriebliche Altersvorsorge und Gold attraktivste Geldanlagen

Das Sparbuch sowie Tagesgeld- und Festgeldkonten bleiben nach wie vor die bewährte Geldanlage bei den deutschen Sparern. Aus dem Investment-Barometer des GfK Vereins geht auch hervor, dass viele daran denken, ihr Erspartes in Immobilien, betriebliche Altersvorsorge und Gold zu investieren. Aktien und Fonds gewinnen langsam ebenfalls an Attraktivität.

Börsenteil der Tageszeitung mit Zinssätzen und Aktienkursen.

Was war die beste Geldanlage in 2015?

Aktienbesitzer konnten sich 2015 erneut über einen deutlichen Wertzuwachs freuen. Der Börseneinbruch zum Jahresbeginn bescherte Aktienanlegern kräftige Kursverluste. Längerfristig können Aktiensparer dennoch auf vergleichsweise gute Renditen blicken. Wer am ersten Handelstag 2015 deutsche Standardaktien aus den DAX-Werten kaufte, konnte am Ende des ersten Handelstages 2016 trotz des Kursrutsches im Schnitt eine Rendite aus Kursgewinnen und Dividenden von etwa fünf Prozent verbuchen.

Geldanlage in Aktien oder Anleihen

Geld anlegen: Ein guter Mix macht den Unterschied

Ob Student, Berufseinsteiger oder erfolgreicher Manager: Sparen will gelernt sein und erfordert ein gewisses Maß an Grundwissen. Ein entscheidender Faktor ist die Risikostreuung, welche sich mit einem durchdachten Portfolio erreichen lässt. Ein solider Mix aus verschiedenen Geldanlagen kann das Risiko für Verluste minimieren und gleichzeitig die potenzielle Rendite steigern. Der folgenden Beitrag gibt einen Überblick nützlicher Einsteigertipps.

Vor einem Mehrfamilienhaus parkt nachts ein Smart.

Mehrfamilienhaus kaufen: Die Vor- und Nachteile einer Kapitalanlage

Die Investition in ein Mehrfamilienhaus oder eine andere Wohnimmobilie als Kapitalanlage wird in Zeiten schwankender Börsenkurse und niedriger (Bau-)Zinsen für viele Anleger interessant. Bei der Suche nach einem möglichst profitablen Renditeobjekt fragen sich viele Privatinvestoren, welche Immobilienart voraussichtlich die höchsten Gewinne abwirft. Neben Gewerbeimmobilien und Ferienwohnungen sind hier vor allem Mehrfamilienhäuser (im Folgenden auch Miet- bzw. Zinshäuser) zu nennen. Wer sich auf ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage festlegt, sollte vor dem Kauf sämtliche Vor- und Nachteile festhalten und in Ruhe gegeneinander abwägen.

Ein goldenes Sparschwein mit grünem, verschwommenem Hintergrund und einer Straßenspiegelung.

Neujahrsvorsatz "Sparen": Daran sollten Studenten vor einer Geldanlage unbedingt denken

Rund 70 Prozent der weiblichen und 66 Prozent der männlichen Studierenden in Deutschland jobben neben dem Studium. Zum einen um sich etwas mehr leisten zu können, zum anderen um den einen oder anderen Euro auf die Seite zu legen. Doch wie geht das heutzutage am besten? Dank der Niedrigzinsphase hat das gute alte Sparbuch ausgedient. Zahlreiche andere Anlageprodukte locken mit relativ hohen Renditen, bergen aber gleichzeitig ein erhöhtes Risiko. Dies einzugehen, sollten sich Studenten lieber zweimal überlegen.

Weiteres zum Thema Immobilien

OECD-Datenbank zu Wohnkosten in Deutschland

Die Deutschen geben rund 20 Prozent ihres Einkommens für die Miete oder Hypotheken aus. Damit liegen die Wohnkosten in Deutschland im OECD-Schnitt. Schwerer belastet sind einkommensschwache Haushalte, die rund 27 Prozent ihres Einkommens für Mieten aufwenden müssen. Die interaktive OECD-Datenbank zu Wohnkosten veranschaulicht im Ländervergleich die Unterschiede in Eigentum vs. Miete, Wohnverhältnisse, Wohngeld und sozialer Wohnungsbau.

Ein spitzer Hausgiebel.

LBS-Immobilienpreisspiegel 2017: Preise bei Wohnimmobilien steigen

Insbesondere in Großstädten ist am Immobilienmarkt weiterhin keine Entspannung für Wohnimmobilien in Deutschland in Sicht. Am teuersten sind frei stehende Einfamilienhäuser laut LBS-Immobilienpreisspiegel 2017 in München. Hier kosten Einfamilienhäuser mit 1,2 Millionen Euro mehr als zehnmal so viel wie in einzelnen ostdeutschen Mittelstädten. Der LBS-Immobilienpreisspiegel ist eine Datenbank zum Wohnungsmarkt mit Preisen von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Bauland in 960 Städten und in über 100 Stadtteilen der 14 größten Städte Deutschland.

Zwei Häuser im Rohbau mit Kränen im Hintergrund.

Deutscher Immobilienmarkt 2014 - Kaufen macht fast überall noch Sinn

Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren vor allem in den Großstädten München, Berlin und Hamburg kräftig gestiegen. Das weckt Erinnerungen an die Preisblasen in Spanien oder den USA, die später zur Weltwirtschaftskrise führten. Tatsächlich sind keine Blasen in Sicht und es ist vielerorts noch immer sinnvoll, in die eigenen vier Wände zu investieren.

Immobilienkarte Deutschland - Immobilien kaufen oder mieten?

Aufgrund der historisch niedrigen Zinsen lohnt es sich für immer mehr Bürger, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen statt zu mieten. Allerdings gilt das nicht für alle Regionen in Deutschland. Welche Wohnform die vorteilhaftere ist, hat das Institut der deutschen Wirtschaft Köln für alle 402 Landkreise in Deutschland berechnet.

Wohneigentum - Ein weißes Neubauhaus mit vielen Fenstern.

Arbeitsblatt: Immobilien mieten oder kaufen?

Das neue Arbeitsblatt im Projekt (T)Räume finanzieren geht den Fragen rund um die Entscheidung zum Mieten oder Kaufen einer Immobilie auf den Grund und gibt Tipps zum Thema Wohnfinanzierung. Lehrkräfte können zusätzlich zum Arbeitsblatt eine Lehrerinformation herunterladen.

Schuldenkrise macht Immobilien und Finanzierungen erschwinglich

Noch nie zuvor konnten die privaten Haushalte ihren Traum von den eigenen vier Wänden so leicht verwirklichen. Grund sind die extrem niedrigen Hypothekenzinsen, die sogar für Berufsanfänger den Immobilienerwerb attraktiv machen.

Immobilienfinanzierung: Eine Baustelle von einem Hausdach mit einem Gerüst.

Broschüre »Private Immobilienfinanzierung«

Die Broschüre für die private Immobilienfinanzierung wurde aktualisiert und bietet einen Überblick über die verschiedenen Formen des Immobilienkredits und gibt wichtige Informationen zu dessen Nutzung.

Beliebtes zum Thema Gehalt

Absolventen-Gehaltsreport-2018: Absolventenhut und fliegende Geldmünzen

Absolventen-Gehaltsreport 2018/19: Höhere Einstiegsgehälter bei WiWis

Wie im Vorjahr verdienen die Wirtschaftsingenieure bei den Absolventen der Wirtschaftswissenschaften mit 48.696 Euro im Schnitt am meisten. Sie legten im StepStone Gehaltsreport für Absolventen 2018/2019 damit um 458 Euro zu. Wirtschaftsinformatiker erhalten mit 45.566 Euro (2017: 45.449 Euro) und Absolventen der Wirtschaftswissenschaften, VWL und BWL und mit 43.033 Euro (2017: 42.265 Euro) ebenfalls etwas höhere Einstiegsgehälter.

Stepstone Gehaltsreport 2018: Das Bild zeigt zwei Lego-Männchen Frau und Mann im Anzug (Wirtschaftsingenieurin und Wirtschaftsinformatiker) vor einem Computer.

StepStone Gehaltsreport 2018: Wirtschaftsingenieure und Wirtschaftsinformatiker sind Topverdiener

Fachkräfte und Führungskräfte mit einem Studienabschluss in Wirtschaftsingenieurwesen und Wirtschaftsinformatik verdienen ausgezeichnet. Mit einem durchschnittlichen Jahresgehalt von 70.231 Euro liegen die Wirtschaftsingenieur hinter Medizin und Jura auf Platz drei der zurzeit lukrativsten Studiengänge. Die Wirtschaftsinformatiker verdienen mit 69.482 Euro ähnlich gut und sind hinter den Ingenieuren auf Rang fünf im StepStone Gehaltsreport 2018. Mit einem Abschluss in BWL, VWL oder Wirtschaftswissenschaften sind die Gehälter als Key Account Manager mit 75.730 Euro und als Consultant mit 67.592 Euro am höchsten.

Das Bild zeigt als Symbol für Reichtum und eine ungleiche Vermögensverteilung die riesen Luxus-Yacht eines Milliardärs.

Reichtum ungleich verteilt: Rekordhoch von 2043 Milliardären

Die Anzahl der Milliardäre stieg auf ein Rekordhoch von 2043 Milliardären. 82 Prozent des 2017 erwirtschafteten Vermögens floss in die Taschen des reichsten Prozents der Weltbevölkerung. Jeden zweiten Tage kam ein neuer Milliardär hinzu. Die 3,7 Milliarden Menschen, die die ärmere Hälfte der Weltbevölkerung ausmachen, profitieren dagegen nicht vom aktuellen Vermögenswachstum. Das geht aus dem Bericht „Reward Work, not Wealth 2018“ hervor, den die Nothilfe- und Entwicklungsorganisation Oxfam veröffentlicht hat.

Screenshot vom Teilzeit-Netto-Gehaltsrechner vom Bundesministerium für Arbeit und Soziales (BMAS).

Teilzeit-Netto-Gehaltsrechner 2019

Mit dem Teilzeit-Netto-Gehaltsrechner des Bundesministeriums für Arbeit und Soziales lässt sich das Teilzeitgehalt online berechnen. Steuerklasse, Kirchensteuer, Krankenkassenbeitrag und Soli fließen in die Kalkulation ein.

Einstiegsgehalt Wirtschaftswissenschaftler

IG Metall Gehaltsstudie 2016/2017 - Einstiegsgehälter Wirtschaftswissenschaftler

Was verdienen Wirtschaftswissenschaftler beim Berufseinstieg? In Unternehmen mit einem Tarifvertrag verdienten junge Wirtschaftswissenschaftler mit bis zu drei Jahren Berufserfahrung in 2016 durchschnittlich 49.938 Euro im Jahr. In nicht tarifgebundenen Betrieben lagen die Einstiegsgehälter von Wirtschaftswissenschaftlern mit 42.445 Euro etwa 17,7 Prozent darunter. Im Vorjahr hatte dieser Gehaltsvorteil bei den Wirtschaftswissenschaftlern noch 33 Prozent betragen.

Nebenjob, Studentenjob,

Die Gehaltsverhandlung

Während der Absolvent vor der Gehaltsverhandlung von üppigen Gehältern träumt, wollen die Personaler die Kosten gering halten. Tipps für die Gehaltsverhandlung helfen, die eigene Vorstellung überzeugend vorzutragen.

Titelblatt StepStone Gehaltsreport 2017

StepStone Gehaltsreport 2017: Was Fach- und Führungskräfte mit Wirtschaftsstudium verdienen

In Deutschland verdienen Fachkräfte und Führungskräfte durchschnittlich 57.100 Euro. Akademiker verdienen im Schnitt 37 Prozent mehr. Mit einem Wirtschaftsstudium beträgt das Brutto-Jahresgehalt inklusive variablem Anteil in "BWL, VWL und Wirtschaftswissenschaften" im Schnitt 65.404 Euro, in Wirtschaftsinformatik 68.133 Euro und in Wirtschaftsingenieurwesen sogar 70.288 Euro.