Immobilien als Kapitalanlage – auf die Kalkulation kommt es an

Wegen des niedrigen Zinsniveaus denken viele Menschen über die Investition in eine Renditeimmobilie nach. Doch nicht mit jeder Anlageimmobilie lassen sich hohe Mieteinnahmen erzielen. So wählen Anleger eine passende Finanzierung und berechnen die Rendite richtig.

Immobilien als Kapitalanlage – auf die Kalkulation kommt es an
Der Kapitalmarkt befindet sich seit einiger Zeit in einem Zinstief und das Tal ist noch lange nicht durchschritten. Seit mehreren Jahren gibt es bei den Kredit- und Sparzinsen eine Seitwärtsbewegung mit minimalen Ausschlägen nach oben. Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank nimmt den klassischen Sparanlagen jeglichen Reiz. Andererseits sorgt sie für Anreize in Sachen Immobilieninvestitionen.

Zum einen ist die Wertsteigerung bei Immobilien in Deutschland in den letzten zwei Jahrzehnten enorm. Zum anderen kann eine Anlageimmobilie durch Mietzahlungen eine fortlaufende Rendite einbringen.
 

Die perfekte Renditeimmobilie günstig finanzieren
Bei der Finanzierung einer Renditeimmobilie sind wichtige Punkte zu beachten. Grundsätzlich gilt: Je höher der investierte Eigenkapitalanteil am Kaufpreis einer Immobilie ist, desto günstiger gestaltet sich der Kredit. Das liegt daran, dass bei einer niedrigeren Finanzierungssumme und einer hohen Eigenleistung das Verlustrisiko der Bank gering ist. Da die Bank mit einer Grundschuld im Grundbuch der finanzierten Immobilie steht und dies mehr wert ist als der Kredit, ist die Bank gut abgesichert.

Das Risiko für den Käufer gestaltet sich folgendermaßen: Wer seine kompletten Ersparnisse als Eigenkapital in einen Hauskauf einbringt, riskiert, dass er bei Bedarf kein Kapital mehr zur Verfügung hat. Aus diesem Grund gilt es, ein finanzielles Notfallpolster zurückzuhalten und lieber etwas höhere Zinsen in Kauf zu nehmen.

Viele Anleger bevorzugen bei Renditeimmobilien eine lange Zinsbindung. Das schafft Planungssicherheit, was die laufenden Kosten der Immobilie angeht. Eine kurze Zinsbindung von 5 oder 10 Jahren ist vom Kreditzins her zwar günstiger, allerdings besteht das Risiko eines Zinsanstiegs. Nach 5 beziehungsweise 10 Jahren können die Zinsen der Anschlussfinanzierung plötzlich höher sein als vorher und im schlimmsten Fall zu Liquiditätseinbußen führen.

Klar ist allerdings auch, dass die Rendite höher ausfällt, je niedriger der Kreditzins im Endeffekt tatsächlich ist. Aus diesem Grund ist es sehr wichtig, mehrere Kreditinstitute miteinander zu vergleichen und zu schauen, mit welchem Partner die gesuchte Finanzierung am günstigsten realisiert werden kann.
 

Lohnende Anlageimmobilien finden
Nicht jede Immobilie eignet sich als Renditeimmobilie. Um langfristig Gewinn zu erwirtschaften, sollten Anleger auf bestimmte Aspekte achten. Dazu zählt die Lage. Hat die Stadt oder der Ort der Immobilie Zukunft? Übersteigt beispielsweise die Abwanderung den Zuzug, ist das meist ein schlechtes Zeichen. Nur, wenn die Wahrscheinlichkeit hoch ist, dass die Wohnkosten steigen werden, ist eine Investition interessant.

In den Innenstädten großer Metropolen sind Immobilien inzwischen oftmals so teuer, dass sich ein Kauf kaum noch lohnt. Anders sieht das im sogenannten Speckgürtel vieler Großstädte aus. In den umliegenden kleineren und größeren Städten sowie in aufstrebenden Randbezirken kann eine Investition heute sinnvoll sein.

Neben der Makrolage – also der Frage, in welcher Stadt sich die Immobilie befinden sollte – ist auch die Mikrolage sehr wichtig. Dabei stellen sich Fragen wie:

• Gibt es Geschäfte des täglichen Bedarfs in der Nähe?
• Wie ist die Anbindung an den ÖPNV und an die Autobahn (für Pendler sehr interessant)?
• Sind Schulen und Kindergärten fußläufig erreichbar?
• Gibt es Ärzte in der Umgebung?
• Sind Grünanlagen oder andere Möglichkeiten der Freizeitgestaltung in der Nähe schnell erreichbar?

Anschließend rückt die Immobilie selbst in den Fokus. Sind in direkter Umgebung Bauvorhaben geplant, die die Attraktivität der Immobilie schmälern könnten? Wie ist der Zustand der Anlageimmobilie? Anleger sollten klären, ob ein Sanierungsstau vorliegt und in absehbarer Zeit hohe Sanierungskosten fällig werden. Hierbei ist es unerlässlich, einen Experten zurate zu ziehen. Zwar kostet ein Sachverständiger Geld, doch das Beheben versteckter Mängel, kann deutlich teurer ausfallen und zu einem Verlustgeschäft führen.

Die Nebenkosten für die Mieter sind ebenfalls zu berücksichtigen. Eine Immobilie, in der die Heizkosten wegen mangelhafter Dämmung sehr hoch sind, lässt sich schwerer vermieten als eine Immobilie, die energetisch auf dem neuesten Stand ist.

Handelt es sich bei der Anlageimmobilie um ein Mehrfamilienhaus mit vermieteten Wohnungen, sollten sich Anleger die Mieterstruktur genau ansehen. Dabei geht es um die Frage, ob in der Vergangenheit Mietrückstände oder sogar juristische Probleme mit den Mietern vorlagen.
 

Anlagenimmobilie nicht überteuert kaufen – ein Multiplikator gibt hier Aufschluss
Ob eine Anlageimmobilie preislich angemessen oder eher teuer ist, verrät der Mietmultiplikator. Das ist eine Kennzahl, die aus dem Kaufpreis dividiert durch die Jahreskaltmiete gebildet wird. Der Mietmultiplikator gibt an, mit wie vielen Kaltmieten sich der Kaufpreis erwirtschaften lässt. Hierbei werden ausschließlich Bruttowerte verwendet.

Ein Beispiel:
Kaufpreis: 1.000.000 €
Jahreskaltmiete: 50.000 €

Mietmultiplikator = 1.000.000 € / 50.000 € = 20

Kostet eine Immobilie 1.000.000 Euro und bringt im Jahr Mieteinnahmen in Höhe von 50.000 Euro ein, so liegt der Multiplikator bei 20. Bei Mieteinnahmen in Höhe von 25.000 Euro läge der Multiplikator bereits bei 40.

Das Problem bei diesem Wert: Hier gibt es keine absolute Größe, die „gut“ oder „schlecht“ wäre. Zudem fließen keine Kaufnebenkosten und keine Bewirtschaftungskosten in die Rechnung ein. Als Faustregel gilt: Je besser die Voraussetzungen einer Immobilie sind, desto höher darf der Multiplikator sein.
 

So wird die Immobilienrendite richtig berechnet
Wer die Rendite einer Immobilie berechnen möchte, sollte nicht nur den Mietmultiplikator heranziehen, sondern die Nettorendite kalkulieren. Sie gibt an, welchen prozentualen Anteil der jährlich erwirtschaftete Gewinn einer Immobilie an den Gesamtkosten des Immobilienkaufs hat. Die Formel lautet:

Nettorendite in % = (Jahresnettokaltmiete - Bewirtschaftungskosten) x 100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Beispielrechnung:

• Jahresnettokaltmiete: 50.000 Euro
• Bewirtschaftungskosten: 15.000 (ca. 20-35 Prozent der Jahresnettokaltmiete, hier 30 Prozent)
• Kaufpreis: 1.000.000 Euro
• Kaufnebenkosten: 15.000 Euro (ca. 10-15 Prozent des Kaufpreises, hier: 12 Prozent)

Nettorendite in % = (50.000 € - 15.000 €) x 100 / (1.000.000 € + 120.000 €) = 3,125 %
 

Immer die laufende Liquidität im Blick behalten
Wer eine Anlageimmobilie erwirbt, sollte darauf achten, dass die Mieteinnahmen höher sind als die Kreditkosten. Zum einen sind von den Mieteinnahmen Steuern zu entrichten. Zum anderen muss ein Eigentümer Rücklagen bilden, um unerwartete und ggf. geplante Reparaturen bezahlen zu können. Liegt die Nettorendite beispielsweise bei 3 Prozent, sollten die Kreditzinsen und die Prozentzahl der Anfangstilgung zusammen deutlich günstiger sein. Andernfalls drohen Liquiditätseinbußen. Zu guter Letzt muss ein Eigentümer auch in der Lage sein, einen vorübergehenden Leerstand aufzufangen. Ohne entsprechende Rücklagen wird das sehr schwierig.