Mehrfamilienhaus kaufen: Die Vor- und Nachteile einer Kapitalanlage

Die Investition in ein Mehrfamilienhaus oder eine andere Wohnimmobilie als Kapitalanlage wird in Zeiten schwankender Börsenkurse und niedriger (Bau-)Zinsen für viele Anleger interessant. Bei der Suche nach einem möglichst profitablen Renditeobjekt fragen sich viele Privatinvestoren, welche Immobilienart voraussichtlich die höchsten Gewinne abwirft. Neben Gewerbeimmobilien und Ferienwohnungen sind hier vor allem Mehrfamilienhäuser (im Folgenden auch Miet- bzw. Zinshäuser) zu nennen. Wer sich auf ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage festlegt, sollte vor dem Kauf sämtliche Vor- und Nachteile festhalten und in Ruhe gegeneinander abwägen.

Ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage bietet auf den ersten Blick zahlreiche Vorteile: Die Investition ist vergleichsweise sicher, steuerbegünstigt und darüber hinaus auch vor einer möglichen Inflation geschützt. Zudem eignen sich Mehrfamilienhäuser auch sehr gut für die private Altersvorsorge, da die monatlichen Mieteinnahmen die eigene Rente zum Teil deutlich aufbessern können. Doch wie bei den meisten anderen Geldanlagen, gibt es natürlich auch bei dem Mehrfamilien- beziehungsweise Zinshaus einige Nachteile, die vor dem Kauf auf jeden Fall bedacht werden sollten.

• Doch um welche Nachteile handelt es sich dabei eigentlich genau?
• Auf welche potentiellen Fallstricke sollte der Anleger achten?
• Und welche Anforderungen muss ein Mehrfamilienhaus erfüllen, um als sichere und vor allem gewinnbringende Kapitalanlage gelten zu können?
   

Mehrfamilienhaus kaufen: Was macht die Immobilie zu einer (potentiell) sicheren Geldanlage?
Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen möchte, sollte dabei auf jeden Fall bedenken, dass die Immobilie gleich mehrere Anforderungen erfüllen muss, damit sich die Investition auch nachhaltig rentiert. So spielt zum einen die Lage eine überaus wichtige Rolle.

• Liegt das Objekt beispielsweise in der Nähe der Innenstadt oder weit draußen auf dem Land?
• Wie ist es um die Infrastruktur (Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten, Parkplätze, Schulen etc.) und die Verkehrsanbindung bestellt?
• Und wie hoch ist der durchschnittliche Mietpreis in der Region?

Zum anderen sollte sich das Mehrfamilienhaus in einem möglichst guten Zustand befinden – denn Schäden an der Bausubstanz, alte Dächer und angegraute Fassaden oder auch schlechte Wärmedämmung bedeuten teure Sanierungs- und Renovierungsarbeiten, die nicht nur viel Geld kosten, sondern zudem auch die Rendite schmälern.

Gut zu wissen: Um sicherzugehen, dass sich das Mehrfamilienhaus auch tatsächlich in einem akzeptablen Zustand befindet, gilt es einen Gutachter zu Rate zu ziehen. Das bedeutet zwar einen finanziellen Mehraufwand, doch kann die professionelle Einschätzung eines Statikers den Anleger unter Umständen vor einem sehr teuren Fehlkauf bewahren.
 

Das sind die Vor- und Nachteile eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage  
Ein Mehrfamilienhaus kann als Kapitalanlage eine Rendite von bis zu zehn Prozent erwirtschaften – vorausgesetzt alle wichtigen Bedingungen stimmen. Damit sich die Investition von Anfang an bezahlt macht, sollte der Anleger die verschiedene Vor- und Nachteile in Ruhe miteinander vergleichen, um zu verhindern, dass aus der geplanten Altersvorsorge am Ende ein finanzielles Desaster wird.

Die Vorteile eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage

1. Eine langfristig sichere Geldanlage
2. Schutz vor einer möglichen Inflation
3. Steuerbegünstigung: Rund zwei Prozent der Investitionssumme können jährlich abgeschrieben werden.
4. Hohe Wahrscheinlichkeit auf eine Wertsteigerung des Objektes: Sofern das Mehrfamilienhaus gut in Schuss gehalten wird, ist auch in naher Zukunft damit zu rechnen (Stand: September 2021), dass der Wert der Immobilie weiter ansteigen wird.
5. Monatlich festes und sicheres Einkommen durch die fortlaufenden Mietzahlungen
6. Der Anleger ist bei einem Mehrfamilienhaus (anders als zum Beispiel bei einer Eigentums- oder Ferienwohnung) nicht auf nur einen einzelnen Mieter angewiesen

Die Nachteile beim Kauf eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage

1. Hoher Verwaltungsaufwand: Gegebenenfalls muss ein Verwalter vor Ort eingesetzt werden, der weitere Kosten verursacht und den möglichen Profit somit verringert.
2. Probleme mit den Mietern:

• Allgemeine Verzögerungen bei den Mietzahlungen.
• Sogenannte „Mietnomaden“, die ihre Miete nicht zahlen und das Objekt nicht räumen wollen.
• Mieter die die Wohnung verwüsten, das Inventar mutwillig beschädigen etc.

3. Der Anleger muss sich selber um neue Mieter kümmern, was in der Regel mit einem hohen Zeitaufwand und dementsprechend mit weiteren Kosten verbunden ist.
4. Wenn Sanierungs- oder Reparaturarbeiten anstehen, sind diese bei einem Mehrfamilienhaus häufig deutlich teurer, als bei einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung.
5. Unvorhersehbare Komplikationen, die zu einer Reduzierung der Mieteinnahmen führen können: Hier wäre zum Beispiel der Bau einer Fabrikanlage, einer Mülldeponie oder Ähnliches zu nennen. Um derartige Probleme zu verhindern, sollte sich der Anleger über die Pläne der Stadt und der Gemeinde informieren.
6. In der Regel ist das gesamte Kapital des Anlegers in dem Mehrfamilienhaus angelegt. Wenn der Anleger nun aber in eine finanzielle Schieflage geraten sollte, müssen entweder neue und teure Kredite aufgenommen (was die Rendite dementsprechend senkt) oder im schlimmsten Fall muss das Mehrfamilienhaus schnell und dadurch häufig unter Wert verkauft werden.