Hallo zusammen,

das wird jetzt leider etwas länger:

Ich habe gerade die Gelegenheit, aus dem Bekanntenkreis meiner Eltern ein Reihenhaus ohne Makler zu kaufen. Der Preis läge mit Nebenkosten bei 350 k, kein extra Freundschaftspreis sonder realistischer Marktpreis denke ich. Dazu würde ich nochmal 50 k für Reparaturen/Renovierung rechnen.
Insgesammt also 400 k, davon hätte ich 150 k Eigenkapital und 200 k zinsloses Darlehen von meinen Eltern. Die übrigen 50 k sollten sich zu guten Konditionen über eine Bank finanzieren lassen, da ich das Bankdarlehen auch ggü. dem meiner Eltern bevorzugt tilgen würde und sie nicht im Grundbuch eingetragen würden.

Ich habe aktuell 3,5 k netto, und meine Freundin, die mit einziehen würde, würde quasi Miete zahlen, sagen wir mal 400 €/Monat. Damit sollte es realistisch möglich sein, die Schulden in 15 Jahren zurück zu zahlen (1,4 k/Monat)

Vom Finanziellen ist es also eigentlich ein Lowbrainer. Das Problem ist aber, dass das so gar nicht mein Traumhaus ist. Eigentlich sollte es ein EFH sein. Und auch nicht bei meinen Eltern sondern näher an meiner Arbeit (meine Freundin ist jobtechnisch flexibler). Da wir noch nicht so lange zusammen sind, ist zusammen kaufen aber noch keine Option. Und alleine ist ein EFH in Arbeitsnähe, also Metropolenspeckgürtel, nicht stemmbar. Außerdem bin ich aktuell sowieso im Homeoffice und gehe davon aus, dass auch nach Corona weiter 2 Tage die Woche machen zu können. Damit ist die Pendeldistanz von einer guten Stunde auch nicht mehr ganz so abschreckend. Das muss sich aber alles noch zeigen, ich wage da keine Vorhersage.

Trotzdem wäre es wahrscheinlich nicht das Haus für den Rest unseres Lebens, und wir würden in 5 - 10 Jahren nochmal nach einem EFH suchen, bevor das Reihenhaus abbezahlt wäre. Das könnte man dann entweder wieder verkaufen um Eigenkapital zu bekommen oder vermieten und als Sicherheit für die Bank nutzen (die 50 k sollten bis dahin zurück gezahlt sein, so dass keien Grundschuld mehr eingetragen wäre).

Die Alternative wäre, dass wir uns eine neue Wohnung in der Nähe meiner Arbeit suchen, die wahrscheinlich ~1,5 k warm kosten würde und mit dem Kauf noch ein bisschen warten.

Was denkt ihr dazu?

50k ist für die Bank uninteressant. Eher schlechter Zinssatz, wenn überhaupt. Eine Grundschuldeintragung macht bei einem so geringen Betrag auch keinen Sinn. 350k für das Reihenhaus bedeutet: das ist eher ein Niedrigpreisgebiet. Da würde ich nicht von einer guten Wertentwicklung ausgehen.

WiWi Gast schrieb am 15.03.2021:

Hallo zusammen,

das wird jetzt leider etwas länger:

Ich habe gerade die Gelegenheit, aus dem Bekanntenkreis meiner Eltern ein Reihenhaus ohne Makler zu kaufen. Der Preis läge mit Nebenkosten bei 350 k, kein extra Freundschaftspreis sonder realistischer Marktpreis denke ich. Dazu würde ich nochmal 50 k für Reparaturen/Renovierung rechnen.
Insgesammt also 400 k, davon hätte ich 150 k Eigenkapital und 200 k zinsloses Darlehen von meinen Eltern. Die übrigen 50 k sollten sich zu guten Konditionen über eine Bank finanzieren lassen, da ich das Bankdarlehen auch ggü. dem meiner Eltern bevorzugt tilgen würde und sie nicht im Grundbuch eingetragen würden.

Ich habe aktuell 3,5 k netto, und meine Freundin, die mit einziehen würde, würde quasi Miete zahlen, sagen wir mal 400 €/Monat. Damit sollte es realistisch möglich sein, die Schulden in 15 Jahren zurück zu zahlen (1,4 k/Monat)

Vom Finanziellen ist es also eigentlich ein Lowbrainer. Das Problem ist aber, dass das so gar nicht mein Traumhaus ist. Eigentlich sollte es ein EFH sein. Und auch nicht bei meinen Eltern sondern näher an meiner Arbeit (meine Freundin ist jobtechnisch flexibler). Da wir noch nicht so lange zusammen sind, ist zusammen kaufen aber noch keine Option. Und alleine ist ein EFH in Arbeitsnähe, also Metropolenspeckgürtel, nicht stemmbar. Außerdem bin ich aktuell sowieso im Homeoffice und gehe davon aus, dass auch nach Corona weiter 2 Tage die Woche machen zu können. Damit ist die Pendeldistanz von einer guten Stunde auch nicht mehr ganz so abschreckend. Das muss sich aber alles noch zeigen, ich wage da keine Vorhersage.

Trotzdem wäre es wahrscheinlich nicht das Haus für den Rest unseres Lebens, und wir würden in 5 - 10 Jahren nochmal nach einem EFH suchen, bevor das Reihenhaus abbezahlt wäre. Das könnte man dann entweder wieder verkaufen um Eigenkapital zu bekommen oder vermieten und als Sicherheit für die Bank nutzen (die 50 k sollten bis dahin zurück gezahlt sein, so dass keien Grundschuld mehr eingetragen wäre).

Die Alternative wäre, dass wir uns eine neue Wohnung in der Nähe meiner Arbeit suchen, die wahrscheinlich ~1,5 k warm kosten würde und mit dem Kauf noch ein bisschen warten.

Was denkt ihr dazu?

Kernpunkt ist die Preisentwicklung des Immobilienmarkets bei Euch in Kombination mit allg. Unterhaltungskosten.
Tendenziell ist es, zumindest meiner Erfahrung nach (nördl. NRW), eine Herausforderung, über einen derart kurzen Zeitraum von max 10 Jahren die Kaufnebenkosten und den Renovierungs/Sanierungsbedarf in echten Mehrwert (=Marktpreis) umzusetzen. Andererseits ist der Dalrehensabtrag keine Miete, sondern zunächst eine Art Vermögensaufbau.

Ich würde das alles mal zusammenschreiben und anhand von 2,3 Scenarien zu gegebenen Variablen durchrechnen. Und eines nicht vergessen: als Eigentümer bist Du slebst in der Verantwortung, Dich um die Liegenschaft zu kümmern. Da ist das Mieter-Leben z.T, deutlich stressfreier.

Erst recht, wenn Du etwaige Opportunitätskosten, wie zum Beipsiel entgangene Aktiengewinne o.ä. hinzurechnest. Bei dir der Vorteil: zinsfreies Darlehen von Mama und Papa.

TE hier:

Also meine Grundüberlegung war, dass ich die Nebenkosten von knapp 30 k (wie gesagt fallen keine Maklerkosten an) nach unter 3 Jahren wieder drin habe. Mit den Annahmen, dass eine Wohnung ca. 1k kalt/Monat Miete kosten würde und der Verkaufspreis sich um die in Reparaturen investierte Summe erhöht und ansonsten Stabil bleibt. Die Zinsen wären wahrscheinlich zu vernachlässigen. Ich habe mir mal auf den Portalen von ein paar Anbietern etwas automatisch ausrechnen lassen, da kamen Zinssätze von 0,5 % - 0,8% für 5 bis 10 Jahre Laufzeit bei raus (für 50 k Darlehenssumme).

Ist das eigentlich realistisch, dass eine Investition von 50 k in die Renovierung/Sanierung sich 1:1 auf den Verkaufspreis niederschlägt? Da viel in Eigenleistung erfolgen würde war ich da recht zuversichtlich.

Wie sich der Markt in der nächsten Zeit entwickelt kann natürlich niemand sagen. In den letzten Jahren sind die Preise um 5 - 7 % p.a. gestiegen. Aber das heißt ja nichts für die Zukunft.

Mit der Gegenrechnung gegen eine mögliche Rendite mit dem Eigenkapital wenn ich es stattdessen anlegen würde, tue ich mich auch schwer. Denn da ja auch sonst in den nächsten Jahren ein Hauskauf geplant wäre, tue ich mich schwer es überhaupt anzulegen. Klar entwickeln sich die Aktienpreise gerade super, aber ich bin da konservativ und bleibe dabei nur Geld an der Börse anzulegen, auf dass ich die nächsten 7 - 10 Jahre verzichten kann. Dementsprechend liegt das Eigenkapital für den Hauskauf beinahe zinslos auf einem Tagesgeldkonto und Aktien/ETFs gibts nur für die Altersvorsorge.

Ist das eigentlich realistisch, dass eine Investition von 50 k in die Renovierung/Sanierung sich 1:1 auf den Verkaufspreis niederschlägt? Da viel in Eigenleistung erfolgen würde war ich da recht zuversichtlich.

Das hängt stark davon ab, was du da vorhast. Es gibt Maßnahmen, bei denen die Investitionskosten den Marktwert sogar überdurchschnittlich erhöhen. Das ist z.B. der Fall, wenn du einen Schaden behebst, der viele Interessenten abschreckt. Die Beseitigung Hausschwamm-Befalls wäre so ein Beispiel, oder aber auch eine Asbestsanierung oder die Trockenlegung eines sehr feuchten Kellers.
Es gibt aber auch das exakte Gegenteil: Maßnahmen, die den Käuferkreis nicht vergrößern (oder gar verkleinern). Hier passt der sprichwörtliche "goldene Wasserhahn" am besten. Für den wird in einem Reihenhaus niemand draufzahlen, er kostet dich aber eine Menge Geld.

Dazwischen gibt es noch eine sehr große Kategorie von Maßnahmen, die sehr geschmacksabhängig sind. Hier erwähne das seit einigen Jahren gehypte "offene Wohnen" mit möglichst wenigen Wänden und Türen im Haus. Seit Corona wird das für einige Familien zum Albtraum. Das dürfte aktuell nicht unbedingt wertsteigernd sein.

Wie sich der Markt in der nächsten Zeit entwickelt kann natürlich niemand sagen. In den letzten Jahren sind die Preise um 5 - 7 % p.a. gestiegen. Aber das heißt ja nichts für die Zukunft.

Welche Preise? Die Angebotspreise oder die gezahlten Preise? Beachte, dass die meisten Medienberichte zu diesem Thema Angebotspreise auswerten - und die steigen seit einigen Jahren viel schneller, als die gezahlten Preise.

WiWi Gast schrieb am 20.03.2021:

Ist das eigentlich realistisch, dass eine Investition von 50 k in die Renovierung/Sanierung sich 1:1 auf den Verkaufspreis niederschlägt? Da viel in Eigenleistung erfolgen würde war ich da recht zuversichtlich.

Das hängt stark davon ab, was du da vorhast. Es gibt Maßnahmen, bei denen die Investitionskosten den Marktwert sogar überdurchschnittlich erhöhen. Das ist z.B. der Fall, wenn du einen Schaden behebst, der viele Interessenten abschreckt. Die Beseitigung Hausschwamm-Befalls wäre so ein Beispiel, oder aber auch eine Asbestsanierung oder die Trockenlegung eines sehr feuchten Kellers.
Es gibt aber auch das exakte Gegenteil: Maßnahmen, die den Käuferkreis nicht vergrößern (oder gar verkleinern). Hier passt der sprichwörtliche "goldene Wasserhahn" am besten. Für den wird in einem Reihenhaus niemand draufzahlen, er kostet dich aber eine Menge Geld.

Dazwischen gibt es noch eine sehr große Kategorie von Maßnahmen, die sehr geschmacksabhängig sind. Hier erwähne das seit einigen Jahren gehypte "offene Wohnen" mit möglichst wenigen Wänden und Türen im Haus. Seit Corona wird das für einige Familien zum Albtraum. Das dürfte aktuell nicht unbedingt wertsteigernd sein.

Es wäre wahrscheinlich so ein Zwischending, Elektroleitungen und Installationen erneuern, Gästeklo neu (Bad ist erst ein paar Jahre alt), Fenster erneuern (ist noch Einfachverglasung). Theoretisch könnte man noch das Dach mit einer Gaube ausbauen, aber dann kommt man mit 50 k bestimmt nicht mehr hin. Wirkliche Schäden zum reparieren sind mir nicht bekannt.

Wie sich der Markt in der nächsten Zeit entwickelt kann natürlich niemand sagen. In den letzten Jahren sind die Preise um 5 - 7 % p.a. gestiegen. Aber das heißt ja nichts für die Zukunft.

Welche Preise? Die Angebotspreise oder die gezahlten Preise? Beachte, dass die meisten Medienberichte zu diesem Thema Angebotspreise auswerten - und die steigen seit einigen Jahren viel schneller, als die gezahlten Preise.

Die sind aus dem Marktpreisbericht des Gutachterausschusses. Müsste nach meinem Verständnis auf den tatsächlichen Verkaufspreisen beruhen.

Die gezahlten Preise sieht man im jährlich erscheinenden Marktbericht vom örtlichen Gutachterausschuss. Da sind auch die Preise von Objekten mit dabei, die nie offen angeboten wurden. Den Bericht würde ich mir unbedingt kaufen, um ein Gefühl für den "Wert" des Hauses zu bekommen.

WiWi Gast schrieb am 20.03.2021:

Ist das eigentlich realistisch, dass eine Investition von 50 k in die Renovierung/Sanierung sich 1:1 auf den Verkaufspreis niederschlägt? Da viel in Eigenleistung erfolgen würde war ich da recht zuversichtlich.

Das hängt stark davon ab, was du da vorhast. Es gibt Maßnahmen, bei denen die Investitionskosten den Marktwert sogar überdurchschnittlich erhöhen. Das ist z.B. der Fall, wenn du einen Schaden behebst, der viele Interessenten abschreckt. Die Beseitigung Hausschwamm-Befalls wäre so ein Beispiel, oder aber auch eine Asbestsanierung oder die Trockenlegung eines sehr feuchten Kellers.
Es gibt aber auch das exakte Gegenteil: Maßnahmen, die den Käuferkreis nicht vergrößern (oder gar verkleinern). Hier passt der sprichwörtliche "goldene Wasserhahn" am besten. Für den wird in einem Reihenhaus niemand draufzahlen, er kostet dich aber eine Menge Geld.

Dazwischen gibt es noch eine sehr große Kategorie von Maßnahmen, die sehr geschmacksabhängig sind. Hier erwähne das seit einigen Jahren gehypte "offene Wohnen" mit möglichst wenigen Wänden und Türen im Haus. Seit Corona wird das für einige Familien zum Albtraum. Das dürfte aktuell nicht unbedingt wertsteigernd sein.

Wie sich der Markt in der nächsten Zeit entwickelt kann natürlich niemand sagen. In den letzten Jahren sind die Preise um 5 - 7 % p.a. gestiegen. Aber das heißt ja nichts für die Zukunft.

Welche Preise? Die Angebotspreise oder die gezahlten Preise? Beachte, dass die meisten Medienberichte zu diesem Thema Angebotspreise auswerten - und die steigen seit einigen Jahren viel schneller, als die gezahlten Preise.

Grundsätzlich bist du ja nicht gebunden. Deine Eltern wollen sicher als Sicherheit eine Grundschuld. Kauft es als GbR mit deinen Eltern und dann schauen wie es sich entwickelt. Ansonsten nimmst noch 100k bei der Bank auf und später kannste immer noch ein efh in speckgürtel nehmen. Vorteil: neues ek für das Haus ist dann da und vermieten kannste es immer noch oder verkaufen. Grundsätzlich guter case. M.e.n.

Du bist anscheinend vom Grundsatz her der Typ Häuslebauer. Das ist schon einmal eine gute Voraussetzung. Ich hätte zum Beispiel überhaupt keine Lust auf den ganzen Aufwand, um dann letztendlich in einem immer noch alten Reihenhaus zu wohnen. Da gehe ich lieber meinen zahlreichen Hobbies nach. Ob sich das ganze lohnt, hängt in deinem Fall wirklich an der mittelfristigen Marktentwicklung und die ist schwer abzuschätzen. Wenn du aber alternativ sowieso nicht investierst, würde ich es als keine schlechte Idee ansehen. Aber denk dran, auch ein schlechter Hauskauf kann dein EK aufzehren, nicht nur der Aktienmarkt.

Also wenn ich mich jetzt Mal in deine Situation versetze und meine persönliche Meinung einbringen würde ich es wohl machen.

Ein Grund der mir mit zunehmendem Alter immer wichtiger wird und von dir gar nicht genannt wird ist: Familie!

Bevor ich irgendwo in den Speckgürtel ziehen würde wegen 30 min Zeitersparnis würde ich die 60min pendeln in Kauf nehmen um im nahen Umfeld der Familie insb (Schwieger-) Eltern zu sein. wenn du da aufgewachsen bist solltest ja auch noch Freunde / Bekannte da haben. Wäre für mich inzwischen (Home Office min 3 Tage vorausgesetzt) ein No brainer mich da vor Ort umzusehen. Als Option würde ich mir vlt noch andere Immobilien dort ansehen. Dass deine Eltern das ähnlich sehen, sieht du wohl daran dass sie sich für dich umhören und auch ordentlich bezuschussen würden. Wenn das die Partnerin mitmacht .. Go for it.

WiWi Gast schrieb am 21.03.2021:

Du bist anscheinend vom Grundsatz her der Typ Häuslebauer. Das ist schon einmal eine gute Voraussetzung. Ich hätte zum Beispiel überhaupt keine Lust auf den ganzen Aufwand, um dann letztendlich in einem immer noch alten Reihenhaus zu wohnen. Da gehe ich lieber meinen zahlreichen Hobbies nach. Ob sich das ganze lohnt, hängt in deinem Fall wirklich an der mittelfristigen Marktentwicklung und die ist schwer abzuschätzen. Wenn du aber alternativ sowieso nicht investierst, würde ich es als keine schlechte Idee ansehen. Aber denk dran, auch ein schlechter Hauskauf kann dein EK aufzehren, nicht nur der Aktienmarkt.

Naja, wenn der größte Pluspunkt für den Kauf des Reihenhauses sein soll, dass die Eltern bei der späteren Kindererziehung mithelfen können, dann kann er sich auch vor Ort in 1h Pendelzeit sein Wunsch-EFH kaufen/bauen, statt das Reihenhaus für 350k?

1. kann er sich dort auch ein Haus kaufen, das ihm gleich gefällt. Ohne den Umweg über das Reihenhaus
2. Eltern versuchen natürlich immer, die Kinder wieder in ihre langweiligen Dörfer zu locken.

WiWi Gast schrieb am 22.03.2021:

Also wenn ich mich jetzt Mal in deine Situation versetze und meine persönliche Meinung einbringen würde ich es wohl machen.

Ein Grund der mir mit zunehmendem Alter immer wichtiger wird und von dir gar nicht genannt wird ist: Familie!

Bevor ich irgendwo in den Speckgürtel ziehen würde wegen 30 min Zeitersparnis würde ich die 60min pendeln in Kauf nehmen um im nahen Umfeld der Familie insb (Schwieger-) Eltern zu sein. wenn du da aufgewachsen bist solltest ja auch noch Freunde / Bekannte da haben. Wäre für mich inzwischen (Home Office min 3 Tage vorausgesetzt) ein No brainer mich da vor Ort umzusehen. Als Option würde ich mir vlt noch andere Immobilien dort ansehen. Dass deine Eltern das ähnlich sehen, sieht du wohl daran dass sie sich für dich umhören und auch ordentlich bezuschussen würden. Wenn das die Partnerin mitmacht .. Go for it.

WiWi Gast schrieb am 21.03.2021:

Du bist anscheinend vom Grundsatz her der Typ Häuslebauer. Das ist schon einmal eine gute Voraussetzung. Ich hätte zum Beispiel überhaupt keine Lust auf den ganzen Aufwand, um dann letztendlich in einem immer noch alten Reihenhaus zu wohnen. Da gehe ich lieber meinen zahlreichen Hobbies nach. Ob sich das ganze lohnt, hängt in deinem Fall wirklich an der mittelfristigen Marktentwicklung und die ist schwer abzuschätzen. Wenn du aber alternativ sowieso nicht investierst, würde ich es als keine schlechte Idee ansehen. Aber denk dran, auch ein schlechter Hauskauf kann dein EK aufzehren, nicht nur der Aktienmarkt.

Wo steht das Haus denn genau?

Und wie ein Poster oben beschrieben hat: schau, dass du den örtlichen Grundstücksmarktbericht bekommst. Da stehen die realen Verkaufspreise des letzten Jahres. Was besseres zur Wertermittlung gibt es nicht. Immobilienscout-Statistiken sind immernoch Angebots-Wunschpreise. Der reale Verkaufspreis liegt im Zweifel niedriger.