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Haus kaufen - privat oder über eigene Firma?

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WiWi Gast

Haus kaufen - privat oder über eigene Firma?

Hallo Foristen,

ich überlege ein leerstehendes und stark sanierungsbedürftiges zu kaufen, sanieren und anschließend zwei der drei Wohnungen zu vermieten – und eine selbst zu beziehen.

Dies könnte man als Privatmensch tun, aber auch für diesen Zweck eine Firma gründen. Ich habe versucht, die Vor- und Nachteile zusammenzustellen:

VORTEILE:

  • Sanierung „umsatzsteuerfrei“
  • Steuern auf Gewinne aus Vermietung niedrigeder, denn:
    • Firma zahlt Gewerbesteuer
    • Entnahmen aus der Firma unterliegen der Kapitalertragsteuer
    • beides zusammen ist niedriger als der persönliche Spitzensteuersatz

NACHTEILE:

  • Finanzierung schwieriger: Die Bank leiht einer neu gegründeten Firma nicht ohne weiteres Geld.
  • Ich muss Miete an die Firma zahlen - und die Firma muss diese Miete dann noch versteuern.
  • Je nach Rechtsform: Mindeststammkapital nötig (später kann das Haus dafür herhalten).
  • Sollte ich das Haus irgendwann aus der Firma herauslösen wollen, muss ich noch einmal Grunderwerbsteuer bezahlen – und dann auf den deutlichen höheren Wert nach Sanierung
  • Firma ist kein Schonvermögen und im Falle persönlicher Finanznot schneller weg.
  • etwas mehr Papierkram

Hab ich was wichtiges übersehen?

P.S.: Ich weiß natürlich, dass ich hier keine Rechtsberatung bekomme. Und natürlich muss ich das mit einem Steuerberater durchsprechen. Mich interessiert aber eure Einschätzung zum Thema!

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WiWi Gast

Haus kaufen - privat oder über eigene Firma?

Kommt auf die Situation an, z.B. auf den Wert der Immobilie und ob du Planst weitere Immobilien zu Erwerben und somit eine ImmCo zu gründen. Bei den Vor- und Nachteilen ist mir aufgefallen dass noch viele wichtige Steuerliche Aspekte fehlen. Schau dir dazu doch auf Youtube die Videos von Juhn zum Immobilienkauf an.

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WiWi Gast

Haus kaufen - privat oder über eigene Firma?

Vorteile:

  • Bei 95/5 Verteilung: Keine Grunderwerbsteuer
  • Das mit dem Stammkapital hast Du falsch verstanden. Das Geld zahlst Du ein und kannst es für den Erwerb der Immobilie nehmen. Das muss da nicht "liegen bleiben"

Nachteile:

  • Laufende Kosten der Gesellschaft (Jahresabschluss erstelle, separate Konten führen etc.

Hinweis: das was Du schreibst passt nur zur Kapitalgesellschaft, nicht zur Personengesellschaft

Frag mal Deinen Steuerberater ob Deine Überlegungen richtig sind. Ich habe Zweifel ob Grunderwerbsteuer anfällt wenn Deine Gesellschaft an Dich überträgt.

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WiWi Gast

Haus kaufen - privat oder über eigene Firma?

Eine Immobilienverwaltende GmbH lohnt sich erst wenn da ordentlich Wert drin steckt als Hausnummer aber es Sinn macht wird gerne 3.5 Mio genannt damit die Vorteile nicht durch die Unterhaltungskosten der Firma aufgefressen werden.

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Ceterum censeo

Haus kaufen - privat oder über eigene Firma?

Herrjemine, bei diesem Thread bekomme ich unwillkürlich Schnappatmung. Hier geht ja derart viel durcheinander, da würde man sogar bei Harry an der Theke eine verlässlichere Aussage erhalten. *lach*

Ich gehe hier davon aus, der TE überlegt, eine Kapitalgesellschaft gründen - nur hierzu passen die Aussagen einigermaßen. Welche Rechtsformen das Gesellschaftsrecht noch zulässt, kann der TE ja gerne noch selbst recherchieren.

Sollte eine Kapitalgesellschaft die Immobilie erwerben, so ist die Sanierung mitnichten "umsatzsteuerfrei". Ich vermute, du beziehst dich auf den Vorsteuerabzug, welcher dir grundsätzlich aber erstmal verwehrt bleibt (da 100% USt-freie Umsätze).
Weiterhin zahlt die Gesellschaft selbstverständlich Körperschaftsteuer und grundsätzlich auch Gewerbesteuer, wenngleich hier ggf. die erweiterte GewSt-Kürzung in Betracht käme.
Bei einem sauberen Steuerbelastungsvergleich ist auch die Neuregelung des Solidaritätszuschlags zu berücksichtigen. In Abhängigkeit der gewerbesteuerlichen Implikationen liegen wir hier bei einem kombinierten Steuersatz von 43% vs 42% als Privatpersonen (Annahme: zvE < 74 T€).

Weiterhin löst grundsätzlich jeder Erwerbsvorgang in/aus der Kapitalgesellschaft Grunderwerbssteuer aus (da eigenständige Rechtspersönlichkeit).

Nicht berücksichtigt habe ich hier den höheren Aufwand für die Verwaltung der Kapitalgesellschaft, der - in Abhängigkeit der Vorkenntnisse - auch regelmäßig externer Expertise bedarf.

All diese Dinge solltest du beachten und noch einmal in dich gehen, ob deine pfiffige Idee denn wirklich der Weisheit letzter Schluss ist.
Liebe Grüße

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WiWi Gast

Haus kaufen - privat oder über eigene Firma?

Ergänzung Nachteile BV:

  • keine steuerfreie Veräußerung möglich
  • Aufdeckung stiller Reserven bei Entnahme
  • § 35c EStG geht mE verloren
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WiWi Gast

Haus kaufen - privat oder über eigene Firma?

Familiengenossenschaft ggf. interessant.
Bitte erst zum Steuerberater.

Was ist der Hauptgrund. Angst vor Eigentumsverlust?

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