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ImmobilienHedging

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

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WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

Hallo Freunde,

Also folgende Situation.

Ich habe zwischen 2017 und 2021 mit folgender Strategie in meiner deutschen Heimatstadt (A-Stadt) investiert :

  • kleines 1-2 Zimmerappartment ~40m²
  • Gute aber nicht Zentrumslage Lage Sendling/ Kreuzberg/ Bornheim
  • Möglichst viel fremdfinanziert
  • Leer bei Kauf so, dass ich mir den Mieter aussuchen und mit einem Staffelmietvertrag versehen konnte

Nach 5 Jahren sind 5 Appartments mit folgende Eckdaten zusammengekommen

  • ca 200 qm in Summe
  • ca 930k Gesamtinvestition (einschl. Nebenkosten, Renovierung, Makler, etc)
  • Eigenkapital: 170k
  • Finanzierung: ca 1.38 Zinsen + 3.2% Tilgung
  • Aktueller Cashflow = € -140 (nach €0.5/qm Rücklage), wird aber durch die Staffelmiete ab 2024 auf einen breakeven hinauslaufen
  • Konservativ bewertet wären die 5 Wohnung stand heute ca. 1.13 Mio wert (bei einem 30er Mietmultiple und guten Rücklagen in den Hausgemeinschaften)

Momentan würde es bei Verkauf also auf ca 600k Überschuss nach Kredit hinauslaufen. Wobei ich in jedem Fall die Jahre 10 für den Steuervorteil aussitzen werde.

Mein Depot wird bei der aktuellen Sparrate bis dahin mindestens 150k betragen (aktuell 90k)

Da ich im Haus meiner Eltern wohne steht Eigenheim nicht zu Debatte und mir würden nach der 4% Regel die 750k (600k Immobilien + 150k Depot) locker zum FIREn reichen.

Privat lebe ich in einer Lebenspartnerschaft mit einem Kind und ca 1.7-2k frei verfügbarem Einkommen (nach Fixkosten, Lebensmittel, Auto, Urlaub)

Meine Frage ist jetzt: Welche Risiken gibt es mit den Immobilien noch und wie kann ich mich dagegen hedgen?

Danke an alle Besserwisser ;)

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WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

Da hast du doch schon das Hauptrisiko selbst aufgeschrieben: "Aktueller Cashflow = € -140". Wenn ein Mieter (oder mehrere) ausfallen oder teurere Sanierungen anstehen, dann hoffe ich für dich, dass du genügend Rücklagen in Cash gebildet hast.

Darf ich fragen wie hoch dein monatliches Gehalt ist?

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WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

Meiner Meinung nach brauchst du nicht wirklich hedgen. Die Preise müssten ja um ~20% fallen und dann wärst du wieder beim Einkaufspreis. Aber mit dem Unterschied, dass du gut getilgt hast.

Das größte Problem könnte dein negativer Cashflow und die sehr geringe Rücklage sein. Hier bei mir im Rheinland in A Stadt sind da eher 1.2€/qm angesagt.

Vielleicht könnten auch bestimmte Instandsetzungsverordnungen einer zukünftigen grünen Regierung zum Problem werden. Dann wird ein zukünftiger Käufer versuchen die Renovierungskosten vom Kaufpreis abzuziehen. Aber auch hier hast du m.M.n Luft.

Zinsrisiko sehe ich nicht wenn du nicht gerade über 5 Jahre finanziert hast.

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WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

Lass den Hedge sein. Alles mit Put-Optionen ist ein Zock mit Market Timing. Da wirst du mit hoher Wahrscheinlichkeit nur Zeitwert zahlen.

antworten
WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

Die 10 Jahre musst du auch abwarten, im Moment hast du ja noch kaum was verdient?

930k + Zinsen - 1,13 Mio. = wenig

Wenn da noch die Steuer kommt hat sich der Aufwand und das Risiko ja nie gelohnt.

antworten
WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

FIRE sehe ich perspektivisch so wie dargestellt == ABER == nur wenn die Vorraussetzungen so eintreten wie von dir geplant.

Sehe den bisherigen "Profit" auch noch nicht so "pralle", sehe da momentan nur einen Haufen Schulden.

Außerdem ist es fraglich ob nach 2027, wenn die erste 10 Jahres Frist rum ist und ein Steuerfreier Verkauf (nach heutigem Recht) möglich wäre, dieser Steuerfreie Verkauf überhaupt noch möglich ist (oder das Gesetz geändert wird - was gar nicht mal so unwahrscheinlich ist mit einer neuen Regierung ab Herbst).

antworten
DerSportbwler

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

WiWi Gast schrieb am 18.05.2021:

Die 10 Jahre musst du auch abwarten, im Moment hast du ja noch kaum was verdient?

930k + Zinsen - 1,13 Mio. = wenig

Wenn da noch die Steuer kommt hat sich der Aufwand und das Risiko ja nie gelohnt.

Die Gesamtinvestition wurden teilweise über die 5 Jahre bereits getilgt, weshalb er weiter unten auf 600k Überschuss kommt.

Je nachdem wie deine derzeitige Strategie bei der Vermietung ist, könntest du im Falle einer Neuvermietung möbliert vermieten und die Möbel entsprechend schonmal gebookmarked haben.

Kleine, möblierte Wohnungen sind zwar Asi, aber damit könntest du dein Mietausfall-Risiko verringern.

antworten
WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

WiWi Gast schrieb am 18.05.2021:

Da hast du doch schon das Hauptrisiko selbst aufgeschrieben: "Aktueller Cashflow = € -140". Wenn ein Mieter (oder mehrere) ausfallen oder teurere Sanierungen anstehen, dann hoffe ich für dich, dass du genügend Rücklagen in Cash gebildet hast.

Ich muss mich selbst noch ergänzen: Falls die Immobilienpreise wieder fallen, dann wäre das Hauptrisiko wohl dass deine kreditgebenden Banken von der Nachschusspflicht Gebrauch machen. Es ist in der Tat nicht ungefährlich und kein Selbstläufer was du da machst.

antworten
WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

Hier TE

@Sportbwler
Danke fürs richtig stellen. Genau komme nach den 10 Jahren mit einer Restschuld von knapp 500k raus.

@oben
Wie gesagt habe ich nach allen persönlichen Kosten (Lebensunterhalt, Auto, ETF Sparplan, negativer Immobiliencashflow ...) noch ein frei verfügbares Haushaltseinkommen von 1.7k-2k + Bonus und daher noch ein wenig Spielraum. Habe aber einen relativ anspruchsvollen Job aus dem ich gerne in ein Paar Jahren rausgehen würde.
Da ich von Natur aus recht geringe materielle Ansprüche habe und nicht unbedingt unsagbar reich werden muss, würde ich mich lieber gegen Risiken absichern und den besagten Betrag über die Zielgerade bringen, um anschließend aufwandsarm von einem Ausschüttenden MSCI World ETF zu FIREn. Aber jetzt einfach mehrere Zehntausend Euro zur Sicherheit auf dem Giro liegen zu haben und der Inflation zu Fraß vorwerfen muss auch nicht sein. Deswegen möchte ich konkret über Risiken und Mitigationsstrategien nachdenken.
Meine Gedanken bisher

  • Risiko Instandhaltung: Stimmt €0.5/qm sind wahrscheinlich zu wenig. Bis jetzt hatte ich noch Glück, vor allem weil die Kassen der Eigentümergemeinschaften noch gut gefüllt sind, aber das kann sich ja noch ändern. 2 der Objekte sind älter als 30 Jahre, 2 Objekt 20-30Jahre und 1 Objekt 10-20 Jahre. Denke, dass da €1.2/qm sehr konservativ sind. Das wären nochmal € -140 on top. Break even wäre dann in 2026. Das heißt bis dahin bräuchts dann vielleicht 8k zusätzliche Rücklagen. Das ist so wenig, dass ich sie im Zweifel aus dem ETF depot ziehen könnte.
    --> Fazit: Kleines Risiko da selbst worst case verkraftbar

  • Risiko Mietausfall:
    Kann immer passieren. Habe absichtlich keine zu hohen Mieten verlangt um ein wenig Auswahl bei den Mietern zu haben. 3 Monatsmieten Kaution dienen zusätzlich als Puffer.
    Ich wähle grundsätzlich einen bestimmten Menschentyp aus und absichtlich nicht den mit dem höchsten Einkommen und der besten Sicherheit. Das hat bis jetzt sehr gut geklappt. Würde auch jedem anderen Empfehlen nicht primär auf das Gehalt zu schauen.
    Wenn dann mal einer raus gehen sollte, wird es nicht schwierig jemand neues zu finden, hatte bisher immer so 40-100 Anfragen pro Wohnung.
    --> Fazit: Risiko über Mieterauswahl und Kaution minimierbar aber insgesammt muss man damit leben. Leider erlaubt es der Staat nicht mehr als 3 Monatsmieten Kaution zu nehmen.

BTW: Eine der Wohnungen habe ich möbliert vermietet, einfach um es auszuprobieren, würde es aber nicht mehr machen, da zu Beginn zu viel Aufwand da war und durch die Abnutzung auch bei Wiedervermietung erneut da sein wird.

  • Risiko Besteuerung Wiederverkauf: Das wäre tatsächlich bitter. Momentan plane ich mit ca. 200k Wertsteigerung. Je nachdem was das am Ende für ein Steuersatz wäre, könnte das auf einen größeren Betrag hinauslaufen. Allerdings kann ich mir auch vorstellen, dass viele dann nicht mehr oder nur zu einem noch höheren Preis verkaufen würden, was die Preise weiter treiben könnte.
    --> Fazit: Risiko da. Keine Mitigation möglich, aber es wird gegenläufige Effekte geben

  • Risiko Besteuerung OPEX (CO2/ Mietpreisdeckel/ Grundsteuer...) :
    -- CO2 Habe ich durchgerechnet, da komme ich auf weniger als €1.5/qm und Jahr. Das ist verkraftbar und wahrscheinlich sogar steuerlich absetzbar.
    -- Mietpreisdeckel steht auch im Raum. Aber selbst im Wahlprogramm der Grünen steht, dass Mietanpassungen auf noch 2.5%/ Jahr begrenzt werden sollen und das ist mit meinen Staffelmieten vereinbar. Also kein Risiko solange Linke und SPD nicht an der nächsten Regierung beteiligt sind.
    -- Grundsteuer ist deutlich mehr aber momentan noch umlegbar auf den Mieter. Wäre bitter, wenn das kippt. Müsste ich bei Neuvermietung einpreisen
    --> Fazit: Risiko da, aber wahrscheinlich verkraftbar. Mitigation nur über Neuvermietung

Risiko mögliche Instandsetzungsverordnung: Ist da etwas im Gespräch? Ich habe da noch nichts mitbekommen. Falls eine bestimmte Verordnung kommen sollte, sehe ich nicht wieso ich den dann notwendigen Investitionsbetrag nicht auf den Verkaufspreis draufschlagen können sollte. Wahrscheinlich würde auch lang genug drüber gesprochen werden so, dass man Zeit hätte die nötigen Beträge zurück zu legen.
--> Fazit: Risiko noch unwägbar, aber wahrscheinlich nicht sehr groß

Risiko Refinanzierung - Mindebewertung:
Glaube ich nicht dran. Da bis dahin ca 40% getilgt sein werden.
--> Fazit: Kein Risiko

Risiko Refinanzierung - Zinssatz:

  1. Glaube ich nicht, das die Zinsen mittelfristig großartig steigen werden.
  2. Bei dieser Tilgung würden selbst 8% Belastung in den Anschlussfinanzierungen (z.B. 6%+2%) auf einen neutralen Cashflow hinauslaufen.
    --> Fazit: Kein Risiko

Habe ich irgendwas übersehen?

Danke für Euren Input

antworten
WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

DerSportbwler schrieb am 19.05.2021:

WiWi Gast schrieb am 18.05.2021:

Die 10 Jahre musst du auch abwarten, im Moment hast du ja noch kaum was verdient?

930k + Zinsen - 1,13 Mio. = wenig

Wenn da noch die Steuer kommt hat sich der Aufwand und das Risiko ja nie gelohnt.

Die Gesamtinvestition wurden teilweise über die 5 Jahre bereits getilgt, weshalb er weiter unten auf 600k Überschuss kommt.

Je nachdem wie deine derzeitige Strategie bei der Vermietung ist, könntest du im Falle einer Neuvermietung möbliert vermieten und die Möbel entsprechend schonmal gebookmarked haben.

Kleine, möblierte Wohnungen sind zwar Asi, aber damit könntest du dein Mietausfall-Risiko verringern.

Komische Logik, auch wenn er es getilgt hat, beleibt sein Gewinn bei 1,13 - (930k + Zinsen) Mio.

Wenn der Kredit voll getilgt wäre hätte er ja auch keine 1,13 Mio. Gewinn gemacht, Gesamtkapital ja, aber das hat er ja zu 99% selbst angespart.

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WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

Nein, lies mal genau.
Er schreibt ja rein, dass er einen Cashflow von -140 Euro hat. Das heißt, dass der Großteil von Tilgung + Zinsen, das müssten weit über 2000 Euro Monat sein, aus den Mieteinnahmen gedeckt werden. Das muss er also nicht selbst zahlen.

Reingesteckt hat er am Ende die 170 tausend EK + den aufaddierten Cashflow. Der Rest ist dann Gewinn.

WiWi Gast schrieb am 19.05.2021:

DerSportbwler schrieb am 19.05.2021:

Die 10 Jahre musst du auch abwarten, im Moment hast du ja noch kaum was verdient?

930k + Zinsen - 1,13 Mio. = wenig

Wenn da noch die Steuer kommt hat sich der Aufwand und das Risiko ja nie gelohnt.

Die Gesamtinvestition wurden teilweise über die 5 Jahre bereits getilgt, weshalb er weiter unten auf 600k Überschuss kommt.

Je nachdem wie deine derzeitige Strategie bei der Vermietung ist, könntest du im Falle einer Neuvermietung möbliert vermieten und die Möbel entsprechend schonmal gebookmarked haben.

Kleine, möblierte Wohnungen sind zwar Asi, aber damit könntest du dein Mietausfall-Risiko verringern.

Komische Logik, auch wenn er es getilgt hat, beleibt sein Gewinn bei 1,13 - (930k + Zinsen) Mio.

Wenn der Kredit voll getilgt wäre hätte er ja auch keine 1,13 Mio. Gewinn gemacht, Gesamtkapital ja, aber das hat er ja zu 99% selbst angespart.

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WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

Ich glaube du unterschätzt den Zinseffekt. Sollten die Zinsen mal auf 3-5% steigen wird dir keiner mehr einen Multiple von 30 bezahlen eher 18-22. Dann hast du statt 200k Werteigerung schnell 200k Wertverlust und deine gesamte Rechnung geht flöten

antworten
WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

WiWi Gast schrieb am 20.05.2021:

Ich glaube du unterschätzt den Zinseffekt. Sollten die Zinsen mal auf 3-5% steigen wird dir keiner mehr einen Multiple von 30 bezahlen eher 18-22. Dann hast du statt 200k Werteigerung schnell 200k Wertverlust und deine gesamte Rechnung geht flöten

Bei 3-5% Zinsen ist Weltuntergang auf dem Immobilienmarkt, das sollte hoffentlich jedem "Immopreneur" bewusst sein.

antworten
WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

WiWi Gast schrieb am 18.05.2021:

Die 10 Jahre musst du auch abwarten, im Moment hast du ja noch kaum was verdient?

930k + Zinsen - 1,13 Mio. = wenig

Wenn da noch die Steuer kommt hat sich der Aufwand und das Risiko ja nie gelohnt.

Eben. Auf gut deutsch gesagt, lohnt es sich überhaupt nicht was er macht. Er ist ja sogar vor Steuer cashflow negativ. Das ist doch komplett Unsinn. Nach Steuer muss er satt drauflegen.

Deswegen sage ich bekannten immer. Unter 5% Bruttomietrendite braucht man sich die Wohnungen erst gar nicht anschauen.

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WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

WiWi Gast schrieb am 19.05.2021:

Da hast du doch schon das Hauptrisiko selbst aufgeschrieben: "Aktueller Cashflow = € -140". Wenn ein Mieter (oder mehrere) ausfallen oder teurere Sanierungen anstehen, dann hoffe ich für dich, dass du genügend Rücklagen in Cash gebildet hast.

Ich muss mich selbst noch ergänzen: Falls die Immobilienpreise wieder fallen, dann wäre das Hauptrisiko wohl dass deine kreditgebenden Banken von der Nachschusspflicht Gebrauch machen. Es ist in der Tat nicht ungefährlich und kein Selbstläufer was du da machst.

Lol. Er ist Cashflow negativ und hat nichtmal die Steuern berücksichtigt. Du kannst nur beten, dass die Zinsen nicht steigen. Und die Wahrscheinlichkeit liegt deutlich zu deinen Ungunsten.

antworten
WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

WiWi Gast schrieb am 19.05.2021:

Hier TE

@Sportbwler
Danke fürs richtig stellen. Genau komme nach den 10 Jahren mit einer Restschuld von knapp 500k raus.

@oben
Wie gesagt habe ich nach allen persönlichen Kosten (Lebensunterhalt, Auto, ETF Sparplan, negativer Immobiliencashflow ...) noch ein frei verfügbares Haushaltseinkommen von 1.7k-2k + Bonus und daher noch ein wenig Spielraum. Habe aber einen relativ anspruchsvollen Job aus dem ich gerne in ein Paar Jahren rausgehen würde.
Da ich von Natur aus recht geringe materielle Ansprüche habe und nicht unbedingt unsagbar reich werden muss, würde ich mich lieber gegen Risiken absichern und den besagten Betrag über die Zielgerade bringen, um anschließend aufwandsarm von einem Ausschüttenden MSCI World ETF zu FIREn. Aber jetzt einfach mehrere Zehntausend Euro zur Sicherheit auf dem Giro liegen zu haben und der Inflation zu Fraß vorwerfen muss auch nicht sein. Deswegen möchte ich konkret über Risiken und Mitigationsstrategien nachdenken.
Meine Gedanken bisher

  • Risiko Instandhaltung: Stimmt €0.5/qm sind wahrscheinlich zu wenig. Bis jetzt hatte ich noch Glück, vor allem weil die Kassen der Eigentümergemeinschaften noch gut gefüllt sind, aber das kann sich ja noch ändern. 2 der Objekte sind älter als 30 Jahre, 2 Objekt 20-30Jahre und 1 Objekt 10-20 Jahre. Denke, dass da €1.2/qm sehr konservativ sind. Das wären nochmal € -140 on top. Break even wäre dann in 2026. Das heißt bis dahin bräuchts dann vielleicht 8k zusätzliche Rücklagen. Das ist so wenig, dass ich sie im Zweifel aus dem ETF depot ziehen könnte.
    --> Fazit: Kleines Risiko da selbst worst case verkraftbar

  • Risiko Mietausfall:
    Kann immer passieren. Habe absichtlich keine zu hohen Mieten verlangt um ein wenig Auswahl bei den Mietern zu haben. 3 Monatsmieten Kaution dienen zusätzlich als Puffer.
    Ich wähle grundsätzlich einen bestimmten Menschentyp aus und absichtlich nicht den mit dem höchsten Einkommen und der besten Sicherheit. Das hat bis jetzt sehr gut geklappt. Würde auch jedem anderen Empfehlen nicht primär auf das Gehalt zu schauen.
    Wenn dann mal einer raus gehen sollte, wird es nicht schwierig jemand neues zu finden, hatte bisher immer so 40-100 Anfragen pro Wohnung.
    --> Fazit: Risiko über Mieterauswahl und Kaution minimierbar aber insgesammt muss man damit leben. Leider erlaubt es der Staat nicht mehr als 3 Monatsmieten Kaution zu nehmen.

BTW: Eine der Wohnungen habe ich möbliert vermietet, einfach um es auszuprobieren, würde es aber nicht mehr machen, da zu Beginn zu viel Aufwand da war und durch die Abnutzung auch bei Wiedervermietung erneut da sein wird.

  • Risiko Besteuerung Wiederverkauf: Das wäre tatsächlich bitter. Momentan plane ich mit ca. 200k Wertsteigerung. Je nachdem was das am Ende für ein Steuersatz wäre, könnte das auf einen größeren Betrag hinauslaufen. Allerdings kann ich mir auch vorstellen, dass viele dann nicht mehr oder nur zu einem noch höheren Preis verkaufen würden, was die Preise weiter treiben könnte.
    --> Fazit: Risiko da. Keine Mitigation möglich, aber es wird gegenläufige Effekte geben

  • Risiko Besteuerung OPEX (CO2/ Mietpreisdeckel/ Grundsteuer...) :
    -- CO2 Habe ich durchgerechnet, da komme ich auf weniger als €1.5/qm und Jahr. Das ist verkraftbar und wahrscheinlich sogar steuerlich absetzbar.
    -- Mietpreisdeckel steht auch im Raum. Aber selbst im Wahlprogramm der Grünen steht, dass Mietanpassungen auf noch 2.5%/ Jahr begrenzt werden sollen und das ist mit meinen Staffelmieten vereinbar. Also kein Risiko solange Linke und SPD nicht an der nächsten Regierung beteiligt sind.
    -- Grundsteuer ist deutlich mehr aber momentan noch umlegbar auf den Mieter. Wäre bitter, wenn das kippt. Müsste ich bei Neuvermietung einpreisen
    --> Fazit: Risiko da, aber wahrscheinlich verkraftbar. Mitigation nur über Neuvermietung

Risiko mögliche Instandsetzungsverordnung: Ist da etwas im Gespräch? Ich habe da noch nichts mitbekommen. Falls eine bestimmte Verordnung kommen sollte, sehe ich nicht wieso ich den dann notwendigen Investitionsbetrag nicht auf den Verkaufspreis draufschlagen können sollte. Wahrscheinlich würde auch lang genug drüber gesprochen werden so, dass man Zeit hätte die nötigen Beträge zurück zu legen.
--> Fazit: Risiko noch unwägbar, aber wahrscheinlich nicht sehr groß

Risiko Refinanzierung - Mindebewertung:
Glaube ich nicht dran. Da bis dahin ca 40% getilgt sein werden.
--> Fazit: Kein Risiko

Risiko Refinanzierung - Zinssatz:

  1. Glaube ich nicht, das die Zinsen mittelfristig großartig steigen werden.
  2. Bei dieser Tilgung würden selbst 8% Belastung in den Anschlussfinanzierungen (z.B. 6%+2%) auf einen neutralen Cashflow hinauslaufen.
    --> Fazit: Kein Risiko

Habe ich irgendwas übersehen?

Danke für Euren Input

Sorry, aber bist du wirklich so naiv? 1500€ monatlich über ist doch lächerlich wenig wenn dir die Immobilien Probleme bereiten. Du hast fast 1 Mio € Schulden.

antworten
WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

WiWi Gast schrieb am 21.05.2021:

Ich glaube du unterschätzt den Zinseffekt. Sollten die Zinsen mal auf 3-5% steigen wird dir keiner mehr einen Multiple von 30 bezahlen eher 18-22. Dann hast du statt 200k Werteigerung schnell 200k Wertverlust und deine gesamte Rechnung geht flöten

Bei 3-5% Zinsen ist Weltuntergang auf dem Immobilienmarkt, das sollte hoffentlich jedem "Immopreneur" bewusst sein.

Den "Immopreneuren" vielleicht gerade noch so, bei den "Immocation Jüngern" bin ich mir da nicht mehr ganz so sicher...

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WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

WiWi Gast schrieb am 19.05.2021:

Hier TE

@Sportbwler
Danke fürs richtig stellen. Genau komme nach den 10 Jahren mit einer Restschuld von knapp 500k raus.

@oben
Wie gesagt habe ich nach allen persönlichen Kosten (Lebensunterhalt, Auto, ETF Sparplan, negativer Immobiliencashflow ...) noch ein frei verfügbares Haushaltseinkommen von 1.7k-2k + Bonus und daher noch ein wenig Spielraum. Habe aber einen relativ anspruchsvollen Job aus dem ich gerne in ein Paar Jahren rausgehen würde.
Da ich von Natur aus recht geringe materielle Ansprüche habe und nicht unbedingt unsagbar reich werden muss, würde ich mich lieber gegen Risiken absichern und den besagten Betrag über die Zielgerade bringen, um anschließend aufwandsarm von einem Ausschüttenden MSCI World ETF zu FIREn. Aber jetzt einfach mehrere Zehntausend Euro zur Sicherheit auf dem Giro liegen zu haben und der Inflation zu Fraß vorwerfen muss auch nicht sein. Deswegen möchte ich konkret über Risiken und Mitigationsstrategien nachdenken.
Meine Gedanken bisher

  • Risiko Instandhaltung: Stimmt €0.5/qm sind wahrscheinlich zu wenig. Bis jetzt hatte ich noch Glück, vor allem weil die Kassen der Eigentümergemeinschaften noch gut gefüllt sind, aber das kann sich ja noch ändern. 2 der Objekte sind älter als 30 Jahre, 2 Objekt 20-30Jahre und 1 Objekt 10-20 Jahre. Denke, dass da €1.2/qm sehr konservativ sind. Das wären nochmal € -140 on top. Break even wäre dann in 2026. Das heißt bis dahin bräuchts dann vielleicht 8k zusätzliche Rücklagen. Das ist so wenig, dass ich sie im Zweifel aus dem ETF depot ziehen könnte.
    --> Fazit: Kleines Risiko da selbst worst case verkraftbar

  • Risiko Mietausfall:
    Kann immer passieren. Habe absichtlich keine zu hohen Mieten verlangt um ein wenig Auswahl bei den Mietern zu haben. 3 Monatsmieten Kaution dienen zusätzlich als Puffer.
    Ich wähle grundsätzlich einen bestimmten Menschentyp aus und absichtlich nicht den mit dem höchsten Einkommen und der besten Sicherheit. Das hat bis jetzt sehr gut geklappt. Würde auch jedem anderen Empfehlen nicht primär auf das Gehalt zu schauen.
    Wenn dann mal einer raus gehen sollte, wird es nicht schwierig jemand neues zu finden, hatte bisher immer so 40-100 Anfragen pro Wohnung.
    --> Fazit: Risiko über Mieterauswahl und Kaution minimierbar aber insgesammt muss man damit leben. Leider erlaubt es der Staat nicht mehr als 3 Monatsmieten Kaution zu nehmen.

BTW: Eine der Wohnungen habe ich möbliert vermietet, einfach um es auszuprobieren, würde es aber nicht mehr machen, da zu Beginn zu viel Aufwand da war und durch die Abnutzung auch bei Wiedervermietung erneut da sein wird.

  • Risiko Besteuerung Wiederverkauf: Das wäre tatsächlich bitter. Momentan plane ich mit ca. 200k Wertsteigerung. Je nachdem was das am Ende für ein Steuersatz wäre, könnte das auf einen größeren Betrag hinauslaufen. Allerdings kann ich mir auch vorstellen, dass viele dann nicht mehr oder nur zu einem noch höheren Preis verkaufen würden, was die Preise weiter treiben könnte.
    --> Fazit: Risiko da. Keine Mitigation möglich, aber es wird gegenläufige Effekte geben

  • Risiko Besteuerung OPEX (CO2/ Mietpreisdeckel/ Grundsteuer...) :
    -- CO2 Habe ich durchgerechnet, da komme ich auf weniger als €1.5/qm und Jahr. Das ist verkraftbar und wahrscheinlich sogar steuerlich absetzbar.
    -- Mietpreisdeckel steht auch im Raum. Aber selbst im Wahlprogramm der Grünen steht, dass Mietanpassungen auf noch 2.5%/ Jahr begrenzt werden sollen und das ist mit meinen Staffelmieten vereinbar. Also kein Risiko solange Linke und SPD nicht an der nächsten Regierung beteiligt sind.
    -- Grundsteuer ist deutlich mehr aber momentan noch umlegbar auf den Mieter. Wäre bitter, wenn das kippt. Müsste ich bei Neuvermietung einpreisen
    --> Fazit: Risiko da, aber wahrscheinlich verkraftbar. Mitigation nur über Neuvermietung

Risiko mögliche Instandsetzungsverordnung: Ist da etwas im Gespräch? Ich habe da noch nichts mitbekommen. Falls eine bestimmte Verordnung kommen sollte, sehe ich nicht wieso ich den dann notwendigen Investitionsbetrag nicht auf den Verkaufspreis draufschlagen können sollte. Wahrscheinlich würde auch lang genug drüber gesprochen werden so, dass man Zeit hätte die nötigen Beträge zurück zu legen.
--> Fazit: Risiko noch unwägbar, aber wahrscheinlich nicht sehr groß

Risiko Refinanzierung - Mindebewertung:
Glaube ich nicht dran. Da bis dahin ca 40% getilgt sein werden.
--> Fazit: Kein Risiko

Risiko Refinanzierung - Zinssatz:

  1. Glaube ich nicht, das die Zinsen mittelfristig großartig steigen werden.
  2. Bei dieser Tilgung würden selbst 8% Belastung in den Anschlussfinanzierungen (z.B. 6%+2%) auf einen neutralen Cashflow hinauslaufen.
    --> Fazit: Kein Risiko

Habe ich irgendwas übersehen?

Danke für Euren Input

Er schreibt: Der Staat lässt es nicht zu mehr Kaution verlangen zu können. Somit würde er gerne mehr Kaution haben wollen.

Zwei Zeilen später schreibt er: Kein Risiko vorhanden. JHAHAHAHAHAHAHAHA

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WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

WiWi Gast schrieb am 20.05.2021:

Ich glaube du unterschätzt den Zinseffekt. Sollten die Zinsen mal auf 3-5% steigen wird dir keiner mehr einen Multiple von 30 bezahlen eher 18-22. Dann hast du statt 200k Werteigerung schnell 200k Wertverlust und deine gesamte Rechnung geht flöten

Steigen die Zinsen auf 2-3% bist du pleite. Sorry, aber das ist einfach nur unglaublich naiv.

antworten
WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

WiWi Gast schrieb am 21.05.2021:

Ich glaube du unterschätzt den Zinseffekt. Sollten die Zinsen mal auf 3-5% steigen wird dir keiner mehr einen Multiple von 30 bezahlen eher 18-22. Dann hast du statt 200k Werteigerung schnell 200k Wertverlust und deine gesamte Rechnung geht flöten

Bei 3-5% Zinsen ist Weltuntergang auf dem Immobilienmarkt, das sollte hoffentlich jedem "Immopreneur" bewusst sein.

Ist es nicht. Die Leute sind naiv. Hier sieht man doch das beste Beispiel. Er ist cashflow negativ und hat im Zweifel nur 2000€ Monatlich über. Und das bei einem Schuldenberg von 1Mio.

Zinsen von 2% und er ist erledigt. Viele aber anderen aber auch. Und das zurecht, weil man einfach nur gierig naiv war.

antworten
WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

Natürlich nicht. Bei 10 Jahren Zinsbindung und über 3 Prozent Tilgung kann er sich eine Anschlussfinanzierung deutlich über 3-5% Zinsen leisten ohne mehr als heute zahlen zu müssen.
Rechnen muss man können...

WiWi Gast schrieb am 21.05.2021:

Ich glaube du unterschätzt den Zinseffekt. Sollten die Zinsen mal auf 3-5% steigen wird dir keiner mehr einen Multiple von 30 bezahlen eher 18-22. Dann hast du statt 200k Werteigerung schnell 200k Wertverlust und deine gesamte Rechnung geht flöten

Bei 3-5% Zinsen ist Weltuntergang auf dem Immobilienmarkt, das sollte hoffentlich jedem "Immopreneur" bewusst sein.

Ist es nicht. Die Leute sind naiv. Hier sieht man doch das beste Beispiel. Er ist cashflow negativ und hat im Zweifel nur 2000€ Monatlich über. Und das bei einem Schuldenberg von 1Mio.

Zinsen von 2% und er ist erledigt. Viele aber anderen aber auch. Und das zurecht, weil man einfach nur gierig naiv war.

antworten
WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

WiWi Gast schrieb am 21.05.2021:

Ich glaube du unterschätzt den Zinseffekt. Sollten die Zinsen mal auf 3-5% steigen wird dir keiner mehr einen Multiple von 30 bezahlen eher 18-22. Dann hast du statt 200k Werteigerung schnell 200k Wertverlust und deine gesamte Rechnung geht flöten

Steigen die Zinsen auf 2-3% bist du pleite. Sorry, aber das ist einfach nur unglaublich naiv.

Und der Zinsdurchschnitt von 1980 bis 2020 ist übrigens 5,73%.
Wenn man sich die Zahlen anguckt sollte jedem klar sein, dass die aktuellen Zinsen nicht mehr weiter fallen können und das eine Stagnation auf diesem niedrigen Niveau über Jahrzehnte auch unwahrscheinlich ist.

antworten
WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

WiWi Gast schrieb am 21.05.2021:

Ich glaube du unterschätzt den Zinseffekt. Sollten die Zinsen mal auf 3-5% steigen wird dir keiner mehr einen Multiple von 30 bezahlen eher 18-22. Dann hast du statt 200k Werteigerung schnell 200k Wertverlust und deine gesamte Rechnung geht flöten

Steigen die Zinsen auf 2-3% bist du pleite. Sorry, aber das ist einfach nur unglaublich naiv.

Und der Zinsdurchschnitt von 1980 bis 2020 ist übrigens 5,73%.
Wenn man sich die Zahlen anguckt sollte jedem klar sein, dass die aktuellen Zinsen nicht mehr weiter fallen können und das eine Stagnation auf diesem niedrigen Niveau über Jahrzehnte auch unwahrscheinlich ist.

Naja, er schreibt ja selbst, dass er selbst mit einem Zinssprung auf 6% auf einen neutralen Cashflow kommen wird. Also Pleite wäre er selbst dann nicht. Bei dem evtl. mit einhergehenden Preissturz wäre er dann aber nach 10 Jahren nicht viel weiter als die, die gerade dann einsteigen werden.

Ich persönlich glaube allerdings nicht, dass wir über 5% Zinsen demnächst nochmal sehen werden. Vorher kollabiert Südeuropa. Daher glaube ich, dass der Kollege ganz gute Aussichten darauf hat, dass sein Plan aufgeht. Instandhaltung sollte bei dem Depot auch kein Problem sein.

antworten
WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

Ich rate dringend jedem Immobilieninteressierten zu verstehen, dass auch die EZB die Geisel der Inflation ist. Die Inflation steuert die Höhe der Leitzinsen. Steigt die Inflation über moderate Verhältnisse hinaus, muss die EZB mit einer Leitzinserhöhung zur Inflationsdämpfung reagieren, sonst bekommen wir türkische Verhältnisse und der Euro wertet massiv ab. Und selbst wenn die EZB nicht reagieren würde, würden die Kapitalmärkte von alleine nur noch höhere Zinsen akzeptieren. Siehe aktuelles Ansteigen der Staatsanleihenzinsen auch ohne Leitzinserhöhung. Kein Investor akzeptiert mehr Negativzinsen bei 2% Inflation. Das ging höchstens noch bei deflationären Tendenzen. Und auch keine Bank akzeptiert mehr winzige Bauzinsen bei spürbaren Inflationsraten. Nicht umsonst sind die 10-jährigen-Bauzinsen in den letzten Wochen immerhin von 0,6% auf knapp 1% angestiegen.

Die Inflation hat das Potential die Immoblase zum Platzen zu bringen.

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DerSportbwler

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

WiWi Gast schrieb am 21.05.2021:

Ich rate dringend jedem Immobilieninteressierten zu verstehen, dass auch die EZB die Geisel der Inflation ist. Die Inflation steuert die Höhe der Leitzinsen. Steigt die Inflation über moderate Verhältnisse hinaus, muss die EZB mit einer Leitzinserhöhung zur Inflationsdämpfung reagieren, sonst bekommen wir türkische Verhältnisse und der Euro wertet massiv ab. Und selbst wenn die EZB nicht reagieren würde, würden die Kapitalmärkte von alleine nur noch höhere Zinsen akzeptieren. Siehe aktuelles Ansteigen der Staatsanleihenzinsen auch ohne Leitzinserhöhung. Kein Investor akzeptiert mehr Negativzinsen bei 2% Inflation. Das ging höchstens noch bei deflationären Tendenzen. Und auch keine Bank akzeptiert mehr winzige Bauzinsen bei spürbaren Inflationsraten. Nicht umsonst sind die 10-jährigen-Bauzinsen in den letzten Wochen immerhin von 0,6% auf knapp 1% angestiegen.

Die Inflation hat das Potential die Immoblase zum Platzen zu bringen.

Ich rate jedem zu Verstehen wie Inflation zustande kommt. Dass Inflation und Zinssatz gekoppelt sind, ist richtig. Ändert nichts daran, dass es keine Inflation gibt und geben kann, weil Inflation (meinem Verständnis nach) durch das Verhältnis von Lohnstückkosten zur Produktivität ausgedrückt wird. Wenn sich selbst die großen Gewerkschaften "wegen Corona" mit Nullrunden oder 3% über 3 Jahre zufrieden geben, dann kann es keine 2-x% Inflation geben. Wenn die Löhne dann doch mal zu stark steigen, wird nach "Fachkräftemangel" geschrien. Es gibt keinen Fachkräftemangel, sondern Mangel am Willen die Fachkräfte auch entsprechend zu entlohnen. Oder es wird outgesourced.

Und noch einmal für alle zum mitschreiben: Immopreise und Mieten unterliegen nicht bzw. nur zu geringem Teil der Inflation, sondern durch (künstliche) Verknappung, mehr Nachfrage und Missmanagement in Politik/Verwaltung.

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WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

DerSportbwler schrieb am 22.05.2021:

Ich rate dringend jedem Immobilieninteressierten zu verstehen, dass auch die EZB die Geisel der Inflation ist. Die Inflation steuert die Höhe der Leitzinsen. Steigt die Inflation über moderate Verhältnisse hinaus, muss die EZB mit einer Leitzinserhöhung zur Inflationsdämpfung reagieren, sonst bekommen wir türkische Verhältnisse und der Euro wertet massiv ab. Und selbst wenn die EZB nicht reagieren würde, würden die Kapitalmärkte von alleine nur noch höhere Zinsen akzeptieren. Siehe aktuelles Ansteigen der Staatsanleihenzinsen auch ohne Leitzinserhöhung. Kein Investor akzeptiert mehr Negativzinsen bei 2% Inflation. Das ging höchstens noch bei deflationären Tendenzen. Und auch keine Bank akzeptiert mehr winzige Bauzinsen bei spürbaren Inflationsraten. Nicht umsonst sind die 10-jährigen-Bauzinsen in den letzten Wochen immerhin von 0,6% auf knapp 1% angestiegen.

Die Inflation hat das Potential die Immoblase zum Platzen zu bringen.

Ich rate jedem zu Verstehen wie Inflation zustande kommt. Dass Inflation und Zinssatz gekoppelt sind, ist richtig. Ändert nichts daran, dass es keine Inflation gibt und geben kann, weil Inflation (meinem Verständnis nach) durch das Verhältnis von Lohnstückkosten zur Produktivität ausgedrückt wird. Wenn sich selbst die großen Gewerkschaften "wegen Corona" mit Nullrunden oder 3% über 3 Jahre zufrieden geben, dann kann es keine 2-x% Inflation geben. Wenn die Löhne dann doch mal zu stark steigen, wird nach "Fachkräftemangel" geschrien. Es gibt keinen Fachkräftemangel, sondern Mangel am Willen die Fachkräfte auch entsprechend zu entlohnen. Oder es wird outgesourced.

Und noch einmal für alle zum mitschreiben: Immopreise und Mieten unterliegen nicht bzw. nur zu geringem Teil der Inflation, sondern durch (künstliche) Verknappung, mehr Nachfrage und Missmanagement in Politik/Verwaltung.

Ich verstehe das nicht, inflation drückt sich doch erst zu allerletzt in Lohnsteigerungen aus. Zuerst gehen Konsumgüter hoch, gerade vor allem weil die Gastronomie versucht alte Einnahmen aufzuholen.
Zudem steigen Zinsen aufgrund ausgeweiteter Geldmenge und zur Entschuldung der Staaten.

Der Bürger interessiert den Staat doch als letztes, ist doch vollkommen egal ob die Pizza um die Ecke das doppelte kostet.
Die Löhne steigen dadurch nicht.

antworten
WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

WiWi Gast schrieb am 22.05.2021:

DerSportbwler schrieb am 22.05.2021:

Ich rate dringend jedem Immobilieninteressierten zu verstehen, dass auch die EZB die Geisel der Inflation ist. Die Inflation steuert die Höhe der Leitzinsen. Steigt die Inflation über moderate Verhältnisse hinaus, muss die EZB mit einer Leitzinserhöhung zur Inflationsdämpfung reagieren, sonst bekommen wir türkische Verhältnisse und der Euro wertet massiv ab. Und selbst wenn die EZB nicht reagieren würde, würden die Kapitalmärkte von alleine nur noch höhere Zinsen akzeptieren. Siehe aktuelles Ansteigen der Staatsanleihenzinsen auch ohne Leitzinserhöhung. Kein Investor akzeptiert mehr Negativzinsen bei 2% Inflation. Das ging höchstens noch bei deflationären Tendenzen. Und auch keine Bank akzeptiert mehr winzige Bauzinsen bei spürbaren Inflationsraten. Nicht umsonst sind die 10-jährigen-Bauzinsen in den letzten Wochen immerhin von 0,6% auf knapp 1% angestiegen.

Die Inflation hat das Potential die Immoblase zum Platzen zu bringen.

Ich rate jedem zu Verstehen wie Inflation zustande kommt. Dass Inflation und Zinssatz gekoppelt sind, ist richtig. Ändert nichts daran, dass es keine Inflation gibt und geben kann, weil Inflation (meinem Verständnis nach) durch das Verhältnis von Lohnstückkosten zur Produktivität ausgedrückt wird. Wenn sich selbst die großen Gewerkschaften "wegen Corona" mit Nullrunden oder 3% über 3 Jahre zufrieden geben, dann kann es keine 2-x% Inflation geben. Wenn die Löhne dann doch mal zu stark steigen, wird nach "Fachkräftemangel" geschrien. Es gibt keinen Fachkräftemangel, sondern Mangel am Willen die Fachkräfte auch entsprechend zu entlohnen. Oder es wird outgesourced.

Und noch einmal für alle zum mitschreiben: Immopreise und Mieten unterliegen nicht bzw. nur zu geringem Teil der Inflation, sondern durch (künstliche) Verknappung, mehr Nachfrage und Missmanagement in Politik/Verwaltung.

Ich verstehe das nicht, inflation drückt sich doch erst zu allerletzt in Lohnsteigerungen aus. Zuerst gehen Konsumgüter hoch, gerade vor allem weil die Gastronomie versucht alte Einnahmen aufzuholen.
Zudem steigen Zinsen aufgrund ausgeweiteter Geldmenge und zur Entschuldung der Staaten.

Der Bürger interessiert den Staat doch als letztes, ist doch vollkommen egal ob die Pizza um die Ecke das doppelte kostet.
Die Löhne steigen dadurch nicht.

Dann geht der Konsum runter, weil sich die Leute nur noch halb so viele doppelt so teure Pizzen leisten können. Dann geht der Preis auch ganz schnell wieder runter. Ohne dass die Löhne steigen, kann mittelfristig (>6-12 Monate) Inflation nicht stattfinden. Wer soll denn die höheren Preise bezahlen?

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WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

WiWi Gast schrieb am 21.05.2021:

Natürlich nicht. Bei 10 Jahren Zinsbindung und über 3 Prozent Tilgung kann er sich eine Anschlussfinanzierung deutlich über 3-5% Zinsen leisten ohne mehr als heute zahlen zu müssen.
Rechnen muss man können...

Bei 3-5% Zinsen ist Weltuntergang auf dem Immobilienmarkt, das sollte hoffentlich jedem "Immopreneur" bewusst sein.

Ist es nicht. Die Leute sind naiv. Hier sieht man doch das beste Beispiel. Er ist cashflow negativ und hat im Zweifel nur 2000€ Monatlich über. Und das bei einem Schuldenberg von 1Mio.

Zinsen von 2% und er ist erledigt. Viele aber anderen aber auch. Und das zurecht, weil man einfach nur gierig naiv war.

Ich arbeite im Treasury. Und bei ca. 2,3% ist für ihn der Punkt angelangt, wo er Nachschiessen muss. Bei 2,7-3% Zinssatz ist er insolvent.

antworten
WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

WiWi Gast schrieb am 21.05.2021:

Ich glaube du unterschätzt den Zinseffekt. Sollten die Zinsen mal auf 3-5% steigen wird dir keiner mehr einen Multiple von 30 bezahlen eher 18-22. Dann hast du statt 200k Werteigerung schnell 200k Wertverlust und deine gesamte Rechnung geht flöten

Steigen die Zinsen auf 2-3% bist du pleite. Sorry, aber das ist einfach nur unglaublich naiv.

Und der Zinsdurchschnitt von 1980 bis 2020 ist übrigens 5,73%.
Wenn man sich die Zahlen anguckt sollte jedem klar sein, dass die aktuellen Zinsen nicht mehr weiter fallen können und das eine Stagnation auf diesem niedrigen Niveau über Jahrzehnte auch unwahrscheinlich ist.

Absolut. Die Zinsen werden steigen.

antworten
WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

WiWi Gast schrieb am 21.05.2021:

Ich glaube du unterschätzt den Zinseffekt. Sollten die Zinsen mal auf 3-5% steigen wird dir keiner mehr einen Multiple von 30 bezahlen eher 18-22. Dann hast du statt 200k Werteigerung schnell 200k Wertverlust und deine gesamte Rechnung geht flöten

Steigen die Zinsen auf 2-3% bist du pleite. Sorry, aber das ist einfach nur unglaublich naiv.

Und der Zinsdurchschnitt von 1980 bis 2020 ist übrigens 5,73%.
Wenn man sich die Zahlen anguckt sollte jedem klar sein, dass die aktuellen Zinsen nicht mehr weiter fallen können und das eine Stagnation auf diesem niedrigen Niveau über Jahrzehnte auch unwahrscheinlich ist.

Naja, er schreibt ja selbst, dass er selbst mit einem Zinssprung auf 6% auf einen neutralen Cashflow kommen wird. Also Pleite wäre er selbst dann nicht. Bei dem evtl. mit einhergehenden Preissturz wäre er dann aber nach 10 Jahren nicht viel weiter als die, die gerade dann einsteigen werden.

Ich persönlich glaube allerdings nicht, dass wir über 5% Zinsen demnächst nochmal sehen werden. Vorher kollabiert Südeuropa. Daher glaube ich, dass der Kollege ganz gute Aussichten darauf hat, dass sein Plan aufgeht. Instandhaltung sollte bei dem Depot auch kein Problem sein.

Das denkt er vielleicht. Aber er kennt sich offenkundig nicht aus. Ich arbeite im Treasury und beschäftige mich u.a. auch mit der Bewertung von Portfolien.

Bei 2,7-3,0% Zinsleistung wird er Nachbeleihungen brauchen.

Man muss sich mal geben. Nur 1500€ monatlicher Betrag den er leisten könnte im Zweifel bei 1 M I O Schulden. Das ist Selbstmord und stu*id money at its best.

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WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

WiWi Gast schrieb am 21.05.2021:

Ich glaube du unterschätzt den Zinseffekt. Sollten die Zinsen mal auf 3-5% steigen wird dir keiner mehr einen Multiple von 30 bezahlen eher 18-22. Dann hast du statt 200k Werteigerung schnell 200k Wertverlust und deine gesamte Rechnung geht flöten

Steigen die Zinsen auf 2-3% bist du pleite. Sorry, aber das ist einfach nur unglaublich naiv.

Und der Zinsdurchschnitt von 1980 bis 2020 ist übrigens 5,73%.
Wenn man sich die Zahlen anguckt sollte jedem klar sein, dass die aktuellen Zinsen nicht mehr weiter fallen können und das eine Stagnation auf diesem niedrigen Niveau über Jahrzehnte auch unwahrscheinlich ist.

Naja, er schreibt ja selbst, dass er selbst mit einem Zinssprung auf 6% auf einen neutralen Cashflow kommen wird. Also Pleite wäre er selbst dann nicht. Bei dem evtl. mit einhergehenden Preissturz wäre er dann aber nach 10 Jahren nicht viel weiter als die, die gerade dann einsteigen werden.

Ich persönlich glaube allerdings nicht, dass wir über 5% Zinsen demnächst nochmal sehen werden. Vorher kollabiert Südeuropa. Daher glaube ich, dass der Kollege ganz gute Aussichten darauf hat, dass sein Plan aufgeht. Instandhaltung sollte bei dem Depot auch kein Problem sein.

Bei 5% ist schon längst Ende. Schon bei 3,5% ist die Zwangsversteigerung durch die Banken eingeleitet.

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WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

Die Inflation ist doch schon längst da. Die Assetpreise sind enorm gestiegen. Weizen, Holz, Nahrungspreise. Die Inflation ist deutlich höher als 2%.

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WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

WiWi Gast schrieb am 22.05.2021:

DerSportbwler schrieb am 22.05.2021:

Ich rate dringend jedem Immobilieninteressierten zu verstehen, dass auch die EZB die Geisel der Inflation ist. Die Inflation steuert die Höhe der Leitzinsen. Steigt die Inflation über moderate Verhältnisse hinaus, muss die EZB mit einer Leitzinserhöhung zur Inflationsdämpfung reagieren, sonst bekommen wir türkische Verhältnisse und der Euro wertet massiv ab. Und selbst wenn die EZB nicht reagieren würde, würden die Kapitalmärkte von alleine nur noch höhere Zinsen akzeptieren. Siehe aktuelles Ansteigen der Staatsanleihenzinsen auch ohne Leitzinserhöhung. Kein Investor akzeptiert mehr Negativzinsen bei 2% Inflation. Das ging höchstens noch bei deflationären Tendenzen. Und auch keine Bank akzeptiert mehr winzige Bauzinsen bei spürbaren Inflationsraten. Nicht umsonst sind die 10-jährigen-Bauzinsen in den letzten Wochen immerhin von 0,6% auf knapp 1% angestiegen.

Die Inflation hat das Potential die Immoblase zum Platzen zu bringen.

Ich rate jedem zu Verstehen wie Inflation zustande kommt. Dass Inflation und Zinssatz gekoppelt sind, ist richtig. Ändert nichts daran, dass es keine Inflation gibt und geben kann, weil Inflation (meinem Verständnis nach) durch das Verhältnis von Lohnstückkosten zur Produktivität ausgedrückt wird. Wenn sich selbst die großen Gewerkschaften "wegen Corona" mit Nullrunden oder 3% über 3 Jahre zufrieden geben, dann kann es keine 2-x% Inflation geben. Wenn die Löhne dann doch mal zu stark steigen, wird nach "Fachkräftemangel" geschrien. Es gibt keinen Fachkräftemangel, sondern Mangel am Willen die Fachkräfte auch entsprechend zu entlohnen. Oder es wird outgesourced.

Und noch einmal für alle zum mitschreiben: Immopreise und Mieten unterliegen nicht bzw. nur zu geringem Teil der Inflation, sondern durch (künstliche) Verknappung, mehr Nachfrage und Missmanagement in Politik/Verwaltung.

Ich verstehe das nicht, inflation drückt sich doch erst zu allerletzt in Lohnsteigerungen aus. Zuerst gehen Konsumgüter hoch, gerade vor allem weil die Gastronomie versucht alte Einnahmen aufzuholen.
Zudem steigen Zinsen aufgrund ausgeweiteter Geldmenge und zur Entschuldung der Staaten.

Der Bürger interessiert den Staat doch als letztes, ist doch vollkommen egal ob die Pizza um die Ecke das doppelte kostet.
Die Löhne steigen dadurch nicht.

Erst Produkte. Und im ideal Löhne. Dann ist es kein Problem. Die Löhne steigen aber gerade nicht. Daher Problem

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WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

Die Lohnsteigerungen stehen nicht am Anfang der Inflation, sondern mittendrinn. Siehe aktuelle Inflationstendenzen: Anziehende Nachfrage bei knappem Angebot zwecks durch Corona beschädigten Lieferketten. Manifestiert sich das, werden die Leute als Kompensation nach höheren Löhnen fragen und die Inflation gestärkt.

Ist aber auch egal. Fakt ist, die Marktteilnehmer werden bei steigenden Inflationsraten auch höhere Zinsen erzwingen. Und am Ende hängen die Bauzinsen genau von diesen Marktzinsen ab, vom EZB-Leitzins nur indirekt!

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WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

WiWi Gast schrieb am 22.05.2021:

Dann geht der Konsum runter, weil sich die Leute nur noch halb so viele doppelt so teure Pizzen leisten können. Dann geht der Preis auch ganz schnell wieder runter. Ohne dass die Löhne steigen, kann mittelfristig (>6-12 Monate) Inflation nicht stattfinden. Wer soll denn die höheren Preise bezahlen?

wenn der Konsum runter geht, wird die Notenpresse wieder/weiter angeworfen. Das ist ja der Teufelskreis. Hat man ja während der Lockdowns gesehen.
Und wenn die Unternehmen jetzt erst pleite gehen, dann wird sich das noch weiter beschleunigen.

Die EZB hat exakt 2 Möglichkeiten:

  1. die Zinsen erhöhen oder
  2. die Geldmenge zu limitieren

Bei Zinserhöhungen haben wir ein bankrottes Südeuropa und ein Platzen der Immo- und Aktienblase.
Problem:
die FED/EZB muss gegen die Inflation vorgehen und muss eigentlich die Zinsen erhöhen. Eine andere Möglichkeit sehe ich aktuell nicht.

@TE
ich würde JETZT das Immobilienportfolio auf max. 1-2 Whg. runterfahren und diversifizieren (Gold, Silber, Krypto, Aktien). Dein Portfolio hat ein massives Klumpenrisiko. Aktuell kann man sich alles schön rechnen, ob das alles so in 5-10 Jahren eintrifft, kann keiner beurteilen. Lediglich Wahrscheinlichkeiten kann man bewerten und imho hat der Staat bei Immobilien den größten Hebel was Besteuerung o.ä. angeht.

antworten
WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

Sehe ich auch so. Jetzt hat er noch die Möglichkeit, zu hohen Preisen zu verkaufen. Und so hoch wird seine Gewinnspanne nicht mal ausfallen, weil er schon zu Zeiten gekauft hat, als die Preise schon hoch waren. Wenn man unterstellt, dass er in Bestandsimmobilien investiert hat, hätte sein Immo-Portfolio in 2010 nicht mal die Hälfte gekostet. Sehr wahrscheinlich sogar nur ein Drittel. Ich selbst hatte in 2009 in eine vergleichbare Wohnung investiert. Teure Landeshauptstadt. Jetzt könnte ich mehr als das Vierfache erzielen. Im Einkauf liegt der Gewinn.

WiWi Gast schrieb am 22.05.2021:

@TE
ich würde JETZT das Immobilienportfolio auf max. 1-2 Whg. runterfahren und diversifizieren (Gold, Silber, Krypto, Aktien). Dein Portfolio hat ein massives Klumpenrisiko. Aktuell kann man sich alles schön rechnen, ob das alles so in 5-10 Jahren eintrifft, kann keiner beurteilen. Lediglich Wahrscheinlichkeiten kann man bewerten und imho hat der Staat bei Immobilien den größten Hebel was Besteuerung o.ä. angeht.

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WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

Diversifikation ist der Schlüssel zum Erfolg. Es mag hart klingen, in heutigen Boomphasen sich von 1-2 Wohnungen zu trennen, aber in 10 Jahren mag das Rückblickend eine weise Entscheidung gewesen sein, kein massives Klumpenrisiko eingegangen zu sein.

Btw: wenn die Marktzinsen durch einen Inflationsaufschlag steigen, steigen die Zinsen ja ersteinmal nur nominal. D.h. real ist der Schuldendienst für Südeuropa noch der Gleiche - auch für die Häuslebauer. Dennoch dürften auch bereits nominal steigende Zinsen deutliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben. Schliesslich habe ich als Käufer keine Gewissheit, dass die erhöhte Inflation immer in Gleichklang mit den erhöhten Zinsen sein wird. Und dass mein Lohn als Kompensation entsprechend steigt, weiss ich auch nicht.

Spannende Zeiten. Umso wichtiger, nicht alle Eier in einen Korb gelegt zu haben.

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WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

Kann mir einer der Treasury Experten hier erklären, warum automatisch eine Nachbeleihung oder gar Zwangsversteigerung bei einem Anstieg der Marktzinsen passieren soll? Der Zins ist doch im Rahmen der Zinsbindung gesichert und schon bei Abschluss der Finanzierung rechnen Banken mit einem Stresszins von 6% auf die Restschuld? Oder geht es darum, dass durch den Zinsanstieg der Wert der Immobilie und damit der Beleihungswert sinkt ?

antworten
WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

Loooooool
In was für einer Treasury arbeitest du?
Er kommt nach der Zinsbindung mit 500k raus und soll sich Trotz ca 36k Mieteinnahmen + 20-24k jährlichem Haushaltsüberschuss keine 3%= 15k Zinsen leisten können.
Aber ja ne ist klar die Quadratmeterpreise fallen von über 5.5k auf unter 2.5k und er muss nachschießen.

Und der andere schlägt tatsächlich Kryptos vor, um das Risiko zu senken. Selten so gelacht...

WiWi Gast schrieb am 22.05.2021:

Natürlich nicht. Bei 10 Jahren Zinsbindung und über 3 Prozent Tilgung kann er sich eine Anschlussfinanzierung deutlich über 3-5% Zinsen leisten ohne mehr als heute zahlen zu müssen.
Rechnen muss man können...

Bei 3-5% Zinsen ist Weltuntergang auf dem Immobilienmarkt, das sollte hoffentlich jedem "Immopreneur" bewusst sein.

Ist es nicht. Die Leute sind naiv. Hier sieht man doch das beste Beispiel. Er ist cashflow negativ und hat im Zweifel nur 2000€ Monatlich über. Und das bei einem Schuldenberg von 1Mio.

Zinsen von 2% und er ist erledigt. Viele aber anderen aber auch. Und das zurecht, weil man einfach nur gierig naiv war.

Ich arbeite im Treasury. Und bei ca. 2,3% ist für ihn der Punkt angelangt, wo er Nachschiessen muss. Bei 2,7-3% Zinssatz ist er insolvent.

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WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

WiWi Gast schrieb am 22.05.2021:

Kann mir einer der Treasury Experten hier erklären, warum automatisch eine Nachbeleihung oder gar Zwangsversteigerung bei einem Anstieg der Marktzinsen passieren soll? Der Zins ist doch im Rahmen der Zinsbindung gesichert und schon bei Abschluss der Finanzierung rechnen Banken mit einem Stresszins von 6% auf die Restschuld? Oder geht es darum, dass durch den Zinsanstieg der Wert der Immobilie und damit der Beleihungswert sinkt ?

Das wird hier etwas übertrieben dargestellt. Grob gesagt kann die Bank zusätzliche Sicherheit verlangen wenn der Wert der Immobilie nicht als Sicherheit ausreicht und wenn Zweifel an deiner Fähigkeit bestehen den Kredit weiterhin zu tilgen (zb. indem du mehrmals erst verspätet getilgt hast). Keine Bank wird eine Nachbeleihung fordern und eine Zwangsversteigerung riskieren wenn du noch den Kredit tilgst, wenn der Kredit den Wert der Immobilie übersteigt hast du im Zweifel einfach ein schlechtes Geschäft gemacht. Die Bank interessiert das aber nicht.

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WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

WiWi Gast schrieb am 18.05.2021:

Hallo Freunde,

Also folgende Situation.

Ich habe zwischen 2017 und 2021 mit folgender Strategie in meiner deutschen Heimatstadt (A-Stadt) investiert :

  • kleines 1-2 Zimmerappartment ~40m²
  • Gute aber nicht Zentrumslage Lage Sendling/ Kreuzberg/ Bornheim
  • Möglichst viel fremdfinanziert
  • Leer bei Kauf so, dass ich mir den Mieter aussuchen und mit einem Staffelmietvertrag versehen konnte

Nach 5 Jahren sind 5 Appartments mit folgende Eckdaten zusammengekommen

  • ca 200 qm in Summe
  • ca 930k Gesamtinvestition (einschl. Nebenkosten, Renovierung, Makler, etc)
  • Eigenkapital: 170k
  • Finanzierung: ca 1.38 Zinsen + 3.2% Tilgung
  • Aktueller Cashflow = € -140 (nach €0.5/qm Rücklage), wird aber durch die Staffelmiete ab 2024 auf einen breakeven hinauslaufen
  • Konservativ bewertet wären die 5 Wohnung stand heute ca. 1.13 Mio wert (bei einem 30er Mietmultiple und guten Rücklagen in den Hausgemeinschaften)

Momentan würde es bei Verkauf also auf ca 600k Überschuss nach Kredit hinauslaufen. Wobei ich in jedem Fall die Jahre 10 für den Steuervorteil aussitzen werde.

Mein Depot wird bei der aktuellen Sparrate bis dahin mindestens 150k betragen (aktuell 90k)

Da ich im Haus meiner Eltern wohne steht Eigenheim nicht zu Debatte und mir würden nach der 4% Regel die 750k (600k Immobilien + 150k Depot) locker zum FIREn reichen.

Privat lebe ich in einer Lebenspartnerschaft mit einem Kind und ca 1.7-2k frei verfügbarem Einkommen (nach Fixkosten, Lebensmittel, Auto, Urlaub)

Meine Frage ist jetzt: Welche Risiken gibt es mit den Immobilien noch und wie kann ich mich dagegen hedgen?

Danke an alle Besserwisser ;)

es gibt mietausfallversicherrungen, die sind aber verhältnismässig teuer und lohnen sich meiner Meinung nach nicht. Aber dass wäre der einzige Weg hier was zu hedgen

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WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

Nicht vergessen, dass der offene Kreditbetrag für die Wohnung auch jährlich sinkt.

Beispiel:
Von 300k Kredit bereits 100k getilgt
Wert von der Wohnung sinkt von 300k auf 200k
= kein Problem

Selbst wenn der Wert der Sicherheit auf 150k sinken würde, wäre es noch kein Problem und wir reden hier von einem Preisabsturz von 50(fünfzig) Prozent!

antworten
WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

WiWi Gast schrieb am 23.05.2021:

Nicht vergessen, dass der offene Kreditbetrag für die Wohnung auch jährlich sinkt.

Beispiel:
Von 300k Kredit bereits 100k getilgt
Wert von der Wohnung sinkt von 300k auf 200k
= kein Problem

Selbst wenn der Wert der Sicherheit auf 150k sinken würde, wäre es noch kein Problem und wir reden hier von einem Preisabsturz von 50(fünfzig) Prozent!

Ohne Witz. Neben den Jungmaklern, die beschwören, dass es die nächsten 10 Jahre so weiter geht wie die letzten gibt es hier mittlerweile verdammt viele Weltuntergangspropheten, die „Vorhersagen“, dass die Zinsen auf 5% steigen und Häuserpreise sich halbieren. Auch das wird nicht in den nächsten 10 Jahren passieren, auch nicht real…

antworten
WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

WiWi Gast schrieb am 23.05.2021:

WiWi Gast schrieb am 23.05.2021:

Nicht vergessen, dass der offene Kreditbetrag für die Wohnung auch jährlich sinkt.

Beispiel:
Von 300k Kredit bereits 100k getilgt
Wert von der Wohnung sinkt von 300k auf 200k
= kein Problem

Selbst wenn der Wert der Sicherheit auf 150k sinken würde, wäre es noch kein Problem und wir reden hier von einem Preisabsturz von 50(fünfzig) Prozent!

Ohne Witz. Neben den Jungmaklern, die beschwören, dass es die nächsten 10 Jahre so weiter geht wie die letzten gibt es hier mittlerweile verdammt viele Weltuntergangspropheten, die „Vorhersagen“, dass die Zinsen auf 5% steigen und Häuserpreise sich halbieren. Auch das wird nicht in den nächsten 10 Jahren passieren, auch nicht real…

Wie bist du dir da so sicher? Besitzt du eine Glaskugel?
Lasse uns an deinen Gedanken teilhaben und erkläre uns bitte warum dies nicht eintreffen wird.

antworten
WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

WiWi Gast schrieb am 22.05.2021:

Loooooool
In was für einer Treasury arbeitest du?
Er kommt nach der Zinsbindung mit 500k raus und soll sich Trotz ca 36k Mieteinnahmen + 20-24k jährlichem Haushaltsüberschuss keine 3%= 15k Zinsen leisten können.
Aber ja ne ist klar die Quadratmeterpreise fallen von über 5.5k auf unter 2.5k und er muss nachschießen.

Und der andere schlägt tatsächlich Kryptos vor, um das Risiko zu senken. Selten so gelacht...

Natürlich nicht. Bei 10 Jahren Zinsbindung und über 3 Prozent Tilgung kann er sich eine Anschlussfinanzierung deutlich über 3-5% Zinsen leisten ohne mehr als heute zahlen zu müssen.
Rechnen muss man können...

Bei 3-5% Zinsen ist Weltuntergang auf dem Immobilienmarkt, das sollte hoffentlich jedem "Immopreneur" bewusst sein.

Ist es nicht. Die Leute sind naiv. Hier sieht man doch das beste Beispiel. Er ist cashflow negativ und hat im Zweifel nur 2000€ Monatlich über. Und das bei einem Schuldenberg von 1Mio.

Zinsen von 2% und er ist erledigt. Viele aber anderen aber auch. Und das zurecht, weil man einfach nur gierig naiv war.

Ich arbeite im Treasury. Und bei ca. 2,3% ist für ihn der Punkt angelangt, wo er Nachschiessen muss. Bei 2,7-3% Zinssatz ist er insolvent.

Don't feed the troll.
Was "Mr Treasury" schreibt macht überhaupt keinen Sinn. Keine Bank fordert ein nachschiessen von EK solange die Zinsbindung läuft und die Raten bedient werden, egal wie sich die Zinsen entwickeln.

Wenn ich TE richtig verstehe, reicht ihm eine nominele Wertentwicklung von +-0%, damit sein Plan aufgeht. Das heißt selbst ein realer Wertverlust durch die Inflation, von der alle hier spechen, ist eingerechnet.

Wenn dem so ist, kann ich mir gut vorstellen, dass der Plan aufgehen wird. Natürlich hat derjenige, der 2009 gekauft hat ein besseres geschäft gemacht, aber darum geht es ja nicht. TE hat ab 2017 als die Preise schon auf einem ATH waren, über Hebel massiv investiert und Glück gehabt.

Das größte Risiko geht wie oben schon gesagt von staatlichen Eingriffen aus und davor kann man sich schwer schützen. Ich würde TE raten die Instandhaltungsrücklage von 6 auf 10 Euro pro Quadratmeter und Jahr zu erhöhen und gut ist. Den Rest der 2000 Euro würde ich in internationale ETF stecken um zu streuen.

antworten
WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

Hier nochmal TE,

danke für den Input bisher.
Diese Woche gab es nochmal eine Wendung. Mir hat der Mieter der grösten Wohnung 480k für diese geboten. Diese Wohnung war eigentlich meine Perle, 66m^2 groß und am besten gelegen.
Ich denke ich könnte ihn noch etwas hochhandeln und wäre dann fast geneigt das Angebot anzunehmen. Das entspräche dann so ziemlich der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung. Danach hätte ich also 4 abbezahlte kleinere Wohnungen und könnte firen.

Das Problem ist halt die Spekulationsfrist. Der Wertzuwachs ist schon ein Batzen Geld, den ich ungerne versteuern würde. Kennt sich jemand aus wie man dem am besten begegnet. Oder bleibt mir nicht mehr als die restlichen 6 Jahre abzusitzen und zu hoffen dass die Preise zumindest stabil bleiben.

antworten
WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

WiWi Gast schrieb am 27.07.2021:

Hier nochmal TE,

danke für den Input bisher.
Diese Woche gab es nochmal eine Wendung. Mir hat der Mieter der grösten Wohnung 480k für diese geboten. Diese Wohnung war eigentlich meine Perle, 66m^2 groß und am besten gelegen.
Ich denke ich könnte ihn noch etwas hochhandeln und wäre dann fast geneigt das Angebot anzunehmen. Das entspräche dann so ziemlich der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung. Danach hätte ich also 4 abbezahlte kleinere Wohnungen und könnte firen.

Das Problem ist halt die Spekulationsfrist. Der Wertzuwachs ist schon ein Batzen Geld, den ich ungerne versteuern würde. Kennt sich jemand aus wie man dem am besten begegnet. Oder bleibt mir nicht mehr als die restlichen 6 Jahre abzusitzen und zu hoffen dass die Preise zumindest stabil bleiben.

Respekt, dass du in solch ein High Risk Szenario ab 2017 (!) - da waren mir die Immos schon 2 Jahre viel zu teuer - eingestiegen bist.

Du kannst nichts machen außer die 10 Jahre abzuwarten aus meiner Sicht.

Wenn du Pech hast (2 Wahlperioden bis dahin) kommt eine Regierung an die Macht, die dieses Privileg einkassiert. Ist immer wieder im Gespräch.

Respekt auf jeden Fall für das Risiko das du hier eingehst. Das sage ich durchaus mit Neid und Anerkennung. Ich würde mich das nicht trauen - bei mir war wie gesagt 2015 die Grennze bei Immobilien schon mehr als erreicht.

antworten
WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

Sofort verkaufen!
Jetzt hast du noch die Möglichkeit mit einem blauen Auge davon zu kommen. Aber wie oben schon geschrieben wurde, ist mit einem Preissturz von mindestens 30% und vielleich sogar 50% in den nächsten Jahren zu rechnen. Sobald die Zinsen wieder hoch gehen, und das werden sie früher oder später, wird es düster.

antworten
WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

Ich würde mir den Dirk Müller Premium Fonds zulegen. Der sichert praktisch gegen alles ab.

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WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

WiWi Gast schrieb am 29.07.2021:

Sofort verkaufen!
Jetzt hast du noch die Möglichkeit mit einem blauen Auge davon zu kommen. Aber wie oben schon geschrieben wurde, ist mit einem Preissturz von mindestens 30% und vielleich sogar 50% in den nächsten Jahren zu rechnen. Sobald die Zinsen wieder hoch gehen, und das werden sie früher oder später, wird es düster.

Immer diese Weltuntergangspropheten hier die wilde Szenarien ohne jegliche Faktenbasis vorhersagen...

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WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

Das Jahr 2021 geht jetzt langsam in Richtung Ende. Seit 2015 haben wir ganz fette Preissteigerungen in den Ballungsgebieten. Und momentan sieht es auch ganz danach aus, als ob es so bleiben würde. Jeder Makler hat sehr viel mehr Kaufinteressenten als Kaufobjekte. Nicht wenige von den Interessenten brauchen auch keine Finanzierung. Bedeutet, dass die Preise auch unabhängig von den Zinsen weiter steigen können wegen Angebot und Nachfrage. Rendite ist vielen Käufern echt egal. Den Eigennutzern sowieso. Aber auch andere sehen die Immobilie eher als Wertaufbewahrung, weil das Geld immer mehr an Wert verliert. Sollte die Inflation weiter zunehmen, könnte sich dieser Effekt noch verstärken.

WiWi Gast schrieb am 27.07.2021:

  • bei mir war wie gesagt 2015 die Grennze bei Immobilien schon mehr als erreicht.
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WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

WiWi Gast schrieb am 01.08.2021:

Das Jahr 2021 geht jetzt langsam in Richtung Ende. Seit 2015 haben wir ganz fette Preissteigerungen in den Ballungsgebieten. Und momentan sieht es auch ganz danach aus, als ob es so bleiben würde. Jeder Makler hat sehr viel mehr Kaufinteressenten als Kaufobjekte. Nicht wenige von den Interessenten brauchen auch keine Finanzierung. Bedeutet, dass die Preise auch unabhängig von den Zinsen weiter steigen können wegen Angebot und Nachfrage. Rendite ist vielen Käufern echt egal. Den Eigennutzern sowieso. Aber auch andere sehen die Immobilie eher als Wertaufbewahrung, weil das Geld immer mehr an Wert verliert. Sollte die Inflation weiter zunehmen, könnte sich dieser Effekt noch verstärken.

WiWi Gast schrieb am 27.07.2021:

  • bei mir war wie gesagt 2015 die Grennze bei Immobilien schon mehr als erreicht.

Bei mir war 2015 auch schon Schluß. Faszinierend und Erschreckend wie viel das trotzdem noch gestiegen ist. Bei Aktien sehe ich diese Steigerungen immer irgendwie "relaxter" weil der Bestand nicht mit jedem neuen Jahr praktisch schlechter wird (wie bei Häusern).

Ich gehe momentan bei meinen beiden Objekten in Südbayern / Süd-BW abseits der Metropolen von 1% Steigerung pro Quartal aus. Das ist unter dem was die Immobewertungs-Tools der Makler für die Objekte voraussagen.

Gleichzeitig denke ich mir: Wer zahlt für Wohnungen aus den 90ern (nicht groß renoviert) oder Häuser aus den 60ern (mit alter Ölheizung von vor 50 Jahren) soviel?
Dann öffne ich Immoscout und sehe das solche Angeobte nach 20 Tagen weg sind..... Da vermute ich dann mal das entweder der inserierte Preis bezahlt wurde oder ein Angebot gemacht wurde mit dem der Verkäufer "sehr gut" leben kann.

Richtige Langläufer (>6 Monate immer wieder inseriert) gibt es bei mir in der Region genau eines. Das ist ein Reihenmittelhaus aus den 1920ern was wohl konstant renoviert wurde aber wo das Bad im Keller ist (!) mit 110 Wohnfläche und 270 Grund. Für zuerst ca. 440k, die sind jetzt runter auf ca. 425k. Denke wenn da die 3 vorne dran steht geht das auch weg - aber der Verkäufer scheint seinen Hals nicht voll zu bekommen.

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WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

Man sollte sich mal den Empirica Blasen Index angucken. Da sieht man, dass
die Kreditvergabe im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf sich immer stärker erhöht. Es scheint also keineswegs nur Erbe zu sein. Selbst in Schrumpfungsregionen
sind mittlerweile starke Preisanstiege zu verzeichnen. Das Risiko für das Platzen der Immobilienblase wird als hoch eingestuft.
Der TE sollte die Möglichkeit zum Verkauf nutzen solange es noch geht. Aktuell scheint das Kaufverhalten der meisten komplett irrational zu sein. Die Anleihekäufe der EZB werden reduziert. Das ist doch nur noch eine Frage der Zeit bis irgendwann auch die Zinsen steigen.

WiWi Gast schrieb am 29.07.2021:

WiWi Gast schrieb am 29.07.2021:

Sofort verkaufen!
Jetzt hast du noch die Möglichkeit mit einem blauen Auge davon zu kommen. Aber wie oben schon geschrieben wurde, ist mit einem Preissturz von mindestens 30% und vielleich sogar 50% in den nächsten Jahren zu rechnen. Sobald die Zinsen wieder hoch gehen, und das werden sie früher oder später, wird es düster.

Immer diese Weltuntergangspropheten hier die wilde Szenarien ohne jegliche Faktenbasis vorhersagen...

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WiWi Gast

Wie würdet Ihr Immobilienvermögen hedgen

Er scheint nicht zu denen zu gehören, die viel auf derart Studien geben sonst hätte er nicht 2017 gekauft. Da wurde nämlich auch schon viel über eine Blase insbesondere in den deutschen Großstädten geschrieben. Es wird immer viel geschrieben und Analysten behalten gefühlt genauso häufig recht wie unrecht.

Nichtsdestotrotz ist er mit dieser Strategie bisher sehr sehr gut gefahren. Ich persönlich glaube auch nicht an einen nominellen Preisverfall, das gab es in D eigentlich nie. Wenn der Preis real also über Inflation fällt, kann es ihm mit seinem hohen Hebel eigentlich auch recht sein.
Aus meiner Sicht kann TE eigentlich nicht mehr verlieren. Daher wäre mein Tipp abwarten bis Tee trinken.

WiWi Gast schrieb am 09.09.2021:

Man sollte sich mal den Empirica Blasen Index angucken. Da sieht man, dass
die Kreditvergabe im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf sich immer stärker erhöht. Es scheint also keineswegs nur Erbe zu sein. Selbst in Schrumpfungsregionen
sind mittlerweile starke Preisanstiege zu verzeichnen. Das Risiko für das Platzen der Immobilienblase wird als hoch eingestuft.
Der TE sollte die Möglichkeit zum Verkauf nutzen solange es noch geht. Aktuell scheint das Kaufverhalten der meisten komplett irrational zu sein. Die Anleihekäufe der EZB werden reduziert. Das ist doch nur noch eine Frage der Zeit bis irgendwann auch die Zinsen steigen.

WiWi Gast schrieb am 29.07.2021:

WiWi Gast schrieb am 29.07.2021:

Sofort verkaufen!
Jetzt hast du noch die Möglichkeit mit einem blauen Auge davon zu kommen. Aber wie oben schon geschrieben wurde, ist mit einem Preissturz von mindestens 30% und vielleich sogar 50% in den nächsten Jahren zu rechnen. Sobald die Zinsen wieder hoch gehen, und das werden sie früher oder später, wird es düster.

Immer diese Weltuntergangspropheten hier die wilde Szenarien ohne jegliche Faktenbasis vorhersagen...

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