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ImmobilienImmobilienfinanzierung

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Hallo zusammen,

folgendes: wir haben gerade den großen Schritt gewagt und ein Haus gekauft.

Vorweg zur Info:

  1. Wir haben uns das ganze Miete vs. Kauf-Gedöns seeehr gründlich durchgerechnet und sind uns völlig im Klaren darüber, dass das eigene Haus immer auch zu hohen Teilen Konsum darstellt. Wenn ich das, was ich ggü. dem Kauf bei der Miete spare, woanders investiere, dann kann ich mir über 20 Jahre auch ein erhebliches Vermögen aufbauen. Ist mir völlig klar. Nichtsdestotrotz hilft es den meisten Menschen nicht weiter, wenn man die Kosten für den Kauf einer 80qm-Wohnung mit der Miete einer 80qm-Wohnung vergleicht. Warum? Weil die allermeisten Menschen mit dem Eigentumserwerb auch eine deutliche Vergrößerung der Wohnfläche und des Standards (zB eigener Garten) realisieren. Will heißen: Das, was ich kaufe, würde ich - wenn ich nicht kaufen würde - in den allermeisten Fällen niemals mieten.

  2. Wir sind uns auch bewusst, dass wir in einer Hochpreismarktphase gekauft haben. Grundsätzlich immer ein doofer Zeitpunkt. Allerdings haben die Verkäufer sehr bewusst nicht so viel Geld genommen, wie sie gerade hätten können. Die brauchten die Kohle nicht und haben da moralische Gründe. Da haben wir einfach mega Glück gehabt. Das Haus hat 410.000 gekostet und ich würde sagen, dass wir es locker für 480.000 direkt wieder verkaufen könnten.

Aber ich will hier nicht zum Thema Miete vs. Kauf diskutieren.

Wir hatten vor dem Kauf ordentlich Eigenkapital angespart und haben nun ein Großteil davon in die Finanzierung eingebracht und natürlich die Kaufnebenkosten bezahlt.

Letztendlich haben wir 20% Eigenkapital, also eine 80% Finanzierung. Man fragt sich natürlich bei der Finanzierungsgestaltung, ob man nicht weniger in den Kredit einbringt, um mehr Geld für Renovierung oder Möbelkauf oder sonst was zu haben. Dann wäre aber auch der Zinssatz schlechter gewesen. Klar hätten wir mit Sondertilgungen auch schneller tilgen können - aber es ist halt immer so ein Pro und Contra-Spiel. Gesetzt war für uns immer, dass wir nach 20 Jahren (Ende der Zinsbindung) eine überschaubare Restschuld haben - das werden nun ca 100.000 EUR sein.

Beide, Notar und Bank, haben mir gesagt, dass wir mit einer 80%-Finanzierung aktuell die Ausnahme darstellen - die meisten Leute würde zu 100% finanzieren.

Eine Bekannte meinte neulich auch zu uns: Sie würde 100% finanzieren und das vorhandene Eigenkapital anlegen und so über die Jahre mehren. Das ist meiner Meinung nach aber ein eher risikoreicher Weg.

Wir hätten nun ehrlich gesagt gerne noch mehr Geld für gewünschte Renovierungsarbeiten... aber ich finde es ok, das Bad z.B. halt erst in ein paar Jahren zu machen, nachdem man wieder was gespart hat. Letztendlich bin ich ganz froh über die doch ganz solide Finanzieurng - auch wenn das heißt, dass ich viel Eigenkapital nun nicht für andere Dinge übrig habe.

Wie seht ihr das? Welche Erfahrungen habt ihr gemacht?

Würdet ihr eine 100%-Finanzierung abschließen, obwohl ihr noch ordentlich EK einbringen könntet?

Bin gespannt über eure Meinungen - aber ich weiß, dass das Thema "Immobilie" so derbe emotional diskutiert wird. Jeder sucht sich die Argumente, die seinen eigenen Weg unterstützen und zum Schluss wissen wir hinterher nach 20 Jahren alle mehr. Also bitte reißt euch mal am Riemen und lasst uns sachlich diskutieren :-) PEACE!

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Ist das ein gebrauchtes Haus? In ein bis zwei Dekade ist es dann entsprechend älter, was man beispielsweise Bad und Küche deutlich ansehen wird.

Immerhin hast Du es so preiswert gekauft, daß Du bei einem Verkauf den Kaufpreis und die Nebenkosten direkt wieder erlösen kannst.

In den preiswerten Gegenden von Deutschland gibt es neue Häuser mit ca. 140 qm Wohnfläche inkl. angemessenem Grundstück mit Garten für 250k schlüsselfertig.

Nur zum Vergleich ...

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Je weniger Du ausgibst bzw. in das Haus renovierst, um so besser ist dies mittelfristig für Dich.

Das das Haus irgendwann eh abgerissen wird bzw. ein neuer Erwerber hat meist einen anderen Geschmack und tauscht die von Dir erworbene Küche, Fliesen, Sanitärkeramik, etc. wieder aus.

Noch in den 90er Jahren hätte niemand ein damals gerade erst 30 Jahre altes 60er Jahre Haus abgerissen. Heute, ca. 25 Jahre später geschieht dies incl. dem im Rahmen einer Renovierung dem Mitte der 90er Jahre angebrachten Marmor im Bad ...

Teilweise werden heute bereits wieder Häuser aus den 80er Jahren abgerissen, an deren Erbauung ich mich noch erinnern kann.

Insofern bei Gebrauchtimmobilien: je näher sich der Kaufpreis am reinen Bodenrichtwert des Grundstücks bewegt oder darunter, um so besser ist dies für Dich.

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Kann ich aus dem Rhein-Main-Gebiet so bestätigen. Wenn der Bodenrichtwert bei 1.000 Euro pro qm oder höher liegt, geht es bei Häusern aus den 1970ern nur noch um das Grundstück. Im Taunus bei niedrigen Bodenrichtwerten stellt sich die Abriss-Frage nicht.

WiWi Gast schrieb am 27.06.2019:

Je weniger Du ausgibst bzw. in das Haus renovierst, um so besser ist dies mittelfristig für Dich.

Das das Haus irgendwann eh abgerissen wird bzw. ein neuer Erwerber hat meist einen anderen Geschmack und tauscht die von Dir erworbene Küche, Fliesen, Sanitärkeramik, etc. wieder aus.

Noch in den 90er Jahren hätte niemand ein damals gerade erst 30 Jahre altes 60er Jahre Haus abgerissen. Heute, ca. 25 Jahre später geschieht dies incl. dem im Rahmen einer Renovierung dem Mitte der 90er Jahre angebrachten Marmor im Bad ...

Teilweise werden heute bereits wieder Häuser aus den 80er Jahren abgerissen, an deren Erbauung ich mich noch erinnern kann.

Insofern bei Gebrauchtimmobilien: je näher sich der Kaufpreis am reinen Bodenrichtwert des Grundstücks bewegt oder darunter, um so besser ist dies für Dich.

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Aber was ist das denn für ein Argument? Ich möchte doch die nächsten 30 Jahre in meinem Haus (schön) wohnen. UNd dann investier ich nicht, weil es irgendwann eh mal abgerissen wird?! :)

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

WiWi Gast schrieb am 28.06.2019:

Aber was ist das denn für ein Argument? Ich möchte doch die nächsten 30 Jahre in meinem Haus (schön) wohnen. UNd dann investier ich nicht, weil es irgendwann eh mal abgerissen wird?! :)

Das ist eben eine Lebensentscheidung, die jeder für sich selbst treffen muß.

Am Klügsten und finanziell am Lohnenswertesten ist es im Grunde, von der Dauerhaltigkeit der Investitionen des Vorbesitzers zu profitieren. Also Häuser im Alter von 10 bis ungefähr 30 Jahre, wo man nach neuen Tapeten direkt seine Möbel hineinstellen kann.

Vergleichbar, wie man bei sehr gepflegten Autos im Alter von 10 bis 15 Jahren von der Preiswürdigkeit aufgrund des Alters sowie trotzdem noch von der Dauerhaltbarkeit der verwendeten Konstruktionsmaterialien profitiert.

Andererseits habe ich schon Personen aus dem Bausektor getroffen, die sich unter Beachtung des Immobilienmarktzyklus ungefähr alle 10 Jahre ein Haus neu gebaut haben, um dies später während eines Preisbooms zu verkaufen.

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

WiWi Gast schrieb am 28.06.2019:

Aber was ist das denn für ein Argument? Ich möchte doch die nächsten 30 Jahre in meinem Haus (schön) wohnen. UNd dann investier ich nicht, weil es irgendwann eh mal abgerissen wird?! :)

So denken BWLer: Bei der Miete Toplage etc. und 2.000,- im Monat rausballern, aber bei Eigentum wird nicht renoviert, weil ja der Wiederverkauf wichtig ist... Ohne Worte.

antworten
WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Respekt an den TE für den sehr gut zu lesenden, wohl strukturierten Post.

Ja, ich kann mir vorstellen, die Immo zu 100% zu finanzieren und das Depot weiterlaufen zu lassen.
Mal weiter gedacht: Würde es dann nicht sogar Sinn ergeben, das Haus nie zu tilgen und das Depot stärker zu besparen?
(Wie hoch ist dein Immo-Kreditsatz?)

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

WiWi Gast schrieb am 28.06.2019:

Respekt an den TE für den sehr gut zu lesenden, wohl strukturierten Post.

Ja, ich kann mir vorstellen, die Immo zu 100% zu finanzieren und das Depot weiterlaufen zu lassen.
Mal weiter gedacht: Würde es dann nicht sogar Sinn ergeben, das Haus nie zu tilgen und das Depot stärker zu besparen?
(Wie hoch ist dein Immo-Kreditsatz?)

Kann man machen, ist aber ne massive offene Zinsposition bzw. Wette auf Aktien- und Immobilienmarktperformance. Ich persönlich würde nicht nach 10 oder 20 Jahren dastehen wollen mit der Wahl, entweder einen €500k Kredit plötzlich zu 5% statt 1-2% refinanzieren zu müssen oder alternativ das Haus für €400k zu verkaufen und den Rest über Eigenkapitalverlust auszugleichen (hoffentlich sind die Börsen dann nicht gerade auch unten!).

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

WiWi Gast schrieb am 28.06.2019:

Respekt an den TE für den sehr gut zu lesenden, wohl strukturierten Post.

Ja, ich kann mir vorstellen, die Immo zu 100% zu finanzieren und das Depot weiterlaufen zu lassen.
Mal weiter gedacht: Würde es dann nicht sogar Sinn ergeben, das Haus nie zu tilgen und das Depot stärker zu besparen?
(Wie hoch ist dein Immo-Kreditsatz?)

Ein derartiges System verbunden mit Steueranreizen und Finanzierung bis 120% gab es früher in den Niederlanden. Die auf diese Weise gezüchtete Immobilienblase ist im Jahr 2012 geplatzt. Seitdem ist die Kreditvergabe dort auch restriktiver.

antworten
WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Wenn Du Immobilieninserate durchsiehst, findest Du nicht wenig Häuser, wo seit der Erbauung die teilweise über 50 Jahre zurückliegt nichts (Küche, Bad, etc.) renoviert wurde, sich aber alles trotzdem in einem gepflegten Zustand befindet.

WiWi Gast schrieb am 28.06.2019:

WiWi Gast schrieb am 28.06.2019:

Aber was ist das denn für ein Argument? Ich möchte doch die nächsten 30 Jahre in meinem Haus (schön) wohnen. UNd dann investier ich nicht, weil es irgendwann eh mal abgerissen wird?! :)

So denken BWLer: Bei der Miete Toplage etc. und 2.000,- im Monat rausballern, aber bei Eigentum wird nicht renoviert, weil ja der Wiederverkauf wichtig ist... Ohne Worte.

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Ein derartiges Investment beginnt man am glücklichsten während einer Aktienbaisse bzw. Immobilienmarktkrise.

Also heute eher nicht.

WiWi Gast schrieb am 28.06.2019:

Kann man machen, ist aber ne massive offene Zinsposition bzw. Wette auf Aktien- und Immobilienmarktperformance. Ich persönlich würde nicht nach 10 oder 20 Jahren dastehen wollen mit der Wahl, entweder einen €500k Kredit plötzlich zu 5% statt 1-2% refinanzieren zu müssen oder alternativ das Haus für €400k zu verkaufen und den Rest über Eigenkapitalverlust auszugleichen (hoffentlich sind die Börsen dann nicht gerade auch unten!).

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Schau dir mal die Niederlande an. Da haben sich mit dem Modell massenweise Leute in die Altersarmut gestürzt. Das ist auf gar keinen Fall zu empfehlen.

WiWi Gast schrieb am 28.06.2019:

Respekt an den TE für den sehr gut zu lesenden, wohl strukturierten Post.

Ja, ich kann mir vorstellen, die Immo zu 100% zu finanzieren und das Depot weiterlaufen zu lassen.
Mal weiter gedacht: Würde es dann nicht sogar Sinn ergeben, das Haus nie zu tilgen und das Depot stärker zu besparen?
(Wie hoch ist dein Immo-Kreditsatz?)

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Danke für die Blumen.

Wir haben bei 20% Eigenkapital 20 Jahre Zinsbindung zu 1,73%.
Tilgung zunächst auch ganz ordentlich mit 3% gewählt. Den Tilgungssatz könnte ich nach 2 Jahren beliebig ändern. Ich hatte auch darüber nachgedacht, einen geringe Tilgung zu wählen und dann über Sondertilungen auf eine geringe Restschuld hinzuarbeiten. Aber das hat für mich selbstdisziplinarische Gründe. Wenn ich am Jahresende 5.000 EUR über habe, dann ist die Versuchung doch recht groß, damit schöne Dinge zu machen, anstatt sie (gefühlt erstmal für nichts) als Sondertilgung zu verwenden.

WiWi Gast schrieb am 28.06.2019:

Respekt an den TE für den sehr gut zu lesenden, wohl strukturierten Post.

Ja, ich kann mir vorstellen, die Immo zu 100% zu finanzieren und das Depot weiterlaufen zu lassen.
Mal weiter gedacht: Würde es dann nicht sogar Sinn ergeben, das Haus nie zu tilgen und das Depot stärker zu besparen?
(Wie hoch ist dein Immo-Kreditsatz?)

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Hier der TE.

Das Haus wurde 1993 gebaut und top gepflegt. 10k für Öl-die Heizung, die irgendwann ihren Geist aufgeben wird, sind bereits zurückgelegt. Hoffe auf nicht all zu große Instandhaltungsmaßnahmen in den kommenden 15 Jahren; danach sieht es wahrscheinlich anders aus.

WiWi Gast schrieb am 28.06.2019:

Wenn Du Immobilieninserate durchsiehst, findest Du nicht wenig Häuser, wo seit der Erbauung die teilweise über 50 Jahre zurückliegt nichts (Küche, Bad, etc.) renoviert wurde, sich aber alles trotzdem in einem gepflegten Zustand befindet.

WiWi Gast schrieb am 28.06.2019:

WiWi Gast schrieb am 28.06.2019:

Aber was ist das denn für ein Argument? Ich möchte doch die nächsten 30 Jahre in meinem Haus (schön) wohnen. UNd dann investier ich nicht, weil es irgendwann eh mal abgerissen wird?! :)

So denken BWLer: Bei der Miete Toplage etc. und 2.000,- im Monat rausballern, aber bei Eigentum wird nicht renoviert, weil ja der Wiederverkauf wichtig ist... Ohne Worte.

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

...und in wie vielen davon würdest du dich wohlfühlen?

Gepflegt und - aus heutiger Sicht - geschmackvoll sind zwei Paar Stiefel.

Klar, wenn ich in den 60ern die dunkelgrünen Fliesen bis unter die Decke im Bad und die dunklen Eichentäfelungen an den Wänden ausgesucht habe, habe ich mich mittlerweile daran gewöhnt. Wenn ich diese Räume aber heute übernehme, werden sie kernsaniert, Pflegestatus hin oder her.

WiWi Gast schrieb am 28.06.2019:

Wenn Du Immobilieninserate durchsiehst, findest Du nicht wenig Häuser, wo seit der Erbauung die teilweise über 50 Jahre zurückliegt nichts (Küche, Bad, etc.) renoviert wurde, sich aber alles trotzdem in einem gepflegten Zustand befindet.

WiWi Gast schrieb am 28.06.2019:

WiWi Gast schrieb am 28.06.2019:

Aber was ist das denn für ein Argument? Ich möchte doch die nächsten 30 Jahre in meinem Haus (schön) wohnen. UNd dann investier ich nicht, weil es irgendwann eh mal abgerissen wird?! :)

So denken BWLer: Bei der Miete Toplage etc. und 2.000,- im Monat rausballern, aber bei Eigentum wird nicht renoviert, weil ja der Wiederverkauf wichtig ist... Ohne Worte.

antworten
Regentanne

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Um mal auf dein Topic zurück zu kommen, eine hundert Prozent Finanzierung ist immer dann attraktiv wenn deine Alternativanlage einen höheren Zins abwirft, ich denke hier zum Beispiel an eine Anleihe oder auch Aktie die zuverlässig Dividende abwirft (REIT/ Dividendenaristokraten z.B.).
Natürlich geht es hier um eine Kopfsache, jeder wird wohl zustimmen das mein 50K Depot was aktuell 8% Nettodividende Ausschüttet, mich nicht so gut schlafen lässt wenn man 150K schulden zu 2% hat.

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Die beste Rendite hat die schnelle Tilgung von Schulden. Alles andere ist "Aktienkauf auf Pump" - kann funktionieren, ich könnte dann aber keine Nacht ruhig schlafen.

Das heißt nicht unbedingt, dass man sein gesamtes Aktien-Portfolio verkaufen muss, um die EK-Rate zu erhöhen. Aber zu mindestens sollte man laufende Raten nicht unnötig klein halten, nur um nebenbei weiterhin anderswo investieren zu können.

Jetzt kommen hier wieder Experten, die sagen: Kredit bekomme ich für 1%, meine historische Aktienrendite liegt bei 7% --> das sind alles Leute, die noch nie eine Krise mit finanziellen Verpflichtungen durchmachen mussten. Glaub mir, man schläft besser mit einem kleineren Schuldenhaufen.

Nicht zu vernachlässigen sind Zahlungen, die direkt der Altersvorsorge (und nicht dem Vermögensaufbau dienen). Diese würde ich auch weiterhin laufen lassen und die Kreditrate entsprechend anpassen.

Wir haben 10k Netto (beide 100%), 3k Netto/Monat geht in die Finanzierung des Hauses inkl. Nebenkosten (Kaufpreis: 700k, Restschuld 400k).
Dazu nutzen wir jährlich Sondertilgung von max zu 50k (bisher aber max 30k p.a. genutzt --> effektive Tilgung pro Monat ca. bei 5k)

Durch diesen Weg können wir notfalls auch den Wegfall eines Gehalts kompensieren und wenn beide weiterhin 100% arbeiten trotzdem dank Sondertilgung.

1k gehen monatlich in die Altersvorsorge. Im Notfall könnte man darauf verzichten.

WiWi Gast schrieb am 27.06.2019:

Hallo zusammen,

folgendes: wir haben gerade den großen Schritt gewagt und ein Haus gekauft.

Vorweg zur Info:

  1. Wir haben uns das ganze Miete vs. Kauf-Gedöns seeehr gründlich durchgerechnet und sind uns völlig im Klaren darüber, dass das eigene Haus immer auch zu hohen Teilen Konsum darstellt. Wenn ich das, was ich ggü. dem Kauf bei der Miete spare, woanders investiere, dann kann ich mir über 20 Jahre auch ein erhebliches Vermögen aufbauen. Ist mir völlig klar. Nichtsdestotrotz hilft es den meisten Menschen nicht weiter, wenn man die Kosten für den Kauf einer 80qm-Wohnung mit der Miete einer 80qm-Wohnung vergleicht. Warum? Weil die allermeisten Menschen mit dem Eigentumserwerb auch eine deutliche Vergrößerung der Wohnfläche und des Standards (zB eigener Garten) realisieren. Will heißen: Das, was ich kaufe, würde ich - wenn ich nicht kaufen würde - in den allermeisten Fällen niemals mieten.

  2. Wir sind uns auch bewusst, dass wir in einer Hochpreismarktphase gekauft haben. Grundsätzlich immer ein doofer Zeitpunkt. Allerdings haben die Verkäufer sehr bewusst nicht so viel Geld genommen, wie sie gerade hätten können. Die brauchten die Kohle nicht und haben da moralische Gründe. Da haben wir einfach mega Glück gehabt. Das Haus hat 410.000 gekostet und ich würde sagen, dass wir es locker für 480.000 direkt wieder verkaufen könnten.

Aber ich will hier nicht zum Thema Miete vs. Kauf diskutieren.

Wir hatten vor dem Kauf ordentlich Eigenkapital angespart und haben nun ein Großteil davon in die Finanzierung eingebracht und natürlich die Kaufnebenkosten bezahlt.

Letztendlich haben wir 20% Eigenkapital, also eine 80% Finanzierung. Man fragt sich natürlich bei der Finanzierungsgestaltung, ob man nicht weniger in den Kredit einbringt, um mehr Geld für Renovierung oder Möbelkauf oder sonst was zu haben. Dann wäre aber auch der Zinssatz schlechter gewesen. Klar hätten wir mit Sondertilgungen auch schneller tilgen können - aber es ist halt immer so ein Pro und Contra-Spiel. Gesetzt war für uns immer, dass wir nach 20 Jahren (Ende der Zinsbindung) eine überschaubare Restschuld haben - das werden nun ca 100.000 EUR sein.

Beide, Notar und Bank, haben mir gesagt, dass wir mit einer 80%-Finanzierung aktuell die Ausnahme darstellen - die meisten Leute würde zu 100% finanzieren.

Eine Bekannte meinte neulich auch zu uns: Sie würde 100% finanzieren und das vorhandene Eigenkapital anlegen und so über die Jahre mehren. Das ist meiner Meinung nach aber ein eher risikoreicher Weg.

Wir hätten nun ehrlich gesagt gerne noch mehr Geld für gewünschte Renovierungsarbeiten... aber ich finde es ok, das Bad z.B. halt erst in ein paar Jahren zu machen, nachdem man wieder was gespart hat. Letztendlich bin ich ganz froh über die doch ganz solide Finanzieurng - auch wenn das heißt, dass ich viel Eigenkapital nun nicht für andere Dinge übrig habe.

Wie seht ihr das? Welche Erfahrungen habt ihr gemacht?

Würdet ihr eine 100%-Finanzierung abschließen, obwohl ihr noch ordentlich EK einbringen könntet?

Bin gespannt über eure Meinungen - aber ich weiß, dass das Thema "Immobilie" so derbe emotional diskutiert wird. Jeder sucht sich die Argumente, die seinen eigenen Weg unterstützen und zum Schluss wissen wir hinterher nach 20 Jahren alle mehr. Also bitte reißt euch mal am Riemen und lasst uns sachlich diskutieren :-) PEACE!

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Was man auch sehen muß ist, daß sich die Bodenrichtwerte in Groß- und Mittelstädten von 1970 bis zum Jahr 2000 ungefähr verzehnfacht haben. Das ist heute mit der Grund, weshalb viele entsprechend alte Immobilien quasi zum Preis des Grund und Bodens gibt.

Beispiel:

Neubau 1970, 200 qm zu DM 1.000,00 / qm = DM 200.000,00
Grundstück, 1.000 qm zu DM 100,00 / qm = DM 100.000,00
Gesamtkosten DM 300.000,00

(Vergleichsweise Preis Mercedes-Benz 200 D/8 = DM 13.930,50 ohne Extras)

Im Jahr 2000 war das Grundstück DM 1.000,00 / qm wert, also DM 1,0 Mio. allein der Grundstückswert.

Seither sind die Bodenrichtwerte bis heute je nach Gegend um weitere 20% bis 50% gestiegen.

Angesichts des nur noch geringen Anstiegs der Grundstückspreise kann dies bei einer teuren und aufwändigen Bebauung heute dazu führen, daß in 20 Jahren die Gesamtherstellungskosten dieser Immobilie nicht mehr als Wert erreicht werden.

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Der Grund, weshalb sich das für Deinen Verkäufer, wenn dieser langjähriger Vorbesitzer war rentiert hat findest Du im Beitrag oberhalb.

Aufgrund des geringen Zuwachses an Wirtschaftskraft und Wohlstand wird sich dies für Dich kaum ähnlich rentieren, weil infolge dessen die Bodenrichtwerte nicht vergleichbar wie früher deutlich ansteigen.

WiWi Gast schrieb am 28.06.2019:

Klar, wenn ich in den 60ern die dunkelgrünen Fliesen bis unter die Decke im Bad und die dunklen Eichentäfelungen an den Wänden ausgesucht habe, habe ich mich mittlerweile daran gewöhnt. Wenn ich diese Räume aber heute übernehme, werden sie kernsaniert, Pflegestatus hin oder her.

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Der gedankliche Fehler liegt darin, ob ich etwas finanziere, was im Wert nicht sinkt.

Denn tut es das (Immobilie wie Depot), sind alle diese Überlegungen obsolet und die Fremdfinanzierung verstärkt den so entstehenden Verlust.

Regentanne schrieb am 28.06.2019:

Um mal auf dein Topic zurück zu kommen, eine hundert Prozent Finanzierung ist immer dann attraktiv wenn deine Alternativanlage einen höheren Zins abwirft, ich denke hier zum Beispiel an eine Anleihe oder auch Aktie die zuverlässig Dividende abwirft (REIT/ Dividendenaristokraten z.B.).
Natürlich geht es hier um eine Kopfsache, jeder wird wohl zustimmen das mein 50K Depot was aktuell 8% Nettodividende Ausschüttet, mich nicht so gut schlafen lässt wenn man 150K schulden zu 2% hat.

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Das sieht man dort auf Portalen wie funda.nl tatsächlich in Form der relativ jungen Häuser im Alter bis zu 15 Jahren, die dort angeboten werden. Eben das, was es hier nicht gibt (aber gesucht ist), weil von 2005 bis 2012 hierzulande infolge des Wegfalls der Eigenheimzulage und krisenbedingt kaum neu gebaut wurde.

WiWi Gast schrieb am 28.06.2019:

Schau dir mal die Niederlande an. Da haben sich mit dem Modell massenweise Leute in die Altersarmut gestürzt. Das ist auf gar keinen Fall zu empfehlen.

WiWi Gast schrieb am 28.06.2019:

Respekt an den TE für den sehr gut zu lesenden, wohl strukturierten Post.

Ja, ich kann mir vorstellen, die Immo zu 100% zu finanzieren und das Depot weiterlaufen zu lassen.
Mal weiter gedacht: Würde es dann nicht sogar Sinn ergeben, das Haus nie zu tilgen und das Depot stärker zu besparen?
(Wie hoch ist dein Immo-Kreditsatz?)

antworten
WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Ok - und wenn man das Eigenkapital zu großen Teilen nicht in den Kredit miteinbringt, einfach nur um Puffer zu haben für was auch immer? Wie seht ihr das?

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Ich kann mir auch vorstellen die Immo zu 100% zu finanzieren und das Depot weiterlaufen zu lassen, aber nur, da ich bereit bin im Fall, dass eines der Risiken eintritt sofort wieder in eine Wohnung zu ziehen und das Haus an die Bank zurück zu geben. Mit Familie ginge das natürlich nicht so ohne weiteres.

WiWi Gast schrieb am 28.06.2019:

Respekt an den TE für den sehr gut zu lesenden, wohl strukturierten Post.

Ja, ich kann mir vorstellen, die Immo zu 100% zu finanzieren und das Depot weiterlaufen zu lassen.
Mal weiter gedacht: Würde es dann nicht sogar Sinn ergeben, das Haus nie zu tilgen und das Depot stärker zu besparen?
(Wie hoch ist dein Immo-Kreditsatz?)

antworten
WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Es kann natürlich eine Situation geben in der es sinnvoll ist einen Puffer zu haben. Generell sollte, wie bereits erwähnt, die schnelle Tilgung von Schulden im Vordergrund stehen.

WiWi Gast schrieb am 30.06.2019:

Ok - und wenn man das Eigenkapital zu großen Teilen nicht in den Kredit miteinbringt, einfach nur um Puffer zu haben für was auch immer? Wie seht ihr das?

antworten
WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Unter 20% Eigenkapital erhält man für Kredite nur schlechte Zinssätze bzw. keine ggf. zusätzlich staatlich geförderten Hypothekenkredite.

Wobei dies anders aussieht, wenn Du zusätzliches Eigenkapital in welcher Form auch immer (immobilie, Wertpapierdepot, Lebensversicherung, etc.) verpfändest.

WiWi Gast schrieb am 30.06.2019:

Ok - und wenn man das Eigenkapital zu großen Teilen nicht in den Kredit miteinbringt, einfach nur um Puffer zu haben für was auch immer? Wie seht ihr das?

antworten
WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Na, wenn mir Notar und Bank sagen, dass sehr viele Leute zu 100% oder meinetwegen auch geringfügig darunter finanzieren finanzieren, dann stimmt das ja nicht. Die Banken vergeben krass Kredite gerade.... Ich bin mal gespannt, was das hier in 15 Jahren in Deutschland gibt. Man hört doch recht oft so Sätze wie "Na, mit 1000 EUR Kaltmiete im Monat kannst du auch ein Haus finanzieren." Ähm... ja.. kann man. Aber nur, wenn man sehr viel Eigenkapital miteingebracht hat. Wenn man aber - und ich vermuete, dass das viele so gemacht haben in den letzten Jahren - sich hat blenden lassen, weil man ja plötzlich mit nur 1.000-1.200 EUR monatliche Rate sich ein eigenes Haus in halbwegs guter Lage leisten kann und dann nach 15 oder 20 Jahren mit über 200.000 EUR Restschuld dasteht... was kommt dann? Und es gehen immer so viele vom Worst-Case aus und meinen, ohhhh... was wenn die Schulden auf 5% steigen?! Auch 5% sind historisch betrachtet sehr sehr wenig. Meine Eltern haben damals zu 8% finanziert und ein Blick in die historische Zinskurve zeigt, dass das bei weitem nicht das Maximum war.

WiWi Gast schrieb am 30.06.2019:

Unter 20% Eigenkapital erhält man für Kredite nur schlechte Zinssätze bzw. keine ggf. zusätzlich staatlich geförderten Hypothekenkredite.

Wobei dies anders aussieht, wenn Du zusätzliches Eigenkapital in welcher Form auch immer (immobilie, Wertpapierdepot, Lebensversicherung, etc.) verpfändest.

WiWi Gast schrieb am 30.06.2019:

Ok - und wenn man das Eigenkapital zu großen Teilen nicht in den Kredit miteinbringt, einfach nur um Puffer zu haben für was auch immer? Wie seht ihr das?

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Ich würde, bevor Du eine 100% - Finanzierung abschließt eine Antwort auf die Frage finden was Du machst in einer Situation, wenn der Wert der finanzierten Immobilie 30% unter Deinen Anschaffungspreis gefallen ist und Du in diesem Moment arbeitslos wirst.

Früher mit 5% bis 8% Zinsen war es deshalb nicht ganz so schlimm, weil infolge der damals noch deutlich ansteigenden Reallöhne (zwischen 50% und 100% je Dekade) und entsprechender Teuerung sich das ganze (Immobilien-)Preisniveau entsprechend verschoben hat und so ein späterer Verkaufspreis trotz Veralterung der darauf stehenden Immobilie fast immer deutlich über dem historischen Anschaffungspreis lag.

Während Du heute teilweise zu historischen Blasenhöchstpreisen kaufst und die Reallöhne stagnieren.

WiWi Gast schrieb am 01.07.2019:

Na, wenn mir Notar und Bank sagen, dass sehr viele Leute zu 100% oder meinetwegen auch geringfügig darunter finanzieren finanzieren, dann stimmt das ja nicht. Die Banken vergeben krass Kredite gerade.... Ich bin mal gespannt, was das hier in 15 Jahren in Deutschland gibt. Man hört doch recht oft so Sätze wie "Na, mit 1000 EUR Kaltmiete im Monat kannst du auch ein Haus finanzieren." Ähm... ja.. kann man. Aber nur, wenn man sehr viel Eigenkapital miteingebracht hat. Wenn man aber - und ich vermuete, dass das viele so gemacht haben in den letzten Jahren - sich hat blenden lassen, weil man ja plötzlich mit nur 1.000-1.200 EUR monatliche Rate sich ein eigenes Haus in halbwegs guter Lage leisten kann und dann nach 15 oder 20 Jahren mit über 200.000 EUR Restschuld dasteht... was kommt dann? Und es gehen immer so viele vom Worst-Case aus und meinen, ohhhh... was wenn die Schulden auf 5% steigen?! Auch 5% sind historisch betrachtet sehr sehr wenig. Meine Eltern haben damals zu 8% finanziert und ein Blick in die historische Zinskurve zeigt, dass das bei weitem nicht das Maximum war.

antworten
WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Das ist das Typische an jedem Boom, daß die Leute zu Zeiten der größten Preisübertreibung den naiven Glauben huldigen, er könnte nicht zu Ende gehen. Sowie daß die Preissteigerungsraten der Vergangenheit bedenkenlos in die Zukunft fortgeschrieben werden.

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Ja, aber das ist meiner Meinung nach nicht mal das große Problem. Wer sich ein Haus zum Wohnen und Leben kauft, dem ist ja eigentlich relativ egal, wie sich der Preis in den nächsten 20 Jahren entwickelt. Die meisten Leute wollen das Ding ja abbezahlen. Ist doch egal, ob das Haus in 20 Jahren 200.000 EUR mehr wert ist oder weniger. Wenn ich es dann sowieso noch weiter behalten möchte, dann muss ich völlig unabhängig vom dann aktuellen Marktpreis meine Restschuld tilgen. Hilft ja alles nix.

WiWi Gast schrieb am 01.07.2019:

Das ist das Typische an jedem Boom, daß die Leute zu Zeiten der größten Preisübertreibung den naiven Glauben huldigen, er könnte nicht zu Ende gehen. Sowie daß die Preissteigerungsraten der Vergangenheit bedenkenlos in die Zukunft fortgeschrieben werden.

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Das wahre Problem ist dass Japan bereits seit über 20 Jahren eine Niedrigzinspolitik fährt.
Wer kann prognostizieren ob die EZB das nicht genauso macht?
Die EZB KANN die Zinsen NICHT erhöhen ohne den Euroraum zu crashen.
Die Zinsen werden ergo nur steigen können, wenn es den Euro in dieser Form nicht mehr gibt.

WiWi Gast schrieb am 01.07.2019:

Das ist das Typische an jedem Boom, daß die Leute zu Zeiten der größten Preisübertreibung den naiven Glauben huldigen, er könnte nicht zu Ende gehen. Sowie daß die Preissteigerungsraten der Vergangenheit bedenkenlos in die Zukunft fortgeschrieben werden.

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

WiWi Gast schrieb am 01.07.2019:

Das wahre Problem ist dass Japan bereits seit über 20 Jahren eine Niedrigzinspolitik fährt.
Wer kann prognostizieren ob die EZB das nicht genauso macht?
Die EZB KANN die Zinsen NICHT erhöhen ohne den Euroraum zu crashen.
Die Zinsen werden ergo nur steigen können, wenn es den Euro in dieser Form nicht mehr gibt.

WiWi Gast schrieb am 01.07.2019:

Das ist das Typische an jedem Boom, daß die Leute zu Zeiten der größten Preisübertreibung den naiven Glauben huldigen, er könnte nicht zu Ende gehen. Sowie daß die Preissteigerungsraten der Vergangenheit bedenkenlos in die Zukunft fortgeschrieben werden.

Und wer sagt dass eine halbwegs geordnete Krise keine Alternative ist?

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

WiWi Gast schrieb am 01.07.2019:

WiWi Gast schrieb am 01.07.2019:

Das wahre Problem ist dass Japan bereits seit über 20 Jahren eine Niedrigzinspolitik fährt.
Wer kann prognostizieren ob die EZB das nicht genauso macht?
Die EZB KANN die Zinsen NICHT erhöhen ohne den Euroraum zu crashen.
Die Zinsen werden ergo nur steigen können, wenn es den Euro in dieser Form nicht mehr gibt.

die EZB kann die Zinsen nicht erhöhen... korrekt. Allerdings kriselt es bereits jetzt schon in vielen Branchen (u.a. Automotive). Die Banken werden es auch nicht mehr lange mit den Niedrigzinsen machen. Deren Geschäftsmodell ist völlig ad absurdum gelegt. D.h. es braucht gar keine Zinserhöhung, damit uns das alles um die Ohren fliegt. Und was Japan macht, ist gesellschaftlicher Selbstmord. Die Wirtschaftsleistung sinkt doch seit Jahren aufgrund der Nullzinspolitik.

Die einzige Form um Schulden schnell loszuwerden, ist nunmal eine Währungsreform. Schulden haben dann ein anderes Umtausch-Ratio als Guthaben. Ist doch alles schonmal passiert...

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Nichts anderes habe ich ja gesagt.
Es ging mir nur darum das eine Zinswende seitens der EZB einfach utopisch ist.
Die deutsche Politik glaubt ja mittlerweile tatsächlich das es nie wieder zu einem Konjunktureinbruch kommen kann durch die EZB. Dann könnte man die Wohlfahrtspolitik für Alle ja nicht mehr fortführen!

WiWi Gast schrieb am 01.07.2019:

die EZB kann die Zinsen nicht erhöhen... korrekt. Allerdings kriselt es bereits jetzt schon in vielen Branchen (u.a. Automotive). Die Banken werden es auch nicht mehr lange mit den Niedrigzinsen machen. Deren Geschäftsmodell ist völlig ad absurdum gelegt. D.h. es braucht gar keine Zinserhöhung, damit uns das alles um die Ohren fliegt. Und was Japan macht, ist gesellschaftlicher Selbstmord. Die Wirtschaftsleistung sinkt doch seit Jahren aufgrund der Nullzinspolitik.

Die einzige Form um Schulden schnell loszuwerden, ist nunmal eine Währungsreform. Schulden haben dann ein anderes Umtausch-Ratio als Guthaben. Ist doch alles schonmal passiert...

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Sehe ich auch so. Derzeit werden künstlich schlechte Unternehmen am Leben gehalten und damit Innovationen vermieden. Man sollte sich schon fragen, wie es um die Unternehmenslandschaft bestellt ist, wenn auf dem Höhepunkt des Booms Insolvenzen vermeldet werden. Was passiert dann erst, wenn es knallt?

WiWi Gast schrieb am 01.07.2019:

Das wahre Problem ist dass Japan bereits seit über 20 Jahren eine Niedrigzinspolitik fährt.
Wer kann prognostizieren ob die EZB das nicht genauso macht?
Die EZB KANN die Zinsen NICHT erhöhen ohne den Euroraum zu crashen.
Die Zinsen werden ergo nur steigen können, wenn es den Euro in dieser Form nicht mehr gibt.

WiWi Gast schrieb am 01.07.2019:

Das ist das Typische an jedem Boom, daß die Leute zu Zeiten der größten Preisübertreibung den naiven Glauben huldigen, er könnte nicht zu Ende gehen. Sowie daß die Preissteigerungsraten der Vergangenheit bedenkenlos in die Zukunft fortgeschrieben werden.

Und wer sagt dass eine halbwegs geordnete Krise keine Alternative ist?

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

In Japan gibt es seit den 00er Jahren keine spektakulären Unternehmensinsolvenzen mehr.

Dafür wenig junge und innovative Unternehmen.
Siehe die Gründungsjahre der Nikkei 225 - Unternehmen.

Darin gibt es beispielsweise nur wenige Unternehmen, die sich im aktuellen Konjunturzyklus seit 2009 verzehnfacht (x 10) und mehr haben, beispielsweise Fast Retailing Company (Uniqlo) oder Hikari Tsushin.

WiWi Gast schrieb am 01.07.2019:

Sehe ich auch so. Derzeit werden künstlich schlechte Unternehmen am Leben gehalten und damit Innovationen vermieden. Man sollte sich schon fragen, wie es um die Unternehmenslandschaft bestellt ist, wenn auf dem Höhepunkt des Booms Insolvenzen vermeldet werden. Was passiert dann erst, wenn es knallt?

Das wahre Problem ist dass Japan bereits seit über 20 Jahren eine Niedrigzinspolitik fährt.
Wer kann prognostizieren ob die EZB das nicht genauso macht?
Die EZB KANN die Zinsen NICHT erhöhen ohne den Euroraum zu crashen.
Die Zinsen werden ergo nur steigen können, wenn es den Euro in dieser Form nicht mehr gibt.

WiWi Gast schrieb am 01.07.2019:

Das ist das Typische an jedem Boom, daß die Leute zu Zeiten der größten Preisübertreibung den naiven Glauben huldigen, er könnte nicht zu Ende gehen. Sowie daß die Preissteigerungsraten der Vergangenheit bedenkenlos in die Zukunft fortgeschrieben werden.

Und wer sagt dass eine halbwegs geordnete Krise keine Alternative ist?

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WiWi Gast

Immobilienfinanzierung zu 100% trotz verfügbarem Eigenkapital - Eure Meinungen

Ähnlich wie in Japan seit über zwei Dekaden bedeutet ein Nullzins - Geldsystem, daß man sich diesbezüglich von einer aktiven Konjunkturpolitik verabschiedet und nur noch Währungsschwächung durch Anleihenkaufprogramme betreiben kann.

Letztlich wird in der nächsten Dekade das BIP von China jenes der EU überholen.

Wirtschaftliche Krisen dort (aktueller Leitzins der PBOC 4,35%) werden zukünftig für die Weltwirtschaft bedeutender sein als die Probleme hierzulande.

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