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ImmobilienImmobilienfinanzierung

110% Finanzierung für 580.000€

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

Wir hatten etwas mehr Glück. DHH (157 qm + Balkon + Garten + Loggia + Garage) in einer Großstadt nahe Stuttgart (40 km). April 2020 für 400k 100% finanziert. Nebenkosten aus der eigenen Tasche. Renovierung Mix aus eigener Tasche und Finanzierungsbetrag. Und wir stehen prima da. Es ist möglich. Aber klar: wir hatten sehr viel Glück (und die Nächte vor dem Notartermin waren auch so lala). :D aber alles richtig gemacht am Ende. Einkommen liegt bei ca. 6 k netto.

Darf ich fragen welche Stadt das ist? Großstadt, also über 100k Einwohner? dann kann es fast nur Pforzheim sein. Ich selbst habe zwischen 2010 und 2015 in und um Stuttgart hauptsächlich kleine Wohnungen als Anlage gekauft, 2015 habe ich aufgehört, da ich dachte, noch höher kann das kaum noch steigen und mit noch höheren Preisen zahlen die Wohnungen sich nicht mehr in 20 Jahren von selbst ab. Lag ich falsch.

Damals hab ich auch überlegtin Pforzheim zu investieren, man konnte da massig Wohnungen für ca. 1000 Euro pro qm in der Innenstadt kaufen, teilweise sogar noch weniger. Teilrenovierte DG Wohnung, 70 qm für 55k in der Innenstadt, nicht weit vom Bahnhof oder 60 qm Maisonette Wohnung direkt am Krankenhaus für 69k, ca. 20 Jahre alt, renoviert guter Zustand.

Aber Pforzheim galt als Problemstadt, mit sehr viel Armut, hoher Kriminalität, Arbeitslosigkeit, vielen Spielhallen, viele soziale Probleme, daher habe ich davon Abstand genommen. Hat sich die Stadt den so viel verbessert? gibt es mehr Stuttgarter und Karlsruher die dort wohnen, weil die Preise für BaWü dort noch erschwinglich sind/waren? oder sind die Preise einfach nur so sehr gestiegen, weil sie überall gestiegen sind?

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

WiWi Gast schrieb am 30.03.2021:

Aber Pforzheim galt als Problemstadt, mit sehr viel Armut, hoher Kriminalität, Arbeitslosigkeit, vielen Spielhallen, viele soziale Probleme, daher habe ich davon Abstand genommen. Hat sich die Stadt den so viel verbessert? gibt es mehr Stuttgarter und Karlsruher die dort wohnen, weil die Preise für BaWü dort noch erschwinglich sind/waren?

Ich bin in Calw geboren und aufgewachsen, kenne also auch Pforzheim ganz gut. Die Stadt ist m.E. noch immer nicht zu empfehlen, aus den von dir genannten Gründen. Ich kenne auch niemanden, der dort freiwillig hinziehen würde. Ich lebe und arbeite in Stuttgart, die Pendler, die ich kenne, pendeln überwiegend aus dem südwestlichen Raum, d.h. Leonberg, Herrenberg, Böblingen, Weil der Stadt, Calw. Alles entlang S1/S6/S60 scheint beliebt zu sein, hier zogen die Preise in den letzten Jahren auch echt ordentlich an.

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

WiWi Gast schrieb am 30.03.2021:

Wir hatten etwas mehr Glück. DHH (157 qm + Balkon + Garten + Loggia + Garage) in einer Großstadt nahe Stuttgart (40 km). April 2020 für 400k 100% finanziert. Nebenkosten aus der eigenen Tasche. Renovierung Mix aus eigener Tasche und Finanzierungsbetrag. Und wir stehen prima da. Es ist möglich. Aber klar: wir hatten sehr viel Glück (und die Nächte vor dem Notartermin waren auch so lala). :D aber alles richtig gemacht am Ende. Einkommen liegt bei ca. 6 k netto.

Darf ich fragen welche Stadt das ist? Großstadt, also über 100k Einwohner? dann kann es fast nur Pforzheim sein. Ich selbst habe zwischen 2010 und 2015 in und um Stuttgart hauptsächlich kleine Wohnungen als Anlage gekauft, 2015 habe ich aufgehört, da ich dachte, noch höher kann das kaum noch steigen und mit noch höheren Preisen zahlen die Wohnungen sich nicht mehr in 20 Jahren von selbst ab. Lag ich falsch.

Damals hab ich auch überlegtin Pforzheim zu investieren, man konnte da massig Wohnungen für ca. 1000 Euro pro qm in der Innenstadt kaufen, teilweise sogar noch weniger. Teilrenovierte DG Wohnung, 70 qm für 55k in der Innenstadt, nicht weit vom Bahnhof oder 60 qm Maisonette Wohnung direkt am Krankenhaus für 69k, ca. 20 Jahre alt, renoviert guter Zustand.

Aber Pforzheim galt als Problemstadt, mit sehr viel Armut, hoher Kriminalität, Arbeitslosigkeit, vielen Spielhallen, viele soziale Probleme, daher habe ich davon Abstand genommen. Hat sich die Stadt den so viel verbessert? gibt es mehr Stuttgarter und Karlsruher die dort wohnen, weil die Preise für BaWü dort noch erschwinglich sind/waren? oder sind die Preise einfach nur so sehr gestiegen, weil sie überall gestiegen sind?

Ich würde mal von Heilbronn ausgehen. Sind zwar nicht ganz 40 km (Google Maps zeigt 52 km), aber dort sind die Preise NOCH moderat. Auch eine starke wirtschaftliche Region. So abhängig ist diese Stadt nicht von Stuttgart. Und HN entwickelt sich stetig weiter, soweit ich das nachvollziehen kann.

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

Der Einkäufer schrieb am 30.03.2021:

WiWi Gast schrieb am 29.03.2021:

Es gibt in Stuttgart so günstige Häuser zu erwerben?

Der Einkäufer schrieb am 29.03.2021:

War heute auch kurz davor nen reservierungsauftrag für ein rmh in stuttgart (stadtrand) zu unterschreiben
650.000 + nebenkosten bei 65.000 ek. War ein 'relativ' neues haus. Aber verdammt ich konnte die ganze nacht nicht schlafen. Was ist wenn usw? Nach dem kauf wäre ich absolut pleite bei 2.500 belastung inkl. Nebenkosten bei einem haushaltsek von 5.500 (übers jahr 6.500). Aber ich konnte einfach nicht zuschlagen, mein leben würde sich zu stark verändern und riesensprünge beim gehalt sehe ich nicht mehr (frau in tz, ca. 1000 euro)

Traurig aber wahr. Viel zu wenig ek, viel zu hohes darlehen. Ergo haus in stuttgart nicht machbar ohne bauchschmerzen

157 grund, 1999 baujahr. 5241 euro/m2 für einfache Lage (Stuttgart Hausen) hätte ich vill ergänzen sollen
So nüchtern betrachtet habe ich da ein zimmer mehr und nen kleinen Garten dran (aktuell 1100 für 80m2 mietwohnung mit 16m2 terasse)
Dafür lohnt es sich nicht rational gesehen, auch wenn ich sehr sehr gerne ein haus hätte und ewig suche
Aber 650.000 darlehen, mit kleinem zins nach 30 jahren ne knappe mio. Für das geld gehe ich lieber 5 mal im jahr in Urlaub, fahre grosse Autos und gönn mir das was ich möchte + kids

Die 1.100 wirst du aber nicht mehr haben wenn Kinder da sind. Dann brauchst du nämlich 4 eher 5+ Zimmer, 150+ qm etc. Dann kostet es dich wohl eher 2k Miete + NK (wenn nicht noch mehr, kenne die Stuttgarter Preise nicht), dann ist 5x Urlaub/Jahr auch nicht mehr drin, grade wenn Kinder immer dabei sind. Abgesehen davon dass du dann an Schulferien gebunden bist. Aber vom Prinzip her hast du natürlich recht :)

Was mich an ewig mieten stören würde ist, dass sagen wir für ein vergleichbares Haus zahlst du 2.000 Miete, du nach 30 Jahren ca. 750k Miete gezahlt hast, du aber 0 Gegenwert hast. Für das Haus hast du inkl. Zins etc. vll 1m gezahlt, hast aber eben auch das Haus als Gegenwert. Das kannst du dann den Kindern hinterlassen, vermieten und umziehen oder verkaufen usw. usf. Da müsste schon ein erheblicher Unterschied zwischen kaufen und mieten sein, dass sich das imo lohnen würde (bei gleichen Parametern natürlich, sprich gleich groß Lage vergleichbar Ausstattung vergleichbar etc.)

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

Das stimmt nicht. 110% Finazierung zu unter 2% sind locker drin. Wenn der Blankoanteil nicht risikorelevant ist und gewisse grenzen nicht übersteigt, dann juckt das den auch wenig, weil kaum Aufwand... Wenn da aber noch etwaige Prüfungspflichten hinzukommen, dann wirds schwierig

know-it-all schrieb am 11.12.2019:

Kluswiwi schrieb am 11.12.2019:

Hallo Zusammen.

Meine Frau und ich sind 27.
Haben unbefristete Verträge und verdienen gesamt 4900€ Netto derzeit.

Sind Kinder geplant? Falls ja, solltet ihr einplanen, dass euer Haushaltseinkommen zeitweilig niedriger liegen wird.

Nun wollen wir eine Immobilie kaufen für 494.000€ + Nebenkosten + Gebühren = ca. 580.000€

Ist die Immobilie ihren Preis wert? Gemessen an Lage, Alter, Größe usw. Handelt es sich um ein Haus oder eine Eigentumswohnung? Falls ETW, dann solltet ihr das Hausgeld unbedingt in der Machbarkeitskalkulation berücksichtigen.

Warum sind die Nebenkosten so hoch? Üblich sind, je nach Bundesland maximal 6,5% Grunderwerbssteuer, 1% Notar, 0,5% Grundbuch und typischerweise 3,57% Makler. Das macht in Summe knapp 12%. In deiner Kalkulation betragen die NK mehr als 17%.

Trotz 35.000€ Eigenkapital, möchte ich bewusst 110% Finanzierung.

Hier ist ja nicht von "Möchten" die Rede. Wenn man mit dem EK nichtmal die Gebühren zahlen kann, dann muss man logischerweise eine 100%+ Finanzierung machen.
Ansonsten die Frage: was ist deine Motivation dafür, dass du das "bewusst" möchtest?
Im Übrigen fehlen in deiner Kalkulation noch 1.600 EUR:
Bei 110% würdest du als Kredit 543.400 EUR bekommen. Dazu 35.000 EUR EK. Macht dann
578.400 EUR für ein Objekt welches rund 580.000 EUR kostet.
Selbstredend habt ihr dann hoffentlich genug Geld übrig, die man ggf. im Zusammenhang mit einem Umzug benötigt (Küche, Möbel, Umzugskosten) - da ist man schnell im 5stelligen Bereich.

Sprich Kaufpreis + Gebühren.
Was haltet ihr davon?

Dafür werden hier deutlich zu wenige Informationen geliefert. Grundsätzlich bekommt natürlich einen meist nochmal signifikant niedrigeren Zinssatz, wenn man 20%+ Eigenkapital einbringt. Die Frage ist also wieviel Zinsen musst du für den Kredit dann zahlen?

Ist das sinnvoll.

Persönlich würde ich es eher nicht machen. Aber wie gesagt - hier fehlen wesentliche Informationen.

Sollte ich bei Diskussion mit dem Finanzberater trotzdem mein Eigenkapital erwähnen? Oder wäre das taktisch unklug?

Ich verstehe die Frage nicht. Warum willst du das nicht erwähnen? Du musst doch irgendwie schlüssig erklären können, wie du die Immobilie letztendlich bezahlen möchtest. Wenn du 110% des Kaufpreises als Kredit haben möchtest, der ganze Spass aber mit Gebühren 117% des Kaufpreises kostet, dann musst du ja zwangsläufig dein EK mit erwähnen und einbringen.

Ich stelle mir noch eine Frage: Was soll ich mich noch alles Fragen?

Jetzt bin ich ganz verwirrst. Du fragst dich was du dich fragen sollst?

In Bezug auf das Gespräch mit dem Finanzberater? Ich möchte hauptsächlich eine 110% Finanzierung; Sondertilgung zwischen 5-10%; Niedrige monatliche Rate mit circa 2% Tilgung p.a

Im ersten Tilungsjahr werdet ihr bei einer 2% Tilgung und einem angenommenen Zinssatz von 1,5% (keine Ahnung ob das realistisch ist oder zu niedrig) mit folgenden Kosten konfrontiert:
8150 EUR Zinsen
10.868 EUR Tilgung
das macht etwa 19.400 EUR im Jahr oder 1.614 EUR im Monat.
1/3 des Nettohaushaltseinkommens ginge dann also etwa für die Tilgung drauf. Könnt ihr euch das leisten? Wie hoch sind eure sonstigen Ausgaben (Auto, Haushalt, Urlaub usw.). Ist da überhaupt noch Spielraum um nennenswert Geld für Sondertilungen anzusparen?

Entscheidend ist noch die Dauer der Zinsbindung. Ich habe so das Gefühl, dass die Finanzierung ziemlich knapp gerechnet ist. Wenn in 10 Jahren der Zinssatz plötzlich doppelt so hoch wäre. Könntet ihr euch das leisten? Denn in 10 Jahren ist gerade mal etwas mehr als 20% des Kredites abgezahlt, d.h. ihr habt dann immer noch Schulden von >400.000 EUR.

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

WiWi Gast schrieb am 30.03.2021:

WiWi Gast schrieb am 30.03.2021:

Aber Pforzheim galt als Problemstadt, mit sehr viel Armut, hoher Kriminalität, Arbeitslosigkeit, vielen Spielhallen, viele soziale Probleme, daher habe ich davon Abstand genommen. Hat sich die Stadt den so viel verbessert? gibt es mehr Stuttgarter und Karlsruher die dort wohnen, weil die Preise für BaWü dort noch erschwinglich sind/waren?

Ich bin in Calw geboren und aufgewachsen, kenne also auch Pforzheim ganz gut. Die Stadt ist m.E. noch immer nicht zu empfehlen, aus den von dir genannten Gründen. Ich kenne auch niemanden, der dort freiwillig hinziehen würde. Ich lebe und arbeite in Stuttgart, die Pendler, die ich kenne, pendeln überwiegend aus dem südwestlichen Raum, d.h. Leonberg, Herrenberg, Böblingen, Weil der Stadt, Calw. Alles entlang S1/S6/S60 scheint beliebt zu sein, hier zogen die Preise in den letzten Jahren auch echt ordentlich an.

Dann finde ich die Preise aber echt heftig, wenn die Situation immer noch so ist wie damals mit den vielen sozialen Problemen und Kriminalität. Bei 1000 Euro pro qm hatte ich damals schon Angst als Anlagebobjekt, weil es dort wohl schwierig ist, solventes Mieterklientel zu finden. Aber wenn sich die Situaition nicht gebessert hat, sind Preise von 2-3k pro qm bei schwieriger Vermietungssituation echt viel zu hoch. Da kann man gleich in Duisburg investieren. Da ist es wenigstens noch günstiger.

Zum Reihenhaus: ich glaube, ich habe das Objekt bei Immoscout gefunden. Es ist ein Mini Reihenhaus mit nicht mal 100 qm Wohnfläche und ganz kleinem Garten. Ganz ehrlich, da ist der Unterschied zur 80 qm Wohnung zur Miete mit 16 qm Terrasse nicht wirklich groß. Das Objekt ist eher eine Maisonette Wohnung, dazu noch in Hedelfingen, ein Gewerbegebiet mit ein paar Häuser drum herum, mit Dauerschall durch Schnellstraße und Bahnlinie. Würde ich nicht kaufen.

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Der Einkäufer

110% Finanzierung für 580.000€

WiWi Gast schrieb am 30.03.2021:

Aber Pforzheim galt als Problemstadt, mit sehr viel Armut, hoher Kriminalität, Arbeitslosigkeit, vielen Spielhallen, viele soziale Probleme, daher habe ich davon Abstand genommen. Hat sich die Stadt den so viel verbessert? gibt es mehr Stuttgarter und Karlsruher die dort wohnen, weil die Preise für BaWü dort noch erschwinglich sind/waren?

Ich bin in Calw geboren und aufgewachsen, kenne also auch Pforzheim ganz gut. Die Stadt ist m.E. noch immer nicht zu empfehlen, aus den von dir genannten Gründen. Ich kenne auch niemanden, der dort freiwillig hinziehen würde. Ich lebe und arbeite in Stuttgart, die Pendler, die ich kenne, pendeln überwiegend aus dem südwestlichen Raum, d.h. Leonberg, Herrenberg, Böblingen, Weil der Stadt, Calw. Alles entlang S1/S6/S60 scheint beliebt zu sein, hier zogen die Preise in den letzten Jahren auch echt ordentlich an.

Dann finde ich die Preise aber echt heftig, wenn die Situation immer noch so ist wie damals mit den vielen sozialen Problemen und Kriminalität. Bei 1000 Euro pro qm hatte ich damals schon Angst als Anlagebobjekt, weil es dort wohl schwierig ist, solventes Mieterklientel zu finden. Aber wenn sich die Situaition nicht gebessert hat, sind Preise von 2-3k pro qm bei schwieriger Vermietungssituation echt viel zu hoch. Da kann man gleich in Duisburg investieren. Da ist es wenigstens noch günstiger.

Zum Reihenhaus: ich glaube, ich habe das Objekt bei Immoscout gefunden. Es ist ein Mini Reihenhaus mit nicht mal 100 qm Wohnfläche und ganz kleinem Garten. Ganz ehrlich, da ist der Unterschied zur 80 qm Wohnung zur Miete mit 16 qm Terrasse nicht wirklich groß. Das Objekt ist eher eine Maisonette Wohnung, dazu noch in Hedelfingen, ein Gewerbegebiet mit ein paar Häuser drum herum, mit Dauerschall durch Schnellstraße und Bahnlinie. Würde ich nicht kaufen.

Falsches Objekt. Bei mir geht es um ein Reihenhaus aus 1999, 124 Wohnfläche, 157 Grundstück, nicht renovierungsbedürftig (bis auf die Böden), Gasheizung.
Die monatliche Belastung macht mir halt Angst. Sprünge von 5,5k aug 7,5 hek sehe ich halt nicht, wo man sagen könnte, dann kann ichs machen

Problem: vergleichbare Wohnungen in der Grösse kosten das gleiche.
Mir bleibt eig nur übrig weiter zu mieten, ek anzusparen der aber durch weitere Preisanstiege aufgefressen wird oder immer Mieter zu bleiben....

Was würdet ihr tun?

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

WiWi Gast schrieb am 13.12.2019:

Wie kann man da denn +1 geben?

Habt ihr schon mal was von der Wohnimmobilienkreditrichtline gehört?
Meine Bank würde ihn so nicht finanzieren (ich arbeite in der Baufi). Und es ist keine Wald- und Wiesenbank, sondern in den top 3 in Deutschland.

  1. Über 100% sollen finanziert werden = hartes Ausschlusskriterium.
  2. Lebenshaltungskosten der Banken, welche rechnerisch einbezogen werden drücken die Haushaltsrechnung enorm.
  3. Dazu kommt, dass beide Einkommen zu gering für den Darlehenswunsch sind. Das mag für viele so nicht nachvollziehbar sein, ist aber gemäß interner Kriterien so.
  4. Und da kommt das Alter und die Gesamtlaufzeit der Finanzierung ins Spiel: das Darlehen muss trotz Abschlag vom Netto (für den späteren Renteneintritt) über den Renteneintritt hinaus finanzierbar sein. Wenn wir also als Annuität 1 oder 2 % Tilgung einkalkulieren und sich daraus eine Kreditlaufzeit ergibt, welche über das Rentenalter hinaus geht, rechnen die Systeme im Hintergrund mit einem geringeren Haushaltsnetto -> kann wieder zu einem Problem führen.

+1

Ein KPMGler schrieb am 12.12.2019:

Ich seh das alles gar nicht so kritisch wie ihr alle hier.
Ich habe vor genau einem Jahr ein Haus gekauft mit ca 90% Beleihungsauslauf.
Die Nebenkosten sind halt brutal, in Berlin 6%, Makler 7,14%, Notar 1%... zack, sind bei einem 800tEUR Haus schon fast 120tEUR für Nebenkosten weg.

Und bei starker monatlicher Liquidität (und das ist der TE mit 5000EUR netto) machen das Banken problemlos und ich seh da auch keine große Gefahr drin.
Zinsen werden um 1% liegen, insb. mit KfW-Anteil, 5% Sondertilgung... das funktioniert schon alles.

Ich gebe dir Recht, weil ich auch Bankerfahrung habe.

Aber es gibt bei keiner nennenswert erfolgreichen Bank in DE den Cut bei einer 100% Finanzierung.

Ich kenne viele Leute, die 120% oder noch mehr finanziert haben. Und das hat die Bank locker lässig gemacht.

Jede Sparkasse und Volksbank finanziert nahezu alles was nicht Niet und Nagelfest ist. Die 100% Grenze wird erzählt, weil man es muss.

Ich habe 35 Wohnungen... 30 mit über 100% finanziert....

Und jetzt erzähl nochmal, dass das ein hartes Ausschlusskriterium ist.

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Voice of Reason

110% Finanzierung für 580.000€

Sehr wesentlicher Unterschied ist Fremdnutzung vs. Eigennutzung.
Eigennutzung mit >100% haben viele Banken explizit ausgeschlossen. Hat auch damit zu tun, dass die das im Rahmen der Refi nicht via Pfandbrief verbriefen können...

Fremdnutzung ist was anderes, weil hier die Cashflows als Grundlage genommen werden.

WiWi Gast schrieb am 30.03.2021:

WiWi Gast schrieb am 13.12.2019:

Wie kann man da denn +1 geben?

Habt ihr schon mal was von der Wohnimmobilienkreditrichtline gehört?
Meine Bank würde ihn so nicht finanzieren (ich arbeite in der Baufi). Und es ist keine Wald- und Wiesenbank, sondern in den top 3 in Deutschland.

  1. Über 100% sollen finanziert werden = hartes Ausschlusskriterium.
  2. Lebenshaltungskosten der Banken, welche rechnerisch einbezogen werden drücken die Haushaltsrechnung enorm.
  3. Dazu kommt, dass beide Einkommen zu gering für den Darlehenswunsch sind. Das mag für viele so nicht nachvollziehbar sein, ist aber gemäß interner Kriterien so.
  4. Und da kommt das Alter und die Gesamtlaufzeit der Finanzierung ins Spiel: das Darlehen muss trotz Abschlag vom Netto (für den späteren Renteneintritt) über den Renteneintritt hinaus finanzierbar sein. Wenn wir also als Annuität 1 oder 2 % Tilgung einkalkulieren und sich daraus eine Kreditlaufzeit ergibt, welche über das Rentenalter hinaus geht, rechnen die Systeme im Hintergrund mit einem geringeren Haushaltsnetto -> kann wieder zu einem Problem führen.

+1

Ein KPMGler schrieb am 12.12.2019:

Ich seh das alles gar nicht so kritisch wie ihr alle hier.
Ich habe vor genau einem Jahr ein Haus gekauft mit ca 90% Beleihungsauslauf.
Die Nebenkosten sind halt brutal, in Berlin 6%, Makler 7,14%, Notar 1%... zack, sind bei einem 800tEUR Haus schon fast 120tEUR für Nebenkosten weg.

Und bei starker monatlicher Liquidität (und das ist der TE mit 5000EUR netto) machen das Banken problemlos und ich seh da auch keine große Gefahr drin.
Zinsen werden um 1% liegen, insb. mit KfW-Anteil, 5% Sondertilgung... das funktioniert schon alles.

Ich gebe dir Recht, weil ich auch Bankerfahrung habe.

Aber es gibt bei keiner nennenswert erfolgreichen Bank in DE den Cut bei einer 100% Finanzierung.

Ich kenne viele Leute, die 120% oder noch mehr finanziert haben. Und das hat die Bank locker lässig gemacht.

Jede Sparkasse und Volksbank finanziert nahezu alles was nicht Niet und Nagelfest ist. Die 100% Grenze wird erzählt, weil man es muss.

Ich habe 35 Wohnungen... 30 mit über 100% finanziert....

Und jetzt erzähl nochmal, dass das ein hartes Ausschlusskriterium ist.

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

Komme aus Weil der Stadt.
Zahle 7,50 € / qm Miete, da Altvertrag. Bin überglücklich.
Würde niemals ausziehen wollen.
Immobilienkäufe machen keinen Sinn mehr und ich bin schlicht zu faul, um täglich etwas günstiges zu suchen und den Maklern hinterherzurennen. Wenn ich dann für einen Durchschnitt von 300.000 € / 60 qm was finde, kann man diese aber max. für 650 € kalt vermieten, während die Bankrate bei mir mit 100 % Finanzierung 900 € wären. :-(
Leider habe ich trotz 3 Jahre Arbeit nach der Uni mit 70k Gehalt wenig gespart, da ich gerne lebe und guten Urlaub, gute Klamotten und gutes Auto haben will. :-(

WiWi Gast schrieb am 30.03.2021:

Aber Pforzheim galt als Problemstadt, mit sehr viel Armut, hoher Kriminalität, Arbeitslosigkeit, vielen Spielhallen, viele soziale Probleme, daher habe ich davon Abstand genommen. Hat sich die Stadt den so viel verbessert? gibt es mehr Stuttgarter und Karlsruher die dort wohnen, weil die Preise für BaWü dort noch erschwinglich sind/waren?

Ich bin in Calw geboren und aufgewachsen, kenne also auch Pforzheim ganz gut. Die Stadt ist m.E. noch immer nicht zu empfehlen, aus den von dir genannten Gründen. Ich kenne auch niemanden, der dort freiwillig hinziehen würde. Ich lebe und arbeite in Stuttgart, die Pendler, die ich kenne, pendeln überwiegend aus dem südwestlichen Raum, d.h. Leonberg, Herrenberg, Böblingen, Weil der Stadt, Calw. Alles entlang S1/S6/S60 scheint beliebt zu sein, hier zogen die Preise in den letzten Jahren auch echt ordentlich an.

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

Wohne auch an der S6, macht nicht wirklich Spaß bei den Mieten und Eigentum kann ich mir hier erst recht nicht leisten.

Ich kenne ein paar die in Pforzheim wohnen, hier ziehen die Preise aber auch stark an, gerade in den besseren Stadtteilen in die dann alle wollen...

WiWi Gast schrieb am 30.03.2021:

Komme aus Weil der Stadt.
Zahle 7,50 € / qm Miete, da Altvertrag. Bin überglücklich.
Würde niemals ausziehen wollen.
Immobilienkäufe machen keinen Sinn mehr und ich bin schlicht zu faul, um täglich etwas günstiges zu suchen und den Maklern hinterherzurennen. Wenn ich dann für einen Durchschnitt von 300.000 € / 60 qm was finde, kann man diese aber max. für 650 € kalt vermieten, während die Bankrate bei mir mit 100 % Finanzierung 900 € wären. :-(
Leider habe ich trotz 3 Jahre Arbeit nach der Uni mit 70k Gehalt wenig gespart, da ich gerne lebe und guten Urlaub, gute Klamotten und gutes Auto haben will. :-(

WiWi Gast schrieb am 30.03.2021:

Aber Pforzheim galt als Problemstadt, mit sehr viel Armut, hoher Kriminalität, Arbeitslosigkeit, vielen Spielhallen, viele soziale Probleme, daher habe ich davon Abstand genommen. Hat sich die Stadt den so viel verbessert? gibt es mehr Stuttgarter und Karlsruher die dort wohnen, weil die Preise für BaWü dort noch erschwinglich sind/waren?

Ich bin in Calw geboren und aufgewachsen, kenne also auch Pforzheim ganz gut. Die Stadt ist m.E. noch immer nicht zu empfehlen, aus den von dir genannten Gründen. Ich kenne auch niemanden, der dort freiwillig hinziehen würde. Ich lebe und arbeite in Stuttgart, die Pendler, die ich kenne, pendeln überwiegend aus dem südwestlichen Raum, d.h. Leonberg, Herrenberg, Böblingen, Weil der Stadt, Calw. Alles entlang S1/S6/S60 scheint beliebt zu sein, hier zogen die Preise in den letzten Jahren auch echt ordentlich an.

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Der Einkäufer

110% Finanzierung für 580.000€

Also Leute, ich hab beim Hauskauf zugesagt.
Nicht meine Traumimmobilie (die wäre eher in Sillenbuch, Degerloch, Gerlingen) aber solide und in Anbetracht der steigenden Preise / steigenden Mieten ist das für MICH die richtige Wahl.
Rate wird zwischen 1750 und 2000 euro liegen, je nachdem ob meine Eltern mir etwas dazu geben (ich frage nicht, aber hoffe :D)

Gürtel muss ich wahrscheinlich etwas enger schnallen für 1-2 Jahre aber wenn ich mittelfristig bei 5.000 netto bin oder etwas drunter, dann gehts mir wie jetzt und jetzt gehts mir richtig richtig gut

Danke für eure Beiträge 👍

antworten
WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

WiWi Gast schrieb am 30.03.2021:

Wir hatten etwas mehr Glück. DHH (157 qm + Balkon + Garten + Loggia + Garage) in einer Großstadt nahe Stuttgart (40 km). April 2020 für 400k 100% finanziert. Nebenkosten aus der eigenen Tasche. Renovierung Mix aus eigener Tasche und Finanzierungsbetrag. Und wir stehen prima da. Es ist möglich. Aber klar: wir hatten sehr viel Glück (und die Nächte vor dem Notartermin waren auch so lala). :D aber alles richtig gemacht am Ende. Einkommen liegt bei ca. 6 k netto.

Darf ich fragen welche Stadt das ist? Großstadt, also über 100k Einwohner? dann kann es fast nur Pforzheim sein...

HN Ost Stadtrand.

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

Der Einkäufer schrieb am 30.03.2021:

Also Leute, ich hab beim Hauskauf zugesagt.
Nicht meine Traumimmobilie (die wäre eher in Sillenbuch, Degerloch, Gerlingen) aber solide und in Anbetracht der steigenden Preise / steigenden Mieten ist das für MICH die richtige Wahl.
Rate wird zwischen 1750 und 2000 euro liegen, je nachdem ob meine Eltern mir etwas dazu geben (ich frage nicht, aber hoffe :D)

Gürtel muss ich wahrscheinlich etwas enger schnallen für 1-2 Jahre aber wenn ich mittelfristig bei 5.000 netto bin oder etwas drunter, dann gehts mir wie jetzt und jetzt gehts mir richtig richtig gut

Danke für eure Beiträge 👍

Glückwunsch mein Freund

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Achja?

110% Finanzierung für 580.000€

Glückwunsch. Komme gebürtig aus der Ecke Feuerbach/weilimdorf, jetzt im Westen.

Solange es dir gefällt, ist doch alles tutti!

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

Ich wohne in FFM. Da kriegt man mittlerweile geile Neubauten zum mieten.
Ich zahle 14qm kalt Baujahr 2014. Sind Allin 1100 für die Zweizimmerwohnung.
Zum Kaufen werden die über 400.000 angeboten. Ein Angebot war bei 470.000 wobei ich nicht glaube, dass das dafür verkauft wird. Ich glaube ich könnte die Kaltmiete (850Euro) 35 Jahre oderso Zahlen dann wäre das ding abbezahlt. Do the Math.

Auf jedenfall würde ich meinem Vermieter den Arsch wegklagen wenn der ne Mieterhöhung haben will. Zur Not mache ich Homeoffice auf nem Dorf. So What. Wenn es sein muss bau ich nen Tiny Haus bei meinen Eltern im Garten.

Jetzt kommt der Denkfehler den viele haben !!! Die Preise im Umland orientieren sich an den Kaufpreisen in der Stadt. Wenn meine Wohnung nicht mehr 400k sondern 300k Kostet (was ich auch nicht bezahlen würde) haben die Leute im Umland ein Problem weil das Reihenhaus dann nicht mehr 600k sondern 450k Kostet.

Vor 5 Jahren haben die Leute im Wiwi Treff noch über München-Schabing, Frankfurt-Westend, Berlin-Mitte etc. Diskuttiert. Ihr redet hier von Käffern irgendwo außerhalb. Die habe ich noch nie gehört. Vielleicht bin ich mit 32 schon zu alt. Oder ich hab als Banker zu viele Wirtswchaftskrisen mitgemacht. Aber Normal ist das nicht wenn 25 Jährige sich für 40 Jahre Verschulden. Vor allem mit 2 Gehältern. In den 80ern oderso ging das halt mit einem Gehalt.

Seid froh das der Arbeitdmarkt grad so stabil ist. Sah nach der Finanzkrise anders aus. Habe viele Bewerbungen geschrieben damals. Von Spaniern, ITalienern will ich gar nicht erst sprechen. Ich hoffe das alles so stabil bleibt.

Als Tipp für Fortgeschrittene: Googelt mal was in Polen am Immobilienmarkt los war als die Schweizer ihre Währung nicht mehr an den Euro gekoppelt haben. Ich glaube das war 2015

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

Guter Beitrag. Eine Wohnung die 850 Euro kalt zur Miete, aber 400k+ zum Kauf kostet, ist für Privatleute schlicht und einfach weder zum drin wohnen, noch zum vermieten interessant. Für Fonds, Großinvestoren die nicht wissen wohin mit dem Geld oder deren Alternativen Strafzinsen wären, die mit 50% EK und mehr bezahlen, den Rest für 0% bekommen, da kann es sich u.U. lohnen.

400k oder gar mehr ist nur der Nettokaufpreis. Oben drauf noch locker 10% mit Makler, macht mindestens 440k. Da komme ich bei 850 Euro Kaltmiete auf 43 Jahre (!). Rechnet man noch nur mal 100 Euro an Kosten pro Monat ein, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen darf, kommen wir auf nur 750 Euro pro Monat, Kaltmiete vor Steuer wohlgemerkt. Dann wären wir bei fast 49(!!!!!) Jahresmieten.

Einzig und allein wenn das Ding deutlich an Wert gewinnt, kann man damit Geld verdienen. Das ist reine Spekulation. Da kann man auch BTC oder Aktien kaufen, da braucht man wenigstens keinen Notar und kann besser streuen. Genauso können die Preise nämlich auch fallen. Wie an der Börse: Wer im Hoch kauft, riskiert eher zu verlieren, als wenn man im Tief kauft. Noch 2011 konnte man auch in FFM teilweise kleine 1 Zimmerwohnungen für 50k bekommen, nur so als Beispiel und brauchbare 2 Zimmerwohnungen für um die 100k.

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

WiWi Gast schrieb am 12.12.2019:

35k ist gar nicht so wenig mit 27. Angenommen man kommt aus dem Studium mit +-0, keine Schulden und kein Vermögen, dann ist 35k in den ersten 1-4 Berufsjahren aufzubauen eher ordentlich bei den ganzen Anschaffungen, die die ersten Jahre nach dem Studium meist mit sich bringen (Möbel, Umzug, Kleidung, ggf Auto..)

Eben.
Ich staune sehr über den Kommentar, ich habe mit Ende 30 gerade mal 50k gespart. Studium, Auslandssemester, kaputtes Auto, Wohnung einrichten und renovieren, Bafög zurückzahlen, zwei Autos gekauft in den letzten zehn Jahren und da war sehr wenig Urlaub dabei!
Auf welche Sparsummen hier manche kommen, erschließt sich mir nicht.

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

WiWi Gast schrieb am 31.03.2021:

Guter Beitrag. Eine Wohnung die 850 Euro kalt zur Miete, aber 400k+ zum Kauf kostet, ist für Privatleute schlicht und einfach weder zum drin wohnen, noch zum vermieten interessant. Für Fonds, Großinvestoren die nicht wissen wohin mit dem Geld oder deren Alternativen Strafzinsen wären, die mit 50% EK und mehr bezahlen, den Rest für 0% bekommen, da kann es sich u.U. lohnen.

400k oder gar mehr ist nur der Nettokaufpreis. Oben drauf noch locker 10% mit Makler, macht mindestens 440k. Da komme ich bei 850 Euro Kaltmiete auf 43 Jahre (!). Rechnet man noch nur mal 100 Euro an Kosten pro Monat ein, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen darf, kommen wir auf nur 750 Euro pro Monat, Kaltmiete vor Steuer wohlgemerkt. Dann wären wir bei fast 49(!!!!!) Jahresmieten.

Einzig und allein wenn das Ding deutlich an Wert gewinnt, kann man damit Geld verdienen. Das ist reine Spekulation. Da kann man auch BTC oder Aktien kaufen, da braucht man wenigstens keinen Notar und kann besser streuen. Genauso können die Preise nämlich auch fallen. Wie an der Börse: Wer im Hoch kauft, riskiert eher zu verlieren, als wenn man im Tief kauft. Noch 2011 konnte man auch in FFM teilweise kleine 1 Zimmerwohnungen für 50k bekommen, nur so als Beispiel und brauchbare 2 Zimmerwohnungen für um die 100k.

Stimmt. Es gibt aber auch Leute wie mich, die in einer aufstrebenden Großstadt im Süden mit sicherer Wirtschaft ein Haus Anfang 2020 für 340k mit über 150 qm + Garten etc. gekauft hat. OHNE MAKLER.

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

WiWi Gast schrieb am 31.03.2021:

Guter Beitrag. Eine Wohnung die 850 Euro kalt zur Miete, aber 400k+ zum Kauf kostet, ist für Privatleute schlicht und einfach weder zum drin wohnen, noch zum vermieten interessant. Für Fonds, Großinvestoren die nicht wissen wohin mit dem Geld oder deren Alternativen Strafzinsen wären, die mit 50% EK und mehr bezahlen, den Rest für 0% bekommen, da kann es sich u.U. lohnen.

400k oder gar mehr ist nur der Nettokaufpreis. Oben drauf noch locker 10% mit Makler, macht mindestens 440k. Da komme ich bei 850 Euro Kaltmiete auf 43 Jahre (!). Rechnet man noch nur mal 100 Euro an Kosten pro Monat ein, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen darf, kommen wir auf nur 750 Euro pro Monat, Kaltmiete vor Steuer wohlgemerkt. Dann wären wir bei fast 49(!!!!!) Jahresmieten.

Einzig und allein wenn das Ding deutlich an Wert gewinnt, kann man damit Geld verdienen. Das ist reine Spekulation. Da kann man auch BTC oder Aktien kaufen, da braucht man wenigstens keinen Notar und kann besser streuen. Genauso können die Preise nämlich auch fallen. Wie an der Börse: Wer im Hoch kauft, riskiert eher zu verlieren, als wenn man im Tief kauft. Noch 2011 konnte man auch in FFM teilweise kleine 1 Zimmerwohnungen für 50k bekommen, nur so als Beispiel und brauchbare 2 Zimmerwohnungen für um die 100k.

Ist ja alles ganz nett, aber irgendwann will man sich eben einmal festigen oder eine Familie gründen, da hat man nicht so lust bis 40 zu warten und zu hoffen, dass der Markt etwas her gibt. Schliesslich lebt man nur einmal.

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

Es ist immer wieder interessant zu lesen, wie wenig Ahnung manche Poster hier haben. Bitte erklärt mir, warum so viele Menschen, die sich wirklich mit Immos auskennen, immer wieder welche kaufen, auch heute noch ungebremst. So ist es zb bei mir. Wenn man sich einmal wirklich mit den Berechnungen auseinandergesetzt hat und durch Immobilienkäufe idealerweise noch praktische Erfahrung gesammelt hat, wird vieles klar. Ich will hier nicht für Immokäufe werben, sonst bleibt nachher weniger für mich ;-)

So wie der Vorposter rechnen wahrscheinlich viele Laien. Allein das Beispiel unten ergibt eine EK-Rendite (im ersten Jahr) nach allem von c. 10% bei einer 90% Finanzierung und 0.7% Zinsen. Die Berechnung hat mich genau 8 Sekunden gekostet. Klar basiert das Model auf Annahmen, aber eher konservativ. Potentielle Wertsteigerung nicht eingerechnet.
Es ist immer leicht zu sagen, dass Immos überteuert sind, hilft auch psychologisch wenn man es sich selbst nicht leisten kann. Das ist nicht böse gemeint. Komme übrigens nicht aus der Immobranche, investiere aber privat.

WiWi Gast schrieb am 31.03.2021:

Guter Beitrag. Eine Wohnung die 850 Euro kalt zur Miete, aber 400k+ zum Kauf kostet, ist für Privatleute schlicht und einfach weder zum drin wohnen, noch zum vermieten interessant. Für Fonds, Großinvestoren die nicht wissen wohin mit dem Geld oder deren Alternativen Strafzinsen wären, die mit 50% EK und mehr bezahlen, den Rest für 0% bekommen, da kann es sich u.U. lohnen.

400k oder gar mehr ist nur der Nettokaufpreis. Oben drauf noch locker 10% mit Makler, macht mindestens 440k. Da komme ich bei 850 Euro Kaltmiete auf 43 Jahre (!). Rechnet man noch nur mal 100 Euro an Kosten pro Monat ein, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen darf, kommen wir auf nur 750 Euro pro Monat, Kaltmiete vor Steuer wohlgemerkt. Dann wären wir bei fast 49(!!!!!) Jahresmieten.

Einzig und allein wenn das Ding deutlich an Wert gewinnt, kann man damit Geld verdienen. Das ist reine Spekulation. Da kann man auch BTC oder Aktien kaufen, da braucht man wenigstens keinen Notar und kann besser streuen. Genauso können die Preise nämlich auch fallen. Wie an der Börse: Wer im Hoch kauft, riskiert eher zu verlieren, als wenn man im Tief kauft. Noch 2011 konnte man auch in FFM teilweise kleine 1 Zimmerwohnungen für 50k bekommen, nur so als Beispiel und brauchbare 2 Zimmerwohnungen für um die 100k.

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

WiWi Gast schrieb am 31.03.2021:

Guter Beitrag. Eine Wohnung die 850 Euro kalt zur Miete, aber 400k+ zum Kauf kostet, ist für Privatleute schlicht und einfach weder zum drin wohnen, noch zum vermieten interessant. Für Fonds, Großinvestoren die nicht wissen wohin mit dem Geld oder deren Alternativen Strafzinsen wären, die mit 50% EK und mehr bezahlen, den Rest für 0% bekommen, da kann es sich u.U. lohnen.

400k oder gar mehr ist nur der Nettokaufpreis. Oben drauf noch locker 10% mit Makler, macht mindestens 440k. Da komme ich bei 850 Euro Kaltmiete auf 43 Jahre (!). Rechnet man noch nur mal 100 Euro an Kosten pro Monat ein, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen darf, kommen wir auf nur 750 Euro pro Monat, Kaltmiete vor Steuer wohlgemerkt. Dann wären wir bei fast 49(!!!!!) Jahresmieten.

Einzig und allein wenn das Ding deutlich an Wert gewinnt, kann man damit Geld verdienen. Das ist reine Spekulation. Da kann man auch BTC oder Aktien kaufen, da braucht man wenigstens keinen Notar und kann besser streuen. Genauso können die Preise nämlich auch fallen. Wie an der Börse: Wer im Hoch kauft, riskiert eher zu verlieren, als wenn man im Tief kauft. Noch 2011 konnte man auch in FFM teilweise kleine 1 Zimmerwohnungen für 50k bekommen, nur so als Beispiel und brauchbare 2 Zimmerwohnungen für um die 100k.

Ihr rechnet Euch Euer Mieterdasein schon etwas schön. Geht mal davon aus, dass Eure Miete in den nächsten 43 Jahren gewaltig steigen wird ;-)

Wer heute 400k kreditfinanziert zu 1% (nicht unrealistisch bei 10 Jahren ZInsbindung), der zahlt nur 4.000 Euro Zinsen im Jahr, im Monat als gerade mal 333 Euro. Der Rest geht in die Tilgung, den bekommst Du beim Verkauf nach 10 Jahren also wieder, wenn die Immopreise zumindest stabil bleiben.

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

WiWi Gast schrieb am 31.03.2021:

Guter Beitrag. Eine Wohnung die 850 Euro kalt zur Miete, aber 400k+ zum Kauf kostet, ist für Privatleute schlicht und einfach weder zum drin wohnen, noch zum vermieten interessant. Für Fonds, Großinvestoren die nicht wissen wohin mit dem Geld oder deren Alternativen Strafzinsen wären, die mit 50% EK und mehr bezahlen, den Rest für 0% bekommen, da kann es sich u.U. lohnen.

400k oder gar mehr ist nur der Nettokaufpreis. Oben drauf noch locker 10% mit Makler, macht mindestens 440k. Da komme ich bei 850 Euro Kaltmiete auf 43 Jahre (!). Rechnet man noch nur mal 100 Euro an Kosten pro Monat ein, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen darf, kommen wir auf nur 750 Euro pro Monat, Kaltmiete vor Steuer wohlgemerkt. Dann wären wir bei fast 49(!!!!!) Jahresmieten.

Einzig und allein wenn das Ding deutlich an Wert gewinnt, kann man damit Geld verdienen. Das ist reine Spekulation. Da kann man auch BTC oder Aktien kaufen, da braucht man wenigstens keinen Notar und kann besser streuen. Genauso können die Preise nämlich auch fallen. Wie an der Börse: Wer im Hoch kauft, riskiert eher zu verlieren, als wenn man im Tief kauft. Noch 2011 konnte man auch in FFM teilweise kleine 1 Zimmerwohnungen für 50k bekommen, nur so als Beispiel und brauchbare 2 Zimmerwohnungen für um die 100k.

Wenn Deine monatliche Tilgungsrate höher ist als die Miete (Deine Einnahme), zahlst Du keine Steuern.
In diesem Fall hast Du schon eine Einnahmequelle.

Als Vermieter muss ich vierteljährlich die Totalgewinnprognose erstellen und im Finanzamt einreichen.

Es kann jedoch sein, dass das Finanzamt genauer hinschaut, ob die Kaltmiete wirklich angemessen ist (Angemessen hoch oder niedrig).

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

Tilgung hat mit der Steuer genau gar nichts zu tun. Diese angebliche Gewinnprognose gibt es nicht.

WiWi Gast schrieb am 31.03.2021:

Guter Beitrag. Eine Wohnung die 850 Euro kalt zur Miete, aber 400k+ zum Kauf kostet, ist für Privatleute schlicht und einfach weder zum drin wohnen, noch zum vermieten interessant. Für Fonds, Großinvestoren die nicht wissen wohin mit dem Geld oder deren Alternativen Strafzinsen wären, die mit 50% EK und mehr bezahlen, den Rest für 0% bekommen, da kann es sich u.U. lohnen.

400k oder gar mehr ist nur der Nettokaufpreis. Oben drauf noch locker 10% mit Makler, macht mindestens 440k. Da komme ich bei 850 Euro Kaltmiete auf 43 Jahre (!). Rechnet man noch nur mal 100 Euro an Kosten pro Monat ein, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen darf, kommen wir auf nur 750 Euro pro Monat, Kaltmiete vor Steuer wohlgemerkt. Dann wären wir bei fast 49(!!!!!) Jahresmieten.

Einzig und allein wenn das Ding deutlich an Wert gewinnt, kann man damit Geld verdienen. Das ist reine Spekulation. Da kann man auch BTC oder Aktien kaufen, da braucht man wenigstens keinen Notar und kann besser streuen. Genauso können die Preise nämlich auch fallen. Wie an der Börse: Wer im Hoch kauft, riskiert eher zu verlieren, als wenn man im Tief kauft. Noch 2011 konnte man auch in FFM teilweise kleine 1 Zimmerwohnungen für 50k bekommen, nur so als Beispiel und brauchbare 2 Zimmerwohnungen für um die 100k.

Wenn Deine monatliche Tilgungsrate höher ist als die Miete (Deine Einnahme), zahlst Du keine Steuern.
In diesem Fall hast Du schon eine Einnahmequelle.

Als Vermieter muss ich vierteljährlich die Totalgewinnprognose erstellen und im Finanzamt einreichen.

Es kann jedoch sein, dass das Finanzamt genauer hinschaut, ob die Kaltmiete wirklich angemessen ist (Angemessen hoch oder niedrig).

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

WiWi Gast schrieb am 31.03.2021:

So wie der Vorposter rechnen wahrscheinlich viele Laien. Allein das Beispiel unten ergibt eine EK-Rendite (im ersten Jahr) nach allem von c. 10% bei einer 90% Finanzierung und 0.7% Zinsen. Die Berechnung hat mich genau 8 Sekunden gekostet. Klar basiert das Model auf Annahmen, aber eher konservativ. Potentielle Wertsteigerung nicht eingerechnet.
Es ist immer leicht zu sagen, dass Immos überteuert sind, hilft auch psychologisch wenn man es sich selbst nicht leisten kann. Das ist nicht böse gemeint. Komme übrigens nicht aus der Immobranche, investiere aber privat.

Klar bin ich ein Laie, ich besitze aktuell auch nur 11 Einheiten mit einer durchschnittlichen Bruttorendite von 7,2%. Hauptsächlich 1-2 Zimmerwohnungen, zwischen 2008 und 2015 gekauft im Raum Stuttgart. Meine Devise war immer: Kaufe bei einer Bruttomietrendite ab 7%, in Ausnahmen bei 6%, daher habe ich meine letzte Wohnung 2015 gekaut, danach fand ich nie wieder was über 6%.

Deine Eigenkapitalrendite ist dagegen schön gerechnet. Finanziert man zu 110% läge diese Rendite sogar bei unendlich! diese Zahl kann man künstlich steigern wie man will. Wichtig ist, was bleibt übrig und zahlt sich das Objekt von selber oder muss man da noch viel Geld reinstecken pro Monat.

Ab ca. 6% Bruttomietrendite können sich Objekte von selbst finanzieren, wenn wenig Instandhaltungsaufwand. Sonst nicht. Bei dem Beispiel mit 850 Euro Kaltmiete und 440k Preis inkl. Nebenkosten da wäre ja schon die Monatsrate größer als die Miete. Bei 2% Tilgung was heute die meisten Banken mindestens verlangen, zahlt man bei 0,7% Zins 990 Euro pro Monat, legt also schon 140 Euro pro Monat drauf + nicht umlagefähiges Hausgeld, sagen wir nochmal mindestens 100 Euro und Rücklagen für das Sondervermgögen sagen wir auch noch mal mindestens 50 pro Monat (sehr konservativ gerechnet!!), macht also ein negativer Cashflow von 290 Euro pro Monat. Leerstände durch Reparaturen, Sanierungen nach 10-20 Jahren, Probleme mit Mietern und Unvorhergesehenes noch nicht mit gerechnet.

Damit zahlt man WENN die Zinsen sich nicht erhöhen, 43 Jahre lang ab und monatlich rund 300 Euro oben drauf. Kauft man sowas mit 40 zur Anlage, ist es mit 83 bezahlt und man hat monatlich 300 Euro oder mehr drauf gelegt, WENN alles gut geht. Falls die Zinsen wieder steigen, sieht die Rechnung ganz anders aus und man legt schnell 500 Euro oder gar 1000 drauf. Will man mehrere solche Objekte kaufen, sagen die Banken sehr schnell schluss, weil man zu viel aus eigener Tasche drauf legt und Cashflow Negativ ist. Der einzige Case wo sich sowas rechnen kann ist, dass die Preise stark weiter steigen und man nach 10 Jahren Spekulationssteuerfrei verkaufen darf. Das wiederum ist Spekulation!

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Ceterum censeo

110% Finanzierung für 580.000€

WiWi Gast schrieb am 31.03.2021:

Tilgung hat mit der Steuer genau gar nichts zu tun. Diese angebliche Gewinnprognose gibt es nicht.

Wenn Deine monatliche Tilgungsrate höher ist als die Miete (Deine Einnahme), zahlst Du keine Steuern.
In diesem Fall hast Du schon eine Einnahmequelle.

Als Vermieter muss ich vierteljährlich die Totalgewinnprognose erstellen und im Finanzamt einreichen.

Es kann jedoch sein, dass das Finanzamt genauer hinschaut, ob die Kaltmiete wirklich angemessen ist (Angemessen hoch oder niedrig).

Wenngleich der Vorposter mit seinem Geschwurbel zur Tilgung natürlich völlig auf dem Holzweg ist, muss ich auch dich an dieser Stelle korrigieren. Die Totalüberschussprognose gibt es sehr wohl und ist insb. im Bereich der VuV ein valides Instrument.
Liebe Grüße

antworten
WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

Ich musste noch nie eine Gewinnprognose beim Finanzamt einreichen. Also gibt es diese in dieser Form nicht

Ceterum censeo schrieb am 31.03.2021:

Tilgung hat mit der Steuer genau gar nichts zu tun. Diese angebliche Gewinnprognose gibt es nicht.

Wenn Deine monatliche Tilgungsrate höher ist als die Miete (Deine Einnahme), zahlst Du keine Steuern.
In diesem Fall hast Du schon eine Einnahmequelle.

Als Vermieter muss ich vierteljährlich die Totalgewinnprognose erstellen und im Finanzamt einreichen.

Es kann jedoch sein, dass das Finanzamt genauer hinschaut, ob die Kaltmiete wirklich angemessen ist (Angemessen hoch oder niedrig).

Wenngleich der Vorposter mit seinem Geschwurbel zur Tilgung natürlich völlig auf dem Holzweg ist, muss ich auch dich an dieser Stelle korrigieren. Die Totalüberschussprognose gibt es sehr wohl und ist insb. im Bereich der VuV ein valides Instrument.
Liebe Grüße

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

Es geht in dem Beitrag um Eigennutzung.

Wieso sich jetzt einige in einem Studentenforum mit 11 ETWs brüsten müssen ist mir wirklich unverständlich. Kleines Ego?

antworten
WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

Die EK Rendite ist nicht schön gerechnet, sondern Fakt. Und richtig, theoretisch ist sie unendlich bis die erste Tilgung kommt, dann nimmt sie kontinuierlich ab. Die Logik hast du denke ich verstanden.
Deine Berechnung unten gehen jetzt ja wieder von einer 110% Finanzierung aus. Trotz 11 Immos hast du aber anscheinend eine Sache nicht verstanden. Deine Cash Flow Berechnung beinhaltet die Tilgung, das ist offensichtlich eine Ansparung, kein Aufwand im klassischen Sinne. Aber für den CF relevant, das ist richtig, nur für die Logik einer Investitionsentscheidung nur bedingt. Jetzt nimmst du noch die Afa (angenommen Altbau, also 2.5% im Jahr) und schon ist dein Nachsteuer CF bei -€154 p.m.. Dabei hast du aber hast du aber schon €733 p.m. getilgt. Bist also bei +€580 im Monat, ohne EK dazugegeben zu haben (außer Tilgung). Diese Summe wird jedes Jahr größer. Wenn du Anfangs noch ein bissl EK reinsteckst wird diese Summe natürlich noch größer (Opportunitätskosten außen vor).

WiWi Gast schrieb am 31.03.2021:

So wie der Vorposter rechnen wahrscheinlich viele Laien. Allein das Beispiel unten ergibt eine EK-Rendite (im ersten Jahr) nach allem von c. 10% bei einer 90% Finanzierung und 0.7% Zinsen. Die Berechnung hat mich genau 8 Sekunden gekostet. Klar basiert das Model auf Annahmen, aber eher konservativ. Potentielle Wertsteigerung nicht eingerechnet.
Es ist immer leicht zu sagen, dass Immos überteuert sind, hilft auch psychologisch wenn man es sich selbst nicht leisten kann. Das ist nicht böse gemeint. Komme übrigens nicht aus der Immobranche, investiere aber privat.

Klar bin ich ein Laie, ich besitze aktuell auch nur 11 Einheiten mit einer durchschnittlichen Bruttorendite von 7,2%. Hauptsächlich 1-2 Zimmerwohnungen, zwischen 2008 und 2015 gekauft im Raum Stuttgart. Meine Devise war immer: Kaufe bei einer Bruttomietrendite ab 7%, in Ausnahmen bei 6%, daher habe ich meine letzte Wohnung 2015 gekaut, danach fand ich nie wieder was über 6%.

Deine Eigenkapitalrendite ist dagegen schön gerechnet. Finanziert man zu 110% läge diese Rendite sogar bei unendlich! diese Zahl kann man künstlich steigern wie man will. Wichtig ist, was bleibt übrig und zahlt sich das Objekt von selber oder muss man da noch viel Geld reinstecken pro Monat.

Ab ca. 6% Bruttomietrendite können sich Objekte von selbst finanzieren, wenn wenig Instandhaltungsaufwand. Sonst nicht. Bei dem Beispiel mit 850 Euro Kaltmiete und 440k Preis inkl. Nebenkosten da wäre ja schon die Monatsrate größer als die Miete. Bei 2% Tilgung was heute die meisten Banken mindestens verlangen, zahlt man bei 0,7% Zins 990 Euro pro Monat, legt also schon 140 Euro pro Monat drauf + nicht umlagefähiges Hausgeld, sagen wir nochmal mindestens 100 Euro und Rücklagen für das Sondervermgögen sagen wir auch noch mal mindestens 50 pro Monat (sehr konservativ gerechnet!!), macht also ein negativer Cashflow von 290 Euro pro Monat. Leerstände durch Reparaturen, Sanierungen nach 10-20 Jahren, Probleme mit Mietern und Unvorhergesehenes noch nicht mit gerechnet.

Damit zahlt man WENN die Zinsen sich nicht erhöhen, 43 Jahre lang ab und monatlich rund 300 Euro oben drauf. Kauft man sowas mit 40 zur Anlage, ist es mit 83 bezahlt und man hat monatlich 300 Euro oder mehr drauf gelegt, WENN alles gut geht. Falls die Zinsen wieder steigen, sieht die Rechnung ganz anders aus und man legt schnell 500 Euro oder gar 1000 drauf. Will man mehrere solche Objekte kaufen, sagen die Banken sehr schnell schluss, weil man zu viel aus eigener Tasche drauf legt und Cashflow Negativ ist. Der einzige Case wo sich sowas rechnen kann ist, dass die Preise stark weiter steigen und man nach 10 Jahren Spekulationssteuerfrei verkaufen darf. Das wiederum ist Spekulation!

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

WiWi Gast schrieb am 31.03.2021:

Es geht in dem Beitrag um Eigennutzung.

Wieso sich jetzt einige in einem Studentenforum mit 11 ETWs brüsten müssen ist mir wirklich unverständlich. Kleines Ego?

Das hier ist kein Studentenforum, sondern ein Wiwi Forum. Hier sind viele die Immobilien kaufen wollen oder es schon getan haben. Ich brüste mich nicht mit 11 Wohneinheiten, sondern habe damit erklärt, dass ich kein Laie bin.

Ja das mit der Tilgung weiß ich natürlich. Das habe ich doch geschrieben. Bei der Monatsrate mit der Du auch gerechnet hast, kommst Du unter der Annahme die Zinsen würden nie wieder steigen, in 43 Jahren auf eine abbezahlte Immobilie, aber nur wenn es niemals Probleme mit Mietern gibt und ohne größeren Investionen in die Wohnung gerechnet. Heißt dauert extrem lange, bis man damit mal Geld verdient. Tilgung ist Vermögensaufbau richtig, aber davon hat man erst was, wenn man das Objekt verkauft, beleiht oder es so weit abbezahlt ist, dass der CF positiv wird. Sonst ist es einfach nur etwas, das monatlich Geld kostet, sonst nichts. 850 Euro bei 400k oder gar noch mehr Kaufpreis ist einfach eine Rendite die viel zu gering ist für einen Privatanleger mit normalem Angestelltenjob, der das Geld zu 100% finanzieren muss.

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Ceterum censeo

110% Finanzierung für 580.000€

WiWi Gast schrieb am 31.03.2021:

Ich musste noch nie eine Gewinnprognose beim Finanzamt einreichen. Also gibt es diese in dieser Form nicht

Oha, einem derart stichhaltigen Argument vermag ich natürlich nichts mehr entgegenzusetzen. Ich musste auch noch nie eine Freiheitsstrafe verbüßen, behaupte daher nun nonchalant, dass dies nur eine Erfindung der Reptiloiden ist. ;-)
Liebe Grüße

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

Sorry, bin einfach kein Freund von Fake News. Um deinen Vergleich mit der Freiheitsstrafe aufzugreifen, und ihn auch wirklich vergleichbar zu machen. Würdest du folgender Aussage zustimmen? Als Mensch muss man vierteljährlich eine Freiheitsstrafe verbüßen. Eher nicht oder? In diesem Sinne: nein, als Vermieter muss man nicht vierteljährig eine Gewinnprognose beim Finanzamt vorlegen (möglicherweise gibt es irgendwelche Konstrukte, vielleicht im gewerblichen Bereich, wo es so etwas gibt, aber darum geht es ja hier nicht)

Ceterum censeo schrieb am 01.04.2021:

WiWi Gast schrieb am 31.03.2021:

Ich musste noch nie eine Gewinnprognose beim Finanzamt einreichen. Also gibt es diese in dieser Form nicht

Oha, einem derart stichhaltigen Argument vermag ich natürlich nichts mehr entgegenzusetzen. Ich musste auch noch nie eine Freiheitsstrafe verbüßen, behaupte daher nun nonchalant, dass dies nur eine Erfindung der Reptiloiden ist. ;-)
Liebe Grüße

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

Totalgewinnprognosen sind interessant, wenn es um die Fragen

  1. steuerliche Liebhaberei und
  2. Verklammerung von Miete und Verkaufspreis zu einer gewerblichen Tätigkeit
    geht.

Wenn deine Miete deine laufenden Kosten übersteigt, sind diese Fragen nicht relevant.

WiWi Gast schrieb am 31.03.2021:

Ich musste noch nie eine Gewinnprognose beim Finanzamt einreichen. Also gibt es diese in dieser Form nicht

Ceterum censeo schrieb am 31.03.2021:

Tilgung hat mit der Steuer genau gar nichts zu tun. Diese angebliche Gewinnprognose gibt es nicht.

Wenn Deine monatliche Tilgungsrate höher ist als die Miete (Deine Einnahme), zahlst Du keine Steuern.
In diesem Fall hast Du schon eine Einnahmequelle.

Als Vermieter muss ich vierteljährlich die Totalgewinnprognose erstellen und im Finanzamt einreichen.

Es kann jedoch sein, dass das Finanzamt genauer hinschaut, ob die Kaltmiete wirklich angemessen ist (Angemessen hoch oder niedrig).

Wenngleich der Vorposter mit seinem Geschwurbel zur Tilgung natürlich völlig auf dem Holzweg ist, muss ich auch dich an dieser Stelle korrigieren. Die Totalüberschussprognose gibt es sehr wohl und ist insb. im Bereich der VuV ein valides Instrument.
Liebe Grüße

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Voice of Reason

110% Finanzierung für 580.000€

Ahhh... die hier so beliebte Kombi aus Arroganz und Selbstüberschätzung.
Ein Klassiker.

Ich veröffentliche gerade einen Artikel: es gibt keinen Krebs! Ich hatte nämlich noch nie welchen!

WiWi Gast schrieb am 31.03.2021:

Ich musste noch nie eine Gewinnprognose beim Finanzamt einreichen. Also gibt es diese in dieser Form nicht

Ceterum censeo schrieb am 31.03.2021:

Tilgung hat mit der Steuer genau gar nichts zu tun. Diese angebliche Gewinnprognose gibt es nicht.

Wenn Deine monatliche Tilgungsrate höher ist als die Miete (Deine Einnahme), zahlst Du keine Steuern.
In diesem Fall hast Du schon eine Einnahmequelle.

Als Vermieter muss ich vierteljährlich die Totalgewinnprognose erstellen und im Finanzamt einreichen.

Es kann jedoch sein, dass das Finanzamt genauer hinschaut, ob die Kaltmiete wirklich angemessen ist (Angemessen hoch oder niedrig).

Wenngleich der Vorposter mit seinem Geschwurbel zur Tilgung natürlich völlig auf dem Holzweg ist, muss ich auch dich an dieser Stelle korrigieren. Die Totalüberschussprognose gibt es sehr wohl und ist insb. im Bereich der VuV ein valides Instrument.
Liebe Grüße

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

Deswegen kauft man sich anfangs eine kleine Wohnung

WiWi Gast schrieb am 31.03.2021:

Die EK Rendite ist nicht schön gerechnet, sondern Fakt. Und richtig, theoretisch ist sie unendlich bis die erste Tilgung kommt, dann nimmt sie kontinuierlich ab. Die Logik hast du denke ich verstanden.
Deine Berechnung unten gehen jetzt ja wieder von einer 110% Finanzierung aus. Trotz 11 Immos hast du aber anscheinend eine Sache nicht verstanden. Deine Cash Flow Berechnung beinhaltet die Tilgung, das ist offensichtlich eine Ansparung, kein Aufwand im klassischen Sinne. Aber für den CF relevant, das ist richtig, nur für die Logik einer Investitionsentscheidung nur bedingt. Jetzt nimmst du noch die Afa (angenommen Altbau, also 2.5% im Jahr) und schon ist dein Nachsteuer CF bei -€154 p.m.. Dabei hast du aber hast du aber schon €733 p.m. getilgt. Bist also bei +€580 im Monat, ohne EK dazugegeben zu haben (außer Tilgung). Diese Summe wird jedes Jahr größer. Wenn du Anfangs noch ein bissl EK reinsteckst wird diese Summe natürlich noch größer (Opportunitätskosten außen vor).

WiWi Gast schrieb am 31.03.2021:

So wie der Vorposter rechnen wahrscheinlich viele Laien. Allein das Beispiel unten ergibt eine EK-Rendite (im ersten Jahr) nach allem von c. 10% bei einer 90% Finanzierung und 0.7% Zinsen. Die Berechnung hat mich genau 8 Sekunden gekostet. Klar basiert das Model auf Annahmen, aber eher konservativ. Potentielle Wertsteigerung nicht eingerechnet.
Es ist immer leicht zu sagen, dass Immos überteuert sind, hilft auch psychologisch wenn man es sich selbst nicht leisten kann. Das ist nicht böse gemeint. Komme übrigens nicht aus der Immobranche, investiere aber privat.

Klar bin ich ein Laie, ich besitze aktuell auch nur 11 Einheiten mit einer durchschnittlichen Bruttorendite von 7,2%. Hauptsächlich 1-2 Zimmerwohnungen, zwischen 2008 und 2015 gekauft im Raum Stuttgart. Meine Devise war immer: Kaufe bei einer Bruttomietrendite ab 7%, in Ausnahmen bei 6%, daher habe ich meine letzte Wohnung 2015 gekaut, danach fand ich nie wieder was über 6%.

Deine Eigenkapitalrendite ist dagegen schön gerechnet. Finanziert man zu 110% läge diese Rendite sogar bei unendlich! diese Zahl kann man künstlich steigern wie man will. Wichtig ist, was bleibt übrig und zahlt sich das Objekt von selber oder muss man da noch viel Geld reinstecken pro Monat.

Ab ca. 6% Bruttomietrendite können sich Objekte von selbst finanzieren, wenn wenig Instandhaltungsaufwand. Sonst nicht. Bei dem Beispiel mit 850 Euro Kaltmiete und 440k Preis inkl. Nebenkosten da wäre ja schon die Monatsrate größer als die Miete. Bei 2% Tilgung was heute die meisten Banken mindestens verlangen, zahlt man bei 0,7% Zins 990 Euro pro Monat, legt also schon 140 Euro pro Monat drauf + nicht umlagefähiges Hausgeld, sagen wir nochmal mindestens 100 Euro und Rücklagen für das Sondervermgögen sagen wir auch noch mal mindestens 50 pro Monat (sehr konservativ gerechnet!!), macht also ein negativer Cashflow von 290 Euro pro Monat. Leerstände durch Reparaturen, Sanierungen nach 10-20 Jahren, Probleme mit Mietern und Unvorhergesehenes noch nicht mit gerechnet.

Damit zahlt man WENN die Zinsen sich nicht erhöhen, 43 Jahre lang ab und monatlich rund 300 Euro oben drauf. Kauft man sowas mit 40 zur Anlage, ist es mit 83 bezahlt und man hat monatlich 300 Euro oder mehr drauf gelegt, WENN alles gut geht. Falls die Zinsen wieder steigen, sieht die Rechnung ganz anders aus und man legt schnell 500 Euro oder gar 1000 drauf. Will man mehrere solche Objekte kaufen, sagen die Banken sehr schnell schluss, weil man zu viel aus eigener Tasche drauf legt und Cashflow Negativ ist. Der einzige Case wo sich sowas rechnen kann ist, dass die Preise stark weiter steigen und man nach 10 Jahren Spekulationssteuerfrei verkaufen darf. Das wiederum ist Spekulation!

Ne nicht ganz richtig. Wenn du keine Blankoanteile hast, und du nicht gerade ein Depp bist, dann drücken die auch mal bei leicht negativer KDF ein Auge zu und argumentieren das sich schön. Prüfung zieht den zwar die ohren lang aber naja juckt eh keinen was die sagen

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

Ich klinke mich in die Diskussion mal ein, weil ich ein ganz ähnliches Vorhaben habe.
ETW für 565.000 in Düsseldorf.
Würde gerne 100% finanzieren. Also maximal die NK Zahlen (ca. 65.000).
Dann würde ich gerne nur zw. 1.000 EUR im Monat tilgen. Dadurch wird die Laufzeit sehr lang, ich weiß. Plane aber mit 5% Sondertilgungen zu arbeiten, die ich flexibler Nutzen kann, als eine starre monatliche Rate.

Was haltet ihr von dem Vorhaben?

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

Wie groß und wie alt ist die Wohnung? welche Lage? sonst kann man nix dazu sagen. Ich selbst finanziere immer meine Anlegerwohnungen zu 100%, Zinsbindung auf 20 Jahre und tilge innerhalb dieser Frist, daher kaufte ich in der Vergangenheit nur Objekte, die sich in der Zeit auch selbst bezahlen. Aber alles was privat ist mit so wenig wie möglich Kredit.

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Voice of Reason

110% Finanzierung für 580.000€

Ich das mit den Sondertilgungen für mich und unser Haus auch überlegt, mache es jetzt aber anders.
Ich zahle einfach über die Zinsbindungsfrist die normale Tilgungsrate und spare bzw. investiere über einen Vermögensverwalter das, was ich ansonsten als Sondertilgung verwendet hätte. Die Zinsen, die dort rauskommen, sind signifikant höher, als die 1,x% die Du für die Finanzierung aufwendest.
Also lieber die 10-15Jahre die Sondertilgungen sparen, damit einen Haufen Zinsen verdienen und dann am Ende einfach am Stück in den Topf einzahlen und für den (hoffentlich) kleinen Rest eine Anschlußfinanzierung aufnehmen.

WiWi Gast schrieb am 01.04.2021:

Ich klinke mich in die Diskussion mal ein, weil ich ein ganz ähnliches Vorhaben habe.
ETW für 565.000 in Düsseldorf.
Würde gerne 100% finanzieren. Also maximal die NK Zahlen (ca. 65.000).
Dann würde ich gerne nur zw. 1.000 EUR im Monat tilgen. Dadurch wird die Laufzeit sehr lang, ich weiß. Plane aber mit 5% Sondertilgungen zu arbeiten, die ich flexibler Nutzen kann, als eine starre monatliche Rate.

Was haltet ihr von dem Vorhaben?

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

Es fehlen etwa 11 Datenpunkte um dir eine ansatzweise halbseriöse Empfehlung geben zu können

WiWi Gast schrieb am 01.04.2021:

Ich klinke mich in die Diskussion mal ein, weil ich ein ganz ähnliches Vorhaben habe.
ETW für 565.000 in Düsseldorf.
Würde gerne 100% finanzieren. Also maximal die NK Zahlen (ca. 65.000).
Dann würde ich gerne nur zw. 1.000 EUR im Monat tilgen. Dadurch wird die Laufzeit sehr lang, ich weiß. Plane aber mit 5% Sondertilgungen zu arbeiten, die ich flexibler Nutzen kann, als eine starre monatliche Rate.

Was haltet ihr von dem Vorhaben?

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

WiWi Gast schrieb am 01.04.2021:

Wie groß und wie alt ist die Wohnung? welche Lage? sonst kann man nix dazu sagen. Ich selbst finanziere immer meine Anlegerwohnungen zu 100%, Zinsbindung auf 20 Jahre und tilge innerhalb dieser Frist, daher kaufte ich in der Vergangenheit nur Objekte, die sich in der Zeit auch selbst bezahlen. Aber alles was privat ist mit so wenig wie möglich Kredit.

Ca. 90 qm inkl. 20qm Dachterasse.
Haus ist aus den 70ern, aber vor 5 Jahren kernsarniert worden. Wohnung hat Neubaustandard.
Wohnung liegt in Derendorf/Pempelfort.
Möchte da selber drin wohnen und halt so wenig wie möglich EK aufwenden.

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

Voice of Reason schrieb am 01.04.2021:

Ich das mit den Sondertilgungen für mich und unser Haus auch überlegt, mache es jetzt aber anders.
Ich zahle einfach über die Zinsbindungsfrist die normale Tilgungsrate und spare bzw. investiere über einen Vermögensverwalter das, was ich ansonsten als Sondertilgung verwendet hätte. Die Zinsen, die dort rauskommen, sind signifikant höher, als die 1,x% die Du für die Finanzierung aufwendest.
Also lieber die 10-15Jahre die Sondertilgungen sparen, damit einen Haufen Zinsen verdienen und dann am Ende einfach am Stück in den Topf einzahlen und für den (hoffentlich) kleinen Rest eine Anschlußfinanzierung aufnehmen.

WiWi Gast schrieb am 01.04.2021:

Ich klinke mich in die Diskussion mal ein, weil ich ein ganz ähnliches Vorhaben habe.
ETW für 565.000 in Düsseldorf.
Würde gerne 100% finanzieren. Also maximal die NK Zahlen (ca. 65.000).
Dann würde ich gerne nur zw. 1.000 EUR im Monat tilgen. Dadurch wird die Laufzeit sehr lang, ich weiß. Plane aber mit 5% Sondertilgungen zu arbeiten, die ich flexibler Nutzen kann, als eine starre monatliche Rate.

Was haltet ihr von dem Vorhaben?

Das habe ich mir auch überlegt. Insbesondere da ich aktuell ein recht ansehnliches Dividenden-Depot habe, das mir monatlich 400 EUR abwirft. Wenn ich nun die 65k NK Zahle scchrumpft man Depot beachtlich zusammen. Die Sparraten fürs Depot werden natürlich nach dem Wohnungskauf auch geringer werden.
Ich schwanke ein wenig zwischen. Depot (fast) komplett auflösen und dadurch mehr EK einbringen und schneller tilgen vs. nur das Minimum (NK) aufbringen mit minimaler Tilgung, sodass das Depot weiter bespart werden kann...

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

WiWi Gast schrieb am 01.04.2021:

Wie groß und wie alt ist die Wohnung? welche Lage? sonst kann man nix dazu sagen. Ich selbst finanziere immer meine Anlegerwohnungen zu 100%, Zinsbindung auf 20 Jahre und tilge innerhalb dieser Frist, daher kaufte ich in der Vergangenheit nur Objekte, die sich in der Zeit auch selbst bezahlen. Aber alles was privat ist mit so wenig wie möglich Kredit.

Ca. 90 qm inkl. 20qm Dachterasse.
Haus ist aus den 70ern, aber vor 5 Jahren kernsarniert worden. Wohnung hat Neubaustandard.
Wohnung liegt in Derendorf/Pempelfort.
Möchte da selber drin wohnen und halt so wenig wie möglich EK aufwenden.

20 qm ist keine Dachterasse, sondern ein Balkon.

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

Finanzmathematisch wahrscheinlich der richtige Ansatz. Dabei darf natürlich nicht vergessen werden, dass durch Tilgung ein komplett risikoloser Nachsteuerzins gespart wird. Nehmen wir an du finanzierst zu 1.5%. Dann ist die Entscheidung eigentlich: lege ich zu einem garantierten Zins von 2.0% an (Tilgung), oder am „freien“ Markt. Zusätzlich spielst du bei dieser Entscheidung praktisch nicht mit deinem Geld, sondern mit dem der Bank, kann also nach hinten los gehen, „Sleep at Night-Faktor und so.

Voice of Reason schrieb am 01.04.2021:

Ich das mit den Sondertilgungen für mich und unser Haus auch überlegt, mache es jetzt aber anders.
Ich zahle einfach über die Zinsbindungsfrist die normale Tilgungsrate und spare bzw. investiere über einen Vermögensverwalter das, was ich ansonsten als Sondertilgung verwendet hätte. Die Zinsen, die dort rauskommen, sind signifikant höher, als die 1,x% die Du für die Finanzierung aufwendest.
Also lieber die 10-15Jahre die Sondertilgungen sparen, damit einen Haufen Zinsen verdienen und dann am Ende einfach am Stück in den Topf einzahlen und für den (hoffentlich) kleinen Rest eine Anschlußfinanzierung aufnehmen.

WiWi Gast schrieb am 01.04.2021:

Ich klinke mich in die Diskussion mal ein, weil ich ein ganz ähnliches Vorhaben habe.
ETW für 565.000 in Düsseldorf.
Würde gerne 100% finanzieren. Also maximal die NK Zahlen (ca. 65.000).
Dann würde ich gerne nur zw. 1.000 EUR im Monat tilgen. Dadurch wird die Laufzeit sehr lang, ich weiß. Plane aber mit 5% Sondertilgungen zu arbeiten, die ich flexibler Nutzen kann, als eine starre monatliche Rate.

Was haltet ihr von dem Vorhaben?

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

WiWi Gast schrieb am 01.04.2021:

Voice of Reason schrieb am 01.04.2021:

Ich das mit den Sondertilgungen für mich und unser Haus auch überlegt, mache es jetzt aber anders.
Ich zahle einfach über die Zinsbindungsfrist die normale Tilgungsrate und spare bzw. investiere über einen Vermögensverwalter das, was ich ansonsten als Sondertilgung verwendet hätte. Die Zinsen, die dort rauskommen, sind signifikant höher, als die 1,x% die Du für die Finanzierung aufwendest.
Also lieber die 10-15Jahre die Sondertilgungen sparen, damit einen Haufen Zinsen verdienen und dann am Ende einfach am Stück in den Topf einzahlen und für den (hoffentlich) kleinen Rest eine Anschlußfinanzierung aufnehmen.

WiWi Gast schrieb am 01.04.2021:

Ich klinke mich in die Diskussion mal ein, weil ich ein ganz ähnliches Vorhaben habe.
ETW für 565.000 in Düsseldorf.
Würde gerne 100% finanzieren. Also maximal die NK Zahlen (ca. 65.000).
Dann würde ich gerne nur zw. 1.000 EUR im Monat tilgen. Dadurch wird die Laufzeit sehr lang, ich weiß. Plane aber mit 5% Sondertilgungen zu arbeiten, die ich flexibler Nutzen kann, als eine starre monatliche Rate.

Was haltet ihr von dem Vorhaben?

Das habe ich mir auch überlegt. Insbesondere da ich aktuell ein recht ansehnliches Dividenden-Depot habe, das mir monatlich 400 EUR abwirft. Wenn ich nun die 65k NK Zahle scchrumpft man Depot beachtlich zusammen. Die Sparraten fürs Depot werden natürlich nach dem Wohnungskauf auch geringer werden.
Ich schwanke ein wenig zwischen. Depot (fast) komplett auflösen und dadurch mehr EK einbringen und schneller tilgen vs. nur das Minimum (NK) aufbringen mit minimaler Tilgung, sodass das Depot weiter bespart werden kann...

Ich hab auch nur die NK so aufgebracht und ansonsten 100% finanziert. Bei 1% Tilgung sind das kaum über 1000EUR Rate im Monat. Ja, rechnerische Laufzeit ist über 70 Jahre. Dafür können sich die Depots weiter im Wert schön entwickeln und ich weiter kräftig einzahlen. Bisher die absolut beste Entscheidung - allerdings ist mein finanzieller Background auch so, dass das mehr an Risiko relativ unproblematisch ist.

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

WiWi Gast schrieb am 02.04.2021:

Voice of Reason schrieb am 01.04.2021:

Ich das mit den Sondertilgungen für mich und unser Haus auch überlegt, mache es jetzt aber anders.
Ich zahle einfach über die Zinsbindungsfrist die normale Tilgungsrate und spare bzw. investiere über einen Vermögensverwalter das, was ich ansonsten als Sondertilgung verwendet hätte. Die Zinsen, die dort rauskommen, sind signifikant höher, als die 1,x% die Du für die Finanzierung aufwendest.
Also lieber die 10-15Jahre die Sondertilgungen sparen, damit einen Haufen Zinsen verdienen und dann am Ende einfach am Stück in den Topf einzahlen und für den (hoffentlich) kleinen Rest eine Anschlußfinanzierung aufnehmen.

WiWi Gast schrieb am 01.04.2021:

Ich klinke mich in die Diskussion mal ein, weil ich ein ganz ähnliches Vorhaben habe.
ETW für 565.000 in Düsseldorf.
Würde gerne 100% finanzieren. Also maximal die NK Zahlen (ca. 65.000).
Dann würde ich gerne nur zw. 1.000 EUR im Monat tilgen. Dadurch wird die Laufzeit sehr lang, ich weiß. Plane aber mit 5% Sondertilgungen zu arbeiten, die ich flexibler Nutzen kann, als eine starre monatliche Rate.

Was haltet ihr von dem Vorhaben?

Das habe ich mir auch überlegt. Insbesondere da ich aktuell ein recht ansehnliches Dividenden-Depot habe, das mir monatlich 400 EUR abwirft. Wenn ich nun die 65k NK Zahle scchrumpft man Depot beachtlich zusammen. Die Sparraten fürs Depot werden natürlich nach dem Wohnungskauf auch geringer werden.
Ich schwanke ein wenig zwischen. Depot (fast) komplett auflösen und dadurch mehr EK einbringen und schneller tilgen vs. nur das Minimum (NK) aufbringen mit minimaler Tilgung, sodass das Depot weiter bespart werden kann...

Ich hab auch nur die NK so aufgebracht und ansonsten 100% finanziert. Bei 1% Tilgung sind das kaum über 1000EUR Rate im Monat. Ja, rechnerische Laufzeit ist über 70 Jahre. Dafür können sich die Depots weiter im Wert schön entwickeln und ich weiter kräftig einzahlen. Bisher die absolut beste Entscheidung - allerdings ist mein finanzieller Background auch so, dass das mehr an Risiko relativ unproblematisch ist.

Genau die gleiche Strategie möchte ich auch fahren. Aber genau der Gedanke an die rechnerische Laufzeit macht mir Sorgen.
Hast du eine Laufzeit von 10 oder 15 Jahren gewählt? Musstest du in der Zwischenzeit schon refinanzieren?

Außerdem war dein Zins bei 100% Finanzierung doch bestimmt deutlich schlechter, als wenn du jetzt 20 oder 30% mit eingebracht hättest, oder? Hast du dir das vorher ausgerechnet oder war dir die Liquidität für das Depot einfach am wichtigsten?
Ich werde nach den Feiertagen mal mit einigen Kreditgebern sprechen. Aktuell bewege ich mich gedanklich bei einer 100% - 90% Finanzierung.

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

WiWi Gast schrieb am 17.12.2019:

Was mich aufregt ist die neue Masch, dass überhaupt keine Kaufpreise mehr ausgewiesen werden sondern gesagt wird, man solle ein Gebot abgeben. Später dann die Information: Sie sind überboten worden, wollen Sie nachlegen?

Bei einem Bekannten war es ganz krass. Mit dem Verkäufer geeinigt, für Montag Notartermin angesetzt und am Freitag klingelt das Telefon: der Makler ist dran und sagt: Sie sind gerade um 50k überboten worden. Was wollen Sie machen?

Was waren das für Zeiten als ein Handschlag noch etwas galt..

Ich hätte prüfen lassen ob der Makler Schadenersatz zahlen muss.

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WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

Hab 10j Laufzeit gewählt. Da ich ein Depot als zusätzliche Sicherheit eingebracht habe lag der Beleihungsauslauf nur bei 80%. Damit gab es 100% des Kaufpreise für 0,85% Zins. In 8j muss ich refinanzieren, die Restschuld beträgt dann noch gut 600k. Mal schauen wie viel ich dann refinanziere. Mein Nettovermögen beläuft sich derzeit auf fast 1Mio, in 8j könnte ich bei 1,5Mio liegen. In Abhängigkeit vom Zinsniveau, Börsenlage, etc. schaue ich dann, ob ich 600k oder 0k refinanziere oder irgendwas dazwischen...

Ich weiß nicht, wie deine finanzielle Situation ist, aber bei 100% Finanzierung ohne zusätzliche Sicherheiten (wie bei mir das Depot) sollte man schon irgendwo noch entsprechend Kohle haben. Nicht, dass die Immopreise mal fallen und der Margin Call kommt und man dann ziemlich blöd da steht...

antworten
WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

WiWi Gast schrieb am 03.04.2021:

Hab 10j Laufzeit gewählt. Da ich ein Depot als zusätzliche Sicherheit eingebracht habe lag der Beleihungsauslauf nur bei 80%. Damit gab es 100% des Kaufpreise für 0,85% Zins. In 8j muss ich refinanzieren, die Restschuld beträgt dann noch gut 600k. Mal schauen wie viel ich dann refinanziere. Mein Nettovermögen beläuft sich derzeit auf fast 1Mio, in 8j könnte ich bei 1,5Mio liegen. In Abhängigkeit vom Zinsniveau, Börsenlage, etc. schaue ich dann, ob ich 600k oder 0k refinanziere oder irgendwas dazwischen...

Ich weiß nicht, wie deine finanzielle Situation ist, aber bei 100% Finanzierung ohne zusätzliche Sicherheiten (wie bei mir das Depot) sollte man schon irgendwo noch entsprechend Kohle haben. Nicht, dass die Immopreise mal fallen und der Margin Call kommt und man dann ziemlich blöd da steht...

Danke für die persönlichen Einblicke! Ich habe bei weitem nicht dein Nettovermögen (Respekt!), aber fühle mich schon sehr komfortabel. Habe 170k auf dem Depot in Form von ETF und Dividendentitel. Zudem Stand heute ca. 40k unverplantes Cash (exkl. Rücklagen für Immobilien s.u.) auf dem Tagesgeldkonto. Dazu kommt, dass ich bereits zwei Immobilien besitze, für die ich erst vor wenigen Jahren Kredite (70% bzw. 90% finanziert mit 10 Jahren Zinsbindung) aufgenommen habe. Ich vermiete die eine (Mieteinnahmen übersteigen die Rate um 250 EUR, die in die Rücklagen gehen) und in der anderen wohne ich aktuell. Ich würde die zweite wohl nun auch vermieten. Auf Basis der Mieten im selben Haus, wäre ein Cash-Überschuss pro Monat von ca. 120 EUR denkbar. Oder sollte ich die hohen Kaufpreise mitnehmen und verkaufen?
Ich habe eigentlich 2 Sorgen:

  • Wird meine Bonität und die Sicherheit schlecht bewertet, wenn ich unter diesen Umständen erneut eine 100% Finanzierung anstrebe? Wäre es daher besser, meine aktuelle Wohnung zu verkaufen und den möglichen Gewinn (10 - 30k) als EK Einlage zu nutzen? Oder wie schon in einme anderen Post genannt, mein Depot zum Teil zu liquidieren?
  • Ich würde am am liebsten alles so weiterlaufen lassen und einfach einen weiteren Kredit aufnehmen. Die Zinsbindungen der 2 bestehenden Kredite laufen in 6 bzw. 7 Jahren aus. Der neue Kredit dann wohl in 10 Jahren. Ich habe (unbegründet?) Sorge, dass durch eine starke Zinserhöhung die Raten so stark steigen, dass die beiden vermieteten Immobilien Cash negativ werden. Ich also mein Gehalt nutzen muss, um die Kredite zu tilgen. Wie bewertest du das Risiko einer Zinserhöhung (und damit der Raten) in 6- 10 Jahren? Was würde passieren, wenn in 10 Jahren die Zinsen bei 3-4% liegen?

Als zusätzliche Frage: Bisher haben meine Kreditgeber ein Wertpapierportfolio nie als Sicherheit akzeptiert (immer nur Cash-Einlage oder abbezahlte Immobilien). Wie ist dir das gelungen und bei welchen Kreditinstituten ist so etwas möglich?

antworten
WiWi Gast

110% Finanzierung für 580.000€

WiWi Gast schrieb am 04.04.2021:

Hab 10j Laufzeit gewählt. Da ich ein Depot als zusätzliche Sicherheit eingebracht habe lag der Beleihungsauslauf nur bei 80%. Damit gab es 100% des Kaufpreise für 0,85% Zins. In 8j muss ich refinanzieren, die Restschuld beträgt dann noch gut 600k. Mal schauen wie viel ich dann refinanziere. Mein Nettovermögen beläuft sich derzeit auf fast 1Mio, in 8j könnte ich bei 1,5Mio liegen. In Abhängigkeit vom Zinsniveau, Börsenlage, etc. schaue ich dann, ob ich 600k oder 0k refinanziere oder irgendwas dazwischen...

Ich weiß nicht, wie deine finanzielle Situation ist, aber bei 100% Finanzierung ohne zusätzliche Sicherheiten (wie bei mir das Depot) sollte man schon irgendwo noch entsprechend Kohle haben. Nicht, dass die Immopreise mal fallen und der Margin Call kommt und man dann ziemlich blöd da steht...

Danke für die persönlichen Einblicke! Ich habe bei weitem nicht dein Nettovermögen (Respekt!), aber fühle mich schon sehr komfortabel. Habe 170k auf dem Depot in Form von ETF und Dividendentitel. Zudem Stand heute ca. 40k unverplantes Cash (exkl. Rücklagen für Immobilien s.u.) auf dem Tagesgeldkonto. Dazu kommt, dass ich bereits zwei Immobilien besitze, für die ich erst vor wenigen Jahren Kredite (70% bzw. 90% finanziert mit 10 Jahren Zinsbindung) aufgenommen habe. Ich vermiete die eine (Mieteinnahmen übersteigen die Rate um 250 EUR, die in die Rücklagen gehen) und in der anderen wohne ich aktuell. Ich würde die zweite wohl nun auch vermieten. Auf Basis der Mieten im selben Haus, wäre ein Cash-Überschuss pro Monat von ca. 120 EUR denkbar. Oder sollte ich die hohen Kaufpreise mitnehmen und verkaufen?
Ich habe eigentlich 2 Sorgen:

  • Wird meine Bonität und die Sicherheit schlecht bewertet, wenn ich unter diesen Umständen erneut eine 100% Finanzierung anstrebe? Wäre es daher besser, meine aktuelle Wohnung zu verkaufen und den möglichen Gewinn (10 - 30k) als EK Einlage zu nutzen? Oder wie schon in einme anderen Post genannt, mein Depot zum Teil zu liquidieren?
  • Ich würde am am liebsten alles so weiterlaufen lassen und einfach einen weiteren Kredit aufnehmen. Die Zinsbindungen der 2 bestehenden Kredite laufen in 6 bzw. 7 Jahren aus. Der neue Kredit dann wohl in 10 Jahren. Ich habe (unbegründet?) Sorge, dass durch eine starke Zinserhöhung die Raten so stark steigen, dass die beiden vermieteten Immobilien Cash negativ werden. Ich also mein Gehalt nutzen muss, um die Kredite zu tilgen. Wie bewertest du das Risiko einer Zinserhöhung (und damit der Raten) in 6- 10 Jahren? Was würde passieren, wenn in 10 Jahren die Zinsen bei 3-4% liegen?

Als zusätzliche Frage: Bisher haben meine Kreditgeber ein Wertpapierportfolio nie als Sicherheit akzeptiert (immer nur Cash-Einlage oder abbezahlte Immobilien). Wie ist dir das gelungen und bei welchen Kreditinstituten ist so etwas möglich?

Ich fühle mich ehrlich gesagt nicht berufen eine Einschätzung dazu abzugeben, wie eine Bank so ein Depot + (dann) 2 Cashflow positive Immos bewertet. Hängt vermutlich auch von deinem Einkommen ab.
Grundsätzlich würde ich Anlagen (egal ob Depot oder Immo) nur liquidieren, wenn das freiwerdende Geld wo anders eine höhere Rendite verspricht. Insofern würde ich an deiner Stelle versuchen nichts zu liquidieren.

Frage ist in der Tat, ob es was gibt was die Bank als Sicherheit akzeptiert. Der Beleihungswert eines Depots liegt bei ca. 50%. Ich denke, du wirst auf jeden Fall EK für die Kauf-NK in bar benötigen. Weiß nicht, ob die 40k dafür reichen und ob du dann noch Rücklagen für Unerwartetes hast.
Das Zinsänderungsrisiko ist in der Tat ein Punkt, sehe ich bei mir ja auch. Aber du könntest ja auch eine Zinsbindung von 15 oder 20j vereinbaren.

Vom Gefühl her wären mir dein Depot + die Rücklagen zu wenig um sowas in der Form zu spielen. Zu wenig Liquidität für Notfälle. Auf der anderen Seite könntest du mindestens die Wohnung mit der 70% Beleihung im Notfall veräußern, das könnte dich im Fall der Fälle retten. Naja, von nichts kommt nichts, man muss auch Risiken eingehen wenn man es zu was bringen will - die Frage ist, kommt man im Worst Case aus allem noch mit einem blauen Auge raus oder ist man gänzlich weg vom Fenster!?
Und natürlich musst du eine Bank finden, die bei all dem mitspielt...

Bei uns war es die örtliche Volksbank, hatten bisher keine Geschäftsbeziehung zu denen. Denke es kamen ein paar Sachen zusammen. Kreditvolumen rund 700k, bei so einem Betrag wird es dann schon individuell von der Betreuung her. Dann war der Makler auch von der Bank, es ging also auch um eine ordentliche Provision. Ich habe außerdem von Anfang an gesagt, dass ich 1% Tilgung und wenig EK will. Die 1% Tilgung war nur mit der Einbringung des Depots möglich. Und dann noch ein entsprechender finanzieller Hintergrund mit damals rund 400k auf Konten+Depots, außerdem einem 7-stelligen Vermögen bei den Eltern.

Vielleicht könnte es helfen, wenn du das Depot zur kreditgebenden Bank umziehst...

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Fenster erfüllen zahlreiche Funktionen. Eine der wichtigsten ist der Punkt der Abdichtung gegenüber den Temperaturen im Außenbereich. Im Winter ist es teilweise äußerst kalt. Gelangt die Kälte in den Innenraum, kann die beste Heizung nichts ausrichten. Die Bewohner frieren. Im Sommer sollen Fenster die Hitze vom Wohnraum fernhalten und auch Feuchtigkeit darf nicht hinein. Mit zunehmendem Alter verschleißen viele Fenster und werden undicht. Wannn lohnt es sich, Fenster zu erneuern und was ist bei der Auswahl neuer Fenster zu beachten?

Bevölkerungsvorausberechnung 2060 - Im Osten leben 37 Prozent weniger Menschen

Bevölkerungsvorausberechnung 2060 des Statistischen Bundesamtes: Der Osten Deutschlands wird bis zum Jahr 2060 in viel stärkerem Maße vom Rückgang und der Alterung der Bevölkerung betroffen sein als der Westen.

Als Student ein geerbtes Haus verkaufen - Infos zu Verkehrswert, Nachlassgericht und Finanzamt

Das richtige Vorgehen ermöglicht einen reibungslosen Verkauf der geerbten Immobilie.

Nicht jeder möchte eine ihm vermachte Immobilie behalten. Viele junge Menschen, etwa Studenten, wollen ein geerbtes Haus verkaufen und mit dem Erlös eigene Träume verwirklichen. Wer als Student ein geerbtes Haus verkaufen möchte, der muss sich nach dem Antritt des Erbes mit dem Nachlassgericht und dem Finanzamt auseinandersetzen. Welche Rolle spielt dabei die Wertermittlung einer Immobilie?

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