DieManager von Morgen WiWi-TReFF.de - Zeitung & Forum für Wirtschaftsstudium & Karriere
ImmobilienImmobilienfinanzierung

Baufinanzierung umschulden

Autor
Beitrag
WiWi Gast

Baufinanzierung umschulden

Hi zusammen,

vielleicht treiben sich hier ja einige (ehemalige) Bankkaufleute herum, die mir weiterhelfen können.

durch den momentan günstigen Zinssatz möchten Bekannte (ohne WiWi-Background, falls dies irgendwie relevant sein sollte) aus ihrem altem Kreditvertrag für Baufinanzierung aussteigen, der vor ca. 10 Jahren abgeschlossen wurde, laut § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gebe es wohl ein Sonderkündigungsrecht. Habe angeboten, mal über die Angebote der Banken zu schauen, Dreisatz und einen Tilgungsplan berechnen, kriege ich gerade noch so hin. Jetzt wundert es mich jedoch, wie kreativ die Banken darin sind, ihre Kredite in irgendwelche Produkte zu verpacken. Anscheinend wollen alle Banken das alte Darlehen übernehmen und nennen das ganze Anschlussfinanzierung. Da der Kredit aus zwei Verträgen mit verschiedenen Laufzeiten besteht, hat ein Berater ihnen z.B. für den Kredit mit späterem Vertragsbeginn zusätzlich einen Forwardvertrag mit höherem Sollzinssatz gebastelt.

Meine Intuition wäre allerdings gewesen, den alten Vertrag einfach zu kündigen und einen neuen Kredit zu niedrigerem Zinssatz aufzunehmen und den alten Kredit damit abzuzahlen. Weiß jemand, was an einer "Anschlussfinanzierung" anders sein soll?

Zudem frage ich mich, was mit der restlichen Zinsschuld passiert, sobald ich einen Vertrag per besagtem Paragraphen kündige. Momentan besteht die Kreditsumme noch aus ca. 2/3 Tilgung und 1/3 Zinsschuld. Sollte man zu einem früheren Zeitpunkt aussteigen, müsste ja die Zinsschuld, die insgesamt durch den Kredit entsteht, auf die neue, kürzere Laufzeit angepasst werden und dadurch vermutlich kleiner werden. Müssen Banken dies berücksichtigen, oder steigt man tatsächlich mit der Summe aus, die man sowieso noch zu zahlen hätte? In dem Falle würde es ja wenig Sinn machen, einen neuen Kredit aufzunehmen, für den man erneut Zinsen zahlt.

Danke & LG

antworten
WiWi Gast

Baufinanzierung umschulden

Also, bin zwar kein Bankkaufmann, aber Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Bankrecht.

Bei Dir geht da vieles durcheinander. Zu erst einmal klären ob es ein Darlehen ist oder zwei. Dann schauen, wann die 10 Jahresfrist (plus 6 Monate Kündigungsfrist) bei beiden Darlehen rum sind. Erst zu dem Zeitpunkt kann dein Bekannter aus den alten Darlehen raus ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

Du kannst aber (rein praktisch) die Finanzierung nur ganz oder gar nicht durch eine andere Bank ablösen und nicht z.B. erst nur den ersten Kredit und ein Jahr später den zweiten, denn es kann immer nur eine Bank erstrangig per Grundschuld gesichert sein.

Wenn Du dies geklärt hast, sprich 2 oder 3 Banken (und gerne auch Sparkassen vor Ort) an und sag denen genau was Du brauchst (z.B. Annuitätendarlehen, Volltilger oder was auch immer; Zinsbindung, Tilgung etc) und bitte um ein Angebot genau noch diesen Kriterien. Schließe von vornherein alle Kombinationen mit Bausparen aus.

Dann vergleiche die Angebote und insbesondere die gesamten Zahlungen bis Laufzeitende. Wie die Bank das Kind nennt (z.B. Anschlussfinanzierung) ist reines Marketing und damit egal. Klar ist aber, dass die neue Bank dann wenn es zwei Darlehen mit unterschiedlichen Abschlusszeitpunkten mit Forwarddarlehen arbeiten muss wenn man nicht beide sofort tilgt und dann in den sauren Apfel der Vorfälligkeitsentschädigung bei der alten Bank beißt.

Oft wirkt es auch Wunder, mit der alten Bank nach der Kündigung nachzuverhandeln, wenn man ein gutes Angebot einer anderen Bank hat. Schließlich spart man sich dann wenn man dort bleibt die Kosten für die Umschreibung der Grundschuld (Notar, Grundbuch)

antworten
WiWi Gast

Baufinanzierung umschulden

Besten Dank für die ausführliche Antwort, insbesondere auch für die Aufklärung der Begrifflichkeiten :-) Werde dann bei ein paar Banken Angebote einholen und schauen, ob die alte Bank ein gutes Angebot macht, wäre wohl das Einfachste.

antworten
WiWi Gast

Baufinanzierung umschulden

WiWi Gast schrieb am 02.01.2020:

Also, bin zwar kein Bankkaufmann, aber Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Bankrecht.

Bei Dir geht da vieles durcheinander. Zu erst einmal klären ob es ein Darlehen ist oder zwei. Dann schauen, wann die 10 Jahresfrist (plus 6 Monate Kündigungsfrist) bei beiden Darlehen rum sind. Erst zu dem Zeitpunkt kann dein Bekannter aus den alten Darlehen raus ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

Du kannst aber (rein praktisch) die Finanzierung nur ganz oder gar nicht durch eine andere Bank ablösen und nicht z.B. erst nur den ersten Kredit und ein Jahr später den zweiten, denn es kann immer nur eine Bank erstrangig per Grundschuld gesichert sein.

Wenn Du dies geklärt hast, sprich 2 oder 3 Banken (und gerne auch Sparkassen vor Ort) an und sag denen genau was Du brauchst (z.B. Annuitätendarlehen, Volltilger oder was auch immer; Zinsbindung, Tilgung etc) und bitte um ein Angebot genau noch diesen Kriterien. Schließe von vornherein alle Kombinationen mit Bausparen aus.

Dann vergleiche die Angebote und insbesondere die gesamten Zahlungen bis Laufzeitende. Wie die Bank das Kind nennt (z.B. Anschlussfinanzierung) ist reines Marketing und damit egal. Klar ist aber, dass die neue Bank dann wenn es zwei Darlehen mit unterschiedlichen Abschlusszeitpunkten mit Forwarddarlehen arbeiten muss wenn man nicht beide sofort tilgt und dann in den sauren Apfel der Vorfälligkeitsentschädigung bei der alten Bank beißt.

Oft wirkt es auch Wunder, mit der alten Bank nach der Kündigung nachzuverhandeln, wenn man ein gutes Angebot einer anderen Bank hat. Schließlich spart man sich dann wenn man dort bleibt die Kosten für die Umschreibung der Grundschuld (Notar, Grundbuch)

Auch als uninvolvierter Leser, vielen Dank für den guten und strukturierten Beitrag.

antworten
WiWi Gast

Baufinanzierung umschulden

Meist geht es nur um Zinsen die quersubventioniert werden. Neues Angebot suchen und kündigen fertig. Nach meinem Verständnis auch gerne mit 5 Jahren da bei 66,66 % ein guter Beleihungswert existiert.

antworten
Ein KPMGler

Baufinanzierung umschulden

Ich frag mich, wie die Restschuld 66% Darlehen und 33% Zinsen sein kann??
Sind noch nie Zinsen bezahlt worden?
Typischerweise werden doch annuitätisch am Anfang quasi nur Zinsen bezahlt.

antworten
WiWi Gast

Baufinanzierung umschulden

Alter ist doch egal sind gegebene Zahlen. Wäre genauso wenn jemand mit 150k Einkommen kommt und du sagst normal wären aber 90k warum istbä das so. Ist so. Fertig.

antworten
WiWi Gast

Baufinanzierung umschulden

Ein KPMGler schrieb am 04.01.2020:

Ich frag mich, wie die Restschuld 66% Darlehen und 33% Zinsen sein kann??
Sind noch nie Zinsen bezahlt worden?
Typischerweise werden doch annuitätisch am Anfang quasi nur Zinsen bezahlt.

Mit 2 % Tilgung und 1 % Zinsen hat man dieses Verhältnis vom ersten Tag an.

antworten
WiWi Gast

Baufinanzierung umschulden

"Alter" das ist nicht egal. Bei einer Annuität ist das unmöglich und wenn ein Sonderkündigungsrecht nach BGB besteht entfällt auch der Zinsanspruch für die Zeit, die danach noch mit der Zinsbindungsfrist vorzeitig beendet worden ist. "Ist so. Fertig." ist keine vernünftige Einstellung für eine Beratung und das Verständnis der Materie.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2020:

Alter ist doch egal sind gegebene Zahlen. Wäre genauso wenn jemand mit 150k Einkommen kommt und du sagst normal wären aber 90k warum istbä das so. Ist so. Fertig.

antworten
WiWi Gast

Baufinanzierung umschulden

Ein KPMGler schrieb am 04.01.2020:

Ich frag mich, wie die Restschuld 66% Darlehen und 33% Zinsen sein kann??
Sind noch nie Zinsen bezahlt worden?
Typischerweise werden doch annuitätisch am Anfang quasi nur Zinsen bezahlt.

Auf keinen Fall. Wir liegen Anfangs bei gut 52/48 (ca. 3 % Tilgung und 1,5 % Zinsen), tilgen also von Monat 1 an mehr als wir an Zinsen zahlen.

antworten
WiWi Gast

Baufinanzierung umschulden

früher war das so. Heutzutage ist in der Regel die Tilgung von Beginn an höher als der Zins.

Ein KPMGler schrieb am 04.01.2020:

Ich frag mich, wie die Restschuld 66% Darlehen und 33% Zinsen sein kann??
Sind noch nie Zinsen bezahlt worden?
Typischerweise werden doch annuitätisch am Anfang quasi nur Zinsen bezahlt.

antworten
WiWi Gast

Baufinanzierung umschulden

Ich (TE) habe mich über die Tilgungspläne auch etwas gewundert. Wie aus meiner Fragestellung ersichtlich wurde, bin ich auch kein ausgewiesener Experte in dem Gebiet, kann also nicht erklären, wie das genau so zustande gekommen ist, zudem mir auch keine älteren Tilgungspläne vorliegen und ich somit nicht weiß, was bis zum jetzigen Zeitpunkt passiert ist. Zumindest konnte ich erreichen, dass meine Bekannten sich nicht mehr gutgläubig von einem "Finanzberater" helfen lassen, sondern selbst einige Termine bei Banken vereinbaren und sich Angebote zu von ihnen bestimmten Konditionen einholen.

antworten
WiWi Gast

Baufinanzierung umschulden

WiWi Gast schrieb am 09.01.2020:

Ich (TE) habe mich über die Tilgungspläne auch etwas gewundert. Wie aus meiner Fragestellung ersichtlich wurde, bin ich auch kein ausgewiesener Experte in dem Gebiet, kann also nicht erklären, wie das genau so zustande gekommen ist, zudem mir auch keine älteren Tilgungspläne vorliegen und ich somit nicht weiß, was bis zum jetzigen Zeitpunkt passiert ist. Zumindest konnte ich erreichen, dass meine Bekannten sich nicht mehr gutgläubig von einem "Finanzberater" helfen lassen, sondern selbst einige Termine bei Banken vereinbaren und sich Angebote zu von ihnen bestimmten Konditionen einholen.

Ja das ist doch schon mal was. Mach denen nochmal klar, dass 0,1% Unterschied im Zins nach wenig klingen, im Zweifel aber eine fünfstellige Summe über die Laufzeit ausmachen können.

antworten

Artikel zu Immobilienfinanzierung

Broschüre »Private Immobilienfinanzierung«

Immobilienfinanzierung: Eine Baustelle von einem Hausdach mit einem Gerüst.

Die Broschüre für die private Immobilienfinanzierung wurde aktualisiert und bietet einen Überblick über die verschiedenen Formen des Immobilienkredits und gibt wichtige Informationen zu dessen Nutzung.

OECD-Datenbank zu Wohnkosten in Deutschland

Die Deutschen geben rund 20 Prozent ihres Einkommens für die Miete oder Hypotheken aus. Damit liegen die Wohnkosten in Deutschland im OECD-Schnitt. Schwerer belastet sind einkommensschwache Haushalte, die rund 27 Prozent ihres Einkommens für Mieten aufwenden müssen. Die interaktive OECD-Datenbank zu Wohnkosten veranschaulicht im Ländervergleich die Unterschiede in Eigentum vs. Miete, Wohnverhältnisse, Wohngeld und sozialer Wohnungsbau.

Due Diligence: Künstliche Intelligenz in der Immobilienwirtschaft

KI und Due-Diligence: Ein Hand richtet sich in einem bunten Datenraum nach oben in Richtung Licht.

Laut einer aktuellen Studie unter Immobilienexperten wird Künstliche Intelligenz einen starken Einfluss auf die Effizienz von Immobilientransaktionen haben. Künstliche Intelligenz wird demnach zukünftig einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil im Transaktionsbusiness liefern wird. Drooms, Europas führender Anbieter virtueller Datenräume, automatisiert den Due Diligence-Prozess. Für eine gesteigerte Prozessautomatisierung liegt ein Fokus auf der Weiterentwicklung des virtuellen Datenraums durch künstliche Intelligenz und Machine Learning.

LBS-Immobilienpreisspiegel 2017: Preise bei Wohnimmobilien steigen

Ein spitzer Hausgiebel.

Insbesondere in Großstädten ist am Immobilienmarkt weiterhin keine Entspannung für Wohnimmobilien in Deutschland in Sicht. Am teuersten sind frei stehende Einfamilienhäuser laut LBS-Immobilienpreisspiegel 2017 in München. Hier kosten Einfamilienhäuser mit 1,2 Millionen Euro mehr als zehnmal so viel wie in einzelnen ostdeutschen Mittelstädten. Der LBS-Immobilienpreisspiegel ist eine Datenbank zum Wohnungsmarkt mit Preisen von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Bauland in 960 Städten und in über 100 Stadtteilen der 14 größten Städte Deutschland.

Wohnimmobilien: In deutschen Großstädten fehlen Wohnungen

Eine Hausfront eines Altbaues in rosa mit vielen Fenstern.

Nach einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) fehlt es an vielen Tausenden Wohnungen in den deutschen Großstädten. Jedes Jahr müssten mehr als 88.000 neue Wohnungen bis 2020 entstehen, um den Bedarf zu decken.

Wohneigentümer bauen sechsmal so viel Vermögen auf wie Mieter

Ein Wohnhaus mit verglaster Veranda in gelb gestrichen mit grünen Holzlatten am Dachstuhl und blauen Fensterrahmen.

Eine Studie der LBS Research und dem Forschungsinstitut empirica zeigt, dass Wohneigentümer erfolgreicher im Vermögensaufbau sind. Menschen, die kurz vor dem Ruhestand stehen, wiesen durch das Wohneigentum eine Wertimmobile von durchschnittlich 152.000 Euro auf und verfügen zusätzlich über ein Nettogeldvermögen von 45.000 Euro. Mieterhaushalte kamen auf durchschnittlich 24.000 Euro und 6.000 Euro Immobilienvermögen aus Vermietung.

Renditeerwartung bei Immobiliengeschäften sollte nicht zu hoch sein

Häuserfassaden ergeben verschiedenste Formen.

Die Deutschen befinden sich im Immobilien-Kaufrausch. Allerdings warnt das Verbraucherportal Finanztip vor zu hohen Erwartungen: Renditen von fünf oder mehr Prozent werden in der Realität selten erreicht. Im Falle von stagnierenden Immobilienpreisen und Mietausfällen liegen die Renditen oftmals nur noch bei einem Prozent.

Wohneigentumsförderung: Neue Grunderwerbsteuer muss her

Wohneigentum - Ein weißes Neubauhaus mit vielen Fenstern.

Ein wichtiger Teil der Altersvorsorge ist Wohneigentum. Trotz niedriger Zinsen der vergangenen Jahre zählt die Bundesrepublik als Land der Mieter. Grund dafür sind neben dem mangelnden Angebot an Immobilien auch die hohen Eigenkapitalanforderungen und die erheblichen Kaufnebenkosten. Eine Umstrukturierung der Grunderwerbssteuer könnte den Anreiz zum Immobilienkauf ändern. Das zeigt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW).

Immobilienmarkt - Metropolen haben Boom verschlafen

Die Hausfront eines Mehrparteienhauses mit vielen Balkonen.

Der deutschen Immobilienbranche geht es nach eigener Einschätzung noch immer sehr gut. Das zeigt der aktuelle Immobilien-Index des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW). Allerdings sorgen sich vor allem die Entwickler großer Bauprojekte um Nachwuchs – nicht zuletzt, weil besondere Herausforderungen auf sie warten: Laut IW wurden in Deutschland von 2010 bis 2014 rund 310.000 Wohnungen zu wenig gebaut.

Deutscher Immobilienmarkt 2014 - Kaufen macht fast überall noch Sinn

Zwei Häuser im Rohbau mit Kränen im Hintergrund.

Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren vor allem in den Großstädten München, Berlin und Hamburg kräftig gestiegen. Das weckt Erinnerungen an die Preisblasen in Spanien oder den USA, die später zur Weltwirtschaftskrise führten. Tatsächlich sind keine Blasen in Sicht und es ist vielerorts noch immer sinnvoll, in die eigenen vier Wände zu investieren.

Immobilienkarte Deutschland - Immobilien kaufen oder mieten?

Aufgrund der historisch niedrigen Zinsen lohnt es sich für immer mehr Bürger, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen statt zu mieten. Allerdings gilt das nicht für alle Regionen in Deutschland. Welche Wohnform die vorteilhaftere ist, hat das Institut der deutschen Wirtschaft Köln für alle 402 Landkreise in Deutschland berechnet.

Arbeitsblatt: Immobilien mieten oder kaufen?

Wohneigentum - Ein weißes Neubauhaus mit vielen Fenstern.

Das neue Arbeitsblatt im Projekt (T)Räume finanzieren geht den Fragen rund um die Entscheidung zum Mieten oder Kaufen einer Immobilie auf den Grund und gibt Tipps zum Thema Wohnfinanzierung. Lehrkräfte können zusätzlich zum Arbeitsblatt eine Lehrerinformation herunterladen.

Hypothek: Schweizer Hausbesitzer zeigen sich bei der Finanzierung risikofreudig

Wohneigentum - Ein weißes Neubauhaus mit vielen Fenstern.

Bei der Immobilienfinanzierung gilt die Kredit-Laufzeit als ein wesentliches Kriterium. Hier haben Schweizer Kunden in letzter Zeit höhere Risikobereitschaft bewiesen, indem sie vermehrt auf kurzfristige Finanzierungsmodelle setzten. Eine längere Laufzeit bedeutet jedoch eine erhöhte Planungssicherheit, die derzeit noch zu günstigen Konditionen zu haben ist. Wofür sollte man sich entscheiden?

Familie, Freunde und Eigenheim sind zentrale Lebensziele

Ein Wohnhaus mit Solaranlage auf dem Dach.

In Zeiten von Wirtschaftskrise und Globalisierung setzen die Deutschen in ihrer Lebensplanung verstärkt auf zwischenmenschliche Erfüllung. Erstaunlich: Trotz hoher Belastung gehören Familien zu Deutschlands optimistischster Bevölkerungsgruppe.

Schuldenkrise macht Immobilien und Finanzierungen erschwinglich

Noch nie zuvor konnten die privaten Haushalte ihren Traum von den eigenen vier Wänden so leicht verwirklichen. Grund sind die extrem niedrigen Hypothekenzinsen, die sogar für Berufsanfänger den Immobilienerwerb attraktiv machen.

Antworten auf Baufinanzierung umschulden

Als WiWi Gast oder Login

Forenfunktionen

Kommentare 13 Beiträge

Diskussionen zu Immobilienfinanzierung

Weitere Themen aus Immobilien