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ImmobilienImmobilienfinanzierung

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

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WiWi Gast

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

Hallo zusammen,
kennt ihr Banken, die finanzierte (nicht abbezahlte) Wohnungen als Sicherheit für eine weitere Baufinanzierung akzeptieren? Das Ziel wäre dadurch einen möglichst hohen EK-Anteil für ein selbstgenutztes EFH zu erreichen, um einen niedrigen Bauzins zu erhalten.
Freue mich auf eure Erfahrungen!

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WiWi Gast

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

Kommt darauf an wie viel bei der Wohnung noch an Kredit ausstehend ist. Die Banken stellen da auf dern Beleihungswert ab, wenn die z.B. bei der Wohnung bei 500k liegt und du nur noch 100k Kredit hast, kann der Rest kreuzverhaftet werden, ansonsten nicht. Ich würde einfach mal bei deiner Bank da anfragen.

WiWi Gast schrieb am 02.12.2021:

Hallo zusammen,
kennt ihr Banken, die finanzierte (nicht abbezahlte) Wohnungen als Sicherheit für eine weitere Baufinanzierung akzeptieren? Das Ziel wäre dadurch einen möglichst hohen EK-Anteil für ein selbstgenutztes EFH zu erreichen, um einen niedrigen Bauzins zu erhalten.
Freue mich auf eure Erfahrungen!

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WiWi Gast

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

Wo genau siehst du da die Sicherheit für die Bank?

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WiWi Gast

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

Banken machen sowas. Sie bewerten das Objekt und wenn nach Abzug des Restkredits noch genug EK da ist, sollte das kein Problem sein. Habe ich so gemacht bei einen MFH. Allerdings sollte die Beleihung bei der besicherten Immobilie nicht mehr super hoch sein.

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WiWi Gast

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

DSL Bank hat bei mir sowas gemacht. Der LTV der hinterlegten Immobilie war aber super niedrig (20% oder so).

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Voice of Reason

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

Ja, machen Banken definitiv.
Ich fahre das gleiche Modell mit meinen Immobilieninvestments.
Absoluter Standard und kein Problem - natürlich ist der LTV der einzelnen Immobilien dafür das wesentliche Kriterium für die Höhe der angerechneten Sicherheit.

antworten
WiWi Gast

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

Was ist denn deine Immobilien Strategie?

Voice of Reason schrieb am 03.12.2021:

Ja, machen Banken definitiv.
Ich fahre das gleiche Modell mit meinen Immobilieninvestments.
Absoluter Standard und kein Problem - natürlich ist der LTV der einzelnen Immobilien dafür das wesentliche Kriterium für die Höhe der angerechneten Sicherheit.

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WiWi Gast

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

Wenn der (Immobilen-)Markt steigt ist es möglich und sinnvoll dergestalt gewonnenes Eigenkapital zum Erwerb weiterer Objekte zu verpfänden. In vergleichbarer Weise hat sich Jakob Mähren in Berlin sein (Immobilien-)Vermögen ab dem Jahr 2002 um den Tiefpunkt der Immobilienbaisse in Berlin damals aufgebaut. Andererseits gab es 2009 während der Subprime Krise in den USA Einzelpersonen wie beispielsweise einen Lehrer der zuvor in derselben Weise über 10 Immobilien erworben hatte und auf weitere Wertzuwächse hoffte jedoch durch deren Wertrückgang während der Finanz- und Wirtschaftskrise schließlich vor dem finanziellen Ruin stand.

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WiWi Gast

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

Alles Quatsch. Banken machen so etwas nicht, weil der

  1. Kredit erstrangig besichert ist und eine
  2. Beleihung wäre dann nachranig besichert.

Keine seriöse Bank macht so etwas. Das ist selbst dann der Fall, wenn der Kredit z.B. zu 90 % schon zurück gezahlt wäre. Der 1. Kredit ist IMMER zu 100 % (akzessorisch) mit dem Grundstück abgesichert, unabhänig wie viel man schon zurück gezahlt hat.

Wenn man jetzt einen 2. Kredit aufnimmt, dann wäre das Grundstück zu über 100 % beliehen. Daher macht das keine Bank, keine seriöse Bank. Wer will schon eine nachrangige Hypothek vergeben.

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Voice of Reason

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

Je mehr je besser.

Bin ein simpler Typ.

WiWi Gast schrieb am 03.12.2021:

Was ist denn deine Immobilien Strategie?

Voice of Reason schrieb am 03.12.2021:

Ja, machen Banken definitiv.
Ich fahre das gleiche Modell mit meinen Immobilieninvestments.
Absoluter Standard und kein Problem - natürlich ist der LTV der einzelnen Immobilien dafür das wesentliche Kriterium für die Höhe der angerechneten Sicherheit.

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WiWi Gast

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

Danke für diese Geschichtsstunde.

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Ceterum censeo

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

WiWi Gast schrieb am 03.12.2021:

Wenn der (Immobilen-)Markt steigt ist es möglich und sinnvoll dergestalt gewonnenes Eigenkapital zum Erwerb weiterer Objekte zu verpfänden. In vergleichbarer Weise hat sich Jakob Mähren in Berlin sein (Immobilien-)Vermögen ab dem Jahr 2002 um den Tiefpunkt der Immobilienbaisse in Berlin damals aufgebaut. Andererseits gab es 2009 während der Subprime Krise in den USA Einzelpersonen wie beispielsweise einen Lehrer der zuvor in derselben Weise über 10 Immobilien erworben hatte und auf weitere Wertzuwächse hoffte jedoch durch deren Wertrückgang während der Finanz- und Wirtschaftskrise schließlich vor dem finanziellen Ruin stand.

Schön, dass du wieder da bist!
Liebe Grüße

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WiWi Gast

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

Das gesamte Konstrukt steht und fällt mit der eingetragenen Grundschuld. Ist die aktuell finanzierende Bank als Gläubiger im Grundbuch eingetragen und wenn ja, mit welcher Höhe?

Falls ja, kann die neue Bank nur als 2. Rang eingetragen werden und sie bekommen im Zweifelsfall nur was der 1. Rang übrig lässt (Milchmädchenrechnung: Marktwert / 2 - Nennwert der Eintragung), entsprechend hart werden sie kalkulieren. Auch die tatsächlich Restschuld zum aktuellen Zeitpunkt ist für die neue Bank erstmal egal, da du dich mit der eingetragenen Grundschuld der 1. Bank theoretisch jederzeit wieder bei Bank 1 finanzieren kannst und Bank 2 dann in die Röhre guckt.

Ist keine Grundschuld eingetragen kann es der neuen Bank theoretisch egal sein welche Verbindlichkeiten du bereits hast, da sie im Zweifelsfall das Objekt verwertet können (Eintragung vorausgesetzt) und die 1. Bank schauen muss wie sie an ihr Geld kommt.

Aber egal ob eingetragen oder nicht, die neue Bank wird deine Verbindlichkeiten sehr genau bewerten.

Ich empfehle dir mit der bereits finanzierenden Bank zu reden und ggf.
Konkurrenzangebote vorzulegen. Das spart dir die Eintragungen und viel Stress. IdR wollen die Banken Geschäfte machen und solange ihr bzw. dein Risikoprofil (Cluster) nicht zu sehr steigt, werden sie mitmachen.

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WiWi Gast

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

WiWi Gast schrieb am 03.12.2021:

Alles Quatsch. Banken machen so etwas nicht, weil der

  1. Kredit erstrangig besichert ist und eine
  2. Beleihung wäre dann nachranig besichert.

Keine seriöse Bank macht so etwas. Das ist selbst dann der Fall, wenn der Kredit z.B. zu 90 % schon zurück gezahlt wäre. Der 1. Kredit ist IMMER zu 100 % (akzessorisch) mit dem Grundstück abgesichert, unabhänig wie viel man schon zurück gezahlt hat.

Aha......dann hat meine Bank bei mir offensichtlich eine Ausnahme gemacht. Dann kann ich mich wohl freuen....

Wenn man jetzt einen 2. Kredit aufnimmt, dann wäre das Grundstück zu über 100 % beliehen. Daher macht das keine Bank, keine seriöse Bank. Wer will schon eine nachrangige Hypothek vergeben.

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WiWi Gast

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

Ich kenne das von der Spardabank.
Der Beleihungswert war ein Kriterium, aber auch der aktuelle Verkehrswert der Immobilie.

Hatte damals eine 1ZW für ca. 50k gekaut und renoviert. Aktuelle Wert laut Bank >100k.
Das Delta hat die Spardabank daher als Sichereit akzeptiert.

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WiWi Gast

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

Mein Wissen hierzu ist ausschließlich theoretisch. Dennoch möchte ich mich an der Diskussion beteiligen.
Nehmen wir an eine Immobilie X hätte einen konstanten Wert von von einer Million Geldeinheiten (GE) . Nehmen wir an die Immobilie sei zu 100% durch Bank A fremdfinanziert, wobei 90% der Restschuld schon getilgt ist.
Wenn die Immobilie über eine Hypothek finanziert ist, dann wäre die Restschuld laut Grundbuch bei 100k GE. Die Hypothek ist akzessorisch. D.h. die Eintragung wird weniger, wenn der Eigentümer tilgt.
Hat Bank A die Immobilie hingegen über eine Grundschuld finanziert, dann sinkt die Eintragung im Grundbuch nicht und nach vollständiger Tilgung muss die Erlöschung beantragt werden (fiduziarisch).

Eine schlaue Bank B würde die Immobilie X für einen höchsten 900k GE hohen Kredit besichern, wenn zugünsten von Bank A eine Hypothek eingetragen wurde.
Wurde zugünsten von Bank A jedoch eine Grundschuld eingetragen, sollte Bank B die Finger davon lassen.
Falls sie es nicht tut könnte der Eigentümer mit einer Restschuld von 100k GE bei Bank A zu Bank B gehen und die Immobilie für 900k zugünsten von Bank B besichern.
Bank B wäre im Rang unter Bank A. Also könnte der Eigentümer direkt im Anschluss wieder zu Bank A gehen und die Wohnung mit weiteren 900k beleihen. Die Wohnung wäre jetzt mit 1,9 Mio. GE überfinanziert.
Falls der Eigentümer insolvent wird, wird die Immobilie für einer Million GE verkauft und die Forderungen vom Bank A vollständig bedient. Bank B würde leer ausgehen.

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WiWi Gast

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

Ich kann jetzt nicht ganz folgen aber ich kann versichern, dass es machbar ist und i.d.R. geht das immer nur bei einer Bank. Dann bleiben die Sicherheiten i einer Hand, Ich habe es mit meiner Bank problemlos lösen können. Der bereits getilgte Teil einer Immobilie konnte für eine weitere Immobilie zur Sicherung des neuen Darlehens genutzt werden.

WiWi Gast schrieb am 05.12.2021:

Mein Wissen hierzu ist ausschließlich theoretisch. Dennoch möchte ich mich an der Diskussion beteiligen.
Nehmen wir an eine Immobilie X hätte einen konstanten Wert von von einer Million Geldeinheiten (GE) . Nehmen wir an die Immobilie sei zu 100% durch Bank A fremdfinanziert, wobei 90% der Restschuld schon getilgt ist.
Wenn die Immobilie über eine Hypothek finanziert ist, dann wäre die Restschuld laut Grundbuch bei 100k GE. Die Hypothek ist akzessorisch. D.h. die Eintragung wird weniger, wenn der Eigentümer tilgt.
Hat Bank A die Immobilie hingegen über eine Grundschuld finanziert, dann sinkt die Eintragung im Grundbuch nicht und nach vollständiger Tilgung muss die Erlöschung beantragt werden (fiduziarisch).

Eine schlaue Bank B würde die Immobilie X für einen höchsten 900k GE hohen Kredit besichern, wenn zugünsten von Bank A eine Hypothek eingetragen wurde.
Wurde zugünsten von Bank A jedoch eine Grundschuld eingetragen, sollte Bank B die Finger davon lassen.
Falls sie es nicht tut könnte der Eigentümer mit einer Restschuld von 100k GE bei Bank A zu Bank B gehen und die Immobilie für 900k zugünsten von Bank B besichern.
Bank B wäre im Rang unter Bank A. Also könnte der Eigentümer direkt im Anschluss wieder zu Bank A gehen und die Wohnung mit weiteren 900k beleihen. Die Wohnung wäre jetzt mit 1,9 Mio. GE überfinanziert.
Falls der Eigentümer insolvent wird, wird die Immobilie für einer Million GE verkauft und die Forderungen vom Bank A vollständig bedient. Bank B würde leer ausgehen.

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Voice of Reason

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

Was ist das denn für eine unsinnige Aussage?
Schon mal was von einer Nachrangfinanzierung gehört?
Schon mal was von einer "zweiten Grundschuld" gehört?
Hier reden echt Blinde über Farbe.

WiWi Gast schrieb am 03.12.2021:

Alles Quatsch. Banken machen so etwas nicht, weil der

  1. Kredit erstrangig besichert ist und eine
  2. Beleihung wäre dann nachranig besichert.

Keine seriöse Bank macht so etwas. Das ist selbst dann der Fall, wenn der Kredit z.B. zu 90 % schon zurück gezahlt wäre. Der 1. Kredit ist IMMER zu 100 % (akzessorisch) mit dem Grundstück abgesichert, unabhänig wie viel man schon zurück gezahlt hat.

Wenn man jetzt einen 2. Kredit aufnimmt, dann wäre das Grundstück zu über 100 % beliehen. Daher macht das keine Bank, keine seriöse Bank. Wer will schon eine nachrangige Hypothek vergeben.

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WiWi Gast

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Wenig Ahnung aber ganz viel Meinung trifft es ganz gut. Schon mal was von Nachrangdarlehen und Grundschulden im 2 / 3 Rang gehört. Ist übrigens gängig und würde man auch in ca. 30 sec in Googel finden

WiWi Gast schrieb am 03.12.2021:

Alles Quatsch. Banken machen so etwas nicht, weil der

  1. Kredit erstrangig besichert ist und eine
  2. Beleihung wäre dann nachranig besichert.

Keine seriöse Bank macht so etwas. Das ist selbst dann der Fall, wenn der Kredit z.B. zu 90 % schon zurück gezahlt wäre. Der 1. Kredit ist IMMER zu 100 % (akzessorisch) mit dem Grundstück abgesichert, unabhänig wie viel man schon zurück gezahlt hat.

Wenn man jetzt einen 2. Kredit aufnimmt, dann wäre das Grundstück zu über 100 % beliehen. Daher macht das keine Bank, keine seriöse Bank. Wer will schon eine nachrangige Hypothek vergeben.

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WiWi Gast

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

Warum sollte das eigentlich nicht gehen? Banken finanzieren heutzutage doch wirklich absurdeste Konstrukte (Ein Freund von mir finanziert jetzt über 47 Jahre bis er 77 ist, war überhaupt kein Problem). Im Zweifel wird halt der Prozentsatz etwas hoch gesetzt und gut ist.

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WiWi Gast

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

Ja, geht. Den Move habe ich schon 2mal gemacht. Nennt sich auch liebevoll "rollierendes" Eigenkapital.

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WiWi Gast

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

Das glaub ich dir. Das haben enge Verwandte von mir auch gemacht. Ich denke niemand im Forum zweifelt daran, dass es geht, wenn man bei seiner Hausbank bleibt und die Immobilie nicht überfinanziert ist.

Im Thread wurde ein Konstrukt mit zwei konkurrierenden Banken diskutiert, worauf ich mich bezogen habe. Außerdem habe ich im obigen Beispiel gewisse Annahmen getroffen. Unter anderem konstanter Wert, was zumindest im heutigen Deutschland sehr realitätsfern ist.
Nehmen wir mein Beispiel von oben und sagen, dass die Immobilie nicht mehr eine Million sondern zwei Millionen Geldeinheiten wert ist, dann würde Bank B vermutlich sowohl bei einer Hypothek als auch bei einer Grundschuld einer Finanzierung zustimmen.
Nur halt mit unterschiedlichen Konditionen.

WiWi Gast schrieb am 06.12.2021:

Ich kann jetzt nicht ganz folgen aber ich kann versichern, dass es machbar ist und i.d.R. geht das immer nur bei einer Bank. Dann bleiben die Sicherheiten i einer Hand, Ich habe es mit meiner Bank problemlos lösen können. Der bereits getilgte Teil einer Immobilie konnte für eine weitere Immobilie zur Sicherung des neuen Darlehens genutzt werden.

WiWi Gast schrieb am 05.12.2021:

Mein Wissen hierzu ist ausschließlich theoretisch. Dennoch möchte ich mich an der Diskussion beteiligen.
Nehmen wir an eine Immobilie X hätte einen konstanten Wert von von einer Million Geldeinheiten (GE) . Nehmen wir an die Immobilie sei zu 100% durch Bank A fremdfinanziert, wobei 90% der Restschuld schon getilgt ist.
Wenn die Immobilie über eine Hypothek finanziert ist, dann wäre die Restschuld laut Grundbuch bei 100k GE. Die Hypothek ist akzessorisch. D.h. die Eintragung wird weniger, wenn der Eigentümer tilgt.
Hat Bank A die Immobilie hingegen über eine Grundschuld finanziert, dann sinkt die Eintragung im Grundbuch nicht und nach vollständiger Tilgung muss die Erlöschung beantragt werden (fiduziarisch).

Eine schlaue Bank B würde die Immobilie X für einen höchsten 900k GE hohen Kredit besichern, wenn zugünsten von Bank A eine Hypothek eingetragen wurde.
Wurde zugünsten von Bank A jedoch eine Grundschuld eingetragen, sollte Bank B die Finger davon lassen.
Falls sie es nicht tut könnte der Eigentümer mit einer Restschuld von 100k GE bei Bank A zu Bank B gehen und die Immobilie für 900k zugünsten von Bank B besichern.
Bank B wäre im Rang unter Bank A. Also könnte der Eigentümer direkt im Anschluss wieder zu Bank A gehen und die Wohnung mit weiteren 900k beleihen. Die Wohnung wäre jetzt mit 1,9 Mio. GE überfinanziert.
Falls der Eigentümer insolvent wird, wird die Immobilie für einer Million GE verkauft und die Forderungen vom Bank A vollständig bedient. Bank B würde leer ausgehen.

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Voice of Reason

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

Falsch, auch mit unterschiedlichen Banken ist das gut machbar und bei stagnierendem Immobilienwert.
Logischerweise muss schon Tilgung erfolgt sein und der LTV auf der Erstimmobilie im Idealfall nicht >100, aber ansonsten ist das alles problemlos machbar.

WiWi Gast schrieb am 07.12.2021:

Das glaub ich dir. Das haben enge Verwandte von mir auch gemacht. Ich denke niemand im Forum zweifelt daran, dass es geht, wenn man bei seiner Hausbank bleibt und die Immobilie nicht überfinanziert ist.

Im Thread wurde ein Konstrukt mit zwei konkurrierenden Banken diskutiert, worauf ich mich bezogen habe. Außerdem habe ich im obigen Beispiel gewisse Annahmen getroffen. Unter anderem konstanter Wert, was zumindest im heutigen Deutschland sehr realitätsfern ist.
Nehmen wir mein Beispiel von oben und sagen, dass die Immobilie nicht mehr eine Million sondern zwei Millionen Geldeinheiten wert ist, dann würde Bank B vermutlich sowohl bei einer Hypothek als auch bei einer Grundschuld einer Finanzierung zustimmen.
Nur halt mit unterschiedlichen Konditionen.

WiWi Gast schrieb am 06.12.2021:

Ich kann jetzt nicht ganz folgen aber ich kann versichern, dass es machbar ist und i.d.R. geht das immer nur bei einer Bank. Dann bleiben die Sicherheiten i einer Hand, Ich habe es mit meiner Bank problemlos lösen können. Der bereits getilgte Teil einer Immobilie konnte für eine weitere Immobilie zur Sicherung des neuen Darlehens genutzt werden.

WiWi Gast schrieb am 05.12.2021:

Mein Wissen hierzu ist ausschließlich theoretisch. Dennoch möchte ich mich an der Diskussion beteiligen.
Nehmen wir an eine Immobilie X hätte einen konstanten Wert von von einer Million Geldeinheiten (GE) . Nehmen wir an die Immobilie sei zu 100% durch Bank A fremdfinanziert, wobei 90% der Restschuld schon getilgt ist.
Wenn die Immobilie über eine Hypothek finanziert ist, dann wäre die Restschuld laut Grundbuch bei 100k GE. Die Hypothek ist akzessorisch. D.h. die Eintragung wird weniger, wenn der Eigentümer tilgt.
Hat Bank A die Immobilie hingegen über eine Grundschuld finanziert, dann sinkt die Eintragung im Grundbuch nicht und nach vollständiger Tilgung muss die Erlöschung beantragt werden (fiduziarisch).

Eine schlaue Bank B würde die Immobilie X für einen höchsten 900k GE hohen Kredit besichern, wenn zugünsten von Bank A eine Hypothek eingetragen wurde.
Wurde zugünsten von Bank A jedoch eine Grundschuld eingetragen, sollte Bank B die Finger davon lassen.
Falls sie es nicht tut könnte der Eigentümer mit einer Restschuld von 100k GE bei Bank A zu Bank B gehen und die Immobilie für 900k zugünsten von Bank B besichern.
Bank B wäre im Rang unter Bank A. Also könnte der Eigentümer direkt im Anschluss wieder zu Bank A gehen und die Wohnung mit weiteren 900k beleihen. Die Wohnung wäre jetzt mit 1,9 Mio. GE überfinanziert.
Falls der Eigentümer insolvent wird, wird die Immobilie für einer Million GE verkauft und die Forderungen vom Bank A vollständig bedient. Bank B würde leer ausgehen.

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WiWi Gast

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

Ich habe zwei Fälle mit unterschiedlichen Ausgangslagen beschrieben (Hypothek versus Grundschuld).
Deine Aussage ist so uneindeutig, dass sie nicht im Widerspruch zu meiner steht. Was ist also falsch und warum?

Voice of Reason schrieb am 07.12.2021:

Falsch, auch mit unterschiedlichen Banken ist das gut machbar und bei stagnierendem Immobilienwert.
Logischerweise muss schon Tilgung erfolgt sein und der LTV auf der Erstimmobilie im Idealfall nicht >100, aber ansonsten ist das alles problemlos machbar.

WiWi Gast schrieb am 07.12.2021:

Das glaub ich dir. Das haben enge Verwandte von mir auch gemacht. Ich denke niemand im Forum zweifelt daran, dass es geht, wenn man bei seiner Hausbank bleibt und die Immobilie nicht überfinanziert ist.

Im Thread wurde ein Konstrukt mit zwei konkurrierenden Banken diskutiert, worauf ich mich bezogen habe. Außerdem habe ich im obigen Beispiel gewisse Annahmen getroffen. Unter anderem konstanter Wert, was zumindest im heutigen Deutschland sehr realitätsfern ist.
Nehmen wir mein Beispiel von oben und sagen, dass die Immobilie nicht mehr eine Million sondern zwei Millionen Geldeinheiten wert ist, dann würde Bank B vermutlich sowohl bei einer Hypothek als auch bei einer Grundschuld einer Finanzierung zustimmen.
Nur halt mit unterschiedlichen Konditionen.

WiWi Gast schrieb am 06.12.2021:

Ich kann jetzt nicht ganz folgen aber ich kann versichern, dass es machbar ist und i.d.R. geht das immer nur bei einer Bank. Dann bleiben die Sicherheiten i einer Hand, Ich habe es mit meiner Bank problemlos lösen können. Der bereits getilgte Teil einer Immobilie konnte für eine weitere Immobilie zur Sicherung des neuen Darlehens genutzt werden.

WiWi Gast schrieb am 05.12.2021:

Mein Wissen hierzu ist ausschließlich theoretisch. Dennoch möchte ich mich an der Diskussion beteiligen.
Nehmen wir an eine Immobilie X hätte einen konstanten Wert von von einer Million Geldeinheiten (GE) . Nehmen wir an die Immobilie sei zu 100% durch Bank A fremdfinanziert, wobei 90% der Restschuld schon getilgt ist.
Wenn die Immobilie über eine Hypothek finanziert ist, dann wäre die Restschuld laut Grundbuch bei 100k GE. Die Hypothek ist akzessorisch. D.h. die Eintragung wird weniger, wenn der Eigentümer tilgt.
Hat Bank A die Immobilie hingegen über eine Grundschuld finanziert, dann sinkt die Eintragung im Grundbuch nicht und nach vollständiger Tilgung muss die Erlöschung beantragt werden (fiduziarisch).

Eine schlaue Bank B würde die Immobilie X für einen höchsten 900k GE hohen Kredit besichern, wenn zugünsten von Bank A eine Hypothek eingetragen wurde.
Wurde zugünsten von Bank A jedoch eine Grundschuld eingetragen, sollte Bank B die Finger davon lassen.
Falls sie es nicht tut könnte der Eigentümer mit einer Restschuld von 100k GE bei Bank A zu Bank B gehen und die Immobilie für 900k zugünsten von Bank B besichern.
Bank B wäre im Rang unter Bank A. Also könnte der Eigentümer direkt im Anschluss wieder zu Bank A gehen und die Wohnung mit weiteren 900k beleihen. Die Wohnung wäre jetzt mit 1,9 Mio. GE überfinanziert.
Falls der Eigentümer insolvent wird, wird die Immobilie für einer Million GE verkauft und die Forderungen vom Bank A vollständig bedient. Bank B würde leer ausgehen.

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WiWi Gast

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

Naja ob eine Hypothek oder eine Grundschuld vorliegt ist erst mal ziemlich wumpe - der Unterschied ist ja per Se erstmal nur die Akzessorität. auf die Höhe der Zinskosten hat das wenig bis keinen Einfluss, die Frage ist einfach wie hoch notiert die der vorhergehende Kredit noch und als nachrangige Bank verpflichte ich den Sicherheitengeber die vorrangige Grundschuld für keine anderen Sicherungszwecke als den bereits bestehenden zu verwenden.

WiWi Gast schrieb am 07.12.2021:

Ich habe zwei Fälle mit unterschiedlichen Ausgangslagen beschrieben (Hypothek versus Grundschuld).
Deine Aussage ist so uneindeutig, dass sie nicht im Widerspruch zu meiner steht. Was ist also falsch und warum?

Voice of Reason schrieb am 07.12.2021:

Falsch, auch mit unterschiedlichen Banken ist das gut machbar und bei stagnierendem Immobilienwert.
Logischerweise muss schon Tilgung erfolgt sein und der LTV auf der Erstimmobilie im Idealfall nicht >100, aber ansonsten ist das alles problemlos machbar.

WiWi Gast schrieb am 07.12.2021:

Das glaub ich dir. Das haben enge Verwandte von mir auch gemacht. Ich denke niemand im Forum zweifelt daran, dass es geht, wenn man bei seiner Hausbank bleibt und die Immobilie nicht überfinanziert ist.

Im Thread wurde ein Konstrukt mit zwei konkurrierenden Banken diskutiert, worauf ich mich bezogen habe. Außerdem habe ich im obigen Beispiel gewisse Annahmen getroffen. Unter anderem konstanter Wert, was zumindest im heutigen Deutschland sehr realitätsfern ist.
Nehmen wir mein Beispiel von oben und sagen, dass die Immobilie nicht mehr eine Million sondern zwei Millionen Geldeinheiten wert ist, dann würde Bank B vermutlich sowohl bei einer Hypothek als auch bei einer Grundschuld einer Finanzierung zustimmen.
Nur halt mit unterschiedlichen Konditionen.

WiWi Gast schrieb am 06.12.2021:

Ich kann jetzt nicht ganz folgen aber ich kann versichern, dass es machbar ist und i.d.R. geht das immer nur bei einer Bank. Dann bleiben die Sicherheiten i einer Hand, Ich habe es mit meiner Bank problemlos lösen können. Der bereits getilgte Teil einer Immobilie konnte für eine weitere Immobilie zur Sicherung des neuen Darlehens genutzt werden.

WiWi Gast schrieb am 05.12.2021:

Mein Wissen hierzu ist ausschließlich theoretisch. Dennoch möchte ich mich an der Diskussion beteiligen.
Nehmen wir an eine Immobilie X hätte einen konstanten Wert von von einer Million Geldeinheiten (GE) . Nehmen wir an die Immobilie sei zu 100% durch Bank A fremdfinanziert, wobei 90% der Restschuld schon getilgt ist.
Wenn die Immobilie über eine Hypothek finanziert ist, dann wäre die Restschuld laut Grundbuch bei 100k GE. Die Hypothek ist akzessorisch. D.h. die Eintragung wird weniger, wenn der Eigentümer tilgt.
Hat Bank A die Immobilie hingegen über eine Grundschuld finanziert, dann sinkt die Eintragung im Grundbuch nicht und nach vollständiger Tilgung muss die Erlöschung beantragt werden (fiduziarisch).

Eine schlaue Bank B würde die Immobilie X für einen höchsten 900k GE hohen Kredit besichern, wenn zugünsten von Bank A eine Hypothek eingetragen wurde.
Wurde zugünsten von Bank A jedoch eine Grundschuld eingetragen, sollte Bank B die Finger davon lassen.
Falls sie es nicht tut könnte der Eigentümer mit einer Restschuld von 100k GE bei Bank A zu Bank B gehen und die Immobilie für 900k zugünsten von Bank B besichern.
Bank B wäre im Rang unter Bank A. Also könnte der Eigentümer direkt im Anschluss wieder zu Bank A gehen und die Wohnung mit weiteren 900k beleihen. Die Wohnung wäre jetzt mit 1,9 Mio. GE überfinanziert.
Falls der Eigentümer insolvent wird, wird die Immobilie für einer Million GE verkauft und die Forderungen vom Bank A vollständig bedient. Bank B würde leer ausgehen.

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WiWi Gast

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

WiWi Gast schrieb am 07.12.2021:

Naja ob eine Hypothek oder eine Grundschuld vorliegt ist erst mal ziemlich wumpe - der Unterschied ist ja per Se erstmal nur die Akzessorität. auf die Höhe der Zinskosten hat das wenig bis keinen Einfluss, die Frage ist einfach wie hoch notiert die der vorhergehende Kredit noch und als nachrangige Bank verpflichte ich den Sicherheitengeber die vorrangige Grundschuld für keine anderen Sicherungszwecke als den bereits bestehenden zu verwenden.

Eine Hypothek ist etwas völlig anderes als eine Grundschuld. Der Unterschied ist der, dass die Grundschuld im Grundbuch bis man den letzten 1 Cent der Hypothek zurückgezahlt hat, in voller Höhe bestehen bleibt. Die Grundschuld ist nämlich nicht an eine bestimmte Forderung gebunden, wie die Hypothek. Das bedeutet, während die Hypothek mit der Rückzahung sinkt, bleibt die Grundschuld immer bei 100 % stehen, bis die Hypothek zu 100 % zurückgezahlt wurde.

Und die Grundschuld ist der Grund, warum man i.d.R. keine weitere Hypothek aufnehmen kann.

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WiWi Gast

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

Habt ihr bzgl. Immo-Investments Buchempfehlungen? Gerne auch im Hinblick auf Steueroptimierung in der hinsicht.

antworten
WiWi Gast

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

Ich weiß was du meinst. Spielt aber in der Realität eine untergeordnete Rolle.

Kommt aber auch auf die Bank an.

WiWi Gast schrieb am 07.12.2021:

WiWi Gast schrieb am 07.12.2021:

Naja ob eine Hypothek oder eine Grundschuld vorliegt ist erst mal ziemlich wumpe - der Unterschied ist ja per Se erstmal nur die Akzessorität. auf die Höhe der Zinskosten hat das wenig bis keinen Einfluss, die Frage ist einfach wie hoch notiert die der vorhergehende Kredit noch und als nachrangige Bank verpflichte ich den Sicherheitengeber die vorrangige Grundschuld für keine anderen Sicherungszwecke als den bereits bestehenden zu verwenden.

Eine Hypothek ist etwas völlig anderes als eine Grundschuld. Der Unterschied ist der, dass die Grundschuld im Grundbuch bis man den letzten 1 Cent der Hypothek zurückgezahlt hat, in voller Höhe bestehen bleibt. Die Grundschuld ist nämlich nicht an eine bestimmte Forderung gebunden, wie die Hypothek. Das bedeutet, während die Hypothek mit der Rückzahung sinkt, bleibt die Grundschuld immer bei 100 % stehen, bis die Hypothek zu 100 % zurückgezahlt wurde.

Und die Grundschuld ist der Grund, warum man i.d.R. keine weitere Hypothek aufnehmen kann.

antworten
WiWi Gast

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

WiWi Gast schrieb am 07.12.2021:

WiWi Gast schrieb am 07.12.2021:

Naja ob eine Hypothek oder eine Grundschuld vorliegt ist erst mal ziemlich wumpe - der Unterschied ist ja per Se erstmal nur die Akzessorität. auf die Höhe der Zinskosten hat das wenig bis keinen Einfluss, die Frage ist einfach wie hoch notiert die der vorhergehende Kredit noch und als nachrangige Bank verpflichte ich den Sicherheitengeber die vorrangige Grundschuld für keine anderen Sicherungszwecke als den bereits bestehenden zu verwenden.

Eine Hypothek ist etwas völlig anderes als eine Grundschuld. Der Unterschied ist der, dass die Grundschuld im Grundbuch bis man den letzten 1 Cent der Hypothek zurückgezahlt hat, in voller Höhe bestehen bleibt. Die Grundschuld ist nämlich nicht an eine bestimmte Forderung gebunden, wie die Hypothek. Das bedeutet, während die Hypothek mit der Rückzahung sinkt, bleibt die Grundschuld immer bei 100 % stehen, bis die Hypothek zu 100 % zurückgezahlt wurde.

Und die Grundschuld ist der Grund, warum man i.d.R. keine weitere Hypothek aufnehmen kann.

So und jetzt nochmal lesen, das was du beschreibst bezeichnet man als Akzessorität was oben auch steht. Und natürlich kann ich theoretisch nach einer Grundschuld noch eine Hypothek eintragen lassen, das ist einfach die Frage wie Groß eine Grundschuld im Verhältnis zum Wert der Immobilie ist.

Abgesehen davon ist das ein recht konstruierter Fall da die Hypothek heutzutage eigentlich keine wirkliche Relevanz mehr hat, da sie auf Grund der Akzessorität mit hohen Kosten verbunden ist.

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WiWi Gast

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

WiWi Gast schrieb am 08.12.2021:

WiWi Gast schrieb am 07.12.2021:

WiWi Gast schrieb am 07.12.2021:

Naja ob eine Hypothek oder eine Grundschuld vorliegt ist erst mal ziemlich wumpe - der Unterschied ist ja per Se erstmal nur die Akzessorität. auf die Höhe der Zinskosten hat das wenig bis keinen Einfluss, die Frage ist einfach wie hoch notiert die der vorhergehende Kredit noch und als nachrangige Bank verpflichte ich den Sicherheitengeber die vorrangige Grundschuld für keine anderen Sicherungszwecke als den bereits bestehenden zu verwenden.

Eine Hypothek ist etwas völlig anderes als eine Grundschuld. Der Unterschied ist der, dass die Grundschuld im Grundbuch bis man den letzten 1 Cent der Hypothek zurückgezahlt hat, in voller Höhe bestehen bleibt. Die Grundschuld ist nämlich nicht an eine bestimmte Forderung gebunden, wie die Hypothek. Das bedeutet, während die Hypothek mit der Rückzahung sinkt, bleibt die Grundschuld immer bei 100 % stehen, bis die Hypothek zu 100 % zurückgezahlt wurde.

Und die Grundschuld ist der Grund, warum man i.d.R. keine weitere Hypothek aufnehmen kann.

So und jetzt nochmal lesen, das was du beschreibst bezeichnet man als Akzessorität was oben auch steht. Und natürlich kann ich theoretisch nach einer Grundschuld noch eine Hypothek eintragen lassen, das ist einfach die Frage wie Groß eine Grundschuld im Verhältnis zum Wert der Immobilie ist.

Abgesehen davon ist das ein recht konstruierter Fall da die Hypothek heutzutage eigentlich keine wirkliche Relevanz mehr hat, da sie auf Grund der Akzessorität mit hohen Kosten verbunden ist.

Kleine Anmerkung am Rande: Du unterhältst dich hier mit zwei verschiedenen Personen.
Ich bin der "Theoretiker", der den ursprünglichen Fall konstruiert hat und der letzte Kommentar auf den du geantwortet hast stammt nicht von mir.

Ich geb dir recht, dass eine Hypothek heutzutage kaum Relevanz hat. Die Problematik sehe ich aber hauptsächlich bei der Grundschuld, weshalb ich den Fall keineswegs für zu theoretisch halte. Wenn wir das ganz genau nehmen, bleibt die Grundschuld nicht bestehen, bis der letzte Cent an die Bank gezahlt wurde, sondern bis die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht wurde und da müssen Bank und Eigentümer erstmal zustimmen. Theoretisch könnten Bank und Eigentümer beschließen diese drin zu lassen und im Anschluss eine neue Finanzierung zu vereinbaren. Hierdurch würden beide Parteien nicht mehr den Weg über einen Notar gehen müssen und dadurch sowohl Zeit als auch Geld sparen. Macht also grundsätzlich Sinn.

Das Problem, was ich anspreche nennt sich Überinvestition und ist in jedem Lehrbuch zu Investition und Finanzierung nachzulesen im Zusammenhang mit der Kapitalstruktur bei unvollkommenen Märkten.
Nehmen wir an wir haben eine Immobilie X, die konstant ein Mio. Geldeinheiten wert ist.
Eine Bank A würde diese nicht (als alleinige Wohnung) mit zwei Mio. Geldeinheiten besichern. logisch, oder?

Angenommen die Finanzierung ist fast fertig getilgt, die Grundschuld aber noch nicht aus dem Grundbuch gelöscht, könnte der Eigentümer zur einer Bank B gehen und sagen "hey, Bank B, schau mal die Finanzierung ist fast getilgt und spätestens bis Ende des Jahres ist die Grundschuld bestimmt ganz sicher gelöscht".

Bank B ist gutgläubig, vertraut darauf und schließt eine Finanzierung und lässt eine Grundschuld eintragen. Bank B ist im GB nach Bank A gelistet.

Irgendwann später kommt der Eigentümer auf Bank A zu und sagt "hey, Bank A, schau ich habe die Finanzierung fertig getilgt. Ich habe zwar eine andere Finanzierung am Laufen, aber eure Forderungen werde ohnehin zuerst bedient. Wollt ihr nicht etwas nachschießen?“
Bank A stimmt zu, weil sie nichts zu verlieren haben und zu Bank B in Konkurrenz steht und falls der Eigentümer irgendwann wirklich nicht mehr zahlen kann, hat Bank B ein Problem, weil sie eben gutgläubig war.
Oder eben sie stimmen zu aber mit einer überzogenen Risikoprämie.

Ich kann doch nicht der einzige sein, der diese Problematik sieht.

antworten
WiWi Gast

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

Die Bank des alten Kredites der zu besicherenden Immobilie verzichtet in dem Fall auf die Grundschuld die über der ausstehenden Betrag hinausgeht. Das macht sie (in unserem Fall, Volksbank) unentgeltlich und auch wenn sie davon nicht profitiert (sprich eine andere Bank den anderen Kredit bereitstellt). So geschehen bei mir mit der DSL Bank.

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WiWi Gast

Finanzierte Wohnungen als Sicherheit hinterlegen

WiWi Gast schrieb am 10.12.2021:

Naja ob eine Hypothek oder eine Grundschuld vorliegt ist erst mal ziemlich wumpe - der Unterschied ist ja per Se erstmal nur die Akzessorität. auf die Höhe der Zinskosten hat das wenig bis keinen Einfluss, die Frage ist einfach wie hoch notiert die der vorhergehende Kredit noch und als nachrangige Bank verpflichte ich den Sicherheitengeber die vorrangige Grundschuld für keine anderen Sicherungszwecke als den bereits bestehenden zu verwenden.

Eine Hypothek ist etwas völlig anderes als eine Grundschuld. Der Unterschied ist der, dass die Grundschuld im Grundbuch bis man den letzten 1 Cent der Hypothek zurückgezahlt hat, in voller Höhe bestehen bleibt. Die Grundschuld ist nämlich nicht an eine bestimmte Forderung gebunden, wie die Hypothek. Das bedeutet, während die Hypothek mit der Rückzahung sinkt, bleibt die Grundschuld immer bei 100 % stehen, bis die Hypothek zu 100 % zurückgezahlt wurde.

Und die Grundschuld ist der Grund, warum man i.d.R. keine weitere Hypothek aufnehmen kann.

So und jetzt nochmal lesen, das was du beschreibst bezeichnet man als Akzessorität was oben auch steht. Und natürlich kann ich theoretisch nach einer Grundschuld noch eine Hypothek eintragen lassen, das ist einfach die Frage wie Groß eine Grundschuld im Verhältnis zum Wert der Immobilie ist.

Abgesehen davon ist das ein recht konstruierter Fall da die Hypothek heutzutage eigentlich keine wirkliche Relevanz mehr hat, da sie auf Grund der Akzessorität mit hohen Kosten verbunden ist.

Kleine Anmerkung am Rande: Du unterhältst dich hier mit zwei verschiedenen Personen.
Ich bin der "Theoretiker", der den ursprünglichen Fall konstruiert hat und der letzte Kommentar auf den du geantwortet hast stammt nicht von mir.

Ich geb dir recht, dass eine Hypothek heutzutage kaum Relevanz hat. Die Problematik sehe ich aber hauptsächlich bei der Grundschuld, weshalb ich den Fall keineswegs für zu theoretisch halte. Wenn wir das ganz genau nehmen, bleibt die Grundschuld nicht bestehen, bis der letzte Cent an die Bank gezahlt wurde, sondern bis die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht wurde und da müssen Bank und Eigentümer erstmal zustimmen. Theoretisch könnten Bank und Eigentümer beschließen diese drin zu lassen und im Anschluss eine neue Finanzierung zu vereinbaren. Hierdurch würden beide Parteien nicht mehr den Weg über einen Notar gehen müssen und dadurch sowohl Zeit als auch Geld sparen. Macht also grundsätzlich Sinn.

Das Problem, was ich anspreche nennt sich Überinvestition und ist in jedem Lehrbuch zu Investition und Finanzierung nachzulesen im Zusammenhang mit der Kapitalstruktur bei unvollkommenen Märkten.
Nehmen wir an wir haben eine Immobilie X, die konstant ein Mio. Geldeinheiten wert ist.
Eine Bank A würde diese nicht (als alleinige Wohnung) mit zwei Mio. Geldeinheiten besichern. logisch, oder?

Angenommen die Finanzierung ist fast fertig getilgt, die Grundschuld aber noch nicht aus dem Grundbuch gelöscht, könnte der Eigentümer zur einer Bank B gehen und sagen "hey, Bank B, schau mal die Finanzierung ist fast getilgt und spätestens bis Ende des Jahres ist die Grundschuld bestimmt ganz sicher gelöscht".

Bank B ist gutgläubig, vertraut darauf und schließt eine Finanzierung und lässt eine Grundschuld eintragen. Bank B ist im GB nach Bank A gelistet.

Irgendwann später kommt der Eigentümer auf Bank A zu und sagt "hey, Bank A, schau ich habe die Finanzierung fertig getilgt. Ich habe zwar eine andere Finanzierung am Laufen, aber eure Forderungen werde ohnehin zuerst bedient. Wollt ihr nicht etwas nachschießen?“
Bank A stimmt zu, weil sie nichts zu verlieren haben und zu Bank B in Konkurrenz steht und falls der Eigentümer irgendwann wirklich nicht mehr zahlen kann, hat Bank B ein Problem, weil sie eben gutgläubig war.
Oder eben sie stimmen zu aber mit einer überzogenen Risikoprämie.

Ich kann doch nicht der einzige sein, der diese Problematik sieht.

Ähm ja du bist sehr theoretisch unterwegs - in der Praxis gibt es hier Zweckerklärungen bzw. Verzichtserklärungen, abgesehen löscht niemand mit Verstand eine Grundschuld aus dem Grundbuch (kostet bei Eintragung / Löschung ja jedesmal richtig Notarkosten) - diese wird einfach zur Eigentümergrundschuld.

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