WiWi Gast schrieb am 08.12.2021:
WiWi Gast schrieb am 07.12.2021:
WiWi Gast schrieb am 07.12.2021:
Naja ob eine Hypothek oder eine Grundschuld vorliegt ist erst mal ziemlich wumpe - der Unterschied ist ja per Se erstmal nur die Akzessorität. auf die Höhe der Zinskosten hat das wenig bis keinen Einfluss, die Frage ist einfach wie hoch notiert die der vorhergehende Kredit noch und als nachrangige Bank verpflichte ich den Sicherheitengeber die vorrangige Grundschuld für keine anderen Sicherungszwecke als den bereits bestehenden zu verwenden.
Eine Hypothek ist etwas völlig anderes als eine Grundschuld. Der Unterschied ist der, dass die Grundschuld im Grundbuch bis man den letzten 1 Cent der Hypothek zurückgezahlt hat, in voller Höhe bestehen bleibt. Die Grundschuld ist nämlich nicht an eine bestimmte Forderung gebunden, wie die Hypothek. Das bedeutet, während die Hypothek mit der Rückzahung sinkt, bleibt die Grundschuld immer bei 100 % stehen, bis die Hypothek zu 100 % zurückgezahlt wurde.
Und die Grundschuld ist der Grund, warum man i.d.R. keine weitere Hypothek aufnehmen kann.
So und jetzt nochmal lesen, das was du beschreibst bezeichnet man als Akzessorität was oben auch steht. Und natürlich kann ich theoretisch nach einer Grundschuld noch eine Hypothek eintragen lassen, das ist einfach die Frage wie Groß eine Grundschuld im Verhältnis zum Wert der Immobilie ist.
Abgesehen davon ist das ein recht konstruierter Fall da die Hypothek heutzutage eigentlich keine wirkliche Relevanz mehr hat, da sie auf Grund der Akzessorität mit hohen Kosten verbunden ist.
Kleine Anmerkung am Rande: Du unterhältst dich hier mit zwei verschiedenen Personen.
Ich bin der "Theoretiker", der den ursprünglichen Fall konstruiert hat und der letzte Kommentar auf den du geantwortet hast stammt nicht von mir.
Ich geb dir recht, dass eine Hypothek heutzutage kaum Relevanz hat. Die Problematik sehe ich aber hauptsächlich bei der Grundschuld, weshalb ich den Fall keineswegs für zu theoretisch halte. Wenn wir das ganz genau nehmen, bleibt die Grundschuld nicht bestehen, bis der letzte Cent an die Bank gezahlt wurde, sondern bis die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht wurde und da müssen Bank und Eigentümer erstmal zustimmen. Theoretisch könnten Bank und Eigentümer beschließen diese drin zu lassen und im Anschluss eine neue Finanzierung zu vereinbaren. Hierdurch würden beide Parteien nicht mehr den Weg über einen Notar gehen müssen und dadurch sowohl Zeit als auch Geld sparen. Macht also grundsätzlich Sinn.
Das Problem, was ich anspreche nennt sich Überinvestition und ist in jedem Lehrbuch zu Investition und Finanzierung nachzulesen im Zusammenhang mit der Kapitalstruktur bei unvollkommenen Märkten.
Nehmen wir an wir haben eine Immobilie X, die konstant ein Mio. Geldeinheiten wert ist.
Eine Bank A würde diese nicht (als alleinige Wohnung) mit zwei Mio. Geldeinheiten besichern. logisch, oder?
Angenommen die Finanzierung ist fast fertig getilgt, die Grundschuld aber noch nicht aus dem Grundbuch gelöscht, könnte der Eigentümer zur einer Bank B gehen und sagen "hey, Bank B, schau mal die Finanzierung ist fast getilgt und spätestens bis Ende des Jahres ist die Grundschuld bestimmt ganz sicher gelöscht".
Bank B ist gutgläubig, vertraut darauf und schließt eine Finanzierung und lässt eine Grundschuld eintragen. Bank B ist im GB nach Bank A gelistet.
Irgendwann später kommt der Eigentümer auf Bank A zu und sagt "hey, Bank A, schau ich habe die Finanzierung fertig getilgt. Ich habe zwar eine andere Finanzierung am Laufen, aber eure Forderungen werde ohnehin zuerst bedient. Wollt ihr nicht etwas nachschießen?“
Bank A stimmt zu, weil sie nichts zu verlieren haben und zu Bank B in Konkurrenz steht und falls der Eigentümer irgendwann wirklich nicht mehr zahlen kann, hat Bank B ein Problem, weil sie eben gutgläubig war.
Oder eben sie stimmen zu aber mit einer überzogenen Risikoprämie.
Ich kann doch nicht der einzige sein, der diese Problematik sieht.
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