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ImmobilienImmobilienfinanzierung

Gedankenspiel Immobilien-Investment

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WiWi Gast

Gedankenspiel Immobilien-Investment

Hallo zusammen,

bin noch jung aber interessiere mich sehr für ETFs und Immobilien.
Wohne in einer wunderschönen Altstadt in NRW, keine Großstadt, allerdings wächst die Stadt immer weiter und entwickelt sich sehr positiv rein vom Lebensgefühl her.(natürlich rein von meinem Subjektiven Gefühl ich könnte es nicht mit Fakten untermauern bzw. Habe ich keine Analysen o.ä. Gemacht aber darum geht mir auch gar nicht )

Ich durchforste ab und zu aus Interesse die Immobilienseiten und habe folgende Immobilie gefunden:

  • 9 Familien Haus, gute Lage mit guter Anbindung an ÖPNV.
  • KP: 1.175.000€/ Netto Kaltmiete: 40.188€p.a.
  • Wohnfläche ca. 584 m²
  • Grundstücksfläche ca. 965 m²
  • Baujahr:1993

Ich versetze mich immer in die Lage als wäre ich schon berufstätig und ob ich diese Investition machen würde oder nicht.
Für mich wäre das ein absoluter no brainer oder sehe ich das falsch?

Wie sieht es allein mit Finanzierung über eine Bank aus? M.e.n. Sollte es durch niedrige Zinsen garnicht schlecht aussehen oder? Bekommt man überhaupt als “normalo“ (50-60k Job ) an einen Kredit über so eine Summe? Oft lese ich hier das mindestens die Kaufnebenkosten mit EK gedeckt werden soll, aber wer kann das schon bei so einer Summe?
Wie seht ihr das? Wie geht ihr an so eine Entscheidung heran? Wo informiert ihr euch? Habt ihr Buchempfehlungen o.ä.?

Würde mich über eine rege Diskussion freuen.

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WiWi Gast

Gedankenspiel Immobilien-Investment

Ohne Immobilienerfahrung kauft man kein MFH mit 9 Wohneinheiten. Fang mit einer kleinen Wohnung an und sammle Erfahrung und Kontakte. Immobilien sind ein riskantes Geschäft und alles andere als ein "no brainer". Vor allem wenn man nur ein einzelnes Objekt besitzt und sich dafür extrem verschuldet, das ist ein extremes Klumpenrisiko. Das hätte eher etwas von Glückspiel als von Investition. Du würdest im Prinzip alles auf eine Karte setzen.

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WiWi Gast

Gedankenspiel Immobilien-Investment

Genau richtig. In NRW sind die Preise relativ niedrig. Also sollte es auch kleine Einzimmerwohnungen noch unter 100k geben. Damit ist das Risiko dann überschaubar. Kleine Wohnungen bringen eine vergleichsweise gute Rendite. Ansonsten lebt man als Hausbesitzer durchaus nicht risikofrei. Es gibt immer auch mal Schäden, die von keiner Versicherung übernommen werden. Und da ist man dann schnell 5- bis 6-stellig.

WiWi Gast schrieb am 16.04.2021:

Ohne Immobilienerfahrung kauft man kein MFH mit 9 Wohneinheiten. Fang mit einer kleinen Wohnung an und sammle Erfahrung und Kontakte. Immobilien sind ein riskantes Geschäft und alles andere als ein "no brainer". Vor allem wenn man nur ein einzelnes Objekt besitzt und sich dafür extrem verschuldet, das ist ein extremes Klumpenrisiko. Das hätte eher etwas von Glückspiel als von Investition. Du würdest im Prinzip alles auf eine Karte setzen.

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WiWi Gast

Gedankenspiel Immobilien-Investment

Warum ist das ein No-Brainer?
Das Ding bringt dir 3,4% Mietrendite. Fast 30 Jahre alt, da gehen dann langsam teure Renovierungen/Reparaturen los. Mal ab und zu Leerstand, etwas Verwaltungsaufwand dazu und vielleicht paar Kosten, die du nicht weiterreichen kannst und das ganze kann schnell problematisch werden. Früher sagte man mal, eine Wohnimmobilie muss mindestens 4% bringen. Evtl. muss sie das bei den aktuell niedrigen Zinsen nicht mehr, dafür ist das Risiko das in den hohen Immobilienpreisen steckt ungleich höher.

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WiWi Gast

Gedankenspiel Immobilien-Investment

Ich wohne in derselben Stadt wie du, und hoffe dadurch eine möglichst genaue Antwort zu geben:

Mal abgesehen davon, dass du mit 50tEUR eigentlich eher maximal 300tEUR finanzieren könntest, sehe ich an dieser Immobilie noch die folgenden Schwachstellen:

-Innerhalb der Stadt nur mittelmäßige Lage
-Privatwirtschaftlich gesehen ist die Stadt katastrophal aufgestellt und profitiert einzig von der Anbindung zum Ruhrgebiet und OWL
-In der Stadt wird gebaut, was das Zeug hält. Nettokaltmiete für Neubau beträgt 10€/qm, mit Glück landest du bei neuen Wohnungen (<10 Jahre alt) unter 8,50 €/qm. Die Nettokaltmiete dieser Immobilie zu erhöhen wird wohl nicht möglich sein.
-Wie bereits dargestellt kommen auf das Haus mit >30 Jahren Alter hohe Investitionen hinzu. Guter Mieter zu finden wird auch nicht leichter, wenn das Angebot an attraktiven Neubauwohnungen wächst. All das drückt deine Rendite weiter.

Und nun die Killer Frage: Wenn diese Investition ein solcher No-brainer ist, warum wird die Immobilie dann jetzt verkauft? Übrigens wie so einige MFH-Immobilien in der Stadt.

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WiWi Gast

Gedankenspiel Immobilien-Investment

Ein Mehrfamilienhaus zu kaufen und sich mit über einer Million zu verschulden ist niemals ein "no brainer".
Wenn ich so etwas lese, gibt es echt noch Hoffnung einen gewaltigen Rücksetzer in den nächsten 10 Jahren.

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WiWi Gast

Gedankenspiel Immobilien-Investment

WiWi Gast schrieb am 16.04.2021:

Warum ist das ein No-Brainer?
Das Ding bringt dir 3,4% Mietrendite. Fast 30 Jahre alt, da gehen dann langsam teure Renovierungen/Reparaturen los. Mal ab und zu Leerstand, etwas Verwaltungsaufwand dazu und vielleicht paar Kosten, die du nicht weiterreichen kannst und das ganze kann schnell problematisch werden. Früher sagte man mal, eine Wohnimmobilie muss mindestens 4% bringen. Evtl. muss sie das bei den aktuell niedrigen Zinsen nicht mehr, dafür ist das Risiko das in den hohen Immobilienpreisen steckt ungleich höher.

Ich hätte gedacht dadurch das man alles unter einem Dach hat ist der Aufwand geringer als wenn man vereinzelt Wohnungen hier im Raum kaufen würde(Fahrerei, Schadensfälle, Leerstand), insbesondere da man eine Immobilie eher über mehrere Dekaden hält.
An Schäden hab ich auch gedacht, aber nimmt mal man an man bessert den Großteil aus, dann läuft es ja erstmal eine ganze Zeit bis etwas Neues ggf unvorhersehbares kommt.
Ich weiß nicht wie groß die Kosten sind, aber wenn man einige Aufgaben wie z.B Kleinere Hausmeistertätigkeiten outsourced denke ich auch das ein Haus angenehmer ist.
Das Thema Immobilien hätte sich nach seiner Investition natürlich erledigt. Es wär in der Hinsicht dann eine “Einmal Investition“, da mehr Immobilien aufgrund größeren Zeit Aufwands garnicht möglich wären. Wie kalkuliert man Grob mit den Renovierungskosten? Natürlich hängt das stark vom Zustand ab alllerdings würde es mich dennoch interessieren ob es einen Richtwert gibt.
Was hat es mit folgendem Zitat auf sich:
Sechs Wohnheiten unterliegen noch der öffentlichen Bindung bis Ende 2029, drei Wohnheiten sind bereits frei und ohne Bindung.
Ist die Öffentliche Bindung eher ein Vorteil oder Nachteil?

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WiWi Gast

Gedankenspiel Immobilien-Investment

Mehrfamilienhaus unter 4% Rendite ist einfach ein no-go.
Würde ich auf keinen Fall machen.

antworten
know-it-all

Gedankenspiel Immobilien-Investment

WiWi Gast schrieb am 16.04.2021:

Ich wohne in derselben Stadt wie du, und hoffe dadurch eine möglichst genaue Antwort zu geben:

Immer wieder erstaunlich welch hellseherische Fähigkeiten manche entwickeln... Wurde denn _die_ Stadt, um die es hier geht, überhaupt schon beim Namen genannt?

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WiWi Gast

Gedankenspiel Immobilien-Investment

know-it-all schrieb am 16.04.2021:

WiWi Gast schrieb am 16.04.2021:

Ich wohne in derselben Stadt wie du, und hoffe dadurch eine möglichst genaue Antwort zu geben:

Immer wieder erstaunlich welch hellseherische Fähigkeiten manche entwickeln... Wurde denn _die_ Stadt, um die es hier geht, überhaupt schon beim Namen genannt?

Es handelt sich um So***. Wie gesagt, ich wohne dort, und die Immobilie steht auf Immoscout.

antworten
Ceterum censeo

Gedankenspiel Immobilien-Investment

know-it-all schrieb am 16.04.2021:

WiWi Gast schrieb am 16.04.2021:

Ich wohne in derselben Stadt wie du, und hoffe dadurch eine möglichst genaue Antwort zu geben:

Immer wieder erstaunlich welch hellseherische Fähigkeiten manche entwickeln... Wurde denn _die_ Stadt, um die es hier geht, überhaupt schon beim Namen genannt?

Das nicht, aber aufgrund der genannten Angaben kann man es recht leicht herausfinden. Es geht um eine Immobilie in So***. Man muss nicht "alles wissen" (der kleine Seitenhieb sei mir verziehen), man muss nur wissen, wo man nachschauen muss. ;-)
Liebe Grüße

antworten
WiWi Gast

Gedankenspiel Immobilien-Investment

Genau das hab ich zunächst auch gedacht, aber vermutlich kennt er schlicht die selbe Immobilienanzeige.

know-it-all schrieb am 16.04.2021:

WiWi Gast schrieb am 16.04.2021:

Ich wohne in derselben Stadt wie du, und hoffe dadurch eine möglichst genaue Antwort zu geben:

Immer wieder erstaunlich welch hellseherische Fähigkeiten manche entwickeln... Wurde denn _die_ Stadt, um die es hier geht, überhaupt schon beim Namen genannt?

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WiWi Gast

Gedankenspiel Immobilien-Investment

Was glaubst du wie viele Großstädte es in NRW gibt in denen eine Immobilie mit genau (!!!) diesen Daten angeboten wird?

Ich behaupte mal das könnte jeder hier innerhalb von 15 Minuten rausfinden um welche Immobilie es sich hier handelt/wo sie steht.

know-it-all schrieb am 16.04.2021:

Ich wohne in derselben Stadt wie du, und hoffe dadurch eine möglichst genaue Antwort zu geben:

Immer wieder erstaunlich welch hellseherische Fähigkeiten manche entwickeln... Wurde denn _die_ Stadt, um die es hier geht, überhaupt schon beim Namen genannt?

antworten
WiWi Gast

Gedankenspiel Immobilien-Investment

Anhand des Multiples kann er die Stadt errechnen

know-it-all schrieb am 16.04.2021:

WiWi Gast schrieb am 16.04.2021:

Ich wohne in derselben Stadt wie du, und hoffe dadurch eine möglichst genaue Antwort zu geben:

Immer wieder erstaunlich welch hellseherische Fähigkeiten manche entwickeln... Wurde denn _die_ Stadt, um die es hier geht, überhaupt schon beim Namen genannt?

antworten
WiWi Gast

Gedankenspiel Immobilien-Investment

WiWi Gast schrieb am 16.04.2021:

Mehrfamilienhaus unter 4% Rendite ist einfach ein no-go.
Würde ich auf keinen Fall machen.

Ich würde das erst ab 7-8% Bruttomietrendite machen.

Wenn du das kaufst, gehst du pleite.

antworten
WiWi Gast

Gedankenspiel Immobilien-Investment

know-it-all schrieb am 16.04.2021:

Ich wohne in derselben Stadt wie du, und hoffe dadurch eine möglichst genaue Antwort zu geben:

Immer wieder erstaunlich welch hellseherische Fähigkeiten manche entwickeln... Wurde denn _die_ Stadt, um die es hier geht, überhaupt schon beim Namen genannt?

Ich kenne die Immobilie und die Anzeige, weil ich in der Nähe von So*** wohne. Ich würde davon die Finger lassen, vor allem als Erstinvestition und ohne das passende Kleingeld.

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WiWi Gast

Gedankenspiel Immobilien-Investment

Würde erst mal 200 TEUR sparen und dann bei der Bank vorsprechen.
Finde das Objekt auch recht teuer, aber wenn die Miete Steigerungspotential hat...

antworten
D-CH-F

Gedankenspiel Immobilien-Investment

Rechnet sich absolut nicht. Der einzige Case wo sich das lohnen würde wäre, wenn die Preise in den nächsten 10 Jahren noch mal stark steigen würden. Man kann dann in Deutschland, soweit ich weiss, steuerfrei verkaufen, wenn man 10 Jahre Eigentümer war, egal für wie viel man das Objekt verkauft.

Zahlt man 2% Tilgung und ca. 1% Zins, wäre man schon bei 3%. Bei 3,4% Bruttomietrendite ohne Kaufnebenkosten würden also nur die Bankrate so gut wie die ganze Miete kosten. Bleibt nichts mehr für Instandhaltung, Reparaturen, Reserven, Mietausfälle, Leerstände. Kommen da mal ein paar Sachen zusammen, ein Mieter zahlt nicht, eine Wohnung steht länger leer und es kommt noch eine größere Reparatur, wäre man mit einem 50-60k Job schnell in der Pleite. Ich glaube kaum, dass es in Deutschland eine Bank gibt, die unter diesen Umständen solche Kreditsummen vergibt.

antworten
Ceterum censeo

Gedankenspiel Immobilien-Investment

WiWi Gast schrieb am 16.04.2021:

Anhand des Multiples kann er die Stadt errechnen.

Oder die Eckdaten in einem prominenten Immobilienportal eingeben und auf das letzte verbleibende Suchergebnis verengen ;-)
Liebe Grüße

antworten
know-it-all

Gedankenspiel Immobilien-Investment

WiWi Gast schrieb am 16.04.2021:

Ich kenne die Immobilie und die Anzeige, weil ich in der Nähe von So*** wohne. Ich würde davon die Finger lassen, vor allem als Erstinvestition und ohne das passende Kleingeld.

Ist es denn so schlimm, das Kind beim Namen zu nennen? Immer diese Heimlichtuerei hier :-)
Gemeint ist So*** oder was?

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WiWi Gast

Gedankenspiel Immobilien-Investment

Im Einkauf liegt der Gewinn. Bis auf wenige Ausnahmen würde ich nicht über einen Faktor 20 - 25 rausgehen. Die Kredithöhe ist nicht das Problem aber du solltest ca 100k mitbringen. Fang mit einer Wohnung an, um Erfahrungen zu sammeln. Die Stadt S*** halte ich für eine gute Idee. Schnelle Anbindung ans Ruhrgebiet, Düsseldorf und Köln.

antworten
WiWi Gast

Gedankenspiel Immobilien-Investment

Würde es wenn dann über eine GmbH abwickeln

antworten
WiWi Gast

Gedankenspiel Immobilien-Investment

WiWi Gast schrieb am 17.04.2021:

Würde es wenn dann über eine GmbH abwickeln

Das macht man wenn Geld dabei herumkommt, das ist hier nicht der Fall

antworten
WiWi Gast

Gedankenspiel Immobilien-Investment

WiWi Gast schrieb am 17.04.2021:

Im Einkauf liegt der Gewinn. Bis auf wenige Ausnahmen würde ich nicht über einen Faktor 20 - 25 rausgehen. Die Kredithöhe ist nicht das Problem aber du solltest ca 100k mitbringen. Fang mit einer Wohnung an, um Erfahrungen zu sammeln. Die Stadt S*** halte ich für eine gute Idee. Schnelle Anbindung ans Ruhrgebiet, Düsseldorf und Köln.

Bin in Lev aufgewachsen. Solingen ist der letzte Ort, wo man wohnen möchte. Klientel und Stadtentwicklung und dann sagenhafte 3,4% Bruttorendite als Peak. Geschenkt ok, aber doch nicht kaufen. Als Milliardär wird man bei so etwas Millionär

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WiWi Gast

Gedankenspiel Immobilien-Investment

die öffentliche Bindung ist natürlich schlecht, es heißt, dass du die Wohnungen nicht über dem sozialen Mietspiegel und nicht an die Personen ohne WBS vermieten darfst. Es können je nach der Stand 5-6 EUR/m2 miete werden. Für die öffentliche Bildung über noch 8 Jahre entsteht ein Abschlag auf den Marktpreis der Immobilien, der nicht unwesentlich ist.

WiWi Gast schrieb am 16.04.2021:

Warum ist das ein No-Brainer?
Das Ding bringt dir 3,4% Mietrendite. Fast 30 Jahre alt, da gehen dann langsam teure Renovierungen/Reparaturen los. Mal ab und zu Leerstand, etwas Verwaltungsaufwand dazu und vielleicht paar Kosten, die du nicht weiterreichen kannst und das ganze kann schnell problematisch werden. Früher sagte man mal, eine Wohnimmobilie muss mindestens 4% bringen. Evtl. muss sie das bei den aktuell niedrigen Zinsen nicht mehr, dafür ist das Risiko das in den hohen Immobilienpreisen steckt ungleich höher.

Ich hätte gedacht dadurch das man alles unter einem Dach hat ist der Aufwand geringer als wenn man vereinzelt Wohnungen hier im Raum kaufen würde(Fahrerei, Schadensfälle, Leerstand), insbesondere da man eine Immobilie eher über mehrere Dekaden hält.
An Schäden hab ich auch gedacht, aber nimmt mal man an man bessert den Großteil aus, dann läuft es ja erstmal eine ganze Zeit bis etwas Neues ggf unvorhersehbares kommt.
Ich weiß nicht wie groß die Kosten sind, aber wenn man einige Aufgaben wie z.B Kleinere Hausmeistertätigkeiten outsourced denke ich auch das ein Haus angenehmer ist.
Das Thema Immobilien hätte sich nach seiner Investition natürlich erledigt. Es wär in der Hinsicht dann eine “Einmal Investition“, da mehr Immobilien aufgrund größeren Zeit Aufwands garnicht möglich wären. Wie kalkuliert man Grob mit den Renovierungskosten? Natürlich hängt das stark vom Zustand ab alllerdings würde es mich dennoch interessieren ob es einen Richtwert gibt.
Was hat es mit folgendem Zitat auf sich:
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Ist die Öffentliche Bindung eher ein Vorteil oder Nachteil?

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