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Gibt es die Nachschusspflicht bei Immobilienkrediten wirklich?

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WiWi Gast

Gibt es die Nachschusspflicht bei Immobilienkrediten wirklich?

Hallo zusammen,

oft hört man bei Immobilienkrediten ja von der Nachschusspflicht. Also wenn der Wert der Immobilie unter den Wert sinkt, den die Bank bei der Kreditvergabe angesetzt hat, muss der Schuldner die Differenz als Eigenkapital nachschiessen.

Meine Frage: ist das nur eine theoretische Überlegung oder ist das wirklich praktischer Bestandteil der Verträge und würde auch so gelebt werden? Z.B. wenn auf Grund steigender Zinsen doch mal eine Korrektur von 20% am Immobilienmarkt eintritt. Dann würde sich die Preiskorrektur durch den genannten Faktor ja schnell zu einem richtigen Crash aufbauschen, weil die wenigsten ja mal schnell 5-6 stellig Eigenkapital nachschiessen können und die Immobilie dann in die Zwangsversteigerung rutscht.

Vielen Dank!

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WiWi Gast

Gibt es die Nachschusspflicht bei Immobilienkrediten wirklich?

Das gibt es wirklich und ist auch regelmäßig Bestandteil von Darlehensverträgen. Jedoch stellt sich mir in der Praxis die Frage, wenn der Wert unter die aktuelle Verschuldung rutscht, was bringt der Bank dann eine Zwangsversteigerung, außer mehr Arbeit? Solange die Raten regelmäßig gezahlt werden halte ich sowas für unrealistisch, habe ich selber in der Praxis auch noch nie gehört, allerdings haben wir ja aktuell auch nur steigende Preise...

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WiWi Gast

Gibt es die Nachschusspflicht bei Immobilienkrediten wirklich?

WiWi Gast schrieb am 23.03.2021:

Das gibt es wirklich und ist auch regelmäßig Bestandteil von Darlehensverträgen. Jedoch stellt sich mir in der Praxis die Frage, wenn der Wert unter die aktuelle Verschuldung rutscht, was bringt der Bank dann eine Zwangsversteigerung, außer mehr Arbeit? Solange die Raten regelmäßig gezahlt werden halte ich sowas für unrealistisch, habe ich selber in der Praxis auch noch nie gehört, allerdings haben wir ja aktuell auch nur steigende Preise...

Tja, das ist die Frage, wie da die Praxis aussehen würde. Ich kenne mich mit dem Bankwesen nicht wirklich gut aus, aber irgendwie reagieren müssten Banken ja, wenn plötzlich massenhafte Hypothekenkredite in ihren Büchern stehen, denen keine ausreichende Sicherheit mehr gegenübersteht.

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WiWi Gast

Gibt es die Nachschusspflicht bei Immobilienkrediten wirklich?

Meine Immo Verträge enthalten diese Klausel nicht und ich habe lange Zinsbindungsfristen bei den Anschlussfinanzierungen vereinbart, da noch günstiger als aktuell ist kaum möglich. Nach 10 Jahren hat mein sowieso ein Sonderkündigungsrecht.

Was aber möglich ist, ist folgendes. Läuft die Zinsbindungsfrist ab und man muss neu finanzieren, der Wert ist gesunken, weil rund herum alles deutlich gesunken ist und die Banken wollen Gutachten sehen, kann es sein, dass eine Bank nicht mehr die gesamte Restschuld finanziert, weil der Wert dahinter nicht mehr gegeben ist. Dann müsste man tatsächlich anderweitig Kapital beschaffen.

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WiWi Gast

Gibt es die Nachschusspflicht bei Immobilienkrediten wirklich?

Ganz so einfach ist es nicht, du musst meine ich zwei Raten in Verzug sein bzw. muss es zu einer "wesentlichen" Verschlechterung der hinterlegten Sicherheit gekommen sein. Wenn die Immobilienpreise lediglich fallen, es aber keine höhere Arbeitslosigkeit gibt oder Verbraucher aufgrund von höhere Inflation sich zwischen Essen und Tilgung entscheiden müssen wird da nichts crashen.

Das heißt übrigens nicht dass Immobilien aktuell ein gutes Investment sind...

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WiWi Gast

Gibt es die Nachschusspflicht bei Immobilienkrediten wirklich?

WiWi Gast schrieb am 23.03.2021:

Das gibt es wirklich und ist auch regelmäßig Bestandteil von Darlehensverträgen. Jedoch stellt sich mir in der Praxis die Frage, wenn der Wert unter die aktuelle Verschuldung rutscht, was bringt der Bank dann eine Zwangsversteigerung, außer mehr Arbeit? Solange die Raten regelmäßig gezahlt werden halte ich sowas für unrealistisch, habe ich selber in der Praxis auch noch nie gehört, allerdings haben wir ja aktuell auch nur steigende Preise...

Es bringt ihr Cash und in schweren Zeiten geht nichts über Liquidität.

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WiWi Gast

Gibt es die Nachschusspflicht bei Immobilienkrediten wirklich?

Dürfte wohl auch es mit der Wertberichtigung (IFRS 9 ECL) zu tun haben. Dürfte nicht im Interesse eine Bank sein die Kredite unnötig berichtigen zu müssen. Duch eine extreme Korrektur würde ja die hinterlegt Sicherheit den Kredit nicht decken und somit starke Auswirkungen auf das Kreditrisiko haben.

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WiWi Gast

Gibt es die Nachschusspflicht bei Immobilienkrediten wirklich?

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WiWi Gast

Gibt es die Nachschusspflicht bei Immobilienkrediten wirklich?

WiWi Gast schrieb am 24.03.2021:

Dürfte wohl auch es mit der Wertberichtigung (IFRS 9 ECL) zu tun haben. Dürfte nicht im Interesse eine Bank sein die Kredite unnötig berichtigen zu müssen. Duch eine extreme Korrektur würde ja die hinterlegt Sicherheit den Kredit nicht decken und somit starke Auswirkungen auf das Kreditrisiko haben.

Kenne keine Sparkasse, für die IFRS 9 von Relevanz ist.

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WiWi Gast

Gibt es die Nachschusspflicht bei Immobilienkrediten wirklich?

Genauso läuft es für >90% der privaten Kreditverträge. Innerhalb der Zinsbindungsfrist gibt es keine Möglichkeit für die Bank mehr hinterlegtes Kapital zu verlangen. Nach der Zinsbindungsfrist kann sie im Rahmen der Refinanzierung nochmal nach Kapital fragen zb weil der Objektwert unter den Restkredit gefallen ist.
Wer viel tilgt oder lange Laufzeiten vereinbart hat dieses Problem in der Regel selbst im Falle stark fallender Marktpreise nicht.

In der Amerikanischen real estate bubble von 2008 Gab es bei vielen übrigens keine Zinsbindung. Die mussten dann bei plötzlich sinkenden Marktwerten höhere Zinsen zahlen was zu Privatinsolvenzen geführt hat. In Deutschland könnte sowas kaum passieren.

WiWi Gast schrieb am 23.03.2021:

Meine Immo Verträge enthalten diese Klausel nicht und ich habe lange Zinsbindungsfristen bei den Anschlussfinanzierungen vereinbart, da noch günstiger als aktuell ist kaum möglich. Nach 10 Jahren hat mein sowieso ein Sonderkündigungsrecht.

Was aber möglich ist, ist folgendes. Läuft die Zinsbindungsfrist ab und man muss neu finanzieren, der Wert ist gesunken, weil rund herum alles deutlich gesunken ist und die Banken wollen Gutachten sehen, kann es sein, dass eine Bank nicht mehr die gesamte Restschuld finanziert, weil der Wert dahinter nicht mehr gegeben ist. Dann müsste man tatsächlich anderweitig Kapital beschaffen.

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WiWi Gast

Gibt es die Nachschusspflicht bei Immobilienkrediten wirklich?

WiWi Gast schrieb am 25.05.2021:

Genauso läuft es für >90% der privaten Kreditverträge. Innerhalb der Zinsbindungsfrist gibt es keine Möglichkeit für die Bank mehr hinterlegtes Kapital zu verlangen. Nach der Zinsbindungsfrist kann sie im Rahmen der Refinanzierung nochmal nach Kapital fragen zb weil der Objektwert unter den Restkredit gefallen ist.
Wer viel tilgt oder lange Laufzeiten vereinbart hat dieses Problem in der Regel selbst im Falle stark fallender Marktpreise nicht.

Was hat die Zinsbindung mit der hinterlegten Sicherheit zu tun?

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WiWi Gast

Gibt es die Nachschusspflicht bei Immobilienkrediten wirklich?

Im Sinne eines gescheiten Risikomanagements wird eine Gläubigerin im Falle einer sinkenden Sicherheit entweder nach neuer/mehr Sicherheit verlangen oder die Tilgung erhöhen oder die Zinsen erhöhen. Genau diese Anpassungen sind in aller Regel für die Dauer der Zinsbindung ausgeschlossen, solange alle Raten rechtzeitig bedient werden. Kreditfinanzierung 101

WiWi Gast schrieb am 25.05.2021:

Genauso läuft es für >90% der privaten Kreditverträge. Innerhalb der Zinsbindungsfrist gibt es keine Möglichkeit für die Bank mehr hinterlegtes Kapital zu verlangen. Nach der Zinsbindungsfrist kann sie im Rahmen der Refinanzierung nochmal nach Kapital fragen zb weil der Objektwert unter den Restkredit gefallen ist.
Wer viel tilgt oder lange Laufzeiten vereinbart hat dieses Problem in der Regel selbst im Falle stark fallender Marktpreise nicht.

Was hat die Zinsbindung mit der hinterlegten Sicherheit zu tun?

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WiWi Gast

Gibt es die Nachschusspflicht bei Immobilienkrediten wirklich?

Praktisch sind die Margen im Baufinanzierungsgeschäft extrem gering. Solange ein Kredit bedient wird, schert sich da niemand um irgendwas. Rein praktisch gesehen.

Keine Bank prüft für die Millionen von Baufinanzierungen, ob die alle noch werthaltig sind usw. - ein extremer Aufwand. Und im Fall der Fälle wäre es für die Bank ja meist negativ. Falls der Wert tatsächlich gefallen wäre, dann würde die Bank bei einer Zwangsversteigerung ja massiv Geld verlieren, falls der ehemalige Kreditnehmer dann auf Privatinsolvenz macht. Würde der Kredit einfach weiterlaufen, würde die Bank einen kleinen Gewinn ohne Aufwand machen.

Auch stellt sich die Frage praktisch kaum. Die letzten Jahre ging es 5-10% hoch mit den Immobilienpreisen - und zwar deutschlandweit im Schnitt. Wer vor 4 Jahren finanziert hat, der hat schon ca. 30% Wertsteigerung erlebt. Dazu hat man 10-15% vom Kredit getilgt.

Aus 100 Euro Wert, 80 Euro Kredit wurden in 4 Jahren 130 Euro Wert und 70 Euro Kredit. Von 80% auf 54% Beleihungswert. Da muss es also schon extreme Verwerfungen geben, damit es bei älteren Krediten relevant werden würde.

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