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Wohnung durch Miete tilgen - was ist zu beachten

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WiWi Gast

Wohnung durch Miete tilgen - was ist zu beachten

Hi zusammen, ich hätte gerne mal eine Meinung zu folgendem Gedankenspiel, ich bin noch relativ unerfahren auf dem Gebiet, bitte euch also um Hinweise, was ich beachten muss und kein Hate :)

Ich, Anfang/Mitte 20, gerade im ersten Jahr UB, netto ca 3000€ netto, überlege eine Wohnung für ca. 150.000€ zu kaufen. Diese wäre ein reines Mietobjekt.
Erwartete Miete liegt bei ca 600€, mit der ich den Kredit komplett tilgen würde. Als EK habe ich 30k veranschlagt, dies habe ich zur Verfügung. Bei einer Tilgung von 500€ plus Zins läuft die Tilgung knapp über 20 Jahre.

So hätte ich aus 30k am Ende 150k (bei Verkauf) bzw. fast 24% Mietrendite pro Jahr (auf die 30k EK gerechnet) (plus eventuellem Wertanstieg). Was übersehe ich? Die Wohnung ist in einem guten Zustand und sollte nicht allzuhohe Sanierungskosten in dem Zeitraum beanschlagen.

Vielen Dank für eure Hilfe :)

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D-CH-F

Wohnung durch Miete tilgen - was ist zu beachten

  • Wie ist die Mietnachfrage vor Ort? 600 Euro ohne Nebenkosten? wie sicher ist, dass diese Miete leicht am Markt erzielbar ist? wie hoch ist das Leerstandsrisiko?
  • Gibt es Sanierungsbedarf? sind grössere Arbeiten am Haus geplant oder in den nächsten Jahren notwendig?
  • In welchem Zustand ist die Wohnung?
  • Welche Stadt? welche Mikrolage innerhalb der Stadt? (Innenstadt, Uni nähe, Krankenhaus, vor grossem Arbeitgeber ... )

Bei einem Kaufpreis von 150k und 600 Euro Kaltmiete kann es sich tatschlich unter Umständen lohnen, dazu bräuchte man aber noch mehr Detailinfos.

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WiWi Gast

Wohnung durch Miete tilgen - was ist zu beachten

Klingt so, als wäre das Hausgeld nicht berücksichtigt worden. Das musst du monatlich von der erwarteten Miete abziehen. Daraus reduziert sich die Tilgung n deinem Beispiel vermutlich deutlich und du bist fix bei 30 Jahren.

Zudem kannst du Instandhaltungskosten nicht komplett ignorieren. Ein ehrliches Bild bekommst du nur, wenn du diese Kosten aufs Jahr herunter rechnest. Die Vorstellung ein Bad einfach 20 Jahre lang nicht zu renovieren und dabei keinen Wertverlust (alle anderen Preiskomponenten einmal ausgeklammert) zu erwarten geht definitiv an der Realität vorbei.
Aus eigener Erfahrung: auch bei einer soliden Mietwohnung fallen fortlaufend Handwerkerkosten an, also würde ich auch hier nochmal 25-50 Euro Kosten pro Monat einplanen.

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WiWi Gast

Wohnung durch Miete tilgen - was ist zu beachten

WiWi Gast schrieb am 30.04.2021:

Hi zusammen, ich hätte gerne mal eine Meinung zu folgendem Gedankenspiel, ich bin noch relativ unerfahren auf dem Gebiet, bitte euch also um Hinweise, was ich beachten muss und kein Hate :)

Ich, Anfang/Mitte 20, gerade im ersten Jahr UB, netto ca 3000€ netto, überlege eine Wohnung für ca. 150.000€ zu kaufen. Diese wäre ein reines Mietobjekt.
Erwartete Miete liegt bei ca 600€, mit der ich den Kredit komplett tilgen würde. Als EK habe ich 30k veranschlagt, dies habe ich zur Verfügung. Bei einer Tilgung von 500€ plus Zins läuft die Tilgung knapp über 20 Jahre.

So hätte ich aus 30k am Ende 150k (bei Verkauf) bzw. fast 24% Mietrendite pro Jahr (auf die 30k EK gerechnet) (plus eventuellem Wertanstieg). Was übersehe ich? Die Wohnung ist in einem guten Zustand und sollte nicht allzuhohe Sanierungskosten in dem Zeitraum beanschlagen.

Vielen Dank für eure Hilfe :)

Kaufnebenkosten nicht vergessen, also Makler, Notar und Grunderwerbsteuer. Dann informier dich noch wie hoch das Hausgeld ist das monatlich fällig wird, ist zwar nicht "weg" aber steht dir ja erstmal nicht zur Verfügung

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WiWi Gast

Wohnung durch Miete tilgen - was ist zu beachten

Grundsteuer (wahrscheinlich ca. 40 Euro pro Monat) fehlt auch, sowie Opportunitätskosten für deine 30k Eigenkapital (kannst die ja auch in ein ETF stecken).

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Arcus

Wohnung durch Miete tilgen - was ist zu beachten

Ein Teil des Hausgelds ist sehr wohl weg, nicht alles lässt sich an den Mieter weiterreichen

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WiWi Gast

Wohnung durch Miete tilgen - was ist zu beachten

Hier der TE: Danke für eure konstruktiven Hinweise! Stimmt, Hausgeld hatte ich nicht bedacht, Kaufnebenkosten hatte ich schon bedacht. Finde es eine super Idee eventuelle Renovierungskosten wie Abschreibungen einzurechnen.
Da muss ich mir wohl nochmal einen detaillierten Plan machen

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WiWi Gast

Wohnung durch Miete tilgen - was ist zu beachten

Es reicht nicht, nur die Wohnung in Betracht zu ziehen.

Schau Dir die folgenden Dokumente an:

  1. Protokolle von Eigentümerversammlungen
  2. Klimavorschriften?
  3. Sanierungsbedarf? (Nicht nur auf Deine Wohnung bezogen).
  4. Wie ist das Dach?
  5. Sonderumlage fällig?

Ansonsten wurde gesagt: Lage, Lage, Lage..

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WiWi Gast

Wohnung durch Miete tilgen - was ist zu beachten

Das EK ist schon fast komplett durch die Kaufnebenkosten weg (~20k). Du wirst also ca.140k als Kredit brauchen.
Bei einem realistischen Kredit brauchst du mit 600 Euro monatlich gut 22 Jahre um die Wohnung abzubezahlen (Sollzins 1,16%, Tilgung 3,9% p.a., Zinsbindung 10 Jahre).

Das setzt 100% Vermietung und 0% Mietausfälle in 22 Jahren voraus. Was sehr sehr unwahrscheinlich ist.
Nicht eingerechnet:
-Anteil des Hausgeldes der nicht auf den Mieter umgelegt werden kann (~20-30% des Hausgeldes)
-Größere Instandhaltungen am Haus, die nicht ausreichend durch das Hausgeld gedeckt sind (hier gab es mit der WEG Reform 2020 deutliche Änderungen)
-Renovierungs- und Sanierungskosten im Laufe der Jahre für die Wohnung (werden logischerweise nicht durch das Hausgeld abgedeckt und können nicht direkt umgelegt werden).
-Ggf. Versicherungen um dein Risiko zu verringern (z.B. Wohngebäudeversicherung, Rechtsschutzversicherung etc.)

Ich würde also sagen, es ist eine optimistische Rechnung. Selbst wenn der Mieter erstmal die Rate trägt, musst du ca. 200-300 Euro im Monat dazulegen (Hausgeldanteil, Rücklagen für Instandhaltung der Wohnung, ggf. Hausverwaltung etc.). Dazu kommt, dass du auch ein Polster von mind. einem halben Jahr für die Rate haben solltest.
Bei jeder noch so guten Auswahl der Mieter kann man immer mal ein schwarzes Schaf dabei haben (oder auch mit einem eig. guten Mieter in Streit geraten). Und wenn man da keinen langen finanziellen Atem hat, geht man baden.

Wie genau am Ende deine Rendite sein wird, kannst du realistisch erst ausrechen, wenn die 22 Jahre rum sind und die Wohnung komplett dir gehört. Es wird in den 22 Jahren nicht bei den 30k bleiben die du in das Vorhaben stecken musst. Und um eine mögliche Wertsteigerung zu schätzen musst du dir sehr genau Lage, Qualität etc. des Hauses angucken. Mach nicht den Fehler und gehe von flächendeckend steigenden Immobilienpreisen für die nächsten 30 Jahre aus...

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DerSportbwler

Wohnung durch Miete tilgen - was ist zu beachten

Lass dir auch sagen wie viel gerade "im Pott" ist beim Hausgeld. Wie ist die Eigentümerstruktur im Haus? Welche Arbeiten stehen bald an, die aus dem "Pott" bezahlt werden müssten? Heizung, etc.

Abschreibung, Steuern, Liquidität komplett vergessen oder zumindest nicht aufgeführt. Wenn mal 2 Monate keine Miete kommt, musst du trotzdem für das Darlehen einspringen. Also behalte dir neben 30k Eigenkapital noch eine Rücklage für solche Fälle.

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WiWi Gast

Wohnung durch Miete tilgen - was ist zu beachten

Das wäre ein multiple von 20,8 .
Wo gibt's das denn noch? Wahrscheinlich irgendwo im tiefsten Osten?
Dann solltest vlt auch das Leerstandsrisiko beachten... Oder weniger Miete ist realisierbar.

Habe eig seit 5 Jahren in denen ich den Markt beobachte noch nie ne Wohnung für so ein mutiple gesehen in Gegenden wo Zuzug herrscht.Verkauft sie dir vlt nen Verwandter?

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WiWi Gast

Wohnung durch Miete tilgen - was ist zu beachten

Du hast einiges vergessen, insbesondere

  • Leerstandskosten
  • Hausverwaltung,
  • Instandhaltung (nach 20 Jahren ohne einen Cent zu investieren ist so eine Bude richtig runter gerockt)
  • sonstige nicht umlagefähige Bestandteile des Hausgeldes
  • und noch nichts genannt: Steuern (ja, Mieteinnahmen müssen in DE versteuert werden, und zwar mit dem persönlichen Steuersatz)

Inklusive Zinsen hast du dann monatlich vielleicht 200€ zum tilgen, das heißt den Rest musst du zuschießen. Im Internet gibt es übrigens genug Renditenrechner, da kannst du ein Gefühl für die Kosten bekommen. Und zu guter letzt halte ich es für absolut unrealistisch, eine Wohnung exkl. KNK von 130.000 Euro für 600 Euro pro Monat zu vermieten. Entweder die Immobilie befindet sich in einer guten City, dann ist es ein absolutes Drecksloch und kann in 20 Jahren abgerissen werden oder irgendwo auf dem Land, dann musst du mit höheren Zinsen, höheren Leerstand und niedriger Miete rechnen.

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WiWi Gast

Wohnung durch Miete tilgen - was ist zu beachten

Oh Mann... Kaufnebenkosten, Hausgeld (nicht umlegbar), Instandhaltung (1-2 EUR je qm je nach aktuellem Zustand und Ausstattung) und ggbf. Leerstand. Darauf dass die Immobilienpreise in dieser Stadt in den nächsten 20 Jahren steigen sollte man auch nicht unbedingt wetten.

Vor 20 Jahren war Duisburg auch noch relativ nahe an Düsseldorf was die Preise angeht und Berlin sollte auf die Größe Hamburgs schrumpfen.

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WiWi Gast

Wohnung durch Miete tilgen - was ist zu beachten

WiWi Gast schrieb am 01.05.2021:

Grundsteuer (wahrscheinlich ca. 40 Euro pro Monat) fehlt auch, sowie Opportunitätskosten für deine 30k Eigenkapital (kannst die ja auch in ein ETF stecken).

Die Grundsteuer ist ein durchlaufender Posten und wird über die Nebenkosten vom Mieter übernommen. Genauso wie Hausmeister, Gärtner, Gebäudeversicherung, Instandhaltung, Wartung Heizung und Kleinreparaturen.

Alle energetischen Maßnahmen können auf die Miete umgelegt werden, zu einem Traumzins. Also Dach, Fenster, Fassade, Heizung... quasi fast alles, was anfällt. Alleine ein neues Bad wäre z.B. nicht umlagefähig. Aber ehrlich, ich habe es noch nie mitbekommen, dass ein Mieter seinen Vermieter auf ein neues Bad verklagt hätte, weil das alte abgewohnt ist. Sowas wird dann halt einfach nicht erneuert.

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WiWi Gast

Wohnung durch Miete tilgen - was ist zu beachten

Steuern, die auf die Miete anfallen?

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WiWi Gast

Wohnung durch Miete tilgen - was ist zu beachten

Bei Finanzfluss gibt es genau für diese Konstellation einen Rechner

WiWi Gast schrieb am 30.04.2021:

Hi zusammen, ich hätte gerne mal eine Meinung zu folgendem Gedankenspiel, ich bin noch relativ unerfahren auf dem Gebiet, bitte euch also um Hinweise, was ich beachten muss und kein Hate :)

Ich, Anfang/Mitte 20, gerade im ersten Jahr UB, netto ca 3000€ netto, überlege eine Wohnung für ca. 150.000€ zu kaufen. Diese wäre ein reines Mietobjekt.
Erwartete Miete liegt bei ca 600€, mit der ich den Kredit komplett tilgen würde. Als EK habe ich 30k veranschlagt, dies habe ich zur Verfügung. Bei einer Tilgung von 500€ plus Zins läuft die Tilgung knapp über 20 Jahre.

So hätte ich aus 30k am Ende 150k (bei Verkauf) bzw. fast 24% Mietrendite pro Jahr (auf die 30k EK gerechnet) (plus eventuellem Wertanstieg). Was übersehe ich? Die Wohnung ist in einem guten Zustand und sollte nicht allzuhohe Sanierungskosten in dem Zeitraum beanschlagen.

Vielen Dank für eure Hilfe :)

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WiWi Gast

Wohnung durch Miete tilgen - was ist zu beachten

WiWi Gast schrieb am 02.05.2021:

WiWi Gast schrieb am 01.05.2021:
Die Grundsteuer ist ein durchlaufender Posten und wird über die Nebenkosten vom Mieter übernommen. Genauso wie Hausmeister, Gärtner, Gebäudeversicherung, Instandhaltung, Wartung Heizung und Kleinreparaturen.

Alle energetischen Maßnahmen können auf die Miete umgelegt werden, zu einem Traumzins. Also Dach, Fenster, Fassade, Heizung... quasi fast alles, was anfällt. Alleine ein neues Bad wäre z.B. nicht umlagefähig. Aber ehrlich, ich habe es noch nie mitbekommen, dass ein Mieter seinen Vermieter auf ein neues Bad verklagt hätte, weil das alte abgewohnt ist. Sowas wird dann halt einfach nicht erneuert.

Sorry, aber du scheinst das Recht nicht zu kennen.
Hausverwaltung, Versicherungen, Instandhaltung (u.a. Wartung) und Instandsetzung sind explizit nicht umlagefähig und mit der Miete abgegolten.
Und auch die Umlage der Modernisierungskosten ist auf 11% im Jahr begrenzt. Und wenn es Überschneidungen mit Instandhaltung/-setzung gibt, dann max. anteilig oder sogar gar nicht. Und selbst bei einer 100% energetisch sinnvollen Modernisierung gibt es dutzende Sonderregeln, wann der Mieter trotzdem nicht zahlen muss.

Wenn ich solche Beiträge lese, dann zweifel ich manchmal an, ob die Leute die sowas schreiben wirklich Vermieter sind oder sich die Welt einfach nur schönreden.

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D-CH-F

Wohnung durch Miete tilgen - was ist zu beachten

WiWi Gast schrieb am 01.05.2021:

Das wäre ein multiple von 20,8 .
Wo gibt's das denn noch? Wahrscheinlich irgendwo im tiefsten Osten?
Dann solltest vlt auch das Leerstandsrisiko beachten... Oder weniger Miete ist realisierbar.

Habe eig seit 5 Jahren in denen ich den Markt beobachte noch nie ne Wohnung für so ein mutiple gesehen in Gegenden wo Zuzug herrscht.Verkauft sie dir vlt nen Verwandter?

So ist es, es hängt alles an der Lage, Lage, Lage. Was bringen einem theoretische 4,8% wenn man hohe Leerstände und/oder schwieriges Mieterklientel vor Ort vor findet? ohne dieses Wissen kann man daher keine seriöse Einschätzung treffen.

Daher auch meine Frage, wo dieser Ort sein soll.
An den Poster der seit 5 Jahren nichts mehr solches gefunden hat: In Frankreich sind 4,8% auch in Städten bzw. Lagen mit guter Vermietbarkeit häufig drin und teils noch mehr. Auch in Gegenden mit hoher Nachfrage wie dem französischen Teil des Dreiländerecks(kommt immer drauf an was man kauft, versteht sich). In Paris kriegt man im Normalfall aber keine 4,8%, dafür bekommt man das in einigen Städten in Pendeldistanz zu Paris, mit hoher Nachfrage von Leuten die in Paris arbeiten, dort aber keine bezahlbare Wohnung mehr finden.
Man muss aber dazu sagen, dass die Preise in Paris gerade am nachgeben sind, die Nachfrage sinkt, es wird nicht mehr jeder Preis bezahlt, die Käufer werden wählerischer.

Hier eine Liste (auf französisch) mit Kaufpreise und Miete pro qm sowie Bruttomietrendite von allen grossen Städten in Frankreich (etwas runter scrollen zur Liste)

https://www.immobilier-danger.com/La-rentabilite-d-un-bien-817.html

Mag sein, dass die Arbeitslosigkeit in Frankreich höher ist, aber diese Leute wohnen häufig in staatlichen Sozialwohnungen, sind daher seltener Klientel für private Vermieter.

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WiWi Gast

Wohnung durch Miete tilgen - was ist zu beachten

WiWi Gast schrieb am 02.05.2021:

Die Grundsteuer ist ein durchlaufender Posten und wird über die Nebenkosten vom Mieter übernommen. Genauso wie Hausmeister, Gärtner, Gebäudeversicherung, Instandhaltung, Wartung Heizung und Kleinreparaturen.

Alle energetischen Maßnahmen können auf die Miete umgelegt werden, zu einem Traumzins. Also Dach, Fenster, Fassade, Heizung... quasi fast alles, was anfällt. Alleine ein neues Bad wäre z.B. nicht umlagefähig. Aber ehrlich, ich habe es noch nie mitbekommen, dass ein Mieter seinen Vermieter auf ein neues Bad verklagt hätte, weil das alte abgewohnt ist. Sowas wird dann halt einfach nicht erneuert.

Sorry, aber du scheinst das Recht nicht zu kennen.
Hausverwaltung, Versicherungen, Instandhaltung (u.a. Wartung) und Instandsetzung sind explizit nicht umlagefähig und mit der Miete abgegolten.
Und auch die Umlage der Modernisierungskosten ist auf 11% im Jahr begrenzt. Und wenn es Überschneidungen mit Instandhaltung/-setzung gibt, dann max. anteilig oder sogar gar nicht. Und selbst bei einer 100% energetisch sinnvollen Modernisierung gibt es dutzende Sonderregeln, wann der Mieter trotzdem nicht zahlen muss.

Wenn ich solche Beiträge lese, dann zweifel ich manchmal an, ob die Leute die sowas schreiben wirklich Vermieter sind oder sich die Welt einfach nur schönreden.

Die Gebäudeversicherung ist in voller Höhe umlagefähig. Das ist auch die einzig relevante Versicherung.

Die jährliche oder bi-jährliche Wartung von Anlagen wie der Heizung oder der Elektroanlage sind ebenfalls umlagefähig. Falls dabei ein Teil getauscht wird, müsste genau dieses eine Teil nicht "umgelegt" werden, der Rest aber schon. Frage: Hast du dir schon mal die Rechnungen einzeln von deinem Vermieter geben lassen und dann 5,65 Euro weggestrichen? Nein? Macht praktisch auch keiner.

Und natürlich wird zwischen den Betrieben und dem Vermieter vereinbart, dass dort nur ein Posten "Wartung" oder "Prüfung" erscheint - welchen der Vermieter voll umlegen kann. Da wird nicht neben "Wartung der Heizungsanlage" noch "Reparatur" separat aufgeführt.

Alle Arten von "Wartung" sind umlegbar, u.a. Fahrstuhl, Wassermengenzähler, Heizung, Haustechnik aller Art, brandschutztechnische Anlagen usw.

Auch der Schornsteinfeger ist umlagefähig.

Das Gleiche ist mit der Modernisierungsumlage. Die SHK/Elektro-Betriebe sind doch nicht doof. Die wissen, was der Auftraggeber auf der Rechnung ausgewiesen haben möchte. Denkst du, 2-3 Jahre nach der Ausführung werden die Handwerker dann zu Gericht geladen und müssen zu Protokoll geben, wie hoch der Anteil der Reparaturarbeiten damals war gegenüber "Wartung" Oder "Modernisierung".

Kleinreparaturen werden ebenfalls vom Mieter getragen. Hier mal einen Rolladenmotor (50 Euro) tauschen, dort mal etwas am Heizkörper machen. Wird alles als Kleinreparatur direkt dem Mieter in Rechnung gestellt.

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WiWi Gast

Wohnung durch Miete tilgen - was ist zu beachten

WiWi Gast schrieb am 30.04.2021:

Hi zusammen, ich hätte gerne mal eine Meinung zu folgendem Gedankenspiel, ich bin noch relativ unerfahren auf dem Gebiet, bitte euch also um Hinweise, was ich beachten muss und kein Hate :)

Ich, Anfang/Mitte 20, gerade im ersten Jahr UB, netto ca 3000€ netto, überlege eine Wohnung für ca. 150.000€ zu kaufen. Diese wäre ein reines Mietobjekt.
Erwartete Miete liegt bei ca 600€, mit der ich den Kredit komplett tilgen würde. Als EK habe ich 30k veranschlagt, dies habe ich zur Verfügung. Bei einer Tilgung von 500€ plus Zins läuft die Tilgung knapp über 20 Jahre.

So hätte ich aus 30k am Ende 150k (bei Verkauf) bzw. fast 24% Mietrendite pro Jahr (auf die 30k EK gerechnet) (plus eventuellem Wertanstieg). Was übersehe ich? Die Wohnung ist in einem guten Zustand und sollte nicht allzuhohe Sanierungskosten in dem Zeitraum beanschlagen.

Vielen Dank für eure Hilfe :)

Bei 600€ kaltmiete pro Monat und 150k Kaufpreis sind das 4,8% Bruttomietrendite. Das geht in die Richtung, dass es sich selbst trägt. Wegen deinem EK könnte es sich selbst tragen.

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