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Kredit für Wohnung (als Vorsorge) aufnehmen? Geht meine Rechnung auf?

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Anna Banana

Kredit für Wohnung (als Vorsorge) aufnehmen? Geht meine Rechnung auf?

Ich bin 27 Jahre alt, komme aus Österreich (Speckgürtel Wien) und kann in den nächsten 5-10 Jahren mit einem sicheren Job und einem Nettoeinkommen von ungefähr €25-30k p.a. rechnen.
Bis jetzt habe ich mietfrei im Anbau meiner Eltern gewohnt und mir so rund 80.000€ angespart.

Ich bin zur Zeit zwar in einer sehr glücklichen Beziehung und natürlich wäre es mein größter Wunsch, dass wir immer zusammen bleiben. Mein Partner hat bereits eine Immobilie gekauft (als wir uns noch nicht kannten), in welcher auch Platz für uns beide bzw. im Falle des Falles (kommt für mich wenn erst in zirka 5 Jahren in Frage) für ein Kind wäre. Einen großen Kredit aufnehmen möchte ich nicht unbedingt und ein Haus ist auch nicht unbedingt mein Traum. 

Wie auch immer, natürlich wäre es am klügsten, wenn man ohnehin zusammen bleiben möchte, gleich „gemeinsam“ zu planen. Mir ist es aber irgendwie sehr wichtig, auch selber für mich etwas zu haben, sei das jetzt eine Immobilie als Geldanlage zur Altersvorsorge (Mieteinnahme oder Verkauf) oder im Notfall zu privaten Nutzung, denn auch kreditfreies Wohnen im Alter ist eine große Ersparnis.

Nun, bis jetzt ist mein Geld auf dem Tageskonto rumgegammelt. Meine ursprüngliche Überlegung war eigentlich, den Großteil meines Ersparten in simplen ETFs anzulegen (50k) und den Rest auf ein Tages- und ein Festgeldkonto zu streuen. Ich hätte mir dann auch eine Mietwohnung genommen, da ich einfach nicht mehr gerne bei meinen Eltern wohnen möchte, irgendwann reicht es einfach und mit meinem Partner möchte ich einfach noch nicht zusammenziehen, ich möchte auch etwas Eigenes, einen Rückzugsort. Somit könnte ich - wegen der Mietausgaben - monatlich auch nicht mehr sonderlich viel sparen.



Deshalb war meine Überlegung, mir eine kleine Wohnung im Speckgürtel Wiens zu kaufen. Damit die aber halbwegs in Ordnung ist, muss ich, selbst für eine 1 Zimmer Wohnung bzw. eine kleine 2-Zimmer Wohnung mit 120k rechnen, mit Nebenkosten wahrscheinlich bis zu 130k. Das würde bedeuten, dass ich nur 50% Eigenkapital besitze. Bei einer Laufzeit von 5 Jahren bin ich da bei zirka 800€ pro Monat. Diesen Betrag würde ich sonst für eine Mietwohnung eigentlich auch zahlen. So dachte ich mir, ich würde selbst in der Wohnung wohnen und einfach die Kreditrate abbezahlen. Falls ich in 2-3 Jahren mit meinem Freund zusammenziehen sollte (dann ziehe sicher ich zu ihm), könnte ich die Kreditrate decken, indem ich die Wohnung einfach vermiete. Ich weiß natürlich, dass ich da dann ordentlich Steuer zahle, aber dann muss ich halt die letzten Jahre 200€ zusätzlich draufgeben, das wird auch drinnen sein. 
So hätte ich dann in 5 Jahren
- im Falle, dass ich alleine bin, eine mietfreie Wohngelegenheit. Was ich mir dann monatlich spare, kann ich immer noch in ETFs anlegen
- im Falle, dass ich zu meinem Freund ziehe und wir in seiner Wohnung bleiben, eine Geldanlage plus Mieteinnahmen, die ich wieder in ETFs anlegen kann
- im Falle, dass wir in 10 Jahren eine neue Immobilie kaufen wollen und wir mehr EK brauchen, kann ich sie immer noch verkaufen

Was meint ihr? Einerseits bin ich gar nicht der Risikotyp, am liebsten hätte ich mein ganzes Geld am Girokonto. Und ich weiß auch, dass das sehr mühsam werden wird und viel Initiative verlangt. Aber wie würdet ihr dazu prinzipiell stehen?



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WiWi Gast

Kredit für Wohnung (als Vorsorge) aufnehmen? Geht meine Rechnung auf?

Gute Idee!

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Anna Banana

Kredit für Wohnung (als Vorsorge) aufnehmen? Geht meine Rechnung auf?

WiWi Gast schrieb am 29.11.2019:

Gute Idee!

Danke. Und ich hab da auch nichts Gravierendes vergessen, was mir einen Strich durch die Rechnung machen könnte?

Die einzige Einschränkung mMn ist die, dass ich dann einfach nichts "auf der Seite" habe, aber eig brauch' ich ja nicht wirklich was.
Ich würde zusätzlich mir 5k auf einem Tagesgeldkonto parken, falls mal was passieren sollte (neues Auto etc, wobei ich mir da eh eines leasen würde, um mehr EK für die Wohnung zu haben, das habe ich mit eingerechnet).

Von diesem Geld würde ich dann einfach alles bezahlen, was nicht zu den Grundausgaben gehört...neue bestimmte Kleidung (Handtaschen :P), Urlaube (mache ich nicht großartig, 2x im Jahr Österreich reicht, wobei Skifahren ja schon teuer ist). Auch alles Geld, dass mir übrig bleibt im Monat, würde ich dann dorthin fließen lassen und somit immer schauen, dass ich mind. 5k auf der Seite verfügbar habe, falls eben mal etwas sein sollte.

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WiWi Gast

Kredit für Wohnung (als Vorsorge) aufnehmen? Geht meine Rechnung auf?

Eine Wohnung, die man nicht wenigstens selbst ca. 20 Jahre bewohnt ist wegen der Kaufnebenkosten und Kosten für Renovation und Einrichtung in der Regel ein Verlustgeschäft, so daß es günstiger ist zu mieten.

Eine weitere Gefahr für Dein Vermögen ist der Umstand, daß Du diese Wohnung zu den heutigen Immobilienblasenpreise erwirbst wegen dem Verlustrisiko bei einem zukünftigen Verkauf unter Einstand.

Angesichts Deines Einkommens und Vermögens würde ich die Wohnung auch nicht zukünftig als Kapitalanlage zur Vermietung weiter halten wegen dem Klumpenrisiko, dem langjährigen Verwaltungsaufwand und weil Du auf diese Weise Deine Bonität ausschöpfst, die Du zum Erwerb einer eigengenutzten Immobilie ggf. zukünftig benötigst.

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WiWi Gast

Kredit für Wohnung (als Vorsorge) aufnehmen? Geht meine Rechnung auf?

WiWi Gast schrieb am 29.11.2019:

Eine Wohnung, die man nicht wenigstens selbst ca. 20 Jahre bewohnt ist wegen der Kaufnebenkosten und Kosten für Renovation und Einrichtung in der Regel ein Verlustgeschäft, so daß es günstiger ist zu mieten.

Eine weitere Gefahr für Dein Vermögen ist der Umstand, daß Du diese Wohnung zu den heutigen Immobilienblasenpreise erwirbst wegen dem Verlustrisiko bei einem zukünftigen Verkauf unter Einstand.

Angesichts Deines Einkommens und Vermögens würde ich die Wohnung auch nicht zukünftig als Kapitalanlage zur Vermietung weiter halten wegen dem Klumpenrisiko, dem langjährigen Verwaltungsaufwand und weil Du auf diese Weise Deine Bonität ausschöpfst, die Du zum Erwerb einer eigengenutzten Immobilie ggf. zukünftig benötigst.

Uff, das finanzielle wissen ist im wiwi treff zum teil echt spärlich, aber das zeigt sich ja des Öfteren

  1. Die 20 Jahre Regel ist Mist. Man kann auch keinen einzigen Tag drin wohnen und die Wohnung ist ein gutes Geschäft. Man muss halt Kaufpreis, Mietteinnahmen und weitere Risiken bewerten.

  2. Klang nicht so, dass ihr Plan ist die Wohnung zu veräußern. Ein Risiko hat man bei jeder Investition.

  3. Sie will doch 50% EK reinbringen und in 5 Jahren abzahlen. Das sollte mit der Bonität absolut kein Problem darstellen und in 5 Jahren hat sie eine abbezahlte ETW und eine bessere Bonität als heute, wegen Sicherheit wenn sie noch eine Immobilie erwerben will.

  4. Das mit dem Klumpenrisiko ist der einzig wahre Punkt. Nur eine immo und Tagesgeld ist doch wenig diversifiziert. Die Überlegung könnte sein Immo und ETFs gleichzeitig und dadurch etwas höhere Kreditsumme und längere Laufzeit. In Abhängigkeit der Jobsicherheit bei der Summe sicherlich eine Option. Aber auch natürlich größeres Risiko.

Abschließend solltest du dir wirklich nochmal Gedanken um die konkrete Immo machen, stimmt der Investmentcase oder nicht. Ne gute Immo findet man nicht in 20min googeln.

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WiWi Gast

Kredit für Wohnung (als Vorsorge) aufnehmen? Geht meine Rechnung auf?

WiWi Gast schrieb am 29.11.2019:

  1. Die 20 Jahre Regel ist Mist. Man kann auch keinen einzigen Tag drin wohnen und die Wohnung ist ein gutes Geschäft. Man muss halt Kaufpreis, Mietteinnahmen und weitere Risiken bewerten.

Wenn man eine Immobilie zum gewinnbringenden Handeln sucht, mag Deine Aussage stimmen.

Beispielsweise günstig in einer Zwangsversteigerung erworben und rasch weiterverkauft.

Für den, der normal über einen Makler kauft und sich die Wohnung für seine Bedürfnisse renoviert und einrichtet stimmen die 20 Jahre.

antworten
WiWi Gast

Kredit für Wohnung (als Vorsorge) aufnehmen? Geht meine Rechnung auf?

WiWi Gast schrieb am 29.11.2019:

WiWi Gast schrieb am 29.11.2019:

  1. Die 20 Jahre Regel ist Mist. Man kann auch keinen einzigen Tag drin wohnen und die Wohnung ist ein gutes Geschäft. Man muss halt Kaufpreis, Mietteinnahmen und weitere Risiken bewerten.

Wenn man eine Immobilie zum gewinnbringenden Handeln sucht, mag Deine Aussage stimmen.

Beispielsweise günstig in einer Zwangsversteigerung erworben und rasch weiterverkauft.

Für den, der normal über einen Makler kauft und sich die Wohnung für seine Bedürfnisse renoviert und einrichtet stimmen die 20 Jahre.

Nein, ich kann auch nur 3 jahre drin wohnen und dann vermieten. Wenn ich nicht völlig realitätsfern eine Wohnung kaufe bei der die Zahlen absolut nicht passen, dann spielt die eigene Wohndauer keine Rolle.

antworten
WiWi Gast

Kredit für Wohnung (als Vorsorge) aufnehmen? Geht meine Rechnung auf?

Zuerst einmal wäre es wichtig zu erfahren, welche Miete man realistischerweise für diese Wohnung bekommen würde, wie hoch die nicht umlegbaren Nebenkosten (Verwalterkosten etc.) sind.

Zudem wäre es wichtig, sich über die steuerlichen Rahmenbedingungen zu informieren. Zumindest in Deutschland gibts da bei vermieteten Wohnungen so einiges zu beachten (Zinsen können abgesetzt werden, Tilgung nicht, dazu AfA-Abschreibung).

M.E. wäre es (in Deutschland!) cleverer, hier nicht das ganze EK einzusetzen, sondern nur 10 oder 20 Prozent und somit 80 oder 90 Prozent zu historisch niedrigen Zinsen zu finanzieren --> Leverage

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WiWi Gast

Kredit für Wohnung (als Vorsorge) aufnehmen? Geht meine Rechnung auf?

WiWi Gast schrieb am 29.11.2019:

Nein, ich kann auch nur 3 jahre drin wohnen und dann vermieten. Wenn ich nicht völlig realitätsfern eine Wohnung kaufe bei der die Zahlen absolut nicht passen, dann spielt die eigene Wohndauer keine Rolle.

So kann man sich seine Buchverluste schön rechnen, um diese nicht realisieren zu müssen :-)

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WiWi Gast

Kredit für Wohnung (als Vorsorge) aufnehmen? Geht meine Rechnung auf?

WiWi Gast schrieb am 29.11.2019:

M.E. wäre es (in Deutschland!) cleverer, hier nicht das ganze EK einzusetzen, sondern nur 10 oder 20 Prozent und somit 80 oder 90 Prozent zu historisch niedrigen Zinsen zu finanzieren --> Leverage

Super, dann ist bei den aktuellen Immobilienblasenpreisen nach "nur" 10% oder 20% Wertverlust alles Eigenkapital aufgebraucht, Kaufnebenkosten außen vor.

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WiWi Gast

Kredit für Wohnung (als Vorsorge) aufnehmen? Geht meine Rechnung auf?

Bezüglich ETF´s würde ich an deiner Stelle auch erst einmal langsam beginnen, um mich an die Schwankungen zu gewöhnen. Ich halte ETF´s für die mit Abstand beste Möglichkeit, vorhandenes Eigenkapital anzulegen (bei Fremdkapital als Hebel werden Immobilien deu tlich interessanter). Es ist aber nicht jedermanns Sache, in einer Woche ein paar tausend Euro Buchverluste im Depot zu sehen und wenn du damit nicht klarkommst, kann es dir einiges an Lebensqualität rauben, oder im schlechtesten Fall zum Panikverkauf und echten Verlusten führen. Da du dich als eher risikoavers beschreibst, also lieber erst mit kleineren Beträgen beginnen.

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WiWi Gast

Kredit für Wohnung (als Vorsorge) aufnehmen? Geht meine Rechnung auf?

ETFs am besten nicht auf einen Schlag erwerben, sondern stetig nachkaufen, um das Risiko zu minimieren. Jedoch büßt man etwas an Rendite ein.

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WiWi Gast

Kredit für Wohnung (als Vorsorge) aufnehmen? Geht meine Rechnung auf?

In kleinen Wohnungen hat man öfters Mieterwechsel, dafür jedoch in Realtion zu den Mieteinnahmen überproportional hohe Renovierungs- und Sanierungskosten.

Jeder muß selbst wissen, ob ihm das wert ist, hierfür noch einen Kredit zu tilgen bzw. ob er die Mietverwaltung hinsichtlich der Mieterwechsel leisten will.

antworten
WiWi Gast

Kredit für Wohnung (als Vorsorge) aufnehmen? Geht meine Rechnung auf?

Kleine Wohnungen bringen aber auch die höchsten Mieten pro qm Wohnfläche. Wenn man mal verkaufen will, ist es vorteilhaft, wenn die Mieter nicht zu lange dort wohnen. Eine freigestellte Wohnung bringt einen deutlich höheren Kaufpreis. Ein Mieter ist beim Verkauf immer eine Wertminderung.

WiWi Gast schrieb am 29.11.2019:

In kleinen Wohnungen hat man öfters Mieterwechsel, dafür jedoch in Realtion zu den Mieteinnahmen überproportional hohe Renovierungs- und Sanierungskosten.

Jeder muß selbst wissen, ob ihm das wert ist, hierfür noch einen Kredit zu tilgen bzw. ob er die Mietverwaltung hinsichtlich der Mieterwechsel leisten will.

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WiWi Gast

Kredit für Wohnung (als Vorsorge) aufnehmen? Geht meine Rechnung auf?

Kannst ja einmal ausrechnen, wie lange es dauert, bis nur eine ausgefallene Monatsmiete über die höhere Miete je Quadratmeter wieder eingespielt ist :-)

WiWi Gast schrieb am 30.11.2019:

Kleine Wohnungen bringen aber auch die höchsten Mieten pro qm Wohnfläche. Wenn man mal verkaufen will, ist es vorteilhaft, wenn die Mieter nicht zu lange dort wohnen. Eine freigestellte Wohnung bringt einen deutlich höheren Kaufpreis. Ein Mieter ist beim Verkauf immer eine Wertminderung.

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WiWi Gast

Kredit für Wohnung (als Vorsorge) aufnehmen? Geht meine Rechnung auf?

WiWi Gast schrieb am 30.11.2019:

Kannst ja einmal ausrechnen, wie lange es dauert, bis nur eine ausgefallene Monatsmiete über die höhere Miete je Quadratmeter wieder eingespielt ist :-)

WiWi Gast schrieb am 30.11.2019:

Kleine Wohnungen bringen aber auch die höchsten Mieten pro qm Wohnfläche. Wenn man mal verkaufen will, ist es vorteilhaft, wenn die Mieter nicht zu lange dort wohnen. Eine freigestellte Wohnung bringt einen deutlich höheren Kaufpreis. Ein Mieter ist beim Verkauf immer eine Wertminderung.

Bis zu 20% alle 15 Monate ist erlaubt, solange die Miete unter oder im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Geht man von einer Erhöhung von tatsächlich 20% aus, dann dauert es knapp 5 Monate, bis man die fehlende Kaltmiete durch die Erhöhung "wieder drin hat" (1 ausgefallene Miete bedeutet einen Ausfall von ~8,3% der jährlichen Mieteinnahmen).

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