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Vermögensverwaltende Gmbh oder Stiftung bei selbstgenutzter Gewerbeimmobilie - Fragen zum Thema

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MichLen

Vermögensverwaltende Gmbh oder Stiftung bei selbstgenutzter Gewerbeimmobilie - Fragen zum Thema

Hallo liebes Forum,

ich habe vor in Kürze ein bereits bestehendes Unternehmen zu übernehmen. Dieser Aspekt soll an dieser Stelle nicht Thema sein, sondern nur den Kontext erläutern. Der derzeitige Inhaber des Unternehmens ist gleichzeitig der Besitzer der Immobilie, in welcher das Unternehmen sich befindet.

Mir stehen nun die Möglichkeiten zur Verfügung, diese Immobilie

  • zu einer Jahreskaltmiete von ca. 41000€ zu mieten
  • oder zu einem Preis von 580000€ käuflich zu erwerben.

Mir erscheint es durchaus attraktiv, die Immobilie mitzuerwerben, bin aber gerne auch hierzu auf Meinungen gespannt. Nach meinem derzeitigen Kenntnisstand ist es so, dass im Falle dessen, dass ich die Immobilie als Privatperson erwerben würde, die Immobilie zum Teil des Betriebsvermögens würde und ich die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt beim Verkauf voll versteuern müsste. Gleichzeitig würde diese Variante den Nachteil bergen, dass ich die Immobilie nur mit 3% p.a. steuerlich geltend machen könnte.

Deshalb bin ich auf die Möglichkeit aufmerksam geworden, dass es in dieser Konstellation eine sinnvolle Option sein könnte, die Immobilie über eine vermögensverwaltende Gmbh zu erwerben, deren Geschäftsführer ich wäre. Die Vorteile welche ich dabei sehe:

  • Ich könnte die Jahresmiete des Unternehmens voll steuerlich geltend machen
  • Ich müsste die Mieteinnahmen nur mit 15,85% in der vvGmbh versteuern + Kosten für Bilanzierung etc. (laut Recherche ca. 3000€ p.a.)

Mein Grundgedanke ist es dabei, die Einnahmen der vvGmbh primär für eine "schnellere Tilgung" zu nutzen. Damit wäre das Objekt nach etwa 20 Jahren getilgt. Zusätzlich könnte ich die Mehreinnahmen aus dem Unternehmen (da ich die Jahresmiete steuerlich geltend machen kann anstatt nur die Afa von 3%), zur zusätzlichen Tilgung nutzen. Einige Fragen sind für mich aber offen geblieben:

  • Gibt es für mich (in dem Moment ja Geschäftsführer und Privatperson) überhaupt die Möglichkeit, zusätzliches Geld in die vvGmbh zu stecken, mit dem einzigen Zweck den Kredit nach Ablauf der Zinsbindungsfrist nach 10 Jahren sonderzutilgen?  

  • Nachdem die Immobilie vollständig getilgt wurde, sollen die dortigen Einnahmen anschließend für einen Vermögensaufbau verwendet werden (ETFs, Aktien etc.), um dann später als Altersvorsorge genutzt zu werden. D.h. es ist nicht die Überlegung, das Geld gleich zu entnehmen. Irgendwann im Alter wird aber der Zeitpunkt kommen, wo auch ich dann das Unternehmen veräußern werde und von der Altersvorsorge, welche ich mir in der vvGmbh aufgebaut habe, leben möchte. Wie komme ich denn dann am geschicktesten an das Geld ran? Irgendwie muss ich ja eine meine Altersvorsorge kommen!?

  • Wie gestaltet es sich steuerlich, wenn ich dann später die Immobilie veräußern möchte? Ist es richtig, dass ich diese dann "nur" mit 25% versteuern muss? 

Eine grundlegende Frage ist natürlich, ob diese Konstellation aus selbstgenutzter Gewerbeimmobilie und Geschäftsführer der vvGmbh welche die Immobilie besitzt, in dieser Form überhaupt geht oder ob die Immobilie dann trotzdem als Betriebsvermögen herangezogen wird? 

Die Konsultation bei meinem Steuerberater war da nicht eindeutig. Dieser war der Meinung, es könnte trotzdem als Betriebsvermögen herangezogen werden. Gleichzeitig ist es so, dass der derzeitige Inhaber aber genau diese Konstellation erfolgreich (!?) gewählt hat, sodass ich davon ausgehe, dass dies umsetzbar ist. Daraus resultiert eine weitere Frage:

  • Wenn ich nicht die Immobilie direkt erwerbe, sondern die Gmbh erwerbe deren einziger Inhalt die Immobilie ist, würde dann die Grunderwerberssteuer wegfallen?

  • Wenn dabei das einzige Problem sein sollte, dass nur die Immobilie enthalten ist, würde es etwas ändern, wenn man beispielsweise irgendeine günstige Garage oder ähnliches in die Gmbh hineinkauft?

Zu guter Letzt bin ich auch auf die Möglichkeit gestoßen, die Immobilie im Besitz einer Stiftung zu führen. Allerdings konnte ich dazu nur sehr unzureichende Informationen finden und würde mich über einen Link freuen, wo man wirklichen Inhalt zu diesem Thema erhält. Alles was ich über google finden konnte, war sehr oberflächlich. Hierzu ergeben sich folgende Fragen:

  • Kann ich alleiniger Stifter (oder wie nennt sich der Besitzer/Geschäftsführer einer Stiftung?) sein?

  • Wie lässt sich das Ganze gestalten bzw. lässt es sich überhaupt gestalten für die Konstellation welche ich benötige?

Die Vorteile welche ich bei einer Stiftung gegenüber der vvGmbh sehe sind, dass

  • die Kosten beim Steuerberater (Bilanzierung etc.) deutlich geringer sind,
  • ich die Einnahmen ebenfalls nur mit 15,85% versteuern muss
  • und beim späteren Verkauf (nach 10 Jahren versteht sich) den Veräußerungsgewinn nicht besteuern muss.

Die Option, dass einfach eine dritte Person meines Vertrauens die Immobilie erwirbt, um eine Trennung zum Betriebsvermögen herzustellen besteht nicht! 

Ich würde mich sehr über kompetente Hilfestellung freuen!
Ich habe das Gefühl, selbst die Steuerberater sind auf diesem Gebiet leider nicht besonders gut bewandert.

Vielen Dank und freundliche Grüße

Michael

antworten
WiWi Gast

Vermögensverwaltende Gmbh oder Stiftung bei selbstgenutzter Gewerbeimmobilie - Fragen zum Thema

Ich gehe richtig davon aus, dass du das Grundstück/Gebäude durch das Unternehmen nutzt?

Unabhängig von deinen konkreten Fragen könnte es bei der Gestaltung mit der GGmbH zur Betriebsaufspaltung kommen.
Bei der Gestaltung mit der Stiftung bin ich mir nicht sicher, ob es zur Betriebsaufspaltung kommt, da die Stiftung als solche ja anteilseignerslos ist, eine einheitliche Willensdurchsetzung in Besitz und Betriebsunternehmen ist somit wohl eher abwegig, kommt natürlich auf den Einzelfall an.

Im Ergebnis solltest du dir auf jeden Fall einen Steuerberater suchen, der sich in dem Gebiet gut auskennt.

antworten
WiWi Gast

Vermögensverwaltende Gmbh oder Stiftung bei selbstgenutzter Gewerbeimmobilie - Fragen zum Thema

Es ergibt sich ein Vervielfältiger von 14 oder eine Bruttorendite von 7%.

Wenn dies der ortsübliche Mietpreis ist, würde ich die Immobilie privat erwerben und zu diesen Konditionen fremd vermieten, um diese zu einem höheren Preis nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen zu können.

Aus dem günstigen Kaufpreis und der zukünftigen Steuerfreiheit des Veräußerungsgewinnes sollte sich ein Umzug finanzieren lassen.

antworten
WiWi Gast

Vermögensverwaltende Gmbh oder Stiftung bei selbstgenutzter Gewerbeimmobilie - Fragen zum Thema

Vielen Dank für eure Rückmeldungen!

Es geht nicht darum die Immobilie zu erwerben, um diese an jemand anderen zu vermieten, sondern darum das eigene Unternehmen - welches derzeit dort betrieben wird aber noch nicht von mir erworben wurde - auch weiter in diesen Räumlichkeiten zu betreiben. Wenn ich dieses als Privatperson erwerben würde, so wäre der Verkauf nach 10 Jahren leider eben NICHT steuerfrei, da die Immobilie aufgrund der Tatsache, dass Inhaber des Unternehmens und Besitzer der Immobilie die gleiche Person sind, zum Betriebsvermögen gezählt würde und der Veräußerungsgewinn voll versteuert (also mit Spitzensteuersatz) werden müsste. Um das zu umgehen ist die Überlegung entstanden dies über die Gmbh oder Stiftung zu lösen.

Oder habe ich den letzten Beitrag falsch verstanden?

Michael

antworten
WiWi Gast

Vermögensverwaltende Gmbh oder Stiftung bei selbstgenutzter Gewerbeimmobilie - Fragen zum Thema

Ich mache häufiger solche Gestaltungen. Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung funktioniert in diesem Fall durch eine kapitalistische Betriebsaufspaltung. Die Immobilie darf nämlich dem Gewerbebetrieb des Gesellschafters nicht dienen. Dient sie jedoch einer Schwester GmbH, kann dies dem Gesellschafter nicht zugerechnet werden.

Wichtig ist hierbei noch, dass nur die nackte Immobilie vermietet wird und Betriebsvorrichtungen von der Betriebs GmbH gekauft werden.

Interessant ist dies tatsächlich für die Tilgung. Vermögensverwaltung ist ja dann auch noch möglich. Die Altersvorsorge erhältst du über dein GF Gehalt oder über Ausschüttungen.

Erwirbst du die Immobilie als natürliche Person, liegt natürlich eine Betriebsaufspaltung vor und eine spätere Veräußerung ist nicht steuerfrei.

Zu dem Stiftungs Thema kann ich wenig sagen, da ich davon relativ wenig halte.

antworten
WiWi Gast

Vermögensverwaltende Gmbh oder Stiftung bei selbstgenutzter Gewerbeimmobilie - Fragen zum Thema

.,.

antworten
WiWi Gast

Vermögensverwaltende Gmbh oder Stiftung bei selbstgenutzter Gewerbeimmobilie - Fragen zum Thema

Also diese Immobilie ist dazu gedacht, dass Unternehmen in demselben Gebäude weiterzubetreiben und es damit selbst gewerblich zu nutzen. Es steht nicht zur Debatte dieses an jemand anderen zu vermieten oder zu verkaufen. Wenn ich es privat kaufe, ist es allerdings so, dass ich es nach 10 Jahren leider eben NICHT steuerfrei veräußern kann, sondern den Veräußerungsgewinn voll versteuern müsste, da Inhaber des Unternehmens und der Besitzer der Immobilie dann die gleiche Person wären und die Immobile damit ins Betriebsvermögen überginge. Um das zu lösen ist die Idee mit den o.g. Konstrukten entstanden.

Manche lösen es wohl so, dass die Ehefrau die Immobilie erwirbt. Allerdings ist dann der Spaß groß im Falle einer Scheidung.

Oder habe ich den letzten Beitrag falsch verstanden?

antworten
WiWi Gast

Vermögensverwaltende Gmbh oder Stiftung bei selbstgenutzter Gewerbeimmobilie - Fragen zum Thema

Die ganz Schlauen sehen um fünf Ecken und sind geradeaus blind.

Benjamin Franklin

    1. Januar 1706 † 17. April 1790
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WiWi Gast

Vermögensverwaltende Gmbh oder Stiftung bei selbstgenutzter Gewerbeimmobilie - Fragen zum Thema

Richtig, Erwerb durch Ehefrau führt zu einer Umgehung der Betriebsaufspaltung, nennt sich Wiesbadener Modell. ( Im Regelfall, es sei denn die Ehefrau ist fast Analphabetin)

antworten
MichLen

Vermögensverwaltende Gmbh oder Stiftung bei selbstgenutzter Gewerbeimmobilie - Fragen zum Thema

WiWi Gast schrieb am 04.11.2019:

Ich mache häufiger solche Gestaltungen. Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung funktioniert in diesem Fall durch eine kapitalistische Betriebsaufspaltung. Die Immobilie darf nämlich dem Gewerbebetrieb des Gesellschafters nicht dienen. Dient sie jedoch einer Schwester GmbH, kann dies dem Gesellschafter nicht zugerechnet werden.

Wichtig ist hierbei noch, dass nur die nackte Immobilie vermietet wird und Betriebsvorrichtungen von der Betriebs GmbH gekauft werden.

Interessant ist dies tatsächlich für die Tilgung. Vermögensverwaltung ist ja dann auch noch möglich. Die Altersvorsorge erhältst du über dein GF Gehalt oder über Ausschüttungen.

Erwirbst du die Immobilie als natürliche Person, liegt natürlich eine Betriebsaufspaltung vor und eine spätere Veräußerung ist nicht steuerfrei.

Zu dem Stiftungs Thema kann ich wenig sagen, da ich davon relativ wenig halte.

Könnten wir uns zu dem Thema vielleicht per privater Nachricht oder in einem kurzen Telefonat etwas genauer austauschen? Das wäre sehr hilfreich.

Vielen Dank
Michael

antworten
MichLen

Vermögensverwaltende Gmbh oder Stiftung bei selbstgenutzter Gewerbeimmobilie - Fragen zum Thema

WiWi Gast schrieb am 04.11.2019:

Richtig, Erwerb durch Ehefrau führt zu einer Umgehung der Betriebsaufspaltung, nennt sich Wiesbadener Modell. ( Im Regelfall, es sei denn die Ehefrau ist fast Analphabetin)

Die Probleme kommen dann halt im Falle wenn man sich scheiden sollte... Das möchte ich gerne vermeiden und eine andere Lösung finden.

antworten
WiWi Gast

Vermögensverwaltende Gmbh oder Stiftung bei selbstgenutzter Gewerbeimmobilie - Fragen zum Thema

Schwester-GmbH dürfte auch zur Betriebsaufspaltung führen, wenn beide unter der gleichen Holding stecken. Und ich gehe davon aus, dass du nicht als Privatperson die Anteile erwerben willst, oder? (Stichwort: Sparschwein-GmbH).

Ich kann dir nur ans Herz legen, die 5.000€ in einen guten Steuerberater zu investieren, um die Transaktion gut zu strukturieren.

antworten
WiWi Gast

Vermögensverwaltende Gmbh oder Stiftung bei selbstgenutzter Gewerbeimmobilie - Fragen zum Thema

WiWi Gast schrieb am 04.11.2019:

Schwester-GmbH dürfte auch zur Betriebsaufspaltung führen, wenn beide unter der gleichen Holding stecken. Und ich gehe davon aus, dass du nicht als Privatperson die Anteile erwerben willst, oder? (Stichwort: Sparschwein-GmbH).

Ich kann dir nur ans Herz legen, die 5.000€ in einen guten Steuerberater zu investieren, um die Transaktion gut zu strukturieren.

Egal ob Holding oder nicht. Eine Betriebsaufspaltung ist es. Das ist aber kein Problem. Die Immobilie als privates Veräußerungsgeschäft funktioniert eh nicht, die erweiterte Gewerbesteuerkürzung ist aber möglich.

antworten
Ceterum censeo

Vermögensverwaltende Gmbh oder Stiftung bei selbstgenutzter Gewerbeimmobilie - Fragen zum Thema

Puh, ich sehe hier derart viele Problemfelder, dass ich im Rahmen eines kurzen Forenbeitrages hierauf nicht sinnvoll eingehen kann/möchte. Ich kann dir nur raten, hier professionelle Hilfe einzuholen, wenn du unbedingt noch den letzten Euro Steuern sparen willst. Aufgrund der relativ bescheidenen Werte ist es jedoch ggf. wirtschaftlicher, einfach ein paar Euro Steuern zu zahlen, anstatt die recht hohen Kosten einer komplizierten Gesellschaftsstruktur zu tragen.

Das Stiftungsmodell schlag dir aber lieber direkt aus dem Kopf. Im vorliegenden Sachverhalt erscheint mir dies verfehlt.

Liebe Grüße

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WiWi Gast

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