Die Frage steht im Betreff.

1. Eine Immobilie benötigt hohe Investitionskosten, die bei den Meisten, vor allem jungen Leuten, einen großen Teil ihres Kapitals in einer Asset Klasse einfrieren (Diversifikation, Liquidität).
2. Eine Immobilie bedarf eines Verwaltungsaufwandes, ob man nun selbst drin wohnt oder mehr noch, wenn man vermietet.
3. Eine vermietete Immobilie wirft im Schnitt über alle Wohngegenden eine geringere Rendite ab als der Aktienmarkt. Jemand, der auf überdurchschnitliche Renditen setzt, macht nichts anderes als zu spekulieren, und zwar mit dem Großteil seines Vermögens.
4. Eine Immobilie schränkt die eigene Mobilität ein. Leute, die noch keine Familie haben oder karriereseitig mit Umzügen rechnen, müssen sich von vornerein entscheiden, ob sie die Immobilie zum eingenbedarf oder als Kapitalanlage anschaffen. Bei Ersterem siehe Punkt 3, bei Letzterem siehe Punkt 1.

Lohnt sich eine Immobilie also nur für Leute, die sich in ihrer Lebensplanung sehr sicher sind und in der Immobilie wohnen wollen?

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Naya, hier in Dänemark wäre das aufgrund gewisser Regularien bestimmt schwer mit der Vermietung, aber es ist doch ein leichtes das in Deutschland zu tun (solltest du für einige Zeit wegziehen müssen).

Solange deine Wohnung in einer attraktiven Stadt und Lage gelegen ist, findest du eigentlich immer einen Zwischenmieter.

Mein Plan ist zukünftig mir auch eine Zwei-Zimmer-Wohnung zu kaufen und das andere Zimmer für eine gewisse Zeit unterzuvermieten. Suchst dir einen entspannten Mitbewohner und sparst dabei noch ordentlich Geld. Wenn du das Zimmer noch mit Möbeln vollstellst, fällt die Mietpreisobergrenze weg. Ist insbesondere bei Städten mit Mietknappheit ein guter Weg etwas mehr Geld rauszuschlagen..

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Mein letzter satz sollte lauten: "Bei Ersterem siehe Punkt 1, bei Letzterem siehe Punkt 3."

@Overflow
Du hast Recht, jedoch ist es meiner Rechnung nach nicht möglich eine Wohnung so teuer zu vermieten wie die monatliche Kreditrate. Bei deinem Plan mit Untervermieten funktioniert es dagegen ganz gut. Da muss man aber schauen wie lange du deinen Kredit abbezahlst (also auch wie hoch dein Eigenkapitalanteil ist). Bei 30 Jahren Laufzeit wirst du vermutlich die wenigsten davon mit deinem Mitbewohner wohnen wollen. Und mit Familie sind 2 Zi. vielleicht irgendwann (in 10 Jahren?) zu klein und dann kannst du die Wohnung erstmal gar nicht mehr nutzten. D.h. du musst stets den Aufwand betreiben 1 oder 2 Mieter für deine Wohnung zu haben, die deine Kreditrate decken.
Ich habe mir auch 2 Zi. Wohnungen mit diesem Gedanken angeschaut und habe festgestellt, dass es gar nicht so viele gibt, die vom Grundschnitt für 2 Mitbewohner geeignet wären (z.B. zu großes Wohnzimmer, vielleicht sogar mit dem einzigen Balkon oder auch Küchen-/Klotür im Wohnzimmer). Siehst du das als ein Problem in deiner Planung? Wie willst du das umgehen?

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Bei uns ist das so:
Kaltmiete einer einigermaßen annehmbaren Wohnung in GLEICHER Lage = Kreditrate

Der Wohnstandard in der Wohnung wäre aber nur für uns annehmbare und keinesfalls vergleichbar.

Wert der Immobilie etwa 500.000 EUR (vor kurzem wurde hier ein Haus für 490.000 EUR verkauft, allerdings deutlich heruntergewirtschaftet, deutliche Gebrauchspuren, fast 30 Jahre alt, kleiner, schlechterer Energiestandard, schlechtere Baumateralien [bei uns beste Tondachziegel mit 80 Jahren oder mehr Haltbarkeit; massive Wände ohne Dämmung, hochwertiges Bad, usw.]; 500.000 EUR daher extrem konservativ geschätzt).

Mindestens 1% Wertgewinn pro Jahr nach Abnutzung, also Wert nach 15 Jahren etwa 580.000 EUR. Restkredit dann 210.000 EUR. Eigenkapital eingesetzt: 80.000 EUR.

Wir sind also bei 580.000 - 210.000 EUR = 370.000 EUR Nettowert.
Eigenkapital vorher 80.000 EUR.

Wenn ich mit dem Eigenkapital 10,8% Rendite nach Steuern machen würde über 15 Jahre, dann wäre ich bei Break-Even. Dann hätte ich auch mieten können und wäre geldmäßig beim gleichen Betrag.

11% und mehr Nachsteuer-Rendite für uns: Mieten wäre finanziell besser.
10% und weniger Nachsteuer-Rendite: Kaufen lohnt sich mehr.

Vorsteuer-Rendite notwendig: 14,7% p.a. über 15 Jahre.

Nicht eingerechnet hier, der viele höhere Wohnwert für uns über die 15 Jahre. Wie gesagt, die Wohnung wäre annehmbar aber keinesfalls vergleichbar (weder im Standard, noch in der Größe, noch Haus/Terrasse oder Abstand Nachbarn).

Aber das gilt ja nur für die Preise hier bei uns und das Bau-/Mietverhältnis bei uns. Hinweis: Kaufen lohnt sich kaum. Warum auch immer wird dort meist ein ziemlicher Aufpreis gegenüber den Herstellungskosten verlangt (bei Häusern; bei Wohnungen sowieso nur Mondpreise die nichts mit den Kosten von Grundstück und Bau zu tun haben).

Also bei uns ein absolute No-Brainer. Kreditrate statt Miete und gut. Kann ich jetzt trotzdem nebenbei schön wieder das Depot füllen. Wer da 35% oder 40% vom gemeinsamen Netto für Wohnen zahlen muss, sollte es sich natürlich genau überlegen. Aber es gibt in vielen Gegenden Deutschlands genau diese Situation, dass ein Käufer heute genauso viel oder gar weniger monatliche Belastung hat als ein Mieter. Ist halt nicht überall so.

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"Mindestens 1% Wertgewinn pro Jahr nach Abnutzung, also Wert nach 15 Jahren etwa 580.000 EUR."

Diese Annahme wage ich zu bezweifeln. Woher nimmst Du die Sicherheit, dass Deine Immobilie im Wert steigen wird über einen Planungshorizont von 15 Jahren.

Außerdem sind Deine Rechnungen nur vergleichbar wenn Du die komplett abbezahlte Immobilie mit dem Endwert der Alternatvjnvestition vergleichst.

Der Kauf einer Immobilie ist eine Lebens-(= Konsum) Entscheidung und keine Investitionsentscheidung!

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Die Krux ist sicherlich eine bezahlbare Wohnung zu finden, die sich bei Unter- oder kompletter Vermietung selbst trägt. Da ich in den nächsten 10 Jahren nicht plane Kinder zu kriegen und Heirat für mich ebenfalls kein Thema ist, ist dieser Platzgedanke erst einmal nicht äußerst präsent für mich.

Es kommt sicherlich auf die Stadt an. In München oder FFM eine passable Wohnung zu finden ist nahezu unmöglich. Nichtsdestotrotz gibt es immer noch attraktive Städte, die dir sowohl gesicherte Mieter als auch vergleichsweise günstige Wohnungen anbieten können. Ich denke da an Köln, Hannover, Münster, Osnabrück usw.

Was die Größe angeht: versuche dich mit einem Makler kurzzuschließen. Habe selbst einen Kumpel aus meinem Bachelor, der Makler geworden ist und mich gegebenenfalls benachrichtigt, falls was für meine Präferenzen frei wird. Ein weiterer Tipp ist Zeitungsanzeigen zu durchforsten - viele alte Leute stellen dort deren Wohngut rein anstatt übers Internet.

Nichtsdestotrotz ist Wohnungssuche oftmals auch einfach Glück. Man muss zur richtigen Zeit am richtigen Ort sein, so plakativ es sich auch anhören mag.

Lounge Gast schrieb:

Mein letzter satz sollte lauten: "Bei Ersterem siehe
Punkt 1, bei Letzterem siehe Punkt 3."

@Overflow
Du hast Recht, jedoch ist es meiner Rechnung nach nicht
möglich eine Wohnung so teuer zu vermieten wie die monatliche
Kreditrate. Bei deinem Plan mit Untervermieten funktioniert
es dagegen ganz gut. Da muss man aber schauen wie lange du
deinen Kredit abbezahlst (also auch wie hoch dein
Eigenkapitalanteil ist). Bei 30 Jahren Laufzeit wirst du
vermutlich die wenigsten davon mit deinem Mitbewohner wohnen
wollen. Und mit Familie sind 2 Zi. vielleicht irgendwann (in
10 Jahren?) zu klein und dann kannst du die Wohnung erstmal
gar nicht mehr nutzten. D.h. du musst stets den Aufwand
betreiben 1 oder 2 Mieter für deine Wohnung zu haben, die
deine Kreditrate decken.
Ich habe mir auch 2 Zi. Wohnungen mit diesem Gedanken
angeschaut und habe festgestellt, dass es gar nicht so viele
gibt, die vom Grundschnitt für 2 Mitbewohner geeignet wären
(z.B. zu großes Wohnzimmer, vielleicht sogar mit dem einzigen
Balkon oder auch Küchen-/Klotür im Wohnzimmer). Siehst du das
als ein Problem in deiner Planung? Wie willst du das umgehen?

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Lounge Gast schrieb:

Die Frage steht im Betreff.
1) Eine Immobilie benötigt hohe Investitionskosten, die bei
den Meisten, vor allem jungen Leuten, einen großen Teil ihres
Kapitals in einer Asset Klasse einfrieren (Diversifikation,
Liquidität).

Bei mir war eine 100 % Finanzierung zu 1,1 % kein Problem. Der EK-Einsatz beschränkte sich auf die Nebenkosten und da es keinen Makler gab lagen die in etwa bei 10 %. Das waren 5% meines EKs. Der Rest liegt diversifiziert in Aktien und Anleihen.
Finanziert auf 20 Jahre (also nicht auf 30), Zinsbindung 10 Jahre. Wenn mir nach 10 Jahren der Zins nicht passen sollte, löse ich den Restkredit einfach mit EK ab. Ist vermietet und bezogen auf den CashFlow nach Steuern (Miete+AfA-NK-Zins-Tilgung...) leg ich knapp 100 Euro im Monat drauf. Das wiederum entspricht 10 % meiner Sparrate. Also kann man nicht wirklich sagen, dass die Liquidität leiden würde.
Kleine ETW im Speckgürtel einer deutschen Großstadt, aber selbst in einer Großstadt gelegen.

Verwaltung ist kein Problem, da Hausverwaltung. Klar gibt es ein wenig Aufwand, aber es hält sich in Grenzen.

Mag sein (sehr wahrscheinlich sogar), dass die Rendite geringer ist als mit Aktien. Aber Aktien würde ich auch nicht auf Kredit kaufen - und auch gar nicht zu diesen Sätzen finanziert bekommen, selbst wenn ich es wollte. Das gebundene EK entspricht eher einer Einzelposition im Gesamtportfolio.
Anders gesagt: Eine Immobilie 100% aus EK zu Finanzieren (und nur das wäre der Aktienvergleich) ist natürlich Unsinn. Wenn die Rahmenbedingungen stimmen (sicheres, planbares Einkommen, genug Free Cash Flow um zur Not Zins und Tilgung auch ohne Mieteinnahmen zu stemmen, ohne sich einschränken zu müssen), dann muss man sich einfach mal intensiv damit beschäftigen und den Markt sehr genau beobachten. Bei mir hat es über ein Jahr gebraucht, bis ich was gefunden hatte, das mir rentabel erschien und es dann auch mit dem Kauf geklappt hat.

2) Eine Immobilie bedarf eines Verwaltungsaufwandes, ob man
nun selbst drin wohnt oder mehr noch, wenn man vermietet.
3) Eine vermietete Immobilie wirft im Schnitt über alle
Wohngegenden eine geringere Rendite ab als der Aktienmarkt.
Jemand, der auf überdurchschnitliche Renditen setzt, macht
nichts anderes als zu spekulieren, und zwar mit dem Großteil
seines Vermögens.
4) Eine Immobilie schränkt die eigene Mobilität ein. Leute,
die noch keine Familie haben oder karriereseitig mit Umzügen
rechnen, müssen sich von vornerein entscheiden, ob sie die
Immobilie zum eingenbedarf oder als Kapitalanlage anschaffen.
Bei Ersterem siehe Punkt 3, bei Letzterem siehe Punkt 1.

Lohnt sich eine Immobilie also nur für Leute, die sich in
ihrer Lebensplanung sehr sicher sind und in der Immobilie
wohnen wollen?

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Es freut uns zu hören, dass Dein Eigenkapital ca. 25.000 ? / 0,05 = 500.000 ? beträgt. Diese Situation trifft auf die wenigsten 25-35 jährigen zu.

Des Weiteren wird Deine Hyothekenrate ca. 2.300-2.350 ? pro Monat liegen (sofern Deine Angaben stimmen: 500.000 ? Kredit, 1,1 % Zinsen, 20 Jahre Laufzeit). Ich bezweifle, dass eine "kleine ETW im Speckgürtel einer deutschen Großstadt" diese Miete kostet / einbringt.

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ich korrigiere: Du scheinst nicht der "Bei uns ist das so:
Kaltmiete einer einigermaßen annehmbaren Wohnung in GLEICHER Lage = Kreditrate" Forumsteilnehmer zu sein!

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Er schreibt aber "Der EK-Einsatz beschränkte sich auf die Nebenkosten und da es keinen Makler gab lagen die in etwa bei 10 %. Das waren 5% meines EKs. Der Rest liegt diversifiziert in Aktien und Anleihen."
Wenn ich das richtig verstehe, heißt es, dass 5% deines EK 10% des Kaufwertes betragen -> dein EK ist 2x so groß wie der Wert der Immobilie? Das wäre dann nämlich eine möglich Anwort auf die Thread Frage: man braucht 2x so viel EK wie die Immobilie kostet.

Kannst du noch schreiben wie zentral und wie viele Zimmer? Es ist schon eher selten, dass du mit Kaltmiete den Kredit+Hausgeld-100EUR abdecken kannst

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Die Immobilie steigt bei 1% nicht im Wert, ganz im Gegenteil. Bei langfristig 2% Inflation und 1% Wertzuwachs wären wir bei 14% realem Wertverlust nach den 15 Jahren.

Ich kann dir aber z.B. sagen, dass die Grundstückspreise schon in einem Jahr um 10% gestiegen sind, seit wir gekauft haben. Weit über diesen 1% also.

Der Wert einer Immobilie in Nachfrage-Überhang-Gebieten wie in unserem berechnet sich wie folgt:

• Grundstückspreis inflationiert bzw. steigt wie in unserem Fall auch mal mit 10% pro Jahr
• Das Haus wird mit Wiederherstellungskosten bewertet, also inflationiert mit den Baupreisen mit

Nach 15 Jahren kann ich dann entscheiden: verkaufen oder weiter finanzieren (oder bar abzahlen mit dem nebenher angesparten Depot).

Die Rechnung ist also richtig, da ich ja nach 15 Jahren wieder völlig frei bin, ob ich hier bleiben möchte oder verkaufen.

Und die 1% sind ein realer Wertverlust, der hier natürlich nicht passieren wird. Tendenziell werden es eher mindestens 3% Wertzuwachs (nominal), aber ich habe ja nur den extrem konservativen Fall eines realen Wertverlustes in einer Wachstumsgegend gerechnet.

Da wir jetzt schon 10% Wertzuwachs hatten, müsste die Immobilie 22% im Realwert fallen in 14 Jahren, damit meine Rechnung auf den Punkt aufgeht.

Lounge Gast schrieb:

"Mindestens 1% Wertgewinn pro Jahr nach Abnutzung, also
Wert nach 15 Jahren etwa 580.000 EUR."

Diese Annahme wage ich zu bezweifeln. Woher nimmst Du die
Sicherheit, dass Deine Immobilie im Wert steigen wird über
einen Planungshorizont von 15 Jahren.

Außerdem sind Deine Rechnungen nur vergleichbar wenn Du die
komplett abbezahlte Immobilie mit dem Endwert der
Alternatvjnvestition vergleichst.

Der Kauf einer Immobilie ist eine Lebens-(= Konsum)
Entscheidung und keine Investitionsentscheidung!

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Ich spare mir jeglichen Kommentar zur Schönrechnerei. Allein das vorhandene Eigenkapital sagt alles...

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Alleine einen zukünftigen Wert vorherzusagen bzw. zu berechnen ist schon geil. Wer hat denn eine Glaskugel? Immobilen als langfristiges Investment sind einzig zur Risikodifferenzierung relevant.

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Immobilien sind relativ wertstabile Anlagen, deutlich stabiler als etwa Wertpapiere. In einer Gegend mit ein paar hunderttausend Haushalten im näheren Umfeld kommen ein paar tausend Wohnungen dazu und es gehen ein paar tausend Wohnungen weg pro Jahr. Das durchschnittliche Einkommen des Umfelds wird nicht signifikant von der Inflation abweichen.

Wohnkosten sind immer eine Funktion von Angebot, Nachfrage und durchschnittlichem Einkommen. Alle diese Parameter ändern sich über die Zeit nicht schnell. Wenn man von mindestens Inflationsausgleich ausgeht (2%), dann kommt das meist gut hin.

Banken vertrauen darauf, dass Immobilien wertstabil bleiben. Das ist die einzige Sicherheit der Bank bei einem Kredit. Falls Immobilienwert unter Kreditwert fällt, dann Privatinsolvenz in UK und wir sehen uns nächstes Jahr wieder.

Und dazu gibt es auch mehr als genug Untersuchungen und Studien, aber mit einem Inflationsausgleich kann man in Ballungsräumen eigentlich immer rechnen. Das unterstellt noch keine Wertentwicklung, sondern nur Werterhalt.

Dazu gibt aber auch noch Trends der Urbanisierung, d.h. in vielen Ballungsräumen in Deutschland steigt die Nachfrage nach Wohnraum rapide. Ein weiterer Trend ist das Single-Dasein. 800.000 Einwohner gehen entweder mit 400.000 Wohnungen und 2,0 Bewohnern oder mit 444.444 Wohnungen und 1,8 Bewohnern.

Diese beiden Trends reichen dann eigentlich auch aus, um für die nächsten 15-20 Jahre in bestimmten Ballungsräumen (diese mit positiven Wachstumsindikatoren; Schwarmstädte) locker mal davon auszugehen, dass Immobilien mit 2% über Inflation steigen, also etwa 4% insgesamt p.a. über 15-20 Jahre. Solange, bis wir dort sind, dass die Menschen etwa 50% ihres Haushaltseinkommens für Wohnen ausgeben (Münchner Verhältnisse; hier sind weitere Preissteigerungen nicht mehr möglich; die Preissteigerungen werden daher immer weiter nach außen verlagert; 50km Umkreis und mehr).

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das lohnt sich, wenn du weißt was du willst.
es macht einen unterschied ob du rendite erzeugen willst, steueren sparen oder für deine altersvorsorge einen schritt tun.
lg ml2

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welche erfahrungen habt ihr zu folgender sache.
ich habe ein diplom im sozialen bereich.
bin mittlerweile schon 25 selbstständig.
wenn interessiert jetzt im lebenslauf ob ich abi habe. und wenn ja, muss ich das zeugnis vorlegen. lg

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Du hast recht, eine Immobilie eignet sich für Leute, die sich in ihrer Lebensplanung sehr sicher sind - ja stimmt absolut! Aber die müssen da nicht zwingend drin wohnen! Die können die Immobilie auch kaufen und vermieten, mit Gewinn weiterverkaufen oder sogar abreißen - ja, ist doch kein Witz!

Oder um es abzukürzen und auf den Punkt zu bringen: Der Kauf einer Immobilie lohnt sich immer dann ganz besonders, wenn die Immobilienpreise im Keller sind.

Respektvoller Gruß

[%sig%]

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Die Rendite einer durchschnittlichen Immobilie ist niedriger als am Aktienmarkt? Deine Research dazu möchte ich gerne sehen. Du vergleichst da nicht etwa historische Aktienperformance mit aktuellen Ankauf yields? Denn wenn du rental yield + durchschnittlichen capital gain dir ansiehst wirst du doch so einige Immobilien finden wo die Rendite deutlich stärker ist als der Dax.

Am meisten lohnt natürlich der Immobilienkauf wenn die Preise am niedrigsten sind. Dann ist es aber meist auch schwer die entsprechende Finanzierung etc zu bekommen. Richtig Geld verdienst du wenn du den cycle spielst und im peak dann auch abverkaufst. Ein paar Jahre das Geld liegen lässt und danach wieder investierst wenn der Markt abgekühlt ist. Haben sich allerdings schon einige schlaue Köpfe die Finger bei verbrannt.

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Das ist mein grösster Traum eine eigene Immobilie zu kaufen und die Küche in pur weiss einzurichten.

[%sig%]

antworten