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Wohnungskauf - Wo ist der Haken?

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WiWi Gast

Wohnungskauf - Wo ist der Haken?

Hey zusammen! Bei einer Versteigerung im Ort gibt es eine Wohnung in einem nicht sehr angesehenen Viertel, die sehr, sehr günstig versteigert wird. Der Preis für die 60qm Wohnung beträgt 35k. Dies liegt daran, dass die Wohnung auf Erbpacht gebaut wurde. Trotzdem kriegt man knapp 400-450 Euro kalt monatlich für diese Wohnung. Nach meiner Rechnung wäre ich somit nach 6-7 Jahren beim Break-Even. Die Erbpacht läuft noch 50 Jahre. In der Gegend gibt es zu wenig Wohnungen, das heißt es wird händeringend nach Wohnungen gesucht. Vermietung wäre also kein Problem. Ich hätte in den nächsten 50 (oder auch 20) Jahren also gut was rausgeholt. Was übersehe ich hier? Ist dies ein gutes Angebot, oder bin ich gerade blind vor Euphorie? Danke im Voraus.

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WiWi Gast

Wohnungskauf - Wo ist der Haken?

Lies Dir das Wertgutachten zu der Wohnung durch: bestehen - allgemein - Wohngeldrückstände, steht eine Sonderumlage infolge hoher Renovierungskosten an? Wie lange läuft das Erbbaurecht noch?

Immobilien aus Zwangsversteigerungen gehören regelmäßig Eigentümern in finanzieller Bedrängnis und sind infolge dessen vielmals schlecht unterhalten oder mit Renovierungsstau, wobei sich dies bei einer ETW auf die Bereiche des Sondereigentums beschränkt.

Aufgrund der allgemeinen Marktlage und der Wertminderung eines Zwangsversteigerungsvermerks werden Immobilien mit finanziellen Problemen heute meist freihändig verkauft.

Zudem weißt Du nicht, was andere im Termin dafür bieten werden.

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WiWi Gast

Wohnungskauf - Wo ist der Haken?

Du sagst ja selber, es handelt sich um eine Versteigerung. Vielleicht kennst du das von Ebay, Artikel werden nicht immer zum Startpreis verkauft, sondern mehrere Bieter steigern den Preis durch Gebotsabgabe. Außerdem wird die Bude sicher Sanierungsbedarf haben, d.h. du musst Geld reinstecken.

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WiWi Gast

Wohnungskauf - Wo ist der Haken?

Nach 10 Jahren könnte die Whg nach (Neben-)Kosten, Gebühren, Instandhaltung für dich arbeiten. 4000, Jahr im besten Fall. Was ist mit der Bevölkerungsentwicklung am Ort? Was ist in 10 Jahren mit Küche, Bad, Gemeinschaftsanlagen.
Klingt so odet so gut.

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WiWi Gast

Wohnungskauf - Wo ist der Haken?

Und schau dir an wie viel Geld die Wohngemeinschaft in den Kassen hat.
Wenn du pesch hast, ist die Kasse leer und das Dach kaputt. Das versaut dir die Rendite.

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WiWi Gast

Wohnungskauf - Wo ist der Haken?

Danke euch erstmal. Das Ding ist, ich habe die Möglichkeit, die Wohnung vor der Versteigerung zu kaufen wenn ich sicher zusage. Somit hätte ich den Preis fest. Gutachten bescheinigt der Wohnung einen Zustand der altersgemäß und in Ordnung ist und führt die Erbpacht sowie die Stadt mit dem schlechten Ruf als Makel an. Trotzdem gehen Wohnungen auch dort für 100k weg. Und selbst wenn ich 10k in die Hand nehme für ein paar Reparaturen, es würde sich trotzdem lohnen. Ich hätte wie gesagt noch 50 Jahre Erbpacht. Ich denke seit 2 Tagen nach, ob ich etwas übersehe oder es wirklich ein gutes Angebot ist und ich zuschlagen sollte, bevor es bei der Versteigerung an andere geht.

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WiWi Gast

Wohnungskauf - Wo ist der Haken?

51 Prozent der Wohnanlage gehören dem Bruder eines Handwerkers der 350/St. für Gartenpflege einstreicht. Die Haken kommen später.

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WiWi Gast

Wohnungskauf - Wo ist der Haken?

Den Erbbauvertrag solltest du auch erstmal prüfen. Am Ende ist das Ding sozial gefördert und du darfst dann nur an Personen mit Wohnberechtigungsschein vermieten, oder es wird sogar die Eigennutzung gefordert.

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WiWi Gast

Wohnungskauf - Wo ist der Haken?

Lass Dir die Protokolle der letzten 5 Eigentümerversammlungen geben, dann weißt Du was da so Thema war und wo die Fronten verlaufen..

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WiWi Gast

Wohnungskauf - Wo ist der Haken?

Danke euch allen! Waren ja einige hilfreiche Tipps dabei. Ich schaue mir den Vertrag nochmal an und die Idee mit den Protokollen war auch eine gute Idee. Danke!

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WiWi Gast

Wohnungskauf - Wo ist der Haken?

Warum ist der Ort denn nicht so angesehen? Und was bedeutet das für die zukünftigen Mieter? Wenn das tendentiell "Problemfälle" sind, musst Du auch immer Mietausfälle, ggf. Anwaltskosten (bei Härtefällen) und Renovierungen nach Auszügen einkalkulieren.

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WiWi Gast

Wohnungskauf - Wo ist der Haken?

WiWi Gast schrieb am 12.08.2019:

Warum ist der Ort denn nicht so angesehen? Und was bedeutet das für die zukünftigen Mieter? Wenn das tendentiell "Problemfälle" sind, musst Du auch immer Mietausfälle, ggf. Anwaltskosten (bei Härtefällen) und Renovierungen nach Auszügen einkalkulieren.

Liegt in einer problematischeren Gegend. Ansonsten alles gut, Rewe und Aldi um die Ecke, Busse fahren auch dahin, 20 km von der nächsten Großstadt.

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WiWi Gast

Wohnungskauf - Wo ist der Haken?

Ich kann mir nicht vorstellen, dass es eine Zwangsversteigerung ist. In dem Fall würde der Eigentümer mit einem vorzeitigen Verkauf zu einem günstigeren Preis ziemlich sicher die Gläubiger prellen.

In welchem Verhältnis stehst du zu dem Verkäufer wenn er bereit ist zu deinen Gunsten auf mehrere tausend Euro zu verzichten (gemäß deiner Einschätzung)?

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WiWi Gast

Wohnungskauf - Wo ist der Haken?

Mal eine andere Frage: gäbe es eine Möglichkeit den erbbaurechtsvertrag mit zu erwerben?

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WiWi Gast

Wohnungskauf - Wo ist der Haken?

Was soll das bedeuten?

WiWi Gast schrieb am 12.08.2019:

Mal eine andere Frage: gäbe es eine Möglichkeit den erbbaurechtsvertrag mit zu erwerben?

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WiWi Gast

Wohnungskauf - Wo ist der Haken?

Ich meine damit die erbpacht, die in 50 Jahren abläuft. Gibt es die Option diese mit der Wohnung zu erwerben?

WiWi Gast schrieb am 12.08.2019:

Was soll das bedeuten?

WiWi Gast schrieb am 12.08.2019:

Mal eine andere Frage: gäbe es eine Möglichkeit den erbbaurechtsvertrag mit zu erwerben?

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WiWi Gast

Wohnungskauf - Wo ist der Haken?

Nein, die bezieht sich auf das ganze Grundstück. Die Eigentümergemeinschaft kann das deshalb aber schon machen.

WiWi Gast schrieb am 13.08.2019:

Ich meine damit die erbpacht, die in 50 Jahren abläuft. Gibt es die Option diese mit der Wohnung zu erwerben?

WiWi Gast schrieb am 12.08.2019:

Was soll das bedeuten?

WiWi Gast schrieb am 12.08.2019:

Mal eine andere Frage: gäbe es eine Möglichkeit den erbbaurechtsvertrag mit zu erwerben?

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WiWi Gast

Wohnungskauf - Wo ist der Haken?

WiWi Gast schrieb am 13.08.2019:

Ich meine damit die erbpacht, die in 50 Jahren abläuft. Gibt es die Option diese mit der Wohnung zu erwerben?

WiWi Gast schrieb am 12.08.2019:

Was soll das bedeuten?

WiWi Gast schrieb am 12.08.2019:

Mal eine andere Frage: gäbe es eine Möglichkeit den erbbaurechtsvertrag mit zu erwerben?

Beim Wohnungserbbaurecht ist das schwierig. Natürlich könnte der Grundstückseigentümer das Grundstück, das mit dem Erbbaurecht belastet ist, an dich verkaufen. Für deine Wohnung hättest du dann ein Eigentümererbbaurecht, bei den anderen Wohnungen wärst du Erbbaurechtsausgeber.

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WiWi Gast

Wohnungskauf - Wo ist der Haken?

Normalerweise kauft die Eigentümergemeinschaft das Grundstück, weil die einzelnen Wohnungen dann mehr wert sind.

WiWi Gast schrieb am 13.08.2019:

Ich meine damit die erbpacht, die in 50 Jahren abläuft. Gibt es die Option diese mit der Wohnung zu erwerben?

WiWi Gast schrieb am 12.08.2019:

Was soll das bedeuten?

WiWi Gast schrieb am 12.08.2019:

Mal eine andere Frage: gäbe es eine Möglichkeit den erbbaurechtsvertrag mit zu erwerben?

Beim Wohnungserbbaurecht ist das schwierig. Natürlich könnte der Grundstückseigentümer das Grundstück, das mit dem Erbbaurecht belastet ist, an dich verkaufen. Für deine Wohnung hättest du dann ein Eigentümererbbaurecht, bei den anderen Wohnungen wärst du Erbbaurechtsausgeber.

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