DieManager von Morgen WiWi-TReFF.de - Zeitung & Forum für Wirtschaftsstudium & Karriere
ImmobilienImmobilienmarkt

Gedankenspiel Immobiliencrash

Autor
Beitrag
cyanogenb12

Gedankenspiel Immobiliencrash

Hallo zusammen,

aufgrund der aktuellen Situation in China (Stichwort Evergrande) mache ich mich gedanklich auf einen Immobiliencrash gefasst, der u.U. auch auf den deutschen Immobilienmarkt übergreift und
hier zu einer Korrektur führt. Ich denke hierbei an ähnliche Vorkommnisse wie beim US-Immo-Crash von 2008.

Ich habe vor knapp 5 Monaten eine 2,5 Zimmer Wohnung in der Nähe von Darmstadt erworben, die ich als Kapitalanlage vermiete. Die Wohnung ist modern ausgestattet und aktuell vermietet.

Angaben zum Objekt:

  • Helle 56 m2, 2,5 Zimmer, Balkon, moderne Küche und Bad aus 2019
  • 70er Baujahr, MFH
  • Kaufpreis 187k inkl. Nebenkosten
  • Zins und Tilgung: 521€
  • Mieteinnahmen (kalt): 630€
  • Cash-Flow nach Steuern: ca. -50 bis -100€ (negativ), je nach einkalkulierten Werten für evtl. Mietausfälle und anfallende Reparaturen

Finanzierung / Sicherheiten:

  • 108% Finanzierung gemeinsam mit meinem Bruder
  • 40k an Grundschulden auf eine von meinem Bruder seit 2014 eigengenutzte Immobilie (mit sehr hoher Wertsteigerung)
  • 145k Grundschulden auf die neu gekaufte Immobilie
  • Zinsbindung von 10 Jahren bei 2% Tilgung
  • Keine Verwendung von Eigenkapital

Zu meiner Person:

  • Persönliche Sparrate von mehr als 1000€ im Monat. Theoretisch auf bis zu 2000€ im Monat erhöhbar.
  • Mehrere Jobs und geringeres finanzielles Risiko durch Jobverlust
  • Bachelorabschluss
  • Bruder als zusätzlicher Kreditnehmer (als Sicherheit für die Bank)
  • Aktuell wenig Liquidität, aber ein gutes Polster in anderen Assets

Frage: sollte ich anfangen meine Liquidität zu erhöhen und mich auf eine Nachschusspflicht vorbereiten? Was wäre, wenn es kurzfristig zu einer 30%igen Korrektur am Immobilienmarkt kommt? Das würde dann beide Immobilien betreffen, wobei die Immobilie meines Bruders einen Wertzuwachs von ca. 80-100k hatte.

Kann es sein, dass die Bank im Notfall 30% von den 145k der neu erworbenen Immobilie, also ca. 43,5k an Nachschuss, verlangen kann? Oder bin ich davor bewahrt, solange ich meine monatliche Rate von 521€ bedienen kann? Und wo genau findet man im Gesetz oder im Immobilienvertrag Informationen hierzu? Oder gibt es sowas in DE gar nicht und das in den USA war nur ein Sonderfall?

Freue mich über eure Meinung : )

antworten
WiWi Gast

Gedankenspiel Immobiliencrash

Eine Nachschusspflicht gibt es in dtl nicht.

antworten
WiWi Gast

Gedankenspiel Immobiliencrash

Sorry wenn ich das so sage - du scheinst dich nicht wirklich mit dem Kreditvertrag (k.a. was du mit dem Immobilienvertrag meinst) und den AGB`s der Bank beschäftigt zu haben. Dafür haben wir mittlerweile den ganzen Quatsch des Verbraucherdarlehensrecht mit den Aufklärungspflichten.

Um deine Frage zu beantworten -> solange du regelmäßig zahlst besteht bei Verbraucherdarlehen per se keine Pflicht zur Nachbesicherung (das wäre das was du meinst), ggf. kann so etwas als Kreditauflage vereinbart sein (ob das Verbraucherschutzrechtlich möglich ist kann ich ad hoc nicht beantworten).

Daneben ist die Frage warum ein (möglicher) Zusammenbruch des chinesischen Immobilienentwicklers direkt zu einem Preisverfall in Deutschland führen soll. Evergrand ist nachdem was bekannt ist fast ausschließlich bei chinesischen Banken verschuldet eine direkte Verbindung zu europäischen/ amerikanischen Banken ist wohl nicht gegeben. Indirekt kann es Auswirkungen geben wenn die chinesische Wirtschaft abkühlt und damit auch die Nachfrage nach Exportgütern abkühlt der Effekt auf deutsche Immobilienpreise dürfte aber eher nachgelagert sein und nicht wirklich besonders stark

cyanogenb12 schrieb am 12.10.2021:

Hallo zusammen,

aufgrund der aktuellen Situation in China (Stichwort Evergrande) mache ich mich gedanklich auf einen Immobiliencrash gefasst, der u.U. auch auf den deutschen Immobilienmarkt übergreift und
hier zu einer Korrektur führt. Ich denke hierbei an ähnliche Vorkommnisse wie beim US-Immo-Crash von 2008.

Ich habe vor knapp 5 Monaten eine 2,5 Zimmer Wohnung in der Nähe von Darmstadt erworben, die ich als Kapitalanlage vermiete. Die Wohnung ist modern ausgestattet und aktuell vermietet.

Angaben zum Objekt:

  • Helle 56 m2, 2,5 Zimmer, Balkon, moderne Küche und Bad aus 2019
  • 70er Baujahr, MFH
  • Kaufpreis 187k inkl. Nebenkosten
  • Zins und Tilgung: 521€
  • Mieteinnahmen (kalt): 630€
  • Cash-Flow nach Steuern: ca. -50 bis -100€ (negativ), je nach einkalkulierten Werten für evtl. Mietausfälle und anfallende Reparaturen

Finanzierung / Sicherheiten:

  • 108% Finanzierung gemeinsam mit meinem Bruder
  • 40k an Grundschulden auf eine von meinem Bruder seit 2014 eigengenutzte Immobilie (mit sehr hoher Wertsteigerung)
  • 145k Grundschulden auf die neu gekaufte Immobilie
  • Zinsbindung von 10 Jahren bei 2% Tilgung
  • Keine Verwendung von Eigenkapital

Zu meiner Person:

  • Persönliche Sparrate von mehr als 1000€ im Monat. Theoretisch auf bis zu 2000€ im Monat erhöhbar.
  • Mehrere Jobs und geringeres finanzielles Risiko durch Jobverlust
  • Bachelorabschluss
  • Bruder als zusätzlicher Kreditnehmer (als Sicherheit für die Bank)
  • Aktuell wenig Liquidität, aber ein gutes Polster in anderen Assets

Frage: sollte ich anfangen meine Liquidität zu erhöhen und mich auf eine Nachschusspflicht vorbereiten? Was wäre, wenn es kurzfristig zu einer 30%igen Korrektur am Immobilienmarkt kommt? Das würde dann beide Immobilien betreffen, wobei die Immobilie meines Bruders einen Wertzuwachs von ca. 80-100k hatte.

Kann es sein, dass die Bank im Notfall 30% von den 145k der neu erworbenen Immobilie, also ca. 43,5k an Nachschuss, verlangen kann? Oder bin ich davor bewahrt, solange ich meine monatliche Rate von 521€ bedienen kann? Und wo genau findet man im Gesetz oder im Immobilienvertrag Informationen hierzu? Oder gibt es sowas in DE gar nicht und das in den USA war nur ein Sonderfall?

Freue mich über eure Meinung : )

antworten
WiWi Gast

Gedankenspiel Immobiliencrash

Wen solche Gedanken umtreiben, der hat sein persönliches Risikolimit überschritten…

cyanogenb12 schrieb am 12.10.2021:

Hallo zusammen,

aufgrund der aktuellen Situation in China (Stichwort Evergrande) mache ich mich gedanklich auf einen Immobiliencrash gefasst, der u.U. auch auf den deutschen Immobilienmarkt übergreift und
hier zu einer Korrektur führt. Ich denke hierbei an ähnliche Vorkommnisse wie beim US-Immo-Crash von 2008.

Ich habe vor knapp 5 Monaten eine 2,5 Zimmer Wohnung in der Nähe von Darmstadt erworben, die ich als Kapitalanlage vermiete. Die Wohnung ist modern ausgestattet und aktuell vermietet.

Angaben zum Objekt:

  • Helle 56 m2, 2,5 Zimmer, Balkon, moderne Küche und Bad aus 2019
  • 70er Baujahr, MFH
  • Kaufpreis 187k inkl. Nebenkosten
  • Zins und Tilgung: 521€
  • Mieteinnahmen (kalt): 630€
  • Cash-Flow nach Steuern: ca. -50 bis -100€ (negativ), je nach einkalkulierten Werten für evtl. Mietausfälle und anfallende Reparaturen

Finanzierung / Sicherheiten:

  • 108% Finanzierung gemeinsam mit meinem Bruder
  • 40k an Grundschulden auf eine von meinem Bruder seit 2014 eigengenutzte Immobilie (mit sehr hoher Wertsteigerung)
  • 145k Grundschulden auf die neu gekaufte Immobilie
  • Zinsbindung von 10 Jahren bei 2% Tilgung
  • Keine Verwendung von Eigenkapital

Zu meiner Person:

  • Persönliche Sparrate von mehr als 1000€ im Monat. Theoretisch auf bis zu 2000€ im Monat erhöhbar.
  • Mehrere Jobs und geringeres finanzielles Risiko durch Jobverlust
  • Bachelorabschluss
  • Bruder als zusätzlicher Kreditnehmer (als Sicherheit für die Bank)
  • Aktuell wenig Liquidität, aber ein gutes Polster in anderen Assets

Frage: sollte ich anfangen meine Liquidität zu erhöhen und mich auf eine Nachschusspflicht vorbereiten? Was wäre, wenn es kurzfristig zu einer 30%igen Korrektur am Immobilienmarkt kommt? Das würde dann beide Immobilien betreffen, wobei die Immobilie meines Bruders einen Wertzuwachs von ca. 80-100k hatte.

Kann es sein, dass die Bank im Notfall 30% von den 145k der neu erworbenen Immobilie, also ca. 43,5k an Nachschuss, verlangen kann? Oder bin ich davor bewahrt, solange ich meine monatliche Rate von 521€ bedienen kann? Und wo genau findet man im Gesetz oder im Immobilienvertrag Informationen hierzu? Oder gibt es sowas in DE gar nicht und das in den USA war nur ein Sonderfall?

Freue mich über eure Meinung : )

antworten
WiWi Gast

Gedankenspiel Immobiliencrash

Mach dir kein Stress, China ist weit weg, hat man ja schon an Corona gemerkt :D Nee im Ernst, Immobiliencrash sehe ich bei weitem nicht und zuletzt in den Großstädten

Grüße aus Darmstadt

antworten
WiWi Gast

Gedankenspiel Immobiliencrash

23/25 Kommt der Crash.
Korrekturen, je nach Region, von 25-60% sind möglich.

Sagen viele Experten, u.a. Top Volkswirte großer Banken.

Bis dahin spar und dann greif ich zu.

antworten
cyanogenb12

Gedankenspiel Immobiliencrash

Das Risikolimit wäre erst ab einer zweiten zu 100% finanzierten Immobilie überschritten. Aber das habe ich nicht getan.

Ich habe wie gesagt noch ein gutes bis sehr gutes Polster in anderen Assets, mit denen ich das im Notfall abfangen könnte. Allerdings bin ich dort noch größtenteils in einer Spekulationsfrist, weshalb ich das ungern auscashen möchte. Aber das wäre dann wohl im absoluten Krisenfall nötig und auch möglich. Von daher ist das Risikolimit nicht überschritten. Und ich bin froh die Wohnung gekauft zu haben, da ich erst 30 Jahre alt bin und die Wohnung eher Mittel zum Zweck ist, um in maximal 10 Jahren eine Zwischenfinanzierung einer 3 Zimmer-Wohnung zu veranlassen. Und beim Kauf der 3 Zimmer-Wohnung werde ich dann mindestens 30-40% an Eigenkapital einbringe. Langfristig auch evtl. ein MFH gemeinsam mit meinem Bruder als Zweitinvestor.

Das mit dem Crash macht mir vermutlich nur Sorgen, da ich eher etwas ängstlich bin und mir das schlimmer ausmale, als es vermutlich ist. Und auch die Medien verbreiten hier ein bisschen Angst, wobei natürlich keiner eine Glaskugel hat und sagen kann was passiert.
Aber wenigstens habe ich mich schonmal darauf eingestellt : )
Falls ich mit meiner Vermutung falsch liege, dann ist das auch gut. Denn dann kann ich weiter in andere Assets investieren und das mit der Immobilie nebenbei laufen lassen.

Und ich denke es wäre am besten, wenn ich das Thema einfach bei meiner Bank anspreche.

Trotzdem Danke für eure Meinungen. Jetzt bin ich auch etwas beruhigt :)

WiWi Gast schrieb am 12.10.2021:

Wen solche Gedanken umtreiben, der hat sein persönliches Risikolimit überschritten…

cyanogenb12 schrieb am 12.10.2021:

Hallo zusammen,

aufgrund der aktuellen Situation in China (Stichwort Evergrande) mache ich mich gedanklich auf einen Immobiliencrash gefasst, der u.U. auch auf den deutschen Immobilienmarkt übergreift und
hier zu einer Korrektur führt. Ich denke hierbei an ähnliche Vorkommnisse wie beim US-Immo-Crash von 2008.

Ich habe vor knapp 5 Monaten eine 2,5 Zimmer Wohnung in der Nähe von Darmstadt erworben, die ich als Kapitalanlage vermiete. Die Wohnung ist modern ausgestattet und aktuell vermietet.

Angaben zum Objekt:

  • Helle 56 m2, 2,5 Zimmer, Balkon, moderne Küche und Bad aus 2019
  • 70er Baujahr, MFH
  • Kaufpreis 187k inkl. Nebenkosten
  • Zins und Tilgung: 521€
  • Mieteinnahmen (kalt): 630€
  • Cash-Flow nach Steuern: ca. -50 bis -100€ (negativ), je nach einkalkulierten Werten für evtl. Mietausfälle und anfallende Reparaturen

Finanzierung / Sicherheiten:

  • 108% Finanzierung gemeinsam mit meinem Bruder
  • 40k an Grundschulden auf eine von meinem Bruder seit 2014 eigengenutzte Immobilie (mit sehr hoher Wertsteigerung)
  • 145k Grundschulden auf die neu gekaufte Immobilie
  • Zinsbindung von 10 Jahren bei 2% Tilgung
  • Keine Verwendung von Eigenkapital

Zu meiner Person:

  • Persönliche Sparrate von mehr als 1000€ im Monat. Theoretisch auf bis zu 2000€ im Monat erhöhbar.
  • Mehrere Jobs und geringeres finanzielles Risiko durch Jobverlust
  • Bachelorabschluss
  • Bruder als zusätzlicher Kreditnehmer (als Sicherheit für die Bank)
  • Aktuell wenig Liquidität, aber ein gutes Polster in anderen Assets

Frage: sollte ich anfangen meine Liquidität zu erhöhen und mich auf eine Nachschusspflicht vorbereiten? Was wäre, wenn es kurzfristig zu einer 30%igen Korrektur am Immobilienmarkt kommt? Das würde dann beide Immobilien betreffen, wobei die Immobilie meines Bruders einen Wertzuwachs von ca. 80-100k hatte.

Kann es sein, dass die Bank im Notfall 30% von den 145k der neu erworbenen Immobilie, also ca. 43,5k an Nachschuss, verlangen kann? Oder bin ich davor bewahrt, solange ich meine monatliche Rate von 521€ bedienen kann? Und wo genau findet man im Gesetz oder im Immobilienvertrag Informationen hierzu? Oder gibt es sowas in DE gar nicht und das in den USA war nur ein Sonderfall?

Freue mich über eure Meinung : )

WiWi Gast schrieb am 12.10.2021:

Wen solche Gedanken umtreiben, der hat sein persönliches Risikolimit überschritten…

cyanogenb12 schrieb am 12.10.2021:

Hallo zusammen,

aufgrund der aktuellen Situation in China (Stichwort Evergrande) mache ich mich gedanklich auf einen Immobiliencrash gefasst, der u.U. auch auf den deutschen Immobilienmarkt übergreift und
hier zu einer Korrektur führt. Ich denke hierbei an ähnliche Vorkommnisse wie beim US-Immo-Crash von 2008.

Ich habe vor knapp 5 Monaten eine 2,5 Zimmer Wohnung in der Nähe von Darmstadt erworben, die ich als Kapitalanlage vermiete. Die Wohnung ist modern ausgestattet und aktuell vermietet.

Angaben zum Objekt:

  • Helle 56 m2, 2,5 Zimmer, Balkon, moderne Küche und Bad aus 2019
  • 70er Baujahr, MFH
  • Kaufpreis 187k inkl. Nebenkosten
  • Zins und Tilgung: 521€
  • Mieteinnahmen (kalt): 630€
  • Cash-Flow nach Steuern: ca. -50 bis -100€ (negativ), je nach einkalkulierten Werten für evtl. Mietausfälle und anfallende Reparaturen

Finanzierung / Sicherheiten:

  • 108% Finanzierung gemeinsam mit meinem Bruder
  • 40k an Grundschulden auf eine von meinem Bruder seit 2014 eigengenutzte Immobilie (mit sehr hoher Wertsteigerung)
  • 145k Grundschulden auf die neu gekaufte Immobilie
  • Zinsbindung von 10 Jahren bei 2% Tilgung
  • Keine Verwendung von Eigenkapital

Zu meiner Person:

  • Persönliche Sparrate von mehr als 1000€ im Monat. Theoretisch auf bis zu 2000€ im Monat erhöhbar.
  • Mehrere Jobs und geringeres finanzielles Risiko durch Jobverlust
  • Bachelorabschluss
  • Bruder als zusätzlicher Kreditnehmer (als Sicherheit für die Bank)
  • Aktuell wenig Liquidität, aber ein gutes Polster in anderen Assets

Frage: sollte ich anfangen meine Liquidität zu erhöhen und mich auf eine Nachschusspflicht vorbereiten? Was wäre, wenn es kurzfristig zu einer 30%igen Korrektur am Immobilienmarkt kommt? Das würde dann beide Immobilien betreffen, wobei die Immobilie meines Bruders einen Wertzuwachs von ca. 80-100k hatte.

Kann es sein, dass die Bank im Notfall 30% von den 145k der neu erworbenen Immobilie, also ca. 43,5k an Nachschuss, verlangen kann? Oder bin ich davor bewahrt, solange ich meine monatliche Rate von 521€ bedienen kann? Und wo genau findet man im Gesetz oder im Immobilienvertrag Informationen hierzu? Oder gibt es sowas in DE gar nicht und das in den USA war nur ein Sonderfall?

Freue mich über eure Meinung : )

antworten
WiWi Gast

Gedankenspiel Immobiliencrash

Mit 3.300 Euro je qm ist das doch ein extrem günstiges Schnäppchen. Kann mir kaum vorstellen, dass das der Marktpreis ist. Preisbeispiele für 50-60 qm Wohnungen aus meiner ostdeutschen Heimat (nicht Berlin!):

196k
203k
205k
250k
251k
267k

Ich lese gerade, 187k sogar inkl. Nebenkosten. Meinst du wirklich Darmstadt? Oder Bottrop oder Gelsenkirchen?

antworten
WiWi Gast

Gedankenspiel Immobiliencrash

Wo soll denn das Risiko sein? Wie schon gesagt kann die Bank keine Nachschüsse verlangen. So lange Dein Mieter die Miete zahlt ist doch alles in Butter. Verkaufen willst Du doch sowieso zeitnah nicht. Also: alles gut

antworten
WiWi Gast

Gedankenspiel Immobiliencrash

WiWi Gast schrieb am 12.10.2021:

Eine Nachschusspflicht gibt es in dtl nicht.

Blödsinn!! Haben viele Banken und Sparkassen 08/09 verlangt ;-)

Ich habe das dutzendfach persönlich gesehen. Ich hatte diese Kundengespräche oft.

antworten
WiWi Gast

Gedankenspiel Immobiliencrash

WiWi Gast schrieb am 12.10.2021:

Sorry wenn ich das so sage - du scheinst dich nicht wirklich mit dem Kreditvertrag (k.a. was du mit dem Immobilienvertrag meinst) und den AGB`s der Bank beschäftigt zu haben. Dafür haben wir mittlerweile den ganzen Quatsch des Verbraucherdarlehensrecht mit den Aufklärungspflichten.

Um deine Frage zu beantworten -> solange du regelmäßig zahlst besteht bei Verbraucherdarlehen per se keine Pflicht zur Nachbesicherung (das wäre das was du meinst), ggf. kann so etwas als Kreditauflage vereinbart sein (ob das Verbraucherschutzrechtlich möglich ist kann ich ad hoc nicht beantworten).

Daneben ist die Frage warum ein (möglicher) Zusammenbruch des chinesischen Immobilienentwicklers direkt zu einem Preisverfall in Deutschland führen soll. Evergrand ist nachdem was bekannt ist fast ausschließlich bei chinesischen Banken verschuldet eine direkte Verbindung zu europäischen/ amerikanischen Banken ist wohl nicht gegeben. Indirekt kann es Auswirkungen geben wenn die chinesische Wirtschaft abkühlt und damit auch die Nachfrage nach Exportgütern abkühlt der Effekt auf deutsche Immobilienpreise dürfte aber eher nachgelagert sein und nicht wirklich besonders stark

cyanogenb12 schrieb am 12.10.2021:

Hallo zusammen,

aufgrund der aktuellen Situation in China (Stichwort Evergrande) mache ich mich gedanklich auf einen Immobiliencrash gefasst, der u.U. auch auf den deutschen Immobilienmarkt übergreift und
hier zu einer Korrektur führt. Ich denke hierbei an ähnliche Vorkommnisse wie beim US-Immo-Crash von 2008.

Ich habe vor knapp 5 Monaten eine 2,5 Zimmer Wohnung in der Nähe von Darmstadt erworben, die ich als Kapitalanlage vermiete. Die Wohnung ist modern ausgestattet und aktuell vermietet.

Angaben zum Objekt:

  • Helle 56 m2, 2,5 Zimmer, Balkon, moderne Küche und Bad aus 2019
  • 70er Baujahr, MFH
  • Kaufpreis 187k inkl. Nebenkosten
  • Zins und Tilgung: 521€
  • Mieteinnahmen (kalt): 630€
  • Cash-Flow nach Steuern: ca. -50 bis -100€ (negativ), je nach einkalkulierten Werten für evtl. Mietausfälle und anfallende Reparaturen

Finanzierung / Sicherheiten:

  • 108% Finanzierung gemeinsam mit meinem Bruder
  • 40k an Grundschulden auf eine von meinem Bruder seit 2014 eigengenutzte Immobilie (mit sehr hoher Wertsteigerung)
  • 145k Grundschulden auf die neu gekaufte Immobilie
  • Zinsbindung von 10 Jahren bei 2% Tilgung
  • Keine Verwendung von Eigenkapital

Zu meiner Person:

  • Persönliche Sparrate von mehr als 1000€ im Monat. Theoretisch auf bis zu 2000€ im Monat erhöhbar.
  • Mehrere Jobs und geringeres finanzielles Risiko durch Jobverlust
  • Bachelorabschluss
  • Bruder als zusätzlicher Kreditnehmer (als Sicherheit für die Bank)
  • Aktuell wenig Liquidität, aber ein gutes Polster in anderen Assets

Frage: sollte ich anfangen meine Liquidität zu erhöhen und mich auf eine Nachschusspflicht vorbereiten? Was wäre, wenn es kurzfristig zu einer 30%igen Korrektur am Immobilienmarkt kommt? Das würde dann beide Immobilien betreffen, wobei die Immobilie meines Bruders einen Wertzuwachs von ca. 80-100k hatte.

Kann es sein, dass die Bank im Notfall 30% von den 145k der neu erworbenen Immobilie, also ca. 43,5k an Nachschuss, verlangen kann? Oder bin ich davor bewahrt, solange ich meine monatliche Rate von 521€ bedienen kann? Und wo genau findet man im Gesetz oder im Immobilienvertrag Informationen hierzu? Oder gibt es sowas in DE gar nicht und das in den USA war nur ein Sonderfall?

Freue mich über eure Meinung : )

in einer Sache hast du recht. Bezahlt er die Rate immer, alles easy.

In einer Sache liegst du aber gründlich falsch. Wenn der Immobilienmarkt zusammenkracht, hat das Auswirkungen in sämtliche Regionen unseres Erdballs. Alles andere ist naiv. Das muss klar werden.

antworten
WiWi Gast

Gedankenspiel Immobiliencrash

WiWi Gast schrieb am 13.10.2021:

Wo soll denn das Risiko sein? Wie schon gesagt kann die Bank keine Nachschüsse verlangen. So lange Dein Mieter die Miete zahlt ist doch alles in Butter. Verkaufen willst Du doch sowieso zeitnah nicht. Also: alles gut

Falsch, siehe Paragrah 490 BGB. Steht auch explizit in meinen Darlehensvertrag mit der Commerzbank. Nachschusspflicht existiert.

antworten
SnisniBrisni

Gedankenspiel Immobiliencrash

Das gilt vielleicht für CFD's, aber Banken dürfen natürlich eine sogenannte Nachbesicherung verlangen, wenn sich der Wert des Kreditobjekts im Wert verschlechtert

WiWi Gast schrieb am 12.10.2021:

Eine Nachschusspflicht gibt es in dtl nicht.

antworten
WiWi Gast

Gedankenspiel Immobiliencrash

Ähm ja bei Privatkunden? - Wir reden nicht von gewerblichen Kreditnehmern (was auch bei einer privaten Vermietung nicht vorliegt).

Dir ist auch bewusst das man unter einem Nachschuss das stellen zusätzlicher Geldsicherheiten (Collaterals genannt) bei Wertpapiergeschäften und Derivaten versteht. Hier kann sowas grds. vereinbart werden.

Im oben beschriebenen Fall geht es aber um eine Immobilienfinanzierung - hier müssten entsprechende Covenants (Kreditauflagen) vereinbart sein, die bei Verbrauchern extrem unüblich sind (auch fraglich ob bei Verbraucherdarlehen rechtlich überhaupt zulässig), ansonsten, solange der Kunde seinen Kredit bedient kannst du als Bank wenig machen. Aus Risikogesichtspunkten würde bei einer Immofinanzierung das stellen von Barsicherheiten auch keinen großen Sinn machen sondern man würde eher zusätzlich tilgen.

WiWi Gast schrieb am 13.10.2021:

Eine Nachschusspflicht gibt es in dtl nicht.

Blödsinn!! Haben viele Banken und Sparkassen 08/09 verlangt ;-)

Ich habe das dutzendfach persönlich gesehen. Ich hatte diese Kundengespräche oft.

antworten
WiWi Gast

Gedankenspiel Immobiliencrash

Nö warum eine direkter Zusammenhang ist eher unwahrscheinlich warum auch, im Unterschied zur Subprime Krise in den USA ist der Immobilienmarkt in China fast ausschließlich durch chinesische Banken finanziert und entsprechend Verbriefungen sind auch nicht im Umlauf. Das Chinesische Finanzsystem ist auch wesentlich weniger stark vernetzt als das amerikanische - die direkten Auswirkungen auf andere Banken werden daher im Vergleich geringer sein da diese keine entsprechenden Papiere halten (wie damals viele der zusammengebrochenen Banken.
Was ein Effekt sein wird, ist, das die allgemeine Wirtschaftslage in China schlechter wird, was zu einer Abkühlung des weltweiten Wirtschaftswachstum führen wird. Ob sich das auf Immobilienpreise / Immobilienmärkte in Deutschland im Wohnimmobilienbereich auswirken wird ist ziemlich spekulativ, es ist ja auch nicht so als würden Chinesen massenhaft Wohnungen in allen Lagen in Deutschland kaufen.

Daher sehe ich deinen behaupteten Automatismus nicht.
Im übrigen sind Aussagen mit "das ist fact" / "das muss klar sein" in der Regel auch meistens nicht belegbar

In einer Sache liegst du aber gründlich falsch. Wenn der Immobilienmarkt zusammenkracht, hat das Auswirkungen in sämtliche Regionen unseres Erdballs. Alles andere ist naiv. Das muss klar werden.

antworten
WiWi Gast

Gedankenspiel Immobiliencrash

Und wenn ich China ein Reissack umfällt, bricht hier der Immobilienmarkt zusammen? Macht dem Mann doch keine Angst mit iwelchen wilden Theorien sondern konzentriert euch aufs wesentliche: Wenn die Wohnung wirklich in Darmstadt liegt, wars ein Schnapper zu dem Preis ganz einfach!

antworten
WiWi Gast

Gedankenspiel Immobiliencrash

WiWi Gast schrieb am 12.10.2021:

Wen solche Gedanken umtreiben, der hat sein persönliches Risikolimit überschritten…

cyanogenb12 schrieb am 12.10.2021:

Hallo zusammen,

aufgrund der aktuellen Situation in China (Stichwort Evergrande) mache ich mich gedanklich auf einen Immobiliencrash gefasst, der u.U. auch auf den deutschen Immobilienmarkt übergreift und
hier zu einer Korrektur führt. Ich denke hierbei an ähnliche Vorkommnisse wie beim US-Immo-Crash von 2008.

Ich habe vor knapp 5 Monaten eine 2,5 Zimmer Wohnung in der Nähe von Darmstadt erworben, die ich als Kapitalanlage vermiete. Die Wohnung ist modern ausgestattet und aktuell vermietet.

Angaben zum Objekt:

  • Helle 56 m2, 2,5 Zimmer, Balkon, moderne Küche und Bad aus 2019
  • 70er Baujahr, MFH
  • Kaufpreis 187k inkl. Nebenkosten
  • Zins und Tilgung: 521€
  • Mieteinnahmen (kalt): 630€
  • Cash-Flow nach Steuern: ca. -50 bis -100€ (negativ), je nach einkalkulierten Werten für evtl. Mietausfälle und anfallende Reparaturen

Finanzierung / Sicherheiten:

  • 108% Finanzierung gemeinsam mit meinem Bruder
  • 40k an Grundschulden auf eine von meinem Bruder seit 2014 eigengenutzte Immobilie (mit sehr hoher Wertsteigerung)
  • 145k Grundschulden auf die neu gekaufte Immobilie
  • Zinsbindung von 10 Jahren bei 2% Tilgung
  • Keine Verwendung von Eigenkapital

Zu meiner Person:

  • Persönliche Sparrate von mehr als 1000€ im Monat. Theoretisch auf bis zu 2000€ im Monat erhöhbar.
  • Mehrere Jobs und geringeres finanzielles Risiko durch Jobverlust
  • Bachelorabschluss
  • Bruder als zusätzlicher Kreditnehmer (als Sicherheit für die Bank)
  • Aktuell wenig Liquidität, aber ein gutes Polster in anderen Assets

Frage: sollte ich anfangen meine Liquidität zu erhöhen und mich auf eine Nachschusspflicht vorbereiten? Was wäre, wenn es kurzfristig zu einer 30%igen Korrektur am Immobilienmarkt kommt? Das würde dann beide Immobilien betreffen, wobei die Immobilie meines Bruders einen Wertzuwachs von ca. 80-100k hatte.

Kann es sein, dass die Bank im Notfall 30% von den 145k der neu erworbenen Immobilie, also ca. 43,5k an Nachschuss, verlangen kann? Oder bin ich davor bewahrt, solange ich meine monatliche Rate von 521€ bedienen kann? Und wo genau findet man im Gesetz oder im Immobilienvertrag Informationen hierzu? Oder gibt es sowas in DE gar nicht und das in den USA war nur ein Sonderfall?

Freue mich über eure Meinung : )

wo du recht hast.

Hier macht sich jemand Gedanken, die er sich VOR dem KAUF hätte machen sollen.

antworten
WiWi Gast

Gedankenspiel Immobiliencrash

WiWi Gast schrieb am 12.10.2021:

Mach dir kein Stress, China ist weit weg, hat man ja schon an Corona gemerkt :D Nee im Ernst, Immobiliencrash sehe ich bei weitem nicht und zuletzt in den Großstädten

Grüße aus Darmstadt

ja genau und DE ist der Nabel der Welt, dabei ist DE sowas von irrelevant

antworten
WiWi Gast

Gedankenspiel Immobiliencrash

WiWi Gast schrieb am 13.10.2021:

Wo soll denn das Risiko sein? Wie schon gesagt kann die Bank keine Nachschüsse verlangen. So lange Dein Mieter die Miete zahlt ist doch alles in Butter. Verkaufen willst Du doch sowieso zeitnah nicht. Also: alles gut

Klar kann sie das und haben eigentlich alle nennenswerten banken und Sparkasse in 00-03 und 08/09 verlangt.

antworten
WiWi Gast

Gedankenspiel Immobiliencrash

Wird bei einem Verbraucher durchzusetzen extrem schwierig, da insbesondere mit der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie die Banken bei der Kreditvergabe nur mehr auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit abstellen dürfen -> sprich Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers, das Einbeziehen von Sicherheiten als Grundlage für die Vergabe des Kredits ist nicht zulässig (führt ggf. nur zu besseren Zinsen). Sprich als Bank eine Nachbesicherung zu verlangen nur weil sich der Wert der Immobilie geändert hat wenn der Kreditnehmer weiterhin ganz normal zahlt und auch zahlen kann (z.B. weil selbstgenutzt und die Zahlungen aus dem Einkommen kommt) wird eher schwierig.
Was anderes ist es wenn die Finanzierung explizit darauf ausgerichtet ist durch den Verkauf der Immobilie zurückgeführt zu werden (häufig Bauträgermaßnahmen) da kann das gut sein.

WiWi Gast schrieb am 13.10.2021:

WiWi Gast schrieb am 13.10.2021:

Wo soll denn das Risiko sein? Wie schon gesagt kann die Bank keine Nachschüsse verlangen. So lange Dein Mieter die Miete zahlt ist doch alles in Butter. Verkaufen willst Du doch sowieso zeitnah nicht. Also: alles gut

Falsch, siehe Paragrah 490 BGB. Steht auch explizit in meinen Darlehensvertrag mit der Commerzbank. Nachschusspflicht existiert.

antworten
WiWi Gast

Gedankenspiel Immobiliencrash

WiWi Gast schrieb am 14.10.2021:

WiWi Gast schrieb am 12.10.2021:

Mach dir kein Stress, China ist weit weg, hat man ja schon an Corona gemerkt :D Nee im Ernst, Immobiliencrash sehe ich bei weitem nicht und zuletzt in den Großstädten

Grüße aus Darmstadt

ja genau und DE ist der Nabel der Welt, dabei ist DE sowas von irrelevant

Es kann zu einer globalen Wirtschaftskrise führen, aber dass deswegen global der Immobilienmarkt zusammen bricht, hat sich bei der Subprime Krise auch nicht bewahrheitet.

"Hohe Stabilität bei deutschen Immobilien: Während im Ausland die Spekulationsblasen reihenweise platzen, kommt der deutsche Markt relativ gut durch die Finanzkrise. Laut einer Studie spüre der Sektor zwar die Rezession, befinde sich aber nicht in ernster Gefahr." (Spiegel)

antworten
WiWi Gast

Gedankenspiel Immobiliencrash

WiWi Gast schrieb am 13.10.2021:

23/25 Kommt der Crash.
Korrekturen, je nach Region, von 25-60% sind möglich.

Sagen viele Experten, u.a. Top Volkswirte großer Banken.

Bis dahin spar und dann greif ich zu.

Du sparst also brav weiter bis dahin? Respekt und mutig

antworten

Artikel zu Immobilienmarkt

OECD-Datenbank zu Wohnkosten in Deutschland

Die Deutschen geben rund 20 Prozent ihres Einkommens für die Miete oder Hypotheken aus. Damit liegen die Wohnkosten in Deutschland im OECD-Schnitt. Schwerer belastet sind einkommensschwache Haushalte, die rund 27 Prozent ihres Einkommens für Mieten aufwenden müssen. Die interaktive OECD-Datenbank zu Wohnkosten veranschaulicht im Ländervergleich die Unterschiede in Eigentum vs. Miete, Wohnverhältnisse, Wohngeld und sozialer Wohnungsbau.

Due Diligence: Künstliche Intelligenz in der Immobilienwirtschaft

KI und Due-Diligence: Ein Hand richtet sich in einem bunten Datenraum nach oben in Richtung Licht.

Laut einer aktuellen Studie unter Immobilienexperten wird Künstliche Intelligenz einen starken Einfluss auf die Effizienz von Immobilientransaktionen haben. Künstliche Intelligenz wird demnach zukünftig einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil im Transaktionsbusiness liefern wird. Drooms, Europas führender Anbieter virtueller Datenräume, automatisiert den Due Diligence-Prozess. Für eine gesteigerte Prozessautomatisierung liegt ein Fokus auf der Weiterentwicklung des virtuellen Datenraums durch künstliche Intelligenz und Machine Learning.

LBS-Immobilienpreisspiegel 2017: Preise bei Wohnimmobilien steigen

Ein spitzer Hausgiebel.

Insbesondere in Großstädten ist am Immobilienmarkt weiterhin keine Entspannung für Wohnimmobilien in Deutschland in Sicht. Am teuersten sind frei stehende Einfamilienhäuser laut LBS-Immobilienpreisspiegel 2017 in München. Hier kosten Einfamilienhäuser mit 1,2 Millionen Euro mehr als zehnmal so viel wie in einzelnen ostdeutschen Mittelstädten. Der LBS-Immobilienpreisspiegel ist eine Datenbank zum Wohnungsmarkt mit Preisen von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Bauland in 960 Städten und in über 100 Stadtteilen der 14 größten Städte Deutschland.

Wohnimmobilien: In deutschen Großstädten fehlen Wohnungen

Eine Hausfront eines Altbaues in rosa mit vielen Fenstern.

Nach einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) fehlt es an vielen Tausenden Wohnungen in den deutschen Großstädten. Jedes Jahr müssten mehr als 88.000 neue Wohnungen bis 2020 entstehen, um den Bedarf zu decken.

Wohneigentümer bauen sechsmal so viel Vermögen auf wie Mieter

Ein Wohnhaus mit verglaster Veranda in gelb gestrichen mit grünen Holzlatten am Dachstuhl und blauen Fensterrahmen.

Eine Studie der LBS Research und dem Forschungsinstitut empirica zeigt, dass Wohneigentümer erfolgreicher im Vermögensaufbau sind. Menschen, die kurz vor dem Ruhestand stehen, wiesen durch das Wohneigentum eine Wertimmobile von durchschnittlich 152.000 Euro auf und verfügen zusätzlich über ein Nettogeldvermögen von 45.000 Euro. Mieterhaushalte kamen auf durchschnittlich 24.000 Euro und 6.000 Euro Immobilienvermögen aus Vermietung.

Renditeerwartung bei Immobiliengeschäften sollte nicht zu hoch sein

Häuserfassaden ergeben verschiedenste Formen.

Die Deutschen befinden sich im Immobilien-Kaufrausch. Allerdings warnt das Verbraucherportal Finanztip vor zu hohen Erwartungen: Renditen von fünf oder mehr Prozent werden in der Realität selten erreicht. Im Falle von stagnierenden Immobilienpreisen und Mietausfällen liegen die Renditen oftmals nur noch bei einem Prozent.

Wohneigentumsförderung: Neue Grunderwerbsteuer muss her

Wohneigentum - Ein weißes Neubauhaus mit vielen Fenstern.

Ein wichtiger Teil der Altersvorsorge ist Wohneigentum. Trotz niedriger Zinsen der vergangenen Jahre zählt die Bundesrepublik als Land der Mieter. Grund dafür sind neben dem mangelnden Angebot an Immobilien auch die hohen Eigenkapitalanforderungen und die erheblichen Kaufnebenkosten. Eine Umstrukturierung der Grunderwerbssteuer könnte den Anreiz zum Immobilienkauf ändern. Das zeigt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW).

Immobilienmarkt - Metropolen haben Boom verschlafen

Die Hausfront eines Mehrparteienhauses mit vielen Balkonen.

Der deutschen Immobilienbranche geht es nach eigener Einschätzung noch immer sehr gut. Das zeigt der aktuelle Immobilien-Index des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW). Allerdings sorgen sich vor allem die Entwickler großer Bauprojekte um Nachwuchs – nicht zuletzt, weil besondere Herausforderungen auf sie warten: Laut IW wurden in Deutschland von 2010 bis 2014 rund 310.000 Wohnungen zu wenig gebaut.

Deutscher Immobilienmarkt 2014 - Kaufen macht fast überall noch Sinn

Zwei Häuser im Rohbau mit Kränen im Hintergrund.

Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren vor allem in den Großstädten München, Berlin und Hamburg kräftig gestiegen. Das weckt Erinnerungen an die Preisblasen in Spanien oder den USA, die später zur Weltwirtschaftskrise führten. Tatsächlich sind keine Blasen in Sicht und es ist vielerorts noch immer sinnvoll, in die eigenen vier Wände zu investieren.

Volkswirtschaftlerin Stefanie Hasse erhält Werner Lehmann-Preis

Ein Bild von der Erde mit drei Zahnrädern und den Buchstaben VWL.

Die Diplomarbeit der Volkswirtschaftlerin Stefanie Hasse, die sich mit der aktuellen Immobilienpreisblase in Spanien beschäftigt, wurde vom Verband der Privaten Bausparkassen mit dem ersten Preis ausgezeichnet.

Immobilienkarte Deutschland - Immobilien kaufen oder mieten?

Aufgrund der historisch niedrigen Zinsen lohnt es sich für immer mehr Bürger, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen statt zu mieten. Allerdings gilt das nicht für alle Regionen in Deutschland. Welche Wohnform die vorteilhaftere ist, hat das Institut der deutschen Wirtschaft Köln für alle 402 Landkreise in Deutschland berechnet.

Mehrfamilienhaus kaufen: Die Vor- und Nachteile einer Kapitalanlage

Vor einem Mehrfamilienhaus parkt nachts ein Smart.

Die Investition in ein Mehrfamilienhaus oder eine andere Wohnimmobilie als Kapitalanlage wird in Zeiten schwankender Börsenkurse und niedriger (Bau-)Zinsen für viele Anleger interessant. Bei der Suche nach einem möglichst profitablen Renditeobjekt fragen sich viele Privatinvestoren, welche Immobilienart voraussichtlich die höchsten Gewinne abwirft. Neben Gewerbeimmobilien und Ferienwohnungen sind hier vor allem Mehrfamilienhäuser (im Folgenden auch Miet- bzw. Zinshäuser) zu nennen. Wer sich auf ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage festlegt, sollte vor dem Kauf sämtliche Vor- und Nachteile festhalten und in Ruhe gegeneinander abwägen.

Arbeitsblatt: Immobilien mieten oder kaufen?

Wohneigentum - Ein weißes Neubauhaus mit vielen Fenstern.

Das neue Arbeitsblatt im Projekt (T)Räume finanzieren geht den Fragen rund um die Entscheidung zum Mieten oder Kaufen einer Immobilie auf den Grund und gibt Tipps zum Thema Wohnfinanzierung. Lehrkräfte können zusätzlich zum Arbeitsblatt eine Lehrerinformation herunterladen.

Bevölkerungsvorausberechnung 2060 - Im Osten leben 37 Prozent weniger Menschen

Bevölkerungsvorausberechnung 2060 des Statistischen Bundesamtes: Der Osten Deutschlands wird bis zum Jahr 2060 in viel stärkerem Maße vom Rückgang und der Alterung der Bevölkerung betroffen sein als der Westen.

Als Student ein geerbtes Haus verkaufen - Infos zu Verkehrswert, Nachlassgericht und Finanzamt

Das richtige Vorgehen ermöglicht einen reibungslosen Verkauf der geerbten Immobilie.

Nicht jeder möchte eine ihm vermachte Immobilie behalten. Viele junge Menschen, etwa Studenten, wollen ein geerbtes Haus verkaufen und mit dem Erlös eigene Träume verwirklichen. Wer als Student ein geerbtes Haus verkaufen möchte, der muss sich nach dem Antritt des Erbes mit dem Nachlassgericht und dem Finanzamt auseinandersetzen. Welche Rolle spielt dabei die Wertermittlung einer Immobilie?

Antworten auf Gedankenspiel Immobiliencrash

Als WiWi Gast oder Login

Forenfunktionen

Kommentare 22 Beiträge

Diskussionen zu Immobilienmarkt

Weitere Themen aus Immobilien