Hallo,

ich beschreibe kurz das Szenario. Ich suche für meine Eltern eine Wohnung in Berlin Köpenick zum Kau oder Miete?

Aktuelle Situation
Vater geht in Rente in einem Monat. Rente wird um die 1000€ sein
Mutter wird in Berlin wahrscheinlich einen 450€ Job auf Teilzeit machen.

Eigenkapital Eltern 120.000€
Abbezahltes Reihenhaus in Schweinfurt 135qm, BJ 1991, Grundstück 280qm, 6 Zimmer, Garage, kein Renovierungsstau.

Plan ist, das Haus zu vermieten, ich vermute, dass wir um die 1000€ Kaltmiete / Monat bekommen.
Mein Gehalt liegt bei 2800€ Netto (Berufsanfänger, 29 Jahre, Master Logistik)

So jetzt ist die Frage, ob der Plan so Sinn macht bzw. wie ihr den so einschätzt?

1. Plan:
   Haus vermieten. Ich kauf eine Eigentumswohnung in Berlin (über mich) mit den 120k EK meiner Eltern zwischen 320k -450k (inkl. Nebenkosten) und vermiete diese an meine Eltern.
   Gleichzeitig wird das Haus für 1k vermietet wovon 200 als Rücklage zurückgelegt wird für das Haus -> Eltern hätten dann 2250 Netto jeden Monat, wovon dann 600 Miete an mich gehen.
   Ich tilge dann mit ca. 1300€ pro Monat den Kredit ab.

2. Plan 2:
   Haus verkaufen für 370k (keine Ahnung ob das realistisch ist, muss ich noch prüfen). Eine schicke Neubauwohnung in Berlin Köpenick für 450k kaufen. Kein Kredit notwendig

Denkt ihr Wohnungen in Köpenick, die gut an das neue Teslawerk angebunden sind über die S-Bahn (25minuten Teslawerk / Berlin Flughafen 45min / Alexanderplatz 20min) könnten gut im Preis steigen in 20 Jahren?
Und was denkt ihr über Neubauerdgeschosswohnung mit Privatgarten vs Dachgeschoss mit großer Dachterasse. Wird der Klimawandel Dachgeschosswohnungen in 20 Jahren unattraktiv machen? Und Erdgeschosswohnungen könnten dadurch besser im Preis steigen? Oder ist das zu simpel gedacht

Ist das einigermaßen realistisch, sinnvoll die Pläne die ich grob geschmiedet habe oder habt ihr noch andere Ideen?

antworten

Was hat Dein Vater gemacht, um so wenig Rente zu bekommen? Wieviel Rente hat Deine Mutter wann zu erwarten? Einen € 450 Job würde ich in eine solche Berechnung nicht einbeziehen. Viel zu unsicher!

Wahrscheinlich haben Deine Eltern Anspruch auf eine Sozialwohnung bzw. einen Berechtigungsschein. Die liegen ja nur knapp über dem Hartz4-Niveau.

oz1804 schrieb am 30.01.2021:

Hallo,

ich beschreibe kurz das Szenario. Ich suche für meine Eltern eine Wohnung in Berlin Köpenick zum Kau oder Miete?

Aktuelle Situation
Vater geht in Rente in einem Monat. Rente wird um die 1000€ sein
Mutter wird in Berlin wahrscheinlich einen 450€ Job auf Teilzeit machen.

Eigenkapital Eltern 120.000€
Abbezahltes Reihenhaus in Schweinfurt 135qm, BJ 1991, Grundstück 280qm, 6 Zimmer, Garage, kein Renovierungsstau.

Plan ist, das Haus zu vermieten, ich vermute, dass wir um die 1000€ Kaltmiete / Monat bekommen.
Mein Gehalt liegt bei 2800€ Netto (Berufsanfänger, 29 Jahre, Master Logistik)

So jetzt ist die Frage, ob der Plan so Sinn macht bzw. wie ihr den so einschätzt?

1. Plan:
   Haus vermieten. Ich kauf eine Eigentumswohnung in Berlin (über mich) mit den 120k EK meiner Eltern zwischen 320k -450k (inkl. Nebenkosten) und vermiete diese an meine Eltern.
   Gleichzeitig wird das Haus für 1k vermietet wovon 200 als Rücklage zurückgelegt wird für das Haus -> Eltern hätten dann 2250 Netto jeden Monat, wovon dann 600 Miete an mich gehen.
   Ich tilge dann mit ca. 1300€ pro Monat den Kredit ab.

2. Plan 2:
   Haus verkaufen für 370k (keine Ahnung ob das realistisch ist, muss ich noch prüfen). Eine schicke Neubauwohnung in Berlin Köpenick für 450k kaufen. Kein Kredit notwendig

Denkt ihr Wohnungen in Köpenick, die gut an das neue Teslawerk angebunden sind über die S-Bahn (25minuten Teslawerk / Berlin Flughafen 45min / Alexanderplatz 20min) könnten gut im Preis steigen in 20 Jahren?
Und was denkt ihr über Neubauerdgeschosswohnung mit Privatgarten vs Dachgeschoss mit großer Dachterasse. Wird der Klimawandel Dachgeschosswohnungen in 20 Jahren unattraktiv machen? Und Erdgeschosswohnungen könnten dadurch besser im Preis steigen? Oder ist das zu simpel gedacht

Ist das einigermaßen realistisch, sinnvoll die Pläne die ich grob geschmiedet habe oder habt ihr noch andere Ideen?

antworten

Ich würde nicht vermieten. Wieso? weil die Einkommen Deiner Eltern dafür viel zu gering sind. Wehe da geht mal was kaputt an so einem Haus oder ein Mieter zahlt nicht. Ausserdem ist die Rendite, 1000 Euro kalt für ein Haus was ca. 370k Wert ist, nicht gerade pralle.

Wenn wirklich jemand 370k bezahlt, würde ich das Geld nehmen. Selbst wenn es 300k wären. An der Stelle Deiner Eltern würde ich davon irgendwo eine Wohnung in bar bezahlen und mir ein schönes Rentnerleben machen. Als Rentner braucht man ja nicht unbedingt in Berlin zu leben.

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WiWi Gast schrieb am 31.01.2021:

Was hat Dein Vater gemacht, um so wenig Rente zu bekommen? Wieviel Rente hat Deine Mutter wann zu erwarten? Einen € 450 Job würde ich in eine solche Berechnung nicht einbeziehen. Viel zu unsicher!

Wahrscheinlich haben Deine Eltern Anspruch auf eine Sozialwohnung bzw. einen Berechtigungsschein. Die liegen ja nur knapp über dem Hartz4-Niveau.

Mein Vater hat als Schichtarbeiter bei Kühne gearbeitet. Meine Mutter geht erst in 10 Jahren in Rente und kann dann 600€ erwarten (Sind beide damals als Gastarbeiter nach DE gekommen, ohne Ausbildung, Mutter ohne fertige Schulausbildung - daher der geringe Lohn)
Ich prüfe das mal, ob die berechtigt sind einen WBS Schein zu bekommen. Allerdings haben die ja dann noch die Mieteinnahmen durch das Haus von 1000€. Und eine Privatrente von 30.000€ können Sie sich dieses Jahr auszahlen lassen.

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Ich habe nochmal fix gegooglet. Also, so wie es ausschaut kriegen die keinen WBS Schein, weil das Vermögen zu hoch (Immobilie). Würden die mir das Haus schenken und ich vermiete es, dann müsste ich auf die 12.000€ Mieteinnahmen Steuern zahlen und die Geldvorteile des WBS Scheins heben sich damit wahrscheinlich auf.

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Beides klingt gut, die Entscheidung kann man dir nicht abnehmen. Es hängt von der Beziehung zu dem Eltern und dem vertrauen ab, das kann man entfernt nicht einschätzen.

Es gibt noch weg 3: Haus vermieten und Wohnung in Köpenick mieten. Dann ist man flexibler.

antworten

Ich persönlich würde das Reihenhaus verkaufen, wäre mir zu viel Stress mich um die Vermietung und alle damit anfallenden Aufgaben zu kümmern (Mietersuche, Reparaturen, Streit mit dem Mieter etc).
Vor allem ist Schweinfurt jetzt nicht gerade um die Ecke von Berlin, wenn man mal dorthin muss um sich drum zu kümmern.

Dann hätten deine Eltern knapp 500k Cash in der Hand. Da wäre dann die persönliche Frage ob man wirklich gleich alles in eine Immo steckt, oder doch zur Miete wohnt oder sich eine Lösung dazwischen sucht.

Denn die 1 bis 1,5k die deine Eltern dann monatlich zur Verfügung haben, erachte ich wirklich als recht niedrig. In dem Alter wäre es schlauer statt in einer abbezahlten 500k Wohnung doch 2k im Monat und damit mehr Lebensqualität zu haben und nur zur Miete zu wohnen.

Lösungen dazwischen wären bspws, dass ihr nur einen Teil der 500k deiner Eltern als EK nehmt und du in die Finanzierung mit einspringst. Dafür lässt du dich dann ins Grundbuch eintragen und deine Eltern hätten mehr Geld monatlich zur Verfügung.

Oder ihr kauft sie trotzdem Cash und du Unterstützt deine Eltern finanziell und stehst dafür auch im Grundbuch.

Ist halt eine sehr individuelle Entscheidung und abhängig von den Lebensumständen (hast du weitere Geschwister, planst du Familie und eine eigene Finanzierung, Jobssicherheit bei Tesla etc).

Ich kann dir nur sagen, dass ich meine Eltern in so einer Situation mit knapp 500k an Assets auf keinen Fall von 1-1,5k im Monat leben lassen würde.
Außerdem würde ich mich nicht um die Vermietung einer 500km entfernten Immobilie kümmern wollen.

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Schonmal vielen Dank für die Antworten. Da die Frage nach Vertrauen kam - die besteht zu 100%. Mein Ziel ist es, dass meine Eltern nach den harten Arbeitsjahren ein möglich schönes Leben haben. Nach Berlin wollen sie ziehen, weil dort der Großteil der Freunde und Bekannten sind. Mit 1,5k würden die gut über die Runden kommen - die haben schon immer extrem sparsam gelebt. Eine weitere Überlegung ist, in den warmen Monaten in Berlin zu leben und in der kalten Jahreszeit (um die 3-4 Monate) in ihrem Heimatland in Vietnam (extrem niedrige Lebenshaltungskosten, gleicht sich aber wohl mit dem Flug wieder aus) zu leben.

Noch eine weitere Info, ich selber wohne in Würzburg (nahe Schweinfurt) und mein Bruder auch (Studium Anfänger) - Wir würden uns um die Hausvermietung in Schweinfurt kümmern, wenn wir nicht verkaufen.

Ich muss gestehen, aufgrund der vielen Möglichkeiten

• Immobilienkauf
• Vermietung
• Umshiften eines Teils auf Aktien / ETFS
• Im Winter in Vietnam leben
• Zur Miete wohnen in Berlin
• Steuervorteile bzgl. verschiedener Konstellationen

ist echt schwierig eine Entscheidung zu treffen. Man könnte auch bei günstigeren Wohnungen Ausschau halten und dafür etwas älteres dafür günstigeres nehmen, um die 300k. Dann bleibt mehr Geld pro Monat übrig.

Andere Frage, glaubt ihr der Stadtteil Köpenick wird von dem neuen Teslawerk (12.000 neue Arbeitsplätze, Ausbau der Bahn) und dem neuen Flughafen extrem profitieren, bzgl. der Wertentwicklung der Immobilien?

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Und was denkt ihr über Neubauerdgeschosswohnung mit Privatgarten vs Dachgeschoss mit großer Dachterasse. Wird der Klimawandel Dachgeschosswohnungen in 20 Jahren unattraktiv machen? Und Erdgeschosswohnungen könnten dadurch besser im Preis steigen? Oder ist das zu simpel gedacht

Es gibt Klimaanlagen

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Es besteht auch die Möglichkeit das Haus zu beleihen und zu vermieten. Dann hätten deine Eltern ausreichend Cash und das Haus würde (erneut) nach und nach abbezahlt werden.

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oz1804 schrieb am 31.01.2021:

Schonmal vielen Dank für die Antworten. Da die Frage nach Vertrauen kam - die besteht zu 100%. Mein Ziel ist es, dass meine Eltern nach den harten Arbeitsjahren ein möglich schönes Leben haben. Nach Berlin wollen sie ziehen, weil dort der Großteil der Freunde und Bekannten sind. Mit 1,5k würden die gut über die Runden kommen - die haben schon immer extrem sparsam gelebt. Eine weitere Überlegung ist, in den warmen Monaten in Berlin zu leben und in der kalten Jahreszeit (um die 3-4 Monate) in ihrem Heimatland in Vietnam (extrem niedrige Lebenshaltungskosten, gleicht sich aber wohl mit dem Flug wieder aus) zu leben.

Noch eine weitere Info, ich selber wohne in Würzburg (nahe Schweinfurt) und mein Bruder auch (Studium Anfänger) - Wir würden uns um die Hausvermietung in Schweinfurt kümmern, wenn wir nicht verkaufen.

Ich muss gestehen, aufgrund der vielen Möglichkeiten

• Immobilienkauf
• Vermietung
• Umshiften eines Teils auf Aktien / ETFS
• Im Winter in Vietnam leben
• Zur Miete wohnen in Berlin
• Steuervorteile bzgl. verschiedener Konstellationen

ist echt schwierig eine Entscheidung zu treffen. Man könnte auch bei günstigeren Wohnungen Ausschau halten und dafür etwas älteres dafür günstigeres nehmen, um die 300k. Dann bleibt mehr Geld pro Monat übrig.

Andere Frage, glaubt ihr der Stadtteil Köpenick wird von dem neuen Teslawerk (12.000 neue Arbeitsplätze, Ausbau der Bahn) und dem neuen Flughafen extrem profitieren, bzgl. der Wertentwicklung der Immobilien?

Zu Ihrer Frage: Ja, nach Adam Riese sollte der Bezirk extrem profitieren, da die relative Lageveränderung immer ein Werttreiber ist.

Eine andere Möglichkeit ist, dass Sie die Wohnung von Ihren Eltern kaufen und nicht verschenken. Sie können dann den aktuellen Marktwert/Kaufpreis über 50 Jahre für die Afa verwenden, um über die Abschreibung die Steuerlast der Mieteinnahmen zu reduzieren. Sie können den Kauf als Stundungskauf gestalten, so dass Sie gegenläufige monatliche Zahlungsströme haben.

Die einzige Delle wäre, dass auf den Kauf Grunderwerbsteuer fällig wird.

Plan A: Kaufen Sie die Wohnung von den Eltern und vermieten Sie sie an Fremde. Kaufen Sie ein abbezahltes Reihenhaus von den Eltern und vermieten Sie es für 2/3 der örtlichen Vergleichsmiete. Vielleicht können Sie den WBS-Schein bekommen, wenn Sie Ihr Einkommen und Vermögen gut strukturieren.

Für Ihre Eltern würde ich in Erwägung ziehen, in einer günstigeren Wohnung zu wohnen. Bei einer Rente von 1000 € finde ich es nicht nur übertrieben, sondern auch dekadent, in einer Wohnung für 320k-450k € zu wohnen.

Abgesehen davon haben Sie viel Long-Immobilien in Ihrem Portfolio.
Da der Markt seinen Höhepunkt schon lange überschritten hat, hängt es von der Lage der Immobilien ab, ob sie in den nächsten 10 Jahren noch im Wert steigen werden.

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Andere Frage, glaubt ihr der Stadtteil Köpenick wird von dem neuen Teslawerk (12.000 neue Arbeitsplätze, Ausbau der Bahn) und dem neuen Flughafen extrem profitieren, bzgl. der Wertentwicklung der Immobilien?

Das neue Teslawerk ist seit zwei Jahren medial extrem bekannt gemacht. Bei Aktien würde man also sagen, die Info ist längst eingepreist und die Preise bereits gestiegen. Um darüber hinaus noch Preissteigerungen durch das Werk zu erzielen, muss es also besser laufen als die Markterwartung es heute einrechnet.
Der Immobilienmarkt ist viel träger, teilweise irrationaler und intransparent. Ich würde aber trotzdem schätzen, dass sich die großen Berliner Immobilienentwickler beriets vor zwei Jahren dort umgesehen haben und auch die aktuellen Eigentümer wissen, das ihre Immobilen durch Tesla gestiegen sind.

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WiWi Gast schrieb am 02.02.2021:

Andere Frage, glaubt ihr der Stadtteil Köpenick wird von dem neuen Teslawerk (12.000 neue Arbeitsplätze, Ausbau der Bahn) und dem neuen Flughafen extrem profitieren, bzgl. der Wertentwicklung der Immobilien?

Das neue Teslawerk ist seit zwei Jahren medial extrem bekannt gemacht. Bei Aktien würde man also sagen, die Info ist längst eingepreist und die Preise bereits gestiegen. Um darüber hinaus noch Preissteigerungen durch das Werk zu erzielen, muss es also besser laufen als die Markterwartung es heute einrechnet.
Der Immobilienmarkt ist viel träger, teilweise irrationaler und intransparent. Ich würde aber trotzdem schätzen, dass sich die großen Berliner Immobilienentwickler beriets vor zwei Jahren dort umgesehen haben und auch die aktuellen Eigentümer wissen, das ihre Immobilen durch Tesla gestiegen sind.

Träger ist richtig. Die Preise werden erst so richtig ankommen, wenn die Arbeitsplätze peu a peu gefüllt werden.

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