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Anlage in relativ gesehen "günstige" Immobilien

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WiWi Gast

Anlage in relativ gesehen "günstige" Immobilien

Hi, auf Immoscout gibt es immer wieder in Studentenstädten 1-1,5 Zimmer Wohnungen für 40-60k Kaufpreis welche Vermietet sind und so ca 6% Rendite abwerfen. Ich könnte 10k anzahlen und für 0,0X einen Kredit über 30-40k aufnehmen und mir so diese Wohnung kaufen. Die Mieteinnahmen übersteigen die Kreditrate um den Faktor 1,3.
Selbst wenn ich mich nicht wirklich auskenne und mich verkalkuliere ist die Summe des Kaufpreises halt einfach wenig, kann da soviel passieren dass man es nicht einfach mal ausprobieren sollte?
Ich verdiene ca 5k netto und bin unter 30 Jahre alt. Mieter sind Studenten, da Studentenstadt, Mietnomaden etc also auch eher weniger

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WiWi Gast

Anlage in relativ gesehen "günstige" Immobilien

Preisfrage: Welche Tilgung ist in der Kreditrate enthalten? Mindestens 3% anfängl. sollten es schon sein sein.

Vergiss zudem nicht, dass Dir durch den Verwalter nicht umlegbare Nebenkosten entstehen. Zudem Kaufnebenkosten und Rücklagen einrechnen.

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WiWi Gast

Anlage in relativ gesehen "günstige" Immobilien

WiWi Gast schrieb am 04.02.2020:

Preisfrage: Welche Tilgung ist in der Kreditrate enthalten? Mindestens 3% anfängl. sollten es schon sein sein.

Vergiss zudem nicht, dass Dir durch den Verwalter nicht umlegbare Nebenkosten entstehen. Zudem Kaufnebenkosten und Rücklagen einrechnen.

Das ist ja variabel gestaltbar, ich könnte mir die Wohnung ja auch direkt Cash kaufen. Laufzeiten und Tilgung etc kann man also beliebig gestalten. Klar rechne ich noch weitere Kosten mit rein, aber kann da Allgemein so viel schiefgehen? Selbst wenn ich +/- rauskomme oder -2% Rendite mache, habe ich ja eine Wohnung die tendenziell mehr Wert wird in einer wachsenden Stadt

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WiWi Gast

Anlage in relativ gesehen "günstige" Immobilien

Das Dilemma bei so etwas ist der häufige Mieterwechsel und daraus resultierende Verwaltungsaufwand auch wegen dem überdurchschnittlichen Verschleiß (Fahrten zwecks Wohnungsbesichtigung und Reparaturen).

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WiWi Gast

Anlage in relativ gesehen "günstige" Immobilien

Wenn man sein Geld in ETF anlegt und regelmäßig den Trend (GD 200) des dem ETF zugrunde liegenden Index kontrolliert, erzielt man mittelfristig mit weniger Verwaltungsaufwand mehr Rendite für beliebig hohe Kapitalien.

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WiWi Gast

Anlage in relativ gesehen "günstige" Immobilien

aber ohne hebel eben

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WiWi Gast

Anlage in relativ gesehen "günstige" Immobilien

Der Haken ist, dass Banken Kredite erst ab 50K geben. Unter 50k Gesamtkreditsumme hast du keine Chance auf eine Finanzierung. Wenn dann als Ratenkredit, was aber vollkommen andere Konditionen mit sich bring logischerweise

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WiWi Gast

Anlage in relativ gesehen "günstige" Immobilien

Natürlich kann immer was schief gehen (z. B. Mietnomade zahlt keine Miete, Du musst jahrelang klagen und danach die Wohnung renovieren). Oder der Immobilienmarkt geht in den nächsten Jahren in den Keller und Du kannst nur mit 50% Verlust wieder verkaufen.

Der erste Fall lässt sich mit entsprechender Mieterauswahl (Student mit Bürgschaft der Eltern) in den Griff bekommen und im zweiten Fall behältst Du die Wohnung halt weiter.

So viel kann da nicht schief gehen. Aber Du hast natürlich ein Klumpenrisiko. Zudem könnte das Geld fehlen, wenn Du kurz darauf ein Haus für die selbst kaufen willst und EK brauchst.

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WiWi Gast

Anlage in relativ gesehen "günstige" Immobilien

WiWi Gast schrieb am 04.02.2020:

Der Haken ist, dass Banken Kredite erst ab 50K geben. Unter 50k Gesamtkreditsumme hast du keine Chance auf eine Finanzierung. Wenn dann als Ratenkredit, was aber vollkommen andere Konditionen mit sich bring logischerweise

Stimmt nicht.

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WiWi Gast

Anlage in relativ gesehen "günstige" Immobilien

Na dann viel spass und erfolg beim Kreditantrag einer Summe unter 50k... selber versucht und absagen von so ziemlich allen banken bekomme die ich angefragt hatte. Es gab zwar zwei angebote, die allerdings dermaßen schlechte konditionen hatten, dass selbst ein ratenkredit (abgesehen von der tilgungsrate) besser war.

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WiWi Gast

Anlage in relativ gesehen "günstige" Immobilien

Habe gerade mal aus Spaß in meiner Stadt (Unistadt, 160k Einwohner) geschaut was so bei Immoscout auf dem Markt ist und muss sagen, dass mich das nicht vom Hocker haut:

Da gibts für 60 - 90k nur Einzimmerwohnungen in eher schlechten Stadtteilen. Die sind dann vermietet für unter 200 Euro kalt im Monat. Das Hausgeld beträgt oft fast genauso viel (inklusive Zahlung in die Rücklagen und z.T. umlegbaren Nebenkosten). Selbst mit einer sehr günstigen Finanzierung kommt da kein positiver Cashflow bei raus. Und dazu hast Du die Arbeit damit..

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WiWi Gast

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Diese Kleinstappartments sind von der Struktur nicht unproblematisch.
Teuer bei der Hausverwaltung.
Teuer im Unterhalt.
Häufiger Wechsel.
Objekte -aufgrund der Mieterstruktur- häufig verwahrlost.

Kannst ja auch Ferienwohnungen oder H4 Unterkünfte machen, wenn Du auf so was stehst.

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WiWi Gast

Anlage in relativ gesehen "günstige" Immobilien

WiWi Gast schrieb am 04.02.2020:

Das Dilemma bei so etwas ist der häufige Mieterwechsel und daraus resultierende Verwaltungsaufwand auch wegen dem überdurchschnittlichen Verschleiß (Fahrten zwecks Wohnungsbesichtigung und Reparaturen).

Um dies auszuschließen kann man eine Mindestmietdauer vereinbaren allerdings wird sich darauf nicht jeder einlaßen.

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WiWi Gast

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Am besten eigenes, ggf. teilweise fremdfinanziertes Zinshaus mit der Wohnungsform Studentenapartements sowie angestelltem Hausmeister / Allroundhandwerker mit eigener Wohnung direkt in dem Anwesen und professioneller Hausverwaltung :-)

WiWi Gast schrieb am 04.02.2020:

Diese Kleinstappartments sind von der Struktur nicht unproblematisch.
Teuer bei der Hausverwaltung.
Teuer im Unterhalt.
Häufiger Wechsel.
Objekte -aufgrund der Mieterstruktur- häufig verwahrlost.

Kannst ja auch Ferienwohnungen oder H4 Unterkünfte machen, wenn Du auf so was stehst.

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WiWi Gast

Anlage in relativ gesehen "günstige" Immobilien

WiWi Gast schrieb am 04.02.2020:

Am besten eigenes, ggf. teilweise fremdfinanziertes Zinshaus mit der Wohnungsform Studentenapartements sowie angestelltem Hausmeister / Allroundhandwerker mit eigener Wohnung direkt in dem Anwesen und professioneller Hausverwaltung :-)

Gute Idee, dann am besten auf hochwertig machen und an Berufstätige vermieten. Hier gibt es so ein "Boarding House" da kostet ein Einzimmerappartment im Monat über 1.000 Euro, dafür natürlich möbliert und mit gewissen Service.

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WiWi Gast

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Und natürlich gilt das für alle Marktteilnehmer gleichzeitig. Sozusagen das Perpetuum mobile mit diesem einfachen Trick (insert Link zu 6.000,00 Euro in einer Stunde) gefunden. Klasse!

WiWi Gast schrieb am 04.02.2020:

Wenn man sein Geld in ETF anlegt und regelmäßig den Trend (GD 200) des dem ETF zugrunde liegenden Index kontrolliert, erzielt man mittelfristig mit weniger Verwaltungsaufwand mehr Rendite für beliebig hohe Kapitalien.

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WiWi Gast

Anlage in relativ gesehen "günstige" Immobilien

Ein Perpetuum mobile ist die Strategie nicht, wohl aber eine intelligente Rosinenpickerei, ebenso ist die Strategie mit etwas periodischer Kontrollarbeit verbunden, welche aber von jedem - auch Berufstätigen - unkompliziert zu leisten ist.

WiWi Gast schrieb am 04.02.2020:

Und natürlich gilt das für alle Marktteilnehmer gleichzeitig. Sozusagen das Perpetuum mobile mit diesem einfachen Trick (insert Link zu 6.000,00 Euro in einer Stunde) gefunden. Klasse!

WiWi Gast schrieb am 04.02.2020:

Wenn man sein Geld in ETF anlegt und regelmäßig den Trend (GD 200) des dem ETF zugrunde liegenden Index kontrolliert, erzielt man mittelfristig mit weniger Verwaltungsaufwand mehr Rendite für beliebig hohe Kapitalien.

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WiWi Gast

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Niemand hat jemals Geld verloren, indem er Gewinn genommen hat.

Bernard M. Baruch

    1. August 1870 † 20. Juni 1965
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