Hallo,
Ich habe gerade nach Eigentumswohnungen in deutschen Großstädten geschaut und dann die Mietwohnungen angeguckt. Und das beste Investment, das es gab waren 30 Jahresmieten. In welchen Städten lohnt es sich noch zu investieren? Ich glaube, es sind kleinere Städte mit guter Wirtschaft.

WiWi Gast schrieb am 10.04.2020:

Hallo,
Ich habe gerade nach Eigentumswohnungen in deutschen Großstädten geschaut und dann die Mietwohnungen angeguckt. Und das beste Investment, das es gab waren 30 Jahresmieten. In welchen Städten lohnt es sich noch zu investieren? Ich glaube, es sind kleinere Städte mit guter Wirtschaft.

Man muss sich von Mietrendite Gedanken loslösen.
Das EZB Geld wird in sichere Hafen (Immo) angelegt, das wird die Preise in den nächsten Jahren verdoppeln. Mietwohnungen in Städten kosten zwar jetzt schon grosse Teile des Gehalts, aber wenn die Miete stark steigt dann wohnt man eben in viel kleineren Wohnungen.
Wer jetzt nicht kauft wird sich bei mal wieder ärgern dass alles so "teuer" ist.

Die Rezession nach der Finanzkrise hatten 2009. Bis 2009 waren die Immobilienpreise in Deutschland kontinuierlich gefallen. Von 2009 an sind sie dann bis heute stark angestiegen. Das viele neue EZB-Geld könnte also mal wieder in die Immobilien fließen. aktuell passiert so gut wie nichts, weil auch der Vertrieb / die Besichtigungen pausieren. Irgendwann wird sich das ändern. Dann geht das Rennen richtig los.

WiWi Gast schrieb am 10.04.2020:

Hallo,
Ich habe gerade nach Eigentumswohnungen in deutschen Großstädten geschaut und dann die Mietwohnungen angeguckt. Und das beste Investment, das es gab waren 30 Jahresmieten. In welchen Städten lohnt es sich noch zu investieren? Ich glaube, es sind kleinere Städte mit guter Wirtschaft.

Man muss sich von Mietrendite Gedanken loslösen.
Das EZB Geld wird in sichere Hafen (Immo) angelegt, das wird die Preise in den nächsten Jahren verdoppeln. Mietwohnungen in Städten kosten zwar jetzt schon grosse Teile des Gehalts, aber wenn die Miete stark steigt dann wohnt man eben in viel kleineren Wohnungen.
Wer jetzt nicht kauft wird sich bei mal wieder ärgern dass alles so "teuer" ist.

Wie sehr sollen denn die Gehälter noch steigen ? Frage der ZEIT bis die Immobilienpreisblase platzt...
Mieten haben schon vor der Corona Krise angefangen leicht zurückzugehen, überall wird gebaut, die Angebotsseite steigt und steigt und dadurch werden die Preise sinken.

WiWi Gast schrieb am 10.04.2020:

Wie sehr sollen denn die Gehälter noch steigen ? Frage der ZEIT bis die Immobilienpreisblase platzt...
Mieten haben schon vor der Corona Krise angefangen leicht zurückzugehen, überall wird gebaut, die Angebotsseite steigt und steigt und dadurch werden die Preise sinken.

Bei der Geldflut die auf uns zukommt müssen die massiv steigen

Mieten sind sicherlich nicht zurückgegangen, sondern weniger stark gestiegen.
Die Immobilienblase platz auch nicht, solange immer mehr Geld in den Markt fließt. Da wird es ein paar andere "Märkte" früher erwischen.

Die Immobilienpreise werden noch etwas weiter steigen, schlicht aus Mangel an anderen lukrativen Alternativen.

Die Mietpreise fangen schon an zu stagnieren. Außerhalb der Großstädte war die Preisentwicklung ohnehin nie so schlimm wie in den Medien dargestellt. Gleichzeitig drückt die Politik immer mehr auf die Preise mit Mietpreisbremse und Co. Und die politische Lage dreht sich mittelfristig noch deutlich mehr gegen Vermieter als jetzt schon. Und ich weiß nicht, wie das bei euch ist, aber bei mir und vielen jüngeren Kollegen (so 25-30 Jahre alt) ist "Mietoptimierung" inzwischen auch ein Thema. Ich habe zwar eine nette bezahlbare Wohnung, gucke aber trotzdem immer mal wieder bei Immoscout und Co. rein. Und wenn ich mich da verbessern kann (bessere Wohnung oder weniger Kosten) ziehe ich auch um.

Und da ist die Gefahr, dass Immobilienpreise und Mieteinnahmen immer weiter auseinander laufen. In vielen großen Städten lohnt sich die Investition in ein MFH schon nicht mehr, weil man 15-20 Jahre ununterbrochen Vollvermietung ohne Mietausfälle haben muss, damit man den Kredit abzahlen kann.

Als würde Geld planlos irgendwo reinfliessen... Wenn ein Markt wie der für Immobilien bereits völlig überbewertet ist, dann ist eine weitere Bewertungsausweitung nunmal unwahrscheinlich.
Den Immobilienmarkt wird es mindestens genauso treffen wie den Aktienmarkt.

WiWi Gast schrieb am 10.04.2020:

Mieten sind sicherlich nicht zurückgegangen, sondern weniger stark gestiegen.
Die Immobilienblase platz auch nicht, solange immer mehr Geld in den Markt fließt. Da wird es ein paar andere "Märkte" früher erwischen.

Früher waren die Zinsen bei 7% und ein Vervielfältiger von 15 war gut. Heute sind die Zinsen bei unter 2%. Ein Vervielfältiger von 50 ist heute so gut wie 15 damals.

Da schreibt oben einer, man braucht 15-20 Jahre bis ein Mehrfamilienhaus sich selbst abzahlt. Ja hallo? Sonst noch was geschenkt?
Immobilie sind immer noch einfach unfassbar günstig. Quasi ohne eigenen Kapitaleinsatz baut man sich ein enormes Vermögen auf. Vom Vermieter an die Bank, ist klar. Aber jeden Monat steigt auch die Differenz Wert der Immobilie abzgl. Restschuld. Selbst wenn du ein 300k Immo hast, welche real im Wert nicht mehr steigt, sondern nur 2% mit der Inflation mitgeht und dein Mieter zahlt dir pro Monat 1.000 Euro Kaltmiete, wovon 300 Euro Zinsen an die Bank sind und 700 Euro Tilgung an die Bank, dann hast du pro Monat einen Vermögensgewinn von 500 Euro Wertsteigerung durch Inflation plus 700 Tilgung Restschuld durch Mieter = 1.200 Euro Vermögenssteigerung pro Monat. Und für die 300k Immobilie hast du im besten Fall ohne Makler gerade etwa 15-20k angezahlt, den Rest erledigt dein Mieter für dich.

WiWi Gast schrieb am 11.04.2020:

Da schreibt oben einer, man braucht 15-20 Jahre bis ein Mehrfamilienhaus sich selbst abzahlt. Ja hallo? Sonst noch was geschenkt?
Immobilie sind immer noch einfach unfassbar günstig. Quasi ohne eigenen Kapitaleinsatz baut man sich ein enormes Vermögen auf. Vom Vermieter an die Bank, ist klar. Aber jeden Monat steigt auch die Differenz Wert der Immobilie abzgl. Restschuld. Selbst wenn du ein 300k Immo hast, welche real im Wert nicht mehr steigt, sondern nur 2% mit der Inflation mitgeht und dein Mieter zahlt dir pro Monat 1.000 Euro Kaltmiete, wovon 300 Euro Zinsen an die Bank sind und 700 Euro Tilgung an die Bank, dann hast du pro Monat einen Vermögensgewinn von 500 Euro Wertsteigerung durch Inflation plus 700 Tilgung Restschuld durch Mieter = 1.200 Euro Vermögenssteigerung pro Monat. Und für die 300k Immobilie hast du im besten Fall ohne Makler gerade etwa 15-20k angezahlt, den Rest erledigt dein Mieter für dich.

Hast du schon mal was von Risiko gehört? Der Mieter braucht nur zu kündigen oder mal die Miete nicht zu zahlen. Dann kannst du die 1000 Euro aus deinen sonstigen Einnahmen aufbringen. Dazu kommen noch Reparatur und Instandhaltung.

Und mal als einfache Rechnung:
Bei 300k Immobilie wo du noch 280k aufnehmen musst, brauchst du bei 1000 Euro Miete (die zu 100% in Zinsen und Tilgung geht) selbst bei der aktuelle Niedrigzinsphase gut 30 Jahre zum abbezahlen.
Und das bedeutet 100% Vermietung, 0% Mietausfälle und keine einzige Reparatur in den 30 Jahren => unwahrscheinlich.

Daher wenn du wirklich eine 300k Immobilie kaufst und die nur für 1000 Euro vermieten kannst, hast du verdammt schlecht gerechnet.

Wer wirklich sich mit Immobilien reich verdienen will, ist a) 5-10 Jahre zu spät im aktuellen Trend und b) sollte sich auch vernünftig informieren. Die Leute, die wirklich viele Immobilien haben und damit viel Geld verdienen, die machen 2 Dinge (im Gegensatz zu vielen anderen) richtig:

• Man kauft nicht auf 25-30 Jahre. Bei Mietobjekten sollten 10 bis 15 das absolute Maximum sein.
• Man geht nie von 100% Vermietung und 0% Mietrückstände aus. 60-80% der potenziellen Mieteinnahmen sind belastbare Werte.
• Man sollte sich nie von nur 1 oder 2 Mietern pro Objekt anhängig machen. Ein Haus mit 1 oder 2 3-4 Zimmerwohnungen ist Worst-Case, weil die potenzielle Mieterschaft extrem klein ist (quasi ausschließlich Familien mit 1-2 Kindern, die sich noch kein eigenes Haus leisten können/wollen). Ein MFH mit 4-6 Wohnungen jeweils 2 Zimmer ist statisch z.B. ein Best-case aber daher inzwischen am Markt auch rar.
• Geduld. Wenn der Markt gerade nix hergibt, dann wartet man halt. Lieber 6 Monate warten als sich für die nächsten Jahre ein wackeliges Investment ans Bein zu binden.

WiWi Gast schrieb am 11.04.2020:

Da schreibt oben einer, man braucht 15-20 Jahre bis ein Mehrfamilienhaus sich selbst abzahlt. Ja hallo? Sonst noch was geschenkt?

Kannst Du uns hier bitte rechnerisch darlegen, wie sich ein Mehrfamilienhaus mit Faktor 50 bzw. 2% Mietrendite in 15-20 Jahren selbst abbezahlt?

In 15-20 Jahren geschehen ungefähr zwei Konjunkturzyklen, wo man sein Kapital während der Haussezeit per ETF ungefähr verdoppeln kann, mit glücklichen Einzelwerten teilweise noch viel mehr.

Siehe beispielsweise die Wertentwicklung eines ETF auf den MDAX von 2003 bis 2007 und 2009 bis 2019.

WiWi Gast schrieb am 11.04.2020:

WiWi Gast schrieb am 11.04.2020:

Da schreibt oben einer, man braucht 15-20 Jahre bis ein Mehrfamilienhaus sich selbst abzahlt. Ja hallo? Sonst noch was geschenkt?
Immobilie sind immer noch einfach unfassbar günstig. Quasi ohne eigenen Kapitaleinsatz baut man sich ein enormes Vermögen auf. Vom Vermieter an die Bank, ist klar. Aber jeden Monat steigt auch die Differenz Wert der Immobilie abzgl. Restschuld. Selbst wenn du ein 300k Immo hast, welche real im Wert nicht mehr steigt, sondern nur 2% mit der Inflation mitgeht und dein Mieter zahlt dir pro Monat 1.000 Euro Kaltmiete, wovon 300 Euro Zinsen an die Bank sind und 700 Euro Tilgung an die Bank, dann hast du pro Monat einen Vermögensgewinn von 500 Euro Wertsteigerung durch Inflation plus 700 Tilgung Restschuld durch Mieter = 1.200 Euro Vermögenssteigerung pro Monat. Und für die 300k Immobilie hast du im besten Fall ohne Makler gerade etwa 15-20k angezahlt, den Rest erledigt dein Mieter für dich.

Hast du schon mal was von Risiko gehört? Der Mieter braucht nur zu kündigen oder mal die Miete nicht zu zahlen. Dann kannst du die 1000 Euro aus deinen sonstigen Einnahmen aufbringen. Dazu kommen noch Reparatur und Instandhaltung.

Und mal als einfache Rechnung:
Bei 300k Immobilie wo du noch 280k aufnehmen musst, brauchst du bei 1000 Euro Miete (die zu 100% in Zinsen und Tilgung geht) selbst bei der aktuelle Niedrigzinsphase gut 30 Jahre zum abbezahlen.
Und das bedeutet 100% Vermietung, 0% Mietausfälle und keine einzige Reparatur in den 30 Jahren => unwahrscheinlich.

Daher wenn du wirklich eine 300k Immobilie kaufst und die nur für 1000 Euro vermieten kannst, hast du verdammt schlecht gerechnet.

Wer wirklich sich mit Immobilien reich verdienen will, ist a) 5-10 Jahre zu spät im aktuellen Trend und b) sollte sich auch vernünftig informieren. Die Leute, die wirklich viele Immobilien haben und damit viel Geld verdienen, die machen 2 Dinge (im Gegensatz zu vielen anderen) richtig:

• Man kauft nicht auf 25-30 Jahre. Bei Mietobjekten sollten 10 bis 15 das absolute Maximum sein.
• Man geht nie von 100% Vermietung und 0% Mietrückstände aus. 60-80% der potenziellen Mieteinnahmen sind belastbare Werte.
• Man sollte sich nie von nur 1 oder 2 Mietern pro Objekt anhängig machen. Ein Haus mit 1 oder 2 3-4 Zimmerwohnungen ist Worst-Case, weil die potenzielle Mieterschaft extrem klein ist (quasi ausschließlich Familien mit 1-2 Kindern, die sich noch kein eigenes Haus leisten können/wollen). Ein MFH mit 4-6 Wohnungen jeweils 2 Zimmer ist statisch z.B. ein Best-case aber daher inzwischen am Markt auch rar.
• Geduld. Wenn der Markt gerade nix hergibt, dann wartet man halt. Lieber 6 Monate warten als sich für die nächsten Jahre ein wackeliges Investment ans Bein zu binden.

Den ursprünglichen Post kann man eigentlich nur ignorieren... da passen die Zahlen vorne und hinten nicht.

Vielleicht noch als Ergänzung: selbst ohne Markler gibt es Kaufnebenkosten, von nötigen Renovierungsarbeiten nach dem Kauf mal ganz zu schweigen. Wenn ein Objekt 300k Wert sein soll, wird man selbst eher noch 50k investieren müssen (das Geld ist erstmal weg und kann nicht auf das eingesetzte Kapital gerechnet werden)