WiWi Gast schrieb am 11.04.2020:
Da schreibt oben einer, man braucht 15-20 Jahre bis ein Mehrfamilienhaus sich selbst abzahlt. Ja hallo? Sonst noch was geschenkt?
Immobilie sind immer noch einfach unfassbar günstig. Quasi ohne eigenen Kapitaleinsatz baut man sich ein enormes Vermögen auf. Vom Vermieter an die Bank, ist klar. Aber jeden Monat steigt auch die Differenz Wert der Immobilie abzgl. Restschuld. Selbst wenn du ein 300k Immo hast, welche real im Wert nicht mehr steigt, sondern nur 2% mit der Inflation mitgeht und dein Mieter zahlt dir pro Monat 1.000 Euro Kaltmiete, wovon 300 Euro Zinsen an die Bank sind und 700 Euro Tilgung an die Bank, dann hast du pro Monat einen Vermögensgewinn von 500 Euro Wertsteigerung durch Inflation plus 700 Tilgung Restschuld durch Mieter = 1.200 Euro Vermögenssteigerung pro Monat. Und für die 300k Immobilie hast du im besten Fall ohne Makler gerade etwa 15-20k angezahlt, den Rest erledigt dein Mieter für dich.
Hast du schon mal was von Risiko gehört? Der Mieter braucht nur zu kündigen oder mal die Miete nicht zu zahlen. Dann kannst du die 1000 Euro aus deinen sonstigen Einnahmen aufbringen. Dazu kommen noch Reparatur und Instandhaltung.
Und mal als einfache Rechnung:
Bei 300k Immobilie wo du noch 280k aufnehmen musst, brauchst du bei 1000 Euro Miete (die zu 100% in Zinsen und Tilgung geht) selbst bei der aktuelle Niedrigzinsphase gut 30 Jahre zum abbezahlen.
Und das bedeutet 100% Vermietung, 0% Mietausfälle und keine einzige Reparatur in den 30 Jahren => unwahrscheinlich.
Daher wenn du wirklich eine 300k Immobilie kaufst und die nur für 1000 Euro vermieten kannst, hast du verdammt schlecht gerechnet.
Wer wirklich sich mit Immobilien reich verdienen will, ist a) 5-10 Jahre zu spät im aktuellen Trend und b) sollte sich auch vernünftig informieren. Die Leute, die wirklich viele Immobilien haben und damit viel Geld verdienen, die machen 2 Dinge (im Gegensatz zu vielen anderen) richtig:
- Man kauft nicht auf 25-30 Jahre. Bei Mietobjekten sollten 10 bis 15 das absolute Maximum sein.
- Man geht nie von 100% Vermietung und 0% Mietrückstände aus. 60-80% der potenziellen Mieteinnahmen sind belastbare Werte.
- Man sollte sich nie von nur 1 oder 2 Mietern pro Objekt anhängig machen. Ein Haus mit 1 oder 2 3-4 Zimmerwohnungen ist Worst-Case, weil die potenzielle Mieterschaft extrem klein ist (quasi ausschließlich Familien mit 1-2 Kindern, die sich noch kein eigenes Haus leisten können/wollen). Ein MFH mit 4-6 Wohnungen jeweils 2 Zimmer ist statisch z.B. ein Best-case aber daher inzwischen am Markt auch rar.
- Geduld. Wenn der Markt gerade nix hergibt, dann wartet man halt. Lieber 6 Monate warten als sich für die nächsten Jahre ein wackeliges Investment ans Bein zu binden.
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