Hallo,
Ich habe gerade nach Eigentumswohnungen in deutschen Großstädten geschaut und dann die Mietwohnungen angeguckt. Und das beste Investment, das es gab waren 30 Jahresmieten. In welchen Städten lohnt es sich noch zu investieren? Ich glaube, es sind kleinere Städte mit guter Wirtschaft.
WiWi Gast schrieb am 10.04.2020:
Hallo,
Ich habe gerade nach Eigentumswohnungen in deutschen Großstädten geschaut und dann die Mietwohnungen angeguckt. Und das beste Investment, das es gab waren 30 Jahresmieten. In welchen Städten lohnt es sich noch zu investieren? Ich glaube, es sind kleinere Städte mit guter Wirtschaft.
Man muss sich von Mietrendite Gedanken loslösen.
Das EZB Geld wird in sichere Hafen (Immo) angelegt, das wird die Preise in den nächsten Jahren verdoppeln. Mietwohnungen in Städten kosten zwar jetzt schon grosse Teile des Gehalts, aber wenn die Miete stark steigt dann wohnt man eben in viel kleineren Wohnungen.
Wer jetzt nicht kauft wird sich bei mal wieder ärgern dass alles so "teuer" ist.
Die Rezession nach der Finanzkrise hatten 2009. Bis 2009 waren die Immobilienpreise in Deutschland kontinuierlich gefallen. Von 2009 an sind sie dann bis heute stark angestiegen. Das viele neue EZB-Geld könnte also mal wieder in die Immobilien fließen. aktuell passiert so gut wie nichts, weil auch der Vertrieb / die Besichtigungen pausieren. Irgendwann wird sich das ändern. Dann geht das Rennen richtig los.
WiWi Gast schrieb am 10.04.2020:
antwortenHallo,
Ich habe gerade nach Eigentumswohnungen in deutschen Großstädten geschaut und dann die Mietwohnungen angeguckt. Und das beste Investment, das es gab waren 30 Jahresmieten. In welchen Städten lohnt es sich noch zu investieren? Ich glaube, es sind kleinere Städte mit guter Wirtschaft.Man muss sich von Mietrendite Gedanken loslösen.
Das EZB Geld wird in sichere Hafen (Immo) angelegt, das wird die Preise in den nächsten Jahren verdoppeln. Mietwohnungen in Städten kosten zwar jetzt schon grosse Teile des Gehalts, aber wenn die Miete stark steigt dann wohnt man eben in viel kleineren Wohnungen.
Wer jetzt nicht kauft wird sich bei mal wieder ärgern dass alles so "teuer" ist.
Wie sehr sollen denn die Gehälter noch steigen ? Frage der ZEIT bis die Immobilienpreisblase platzt...
Mieten haben schon vor der Corona Krise angefangen leicht zurückzugehen, überall wird gebaut, die Angebotsseite steigt und steigt und dadurch werden die Preise sinken.
WiWi Gast schrieb am 10.04.2020:
Wie sehr sollen denn die Gehälter noch steigen ? Frage der ZEIT bis die Immobilienpreisblase platzt...
Mieten haben schon vor der Corona Krise angefangen leicht zurückzugehen, überall wird gebaut, die Angebotsseite steigt und steigt und dadurch werden die Preise sinken.
Bei der Geldflut die auf uns zukommt müssen die massiv steigen
antwortenMieten sind sicherlich nicht zurückgegangen, sondern weniger stark gestiegen.
Die Immobilienblase platz auch nicht, solange immer mehr Geld in den Markt fließt. Da wird es ein paar andere "Märkte" früher erwischen.
Die Immobilienpreise werden noch etwas weiter steigen, schlicht aus Mangel an anderen lukrativen Alternativen.
Die Mietpreise fangen schon an zu stagnieren. Außerhalb der Großstädte war die Preisentwicklung ohnehin nie so schlimm wie in den Medien dargestellt. Gleichzeitig drückt die Politik immer mehr auf die Preise mit Mietpreisbremse und Co. Und die politische Lage dreht sich mittelfristig noch deutlich mehr gegen Vermieter als jetzt schon. Und ich weiß nicht, wie das bei euch ist, aber bei mir und vielen jüngeren Kollegen (so 25-30 Jahre alt) ist "Mietoptimierung" inzwischen auch ein Thema. Ich habe zwar eine nette bezahlbare Wohnung, gucke aber trotzdem immer mal wieder bei Immoscout und Co. rein. Und wenn ich mich da verbessern kann (bessere Wohnung oder weniger Kosten) ziehe ich auch um.
Und da ist die Gefahr, dass Immobilienpreise und Mieteinnahmen immer weiter auseinander laufen. In vielen großen Städten lohnt sich die Investition in ein MFH schon nicht mehr, weil man 15-20 Jahre ununterbrochen Vollvermietung ohne Mietausfälle haben muss, damit man den Kredit abzahlen kann.
antwortenAls würde Geld planlos irgendwo reinfliessen... Wenn ein Markt wie der für Immobilien bereits völlig überbewertet ist, dann ist eine weitere Bewertungsausweitung nunmal unwahrscheinlich.
Den Immobilienmarkt wird es mindestens genauso treffen wie den Aktienmarkt.
WiWi Gast schrieb am 10.04.2020:
antwortenMieten sind sicherlich nicht zurückgegangen, sondern weniger stark gestiegen.
Die Immobilienblase platz auch nicht, solange immer mehr Geld in den Markt fließt. Da wird es ein paar andere "Märkte" früher erwischen.
Früher waren die Zinsen bei 7% und ein Vervielfältiger von 15 war gut. Heute sind die Zinsen bei unter 2%. Ein Vervielfältiger von 50 ist heute so gut wie 15 damals.
Da schreibt oben einer, man braucht 15-20 Jahre bis ein Mehrfamilienhaus sich selbst abzahlt. Ja hallo? Sonst noch was geschenkt?
Immobilie sind immer noch einfach unfassbar günstig. Quasi ohne eigenen Kapitaleinsatz baut man sich ein enormes Vermögen auf. Vom Vermieter an die Bank, ist klar. Aber jeden Monat steigt auch die Differenz Wert der Immobilie abzgl. Restschuld. Selbst wenn du ein 300k Immo hast, welche real im Wert nicht mehr steigt, sondern nur 2% mit der Inflation mitgeht und dein Mieter zahlt dir pro Monat 1.000 Euro Kaltmiete, wovon 300 Euro Zinsen an die Bank sind und 700 Euro Tilgung an die Bank, dann hast du pro Monat einen Vermögensgewinn von 500 Euro Wertsteigerung durch Inflation plus 700 Tilgung Restschuld durch Mieter = 1.200 Euro Vermögenssteigerung pro Monat. Und für die 300k Immobilie hast du im besten Fall ohne Makler gerade etwa 15-20k angezahlt, den Rest erledigt dein Mieter für dich.
WiWi Gast schrieb am 11.04.2020:
Da schreibt oben einer, man braucht 15-20 Jahre bis ein Mehrfamilienhaus sich selbst abzahlt. Ja hallo? Sonst noch was geschenkt?
Immobilie sind immer noch einfach unfassbar günstig. Quasi ohne eigenen Kapitaleinsatz baut man sich ein enormes Vermögen auf. Vom Vermieter an die Bank, ist klar. Aber jeden Monat steigt auch die Differenz Wert der Immobilie abzgl. Restschuld. Selbst wenn du ein 300k Immo hast, welche real im Wert nicht mehr steigt, sondern nur 2% mit der Inflation mitgeht und dein Mieter zahlt dir pro Monat 1.000 Euro Kaltmiete, wovon 300 Euro Zinsen an die Bank sind und 700 Euro Tilgung an die Bank, dann hast du pro Monat einen Vermögensgewinn von 500 Euro Wertsteigerung durch Inflation plus 700 Tilgung Restschuld durch Mieter = 1.200 Euro Vermögenssteigerung pro Monat. Und für die 300k Immobilie hast du im besten Fall ohne Makler gerade etwa 15-20k angezahlt, den Rest erledigt dein Mieter für dich.
Hast du schon mal was von Risiko gehört? Der Mieter braucht nur zu kündigen oder mal die Miete nicht zu zahlen. Dann kannst du die 1000 Euro aus deinen sonstigen Einnahmen aufbringen. Dazu kommen noch Reparatur und Instandhaltung.
Und mal als einfache Rechnung:
Bei 300k Immobilie wo du noch 280k aufnehmen musst, brauchst du bei 1000 Euro Miete (die zu 100% in Zinsen und Tilgung geht) selbst bei der aktuelle Niedrigzinsphase gut 30 Jahre zum abbezahlen.
Und das bedeutet 100% Vermietung, 0% Mietausfälle und keine einzige Reparatur in den 30 Jahren => unwahrscheinlich.
Daher wenn du wirklich eine 300k Immobilie kaufst und die nur für 1000 Euro vermieten kannst, hast du verdammt schlecht gerechnet.
Wer wirklich sich mit Immobilien reich verdienen will, ist a) 5-10 Jahre zu spät im aktuellen Trend und b) sollte sich auch vernünftig informieren. Die Leute, die wirklich viele Immobilien haben und damit viel Geld verdienen, die machen 2 Dinge (im Gegensatz zu vielen anderen) richtig:
WiWi Gast schrieb am 11.04.2020:
Da schreibt oben einer, man braucht 15-20 Jahre bis ein Mehrfamilienhaus sich selbst abzahlt. Ja hallo? Sonst noch was geschenkt?
Kannst Du uns hier bitte rechnerisch darlegen, wie sich ein Mehrfamilienhaus mit Faktor 50 bzw. 2% Mietrendite in 15-20 Jahren selbst abbezahlt?
In 15-20 Jahren geschehen ungefähr zwei Konjunkturzyklen, wo man sein Kapital während der Haussezeit per ETF ungefähr verdoppeln kann, mit glücklichen Einzelwerten teilweise noch viel mehr.
Siehe beispielsweise die Wertentwicklung eines ETF auf den MDAX von 2003 bis 2007 und 2009 bis 2019.
antwortenWiWi Gast schrieb am 11.04.2020:
WiWi Gast schrieb am 11.04.2020:
Da schreibt oben einer, man braucht 15-20 Jahre bis ein Mehrfamilienhaus sich selbst abzahlt. Ja hallo? Sonst noch was geschenkt?
Immobilie sind immer noch einfach unfassbar günstig. Quasi ohne eigenen Kapitaleinsatz baut man sich ein enormes Vermögen auf. Vom Vermieter an die Bank, ist klar. Aber jeden Monat steigt auch die Differenz Wert der Immobilie abzgl. Restschuld. Selbst wenn du ein 300k Immo hast, welche real im Wert nicht mehr steigt, sondern nur 2% mit der Inflation mitgeht und dein Mieter zahlt dir pro Monat 1.000 Euro Kaltmiete, wovon 300 Euro Zinsen an die Bank sind und 700 Euro Tilgung an die Bank, dann hast du pro Monat einen Vermögensgewinn von 500 Euro Wertsteigerung durch Inflation plus 700 Tilgung Restschuld durch Mieter = 1.200 Euro Vermögenssteigerung pro Monat. Und für die 300k Immobilie hast du im besten Fall ohne Makler gerade etwa 15-20k angezahlt, den Rest erledigt dein Mieter für dich.Hast du schon mal was von Risiko gehört? Der Mieter braucht nur zu kündigen oder mal die Miete nicht zu zahlen. Dann kannst du die 1000 Euro aus deinen sonstigen Einnahmen aufbringen. Dazu kommen noch Reparatur und Instandhaltung.
Und mal als einfache Rechnung:
Bei 300k Immobilie wo du noch 280k aufnehmen musst, brauchst du bei 1000 Euro Miete (die zu 100% in Zinsen und Tilgung geht) selbst bei der aktuelle Niedrigzinsphase gut 30 Jahre zum abbezahlen.
Und das bedeutet 100% Vermietung, 0% Mietausfälle und keine einzige Reparatur in den 30 Jahren => unwahrscheinlich.Daher wenn du wirklich eine 300k Immobilie kaufst und die nur für 1000 Euro vermieten kannst, hast du verdammt schlecht gerechnet.
Wer wirklich sich mit Immobilien reich verdienen will, ist a) 5-10 Jahre zu spät im aktuellen Trend und b) sollte sich auch vernünftig informieren. Die Leute, die wirklich viele Immobilien haben und damit viel Geld verdienen, die machen 2 Dinge (im Gegensatz zu vielen anderen) richtig:
- Man kauft nicht auf 25-30 Jahre. Bei Mietobjekten sollten 10 bis 15 das absolute Maximum sein.
- Man geht nie von 100% Vermietung und 0% Mietrückstände aus. 60-80% der potenziellen Mieteinnahmen sind belastbare Werte.
- Man sollte sich nie von nur 1 oder 2 Mietern pro Objekt anhängig machen. Ein Haus mit 1 oder 2 3-4 Zimmerwohnungen ist Worst-Case, weil die potenzielle Mieterschaft extrem klein ist (quasi ausschließlich Familien mit 1-2 Kindern, die sich noch kein eigenes Haus leisten können/wollen). Ein MFH mit 4-6 Wohnungen jeweils 2 Zimmer ist statisch z.B. ein Best-case aber daher inzwischen am Markt auch rar.
- Geduld. Wenn der Markt gerade nix hergibt, dann wartet man halt. Lieber 6 Monate warten als sich für die nächsten Jahre ein wackeliges Investment ans Bein zu binden.
Den ursprünglichen Post kann man eigentlich nur ignorieren... da passen die Zahlen vorne und hinten nicht.
Vielleicht noch als Ergänzung: selbst ohne Markler gibt es Kaufnebenkosten, von nötigen Renovierungsarbeiten nach dem Kauf mal ganz zu schweigen. Wenn ein Objekt 300k Wert sein soll, wird man selbst eher noch 50k investieren müssen (das Geld ist erstmal weg und kann nicht auf das eingesetzte Kapital gerechnet werden)
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Als Betongold werden Immobilen gerne bezeichnet und daran wird sich kaum etwas ändern. Wer geschickt investiert und sein Geld in Wohnungen oder Häusern anlegt, profitiert langfristig meist davon. Allerdings gibt es auch einige Risiken.
Wegen des niedrigen Zinsniveaus denken viele Menschen über die Investition in eine Renditeimmobilie nach. Doch nicht mit jeder Anlageimmobilie lassen sich hohe Mieteinnahmen erzielen. So wählen Anleger eine passende Finanzierung und berechnen die Rendite richtig.
Die Investition in ein Mehrfamilienhaus oder eine andere Wohnimmobilie als Kapitalanlage wird in Zeiten schwankender Börsenkurse und niedriger (Bau-)Zinsen für viele Anleger interessant. Bei der Suche nach einem möglichst profitablen Renditeobjekt fragen sich viele Privatinvestoren, welche Immobilienart voraussichtlich die höchsten Gewinne abwirft. Neben Gewerbeimmobilien und Ferienwohnungen sind hier vor allem Mehrfamilienhäuser (im Folgenden auch Miet- bzw. Zinshäuser) zu nennen. Wer sich auf ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage festlegt, sollte vor dem Kauf sämtliche Vor- und Nachteile festhalten und in Ruhe gegeneinander abwägen.
Trendwende bei Immobilienpreisen - Die gestiegenen Zinsen bedeuten für Familien mehr als 100.000 Euro weniger Budget beim Immobilienkauf. In 12 von 14 Großstädten sinken die Immobilienpreise von Bestandswohnungen gegenüber dem Vorquartal. Bereits den zweiten Rückgang von je 2 Prozent gibt es in München und Köln. Erstmals sind auch in Hamburg, Frankfurt und Stuttgart Rückgänge von 2-3 Prozent zu beobachten. Während die Preise in Berlin stagnieren, verzeichnet Hannover mit 4 Prozent den stärksten Preisrückgang der Großstädte. So lauten die Ergebnisse der siebten Ausgabe des immowelt Preiskompass für das dritte Quartal 2022.
Die Deutschen geben rund 20 Prozent ihres Einkommens für die Miete oder Hypotheken aus. Damit liegen die Wohnkosten in Deutschland im OECD-Schnitt. Schwerer belastet sind einkommensschwache Haushalte, die rund 27 Prozent ihres Einkommens für Mieten aufwenden müssen. Die interaktive OECD-Datenbank zu Wohnkosten veranschaulicht im Ländervergleich die Unterschiede in Eigentum vs. Miete, Wohnverhältnisse, Wohngeld und sozialer Wohnungsbau.
Der Förderratgeber 2023 vom Bundesverband Wärmepumpe (BWP) e.V. informiert zu allen gängigen Bundesförderprogrammen im Ein- und Zweifamilienhausbereich. Der Förderratgeber umfasst 16 Seiten und lässt sich kostenlos als PDF-Datei herunterladen.
Die Mitgliedsinstitute im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) vergaben im Jahr 2022 Immobiliendarlehen über 158,5 Milliarden Euro. Das bedeutet ein Minus von 11 Prozent gegenüber dem Vorjahr mit Immobiliendarlehen von 178 Mrd. Milliarden Euro. Die Finanzierungen von Eigentumswohnungen sank um fast 30 Prozent, die von Ein- und Zweifamilienhäusern um 18 Prozent. Die Gewerbeimmobilienfinanzierung lag mit einem Volumen von 60,3 Milliarden Euro am Jahresende dagegen mit 1,2 Prozent leicht im Plus. „Die Zurückhaltung der Marktakteure, vor allem der privaten Darlehnsnehmer, ist eine Folge der hohen Inflation“, erklärte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.
Mit dem kostenlosen JAZ-Rechner vom Bundesverband Wärmepumpe (BWP) e.V. lässt sich die Jahrearbeitszahl (JAZ) für Wärmepumpen online berechnen. Die Jahresarbeitszahl einer Wärmepumpe ist ein Indikator dafür, wie effizient eine Anlage arbeitet. Das relativ komplizierte Rechenverfahren wird mit dem JAZ-Berechnungstool für Wärmepumpen des BWP deutlich vereinfacht.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass die Gewerbesteuerpflicht eines Grundstückshändlers frühestens mit dem Abschluss eines Kaufvertrages über eine erste Immobilie beginnt.
Derzeit gibt es keine Blase bei den Immobilienpreisen auf dem deutschen Markt für Wohnimmobilien. Zu diesem Ergebnis kommt das Forschungsprojekt "Immobilienpreisentwicklungen – Übertreibungen oder Normalität?" vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Untersucht wurde, ob der Anstieg der Preise für Wohnimmobilien in Deutschland seit 2009, auf eine Preisblase hindeutet. Die Studie umfasst 115 Seiten und ist kostenlos verfügbar.
Laut einer aktuellen Studie unter Immobilienexperten wird Künstliche Intelligenz einen starken Einfluss auf die Effizienz von Immobilientransaktionen haben. Künstliche Intelligenz wird demnach zukünftig einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil im Transaktionsbusiness liefern wird. Drooms, Europas führender Anbieter virtueller Datenräume, automatisiert den Due Diligence-Prozess. Für eine gesteigerte Prozessautomatisierung liegt ein Fokus auf der Weiterentwicklung des virtuellen Datenraums durch künstliche Intelligenz und Machine Learning.
Insbesondere in Großstädten ist am Immobilienmarkt weiterhin keine Entspannung für Wohnimmobilien in Deutschland in Sicht. Am teuersten sind frei stehende Einfamilienhäuser laut LBS-Immobilienpreisspiegel 2017 in München. Hier kosten Einfamilienhäuser mit 1,2 Millionen Euro mehr als zehnmal so viel wie in einzelnen ostdeutschen Mittelstädten. Der LBS-Immobilienpreisspiegel ist eine Datenbank zum Wohnungsmarkt mit Preisen von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Bauland in 960 Städten und in über 100 Stadtteilen der 14 größten Städte Deutschland.
Nach einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) fehlt es an vielen Tausenden Wohnungen in den deutschen Großstädten. Jedes Jahr müssten mehr als 88.000 neue Wohnungen bis 2020 entstehen, um den Bedarf zu decken.
Eine Studie der LBS Research und dem Forschungsinstitut empirica zeigt, dass Wohneigentümer erfolgreicher im Vermögensaufbau sind. Menschen, die kurz vor dem Ruhestand stehen, wiesen durch das Wohneigentum eine Wertimmobile von durchschnittlich 152.000 Euro auf und verfügen zusätzlich über ein Nettogeldvermögen von 45.000 Euro. Mieterhaushalte kamen auf durchschnittlich 24.000 Euro und 6.000 Euro Immobilienvermögen aus Vermietung.
Zwar kosten Immobilien in Ingolstadt deutlich weniger als in München, Berlin oder Stuttgart, die Preise liegen aber dennoch relativ hoch. Vor allem Privatkäufer, die sich auf dem Markt nicht auskennen, sollten sich Unterstützung durch einen erfahrenen Immobilienmakler suchen. Gegebenenfalls kann es auch sinnvoll sein, eine Immobilie zu mieten.
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