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Kaufen vs. mieten - no brainer?

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WiWi Gast

Kaufen vs. mieten - no brainer?

Moin zusammen, ich bin Berufseinsteiger in der UB und bin grad auf Wohnungssuche in München.

Vielleicht irre ich mich hier, aber es scheint für mich ein No-Brainer zu sein, eine Wohnung zu kaufen statt zu mieten.

Nehmen wir an, die selbe Wohnung könnte man für 800€ im Monat mieten oder für 450.000€ kaufen.

Bei 1% Zinsen zahle ich im Monat ca. 400€ Zinsen und die restliche Rate (ca. 800€) tilgen mein Kredit. Die Wohnung könnte ich dann später verkaufen und auch ohne Wertgewinn die gezahlte Kohle zurückhaben. Im Fall der Miete wäre das Geld komplett “weg”.

Übliche Argumente dagegen sind Flexibilität und schlechte Rendite der Immobilien. Allerdings kann man die Wohnung ja immer vermieten und solange die Miete die Zinsen deckt hat man ja keine Verluste. Bei Rendite verstehe ich das auch nicht weil im Fall der Miete die Kohle ja komplett weg ist.

Was hab ich da nicht ganz begriffen?

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WiWi Gast

Kaufen vs. mieten - no brainer?

Du willst mit einer monatlichen Rate von 800€ (Zins+Tilgung) 450.000 Euro finanzieren?? Das wären bei 0% zinsen schon 45 Jahre, mit Zinsen wirst du das Ende deines kredits wohl kaum mehr miterleben! Keine Bank macht das mit...

Von den nötigen reinvestitionen (Heizung, Badezimmer, Wasserleitungen...) mal ganz abgesehen.

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WiWi Gast

Kaufen vs. mieten - no brainer?

Du unterschlägst auch Reparaturen und Instandhaltungskosten. Und du scheinst davon auszugehen, dass der Wert der Immobilie nie sinken kann. Das ist bei unserer Demografie eher gewagt. Wenn du die Wohnung für 800€ vermieten kannst, hast du eine Bruttorendite von ~2,1%, vermutlich eher so 1%,wenn du die Kosten abziehst. Wenn die Zinsen nach 20 Jahren steigen, hast du ein ganz schönes Problem, denn du hast immernoch 250k Schulden.

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WiWi Gast

Kaufen vs. mieten - no brainer?

WiWi Gast schrieb am 06.04.2021:

Du willst mit einer monatlichen Rate von 800€ (Zins+Tilgung) 450.000 Euro finanzieren?? Das wären bei 0% zinsen schon 45 Jahre, mit Zinsen wirst du das Ende deines kredits wohl kaum mehr miterleben! Keine Bank macht das mit...

Von den nötigen reinvestitionen (Heizung, Badezimmer, Wasserleitungen...) mal ganz abgesehen.

Schau dir mal ein paar Videos von finanztip auf YouTube an. Die zeigen den Vergleich über 40 Jahre ganz gut auf finde ich.

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Voice of Reason

Kaufen vs. mieten - no brainer?

Wenn ich seinen Text richtig verstanden habe, redet er von 400EUR für Zinsen UND 800EUR für Tilgung.

Und je nach EK kann man mit 1200EUR schon einiges finanzieren, insb. da ja auch der Zinsanteil über die Zeit abnimmt.

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WiWi Gast

Kaufen vs. mieten - no brainer?

Deine Analyse des Sachverhalts ist extrem oberflächlich, es fehlen die wesentlichen Einflussgrössen und die Praxisferne ist deutlich spürbar. Da für werden aber Wörter wie "no-brainer" genutzt. Du bist wie gemacht die Beratung.

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WiWi Gast

Kaufen vs. mieten - no brainer?

Also 2 Sachen.

  1. Immer existiert nicht.
  2. An den Typen der meint 800€ sein (Zins + Tilgung). Kannst du nicht lesen? Eindeutig steht da 800€+ Zins!!

Des Weiteren sind 2% Tilgung das mindeste was Banken wollen und da liegt der TE drin.
Diese Frage kann wirklich jeder WiWi selber recherchieren!! Frage mich ernsthaft für was immer ein eigener Thread aufgemacht wird...

WiWi Gast schrieb am 06.04.2021:

Du willst mit einer monatlichen Rate von 800€ (Zins+Tilgung) 450.000 Euro finanzieren?? Das wären bei 0% zinsen schon 45 Jahre, mit Zinsen wirst du das Ende deines kredits wohl kaum mehr miterleben! Keine Bank macht das mit...

Von den nötigen reinvestitionen (Heizung, Badezimmer, Wasserleitungen...) mal ganz abgesehen.

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WiWi Gast

Kaufen vs. mieten - no brainer?

IMO ein no Brainer wenn du die Flexibilität in Kauf nehmen willst.
Muss aber schauen ob dir eine Bank als Berufseinsteiger so viel Geld leihen würde.
Außerdem mit etwa 10% Laufnebenkosten planen die man üblicherweise selbst finanziert

WiWi Gast schrieb am 05.04.2021:

Moin zusammen, ich bin Berufseinsteiger in der UB und bin grad auf Wohnungssuche in München.

Vielleicht irre ich mich hier, aber es scheint für mich ein No-Brainer zu sein, eine Wohnung zu kaufen statt zu mieten.

Nehmen wir an, die selbe Wohnung könnte man für 800€ im Monat mieten oder für 450.000€ kaufen.

Bei 1% Zinsen zahle ich im Monat ca. 400€ Zinsen und die restliche Rate (ca. 800€) tilgen mein Kredit. Die Wohnung könnte ich dann später verkaufen und auch ohne Wertgewinn die gezahlte Kohle zurückhaben. Im Fall der Miete wäre das Geld komplett “weg”.

Übliche Argumente dagegen sind Flexibilität und schlechte Rendite der Immobilien. Allerdings kann man die Wohnung ja immer vermieten und solange die Miete die Zinsen deckt hat man ja keine Verluste. Bei Rendite verstehe ich das auch nicht weil im Fall der Miete die Kohle ja komplett weg ist.

Was hab ich da nicht ganz begriffen?

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WiWi Gast

Kaufen vs. mieten - no brainer?

Hast du dich überhaupt schon einmal mit Immobilien beschäftigt?
Nach deiner Rechnung würde sich jede Immobilie immer ggü. der Miete lohnen.

Beispielsweise hast du vergessen:

  • Instnadhaltungsrücklage
  • nicht umlegbarer Teil des Hausgeldes
  • verspätete oder ausgesetzte Mitzahlungen
  • Zinsänderungsrisiko bei der von dir gewählten Laufzeit
  • Kaufnebenkosten (Grundbuch, Notar, evtl. Makler)
  • Verwaltungsaufwand
    (...)
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WiWi Gast

Kaufen vs. mieten - no brainer?

Ich hoffe du berätst Unternehmen eher in kreativen Bereichen :)

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WiWi Gast

Kaufen vs. mieten - no brainer?

Also wenn das ernst gemeint ist, dann braucht man sich nicht wundern, dass UB bei den meisten einen ziemlich miesen, inkompetenten Ruf hat.

Für einen ersten Überblick tut es jeder "Kaufen vs. Mieten"-Rechner im Internet, will man es etwas genauer und individueller haben, bastelt man sich ein Excel-Modell und spielt etwas mit den Parametern.

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WiWi Gast

Kaufen vs. mieten - no brainer?

WiWi Gast schrieb am 05.04.2021:

Moin zusammen, ich bin Berufseinsteiger in der UB und bin grad auf Wohnungssuche in München.

Vielleicht irre ich mich hier, aber es scheint für mich ein No-Brainer zu sein, eine Wohnung zu kaufen statt zu mieten.

Nehmen wir an, die selbe Wohnung könnte man für 800€ im Monat mieten oder für 450.000€ kaufen.

Bei 1% Zinsen zahle ich im Monat ca. 400€ Zinsen und die restliche Rate (ca. 800€) tilgen mein Kredit. Die Wohnung könnte ich dann später verkaufen und auch ohne Wertgewinn die gezahlte Kohle zurückhaben. Im Fall der Miete wäre das Geld komplett “weg”.

Übliche Argumente dagegen sind Flexibilität und schlechte Rendite der Immobilien. Allerdings kann man die Wohnung ja immer vermieten und solange die Miete die Zinsen deckt hat man ja keine Verluste. Bei Rendite verstehe ich das auch nicht weil im Fall der Miete die Kohle ja komplett weg ist.

Was hab ich da nicht ganz begriffen?

Zinsen sind genauso "weg". Wenn Tilgung (inkl Zinsen) höher ist als die Miete dann vergiss nicht die Opportunity Kosten, dieses Geld auf dem Aktienmarkt zB angelegt haben zu können, das ist bei einer Laufzeit von einem Hauskredit ordentlich. Vergiss nicht, dass du Investmentmöglichkeiten immer in Relation stellst.

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WiWi Gast

Kaufen vs. mieten - no brainer?

WiWi Gast schrieb am 05.04.2021:

Moin zusammen, ich bin Berufseinsteiger in der UB und bin grad auf Wohnungssuche in München.

Vielleicht irre ich mich hier, aber es scheint für mich ein No-Brainer zu sein, eine Wohnung zu kaufen statt zu mieten.

Nehmen wir an, die selbe Wohnung könnte man für 800€ im Monat mieten oder für 450.000€ kaufen.

Bei 1% Zinsen zahle ich im Monat ca. 400€ Zinsen und die restliche Rate (ca. 800€) tilgen mein Kredit. Die Wohnung könnte ich dann später verkaufen und auch ohne Wertgewinn die gezahlte Kohle zurückhaben. Im Fall der Miete wäre das Geld komplett “weg”.

Übliche Argumente dagegen sind Flexibilität und schlechte Rendite der Immobilien. Allerdings kann man die Wohnung ja immer vermieten und solange die Miete die Zinsen deckt hat man ja keine Verluste. Bei Rendite verstehe ich das auch nicht weil im Fall der Miete die Kohle ja komplett weg ist.

Was hab ich da nicht ganz begriffen?

Schau dich mal auf yotube um und suche nach Videos von Dr. Gerd Kommer. Zu diesem Themenkomplex findest du viele gute Videos von ihm.
Außerdem hat er u.A. ein Buch darüber geschrieben (Kaufen oder Mieten).

Viel Erfolg.

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WiWi Gast

Kaufen vs. mieten - no brainer?

Kaufen lohnt sich nur wenn du das Objekt nicht viel zu überteuert kaufst

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WiWi Gast

Kaufen vs. mieten - no brainer?

Ungeachtet dessen, was die Vorredner zur Finanzierung schon völlig richtig geschrieben haben:

Wo gibts in München eine Immobilie für 450.000 € in der man leben möchte? Sicherlich stehen da noch 100 andere Kaufinteressenten Schlange in dem Preissegment.

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WiWi Gast

Kaufen vs. mieten - no brainer?

Der einzige Case wo sich sowas lohnt ist, dass die Preise noch weiter steigen. Dann kann das ganze sogar sehr lukrativ sein, weil man in Deutschland normalerweise keine Gewinnsteuer bezahlt, wenn man immer selbst darin gewohnt hat (gibt Ausnahmen wenn man zeitweise vermietet hat). Wenn er in ein paar Jahren für 600k verkauft, dann wäre der Gewinn steuerfrei. Wenn er den Kauf mit keinem oder minimalsten Eigenkapital realisiert, dann wäre das in Prozent ausgedrückt ein gigantischer Gewinn. Meist wollen Banken mindestens die Kaufnebenkosten, sagen wir mal 45k als Eigenkapital. Verkauft er ein paar Jahre später für 600k, dann hätte er 150k Gewinn, bei gerade mal 45k Einsatz. Das ist aber höchst spekulativ, genauso gut kann es sein, dass wir gerade im All time high sind und die Preise wieder sinken wenn er verkaufen will. Dann ist ein großer Verlust vorprogrammiert.

Rein von den Zahlen her lohnt sich das hinten wie vorne nicht. Auch hat er in seiner Rechnung nicht einen Cent Hausgeld mitberechnet, keine Instandhaltung, absolut nichts. Was wäre da die Intention überhaupt? für einen Single ist die Wohnung noch gut, aber für ein paar oder Familie eher nicht. Also müsste später verkauft oder vermietet werden. Bis mit der Wohnung der erste Cent mal verdient wird, bist du längst in Rente. Zwar ist Tilgung auch Vermögensaufbau, aber davon hat man noch nichts, solang kein positiver Cashflow kommt oder man so verkauft, dass dieser Gewinn ausbezahlt wird.

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WiWi Gast

Kaufen vs. mieten - no brainer?

Bin auch etwas erschrocken, aber bestätigt meine Erfahrungen mit Beratern.

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WiWi Gast

Kaufen vs. mieten - no brainer?

Ja ja, immer diese Argumentation, dass bei Miete "Das Geld weg ist". So ein Unsinn. Man müsste meinen, dass in einem Wiwi-Forum vernünftiger gedacht werden würde.

Nur als Tipp: Finanziell lohnt sich selbstgenutztes Wohneigentum nur selten, meistens lohnt es sich eher zu mieten und in bspw. ETF zu sparen.

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WiWi Gast

Kaufen vs. mieten - no brainer?

Unter 2% Nettomietrendite.
Absoluter no-brainer, schlag zu Junge!
Mit ein bisschen Glück hast du an deinem Sterbebett die Investition wieder draußen.
Und denk dran: München ist einer der attraktivsten Standorte in Deutschland, da können die Preise nur noch weiter steigen!

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WiWi Gast

Kaufen vs. mieten - no brainer?

WiWi Gast schrieb am 05.04.2021:

Moin zusammen, ich bin Berufseinsteiger in der UB und bin grad auf Wohnungssuche in München.

Vielleicht irre ich mich hier, aber es scheint für mich ein No-Brainer zu sein, eine Wohnung zu kaufen statt zu mieten.

Nehmen wir an, die selbe Wohnung könnte man für 800€ im Monat mieten oder für 450.000€ kaufen.

Bei 1% Zinsen zahle ich im Monat ca. 400€ Zinsen und die restliche Rate (ca. 800€) tilgen mein Kredit. Die Wohnung könnte ich dann später verkaufen und auch ohne Wertgewinn die gezahlte Kohle zurückhaben. Im Fall der Miete wäre das Geld komplett “weg”.

Übliche Argumente dagegen sind Flexibilität und schlechte Rendite der Immobilien. Allerdings kann man die Wohnung ja immer vermieten und solange die Miete die Zinsen deckt hat man ja keine Verluste. Bei Rendite verstehe ich das auch nicht weil im Fall der Miete die Kohle ja komplett weg ist.

Was hab ich da nicht ganz begriffen?

Warst du schon mal bei einer Bank und hast dir ein unverbindliches Angebot rechnen lassen. Ich habe vor kurzem 411.000€ 100% finanziert und zahle 1.400 € im Monat bei 1.37% Zinsen, wobei der Zinssatz über die gesamte Laufzeit gesichert ist.

Den Satz haben wir nur bekommen, weil ich zusätzlich eine Eigentumswohnung als Sicherheit mitgeben konnte, wodurch die Beleihung beider Immobilien jeweils bei 70% liegt.

Ich glaube du findest kein Angebot mit deinen genannten Zahlen. Dazu kommt, dass du in der Probezeit keine Finanzierung bekommen wirst.

Generell kaufe ich auch lieber als zu mieten. Gerade in Städten sind die Mieten so unverschämt hoch, dass man für den gleichen Satz fast kaufen kann.

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WiWi Gast

Kaufen vs. mieten - no brainer?

WiWi Gast schrieb am 06.04.2021:

Ich hoffe du berätst Unternehmen eher in kreativen Bereichen :)

Was soll so ein Quatsch? Er stellt hier fragen, weil er eben kein Experte ist. Da könnte man auch mal mit eigenen Rechenbeispielen darauf eingehen.

Auch in der UB fängt man irgendwann mal an und arbeitet so viel um sich schnell auf Stand zu bringen.

Allerdings muss ich zugeben, dass ich die meisten UB für überflüssig halte. Man sollte lieber interne Mitarbeiter zu Experten entwickeln als das dreifache für UB zu bezahlen. Das ist aber nicht das Thema dieses Threads.

antworten
WiWi Gast

Kaufen vs. mieten - no brainer?

WiWi Gast schrieb am 05.04.2021:

Moin zusammen, ich bin Berufseinsteiger in der UB und bin grad auf Wohnungssuche in München.

Vielleicht irre ich mich hier, aber es scheint für mich ein No-Brainer zu sein, eine Wohnung zu kaufen statt zu mieten.

Nehmen wir an, die selbe Wohnung könnte man für 800€ im Monat mieten oder für 450.000€ kaufen.

Bei 1% Zinsen zahle ich im Monat ca. 400€ Zinsen und die restliche Rate (ca. 800€) tilgen mein Kredit. Die Wohnung könnte ich dann später verkaufen und auch ohne Wertgewinn die gezahlte Kohle zurückhaben. Im Fall der Miete wäre das Geld komplett “weg”.

Übliche Argumente dagegen sind Flexibilität und schlechte Rendite der Immobilien. Allerdings kann man die Wohnung ja immer vermieten und solange die Miete die Zinsen deckt hat man ja keine Verluste. Bei Rendite verstehe ich das auch nicht weil im Fall der Miete die Kohle ja komplett weg ist.

Was hab ich da nicht ganz begriffen?

Gehen wir mal von 60qm aus und 6,00 Euro Instandhaltungsrücklage je Jahr aus (siehe Vermietertagebuch, er hat real die Hälfte und legt zur Sicherheit 6 Euro je QM weg). Über 10 Jahre sind das 3.600 Euro.

Die Wohnung hat heute einen Nominalwert von 450.000 Euro und in 10 Jahren bei 2% Inflation 549.000 Euro. Das ist KEINE Wertsteigerung, sondern nur Werterhalt.

Zu den 450.000 Euro Kaufkosten kommen noch 40.000 Euro Nebenkosten dazu. Gehen wir mal davon, du bekommst sie voll finanziert, weil du andere Sicherheiten hinterlegst oder eine Bürgschaft hast.

Bei 1% Zinsen und 1.200 Euro Rückzahlungsrate bleiben nach 10 Jahren von 490k Schulden noch 390k Schulden übrig. Runden wir die Instandhaltungsrücklage großzügig von 3,6k auf 9k auf, dann haben wir:

Wert der Immobilie abzgl. Instandhaltungsrücklage: 540.000 Euro
Restschuld: 390.000 Euro
Gewinn: 150.000 Euro

Die Rechnung geht also problemlos auf. Wie schon mehrfach erwähnt, ist dieser Gewinn dadurch erkauft, dass man gewisse Risiken trägt. In erster Linie trägt man die gesamte Wertveränderung der Immobilie.

Bei einem Wertverfall von 3,3% p.a. bzw. 28,9% insgesamt, kommt man auf PlusMinus Null heraus. Die Rechnung oben ist wie geschrieben ohne Wertverlust oder Wertgewinn, denn man muss den Realwert Immobilie immer real betrachten, während der Kredit ein Nominalwert ist und sich über Inflation entwertet.

Man muss übrigens nicht nur 10 Jahre finanzieren. 20 Jahres-Zinsen bei Allianz: 1,28%. 25 Jahre für 1,30%. 30 Jahre für 1,32%.

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WiWi Gast

Kaufen vs. mieten - no brainer?

Zinsen sind derzeit sehr gering. Haben ein Angebot von der Commerzbank für einen Kredit von 600.000€, EK ca. 80.000€ (für Kaufnebenkosten), müssen also 100% finanzieren.

Zins liegt bei 0,7%. Haben allerdings für die gesamte Kreditsumme Sicherheiten.

antworten
WiWi Gast

Kaufen vs. mieten - no brainer?

geh damit zur OLB Sparkasse und VB. 0.1 % ist da noch drin

WiWi Gast schrieb am 07.04.2021:

Zinsen sind derzeit sehr gering. Haben ein Angebot von der Commerzbank für einen Kredit von 600.000€, EK ca. 80.000€ (für Kaufnebenkosten), müssen also 100% finanzieren.

Zins liegt bei 0,7%. Haben allerdings für die gesamte Kreditsumme Sicherheiten.

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WiWi Gast

Kaufen vs. mieten - no brainer?

Keine Sicherheit hinterlegt, Kredit von 600k aufgenommen, EK iHv 200k eingebracht (davon 50k NK) und Zinssatz von 0,9% über 15Jahre Zinsbindung erhalten (4% Tilgung + Sondertilgungsrecht).

"No-Brainer" ist das ganze, wenn man eben die Mittel besitzt, das Ausfallrisiko zu minimieren. Also bereits abbezahlte Immobilien / zu erwartendes Erbe etc.

Sonst: Spekulation :)

WiWi Gast schrieb am 07.04.2021:

geh damit zur OLB Sparkasse und VB. 0.1 % ist da noch drin

WiWi Gast schrieb am 07.04.2021:

Zinsen sind derzeit sehr gering. Haben ein Angebot von der Commerzbank für einen Kredit von 600.000€, EK ca. 80.000€ (für Kaufnebenkosten), müssen also 100% finanzieren.

Zins liegt bei 0,7%. Haben allerdings für die gesamte Kreditsumme Sicherheiten.

antworten
WiWi Gast

Kaufen vs. mieten - no brainer?

WiWi Gast schrieb am 06.04.2021:

Was soll so ein Quatsch? Er stellt hier fragen, weil er eben kein Experte ist. Da könnte man auch mal mit eigenen Rechenbeispielen darauf eingehen.

Das ist aber eine Frage, die ein klassisches BWL-Thema ist und jeder nach 2-3 Semestern fundiert beantworten, berechnen können sollte. Das ist einfaches Abwägen zwischen Entscheidungsalternativen, einmal mit Anfangsinvestition. Wer da so eine naive Frage stellt und lediglich die Monatsmiete und Tilgung betrachtet und alles andere nicht, der hat schlicht gepennt und sollte sich mal überlegen, was er da überhaupt studiert hat. Sorry, wenn ich das so hart ausdrücke, aber das ist einfach nur traurig.

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WiWi Gast

Kaufen vs. mieten - no brainer?

Würde noch die oft vergessenen Opportunitätskosten aufnehmen.

WiWi Gast schrieb am 06.04.2021:

Hast du dich überhaupt schon einmal mit Immobilien beschäftigt?
Nach deiner Rechnung würde sich jede Immobilie immer ggü. der Miete lohnen.

Beispielsweise hast du vergessen:

  • Instnadhaltungsrücklage
  • nicht umlegbarer Teil des Hausgeldes
  • verspätete oder ausgesetzte Mitzahlungen
  • Zinsänderungsrisiko bei der von dir gewählten Laufzeit
  • Kaufnebenkosten (Grundbuch, Notar, evtl. Makler)
  • Verwaltungsaufwand
    (...)
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