Deutscher Immobilienmarkt 2014 - Kaufen macht fast überall noch Sinn
Hypothekendarlehen sind in Deutschland mit einem Zinssatz von derzeit 2,3 Prozent so günstig wie nie zuvor. Umgekehrt zahlen die Banken aufgrund des historisch niedrigen Leitzinses so gut wie keine Guthabenzinsen. Es ist also kein Wunder, dass die Nachfrage nach Wohneigentum groß ist – und die Preise immer weiter steigen, gerade in den Großstädten. Eine Studie des Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) zeigt, dass jüngst vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben haben. Denn bis 2008 war der deutsche Immobilienmarkt von stagnierenden, teilweise sogar fallenden Preisen geprägt. Als dann vor allem in den Metropolen die Nachfrage stark anzog, aber nicht ausreichend neuer Wohnraum geschaffen wurde, gab es bei den Immobilienpreisen viel Luft nach oben.

Doch trotz des Preisanstiegs in den vergangenen Jahren liegen die Kosten des Wohnens im Eigentum in den meisten Regionen dank der aktuell niedrigen Kreditzinsen deutlich unter den Mietkosten. Das zeigen die IW-Experten anhand des sogenannten Wohnnutzerkostenkonzepts, das überprüft, ob Kaufen oder Mieten auf lange Sicht billiger ist.

Im Jahr 2014 kostete eine Eigentumswohnung in München im Schnitt 47 Prozent mehr als 2010, in Berlin 41 Prozent, in Hamburg 39 Prozent. Doch während sich frischgebackene Immobilienbesitzer noch über ihre Vermögensanlage mit vermeintlich eingebauter Wertsteigerungsgarantie freuen, werden Skeptiker eher nervös: Die Situation in Deutschland erinnert sie an die Lage in den USA im Jahr 2007 und später auch in Spanien und Irland, kurz bevor die spekulative Blase auf den Immobilienmärkten platzte und in großem Stil Privatvermögen vernichtete. Noch heute leiden alle drei Länder unter den wirtschaftlichen Folgen.

Um herauszufinden, ob Deutschland etwas Vergleichbares blüht, hat das Institut der deutschen Wirtschaft Köln alle Städte und Gemeinden auf ihre Blasengefahr hin untersucht. Ergebnis: Bis jetzt sind Eigentumswohnungen nicht überbewertet, denn ihre jährlichen Nutzungskosten liegen deutlich unter den Mieten – die Investition in eine Immobilie lohnt sich also weiterhin:

Für eine 100 Quadratmeter große Mietwohnung waren im Sommer 2014 im Bundesschnitt rund 8.000 Euro an Nettokaltmiete aufzubringen, für eine gleich große Eigentumswohnung fielen Kosten von 4.200 Euro an.

Um spekulative Blasen am Wohnungsmarkt zu identifizieren, vergleichen Ökonomen üblicherweise die Entwicklung der Mieten und Einkommen nur mit der Entwicklung der Wohnungspreise. Das Besondere am methodischen Ansatz des IW Köln ist, dass er alle laufenden Kosten von selbstgenutztem Eigentum berücksichtigt. Dazu gehören neben dem reinen Kaufpreis und der Grunderwerbssteuer:

• Zinsen für die Immobilienkredite,
• entgangene Zinsen aus einer alternativen Anlage des eingesetzten Eigenkapitals und
• die Wertentwicklung der Immobilien abzüglich der Reparaturausgaben und Abschreibungen.

Während die Mieten in den vergangenen Jahren relativ kontinuierlich gestiegen sind, schwankten die Kosten für Eigentümer deutlich: Von 2006 bis 2009 gingen Eigentumswohnungen vor allem wegen der steigenden Zinsen immer kräftiger ins Geld. Ab 2010 wurde das Eigenheim dann wieder günstiger. 2014 lagen die Selbstnutzungskosten für eine 100-Quadratmeter-Wohnung um satte 43 Prozent unter jenen des Jahres 2009 – der Zinsrutsch hat den Anstieg der Wohnungspreise in dieser Zeit mehr als wettgemacht.

Das gilt selbst dann, wenn man nicht die jeweils aktuelle – derzeit besonders hohe – jährliche Wertsteigerung mit den Ausgaben verrechnet, sondern den moderaten Preisanstieg von 2005 bis 2010 zugrunde legt. Auch bei einer solch konservativ geschätzten Wertentwicklung wäre das Wohnen im Eigentum im Sommer 2014 mit gut 6.000 Euro im Jahr deutlich günstiger gewesen als das Wohnen zur Miete. Fazit: Ein weiterer Anstieg der Wohnungspreise in Deutschland wäre durchaus gerechtfertigt und ließe nicht auf eine spekulative Blase schließen.

Auch regional betrachtet ist der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund. Im Jahr 2008 lohnte es sich in 95 Prozent der deutschen Kreise und kreisfreien Städte, zur Miete zu wohnen. Lediglich in den bayerischen Städten Rosenheim und Kempten im Allgäu sowie in den Landkreisen Miesbach und Aichach-Friedberg ist Eigentum in 2014 inzwischen kostspieliger als Mieten. Der Unterschied beträgt allerdings weniger als 10 Prozent. Die Gretchenfrage lautet nun:

Bleibt die Lage auch dann so entspannt, wenn die extrem niedrigen Kreditkosten wieder steigen? Eine Antwort ergibt sich, wenn man an der hypothetischen Zinsschraube dreht. Selbst ein Ende der Niedrigzinspolitik der EZB würde daran kaum etwas ändern, zeigt die IW-Studie. Stiegen die Kreditzinsen um 1 Prozentpunkt, lägen die Selbstnutzerkosten nur in 35 Kreisen und kreisfreien Städten um mehr als 10 Prozent über den Mietkosten. Davon betroffen wären ausschließlich Regionen im boomenden Bayern.

Hätten die Zinsen für Immobilienkredite ab dem Jahr 2010 konstant bei 4 Prozent gelegen, würden die Kosten für selbstgenutztes Eigentum die Mietkosten im Bundesschnitt gerade einmal um 5 Prozent übersteigen. Ein flächendeckender Verfall der Wohnungspreise wäre infolgedessen kaum zu erwarten.

Für die Großstädte ist ebenfalls Entwarnung angesagt: Durch den Einwohnerzuwachs klettern die Mieten parallel zu den Preisen, was die Gefahr einer spekulativen Blase dämmt. In München würden die Kosten von Eigentumswohnungen jene von Mietwohnungen erst dann um 10 Prozent übertreffen, wenn die Zinsen auf mehr als 3 Prozent stiegen. Für Berlin, Frankfurt am Main, Köln und Hamburg liegt der blasenkritische Zinssatz sogar bei mehr als 4 Prozent.

„Das Volumen der Immobilienkredite, die in Deutschland vergeben werden, sollte Kritiker ebenfalls beruhigen“, sagt Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanz- und Immobilienmärkte im IW Köln: „In Ländern wie Spanien oder Irland hatte sich das Kreditvolumen im Vorfeld der Finanzkrise nahezu verdreifacht. In Deutschland sind die vergebenen Immobilienkredite seit 2010 nur um rund 9 Prozent gestiegen.“

Immobilienpreise noch mit Luft nach oben I
Abweichung der Selbstnutzerkosten zu den Mieten bei gegebenem Zins und konservativen Preiserwartungen in Prozent (Klicken Sie auf die Regionen, um mehr zu erfahren)

Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft Köln


Immobilienpreise noch mit Luft nach oben II
Abweichung der Selbstnutzerkosten zu den Mieten bei einer Zinserhöhung um 1 Prozentpunkt und konservativen Preiserwartungen in Prozent (Klicken Sie auf die Regionen, um mehr zu erfahren)

Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft Köln

Download IW-Trends 1/2015 Immobilienpreise [PDF, 19 Seiten - 1.5 MB]
Ist die Entwicklung am deutschen Wohnungsmarkt noch fundamental gerechtfertigt?