Renditeerwartung bei Immobiliengeschäften sollte nicht zu hoch sein

Die Deutschen befinden sich im Immobilien-Kaufrausch. Allerdings warnt das Verbraucherportal Finanztip vor zu hohen Erwartungen: Renditen von fünf oder mehr Prozent werden in der Realität selten erreicht. Im Falle von stagnierenden Immobilienpreisen und Mietausfällen liegen die Renditen oftmals nur noch bei einem Prozent.

Immobilien als Kapitalanlage birgt Risiken, Einfluss vieler Faktoren zählt
Berlin, 01.02.2017 (fit) – Laut Bundesbank sind in den sieben wichtigsten Großstädten die Wohnimmobilienpreise zwischen 2010 und 2015 um fast 50 Prozent gestiegen. Hinzu kommt, dass Baugeld derzeit noch immer sehr günstig zu haben ist. Die Idee liegt also nahe, mit dem angesparten Geld eine Immobilie zu kaufen. Aktuelle Berechnungen des gemeinnützigen Verbraucherportals Finanztip zeigen aber: Traumrenditen von 5 oder mehr Prozent, von denen Makler häufig sprechen, sind in der Realität kaum zu erreichen.

Das Verbraucherportal hat den Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung durchgerechnet: „Selbst wenn die Preise in Zukunft weiter steigen, kommen wir in unseren Berechnungen nur auf eine Rendite von 3,4 Prozent“, sagt Dirk Eilinghoff, Experte für Baufinanzierung bei Finanztip. „Sobald die Immobilienpreise in der Zukunft stagnieren und es vielleicht zu Mietausfällen kommt, sinkt die Rendite schnell auf nur noch 1 Prozent.“ Ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage in den nächsten 20 Jahren lohnt, hängt also von vielen Faktoren ab.

Zukünftiger Verkaufspreis ist entscheidend
Grundsätzlich gilt: Steigen die Preise, zu der man eine Immobilie verkaufen kann, wird mehr gebaut. Laut Bundesbank hat sich die Zahl der fertiggestellten Wohnungen seit den Tiefstständen des Jahres 2008 im Jahr 2016 bereits wieder auf etwa 300.000 pro Jahr verdoppelt. Setzt sich diese Entwicklung fort, sinken die Verkaufspreise für alle Immobilien irgendwann.

„Je geringer der erzielbare Verkaufspreis in der Zukunft, desto geringer fällt die Gesamtrendite aus“, sagt Eilinghoff. Und auch auf der Nachfrageseite des Immobilienmarktes gibt es Risiken. „Sollten die Bauzinsen in den kommenden Jahren steigen, können Käufer bei gleichem Einkommen nicht mehr so hohe Preise zahlen wie heute“, warnt Eilinghoff. Auch das kann zu sinkenden Preisen in der Zukunft führen.

Beim Immobilienkauf sollte der Erhaltungsaufwand berücksichtigt werden
Neben dem späteren Verkaufspreis spielt auch der schwer zu kalkulierende Erhaltungsaufwand für die Immobilie eine wichtige Rolle. Denn in einer Immobilie steigt mit der Zeit der Bedarf nach Renovierungen und Reparaturen.

„Ein 15 Jahre altes Badezimmer ist einfach abgenutzt und muss auf den neusten Stand gebracht werden“, erklärt Eilinghoff. Beim Wiederverkauf drückt das dann den Verkaufspreis – oder der Verkäufer muss mit angesparten Mitteln renovieren. Hinzu kommt das Risiko möglicher Mietausfälle durch säumige Mieter. „Oft bleibt dem Vermieter in diesen Fällen nur der teure Rechtsweg, was weitere Kosten verursacht“, sagt Eilinghoff.

Genau kalkulieren und Alternativen prüfen
Wer dennoch mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben, sollte die Investition genau durchkalkulieren: Je höher der Einkaufspreis, desto geringer die Chance auf eine positive Wertentwicklung in der Zukunft.

Ein weiterer Expertenrat: „Immobilienbesitzer sollten sich unbedingt ein finanzielles Polster für etwaige Reparaturen oder mögliche Mietausfälle zulegen.“ Aber auch der Vergleich mit anderen Anlagemöglichkeiten ist ratsam. „Sicher angelegte 1 Prozent gibt es derzeit auch aufs Festgeld“, sagt Eilinghoff. „Und wer langfristig investiert und keine Angst vor Schwankungen hat, für den sind börsennotierte Indexfonds eine echte Alternative zum Betongold.“