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ImmobilienImmobilienkauf

Risiken bei Immobilienkauf

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WiWi Gast

Risiken bei Immobilienkauf

Hallo,

ich möchte mir einen Überblick über die möglichen Risiken beim Immobilienkauf einer selbgenutzen Immobilie verschaffen und es wäre interessant zu erfahren, welche Risiken ihr seht?

Folgende Risiken habe ich bereits im Blick:

  • Preisverfall der Immobilie
  • Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank für entgangene Zinsen, falls man den Kredit kündigen muss
  • steigende Zinsen
  • steigende Grundbesitzsteuer
  • Arbeitslosigkeit
  • unvorhergesehene Reparaturen

Meine Idee: wenn man Miete zahlt ist das Geld auf jeden Fall weg. Wenn man ein Haus abbezahlt und dann irgendwann den Kredit nicht mehr bedienen kann und deshalb das Haus (auch zu einem niedrigeren Wert) verkaufen muss, hat man am Ende immer noch mehr übrig als hätte man alles an den Vermieter gezahlt. Wie seht ihr das?

Dass man mit alternativen Investments möglicherweise am Ende besser dastehen würde, ist bekannt.

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WiWi Gast

Risiken bei Immobilienkauf

WiWi Gast schrieb am 11.04.2021:

Hallo,

ich möchte mir einen Überblick über die möglichen Risiken beim Immobilienkauf einer selbgenutzen Immobilie verschaffen und es wäre interessant zu erfahren, welche Risiken ihr seht?

Folgende Risiken habe ich bereits im Blick:

  • Preisverfall der Immobilie
  • Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank für entgangene Zinsen, falls man den Kredit kündigen muss
  • steigende Zinsen
  • steigende Grundbesitzsteuer
  • Arbeitslosigkeit
  • unvorhergesehene Reparaturen

Meine Idee: wenn man Miete zahlt ist das Geld auf jeden Fall weg. Wenn man ein Haus abbezahlt und dann irgendwann den Kredit nicht mehr bedienen kann und deshalb das Haus (auch zu einem niedrigeren Wert) verkaufen muss, hat man am Ende immer noch mehr übrig als hätte man alles an den Vermieter gezahlt. Wie seht ihr das?

Dass man mit alternativen Investments möglicherweise am Ende besser dastehen würde, ist bekannt.

Wenn du nicht unbedingt in einer Metropole leben willst und der Preis den lokalen Ansprüchen deines Standorts entspricht go for it. Nie wieder Miete.

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WiWi Gast

Risiken bei Immobilienkauf

Ich freu mich schon auf die ersten Kommentare hier - das Thema artet hier immer in einen Glaubenskrieg aus.

Zu den Risiken:

  • Preisverfall: wird schlagend wenn du verkaufen musst, ansonsten ggf. ärgerlich weil dein Buchvermögen schmilzt
  • Vorfälligkeitsentschädigung: wird nur schlagend bei einer Kündigung (fraglich bei welcher Situation man Kündigen sollte, wenn du auf 10 Jahre finanzierst ist es egal, bei längerer Laufzeit musst du halt rechnen was besser ist das ist aber Stand jetzt schwierig vorherzusagen)
  • steigende Zinsen: Zum einen, wenn du im vorherein eine gute Tilgung hattest ist das Risiko später begrenzt - fraglich aber ob wir einen wirklichen Zinsanstieg sehen werden, dazu müssten diverse strukturelle Verschuldungsprobleme im Euroraum gelöst werden.
  • steigende Grundsteuer: trifft dich als Mieter auch, wird umgelegt auf die Mieter, daher egal
  • Arbeitslosigkeit: allgemeines Lebensrisiko trifft dich immer und bei jeder Art von Finanzierung
  • unvorhergesehen Reparaturen: Ist ein Thema, kann aber entsprechend beim Kauf / Bau durch genau Prüfung der Immobilie (ggf. jemanden mit ahnung mitnehmen) bzw. saubere Abnahme für die ersten Jahre eher mitigiert werden.

WiWi Gast schrieb am 11.04.2021:

Hallo,

ich möchte mir einen Überblick über die möglichen Risiken beim Immobilienkauf einer selbgenutzen Immobilie verschaffen und es wäre interessant zu erfahren, welche Risiken ihr seht?

Folgende Risiken habe ich bereits im Blick:

  • Preisverfall der Immobilie
  • Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank für entgangene Zinsen, falls man den Kredit kündigen muss
  • steigende Zinsen
  • steigende Grundbesitzsteuer
  • Arbeitslosigkeit
  • unvorhergesehene Reparaturen

Meine Idee: wenn man Miete zahlt ist das Geld auf jeden Fall weg. Wenn man ein Haus abbezahlt und dann irgendwann den Kredit nicht mehr bedienen kann und deshalb das Haus (auch zu einem niedrigeren Wert) verkaufen muss, hat man am Ende immer noch mehr übrig als hätte man alles an den Vermieter gezahlt. Wie seht ihr das?

Dass man mit alternativen Investments möglicherweise am Ende besser dastehen würde, ist bekannt.

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WiWi Gast

Risiken bei Immobilienkauf

WiWi Gast schrieb am 11.04.2021:

Hallo,

ich möchte mir einen Überblick über die möglichen Risiken beim Immobilienkauf einer selbgenutzen Immobilie verschaffen und es wäre interessant zu erfahren, welche Risiken ihr seht?

Folgende Risiken habe ich bereits im Blick:

  • Preisverfall der Immobilie
  • Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank für entgangene Zinsen, falls man den Kredit kündigen muss
  • steigende Zinsen
  • steigende Grundbesitzsteuer
  • Arbeitslosigkeit
  • unvorhergesehene Reparaturen

Meine Idee: wenn man Miete zahlt ist das Geld auf jeden Fall weg. Wenn man ein Haus abbezahlt und dann irgendwann den Kredit nicht mehr bedienen kann und deshalb das Haus (auch zu einem niedrigeren Wert) verkaufen muss, hat man am Ende immer noch mehr übrig als hätte man alles an den Vermieter gezahlt. Wie seht ihr das?

Dass man mit alternativen Investments möglicherweise am Ende besser dastehen würde, ist bekannt.

Nachbesicherungsforderungen der Bank bei Änderungen der Vermögensverhältnisse oder des Hauswertes würde ich noch hinzufügen.

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WiWi Gast

Risiken bei Immobilienkauf

Der für mich größte Nachteil ist: Man wird unflexibel.
Es kann schwierig werden, falls man einen Job in einer anderen Stadt annehmen muss/will. Entweder steht man dann vor langen Arbeitswegen oder muss sogar umziehen. Klar kann man das Haus verkaufen aber je länger die Restfinanzierung noch geht bzw. je früher man nach Kauf wieder verkaufen muss umso größer ist das finanzielle Risiko. Auch vermieten birgt Risiken.
Man muss sich früh entscheiden wie viel Wohnraum man benötigt, sprich man muss mit seinem leben soweit sein, das man einschätzen können muss ob man Heiraten und Kinder will und welche Räume man in Zukunft benötigt.

Ich würde als Fazit sagen, das der Immobilien erwerb sich für Menschen lohnt die fest im Leben stehen und weniger für Absolventen.

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WiWi Gast

Risiken bei Immobilienkauf

Neu bzw. Ausbau von Flughäfen oder Bundesstrassen bzw. Autobahnen können insbesondere in der Nähe größerer Städte noch über Zeit den Wert des Objekts schmälern.
Änderungen von Flugrouten bzw. Wieder ansteigender Flugverkehr auch.
Höhere Umweltschutzauflagen zwingen über die Zeit zu Modernisierungen.

Änderung der Nachbarschaft (Personen aber auch bauliche Veränderungen) können vorkommen.
Oder aber der Neubau einer Industrieanlage in der Nähe (oder auch Müllkippe) kann den Wert schmälern.

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WiWi Gast

Risiken bei Immobilienkauf

WiWi Gast schrieb am 12.04.2021:

Ich freu mich schon auf die ersten Kommentare hier - das Thema artet hier immer in einen Glaubenskrieg aus.

Das Thema IST ein Glaubenskrieg, weil es keine pauschal richtige Vorgehensweise gibt.

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WiWi Gast

Risiken bei Immobilienkauf

Zusätzlich zu dem Genannten:
Falsche Einschätzung der zukünftigen Kosten.
Einerseits laufende Kosten (Heizung, etc.), welche oftmals höher sind als vorher, da man sich in der Regel vergrößert oder Positionen, die mit der Miete abgedeckt waren, nun aber zusätzlich bezahlt werden müssen (z.B. Grundsteuer, etc.). Wenn man dann nur Miete vorher mit Tilgungsrate vergleicht, dann evtl. auch noch die selben Nebenkosten ansetzt, kann es schnell ein böses Erwachen geben.

Andererseits Instandhaltungsaufwand, der ggf. auch ein ziemliches Loch in die Aushaltskasse reißen kann. Neben den Dingen, die zwangsläufig irgendwann kommen (Dach, Fenster, Heizung) gibt es auch vieles, dass man zwar nicht machen muss, sich als Eigentümer aber trotzdem gönnt (z.B. alle paar Jahre Fassadenreinigung).

Generell ist es so, dass die meisten Eigentümer vorher die Kosten abseits der normalen Tilgungsrate unterschätzen und erst später merken, dass es mehr ist als ursprünglich angenommen.

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WiWi Gast

Risiken bei Immobilienkauf

Meine Idee: wenn man Miete zahlt ist das Geld auf jeden Fall weg. Wenn man ein Haus abbezahlt und dann irgendwann den Kredit nicht mehr bedienen kann und deshalb das Haus (auch zu einem niedrigeren Wert) verkaufen muss, hat man am Ende immer noch mehr übrig als hätte man alles an den Vermieter gezahlt. Wie seht ihr das?

Eine Garantie dafür gibt es nicht, vor allem wenn du in einer Zeit verkaufen musst, wo es vielen wie dir geht.

Momentan werden viele nicht so tolle Immobilien (Lage, Bausubstanz etc.) zu hohen Preisen verkauft, da jeder denkt, dass es nächstes Jahr noch teurer wird. Da kauft man dann lieber jetzt als noch länger zu warten.

Wenn die Preise erst mal stagnieren oder sogar fallen, ist der Druck nicht mehr da. Die top Immobilien werden dann wahrscheinlich immer noch weg gehen, aber bei B-Lagen muss man möglicherweise lange nach einem Käufer suchen oder einen massiven Preisnachass gewähren, damit es als Schnäppchen gesehen wird.

Wenn es blöd läuft, kannst du nach dem Verkauf oder der Zwangsversteigerung mit einem Haufen Schulden dastehen.

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WiWi Gast

Risiken bei Immobilienkauf

Damit ist es ja gerade kein Glaubenskrieg, weil der würde ja richtig oder falsch bedeuten. Das Thema ist so individuell zu betrachten, dass es eigentlich kein richtig / falsch gibt - leider sind manche hier nicht zu einer differenzierten Betrachtung fähig (eigentlich traurig für Akademiker)

WiWi Gast schrieb am 12.04.2021:

Ich freu mich schon auf die ersten Kommentare hier - das Thema artet hier immer in einen Glaubenskrieg aus.

Das Thema IST ein Glaubenskrieg, weil es keine pauschal richtige Vorgehensweise gibt.

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D-CH-F

Risiken bei Immobilienkauf

Eine Garantie dafür gibt es nicht, vor allem wenn du in einer Zeit verkaufen musst, wo es vielen wie dir geht.

Momentan werden viele nicht so tolle Immobilien (Lage, Bausubstanz etc.) zu hohen Preisen verkauft, da jeder denkt, dass es nächstes Jahr noch teurer wird. Da kauft man dann lieber jetzt als noch länger zu warten.

Wenn die Preise erst mal stagnieren oder sogar fallen, ist der Druck nicht mehr da. Die top Immobilien werden dann wahrscheinlich immer noch weg gehen, aber bei B-Lagen muss man möglicherweise lange nach einem Käufer suchen oder einen massiven Preisnachass gewähren, damit es als Schnäppchen gesehen wird.

Wenn es blöd läuft, kannst du nach dem Verkauf oder der Zwangsversteigerung mit einem Haufen Schulden dastehen.

Genauso ist das. Viele Deutsche und Schweizer, vorallem die Jüngeren, kennen nur steigende Preise bei Immobilien und wissen gar nicht, dass es auch fallende Preise gibt.

Von 1998 bis 2008 gab es in Frankreich jährlich stark steigende Preise, in der Phase haben sich die Preise verdoppelt im Landesschnitt. Die Leute dachten, es kann ja nur so weiter gehen, wer nicht kauft und am Besten zu 110% finanziert, macht etwas falsch. Bis zur Finanzkrise 2008/2009. In vielen Landesteilen gab es seit 2008 eine Stagnation, an einigen Hot Spots sind sie stark gestiegen, in manchen Gegenden sogar gefallen und man kann heute günstiger kaufen als 2008!

In Paris haben die Preise 2020 leicht und auf sehr hohem Niveau schon nachgegeben. Auch dort gab es immer mal wieder Phasen von starken Steigerungen, besonders vor Corona, dann auch mal wieder Zeiten von fallenden Preisen, zB. 2012 nach der Wahl von Hollande.

In manchen Ecken Frankreichs kann man aktuell einige Corona Schnäppchen machen, da die Hilfen für Selbständige nicht so großzügig sind wie in Deutschland und vorallem der erste Lockdown deutlich härter war. Gerade viele Selbständige die nicht mehr können, veräußern zuerst Anlageobjekte. Aktuell ist mancherorts das ein oder andere lukrative Anlageobjekt am Markt, was vor Corona binnen Tagen verkauft gewesen wäre.

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WiWi Gast

Risiken bei Immobilienkauf

Sehr interessant. In Deutschland sind in dieser Zeit die Immobilien-Preise nur gefallen. Im Rhein Main Gebiet war es zu dieser Zeit normal mit Verlust zu verkaufen, wenn man die Immobilie nach 1990 erworben hatte.

D-CH-F schrieb am 12.04.2021:

Von 1998 bis 2008 gab es in Frankreich jährlich stark steigende Preise, in der Phase haben sich die Preise verdoppelt im Landesschnitt. Die Leute dachten, es kann ja nur so weiter gehen, wer nicht kauft und am Besten zu 110% finanziert, macht etwas falsch. Bis zur Finanzkrise 2008/2009.

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D-CH-F

Risiken bei Immobilienkauf

WiWi Gast schrieb am 13.04.2021:

Sehr interessant. In Deutschland sind in dieser Zeit die Immobilien-Preise nur gefallen. Im Rhein Main Gebiet war es zu dieser Zeit normal mit Verlust zu verkaufen, wenn man die Immobilie nach 1990 erworben hatte.

D-CH-F schrieb am 12.04.2021:

Von 1998 bis 2008 gab es in Frankreich jährlich stark steigende Preise, in der Phase haben sich die Preise verdoppelt im Landesschnitt. Die Leute dachten, es kann ja nur so weiter gehen, wer nicht kauft und am Besten zu 110% finanziert, macht etwas falsch. Bis zur Finanzkrise 2008/2009.

Ich weiss. Daher ist "es geht immer nur so weiter und das kann ja gar nicht ausser immer nur teurer werden" so nicht richtig. In Frankreich sind die Zinsen, da auch Euro Zone, genauso tief gesunken wie in Deutschland. Dennoch gibt es in vielen Regionen seit 2008 eine Stagnation der Preise, nur einige Hotspots wie Paris da sind sie gestiegen. Ebenso einige Städte die immer mehr eine Zentrumsfunktion wahrnehmen, wie Bordeaux und Lyon die sich sehr stark nach oben entwickelt haben. Nur 60 km von Lyon kann man für 5 mal weniger pro qm in Saint-Étienne kaufen, wo die Preise sogar gesunken sind in den 10er Jahren. Landesweit gesehen gab es in den 10er Jahren im Schnitt wohl eine Preisstagnation, durch die gesunkenen Zinsen bezahlt man Kaufpreis + Finanzierungskosten in vielen Städten in Frankreich bei Kauf heute sogar weniger als früher!

Ein Grund ist, dass Immobilienkredite Volltilgerdarlehen sind mit meist gleichbleibenden Raten über die Laufzeit. Diese ist maximal 25 Jahre (Bestand) bzw. 27 Jahre (Neubau) üblich sind aber eher im Durchschnitt 20 Jahre. Gleichzeitig darf die Monatsrate maximal 35% des zu versteuernden Einkommens betragen. Daher können die Preise durch diese Beschränkungen gar nicht so stark steigen. Wäre vielleicht auch ein Modell für Deutschland?

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WiWi Gast

Risiken bei Immobilienkauf

D-CH-F schrieb am 13.04.2021:

WiWi Gast schrieb am 13.04.2021:

Sehr interessant. In Deutschland sind in dieser Zeit die Immobilien-Preise nur gefallen. Im Rhein Main Gebiet war es zu dieser Zeit normal mit Verlust zu verkaufen, wenn man die Immobilie nach 1990 erworben hatte.

D-CH-F schrieb am 12.04.2021:

Von 1998 bis 2008 gab es in Frankreich jährlich stark steigende Preise, in der Phase haben sich die Preise verdoppelt im Landesschnitt. Die Leute dachten, es kann ja nur so weiter gehen, wer nicht kauft und am Besten zu 110% finanziert, macht etwas falsch. Bis zur Finanzkrise 2008/2009.

Ich weiss. Daher ist "es geht immer nur so weiter und das kann ja gar nicht ausser immer nur teurer werden" so nicht richtig. In Frankreich sind die Zinsen, da auch Euro Zone, genauso tief gesunken wie in Deutschland. Dennoch gibt es in vielen Regionen seit 2008 eine Stagnation der Preise, nur einige Hotspots wie Paris da sind sie gestiegen. Ebenso einige Städte die immer mehr eine Zentrumsfunktion wahrnehmen, wie Bordeaux und Lyon die sich sehr stark nach oben entwickelt haben. Nur 60 km von Lyon kann man für 5 mal weniger pro qm in Saint-Étienne kaufen, wo die Preise sogar gesunken sind in den 10er Jahren. Landesweit gesehen gab es in den 10er Jahren im Schnitt wohl eine Preisstagnation, durch die gesunkenen Zinsen bezahlt man Kaufpreis + Finanzierungskosten in vielen Städten in Frankreich bei Kauf heute sogar weniger als früher!

Ein Grund ist, dass Immobilienkredite Volltilgerdarlehen sind mit meist gleichbleibenden Raten über die Laufzeit. Diese ist maximal 25 Jahre (Bestand) bzw. 27 Jahre (Neubau) üblich sind aber eher im Durchschnitt 20 Jahre. Gleichzeitig darf die Monatsrate maximal 35% des zu versteuernden Einkommens betragen. Daher können die Preise durch diese Beschränkungen gar nicht so stark steigen. Wäre vielleicht auch ein Modell für Deutschland?

Bzgl. der immer steigenden Preise:
In der Schweiz wurden 2019/20 wieder die Inflationsbereinigten Preise von 1989 erreicht.
Und dennoch stagniert der Markt langsam wieder.
Bin vor einem Jahr hier hergekommen (bin der Typ aus Liechtenstein) und schau öfters nach Immos in der Gegend.

Als Beispiel:
Vor 4 Jahren hat ein Kollege ein Haus angeschaut, sollte 1,3 Mio CHF kosten.
Vor 1 Jahr stand es immer noch drin für 2,5 Mio CHF
Heute steht es drin mit "Preis auf Anfrage"
Immer vom selben Verkäufer, der einfach seine Hütte nicht los bekommt (und wohl dachte wenn er den Preis verdoppelt wirds besser...)

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WiWi Gast

Risiken bei Immobilienkauf

Wie sieht er die Risiken beim Erwerb von Pflegeimmobilien, speziell einzelne Wohnungen, die dann langfristig an einen Betreiber vermietet werden? Oft 25+5 also bis zu 30 Jahre.

Die Kosten währenddessen sind oft nahezu null, trägt sich also nahezu selbst mit geringem EK Aufwand von rund 15k bei einem Kaufpreis von um die 200k bei 50qm.

Was ist nach den 30 Jahren, und kann man solche Immobilien überhaupt wieder verkaufen?

antworten
WiWi Gast

Risiken bei Immobilienkauf

WiWi Gast schrieb am 14.04.2021:

Wie sieht er die Risiken beim Erwerb von Pflegeimmobilien, speziell einzelne Wohnungen, die dann langfristig an einen Betreiber vermietet werden? Oft 25+5 also bis zu 30 Jahre.

Die Kosten währenddessen sind oft nahezu null, trägt sich also nahezu selbst mit geringem EK Aufwand von rund 15k bei einem Kaufpreis von um die 200k bei 50qm.

Was ist nach den 30 Jahren, und kann man solche Immobilien überhaupt wieder verkaufen?

Gilt im Allgemeinen als hochriskant. Oft sind die Wohnungen daher recht günstig.

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WiWi Gast

Risiken bei Immobilienkauf

WiWi Gast schrieb am 14.04.2021:

Wie sieht er die Risiken beim Erwerb von Pflegeimmobilien, speziell einzelne Wohnungen, die dann langfristig an einen Betreiber vermietet werden? Oft 25+5 also bis zu 30 Jahre.

Die Kosten währenddessen sind oft nahezu null, trägt sich also nahezu selbst mit geringem EK Aufwand von rund 15k bei einem Kaufpreis von um die 200k bei 50qm.

Was ist nach den 30 Jahren, und kann man solche Immobilien überhaupt wieder verkaufen?

Gilt im Allgemeinen als hochriskant. Oft sind die Wohnungen daher recht günstig.

Warum gilt das denn als hochriskant? Der Bedarf nach Pflege wird schließlich nicht zurückgehen

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WiWi Gast

Risiken bei Immobilienkauf

Vorsicht vor einem Betreibermodell. Es gibt auch noch den Unterschied zwischen Pflegeheimen und betreutem Wohnen. Letzteres ist nicht insolvenzgeschützt. also hohes Risiko.

WiWi Gast schrieb am 14.04.2021:

Wie sieht er die Risiken beim Erwerb von Pflegeimmobilien, speziell einzelne Wohnungen, die dann langfristig an einen Betreiber vermietet werden? Oft 25+5 also bis zu 30 Jahre.

Die Kosten währenddessen sind oft nahezu null, trägt sich also nahezu selbst mit geringem EK Aufwand von rund 15k bei einem Kaufpreis von um die 200k bei 50qm.

Was ist nach den 30 Jahren, und kann man solche Immobilien überhaupt wieder verkaufen?

Gilt im Allgemeinen als hochriskant. Oft sind die Wohnungen daher recht günstig.

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