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ImmobilienSicherheiten

Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen

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WiWi Gast

Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen

Es gibt eine rege Diskussion (auch in diesem Forum) ob die Immobilienpreise weiter steigen oder sich seitwärts bewegen (z.B. wegen Zuwanderung, Inflationsangst, Bestandsschutz bei energetischen Sanierungsauflagen, Handwerkerknappheit) oder sogar fallen (steigende Bauzinsen, zu hohe Multiples da Kaufpreise schneller als Mieten steigen, Blasengefahr etc).

Ich selbst habe vor 4 und 2 Jahren 2 Wohnungen in einer Großstadt zur Vermietung gekauft, auf Grund der extrem niedrigen Zinsen beide zu 100% finanziert und 15 Jahre festgeschrieben. Diese erwirtschaften monatlich einen leicht positiven Cash-Flow.

Bei der Finanzierung habe ich darauf geachtet, dass ich die monatlichen Raten (EUR 1500) notfalls durch meine aktuelle ETF-Sparrate decken könnte. Nach 15 Jahren habe ich ca. 40% abgezahlt und ich schätze das Anschlussfinanzierungsrisiko sowohl bzgl. zukünftigem Beleihungswert als auch bzgl. höherem Zins als gering ein.

Das Nachbesicherungsrecht der Banken nach §490 BGB war mir jedoch tatsächlich nicht bekannt, was mich im Nachhinein ärgert, da ich mich umfangreich informiert hatte und dieses - anders als in mir geläufigen Kreditverträgen mit Unternehmen - eben nicht explizit im Vertrag erwähnt wird.

Auch die google Recherche ergibt nur wenige Treffer und es ist mir nicht klar, ob man ein solches Nachbesicherungsersuchen der Bank per Anwalt anfechten könnte, zum Beispiel durch Diskussion darum, welcher Marktpreis- und damit Beleihungswertrückgang als "wesentlich" zu bezeichnen wäre. Weiterhin scheinen die Nominalpreise für Immobilien laut statista in den letzten 50 Jahren nie mehr als 5% gefallen zu sein.

Dennoch versuche ich nun einzuschätzen, ob ich 10-30% der ursprünglichen Kreditsumme an Eigenkapital kurzfristig vorhalten sollte, um für eine Preisrücksetzung gewappnet zu sein, oder ob ich diese (teilweise) langfristig am Kapitalmarkt anlegen kann. Bei 40% Nachbesicherungspflicht würde wohl das Licht bei mir ausgehen.

Ist es denn überhaupt im Sinne einer Bank einen Kredit zu kündigen und dann in der Zwangsversteigerung einen Verlust zu realisieren, obwohl der Kreditnehmer auch in einer jahrelangen Krise die Raten problemlos tilgen könnte? Bei einer tatsächlichen Immobilienkrise würden sie damit das Problem ja noch verschärfen.

Es scheint hier im Forum ja Investoren zu geben, die schon länger dabei sind und 2008 dabei waren. Gibt es hier Erfahrungen, wie aktiv/aggressiv Banken dieses Nachbesicherungsrecht damals umgesetzt haben?

Wie gehen andere 100%-Finanzierer mit diesem Risiko um?

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WiWi Gast

Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen

WiWi Gast schrieb am 23.03.2022:

Es gibt eine rege Diskussion (auch in diesem Forum) ob die Immobilienpreise weiter steigen oder sich seitwärts bewegen (z.B. wegen Zuwanderung, Inflationsangst, Bestandsschutz bei energetischen Sanierungsauflagen, Handwerkerknappheit) oder sogar fallen (steigende Bauzinsen, zu hohe Multiples da Kaufpreise schneller als Mieten steigen, Blasengefahr etc).

Ich selbst habe vor 4 und 2 Jahren 2 Wohnungen in einer Großstadt zur Vermietung gekauft, auf Grund der extrem niedrigen Zinsen beide zu 100% finanziert und 15 Jahre festgeschrieben. Diese erwirtschaften monatlich einen leicht positiven Cash-Flow.

Bei der Finanzierung habe ich darauf geachtet, dass ich die monatlichen Raten (EUR 1500) notfalls durch meine aktuelle ETF-Sparrate decken könnte. Nach 15 Jahren habe ich ca. 40% abgezahlt und ich schätze das Anschlussfinanzierungsrisiko sowohl bzgl. zukünftigem Beleihungswert als auch bzgl. höherem Zins als gering ein.

Das Nachbesicherungsrecht der Banken nach §490 BGB war mir jedoch tatsächlich nicht bekannt, was mich im Nachhinein ärgert, da ich mich umfangreich informiert hatte und dieses - anders als in mir geläufigen Kreditverträgen mit Unternehmen - eben nicht explizit im Vertrag erwähnt wird.

Auch die google Recherche ergibt nur wenige Treffer und es ist mir nicht klar, ob man ein solches Nachbesicherungsersuchen der Bank per Anwalt anfechten könnte, zum Beispiel durch Diskussion darum, welcher Marktpreis- und damit Beleihungswertrückgang als "wesentlich" zu bezeichnen wäre. Weiterhin scheinen die Nominalpreise für Immobilien laut statista in den letzten 50 Jahren nie mehr als 5% gefallen zu sein.

Dennoch versuche ich nun einzuschätzen, ob ich 10-30% der ursprünglichen Kreditsumme an Eigenkapital kurzfristig vorhalten sollte, um für eine Preisrücksetzung gewappnet zu sein, oder ob ich diese (teilweise) langfristig am Kapitalmarkt anlegen kann. Bei 40% Nachbesicherungspflicht würde wohl das Licht bei mir ausgehen.

Ist es denn überhaupt im Sinne einer Bank einen Kredit zu kündigen und dann in der Zwangsversteigerung einen Verlust zu realisieren, obwohl der Kreditnehmer auch in einer jahrelangen Krise die Raten problemlos tilgen könnte? Bei einer tatsächlichen Immobilienkrise würden sie damit das Problem ja noch verschärfen.

Es scheint hier im Forum ja Investoren zu geben, die schon länger dabei sind und 2008 dabei waren. Gibt es hier Erfahrungen, wie aktiv/aggressiv Banken dieses Nachbesicherungsrecht damals umgesetzt haben?

Wie gehen andere 100%-Finanzierer mit diesem Risiko um?

Ich kenne niemanden aus meinem Bekannten/Freundeskreis/Familie wo die Bank eine Nachbesicherung verlangt hat. Auch nicht in 2001/2, 2008/9 2020/21

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WiWi Gast

Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen

Das Nachbesicherungsrecht wird von der Bank NUR dann genutzt, wenn die vereinbarten Raten nicht ordnungsgemäß gezahlt werden. Die Angst, die Bank käme um die Ecke und würde noch mal eben ein paar Hunderttausend weitere Sicherheiten verlangen ist absolut unnötig.

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WiWi Gast

Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen

WiWi Gast schrieb am 24.03.2022:

Es gibt eine rege Diskussion (auch in diesem Forum) ob die Immobilienpreise weiter steigen oder sich seitwärts bewegen (z.B. wegen Zuwanderung, Inflationsangst, Bestandsschutz bei energetischen Sanierungsauflagen, Handwerkerknappheit) oder sogar fallen (steigende Bauzinsen, zu hohe Multiples da Kaufpreise schneller als Mieten steigen, Blasengefahr etc).

Ich selbst habe vor 4 und 2 Jahren 2 Wohnungen in einer Großstadt zur Vermietung gekauft, auf Grund der extrem niedrigen Zinsen beide zu 100% finanziert und 15 Jahre festgeschrieben. Diese erwirtschaften monatlich einen leicht positiven Cash-Flow.

Bei der Finanzierung habe ich darauf geachtet, dass ich die monatlichen Raten (EUR 1500) notfalls durch meine aktuelle ETF-Sparrate decken könnte. Nach 15 Jahren habe ich ca. 40% abgezahlt und ich schätze das Anschlussfinanzierungsrisiko sowohl bzgl. zukünftigem Beleihungswert als auch bzgl. höherem Zins als gering ein.

Das Nachbesicherungsrecht der Banken nach §490 BGB war mir jedoch tatsächlich nicht bekannt, was mich im Nachhinein ärgert, da ich mich umfangreich informiert hatte und dieses - anders als in mir geläufigen Kreditverträgen mit Unternehmen - eben nicht explizit im Vertrag erwähnt wird.

Auch die google Recherche ergibt nur wenige Treffer und es ist mir nicht klar, ob man ein solches Nachbesicherungsersuchen der Bank per Anwalt anfechten könnte, zum Beispiel durch Diskussion darum, welcher Marktpreis- und damit Beleihungswertrückgang als "wesentlich" zu bezeichnen wäre. Weiterhin scheinen die Nominalpreise für Immobilien laut statista in den letzten 50 Jahren nie mehr als 5% gefallen zu sein.

Dennoch versuche ich nun einzuschätzen, ob ich 10-30% der ursprünglichen Kreditsumme an Eigenkapital kurzfristig vorhalten sollte, um für eine Preisrücksetzung gewappnet zu sein, oder ob ich diese (teilweise) langfristig am Kapitalmarkt anlegen kann. Bei 40% Nachbesicherungspflicht würde wohl das Licht bei mir ausgehen.

Ist es denn überhaupt im Sinne einer Bank einen Kredit zu kündigen und dann in der Zwangsversteigerung einen Verlust zu realisieren, obwohl der Kreditnehmer auch in einer jahrelangen Krise die Raten problemlos tilgen könnte? Bei einer tatsächlichen Immobilienkrise würden sie damit das Problem ja noch verschärfen.

Es scheint hier im Forum ja Investoren zu geben, die schon länger dabei sind und 2008 dabei waren. Gibt es hier Erfahrungen, wie aktiv/aggressiv Banken dieses Nachbesicherungsrecht damals umgesetzt haben?

Wie gehen andere 100%-Finanzierer mit diesem Risiko um?

Ich kenne niemanden aus meinem Bekannten/Freundeskreis/Familie wo die Bank eine Nachbesicherung verlangt hat. Auch nicht in 2001/2, 2008/9 2020/21

Interessante Fragestellung, laut einem „Boomer-Investor“ hier im Forum sind solche Briefe durchaus in 2008 verschickt worden.

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WiWi Gast

Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen

WiWi Gast schrieb am 23.03.2022:

Es gibt eine rege Diskussion (auch in diesem Forum) ob die Immobilienpreise weiter steigen oder sich seitwärts bewegen (z.B. wegen Zuwanderung, Inflationsangst, Bestandsschutz bei energetischen Sanierungsauflagen, Handwerkerknappheit) oder sogar fallen (steigende Bauzinsen, zu hohe Multiples da Kaufpreise schneller als Mieten steigen, Blasengefahr etc).

Ich selbst habe vor 4 und 2 Jahren 2 Wohnungen in einer Großstadt zur Vermietung gekauft, auf Grund der extrem niedrigen Zinsen beide zu 100% finanziert und 15 Jahre festgeschrieben. Diese erwirtschaften monatlich einen leicht positiven Cash-Flow.

Bei der Finanzierung habe ich darauf geachtet, dass ich die monatlichen Raten (EUR 1500) notfalls durch meine aktuelle ETF-Sparrate decken könnte. Nach 15 Jahren habe ich ca. 40% abgezahlt und ich schätze das Anschlussfinanzierungsrisiko sowohl bzgl. zukünftigem Beleihungswert als auch bzgl. höherem Zins als gering ein.

Das Nachbesicherungsrecht der Banken nach §490 BGB war mir jedoch tatsächlich nicht bekannt, was mich im Nachhinein ärgert, da ich mich umfangreich informiert hatte und dieses - anders als in mir geläufigen Kreditverträgen mit Unternehmen - eben nicht explizit im Vertrag erwähnt wird.

Auch die google Recherche ergibt nur wenige Treffer und es ist mir nicht klar, ob man ein solches Nachbesicherungsersuchen der Bank per Anwalt anfechten könnte, zum Beispiel durch Diskussion darum, welcher Marktpreis- und damit Beleihungswertrückgang als "wesentlich" zu bezeichnen wäre. Weiterhin scheinen die Nominalpreise für Immobilien laut statista in den letzten 50 Jahren nie mehr als 5% gefallen zu sein.

Dennoch versuche ich nun einzuschätzen, ob ich 10-30% der ursprünglichen Kreditsumme an Eigenkapital kurzfristig vorhalten sollte, um für eine Preisrücksetzung gewappnet zu sein, oder ob ich diese (teilweise) langfristig am Kapitalmarkt anlegen kann. Bei 40% Nachbesicherungspflicht würde wohl das Licht bei mir ausgehen.

Ist es denn überhaupt im Sinne einer Bank einen Kredit zu kündigen und dann in der Zwangsversteigerung einen Verlust zu realisieren, obwohl der Kreditnehmer auch in einer jahrelangen Krise die Raten problemlos tilgen könnte? Bei einer tatsächlichen Immobilienkrise würden sie damit das Problem ja noch verschärfen.

Es scheint hier im Forum ja Investoren zu geben, die schon länger dabei sind und 2008 dabei waren. Gibt es hier Erfahrungen, wie aktiv/aggressiv Banken dieses Nachbesicherungsrecht damals umgesetzt haben?

Wie gehen andere 100%-Finanzierer mit diesem Risiko um?

Ist ja kein wollen sondern ein müssen der Banken. Dabei diesen dann RWA Druck entsteht der gelindert werden MUSS.

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WiWi Gast

Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen

WiWi Gast schrieb am 24.03.2022:

Das Nachbesicherungsrecht wird von der Bank NUR dann genutzt, wenn die vereinbarten Raten nicht ordnungsgemäß gezahlt werden. Die Angst, die Bank käme um die Ecke und würde noch mal eben ein paar Hunderttausend weitere Sicherheiten verlangen ist absolut unnötig.

Hier der TE: Das dachte ich auch, scheint aber vertragsrechtlich nicht so zu sein. Selbst bei nur „drohendem Wertverlust“ können Banken nachfordern. Daher meine Frage nach Erfahrungswerten aus vorigen Krisen

antworten
WiWi Gast

Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen

Habe Freunde denen das passiert ist. Stand aber auch explizit in den AGB des Kreditvertrages.

WiWi Gast schrieb am 24.03.2022:

WiWi Gast schrieb am 24.03.2022:

Das Nachbesicherungsrecht wird von der Bank NUR dann genutzt, wenn die vereinbarten Raten nicht ordnungsgemäß gezahlt werden. Die Angst, die Bank käme um die Ecke und würde noch mal eben ein paar Hunderttausend weitere Sicherheiten verlangen ist absolut unnötig.

Hier der TE: Das dachte ich auch, scheint aber vertragsrechtlich nicht so zu sein. Selbst bei nur „drohendem Wertverlust“ können Banken nachfordern. Daher meine Frage nach Erfahrungswerten aus vorigen Krisen

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WiWi Gast

Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen

WiWi Gast schrieb am 24.03.2022:

Das Nachbesicherungsrecht wird von der Bank NUR dann genutzt, wenn die vereinbarten Raten nicht ordnungsgemäß gezahlt werden. Die Angst, die Bank käme um die Ecke und würde noch mal eben ein paar Hunderttausend weitere Sicherheiten verlangen ist absolut unnötig.

Erzählst du das den Investmentfonds dann auch so, die in einem börsenanschwung selbst nicht betroffene Aktien verkaufen müssen um ihre Risikozahl einzuhalten?
Hat dich mm im Endeffekt nichts mit der tatsächlichen rate zu tun, sondern schlicht mit der kumulierten Abweichung vom Buchwert.

antworten
WiWi Gast

Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen

Selbst wenn die Bank eine Nachbesicherung verlangen sollte heißt das nicht, dass du Cash hinterher schießen musst. In der Regel reicht es schon wenn du einen Wert hinterlegst wie bspw eine andere Wohnung, eine private Rentenversicherung oder eben ein Depot. Liquidieren musst du davon nichts.

WiWi Gast schrieb am 25.03.2022:

WiWi Gast schrieb am 24.03.2022:

Das Nachbesicherungsrecht wird von der Bank NUR dann genutzt, wenn die vereinbarten Raten nicht ordnungsgemäß gezahlt werden. Die Angst, die Bank käme um die Ecke und würde noch mal eben ein paar Hunderttausend weitere Sicherheiten verlangen ist absolut unnötig.

Erzählst du das den Investmentfonds dann auch so, die in einem börsenanschwung selbst nicht betroffene Aktien verkaufen müssen um ihre Risikozahl einzuhalten?
Hat dich mm im Endeffekt nichts mit der tatsächlichen rate zu tun, sondern schlicht mit der kumulierten Abweichung vom Buchwert.

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WiWi Gast

Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen

WiWi Gast schrieb am 26.03.2022:

Selbst wenn die Bank eine Nachbesicherung verlangen sollte heißt das nicht, dass du Cash hinterher schießen musst. In der Regel reicht es schon wenn du einen Wert hinterlegst wie bspw eine andere Wohnung, eine private Rentenversicherung oder eben ein Depot. Liquidieren musst du davon nichts.

Ja gut, nur dass viele, die nicht geerbt haben und alles aus eigener Arbeitskraft stemmen (müssen), oft nach dem Hauskauf genau über solche "anderen Werte" gar nicht oder nur im geringem Umfang (paar Notgroschen auf dem Konto oder im Depot) verfügen. Vermögende Eltern oder Großeltern, die einspringen, gibt es auch nicht - diese Leute haben schlicht keinen doppelten/dreifachen Boden unter sich für solche Überraschungen und stehen dann ziemlich blöd da auf einmal.

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WiWi Gast

Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen

WiWi Gast schrieb am 23.03.2022:

Es gibt eine rege Diskussion (auch in diesem Forum) ob die Immobilienpreise weiter steigen oder sich seitwärts bewegen (z.B. wegen Zuwanderung, Inflationsangst, Bestandsschutz bei energetischen Sanierungsauflagen, Handwerkerknappheit) oder sogar fallen (steigende Bauzinsen, zu hohe Multiples da Kaufpreise schneller als Mieten steigen, Blasengefahr etc).

Ich selbst habe vor 4 und 2 Jahren 2 Wohnungen in einer Großstadt zur Vermietung gekauft, auf Grund der extrem niedrigen Zinsen beide zu 100% finanziert und 15 Jahre festgeschrieben. Diese erwirtschaften monatlich einen leicht positiven Cash-Flow.

Bei der Finanzierung habe ich darauf geachtet, dass ich die monatlichen Raten (EUR 1500) notfalls durch meine aktuelle ETF-Sparrate decken könnte. Nach 15 Jahren habe ich ca. 40% abgezahlt und ich schätze das Anschlussfinanzierungsrisiko sowohl bzgl. zukünftigem Beleihungswert als auch bzgl. höherem Zins als gering ein.

Das Nachbesicherungsrecht der Banken nach §490 BGB war mir jedoch tatsächlich nicht bekannt, was mich im Nachhinein ärgert, da ich mich umfangreich informiert hatte und dieses - anders als in mir geläufigen Kreditverträgen mit Unternehmen - eben nicht explizit im Vertrag erwähnt wird.

Auch die google Recherche ergibt nur wenige Treffer und es ist mir nicht klar, ob man ein solches Nachbesicherungsersuchen der Bank per Anwalt anfechten könnte, zum Beispiel durch Diskussion darum, welcher Marktpreis- und damit Beleihungswertrückgang als "wesentlich" zu bezeichnen wäre. Weiterhin scheinen die Nominalpreise für Immobilien laut statista in den letzten 50 Jahren nie mehr als 5% gefallen zu sein.

Dennoch versuche ich nun einzuschätzen, ob ich 10-30% der ursprünglichen Kreditsumme an Eigenkapital kurzfristig vorhalten sollte, um für eine Preisrücksetzung gewappnet zu sein, oder ob ich diese (teilweise) langfristig am Kapitalmarkt anlegen kann. Bei 40% Nachbesicherungspflicht würde wohl das Licht bei mir ausgehen.

Ist es denn überhaupt im Sinne einer Bank einen Kredit zu kündigen und dann in der Zwangsversteigerung einen Verlust zu realisieren, obwohl der Kreditnehmer auch in einer jahrelangen Krise die Raten problemlos tilgen könnte? Bei einer tatsächlichen Immobilienkrise würden sie damit das Problem ja noch verschärfen.

Es scheint hier im Forum ja Investoren zu geben, die schon länger dabei sind und 2008 dabei waren. Gibt es hier Erfahrungen, wie aktiv/aggressiv Banken dieses Nachbesicherungsrecht damals umgesetzt haben?

Wie gehen andere 100%-Finanzierer mit diesem Risiko um?

Es gibt kein Risiko. Eine Baufinanzierung ist für Banken mit extrem niedrigen Margen verbunden. Solange brav gezahlt wird, bleibt ein minimaler Gewinn hängen. Ein langwieriger Rechtsstreit macht es sofort zum Minusgeschäft - weil es ein extremer Aufwand für die Bank ist (in Stunden). Da wird hin- und herkommuniziert, angefechtet etc. pp. - diese Stunden zahlt der Bank niemand. Und wenn man dann nicht einmalig so eine Nachbesicherung fordert, sondern von allen Kunden, dann kann die Bank schließen, denn die nächsten 5 Jahre wird das alleinige Geschäft der Bank die Aufarbeitung aller diesbezüglicher Rechtsstreitigkeit sein.

Und im erstens Schritt muss die Bank ja erstmal eine Neubewertung deiner Immobilie machen. Bei so weitreichenden Folgen muss das ein Gutachter machen - da reichen ein paar Angaben in einem Programm nicht aus. Also, stell dir vor die Bank hat 2 Millionen Finanzierungen laufen, davon sind 10% auf den ersten Blick risikobehaftet. 200.000 Bewertungen je 400 Euro gleich 80 Millionen Euro Kosten. Das ist überhaupt fast der gesamte Nettogewinn (Gewinnmarge!) der kompletten 2 Millionen Baufinanzierungen.

Und das sind die Initialkosten. 400 Euro je Fall. Daraus werden durch Kommunikation, Klage etc. tausende Euro je Fall, wodurch die Bank auf Jahre Verluste machen wird.

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WiWi Gast

Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen

Auch die Banken machen selbstverständlich eine Risikobewertung VOR Kreditvergabe, mit Hinblick auf mögliche Wertrückgänge und deine finanzielle Situation. Es ist ein Trugschluss zu glauben, dass die Bank nur den aktuellen Wert zur Entscheidung über Kreditvergabe hinzuzieht. Zudem will auch die Bank, wie jedes andere wirtschaftende Unternehmen, Geld verdienen und nicht vernichten.
Und wie oben bereits erwähnt, wird die Bank die nachschusspflicht in Anspruch nehmen wenn’s hart auf hart kommt. Allerdings glaube ich eher, dass solche Briefe den Kunden die nicht bei der Bank ihr persönliches Giro/investmentkonto haben bzw. Negative Unregelmäßigkeiten bei geldeingang/Kontostand zu verzeichnen sind, sondern nur das Darlehenkonto führen, gesendet werden, ansonsten hat die Bank die volle Übersicht deiner Finanzen.

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WiWi Gast

Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen

WiWi Gast schrieb am 25.03.2022:

Habe Freunde denen das passiert ist. Stand aber auch explizit in den AGB des Kreditvertrages.

WiWi Gast schrieb am 24.03.2022:

WiWi Gast schrieb am 24.03.2022:

Das Nachbesicherungsrecht wird von der Bank NUR dann genutzt, wenn die vereinbarten Raten nicht ordnungsgemäß gezahlt werden. Die Angst, die Bank käme um die Ecke und würde noch mal eben ein paar Hunderttausend weitere Sicherheiten verlangen ist absolut unnötig.

Hier der TE: Das dachte ich auch, scheint aber vertragsrechtlich nicht so zu sein. Selbst bei nur „drohendem Wertverlust“ können Banken nachfordern. Daher meine Frage nach Erfahrungswerten aus vorigen Krisen

Vielen Dank für die Info. Warum ist das Deinen Freunden passiert, also warum wurde eine Nachbesicherung gefordert? Wie stark ist der Wert der Immobilie gesunken und warum? Wurde ein aktualisiertes Gutachten mit dem Gutachten zu Darlehensbeginn verglichen?

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WiWi Gast

Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen

WiWi Gast schrieb am 26.03.2022:

WiWi Gast schrieb am 25.03.2022:

Habe Freunde denen das passiert ist. Stand aber auch explizit in den AGB des Kreditvertrages.

WiWi Gast schrieb am 24.03.2022:

WiWi Gast schrieb am 24.03.2022:

Das Nachbesicherungsrecht wird von der Bank NUR dann genutzt, wenn die vereinbarten Raten nicht ordnungsgemäß gezahlt werden. Die Angst, die Bank käme um die Ecke und würde noch mal eben ein paar Hunderttausend weitere Sicherheiten verlangen ist absolut unnötig.

Hier der TE: Das dachte ich auch, scheint aber vertragsrechtlich nicht so zu sein. Selbst bei nur „drohendem Wertverlust“ können Banken nachfordern. Daher meine Frage nach Erfahrungswerten aus vorigen Krisen

Vielen Dank für die Info. Warum ist das Deinen Freunden passiert, also warum wurde eine Nachbesicherung gefordert? Wie stark ist der Wert der Immobilie gesunken und warum? Wurde ein aktualisiertes Gutachten mit dem Gutachten zu Darlehensbeginn verglichen?

Man sollte auch wissen, dass Banken für ihre Risikobewertung nicht den Marktwert nehmen in Deutschland. Hierfür gibt es den Beleihungenswert, welcher in der Regel deutlich unter dem Kaufpreis liegt und davon werden dann z.B. die 60% oder 80% Konditionen hergeleitet. Als ich das damals in der Ausbildung gemacht habe und in der entsprechenden Abteilung war konntest du als Faustformel sagen, dass der Beleihungswert 10–15% unter dem Marktwert war. Das war aber auch 2012. bin schon länger nicht mehr in dem Bereich tätig. Die Differenz zum Marktwert gilt aus Sicht der Bank als unbesichert und muss folglich mit mehr Eigenkapital (aus Sicht der Bank) hinterlegt werden, weswegen der Zinssatz dieser Kondition in der Regel deutlich höher ist.

Und so unattraktiv ist das Geschäft für die Banken nicht. Es ist wesentlich stabiler als das Firmenkundengeschäft.

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WiWi Gast

Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen

WiWi Gast schrieb am 27.03.2022:

Habe Freunde denen das passiert ist. Stand aber auch explizit in den AGB des Kreditvertrages.

Das Nachbesicherungsrecht wird von der Bank NUR dann genutzt, wenn die vereinbarten Raten nicht ordnungsgemäß gezahlt werden. Die Angst, die Bank käme um die Ecke und würde noch mal eben ein paar Hunderttausend weitere Sicherheiten verlangen ist absolut unnötig.

Hier der TE: Das dachte ich auch, scheint aber vertragsrechtlich nicht so zu sein. Selbst bei nur „drohendem Wertverlust“ können Banken nachfordern. Daher meine Frage nach Erfahrungswerten aus vorigen Krisen

Vielen Dank für die Info. Warum ist das Deinen Freunden passiert, also warum wurde eine Nachbesicherung gefordert? Wie stark ist der Wert der Immobilie gesunken und warum? Wurde ein aktualisiertes Gutachten mit dem Gutachten zu Darlehensbeginn verglichen?

Man sollte auch wissen, dass Banken für ihre Risikobewertung nicht den Marktwert nehmen in Deutschland. Hierfür gibt es den Beleihungenswert, welcher in der Regel deutlich unter dem Kaufpreis liegt und davon werden dann z.B. die 60% oder 80% Konditionen hergeleitet. Als ich das damals in der Ausbildung gemacht habe und in der entsprechenden Abteilung war konntest du als Faustformel sagen, dass der Beleihungswert 10–15% unter dem Marktwert war. Das war aber auch 2012. bin schon länger nicht mehr in dem Bereich tätig. Die Differenz zum Marktwert gilt aus Sicht der Bank als unbesichert und muss folglich mit mehr Eigenkapital (aus Sicht der Bank) hinterlegt werden, weswegen der Zinssatz dieser Kondition in der Regel deutlich höher ist.

Und so unattraktiv ist das Geschäft für die Banken nicht. Es ist wesentlich stabiler als das Firmenkundengeschäft.

Hier der TE: Danke für die Insights. Ich weiß dass der Beleihungswert meiner Bank für beide 100% Finanzierungen bei 70% des Kaufpreises liegt. Ich würde einfach gerne verstehen ab welcher Marktpreisreduktion ich mit Nachschussbriefen rechnen könnte. Daher meine Frage nach den Erfahrungswerten.
In den letzten 50 Jahren sind die Nominalpreise nie signifikant gesunken, dennoch sind solche Briefe scheinbar verschickt worden.

Dann kann ich mich darauf einstellen und entsprechende Mittel in liquiden Assets halten anstatt sie in den MSCI World zu stecken der dann im Zweifelsfall gleichzeitig im Keller ist, und ich dann einen dicken Verlust realisieren muss um die Bank davon abzuhalten die Immobilie in die Zwangsversteigerung schieben zu dürfen/müssen.

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WiWi Gast

Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen

WiWi Gast schrieb am 27.03.2022:

WiWi Gast schrieb am 27.03.2022:

Habe Freunde denen das passiert ist. Stand aber auch explizit in den AGB des Kreditvertrages.

Das Nachbesicherungsrecht wird von der Bank NUR dann genutzt, wenn die vereinbarten Raten nicht ordnungsgemäß gezahlt werden. Die Angst, die Bank käme um die Ecke und würde noch mal eben ein paar Hunderttausend weitere Sicherheiten verlangen ist absolut unnötig.

Hier der TE: Das dachte ich auch, scheint aber vertragsrechtlich nicht so zu sein. Selbst bei nur „drohendem Wertverlust“ können Banken nachfordern. Daher meine Frage nach Erfahrungswerten aus vorigen Krisen

Vielen Dank für die Info. Warum ist das Deinen Freunden passiert, also warum wurde eine Nachbesicherung gefordert? Wie stark ist der Wert der Immobilie gesunken und warum? Wurde ein aktualisiertes Gutachten mit dem Gutachten zu Darlehensbeginn verglichen?

Man sollte auch wissen, dass Banken für ihre Risikobewertung nicht den Marktwert nehmen in Deutschland. Hierfür gibt es den Beleihungenswert, welcher in der Regel deutlich unter dem Kaufpreis liegt und davon werden dann z.B. die 60% oder 80% Konditionen hergeleitet. Als ich das damals in der Ausbildung gemacht habe und in der entsprechenden Abteilung war konntest du als Faustformel sagen, dass der Beleihungswert 10–15% unter dem Marktwert war. Das war aber auch 2012. bin schon länger nicht mehr in dem Bereich tätig. Die Differenz zum Marktwert gilt aus Sicht der Bank als unbesichert und muss folglich mit mehr Eigenkapital (aus Sicht der Bank) hinterlegt werden, weswegen der Zinssatz dieser Kondition in der Regel deutlich höher ist.

Und so unattraktiv ist das Geschäft für die Banken nicht. Es ist wesentlich stabiler als das Firmenkundengeschäft.

Hier der TE: Danke für die Insights. Ich weiß dass der Beleihungswert meiner Bank für beide 100% Finanzierungen bei 70% des Kaufpreises liegt. Ich würde einfach gerne verstehen ab welcher Marktpreisreduktion ich mit Nachschussbriefen rechnen könnte. Daher meine Frage nach den Erfahrungswerten.
In den letzten 50 Jahren sind die Nominalpreise nie signifikant gesunken, dennoch sind solche Briefe scheinbar verschickt worden.

Dann kann ich mich darauf einstellen und entsprechende Mittel in liquiden Assets halten anstatt sie in den MSCI World zu stecken der dann im Zweifelsfall gleichzeitig im Keller ist, und ich dann einen dicken Verlust realisieren muss um die Bank davon abzuhalten die Immobilie in die Zwangsversteigerung schieben zu dürfen/müssen.

Hallo,
deine MSCI ETFs sind liquide Mittel.

Bei >5% Inflation viel Spass wenn du jetzt 10-20% deines Immobilienvermögens in Cash vorhälst.. Ciao-Kakao.

Mein Vorschlag: Schau dich nach einem Depot mit Wertpapier Kredit um. MSCI World ist ca. 70% beleihbar.

So hast Du zwei Fliegen mit einer Klappe:

  1. Kapitalrendite bzw. Inflationsschutz
  2. Liquidität durch den Wertpapierkredit (günstige Konditionen) für den Fall der Fälle

Eventuelles offenes Exposure kannst Du im Fall der Fälle mit deiner operativen Liqui abdecken. Immer in Bausteinen arbeiten.

VG, MiF

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WiWi Gast

Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen

Und was würde dann passieren? Solange der Kreditnehmer die Rate bezahlt kann die Bank nicht einfach kündigen - wäre auch recht dämlich, da in dem Fall das Risiko des gesunkenen Immobilienwertes sofort schlagend wird, wenn der Kredit normla weiter finanziert wird passiert erst mal nichts.

WiWi Gast schrieb am 26.03.2022:

Selbst wenn die Bank eine Nachbesicherung verlangen sollte heißt das nicht, dass du Cash hinterher schießen musst. In der Regel reicht es schon wenn du einen Wert hinterlegst wie bspw eine andere Wohnung, eine private Rentenversicherung oder eben ein Depot. Liquidieren musst du davon nichts.

Ja gut, nur dass viele, die nicht geerbt haben und alles aus eigener Arbeitskraft stemmen (müssen), oft nach dem Hauskauf genau über solche "anderen Werte" gar nicht oder nur im geringem Umfang (paar Notgroschen auf dem Konto oder im Depot) verfügen. Vermögende Eltern oder Großeltern, die einspringen, gibt es auch nicht - diese Leute haben schlicht keinen doppelten/dreifachen Boden unter sich für solche Überraschungen und stehen dann ziemlich blöd da auf einmal.

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WiWi Gast

Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen

Ist ja kein wollen sondern ein müssen der Banken. Dabei diesen dann RWA Druck entsteht der gelindert werden MUSS.

Müssen tut gar nichts - um präzise zu sein, es hängt davon ab wie viel Risikodeckungsmaße die Bank jeweils zur Verfügung hat für die normative Perspektive (=Säule I) und in der ökonomischen Perspektive (=Säule II) im ICAAP. Solange sich an der Bonität des Schuldners nichts ändert passiert auch in der Risikomessung nicht so viel, erst mit einer PD-Verschlechterung gibts es da nennenswerte Effekte. Abgesehen davon werden Sicherheiten in die Risikomessung auch nicht mit dem bewerteten Nominal sondern eh mit recht großen Abschlägen einbezogen daher ist hier auch recht viel Luft drinnen.

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WiWi Gast

Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen

WiWi Gast schrieb am 29.03.2022:

Habe Freunde denen das passiert ist. Stand aber auch explizit in den AGB des Kreditvertrages.

Das Nachbesicherungsrecht wird von der Bank NUR dann genutzt, wenn die vereinbarten Raten nicht ordnungsgemäß gezahlt werden. Die Angst, die Bank käme um die Ecke und würde noch mal eben ein paar Hunderttausend weitere Sicherheiten verlangen ist absolut unnötig.

Hier der TE: Das dachte ich auch, scheint aber vertragsrechtlich nicht so zu sein. Selbst bei nur „drohendem Wertverlust“ können Banken nachfordern. Daher meine Frage nach Erfahrungswerten aus vorigen Krisen

Vielen Dank für die Info. Warum ist das Deinen Freunden passiert, also warum wurde eine Nachbesicherung gefordert? Wie stark ist der Wert der Immobilie gesunken und warum? Wurde ein aktualisiertes Gutachten mit dem Gutachten zu Darlehensbeginn verglichen?

Man sollte auch wissen, dass Banken für ihre Risikobewertung nicht den Marktwert nehmen in Deutschland. Hierfür gibt es den Beleihungenswert, welcher in der Regel deutlich unter dem Kaufpreis liegt und davon werden dann z.B. die 60% oder 80% Konditionen hergeleitet. Als ich das damals in der Ausbildung gemacht habe und in der entsprechenden Abteilung war konntest du als Faustformel sagen, dass der Beleihungswert 10–15% unter dem Marktwert war. Das war aber auch 2012. bin schon länger nicht mehr in dem Bereich tätig. Die Differenz zum Marktwert gilt aus Sicht der Bank als unbesichert und muss folglich mit mehr Eigenkapital (aus Sicht der Bank) hinterlegt werden, weswegen der Zinssatz dieser Kondition in der Regel deutlich höher ist.

Und so unattraktiv ist das Geschäft für die Banken nicht. Es ist wesentlich stabiler als das Firmenkundengeschäft.

Hier der TE: Danke für die Insights. Ich weiß dass der Beleihungswert meiner Bank für beide 100% Finanzierungen bei 70% des Kaufpreises liegt. Ich würde einfach gerne verstehen ab welcher Marktpreisreduktion ich mit Nachschussbriefen rechnen könnte. Daher meine Frage nach den Erfahrungswerten.
In den letzten 50 Jahren sind die Nominalpreise nie signifikant gesunken, dennoch sind solche Briefe scheinbar verschickt worden.

Dann kann ich mich darauf einstellen und entsprechende Mittel in liquiden Assets halten anstatt sie in den MSCI World zu stecken der dann im Zweifelsfall gleichzeitig im Keller ist, und ich dann einen dicken Verlust realisieren muss um die Bank davon abzuhalten die Immobilie in die Zwangsversteigerung schieben zu dürfen/müssen.

Hallo,
deine MSCI ETFs sind liquide Mittel.

Bei >5% Inflation viel Spass wenn du jetzt 10-20% deines Immobilienvermögens in Cash vorhälst.. Ciao-Kakao.

Mein Vorschlag: Schau dich nach einem Depot mit Wertpapier Kredit um. MSCI World ist ca. 70% beleihbar.

So hast Du zwei Fliegen mit einer Klappe:

  1. Kapitalrendite bzw. Inflationsschutz
  2. Liquidität durch den Wertpapierkredit (günstige Konditionen) für den Fall der Fälle

Eventuelles offenes Exposure kannst Du im Fall der Fälle mit deiner operativen Liqui abdecken. Immer in Bausteinen arbeiten.

VG, MiF

Danke für die Idee. Ich kann zwar in einem Aktiencrash dann nur erheblich weniger absichern (70% des bereits dann gesunkenen Kurses) als wenn ich Cash halte und das kostet mich in meinem comdirect Depot noch on top 4%, aber immerhin lasse ich mein Geld nicht ab sofort durch Inflation entwerten nur um für den unwahrscheinlichen Fall eines Immobiliencrashs/Nachbesicherung gewappnet zu sein.

Ich arbeite immer in Bausteinen was mein Vermögen angeht, es fällt mir einfach schwer dieses partielle Risiko der Nachbesicherung in der Allokation einzuwerten, da ich nicht weiß ab welchen Preisrückgängen dieses eintreten wird.

antworten
WiWi Gast

Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen

WiWi Gast schrieb am 29.03.2022:

Habe Freunde denen das passiert ist. Stand aber auch explizit in den AGB des Kreditvertrages.

Das Nachbesicherungsrecht wird von der Bank NUR dann genutzt, wenn die vereinbarten Raten nicht ordnungsgemäß gezahlt werden. Die Angst, die Bank käme um die Ecke und würde noch mal eben ein paar Hunderttausend weitere Sicherheiten verlangen ist absolut unnötig.

Hier der TE: Das dachte ich auch, scheint aber vertragsrechtlich nicht so zu sein. Selbst bei nur „drohendem Wertverlust“ können Banken nachfordern. Daher meine Frage nach Erfahrungswerten aus vorigen Krisen

Vielen Dank für die Info. Warum ist das Deinen Freunden passiert, also warum wurde eine Nachbesicherung gefordert? Wie stark ist der Wert der Immobilie gesunken und warum? Wurde ein aktualisiertes Gutachten mit dem Gutachten zu Darlehensbeginn verglichen?

Man sollte auch wissen, dass Banken für ihre Risikobewertung nicht den Marktwert nehmen in Deutschland. Hierfür gibt es den Beleihungenswert, welcher in der Regel deutlich unter dem Kaufpreis liegt und davon werden dann z.B. die 60% oder 80% Konditionen hergeleitet. Als ich das damals in der Ausbildung gemacht habe und in der entsprechenden Abteilung war konntest du als Faustformel sagen, dass der Beleihungswert 10–15% unter dem Marktwert war. Das war aber auch 2012. bin schon länger nicht mehr in dem Bereich tätig. Die Differenz zum Marktwert gilt aus Sicht der Bank als unbesichert und muss folglich mit mehr Eigenkapital (aus Sicht der Bank) hinterlegt werden, weswegen der Zinssatz dieser Kondition in der Regel deutlich höher ist.

Und so unattraktiv ist das Geschäft für die Banken nicht. Es ist wesentlich stabiler als das Firmenkundengeschäft.

Hier der TE: Danke für die Insights. Ich weiß dass der Beleihungswert meiner Bank für beide 100% Finanzierungen bei 70% des Kaufpreises liegt. Ich würde einfach gerne verstehen ab welcher Marktpreisreduktion ich mit Nachschussbriefen rechnen könnte. Daher meine Frage nach den Erfahrungswerten.
In den letzten 50 Jahren sind die Nominalpreise nie signifikant gesunken, dennoch sind solche Briefe scheinbar verschickt worden.

Dann kann ich mich darauf einstellen und entsprechende Mittel in liquiden Assets halten anstatt sie in den MSCI World zu stecken der dann im Zweifelsfall gleichzeitig im Keller ist, und ich dann einen dicken Verlust realisieren muss um die Bank davon abzuhalten die Immobilie in die Zwangsversteigerung schieben zu dürfen/müssen.

Hallo,
deine MSCI ETFs sind liquide Mittel.

Bei >5% Inflation viel Spass wenn du jetzt 10-20% deines Immobilienvermögens in Cash vorhälst.. Ciao-Kakao.

Mein Vorschlag: Schau dich nach einem Depot mit Wertpapier Kredit um. MSCI World ist ca. 70% beleihbar.

So hast Du zwei Fliegen mit einer Klappe:

  1. Kapitalrendite bzw. Inflationsschutz
  2. Liquidität durch den Wertpapierkredit (günstige Konditionen) für den Fall der Fälle

Eventuelles offenes Exposure kannst Du im Fall der Fälle mit deiner operativen Liqui abdecken. Immer in Bausteinen arbeiten.

VG, MiF

Danke für die Idee. Ich kann zwar in einem Aktiencrash dann nur erheblich weniger absichern (70% des bereits dann gesunkenen Kurses) als wenn ich Cash halte und das kostet mich in meinem comdirect Depot noch on top 4%, aber immerhin lasse ich mein Geld nicht ab sofort durch Inflation entwerten nur um für den unwahrscheinlichen Fall eines Immobiliencrashs/Nachbesicherung gewappnet zu sein.

Ich arbeite immer in Bausteinen was mein Vermögen angeht, es fällt mir einfach schwer dieses partielle Risiko der Nachbesicherung in der Allokation einzuwerten, da ich nicht weiß ab welchen Preisrückgängen dieses eintreten wird.

Bei Sparbroker kostet nur 2.2% aktuell bzw. 2.2% auf Basiszins (gerade negativ, daher gefloort bei 0). Ich denke bei Aktien wird täglich bewertet. Wenn du 70% beleihen kannst und du z.b. 100 im Portfolio hast - ergo 70 Kreditrahmen würde ich um auf Nummer sicher gehen einfach 50% davon nur nutzen als Margin for Safety.

Damit schützt du dein Kapital vor der Inflation, sicherst dein Nachbesicherungsrisiko für die Immobilien ab und sorgst on top noch für zusätzliche Flexibilität.
Dir muss bewusst sein, dass das dein Nachbesicherungsrisiko vorübergehend ist, damit steigender Tilgung deine Restschuld = dein Exposure sinkt.

MiF

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WiWi Gast

Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen

Der Thread ist ja schon etwas älter, aber aufgrund der kürzlichen Zins- und Preisentwicklung bei Immobilien möchte ich das Thema gerne noch einmal aufgreifen.

Mein Kenntnisstand zur Nachbesicherung ist folgender: (1) Banken können bei fallenden Preisen im Prinzip Nachbesicherungen einfordern, aber (2) das kam in der Vergangenheit in der Praxis so gut wie nicht vor.

Ich frage mich, ob sich das Vorgehen der Banken in Anbetracht der steigenden Zinsen hier ändern könnte.

Für den Rest des Posts nehme ich ein hypothetisches Szenario an, in dem die Zinsen auf 6% steigen (bei 4% sind wir ja schon) und das zu einem durchschnittlichen Preisrückgang von sagen wir 20% bei Immobilien führt.

Um ein konkretes Beispiel zu geben: Käufer hat 2021 ein EFH für 800k zzgl. 50k Kaufnebenkosten erworben. Eingebrachtes Eigenkapital 300k, Kreditsumme 550k, Zins 1.5% auf 30 Jahre fest. Käufer ist solvent und kann Raten bedienen.

Grundsätzlich nicht schlecht für Käufer, insbesondere die lange Zinsbindung. Für die Bank ist der Kredit aber ein großes Ärgernis, da 550k Kapital zu 1.5% auf 30 Jahre gebunden, welches die Bank aktuell für 6% (hypothetisches Szenario, siehe oben) verleihen könnte. Die Bank hätte ein starkes wirtschaftliches Interesse daran, den Kredit loszuwerden.

Wenn die Bank jetzt aufgrund der angenommenen gefallenen Preise Nachbesicherung verlangt, und der Käufer sein ganzes EK in den Kauf gesteckt hat, kann Käufer die Nachbesicherung vielleicht nicht leisten und die Bank den Kredit kündigen. Selbst wenn das zu einer Zwangsversteigerung führt hat die Bank gute Chance, die 550k herauszubekommen, und steht damit viel besser dar als wenn der Kreditvertrag regulär 30 Jahre läuft.

Ich frage mich, inwieweit Banken versuchen werden, Kreditverträge mit sehr niedrigen Zinsen und sehr langer Zinsbindung auf diese Weise loszuwerden. Ja, bisher gab es das praktisch nicht, aber wir hatten auch noch nie so einen enormen Zinsanstieg, und daher keine so große Motivation für die Banken, die Verträge loszuwerden.

Der eine oder andere mag sich erinnern, dass es so etwas ähnliches vor längerer Zeit bei Bausparverträgen gab: es gab noch aus der Hochzinsphase Bausparverträge mit langer Laufzeit und ordentlichen Zinsen, die gut für die Kunden aber aus Sicht der Bausparkassen in der Niedrigzinsphase ein Ärgernis waren. Die Bausparkassen haben z.T. mit rechtlich grenzwertigen Mitteln versucht, diese Verträge loszuwerden (kann man viel zu googlen). Ich frage mich, ob wir für günstige Kreditverträge ähliches erleben werden, falls die Zinsen weiter steigen.

Mein Szenario mit 6% Zinsen und 20% Preisverfall ist natürlich hypothetisch, aber ausschließen kann man das nicht in den nächsten 1-2 Jahren.

antworten
WiWi Gast

Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen

WiWi Gast schrieb am 14.10.2022:

Der Thread ist ja schon etwas älter, aber aufgrund der kürzlichen Zins- und Preisentwicklung bei Immobilien möchte ich das Thema gerne noch einmal aufgreifen.

Mein Kenntnisstand zur Nachbesicherung ist folgender: (1) Banken können bei fallenden Preisen im Prinzip Nachbesicherungen einfordern, aber (2) das kam in der Vergangenheit in der Praxis so gut wie nicht vor.

Ich frage mich, ob sich das Vorgehen der Banken in Anbetracht der steigenden Zinsen hier ändern könnte.

Für den Rest des Posts nehme ich ein hypothetisches Szenario an, in dem die Zinsen auf 6% steigen (bei 4% sind wir ja schon) und das zu einem durchschnittlichen Preisrückgang von sagen wir 20% bei Immobilien führt.

Um ein konkretes Beispiel zu geben: Käufer hat 2021 ein EFH für 800k zzgl. 50k Kaufnebenkosten erworben. Eingebrachtes Eigenkapital 300k, Kreditsumme 550k, Zins 1.5% auf 30 Jahre fest. Käufer ist solvent und kann Raten bedienen.

Grundsätzlich nicht schlecht für Käufer, insbesondere die lange Zinsbindung. Für die Bank ist der Kredit aber ein großes Ärgernis, da 550k Kapital zu 1.5% auf 30 Jahre gebunden, welches die Bank aktuell für 6% (hypothetisches Szenario, siehe oben) verleihen könnte. Die Bank hätte ein starkes wirtschaftliches Interesse daran, den Kredit loszuwerden.

Wenn die Bank jetzt aufgrund der angenommenen gefallenen Preise Nachbesicherung verlangt, und der Käufer sein ganzes EK in den Kauf gesteckt hat, kann Käufer die Nachbesicherung vielleicht nicht leisten und die Bank den Kredit kündigen. Selbst wenn das zu einer Zwangsversteigerung führt hat die Bank gute Chance, die 550k herauszubekommen, und steht damit viel besser dar als wenn der Kreditvertrag regulär 30 Jahre läuft.

Ich frage mich, inwieweit Banken versuchen werden, Kreditverträge mit sehr niedrigen Zinsen und sehr langer Zinsbindung auf diese Weise loszuwerden. Ja, bisher gab es das praktisch nicht, aber wir hatten auch noch nie so einen enormen Zinsanstieg, und daher keine so große Motivation für die Banken, die Verträge loszuwerden.

Der eine oder andere mag sich erinnern, dass es so etwas ähnliches vor längerer Zeit bei Bausparverträgen gab: es gab noch aus der Hochzinsphase Bausparverträge mit langer Laufzeit und ordentlichen Zinsen, die gut für die Kunden aber aus Sicht der Bausparkassen in der Niedrigzinsphase ein Ärgernis waren. Die Bausparkassen haben z.T. mit rechtlich grenzwertigen Mitteln versucht, diese Verträge loszuwerden (kann man viel zu googlen). Ich frage mich, ob wir für günstige Kreditverträge ähliches erleben werden, falls die Zinsen weiter steigen.

Mein Szenario mit 6% Zinsen und 20% Preisverfall ist natürlich hypothetisch, aber ausschließen kann man das nicht in den nächsten 1-2 Jahren.

In Deinem Szenario dürfte die Bank keine Chance haben, da auch der gesunkene Wert der Immobilie (640k) immer noch ausreicht zur Absicherung des Kredits (550k - bisherige Tilgung). Die Beweislast dass dies nicht so ist liegt hier bei der Bank.

antworten
WiWi Gast

Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen

WiWi Gast schrieb am 14.10.2022:

Der Thread ist ja schon etwas älter, aber aufgrund der kürzlichen Zins- und Preisentwicklung bei Immobilien möchte ich das Thema gerne noch einmal aufgreifen.

Mein Kenntnisstand zur Nachbesicherung ist folgender: (1) Banken können bei fallenden Preisen im Prinzip Nachbesicherungen einfordern, aber (2) das kam in der Vergangenheit in der Praxis so gut wie nicht vor.

Ich frage mich, ob sich das Vorgehen der Banken in Anbetracht der steigenden Zinsen hier ändern könnte.

Für den Rest des Posts nehme ich ein hypothetisches Szenario an, in dem die Zinsen auf 6% steigen (bei 4% sind wir ja schon) und das zu einem durchschnittlichen Preisrückgang von sagen wir 20% bei Immobilien führt.

Um ein konkretes Beispiel zu geben: Käufer hat 2021 ein EFH für 800k zzgl. 50k Kaufnebenkosten erworben. Eingebrachtes Eigenkapital 300k, Kreditsumme 550k, Zins 1.5% auf 30 Jahre fest. Käufer ist solvent und kann Raten bedienen.

Grundsätzlich nicht schlecht für Käufer, insbesondere die lange Zinsbindung. Für die Bank ist der Kredit aber ein großes Ärgernis, da 550k Kapital zu 1.5% auf 30 Jahre gebunden, welches die Bank aktuell für 6% (hypothetisches Szenario, siehe oben) verleihen könnte. Die Bank hätte ein starkes wirtschaftliches Interesse daran, den Kredit loszuwerden.

Wenn die Bank jetzt aufgrund der angenommenen gefallenen Preise Nachbesicherung verlangt, und der Käufer sein ganzes EK in den Kauf gesteckt hat, kann Käufer die Nachbesicherung vielleicht nicht leisten und die Bank den Kredit kündigen. Selbst wenn das zu einer Zwangsversteigerung führt hat die Bank gute Chance, die 550k herauszubekommen, und steht damit viel besser dar als wenn der Kreditvertrag regulär 30 Jahre läuft.

Ich frage mich, inwieweit Banken versuchen werden, Kreditverträge mit sehr niedrigen Zinsen und sehr langer Zinsbindung auf diese Weise loszuwerden. Ja, bisher gab es das praktisch nicht, aber wir hatten auch noch nie so einen enormen Zinsanstieg, und daher keine so große Motivation für die Banken, die Verträge loszuwerden.

Der eine oder andere mag sich erinnern, dass es so etwas ähnliches vor längerer Zeit bei Bausparverträgen gab: es gab noch aus der Hochzinsphase Bausparverträge mit langer Laufzeit und ordentlichen Zinsen, die gut für die Kunden aber aus Sicht der Bausparkassen in der Niedrigzinsphase ein Ärgernis waren. Die Bausparkassen haben z.T. mit rechtlich grenzwertigen Mitteln versucht, diese Verträge loszuwerden (kann man viel zu googlen). Ich frage mich, ob wir für günstige Kreditverträge ähliches erleben werden, falls die Zinsen weiter steigen.

Mein Szenario mit 6% Zinsen und 20% Preisverfall ist natürlich hypothetisch, aber ausschließen kann man das nicht in den nächsten 1-2 Jahren.

Die Bank will keine Kredite loswerden. Die haben sich am Markt refinanziert zu 1% und den Kredit zu 1,5% weitergegeben vereinfacht gesagt. Also sichere Erträge über die Laufzeit und kein gebundenes Geld, bis auf den relevanten EK Teil.

antworten
WiWi Gast

Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Der Thread ist ja schon etwas älter, aber aufgrund der kürzlichen Zins- und Preisentwicklung bei Immobilien möchte ich das Thema gerne noch einmal aufgreifen.

Mein Kenntnisstand zur Nachbesicherung ist folgender: (1) Banken können bei fallenden Preisen im Prinzip Nachbesicherungen einfordern, aber (2) das kam in der Vergangenheit in der Praxis so gut wie nicht vor.

Ich frage mich, ob sich das Vorgehen der Banken in Anbetracht der steigenden Zinsen hier ändern könnte.

Für den Rest des Posts nehme ich ein hypothetisches Szenario an, in dem die Zinsen auf 6% steigen (bei 4% sind wir ja schon) und das zu einem durchschnittlichen Preisrückgang von sagen wir 20% bei Immobilien führt.

Um ein konkretes Beispiel zu geben: Käufer hat 2021 ein EFH für 800k zzgl. 50k Kaufnebenkosten erworben. Eingebrachtes Eigenkapital 300k, Kreditsumme 550k, Zins 1.5% auf 30 Jahre fest. Käufer ist solvent und kann Raten bedienen.

Grundsätzlich nicht schlecht für Käufer, insbesondere die lange Zinsbindung. Für die Bank ist der Kredit aber ein großes Ärgernis, da 550k Kapital zu 1.5% auf 30 Jahre gebunden, welches die Bank aktuell für 6% (hypothetisches Szenario, siehe oben) verleihen könnte. Die Bank hätte ein starkes wirtschaftliches Interesse daran, den Kredit loszuwerden.

Wenn die Bank jetzt aufgrund der angenommenen gefallenen Preise Nachbesicherung verlangt, und der Käufer sein ganzes EK in den Kauf gesteckt hat, kann Käufer die Nachbesicherung vielleicht nicht leisten und die Bank den Kredit kündigen. Selbst wenn das zu einer Zwangsversteigerung führt hat die Bank gute Chance, die 550k herauszubekommen, und steht damit viel besser dar als wenn der Kreditvertrag regulär 30 Jahre läuft.

Ich frage mich, inwieweit Banken versuchen werden, Kreditverträge mit sehr niedrigen Zinsen und sehr langer Zinsbindung auf diese Weise loszuwerden. Ja, bisher gab es das praktisch nicht, aber wir hatten auch noch nie so einen enormen Zinsanstieg, und daher keine so große Motivation für die Banken, die Verträge loszuwerden.

Der eine oder andere mag sich erinnern, dass es so etwas ähnliches vor längerer Zeit bei Bausparverträgen gab: es gab noch aus der Hochzinsphase Bausparverträge mit langer Laufzeit und ordentlichen Zinsen, die gut für die Kunden aber aus Sicht der Bausparkassen in der Niedrigzinsphase ein Ärgernis waren. Die Bausparkassen haben z.T. mit rechtlich grenzwertigen Mitteln versucht, diese Verträge loszuwerden (kann man viel zu googlen). Ich frage mich, ob wir für günstige Kreditverträge ähliches erleben werden, falls die Zinsen weiter steigen.

Mein Szenario mit 6% Zinsen und 20% Preisverfall ist natürlich hypothetisch, aber ausschließen kann man das nicht in den nächsten 1-2 Jahren.

Die Bank will keine Kredite loswerden. Die haben sich am Markt refinanziert zu 1% und den Kredit zu 1,5% weitergegeben vereinfacht gesagt. Also sichere Erträge über die Laufzeit und kein gebundenes Geld, bis auf den relevanten EK Teil.

Das Argument verstehe ich nicht ganz. Ok, sie verlieren mit dem alten Kredit kein Geld, aber wäre es für die Bank nicht trotzdem besser, den Kredit loszuwerden und das Geld zu 6% neu zu verleihen? Die Bank hätte danach die gleichen Risiken in den Büchern (unter der Annahme, dass der neue Schuldner gleiche Bonität hat wie der alte), und verdient mehr Geld. Oder muss sie im Fall der Rückabwicklung den Kredit neu refinanzieren zu einem höheren Zinssatz, so dass sich kein Vorteil ergibt?

antworten
WiWi Gast

Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen

WiWi Gast schrieb am 18.10.2022:

Der Thread ist ja schon etwas älter, aber aufgrund der kürzlichen Zins- und Preisentwicklung bei Immobilien möchte ich das Thema gerne noch einmal aufgreifen.

Mein Kenntnisstand zur Nachbesicherung ist folgender: (1) Banken können bei fallenden Preisen im Prinzip Nachbesicherungen einfordern, aber (2) das kam in der Vergangenheit in der Praxis so gut wie nicht vor.

Ich frage mich, ob sich das Vorgehen der Banken in Anbetracht der steigenden Zinsen hier ändern könnte.

Für den Rest des Posts nehme ich ein hypothetisches Szenario an, in dem die Zinsen auf 6% steigen (bei 4% sind wir ja schon) und das zu einem durchschnittlichen Preisrückgang von sagen wir 20% bei Immobilien führt.

Um ein konkretes Beispiel zu geben: Käufer hat 2021 ein EFH für 800k zzgl. 50k Kaufnebenkosten erworben. Eingebrachtes Eigenkapital 300k, Kreditsumme 550k, Zins 1.5% auf 30 Jahre fest. Käufer ist solvent und kann Raten bedienen.

Grundsätzlich nicht schlecht für Käufer, insbesondere die lange Zinsbindung. Für die Bank ist der Kredit aber ein großes Ärgernis, da 550k Kapital zu 1.5% auf 30 Jahre gebunden, welches die Bank aktuell für 6% (hypothetisches Szenario, siehe oben) verleihen könnte. Die Bank hätte ein starkes wirtschaftliches Interesse daran, den Kredit loszuwerden.

Wenn die Bank jetzt aufgrund der angenommenen gefallenen Preise Nachbesicherung verlangt, und der Käufer sein ganzes EK in den Kauf gesteckt hat, kann Käufer die Nachbesicherung vielleicht nicht leisten und die Bank den Kredit kündigen. Selbst wenn das zu einer Zwangsversteigerung führt hat die Bank gute Chance, die 550k herauszubekommen, und steht damit viel besser dar als wenn der Kreditvertrag regulär 30 Jahre läuft.

Ich frage mich, inwieweit Banken versuchen werden, Kreditverträge mit sehr niedrigen Zinsen und sehr langer Zinsbindung auf diese Weise loszuwerden. Ja, bisher gab es das praktisch nicht, aber wir hatten auch noch nie so einen enormen Zinsanstieg, und daher keine so große Motivation für die Banken, die Verträge loszuwerden.

Der eine oder andere mag sich erinnern, dass es so etwas ähnliches vor längerer Zeit bei Bausparverträgen gab: es gab noch aus der Hochzinsphase Bausparverträge mit langer Laufzeit und ordentlichen Zinsen, die gut für die Kunden aber aus Sicht der Bausparkassen in der Niedrigzinsphase ein Ärgernis waren. Die Bausparkassen haben z.T. mit rechtlich grenzwertigen Mitteln versucht, diese Verträge loszuwerden (kann man viel zu googlen). Ich frage mich, ob wir für günstige Kreditverträge ähliches erleben werden, falls die Zinsen weiter steigen.

Mein Szenario mit 6% Zinsen und 20% Preisverfall ist natürlich hypothetisch, aber ausschließen kann man das nicht in den nächsten 1-2 Jahren.

In Deinem Szenario dürfte die Bank keine Chance haben, da auch der gesunkene Wert der Immobilie (640k) immer noch ausreicht zur Absicherung des Kredits (550k - bisherige Tilgung). Die Beweislast dass dies nicht so ist liegt hier bei der Bank.

Ok, das stimmt grundsätzlich natürlich. Wobei als Sicherheit zumindest bei der ursprünglichen Finanzierung ja i.d.R. nicht der volle Marktwert akzeptiert wird, sondern der Beleihungswert, der wiederum typischerweise 20%-30% unter dem Marktwert liegt oder zumindest in der Hochpreisphase lag. Ob der Beleihungswert auch für die Forderung nach Nachbesicherung relevant ist weiss ich nicht.

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WiWi Gast

Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen

Die Frage ist doch auch ob die Bank neue Kunden findet, welche die deutlich teurere Rate bedienen können.

Das was weiter oben beschrieben wurde stimmt. Die Bank bleibt bei Ihren bisher vergebenen Krediten. Wenn der Kredit nicht regelmäßig bedient wird sieht die Sache anders aus. Und bis ein Objekt zwangsversteigert ist vergehen auch Monate. Dazu ist es für die Reputation sicher nicht hilfreich, wenn man das im großen Stil macht.

antworten
WiWi Gast

Nachbesicherungsrecht Banken bei fallenden Preisen

WiWi Gast schrieb am 14.10.2022:

Ich frage mich, inwieweit Banken versuchen werden, Kreditverträge mit sehr niedrigen Zinsen und sehr langer Zinsbindung auf diese Weise loszuwerden. Ja, bisher gab es das praktisch nicht, aber wir hatten auch noch nie so einen enormen Zinsanstieg, und daher keine so große Motivation für die Banken, die Verträge loszuwerden.

Ähmmm.. Nö!

Ganz einfach, Hypothekendarlehen sind ein extrem margenarmes Massengeschäft. Diese Nachbesicherung einzufordern benötigt erstens ein teures Gutachten für jeden Einzelfall. Zweitens folgt garantiert bei jedem Einzelfall ein extrem langer und aufwendiger Prozess. Ich meine WTF, wer würde gegen eine außerordentliche Kündigung seines 1,3% Vertrags bei 4% aktuell nicht klagen?

Drittens, und völlig nachrangig gegenüber 1 und 2, damit ist der Ruf der Bank vollkommen ruiniert.

Never ever wird es einen Single Case in DE geben, wo eine Bank das versuchen wird.

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