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ImmobilienUmbau

Umbau DHH zu Wohnungen und Wohnfläche

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WiWi Gast

Umbau DHH zu Wohnungen und Wohnfläche

Hallo,

habe zwei Fragen an die Maker hier:

  1. Szenario Doppelhaushälfte mit 170 QM in einer A-Stadt. Besteht aus 3 Etagen, wobei die oberste Etage eine Einliegerwohnung (50 QM) ist. Haus soll vermietet werden. Problem: die untere Hauptwohnung über Etage 1 und 2 (120 QM) sowie die Einliegerwohnung teilen sich das Treppenhaus. Ist natürlich blöd für die potentiellen Bewohner der Hauptwohnung, zu ihrer zweiten Etage durch das gemeinsame Treppenhaus laufen zu müssen. Idee wäre daher, die untere Wohnung zu trennen und aus jeder Etage eine eigene Wohnung zu machen, wären also 3 Wohnungen dann (2x 60 QM und weiterhin Einliegerwohnung mit 50 QM). Hätte auch Vorteile dahingehend, dass kleinere Wohnungen zu höheren QM-Preisen vermietet werden können. Nachteil natürlich der Umbauaufwand (in Etage 1 muss das Klo zum Bad erweitert werden, in Etage 2 eine Küche eingeplant werden, Gebäude muss zudem die Nutzungsklasse ändern usw.).
    Aber die Hauptfrage, die mich umtreibt, ist das Thema Wertentwicklung. Sind Einfamilienhäuser/Doppelhaushälften in A-Städten nicht noch viel knapper als Wohnungen, sodass der Wert des Gebäudes als bestehendes Einfamilienhaus nicht höher ist als der Wert, wenn es in ein kleines Mehrfamilienhaus umgebaut wäre? Schliesse nämlich einen Verkauf irgendwann nicht aus.

  2. Wie ist eure Erfahrung mit angegeben Wohnflächen beim Verkauf? Richten sich die meisten Makler bei Immobilienanzeigen tatsächlich an die Wohnflächenverordnung? Oder werden zur Wohnfläche auch gerne ausgebaute Kellerräume hinzugezählt, die Dachschrägen nicht abgezogen und der Balkon zu 100% angrechnet?

Vielen Dank!

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WiWi Gast

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WiWi Gast

Umbau DHH zu Wohnungen und Wohnfläche

Ein Makler wird erst mal Deine Angaben verwenden. Wenn ihm die nicht plausibel vorkommen wird er nachfragen. Als Vermieter solltest du immer nur die richtigen Werte angeben. Alles andere bringt Ärger ein. Umwidmung in ein Mehrfamilienhaus könnte kritisch werden. Abgeschlossenheit muss bescheinigt werden. Sind 3 Stellplätze vorhanden? 3 Kellerräume? Müsste baurechtlich beurteilt werden. Der enorme Aufwand wird sich nicht auszahlen, selbst wenn das Vorhaben genehmigungsfähig wäre. Dann noch potentieller Ärger mit 3 Mietern. Die Schalldämmung zwischen den Etagen wird die eines Einfamilienhauses sein, aber nicht einem Mehrfamilienhaus entsprechen. Grundsätzlich ist das keine gute Idee!

WiWi Gast schrieb am 24.05.2021:

Hallo,

habe zwei Fragen an die Maker hier:

  1. Szenario Doppelhaushälfte mit 170 QM in einer A-Stadt. Besteht aus 3 Etagen, wobei die oberste Etage eine Einliegerwohnung (50 QM) ist. Haus soll vermietet werden. Problem: die untere Hauptwohnung über Etage 1 und 2 (120 QM) sowie die Einliegerwohnung teilen sich das Treppenhaus. Ist natürlich blöd für die potentiellen Bewohner der Hauptwohnung, zu ihrer zweiten Etage durch das gemeinsame Treppenhaus laufen zu müssen. Idee wäre daher, die untere Wohnung zu trennen und aus jeder Etage eine eigene Wohnung zu machen, wären also 3 Wohnungen dann (2x 60 QM und weiterhin Einliegerwohnung mit 50 QM). Hätte auch Vorteile dahingehend, dass kleinere Wohnungen zu höheren QM-Preisen vermietet werden können. Nachteil natürlich der Umbauaufwand (in Etage 1 muss das Klo zum Bad erweitert werden, in Etage 2 eine Küche eingeplant werden, Gebäude muss zudem die Nutzungsklasse ändern usw.).
    Aber die Hauptfrage, die mich umtreibt, ist das Thema Wertentwicklung. Sind Einfamilienhäuser/Doppelhaushälften in A-Städten nicht noch viel knapper als Wohnungen, sodass der Wert des Gebäudes als bestehendes Einfamilienhaus nicht höher ist als der Wert, wenn es in ein kleines Mehrfamilienhaus umgebaut wäre? Schliesse nämlich einen Verkauf irgendwann nicht aus.

  2. Wie ist eure Erfahrung mit angegeben Wohnflächen beim Verkauf? Richten sich die meisten Makler bei Immobilienanzeigen tatsächlich an die Wohnflächenverordnung? Oder werden zur Wohnfläche auch gerne ausgebaute Kellerräume hinzugezählt, die Dachschrägen nicht abgezogen und der Balkon zu 100% angrechnet?

Vielen Dank!

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WiWi Gast

Umbau DHH zu Wohnungen und Wohnfläche

WiWi Gast schrieb am 24.05.2021:

Hallo,

habe zwei Fragen an die Maker hier:

  1. Szenario Doppelhaushälfte mit 170 QM in einer A-Stadt. Besteht aus 3 Etagen, wobei die oberste Etage eine Einliegerwohnung (50 QM) ist. Haus soll vermietet werden. Problem: die untere Hauptwohnung über Etage 1 und 2 (120 QM) sowie die Einliegerwohnung teilen sich das Treppenhaus. Ist natürlich blöd für die potentiellen Bewohner der Hauptwohnung, zu ihrer zweiten Etage durch das gemeinsame Treppenhaus laufen zu müssen. Idee wäre daher, die untere Wohnung zu trennen und aus jeder Etage eine eigene Wohnung zu machen, wären also 3 Wohnungen dann (2x 60 QM und weiterhin Einliegerwohnung mit 50 QM). Hätte auch Vorteile dahingehend, dass kleinere Wohnungen zu höheren QM-Preisen vermietet werden können. Nachteil natürlich der Umbauaufwand (in Etage 1 muss das Klo zum Bad erweitert werden, in Etage 2 eine Küche eingeplant werden, Gebäude muss zudem die Nutzungsklasse ändern usw.).
    Aber die Hauptfrage, die mich umtreibt, ist das Thema Wertentwicklung. Sind Einfamilienhäuser/Doppelhaushälften in A-Städten nicht noch viel knapper als Wohnungen, sodass der Wert des Gebäudes als bestehendes Einfamilienhaus nicht höher ist als der Wert, wenn es in ein kleines Mehrfamilienhaus umgebaut wäre? Schliesse nämlich einen Verkauf irgendwann nicht aus.

  2. Wie ist eure Erfahrung mit angegeben Wohnflächen beim Verkauf? Richten sich die meisten Makler bei Immobilienanzeigen tatsächlich an die Wohnflächenverordnung? Oder werden zur Wohnfläche auch gerne ausgebaute Kellerräume hinzugezählt, die Dachschrägen nicht abgezogen und der Balkon zu 100% angrechnet?

Vielen Dank!

zu 2. Durch Betrug hier (und ja das wäre es wenn du bewusst Wohnflächen falsch berechnest) machst du dich a) strafbar und b) kann dadurch der Kaufvertrag rückwirkend unwirksam werden.

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WiWi Gast

Umbau DHH zu Wohnungen und Wohnfläche

WiWi Gast schrieb am 30.05.2021:

Ein Makler wird erst mal Deine Angaben verwenden. Wenn ihm die nicht plausibel vorkommen wird er nachfragen. Als Vermieter solltest du immer nur die richtigen Werte angeben. Alles andere bringt Ärger ein. Umwidmung in ein Mehrfamilienhaus könnte kritisch werden. Abgeschlossenheit muss bescheinigt werden. Sind 3 Stellplätze vorhanden? 3 Kellerräume? Müsste baurechtlich beurteilt werden.

Der enorme Aufwand wird sich nicht auszahlen, selbst wenn das Vorhaben genehmigungsfähig wäre. Dann noch potentieller Ärger mit 3 Mietern. Die Schalldämmung zwischen den Etagen wird die eines Einfamilienhauses sein, aber nicht einem Mehrfamilienhaus entsprechen. Grundsätzlich ist das keine gute Idee!

Schalldämmung kann dir doch wurscht sein? Musst ja nicht mehr drin leben.
und Ärgern mit Mietern? Das kriegt ne Hausverwaltung und du kassierst, wenn es Ärger gibt kommt halt der nächste Mietling rein. Ist ja laut Aussage eine A-Stadt also no-brainer.
Viele gönnen sich den Umbau und lassen die Gebäudeklasse einfach so.
Wozu auch der Aufriss, wenn man viel mehr kassieren kann. Ist halt wieder german Angst mit der Versicherung etc. pp.

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